COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78A

Chambre civile 1-6

ARRET N°

RÉPUTÉ

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2025

N° RG 24/02072 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WOFI

Jonction avec le dossier RG 24/2074 par ordonnance de la Présidente de chambre du 30.04.2025

AFFAIRE :

[O] [Z] [V]

C/

[D] [P] [S] [V]

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE

S.A.S.U. LANDMARK INVEST

TRÉSOR PUBLIC

TRÉSOR PUBLIC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Février 2024 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° RG : 20/00105

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.03.2025

à :

M^e Jean-Pierre TOFANI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Michèle DE KERCKHOVE,

avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Aude ALEXANDRE LE ROUX,

avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [Z] [V]

né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentant : M^e Jean-Pierre TOFANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529

APPELANT

****************

Madame [D] [P] [S] [V]

née le [Date naissance 2] 2004 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentant : M^e Jean-Pierre TOFANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE

Banque coopérative régie par les articles L 512-85 et suivants du Code Monétaire et Financier, S.A. à Directoire et à Conseil d’Orientation et de surveillance

N° Siret : 382 900 942 (RCS Paris)

[Adresse 6]

[Localité 9]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier E0006TU8, substituée par M^e Margaux THIRION, avocat au barreau de VERSAILLES

S.A.S.U. LANDMARK INVEST

N° Siret : 984 206 177 (RCS Versailles)

[Adresse 10]

[Localité 12]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Aude ALEXANDRE LE ROUX de l’AARPI TRIANON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598 – N° du dossier 2400261

INTIMÉES

TRÉSOR PUBLIC DES YVELINES

[Adresse 4]

[Localité 11]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Déclaration d’appel et conclusions d’appelant signifiées à personne habilitée le 10 juillet 2024

TRÉSOR PUBLIC

Le Comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 16]

Déclaration d’appel et conclusions d’appelant signifiées à personne habilitée le 12 juillet 2024

INTIMÉS DÉFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Février 2025, en formation collégiale, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux [V]-[R], mariés sous le régime de la séparation de biens (puis divorcés suivant jugement rendu le 13 mars 2014par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris )ont acquis, selon acte notarié reçu le 04 avril 2006, un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 12] (78) financé par un prêt au montant de 900.000 euros consenti par la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France Ouest (ci-après: la Caisse d’Epargne) intervenante à l’acte.

Suivant commandement de payer valant saisie-immobilière délivré le 11 mars 2020, cette banque a engagé une procédure de saisie immobilière à leur encontre, les assignant le 28 août 2020 à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles et déposant au greffe par leur conseil, le 02 septembre 2020, un cahier des conditions de la vente.

Madame [R] divorcée [V] est décédée le [Date décès 5] 2022 à [Localité 15].

Par jugement d’orientation contradictoirement rendu le [Date décès 1] 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a rejeté les contestations des époux [V]-[R] constitués (relatives au titre exécutoire, au caractère abusif de la déchéance du terme, à la déloyauté de la banque dans sa mise en oeuvre, à la créance en ce qu’elle comportait une clause pénale et des intérêts conventionnels) mais accueilli leur demande subsidiaire en les autorisant à procéder à la vente amiable de leur bien.

Puis, sur audience de report et par jugement contradictoire rendu le 16 juin 2023, ce juge, rejetant d’abord une demande tendant à voir constater le désistement implicite de la créancière poursuivante du fait d’un défaut de signification du jugement d’orientation dont il a pourtant pu constater l’effectivité, leur a accordé un délai supplémentaire pour procéder à la vente amiable de leur bien au profit d’une personne précisément dénommée, laquelle n’a pu se réaliser.

De sorte que selon jugement toujours contradictoire rendu le 27 octobre 2023, il en a ordonné la vente forcée, fixée à l’audience du 21 février 2024.

Par jugement d’adjudication et d’incident rendu contradictoirement le 21 février 2024 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles statuant en matière de saisie immobilière (la Caisse d’Epargne ayant la qualité de créancier poursuivant, les ex-époux [V] celle de parties saisies et le Trésor Public celle de créancier inscrit pour ses deux créances) a :

sur l’incident

rejeté la demande de nullité de l’annonce légale de l’affichage apposée au greffe,

rejeté la demande subséquente de caducité du commandement,

déclaré irrecevable la demande incidente tendant à ce qu’il soit constaté l’interruption de l’instance,

débouté la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné en conséquence l’ouverture des enchères,

et, l’incident étant rendu, jugeant que la vente aux requêtes poursuites et diligences de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France peut être requise,

sur l’adjudication

constaté que la dernière enchère s’est élevée à 638.000 euros,

dit qu’elle emporte adjudication de l’immeuble dont s’agit, moyennant, outre les frais, le prix principal de 638.000 euros au profit de SASU Landmark Invest, société par actions simplifiée à associé unique (…)en qualité de marchand de biens s’engageant à revendre ce bien dans le délai de cinq années conformément aux dispositions de l’article 1115 du code général des impôts, représentée par maître Aude Alexandre Leroux, avocat (…),

lui a donné acte de ce qu’il se réserve de fournir tous renseignements complémentaires, au regard des exigences de la publicité foncière, sur l’identité de l’adjudicataire dans les termes et délais de la loi,

requis la publication de la mention d’adjudication en marge du commandement de saisie en date du 11 mars 2020, publié le 21 juillet 2020 au Service de la publicité foncière de Versailles 3, volume 2020 S n° 38.

Monsieur [O] [V] a relevé appel de ce jugement selon déclarations reçues au greffe le 28 mars 2024, intimant la société Caisse d’Epargne, madame [D] [V] en sa qualité d’héritière et ayant-droit de sa mère décédée, le Trésor public (agissant par le comptable du Pôle recouvrement spécialisé des Yvelines, d’une part, par le comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 16], d’autre part) puis la société Landmark Invest.

Les deux procédures successivement enrôlées (RG 24/02072 puis RG 24/02074) ont fait l’objet d’une jonction selon ordonnance rendue le 30 avril 2024.

Saisi au cours de cette procédure d’appel d’un incident initié par la Caisse d’Epargne et de demandes en réplique, par ordonnance rendue le 28 novembre 2024, le président de la présente chambre délégué a déclaré irrecevables, comme tardives en regard des délais impartis dans le cadre d’une procédure à bref délai, les conclusions au fond puis d’incident notifiées par la société Caisse d’Epargne le 06 septembre 2024 ainsi que celles de la société Landmark Invest notifiées le 23 septembre 2024.

Par communes et dernières conclusions 'en réponse aux conclusions d’intimées de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Ile de France et de la Sasu Landmark Invest’ notifiées le 07 octobre 2024, monsieur [V] (appelant) et madame [D] [V] (intimée) ayant même conseil demandent à la cour, au visa des articles L322-13, R311-4, R311-5, R311-11, R322-30, R322-31 et R322-32 du code desprocédures civiles d’exécution,R126-21 etR126-22 du code de la construction et de l’habitation, 14, 112, 114, 117, 370, 372, 696 et 700 du code de procédure civile, et de tout texte qu’il appartient au juge d’appliquer en vertu de l’article 12 du code de procédure civile :

de recevoir Monsieur [O] [V] en son appel et l’y disant bien fondé,

de débouter la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France et la Sasu Landmark Investde toutes leurs demandes, fins et conclusions,

d’infirmer le jugement du 21 février 2024 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en constatation de l’interruption de l’instance et de constater le caractère non avenu de ce jugement,

d’annuler par voie de conséquence la partie du jugement du 21 février 2024 comportant adjudication des biens de [Localité 12] au profit de la Sasu Landmark Invest,

de prononcer la nullité des formalités de publicité effectuées au nom de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France en vue de l’audience d’adjudication du 21 février 2024,

de constater en conséquence que les publicités exigéespar les articlesR322-31 et R322-32 du 'CPCE’ n’ont pas été effectuées dans le délai d’un mois avant la vente imposé par ces textes,

de prononcer la caducité du commandement de payer du 11 mars 2020, en application de l’article R 311-11 du code des procédures civiles d’exécution et d’ordonner la radiation de sa publication au Service de la publicité foncière,

en conséquence de cette caducité, de prononcer la nullité du jugement d’adjudication du 21 février 2024,

subsidiairement

de prononcer la nullité du jugement d’incident et de vente du 21 février 2024, en application de l’article 14 du code de procédure civile,

en tout état de cause

de condamner la Caisse d’Epargne de Prévoyance Ile de France à verser à monsieur PhilippeDagorn une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code deprocédure civile pour ses frais irrépétibles en première instance, et une somme de 3.500 euros à monsieur [O] [F] madame [D] Dagornpour leurs frais irrépétibles en cause d’appel,

de condamner la Sasu Landmark Invest à 'leur’ verser à monsieur [O] [V] et madame [D] [V] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

de condamner la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France aux entiers dépens de la procédure de saisie immobilière et de la procédure d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par acte des 12 et 10 juillet 2024, monsieur [O] [V] a fait signifier (à personnes morales) à madame la comptable du Service des impôts de [Localité 16] Nord ainsi qu’au Trésor public des Yvelines, pôle recouvrement spécialisé des Yvelines, sa déclaration d’appel avec dénonciation de ses conclusions d’appel et assignation devant la présente cour.

Ces créanciers inscrits n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel du jugement entrepris

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière a, selon deux dispositifs, d’abord statué sur les incidents dont il était saisi puis, énonçant que 'l’incident étant rendu, aux requêtes poursuites et diligences de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France, la vente peut être requise', procédé, dans un second, à l’adjudication du lot en cause au constat de l’exécution des formalités prescrites par la loi.

S’agissant des voies de recours ouvertes à l’encontre d’un jugement d’adjudication, l’article R 322-60 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

' Le jugement d’adjudication est notifié par le créancier poursuivant au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.

Seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification'.

En application du droit spécial régissant la procédure d’adjudication et de la nature juridique particulière du jugement d’adjudication, monsieur [V] est recevable en son recours à l’encontre du seul chef de la contestation tranchée par le premier juge.

Toutefois, selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel et il résulte de son article 562 que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, l’objet de l’appel clairement explicité dans la déclaration d’appel qui opère dévolution tend :'au principal, appel-nullité du jugement rendu alors que la procédure se trouvait interrompue en vertu des dispositions de l’article 370 du code de procédure civile ; subsidiairement appel réformation concernant les chefs suivants du jugement (…)'.

Il convient, par conséquent, d’examiner successivement l’appel-nullité principal et l’appel réformation subsidiaire.

Sur l’appel-nullité

Sur l’interruption de l’instance

Pour demander à titre principal à la cour de déclarer non avenu, en application de l’article 372 du code de procédure civile, le jugement rendu le 21 février 2024 et sa nullité en ce qu’il comporte l’adjudication des biens au profit de la société Landmark Invest, monsieur [V] se prévaut des dispositions de l’article 370 du même code relatif à l’interruption de l’instance 'par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible’ en précisant qu’il est applicable aux procédures de saisies immobilières en vertu des articles R 311-1 et R 121-5 du code des procédures civiles d’exécution.

Factuellement, il expose que son conseil ayant fortuitement appris le décès son ex-épouse le [Date décès 1] 2024 en levant un acte de naissance intégral, il a procédé, le 14 février 2024, à la notification aux avocats adverses de ce décès par le réseau privé virtuel des avocats, selon acte visant l’article 370 du code de procédure civile, et notifié des conclusions de même date aux fins d’interruption de l’instance.

Il renvoie la cour à ses pièces 10 et 11 attestant de ces notifications et conclusions prises au nom de monsieur [V] et de madame [R] divorcée [V].

Il reproche au premier juge, qui s’est fondé sur l’article R 311-5 du code de procédure civile pour déclarer irrecevable cet incident qu’il lui appartenait d’invoquer au stade de l’audience d’orientation, de s’être mépris sur les dispositions de l’article 370 précité dans la mesure où il s’imposait à lui sans qu’il soit besoin de la formalisation d’un incident au sens de l’article R 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon lui, dès lors que sa notification de ce décès était faite à l’ensemble des parties à cette procédure dont il souligne le caractère indivisible, et que le premier juge en était informé, il ne pouvait que constater l’interruption de l’instance.

Il débat pour les critiquer des moyens opposés en leur temps par ses adversaires.

Est, selon lui, inopérant le moyen d’irrecevabilité opposé par la Caisse d’Epargne soutenant que la notification devait lui être faite directement alors qu’elle avait un avocat constitué et, d’autre part, que la demande d’interruption devait émaner de l’héritier dès lors que la banque se réclame d’un arrêt rendu le 06 juillet 2023 par la Cour de cassation qui ne concerne, à son sens, que la péremption de l’instance.

De manière erronée, ajoute-t-il, ils font valoir que l’information du décès est une contestation ou une demande incidente alors que l’interruption s’imposait au juge.

Et il qualifie de 'délétères’ les moyens de la Caisse d’Epargne lui opposant la règle nemo auditur et une 'vraisemblable’ absence de mandat de l’avocat également constitué pour madame [R] divorcée [V] alors qu’il n’a appris le décès de celle-ci (qui ne résidait plus avec lui) qu’à la faveur de la démarche de son avocat, lequel avait été mandaté ab initio par sa cliente pour toute la durée de la procédure.

Ceci étant exposé et s’agissant de la recevabilité de la demande d’interruption d’instance, alors que l’article 369 du code de procédure civile n’exige pas de notification dans les cas qu’il prévoit, l’article 370 dispose notamment :

'A compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par : le décès d’une partie dans le cas où l’action est transmissible (…)'

Il convient de rappeler que la personne au profit de laquelle l’interruption se produit est celle qui est affectée par l’événement et, en cas de décès, il s’agit des ayants-droit du plaideur décédé ; ils bénéficient de l’effet suspensif de cet événement à condition que cette action soit, comme en l’espèce, transmissible et l’instance ne peut être reprise que par le bénéficiaire par voie de conclusions ou, à défaut, par son adversaire par voie de citation.

Cela ressort, d’ailleurs, de la doctrine de la Cour de cassation (Cass. civ 1ère , 09 décembre 1992, pourvoi n° 90-14208, publié au bulletin // civ 1ère, 24 juin 2015, pourvoi n° 14-13436, publié au bulletin // civ. 3ème, 07 décembre 2017, pourvoi n° 16-11420 // civ. 3ème, 06 juillet 2023, pourvoi n° 20-16230).

Il résulte de l’attestation établie le 27 mars 2023 par maître [C], notaire à [Localité 13] (78), que l’unique héritière de madame [U] [R] divorcée [V] décédée le [Date décès 5] 2022 est sa fille, madame [D] [V] née le [Date naissance 2] 2004, l’acte de notoriété constatant cette dévolution successorale ayant été reçu par son office le 27 mars 2023.

Il s’en déduit que monsieur [V] n’avait pas qualité pour se prévaloir de l’interruption de l’instance, qui plus est par des actes de procédure dans lesquels madame [U] [R] divorcée [V] (décédée) apparaissait comme requérante.

Il peut être ajouté que monsieur [V] est sans intérêt à se prévaloir de la recevabilité de cette demande d’interruption de l’instance dès lors que le juge de l’exécution chargé de l’adjudication du bien immobilier a pu considérer que le jugement d’orientation a été rendu le [Date décès 1] 2023 alors que madame [R] divorcée [V] était décédée le [Date décès 5] 2022, soit onze mois auparavant,que monsieur [V] ne s’en étant prévalu que le 14 février 2024 et qu’aux termes de l’article R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution les contestations et demandes incidentes soulevées après l’audience d’orientation ne sont recevables que si elles portent sur des actes de la procédure de saisie immobilière postérieurs à cette audience ou si, nées de circonstances postérieures à celle-ci, elles sont de nature à interdire la poursuite de la saisie.

Le juge a, en effet, le devoir de respecter et de faire respecter la loyauté des débats, comme a pu en juger, au visa de l’article 3 du code de procédure civile, la Cour de cassation (Cassciv 1ère, 07 juin 2005, 05-60044, publié au bulletin).

Si, au cas particulier, monsieur [V] affirme qu’il n’a eu connaissance du décès de son ex-épouse que le [Date décès 1] 2024, soit deux ans après la survenance de cet événement et postérieurement à l’audience d’orientation au cours de laquelle le juge se devait de déterminer les modalités de poursuite de la procédure, il ne se prévaut, pour accréditer cette circonstance, que du fait que celle-ci avait un domicile distinct à la suite de leur divorce et qu’il n’a appris son décès que fortuitement à quelques jours de l’audience d’adjudication.

Ces seuls éléments ne sauraient emporter la conviction de la cour sur l’ignorance légitime que revendique monsieur [V] pour attester de sa bonne foi procédurale dès lors, en particulier, qu’il ressort de la procédure qu'[D] [V] était mineure à la date de ce décès comme étant née le [Date naissance 2] 2004 et qu’en application de l’article 373-1 du code civil 'si l’un des père et mère décède ou se trouve privé de l’exercice de l’autorité parentale, l’autre exerce seul cette autorité, à moins qu’il n’en ait été privé par une décision judiciaire antérieure', qu’elle était en outre étudiante et domiciliée chez son père à la date de l’acte de notoriété comme elle l’est toujours dans l’acte de déclaration d’appel, qu’il ne justifie pas de décisions le privant de l’autorité parentale ni des circonstances qui auraient eu pour effet de le tenir dans l’ignorance de la déclaration de succession de la défunte ou encore qui auraient permis, sans que ne se pose la question du décès de son ex-épouse, la vente amiable de leur bien commun autorisée, dans les conditions précitées, par le juge de l’exécution, nécessitant l’accord des deux indivisaires.

L’irrégularité de la notification en cause par conclusions prises curieusement au nom de monsieur [V] et de son épouse décédée (pièce n° 10) permettait à l’instance de se poursuivre et de rendre opposable à la succession la décision rendue à la suite de sa signification (Cass civ 1ère, 27 mars 2007, pourvoi n° 06-11003, publié au bulletin).

Il s’évince de ce qui précède que ne saurait prospérer l’action en nullité du jugement entrepris.

Sur l’excès de pouvoir

A titre subsidiaire monsieur [V] se prévaut des dispositions de l’article 14 du code de procédure civile selon lequel 'Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée'.

Se réclamant d’un arrêt rendu le 08 février 2024 (pourvoi n° 21-18702) par la 2ème chambre de la Cour de cassation, il fait valoir que le jugement d’adjudication a été rendu alors qu’il ne résulte d’aucune pièce que madame [U] [R] divorcée [V] a été régulièrement appelée à l’audience du 21 février 2024 et qu’il en va de même de son héritière, madame [D] [V].

Mais ce grief suppose la démonstration du défaut d’accès au juge de la débitrice saisie.

Or, il résulte de l’assignation du 20 août 2020, du jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution saisi le [Date décès 1] 2023, du jugement du 16 juin 2023 accordant un délai supplémentaire, du jugement du 27 octobre 2023 ordonnant la vente forcée et jusqu’aux conclusions d’incident du 25 janvier 2024 (pièces 4 à 8 et 10 de l’appelant) que, dans des conditions ayant fait l’objet des développements précédents, madame [U] [R], décédée au cours de la procédure de vente immobilière sur saisie, était représentée à l’instance par le même conseil que son ex-époux.

L’irrégularité de la notification de son décès retenue plus avant permettait, comme il a été dit, à l’instance de se poursuivre.

Pas davantage peut-il être reproché au premier juge d’avoir violé une règle essentielle régissant l’office du juge en statuant comme il l’a fait sans que l’héritière de madame [U] [R] décédée ait été entendue ou appelée, dès lors que la procédure pouvait être regardée comme contradictoire à l’égard de sa mère.

Au surplus, monsieur [V] ne s’explique pas, eu égard à ce qui précède, sur ce qui a pu faire obstacle à la mise en cause en temps utile de sa fille mineure au moment du décès de sa mère survenu onze mois avant le prononcé du jugement d’orientation, voire devant le premier juge.

Cette demande d’annulation du jugement entrepris ne peut donc prospérer.

Sur l’appel réformation

Statuant sur l’incident qui lui était soumis et qui portait sur les publicités effectuées en vue de l’audience du 21 février 2024, plus précisément sur les mentions portées sur l’avis déposé et affiché au tribunal judiciaire, le premier juge a débouté les débiteurs saisis, tels que constitués, de leurs demandes de nullité et de leur demande subséquente de caducité du commandement.

Monsieur [V] reprend l’ensemble de ces moyens devant la cour pour voir prononcer la nullité de ces formalités qui, par leurs irrégularités et imperfections étaient, selon lui, de nature à éloigner d’éventuels 'amateurs’ .

Par un effet d’entraînement, il entend voir juger que les publicités n’ont donc pas été effectuées dans le délai d’un mois précédant la vente requis par les articles R 322-31 et R 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, que de ce fait doit être prononcée la caducité du commandement de payer du 11 mars 2020 en application de l’article R 311-11 du même code, ordonnée la radiation de sa publication au service de la publicité foncière et qu’en conséquence de cette caducité la nullité du jugement d’adjudication doit être prononcée.

Sur l’absence de mention de l’avocat constitué pour le créancier poursuivant

Monsieur [V] expose qu’en cours de procédure une avocate s’est présenté comme suppléante de l’avocate constituée du créancier poursuivant puis, dûment désignée par le bâtonnier, comme administratrice provisoire, qu’elle ne s’est pas constituée en lieu et place de la première en première instance, que l’ensemble des publicités ont pourtant été signées et faites par cette seconde avocate sans mention des éléments d’identification de la première et que cela fait nécessairement grief au saisi, les amateurs n’ayant pu disposer des coordonnées de l’un des deux lieux où, en sus du greffe, ils pouvaient prendre connaissance du cahier des conditions de la vente, à savoir le cabinet de l’avocat constitué.

Il en va de même, ajoute-t-il, de l’annonce laconique publiée sur le site 'Licitor’ indiquant qu’il pouvait être consulté au greffe et 'au cabinet du ou (des) avocat(s)'.

Il estime qu’est inopérante l’affirmation en première instance de cette seconde avocate selon laquelle un certain nombre d’amateurs lui ont adressé des demandes de renseignements et reproche au juge d’avoir méconnu les exigences des textes régissant la constitution d’avocat en jugeant qu’il suffisait que le nom de cette seconde avocate soit mentionné dans le certificat d’affichage.

Et conclut devant la cour que la démonstration d’un grief est en outre inutile dès lors que ces affichages sont nuls, en application de l’article 117 du code de procédure civile, pour défaut de qualité de cette seconde avocate pour établir ces actes de publicité.

Ceci étant dit, participant au déroulement de la procédure de saisie immobilière, ces affichages s’analysent en des actes de procédure dont l’irrégularité, si elle est retenue, requiert la démonstration d’un grief, s’agissant de nullités de forme.

Or, c’est par motifs pertinents que la cour fait siens, que le premier juge, devant lequel étaient produits la décision du bâtonnier, le certificat d’affichage, le placard légal donnant des informations sur les modalités de consultation du cahier des charges outre de nombreux courriels de demandes de transmission des documents de vente faites au second avocat, a jugé que la preuve d’un grief n’était pas administrée.

En toute hypothèse, peut-il être ajouté, il n’est pas démontré que les formalités relatives à la mention de ce second avocat arguée d’irrégularité sont assorties de la sanction recherchée.

Sur l’absence de mention d’un diagnostic énergétique

Invoquant les articles R 126-21 et R 126-22 du code de la construction et de l’habitation relatifs aux mentions des informations dans les annonces immobilières en soutenant que les textes ne distinguent pas les ventes amiables des ventes forcées, monsieur [V] reproche au tribunal de s’être borné à relever que l’article R 322-31 du code des procédures d’exécution, relatif aux mentions requises des avis de publicité, ne mentionne pas expressément le diagnostic de performance énergétique (DPE) et la classe gaz à effet de serre (GES) alors que, selon lui, l’adoption d’une sanction administrative par le législateur, codifiée à l’article L 126-33 de ce code, traduit son attachement à ces mentions, ce à quoi veillent, d’ailleurs, les avocats poursuivants à son sens 'compétents'.

Il tire argument de l’importance de ces données pour un acquéreur, notamment du fait de possibles entraves à la location, et, en réponse tant au motif du tribunal qu’aux conclusions de la Caisse d’Epargne selon lesquels les amateurs pouvaient s’informer de ces diagnostics auprès de l’avocat poursuivant, il fait valoir que leurs démarches effectives sur ce point attestent bien de leur inquiétude, ajoutant que la perte d’un certain nombre d’amateurs en raison de ce défaut de mention cause un préjudice certain au saisi.

Force est cependant de considérer que monsieur [V] s’abstient de reproduire les termes de l’article R126-22 précité qui précise le domaine d’application des annonces visées en énonçant:

'Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, affichée dans les locaux des personnes physiques ou morales exerçant une activité liée à l’achat, la vente ou la location d’immeubles bâtis, à la gestion immobilière ou à la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente ou la location d’immeubles bâtis, ou présentée au public par un réseau de communication électronique, mentionne, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence respectivement prévues par le e et le f de l’article R 126-16".

Cet article ne couvre pas la vente sur saisie forcée qui ressort, de plus, du droit spécial de la saisie immobilière appelé à déroger à des dispositions concernant 'les personnes physiques ou morales exerçant une activité liée à l’achat, la vente ou la location d’immeubles bâtis (…)'.

Au surplus, les conditions de consultation des conditions de vente visées à l’article R 322-31, 6° ont été non seulement respectées mais ont effectivement permis aux acquéreurs potentiels d’être informés sur ces diagnostics (pièce n° 43 de l’appelant correspondant à la pièce n° 7 de la Caisse d’Epargne) si bien que la nécessaire démonstration d’un grief n’est pas administrée.

Le jugement mérite, par conséquent, confirmation sur cet autre point.

Sur la mention erronée d’une vente 'en audience des Criées'

Il ressort de la pièce n°15 versée aux débats que la publicité légale, qui se devait de satisfaire à l’exigence prévue à l’article R 311-31, 3° précité, à savoir indiquer 'les jours, heure et lieu de la vente', mentionnait que la vente sur adjudication en cause aurait lieu à la Chambre des Criées de la juridiction.

Monsieur [V] qui se prévalait du fait que cette mention était de nature à dissuader les éventuels amateurs de se porter adjudicataires du bien et s’en prévaut également devant la cour fait valoir que l’audience des criées prévue à l’article 1272 du code de procédure civile porte sur les ventes sur licitation qui ne constituent pas un titre d’expulsion et comportent le risque d’une surenchère ou de la substitution d’un indivisaire, entraînant par conséquent une mobilisation inutile des fonds.

Il critique la motivation du premier juge selon laquelle les amateurs sont assistés d’un avocaten lui reprochant de 'n’avoir pas compris’ que ces amateurs pouvaient ne pas même prendre la peine de se mettre en rapport avec un professionnel du droit. Ce qui est constitutif d’un grief.

Cela étant, l’argumentation de monsieur [V] suppose que l’amateur auquel il se réfère perçoive la différence entre la salle des criées visée à l’article 1272 du code civil (qui se rapporte au domaine étroit de la vente des immeubles et des fonds de commerce appartement à des mineurs ou des majeurs en tutelle) et la salle où se déroulent les ventes sur adjudication tenues par un juge de l’exécution.

Il ne peut s’agir d’un amateur profane et, par delà l’indication du nom d’une salle, celle, effective, du lieu de la vente (le tribunal judiciaire de Versailles) outre la possibilité de consulter le dossier au greffe du juge de l’exécution et la nécessité de recourir à un avocat sont de nature à dissiper toute confusion dans l’esprit de l’amateur désireux de se porter enchérisseur.

Sur cet autre point, le premier juge doit être approuvé en son appréciation.

Il s’évince de tout ce qui précède que monsieur [V] sera débouté de sa demande d’infirmation du jugement et, par conséquent, d’annulation des formalités litigieuses ainsi que des demandes à son sens subséquentes qu’il formule.

Sur les autres demandes

L’équité ne conduit pas à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de monsieur [V] et de madame [D] [V].

Succombant, l’appelant supportera les entiers dépens de cette instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

Rejette l’appel-nullité formé par monsieur [O] [V] à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 21 février 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles ;

CONFIRME le jugement entrepris ;

Déboute monsieur [O] [V] et madame [D] [V] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à la charge de monsieur [O] [V] les entiers dépens de la procédure d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par M^me RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente