COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MARS 2025

N° RG 24/05641 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXCR

AFFAIRE :

S.C. SOCIETE CIVILE DE L’INDUSTRIE

C/

S.A.S. SPACELOCK

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Juin 2024 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 24/00378

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 06/03/2025

à :

M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, 343

M^e Isabelle TOUSSAINT,

avocat au barreau de VERSAILLES, 249

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C. SOCIETE CIVILE DE L’INDUSTRIE

Agissant poursuites et diligences de son représentant en exercice domicilié audit siège

N° RCS VERSAILLES : 382 770 717

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 – N° du dossier SC INDUS

Plaidant : M^e François GERBER, avocat au barreau de PARIS,

APPELANTE

****************

S.A.S. SPACELOCK

Prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège

N° RCS VERSAILLES : 841 341 084

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Isabelle TOUSSAINT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249 – N° du dossier M°[H]

Plaidant : M^e Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2018, la société civile de l’Industrie (ci-après la société de l’Industrie), alors représentée par son ancien gérant [J] [R], décédé en 2021, a donné à bail à la société Spacelock en formation, les locaux industriels situés au n° [Adresse 2] à [Localité 4] (Yvelines).

Lors de la signature du bail, il était prévu une franchise de loyer pour la période du 1er juin 2018 au 30 mai 2021 afin que le preneur puisse effectuer des travaux. L’article 7 intitulé « loyer » dispose cet égard à son premier alinéa : « Etant donné l’importance des travaux à entreprendre, supportés par le preneur et pour lui permettre de leur amortissement, le bailleur consent au preneur une franchise de trois ans qui emporte l’exonération des loyers et charges correspondant à cette première période triennale. Le bailleur reconnaît que le local ne peut pas être utilisé professionnellement avant ce délai. » Le loyer convenu dans ce même article a été fixé à la somme de 3.000 euros HT par mois à compter du 1er juin 2021, puis de 4.000 euros HT par mois à compter du 1er juin 2024.

Par acte du 14 décembre 2023, la société de l’Industrie a délivré à la société Spacelock un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Ce commandement porte sur deux points : le paiement d’un arriéré locatif de 90.159,65 euros et la production des attestations d’assurance depuis le 1er juin 2021.

Par acte du 18 mars 2024, la société de l’Industrie a fait assigner en référé la société Spacelock afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, avec les conséquences qui y sont attachées.

Par ordonnance contradictoire rendue le 18 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

déclaré l’action recevable ;

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes ;

dit que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles ;

laissé les dépens à la charge de la demanderesse.

Pour dire n’y avoir lieu à référé, le juge de première instance a retenu que la rédaction spécifique de certaines dispositions du bail ne permettait pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, la nature et l’étendue des obligations contractuelles, notamment relatives à l’exécution de certains travaux, obligations qui impliquent une appréciation de ces clauses relevant de la compétence du juge du fond.

Par déclaration reçue au greffe le 20 août 2024, la société de l’Industrie a interjeté appel de cette ordonnance en ses chefs de dispositif, à l’exception de ceux ayant déclaré l’action recevable et dit que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 novembre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Civile de l’Industrie demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 145-1 et suivants du code de commerce et 1103 et suivants du code civil, de :

'- réformer totalement la décision dont appel en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes ;

— laissé les dépens à la charge de la demanderesse.

et statuant à nouveau :

— juger acquise la clause résolutoire du bail du 1er juin 2018 consenti par la Société Civile de l’Industrie à la société Spacelock ;

— décider en conséquence la résiliation du bail à compter du 15 janvier 2024 ;

— ordonner la libération des lieux par la société Spacelock ainsi que tous occupants de son chef et ordonner la remise des clefs après établissement de l’état des lieux de sortie ;

— dans l’hypothèse où passé le délai de 10 jours de la signification de la présente ordonnance, les lieux ne seraient pas libérés, assortir cette obligation d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la parfaite libération des lieux et de remise des clefs ;

— ordonner à défaut de départ volontaire de la société Spacelock et de tous occupants de son chef l’expulsion avec l’assistance de tel commissaire de justice qu’il plaira à la Société Civile de l’Industrie de requérir et de la force publique si nécessaire ;

— ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par la Société Civile de l’Industrie aux frais de la sas Spacelock ;

— condamner la société Spacelock à verser à la Société Civile de l’Industrie la somme de 92 054,97 euros à titre de provision sur les loyers dus de mai 2022 au 15 janvier 2024 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 11 371,92 euros mensuelle à compter du 15 janvier 2024 en application du contrat de bail ;

— condamner la sas Spacelock à verser à titre de provision sur l’indemnité d’occupation, la somme de 100 000 euros pour la période du 15 janvier 2024 à décembre 2024 somme à parfaire à la date de libération effective des lieux et la remise des clés ou l’expulsion définitive ;

— assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 décembre 2023 ;

— ordonner que les intérêts des sommes dues en exécution du contrat de bail et de la décision à intervenir produisent eux-mêmes intérêts à l’expiration d’une année et ce en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la société Spacelock de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Spacelock à verser à la Société Civile de l’Industrie la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance qui comprendront les frais de commandement de payer, les dénonciations éventuelles, le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n°961080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des commissaires de justice en matière civile et commerciale, modifié par décret n°2014-673 du 25 juin 2014.'

Au soutien de son appel, la société de l’Industrie expose que la société Spacelock s’était engagée à prendre les lieux loués dans l’état dans lequel ils se trouveraient lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger une réparation ou une amélioration, le preneur devant faire à ses frais pendant le cours du bail tous les travaux d’entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui seraient nécessaires. L’article 4 du bail prévoit une assurance spécifique à la charge du preneur en valeur mais pour le compte du bailleur et l’article 7 portant sur le loyer prévoit une franchise de trois années pour la première période de juin 2018 à juin 2021, en contrepartie de la réalisation par le preneur des travaux importants de remise en état, qui n’ont jamais été faits.

La société de l’Industrie, qui rappelle que la société locataire devait en conséquence régler les loyers à compter de juin 2021, expose que cette dernière n’a plus payé le loyer depuis le mois d’avril 2022 et que son activité exercée sur place ne répond pas à l’objet du Kbis, dès lors qu’il s’agit de l’entretien de la rénovation de véhicules de luxe.

La société de l’Industrie indique que l’arriéré locatif au 14 décembre 2023 s’élève à la somme de 90.159,65 euros TTC et que la société Spacelock ne réalisant aucun chiffre d’affaires depuis l’année 2020, l’activité de réparation de véhicules automobiles constatée dans les lieux profitant à une autre société, inconnue du bailleur et non titulaire du bail, la défenderesse n’est pas en mesure de régler le loyer courant ni l’arriéré de loyer.

S’agissant de l’attestation d’assurance, la société de l’Industrie indique que la société Spacelock a fini par produire une attestation d’assurance indiquant que le contrat a pris effet le 16 octobre 2023, alors que le bail date du 1er juin 2018 et que le juge des référés n’a ainsi pas tenu compte de l’absence d’assurance pendant toute cette période. Elle ajoute que la locataire a produit pour la première fois à hauteur d’appel les attestations d’assurance pour l’année 2021, sans preuve de paiement. La société de l’Industrie demande en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société Spacelock.

S’agissant des manquements allégués par la société Spacelock quant à son obligation de délivrance, la société de l’Industrie indique que l’absence totale de paiement de loyers pendant une durée de trois années, pour un montant de 100.000 euros, avait pour contrepartie la remise en état du local industriel, qui est une ancienne usine, et non pas un logement et qui était dans un état conforme à son utilisation prévue par le locataire, lequel n’a à aucun moment pendant les six premières années du bail contesté les conditions de la délivrance. La société de l’Industrie ajoute que la structure de ce bâtiment industriel était encore pleinement bonne et valable lorsqu’il a été loué en 2018 et que si des travaux de désamiantage devaient être réalisés, ils faisaient partie de ceux qui étaient prévus au titre de la dispense de loyer.

La société de l’Industrie expose également que le constat qui a été établi par commissaire de justice le 14 décembre 2023 ainsi que le rapport sur l’amiante sont postérieurs au commandement et qu’il n’a à aucun moment été prévu que des individus logent dans les locaux industriels qui étaient loués.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 janvier 2025, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Spacelock demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 122, 696 et suivants, 700, 835 du code de procédure civile, 1719 et 1219 du code civil, de :

'- dire et juger recevables les présentes conclusions et y faire droit,

à titre principal

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 18 juin 2024 (RG n°24/00378) par le tribunal judiciaire de Versailles,

subsidiairement et en cas de réformation :

— débouter la SCI de l’Industrie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que la SCI de l’Industrie a manqué à son obligation de délivrance conformément aux articles 1719 et suivants du code civil,

— juger que la SCI de l’Industrie a délivré le commandement du 14 décembre 2023 de parfaite mauvaise foi, et par conséquent, le déclarer nul,

— juger recevable et bien fondée la demande aux fins d’exception d’inexécution de la Sas Spacelock au sens de l’article 1219 du code civil,

— annuler les loyers et charges sollicités à compter du 1er juin 2021 dans l’attente de la réalisation de travaux de mise en conformité et désamiantage par le bailleur et l’y condamner,

à titre infiniment subsidiaire en cas de réformation,

si la cour devait entrer en voie de condamnation :

— accorder un délai de deux années à la sas Spacelock pour payer toute condamnation mise à sa charge expurgée de toute clause pénale, intérêts et astreinte ;

en tout etat de cause :

— condamner la SCI de l’Industrie à payer à la sas Spacelock la somme de 5 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens comprenant.'

La société Spacelock, rappelant les dispositions des articles 1719 à 1722 du code civil et la jurisprudence selon laquelle la charge de la preuve de l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur, obligation qui existe non seulement à la date de conclusion du bail mais également pendant toute sa durée et qui est d’ordre public, de sorte que l’on ne peut y déroger, indique que les locaux sont dans un état catastrophique, incompatible avec toute activité commerciale, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 14 décembre 2023, qui décrit notamment un sol imprégné d’humidité, une isolation de la toiture qui n’est pas étanche ou encore une partie du plafond effondré au niveau des pièces de stockage du rez-de-chaussée. En outre, un rapport d’architecte du 3 octobre 2024 met en garde sur le fait que certaines parties de la couverture donnent des signes inquiétants de vétusté avec l’urgence de prendre des mesures conservatoires afin d’éviter toute chute de plaque « d’éternit » ; ce rapport décrit également le logement comme pouvant être qualifié d’insalubre et un autre rapport, spécifique à l’amiante, a été établi le 24 septembre 2024, qui révèle la présence d’amiante très importante dans les locaux.

société La société Spacelock expose également qu’elle produit les attestations d’assurance pour les années 2020 et 2021 et elle considère que le bailleur est de mauvaise foi dès lors que, ayant pleinement conscience de ses obligations, il a pris les devants pour les éviter en poursuivant la résiliation du bail. S’agissant de la prétendue activité de réparation automobile dans ses locaux, elle la conteste en indiquant que les véhicules qui se trouvaient sur place sont ceux qui appartiennent personnellement à l’un des membres de la société, qui en fait collection.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Cependant, l’exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires peut constituer une contestation sérieuse, faisant ainsi obstacle à ce que soit constatée en référé l’acquisition de la clause résolutoire (Civ. 3ème, 30 mai 2007, n° 06-19.068).

Par ailleurs, en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; à cet égard, la conformité du local à la réglementation en matière notamment d’amiante ne s’apprécie pas seulement à la date de la conclusion du bail mais tout au long de l’exécution du contrat (Civ. 3ème, 10 septembre 2020, pourvoi n° 18-21.890).

Le preneur ayant invoqué la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement, il appartient à la cour de céans d’examiner cette question (Civ. 3ème, 10 novembre 2010, Bull. n° 199, pourvoi n° 09-15.937), étant rappelé que la bonne ou mauvaise foi s’apprécie au jour de la délivrance du commandement (Civ. 3ème, 22 octobre 2015, n° 14-17.645).

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 14 décembre 2023 à la requête de la société Spacelock décrit un immeuble dans un état extrêmement dégradé, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la société de l’Industrie elle-même : en maints endroits, la toiture n’est pas étanche et laisse même parfois visible un jour vers l’extérieur, le sol est gorgé d’eau, de même que les dalles du plafond de la pièce de stockage, et des pans de mur sont fortement dégradés et entièrement recouverts de mousse végétale et de moisissures.

De même, le rapport établi par l’entreprise Defim le 24 septembre 2024, produit en pièce n° 17 par la société Spacelock, dresse une liste très importante des différents endroits du bien loué et des matériaux qui s’y trouvent contenant de l’amiante.

De même encore, le rapport établi le 3 octobre 2024 par la société d’architecture Kiol décrit un « bâtiment (…) [qui] semble dans un état précaire, sans entretien depuis des décennies » et il mentionne également que « certaines parties de la couverture donnent des signes inquiétants de vétusté, il serait urgent de prendre des mesures conservatoires afin d’éviter toute chute de plaque d’éternit comme ce fut déjà le cas lors de gros coups de vent. » Il décrit également une installation électrique obsolète depuis plus de dix ans, des tableaux électriques hors normes et dans la partie qui concerne le logement, une insalubrité résultant notamment des nombreuses infiltrations d’eau venant de la couverture, de l’installation de chauffage hors d’usage et de l’absence de production d’eau chaude. Le rapport se conclut par une mise en garde au regard du « danger encouru et de la nécessité d’une réhabilitation totale ».

Au regard de ces éléments, particulièrement graves et circonstanciés, la question de l’exception d’inexécution soulevée par la société Spacelock s’agissant du paiement des loyers, relève d’une contestation éminemment sérieuse, quel qu’ait été l’état de l’immeuble moment de la prise à bail et de l’exonération de loyers pendant les trois premières années.

Il ne peut davantage être considéré que le commandement de payer pourrait fonder en référé une acquisition de la clause résolutoire au regard de l’obligation d’assurance, étant rappelé que le commandement date du 14 décembre 2023, qu’il met « en demeure de produire les attestations d’assurance depuis le 1er juin 2021 jusqu’à ce jour », sans être plus précis s’agissant des assurances en question, alors que la société Spacelock justifie d’une assurance de l’immeuble pour toute l’année 2021 et d’un contrat d’assurance qui a pris effet le 16 octobre 2023, et, par conséquent, dès avant la délivrance du commandement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le juge de première instance a jugé n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif :

En application du 2ème alinéa de l’article 845 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder à la partie qui le demande une provision pour autant que celle-ci fasse état de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Au cas d’espèce, au regard de ce qui a été indiqué plus haut quant à la contestation sérieuse tenant à l’exception d’inexécution résultant elle-même du manquement du bailleur à son devoir de délivrance, la demande de provision formée par la société de l’Industrie se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il convient, en confirmant également l’ordonnance sur ce point, de l’en débouter.

Sur les mesures accessoires :

Partie succombante à la présente instance, il convient de condamner la société de l’Industrie aux dépens d’appel, ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne la société de l’Industrie aux dépens de l’appel ;

Condamne la société de l’Industrie à verser à la société Spacelock la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président empêché et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président