JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2015

Chambre 6/ section 3

AFFAIRE 08/00924

N° de MINUTE :

Madame M N veuve X

[…]

[…]

représentée par M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

Monsieur O X

[…]

[…]

représenté par M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

Madame P X

[…]

[…]

représentée par M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

DEMANDEURS

C/

S.C.P. BRUNO H, AE, Y

[…]

[…]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

S.A. G

[…]

[…]

représentée par M^e Patrice GRENIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1144

2

S.C.P. JEAN-V AB ET JEROME B

[…]

93221 D CEDEX

représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

lors du délibéré :

Président : M^me BLANCHET, Vice Président

Assesseur : Madame VERNIMMEN, Vice-Président

Assesseur : Monsieur VARICHON, Vice-Président

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2015.

M^me VERNIMMEN, Magistrat chargé du rapport, et Madame BLANCHET, Vice-Président, assistées de M^me COPIN, Greffier, ont entendu les plaidoiries dans les conditions fixées par l’article 786 du Code de Procédure Civile et en ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, et signé par M^me BLANCHET, Vice Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

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Sur les faits et prétentions

Madame U AC AD K, épouse de Monsieur Q R est décédée le […]. Elle était propriétaires à D (93) de deux parcelles situées au […] pour 13 ares 32 ca cadastré […] et 4 ares 27 ca cadastré […].

Selon le procès-verbal de remaniement établi par la commune de D, en application de l’arrêté préfectoral du 29 octobre 1982, le 1^er avril 1988, toutes les parcelles de la commune ont été modifiées et renumérotées. Selon l’acte publié au 4^e bureau de la conservation des hypothèques volume 88 P n° R1, la parcelle AI 021 est devenue CD 0157 et la parcelle AI 024 est devenue CD 0159.

Ces deux parcelles plantées de quelques arbres fruitiers se trouvaient dans un secteur non aménagé de la commune de D, proche d’une ancienne carrière de pierre exploitée par la société Nouvelle Mussat Binot puis la société SERGEVI qui travaillait pour le compte de la société G, propriétaire de cette carrière sise sur les parcelles cadastrées BI n°8 et CD n° 26, 27, 132, 139, 152, 154, 155, 156, 158 et 160.

Dans le cadre de son activité, la société G a pris possession des parcelles cadastrées […] et […], renumérotées section CD n°157 et n°159 immédiatement voisine de sa propriété.

Le 26 juillet 2004, Maître Y, notaire associé à Paris, a reçu un acte déclaratif de propriété, relatant le transfert de patrimoine de la commune D au profit de la Sté G, publié au 4^e bureau des hypothèques le 7 septembre 2004 volume 2004 P n°4156, d’un certain nombre de parcelles sises à D.

Le 5 novembre 2004, Maître Y, notaire associé à Paris, a reçu un acte de notoriété portant sur la prescription acquisitive trentenaire de deux parcelles cadastrées section AI 021 et AI 024 devenues à la suite du remaniement CD 157 et CD 159 au profit de la Société G. Cet acte de notoriété relate notamment les déclarations de Monsieur Z, maire de D en fonction et de Madame A, responsable des services fiscaux que la Sa G a exercé une possession depuis plus de trente ans à D sur un certain nombre de parcelles, dans la zone de la carrière, dont les parcelles CD 157 et 159, laquelle a été continue, paisible, publique et non équivoque. Cet acte a été publié le 24 décembre 2004 volume 2004 P n° 5874.

Le 5 novembre 2014, Maître B a reçu l’acte de vente entre les sociétés Sa G et G S et la Mairie de D portant sur un ensemble de parcelles incluant les parcelles visées dans les deux actes ci-dessus et faisant un tout de 225 283 m2, pour un prix total de 2 286 736 € dont 1 859 878 euros pour les parcelles cédées par Société G. Cet acte a été publié le 5 janvier 2005 volume 2005 P n 13.

Monsieur O X et Monsieur T X déclarent avoir acquis, en qualité d’héritiers de Madame U K, la propriété à D des deux parcelles cadastrées section AI 021 et AI 024 devenues à la suite du remaniement CD 157 et CD 159. Ils se prévalent d’un acte de transfert de propriété dressé le 12 juin 1970 par Maître C notaire à Vincennes et publié au 4^e bureau des hypothèques de Noisy le Sec le 6 août 1970 volume 415 n°16 ainsi que d’un échange de correspondances depuis 1974 avec la mairie de D pour contester auprès de cette dernière et de son notaire le transfert de propriété de leurs parcelles.

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En l’absence de réponses, Monsieur O X et Monsieur T X ont fait assigner, par acte des 15 et 17 janvier 2008, devant le tribunal de grande instance de Bobigny la société G, la commune de D et Monsieur Z, en qualité de maire, aux fins d’annuler les deux actes notariés du 5 novembre 2004, l’acte de notoriété acquisitive reçu par Maître Y et l’acte de cession entre la société G et la commune de D reçu par Maître B.

Par ordonnance en date du 31 mai 2012, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes formées à l’encontre de Monsieur V Z, ce dernier étant intervenu dans le cadre de ses activités de maire.

Par arrêt en date du 15 janvier 2014, la Cour d’Appel de Paris a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état et a renvoyé les demandeurs à mieux se pourvoir devant le tribunal administratif.

Monsieur T X est décédé le […]. Son épouse bénéficiaire de la clause d’attribution intégrale en toute propriété de la communauté et sa fille interviennent es qualités d’héritières à la présente instance.

Par acte du 14 juin 2013, les consorts X ont fait assigner devant le tribunal de céans la SCP AB-B, notaires à D et la SCP H-AE-Y, notaires à Paris, aux fins de les condamner au paiement de dommages et intérêts.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 30 mars 2015, les consorts X demandent au tribunal deྭ:

prononcer la nullité et l’inopposabilité à leur égard de l’acte de notoriété par Maître Y notaire associé à Paris du 5 novembre 2004, visant les parcelles CD 157 et 159 sises à D 93, publié au 4^e bureau des hypothèques de Noisy le Sec le 24/12/2004, volume 2004 P n° 5874 au profit de la Sa G,

prononcer la nullité et l’inopposabilité à leur égard de l’acte de vente reçu le 5 novembre 2004 par Maître B notaire à D contenant vente par la Sa G à la commune de D visant les parcelles CD 157 et 159 sises à D 93, publié le 5/01/2005 volume 2005 P n° 13 au 4^e bureau des hypothèques de Noisy le Sec,

condamner la Sté G à leur payer une indemnité correspondant au trouble de jouissance des parcelles de 2900€ par an depuis le 5 novembre 2004 jusqu’à la fin de la spoliation ou d’une solution, amiable ou judiciaire, exécutée, y mettant fin, soit à ce jour 29000€, sauf à parfaire, à charge par G de se retourner si elle le juge bon vers la Commune de D à qui elle a cru bon de céder les parcelles.

condamner conjointement et solidairement la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y à leur payer 290 000€ à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal depuis la naissance du préjudice soit novembre 2004 jusqu’au parfait paiement

les condamner sous la même solidarité au paiement de 20 0000 € par application de l’article 700 du cpc outre les dépens

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

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A l’appui de leurs prétentions, ils font valoirྭque l’acte de notoriété acquisitive du 5 novembre 2004 est nul dans la mesure où il repose uniquement sur les déclarations du maire de D et du receveur-percepteur de la commune, personnes directement intéressées par l’opération immobilière projetée et que ces déclarations ne sont corroborées par aucun autre document, alors que la mairie est destinataire depuis 1974 de nombreux courriers des consorts X contenant une offre d’achat n’ayant pas abouti et des protestations sur l’occupation illicite de leurs parcelles par la société G ou ses exploitants. Ils ajoutent que les parcelles litigieuses n’ont jamais été assujetties à la taxe foncière s’agissant de friches non taxables par décision municipale, de sorte que les services fiscaux de la commune ne disposaient aucun fichier sur ces parcelles et ne pouvaient donc affirmer la propriété de ces parcelles. Ils considèrent que l’acte de notoriété contenant le transfert de propriété au profit des requérants a été régulièrement publié, de sorte que la prescription acquisitive trentenaire ne pouvait s’appliquer en présence d’un titre contraire, régulièrement publié, et ce d’autant plus que la possession n’était pas paisible mais donnait lieu à de nombreuses réclamations, qu’elle n’était ni publique, ni équivoque mais s’apparentait à une occupation contestée. Ils précisent que l’acte litgieux a été rectifié à la hâte pour ajouter quatre parcelles dont l’achat n’avait pas été validé par le Conseil municipal et qu’il a été rédigé sans aucune vérification sérieuse sur le titre de propriété, l’unique pièce produite étant le relevé du 19 octobre 2004, quelques jours avant la signature de l’acte.

Ils soutiennent que la nullité de l’acte de notoriété emporte la nullité de la vente en ce qui concerne les deux parcelles litigieuses. Ils indiquent que la vente a été conclue avec les mêmes personnes que celles dans l’acte de notoriété acquisitive, le maire de la commune et le receveur-percepteur municipal et que l’acte a été complété à la main précisément pour ces parcelles et pour le visa de l’acte de notoriété acquisitive établi le même jour.

Ils considèrent que la société G a commis des fautes en occupant indûment les deux parcelles, en s’abstenant de procéder aux vérifications élémentaires avant d’élaborer l’opération immobilière avec la commune de D et en obtenant gratuitement des parcelles lui permettant de vendre à un bon prix un terrain qui n’avait de valeur que parce qu’il était homogène et d’un seul tenant.

Ils arguent que les notaires, rédacteurs professionnels des actes n’ont pas effectué les vérifications minimales, qu’ils se sont contentés de lever en 2004 une matrice cadastrale qui ne constitue pas une preuve suffisante du droit de propriété et se sont abstenus de faire des recherches dans les fichiers fonciers et le fichier national des dispositions testamentaires. Ils estiment que l’erreur commise lors de la révision du parcellaire ne leur est pas imputable et qu’elle n’empêche par les professionnels d’effectuer des recherches sérieuses et adaptées sur le titre de propriété, et notamment en prenant en compte la refonte parcellaire pouvant contenir des erreurs, les parcelles n’étant pas nécessairement inscrites aux fichiers fiscaux. Ils estiment que les notaires ont commis une faute en se limitant aux déclarations des personnes impliquées dans la vente projeté pour établir un acte de notoriété sans les corroborer par d’autres documents et en rédigeant à la hâte les actes sans effectuer des vérifications sérieuses et adaptées aux difficultés juridiques rencontrées.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 14 novembre 2014, la société G demande au tribunal deྭ:

rejeter toutes les demandes des Consorts X formées à son encontre,

débouter les demandeurs de leur demande d’inopposabilité de l’acte de notoriété du 5 novembre 2004 et des dispositions de l’acte de vente du 5 décembre 2004 portant sur les parcelles litigieuses

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débouter les demandeurs de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de G résultant tant de leur privation de la valeur du prix des parcelles litigieuses qu’au titre de leur occupation par cette dernière.

à titre subsidiaire, ramener la demande indemnitaire des consorts X à l’encontre de G en raison de leur privation de la valeur du prix des parcelles litigieuses à de plus justes proportions.

en tout état de cause, condamner les consorts X au paiement de la somme de 50 000 € à la société G sur le fondement de l’article 700 du NCPC outre aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle argue avoir acquis les parcelles litigieuses par l’effet de l’acquisition de la prescription trentenaire. Elle indique avoir joui pendant une période supérieure à trente ans des parcelles litigieuses sans qu’à aucun moment un acte interruptif de prescription n’ait été formulé. Elle précise que les consorts X se sont abstenus d’exercer tout action en bornage ou en revendication et que l’acte notarié du 12 juin 1970 et les différents échanges de correspondance ne peuvent remettre en cause la jouissance paisible de la société G en l’absence de violence ou de voie de fait, étant rappelé que la possession a duré 34 ans entre la date de proposition d’achat des parcelles litigieuses par la société MUSSAT BINOT en 1974 et l’assignation des consorts X en 2008. Elle soutient également que les consorts X ne peuvent demander à être indemnisés de la valeur du prix d’un bien dont ils seraient propriétaires du fait de l’annulation des actes et ne peuvent réclamer une indemnité d’occupation à compter du 5 novembre 2004 dans la mesure où la société G avait cédé à cette date les terrains à la commune de D.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 18 novembre 2014, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au tribunal de :

débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCP H-AE-Y, notaires à Paris 8^e, et de la SCP AB-B, notaires à D (93).

condamner les consorts W N veuve X, P X et T X solidairement à payer à la SCP H et la SCP AB-B chacune la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens solidairement dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du CPC.

A l’appui de leurs prétentions, elles considèrent n’avoir commis aucune faute dans la rédaction des actes litigieux dans la mesure où aucun élément ne leur permettait d’avoir un doute sur la propriété des parcelles et de remettre en cause la propriété par prescription acquisitive de la société G, notamment au regard des relevés de propriété, de matrice cadastrales et des attestations du maire et du receveur-percepteur de la commune. Ils font valoir que le notaire chargé de recevoir un acte authentique n’est pas tenu de faire des investigations sur place afin de vérifier les éléments résultant des documents publiés et des déclarations des parties ou d’exiger la production de documents justifiant de la réalité des déclarations faites par le maire et le receveur-percepteur. Ils estiment avoir effectué les vérifications relevant des obligations habituelles d’un notaire chargé de recevoir un acte de vente. Ils indiquent que si la demande d’annulation prospère, les consorts X retrouveront la propriété des parcelles litigieuses et ne peuvent donc solliciter la réparation d’un préjudice dont le quantum serait égal à la valeur du bien immobilier revenu dans leur patrimoine. Ils ajoutent que les consorts X ne justifient pas avoir été privés de la jouissance des parcelles litigieuses dès lors qu’elles étaient en friche et en état d’abandon et qu’ils n’ont exercé aucune action en revendication ou en bornage.

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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 mai 2015 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2015. A l’audience, le juge a fait un rapport et les conseils des parties ont ensuite plaidé par observations et s’en sont rapportés pour le surplus à leurs écritures. L’affaire a alors été mise en délibéré au 17 décembre 2015.

MOTIFS

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Si les consorts X se prévalent de la nullité ou de l’inopposabilité à leur égard de l’acte de notoriété reçu par Maître Y notaire associé à Paris du 5 novembre 2004 et de l’acte de vente reçu le 5 novembre 2004 par Maître B, notaire à D, ils ne sollicitent pas la restitution des parcelles litigieuses mais des dommages et intérêts en raison des fautes commises par la société G et les notaires ayant reçu ces deux actes. Les consorts X entendent donc exercer une action en responsabilité délictuelle pour obtenir la réparation de leur préjudice, l’inopposabilité ou la nullité des actes n’étant évoquée que pour caractériser les fautes des défendeurs à la présente instance. En outre, l’acte de notoriété du 5 novembre 2004 n’ayant la valeur que d’un témoignage, il ne peut être annulé ou rendu inopposable.

I. Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts X

Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, obligé à celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il incombe aux consorts X d’apporter la preuve d’une faute de la société G et des deux notaires, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y à l’origine des troubles de jouissance et de la perte patrimoniale de deux parcelles dont ils avaient hérité de Madame U AC AD K, épouse de Monsieur Q R.

1° Sur la faute de la société G

Les consorts X reprochent à la société G de s’être appropriée gratuitement les deux parcelles litigieuses pour constituer un ensemble homogène et d’un seul tenant, alors qu’elle savait ne pas en être propriétaire, et d’en avoir bénéficié en vendant cet ensemble pour un montant de près de 2 millions d’euros à la commune de D, ce que conteste la société G, qui prétend avoir acquis les parcelles litigieuses par l’effet de l’acquisition de la prescription trentenaire telle que mentionnée dans l’acte de notoriété du 5 novembre 2004.

En l’espèce, il est produit l’acte de notoriété reçu le 5 novembre 2004 par Maître Y, notaire associé à Paris, portant sur la prescription acquisitive trentenaire de deux parcelles cadastrées section AI 021 et AI 024 devenues à la suite du remaniement CD 157 et CD 159 au profit de la Société G.

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Toutefois, l’acte de notoriété reconnaissant l’usucapion n’attribue pas un titre de propriété et n’a que la valeur d’un témoignage, de sorte que le juge apprécie sa valeur probante en recherchant l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession qu’il évoque.

Aux termes de l’article 2258 du Code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Pour jouer pleinement son rôle, la possession du bien immobilier doit, selon l’article 2261 du code civil, avoir été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, durant un délai de trente ans.

Il appartient au tribunal de caractériser la possession dans ces deux éléments constitutifs, la maîtrise matérielle de la chose et l’intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit exercé, ce qui se distingue de la détention précaire.

Selon l’article 2266 du code civil, le simple détenteur du bien ou du droit, qui le possède pour autrui, ne peut jamais prescrire, quel que soit le temps écoulé. Ainsi, le détenteur précaire est celui qui exerce la maîtrise matérielle de la chose qu’il sait ne pas lui appartenir. Aux termes de l’article 2267 du code civil, la précarité est perpétuelle au sens où le détenteur la transmet à ses ayant-cause-universels. Le titre qui fonde la détention exclut que le détenteur puisse prétendre à l’acquisition du droit, et ce conformément à l’article 2270 du code civil.

Si l’article 2256 du code civil pose une présomption en faveur de celui qui possède matériellement la chose, il appartient à celui qui la conteste de prouver la précarité de la possession, notamment en prouvant que la détention était à l’origine précaire.

En l’espèce, les consorts X produisent au débat non seulement un acte de transfert de propriété dressé le 12 juin 1970 par Maître C notaire à Vincennes et publié au 4^e bureau des hypothèques de Noisy le Sec le 6 août 1970 volume 415 n°16 mais également des échanges de courriers avec les sociétés d’exploitation de carrière ayant matériellement occupé les deux parcelles litigieuses.

Par courrier du 23 février 1974, la société Nouvelle Mussat Binot propose à Monsieur T X d’acheter les deux parcelles litigieuses pour un montant de 35 000 Frs.

Le Maire de D, en réponse à une lettre du 27 janvier 1975, indique le 30 janvier 1975 que les deux parcelles litigieuses appartenant aux consorts X sont frappées de servitude pour être situées dans un emplacement réservé aux espaces verts.

Il ressort de la correspondances du M^e J, notaire à Paris en date du 4 mars 1975 que ce dernier a pris contact avec la Société Nouvelle Mussat Binot, société d’exploitation de la carrière et explique que les deux parcelles litigieuses devant faire l’objet d’une expropriation, il n’est pas dans l’intérêt des parties de réaliser une vente.

Par courrier du 2 avril 1975, M^e J confirme que la Société Nouvelle Mussat Binot ne désire pas procéder à l’acquisition du terrain des consorts X.

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Il résulte de ces pièces que la société Nouvelle Mussat Binot, qui exploitait en 1975 la carrière de pierre proche des parcelles litigieuses, la mairie de D et le notaire avaient connaissance de l’identité exacte des propriétaires des parcelles litigieuses, les consorts X.

Par ailleurs, suite au courrier de Monsieur X du 28 mars 1994 se plaignant de la disparition du sentier d’accès aux parcelles et du débordement sur leur terrain par des remblais effectués sur parcelles voisines, la mairie de D lui répond, par lettre du 29 avril 1994, intervenir auprès de la société SERGEVI, société d’exploitation de la carrière responsable de cet état de fait et qui gère les terrains de la société G.

Par courrier du 16 mai 1994, la société SERGEVI répond à Monsieur X, suite au courrier reçu de la mairie, en rappelant qu’il s’agit «ྭd’une réclamation relative à l’accès aux parcelles CD 157 et 159 dont vous [il] est propriétaireྭ». Cette société indique également souhaiter trouver une solution favorable compte tenu de «ྭla nature des terrains voisins qui font l’objet de travaux partiels pour mise en sécuritéྭ» et demande une prise de rendez-vous.

Il en résulte que les parcelles litigieuses sont occupées en 1994 par la société SERGEVI qui prenant la suite de la société Nouvelle Mussat Binot, exploite la carrière et gère les terrains de la société G et que la société SERGEVI avait connaissance de l’identité des propriétaires des parcelles avec lesquels elle entendait trouver une solution amiable.

Il s’ensuit que la société Nouvelle Mussat Binot puis la société SERGEVI, sociétés d’exploitation de carrière filiales de la société G ont occupé les parcelles litigieuses en sachant parfaitement depuis 1974, date du 1^er échange de courriers avec les consorts X, qu’elles n’en étaient pas propriétaires, de sorte que la détention des parcelles litigieuses par les sociétés filiales de la société G était dès l’origine précaire.

La précarité de la détention se transmettant aux ayant-cause-universels, elle s’est transmise successivement par le jeu des fusions/absorption/rachats aux filiales de la société G, ce que cette dernière ne conteste pas dans ses écritures . Il incombe donc à la société G, détendeur précaire, d’établir qu’elle a endossé un autre rôle et qu’elle possède pour elle-même et à titre de propriétaire.

Or, l’inversion de titre ne peut pas intervenir du fait d’un simple changement d’intention du détenteur, et ce conformément à l’article 2270 du code civil.

Elle peut avoir lieu par une cause émanant d’un tiers, ce qui n’est pas établi par les pièces produites par la société G.

L’inversion de titre peut également résulter d’un acte notarié intitulé «ྭnotoriété prescriptiveྭ» dans lequel le détenteur précaire faire connaître clairement qu’il se considère comme propriétaire. Elle déclenche l’usucapion au profit du nouveau possesseur à partir de la date de publication de l’acte de notoriété et sans que l’ancienne détention précaire puisse être comptabilisée dans le délai de prescription.

En l’espèce, la société G produit au débat un acte notarié intitulé «ྭnotoriété acquisitiveྭ» du 5 novembre 2004 publié le 24 décembre 2004, ce qui a pour effet de déclencher le délai trentenaire de l’usucapion, la période antérieure de détention précaire ne pouvant être prise en compte.

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Toutefois, les consorts X ont interrompu ce délai en introduisant une action en justice et en assignant par actes des 15 et 17 janvier 2008, devant le tribunal de grande instance de Bobigny la société G, la commune de D et Monsieur Z, en qualité de maire aux fins de contester la prescription acquisitive. En outre, il convient de relever que la société G a vendu les deux parcelles litigieuses le 5 novembre 2004 avant la date de publication de l’acte de notoriété, de sorte qu’elle a cessé d’occuper les parcelles litigieuses avant que le délai trentenaire de l’usucapion ne soit déclenché.

Dans ces conditions, la société G ne justifie pas avoir inversé son titre de détenteur précaire et s’être comporté à titre de propriétaire depuis trente ans.

Il s’ensuit que la société G n’était pas propriétaire des parcelles litigieuses par l’effet de la prescription acquisitive telle que prévue à l’article 2261 du code civil et qu’elle ne pouvait donc vendre des parcelles dont elle savait qu’elles ne lui appartenaient pas.

En acceptant de vendre à la Commune de D ces deux parcelles litigieuses pour les inclure dans un espace cohérent et homogène lui permettant d’effectuer une opération immobilière financièrement intéressante, alors qu’elle connaissait en 1974 et en 1994 l’identité des propriétaires, avec lesquels elle était déjà rentrée en contact, la société G a commis une faute à l’encontre des consorts X qui ont de ce fait subi une perte immobilière dans leur patrimoine.

Par conséquent, il convient de déclarer la société G responsable à l’égard des consorts X sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

2° Sur la faute des notaires

En application de l’article 1382 du code civil, les notaires doivent, avant de dresser les actes procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

a) Sur la faute du notaire ayant reçu l’acte notarié «ྭnotoriété prescriptiveྭ» du 5 novembre 2004

L’acte de notoriété est le document dressé par un officier public, notamment un notaire, concernant un fait que deux ou plusieurs personnes lui déclarent être à leur connaissance et de notoriété publique. Ces déclarants jouent le rôle de témoins qui ne sont pas des parties puisqu’ils n’ont pas d’intérêt à l’acte, ce qui exclut les personnes intéressées aux faits attestés ou ayant un lien de parenté ou d’alliance avec celui qui invoque la prescription acquisitive. Les déclarants doivent avoir une connaissance personnelle des faits attestés, ce qui incite à choisir des personnes domiciliées dans le lieu où le fait s’est passé ou qui s’y trouvaient à l’époque de ce fait.

Le notaire qui établit un acte de notoriété acquisitive qui se révèle ultérieurement erroné n’engage sa responsabilité de ce fait que lorsqu’il dispose d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des énonciations dont il lui est demandé de faire état.

En l’espèce, M^e Y a établi le 5 novembre 2004 l’acte de notoriété acquisitive qui s’est révélé ultérieurement erroné dans la mesure où les conditions de la possession acquisitive trentenaire n’étaient pas réunies, la société G ayant la qualité de détenteur précaire sur les parcelles litigieuses. La responsabilité de M^e Y ne peut être engagée que si des éléments pouvaient le faire douter de la véracité des déclarations recueillies par les témoins.

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Cet acte de notoriété relate les déclarations de Monsieur Z, maire de D en fonction et de Madame A, responsable des services fiscaux que la société G a exercé une possession depuis plus de trente ans à D sur un certain nombre de parcelles dans la zone de la carrière dont les parcelles CD 157 et 159, laquelle a été continue, paisible, publique et non équivoque.

Or, Monsieur Z en qualité de maire de la commune de D et Madame A, en tant que représentante des services fiscaux de cette commune étaient des parties intéressées à l’acte de notoriété puisque la commune de D a acheté à la société G le 5 novembre 2004 un terrain incluant les parcelles litigieuses et faisant un tout de 225 283 m2, pour un prix total de 2286736 €.

M^e Y ne pouvait ignorer l’existence de cette vente et le lien d’interdépendance entre deux actes dans la mesure où l’acte de vente du 5 novembre 2004, reçu le même jour que l’acte de notoriété, mentionne la participation de M^e Y en tant que représentant du vendeur, la société G et l’intervention de Madame A à l’acte en qualité de récepteur-receveur de la commune de D.

Le fait que les témoins, Monsieur Z et Madame A, soient directement impliqués dans l’opération immobilière convenue entre la société G et la Commune de D qu’ils représentaient dans l’acte de vente pouvait faire douter M^e Y sur la véracité de leurs déclarations, et ce qui aurait du l’inciter à faire des investigations et à procéder à des recherches sur la situation des biens, plus particulièrement à vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu.

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Au surplus, les deux parcelles litigieuses ayant été considérées comme en friches, elles n’ont pas été soumises à la taxe foncière, de sorte que les services fiscaux de la commune ne disposaient pas d’informations sur l’identité du propriétaire. En l’absence de toute imposition fiscale sur ces parcelles, Madame A ne pouvait pas attester de la propriété, ce qui aurait du d’autant plus alerter M^e Y sur la sincérité des déclarations du récepteur-receveur de la Commune de D et l’inciter à les contrôler.

Or, M^e Y s’est contenté d’effectuer le 19 octobre 2004 une demande de relevés de formalités au bureau des hypothèques d’Ermont qui ne porte que sur la période antérieure à 1956. Aucune recherche n’a été entreprise pour la période postérieure, et notamment pour savoir la date à laquelle M^me K était décédée, quels étaient ses éventuels héritiers et si un acte de transfert de propriété a été publié. Ces informations pouvaient être facilement obtenues par un professionnel du foncier, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible que ce soit en matière foncière qu’en matière successorale.

Si le notaire n’est pas responsable des erreurs des services du cadastre, il n’en demeure pas moins que la matrice cadastrale, qui mentionnait encore M^me K comme propriétaire des parcelles, fait état de l’ancienne numérotation du parcellaire de la commune de D, AI 021 et AI 023, alors que l’acte de vente du 5 novembre 2004 fait référence à la nouvelle numérotation, CD 0157 et CD 0159. Cette incohérence de numérotation est tellement manifeste qu’elle aurait du inciter le notaire, professionnel du foncier, à procéder à des recherches complémentaires, et notamment à se renseigner sur une éventuelle refonte parcellaire et à consulter le tableau de correspondance inversé des parcelles.

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En acceptant de recevoir la déclaration de témoins de complaisance, directement impliqués par la vente d’un terrain comprenant les parcelles pour lesquelles ils attestent de leur propriété au profit du vendeur, et en négligeant de procéder à des vérifications complémentaires facilement accessibles par tout professionnel du foncier, alors qu’il existait des doutes sérieux sur la véracité de leurs déclarations, le notaire a commis une faute lors de la rédaction de l’acte de notoriété du 5 novembre 2004, et ce d’autant plus que cet acte de notoriété portant sur la propriété des parcelles litigieuses a été établi de manière concomitante avec la vente de ces mêmes parcelles dans le cadre d’une opération immobilière.

Or, c’est sur le fondement de ce seul acte de notoriété que la société G a pu attester de la propriété des parcelles litigieuses et ainsi vendre le 5 novembre 2015 à la commune de D un ensemble de parcelles d’un seul tenant pour un montant de près de 2 millions €. Si l’acte de notoriété du 5 novembre 2004 n’avait pas été établi, l’opération immobilière n’aurait pu être concrétisée, la vente ne pouvant porter sur des parcelles dispersées.

Il s’ensuit que la faute de M^e Y a entraîné la vente des parcelles appartenant aux consorts X, et a ainsi contribué de manière directe et certaine à la perte patrimoniale des consorts X.

b) Sur la faute du notaire ayant reçu l’acte de vente du 5 novembre 2004

Le notaire doit vérifier la qualité de propriétaire du vendeur à l’acte de vente qu’il établit et engage sa responsabilité en se bornant à reprendre, d’un acte antérieur, une origine de propriété qui se révèle erronée.

Ainsi, le notaire rédacteur de l’acte de vente d’un immeuble a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, de contrôler les déclarations des parties, de procéder à des recherches sur la situation des biens, plus particulièrement de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu, de s’assurer des droits du vendeur et de contrôler aux fichiers fonciers les mutations intervenues.

En l’espèce, M^e B, qui a reçu l’acte de vente du 5 novembre 2004, s’est contenté, pour attester de l’origine de propriété des deux parcelles litigieuses, de se référer à l’acte de notoriété reçu par M^e Y, alors que ce dernier était à cet acte de vente le représentant du vendeur, la société G et qu’il avait établi, quelques heures avant cette vente, l’acte de notoriété de prescription acquisitive au bénéfice de la société G et que cet acte reprenait les seules déclarations de témoins directement impliqués dans cette vente.

Non seulement cet acte de notoriété était erroné mais les circonstances dans lesquelles il avait été établi auraient du faire douter sérieusement M^e B sur l’origine de la propriété des parcelles litigieuses et l’inciter à procéder à des vérifications complémentaires, et ce d’autant plus que l’acte de notoriété ne constitue pas un titre de propriété, alors que le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte de vente qu’il rédige.

Force est de constater que M^e B s’est limité à lever une matrice cadastrale, qui ne constitue pas une preuve de propriété suffisante et qu’il s’est abstenu d’effectuer des recherches sur les autres fichiers, alors que des doutes sérieux existaient sur l’origine trentenaire de la propriété des parcelles litigieuses.

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Il convient à ce titre de souligner que les mentions relatives aux parcelles litigieuses ont été rajoutées et rectifiées de manière manuscrite sur l’acte de vente du 5 novembre 2004, ce qui atteste la précipitation avec laquelle l’acte de vente a été rédigé et le manque de vérifications sérieuses effectuées par le notaire avant sa signature.

Si M^e B n’est pas responsable des erreurs des services du cadastre, il n’en demeure pas moins que la matrice cadastrale mentionne M^me K comme propriétaire des parcelles litigieuses et désigne ces parcelles sous l’ancienne numérotation, alors la vente du 5 novembre 2004 fait référence à la nouvelle numérotation, ce qui aurait du l’inciter à procéder à des investigations approfondies auprès de fichiers aisément accessibles par un professionnel du foncier pour éclaircir ces incohérences, rechercher la date de décès de M^me K et ses éventuels héritier et se renseigner sur une éventuelle refonte du parcellaire de la commune de D.

En négligeant de procéder à des vérifications sur la qualité de propriétaire du vendeur à l’acte de vente, alors que des sérieux doutes existaient sur l’origine de propriété compte tenu des incohérences de la matrice cadastrale et des circonstances dans lesquelles l’acte de notoriété de prescription acquisitive a été reçu, M^e B a commis une faute lors de l’établissement de l’acte de vente du 5 novembre 2004 mentionnant la société G comme propriétaire des deux parcelles litigieuses.

Il s’ensuit que la faute de M^e B a entraîné la vente des parcelles appartenant aux consorts X, et a ainsi contribué de manière directe et certaine à la perte patrimoniale des consorts X.

Les fautes retenues à l’encontre de chaque notaire sont d’autant plus caractérisées que la simultanéité des deux actes notariés impliquant les mêmes parties atteste de l’étroite collaboration entre les notaires sans laquelle l’opération immobilière n’aurait pas pu être réalisée.

Par conséquent, il convient de déclarer in solidum responsables la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y du préjudice financier subi par les consorts X.

3° Sur le préjudice financier

Aux termes de l’article 1149 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Les consorts X ont, par cette opération immobilière, subi une perte patrimoniale correspondant au prix des parcelles dont ils étaient propriétaires.

La société G considère que le préjudice financier correspond à la valeur proportionnelle du prix de vente des parcelles litigieuses. La superficie des parcelles litigieuses faisant 1462 m² sur un ensemble immobilier de 225 283 m² vendu pour un montant de 2 286 736 €, le préjudice devrait être estimé à 14 840 €.

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Toutefois, cette évaluation ne prend pas en compte la spécificité des parcelles litigieuses qui ne présentent un intérêt que parce qu’elles permettent de rendre l’ensemble immobilier cohérent, homogène et d’un seul tenant. Le prix de ces parcelles doit être évalué en fonction de leurs situations dans l’ensemble immobilier et de la plus-value qu’elles apportent au projet immobilier sans lesquelles il ne peut aboutir. Or, l’évaluation faite par Monsieur L, expert en estimations immobilières près de la Cour d’Appel de Paris, prend en compte la configuration des parcelles, leur situation dans la zone des Carrières du Centre et leur spécificité dans la perspective d’un projet urbain en mettant en avant les éléments favorables et défavorables, ce qui aboutit à une juste évaluation de la perte patrimoniale subie par les consorts X à la somme de 290 000 € sans qu’il en résulte pour eux ni perte, ni profit.

Dès lors, il convient de fixer le préjudice financier des consorts X à la somme de 290 000 €.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y à payer à Monsieur O X, Madame W AA, épouse X et à Madame P X la somme de 290 000 € à titre de dommages et intérêts.

Les intérêts sur cette somme, ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance, l’article 1153 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

II. Sur la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de la société G

Les consorts X sollicitent une indemnité d’occupation de 2900 € par an depuis le 5 novembre 2004 jusqu’à l’exécution de la solution amiable ou judiciaire du litige, à titre de trouble de jouissance.

Toutefois, la société G n’occupe plus les parcelles litigieuses depuis la vente conclue avec la Commune de D le 5 novembre 2004, de sorte qu’elle ne peut être redevable d’une indemnité d’occupation, et ce même si la vente porte sur des parcelles dont elle n’était pas propriétaire.

Par conséquent, il convient de débouter les consorts X de leurs demandes d’indemnités d’occupation.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

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Il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de condamner in solidum la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y à payer aux consorts X à la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Les circonstances de l’affaire et son ancienneté justifient de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déclare in solidum responsables la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y du préjudice financier subi par les consorts X.

Condamne in solidum la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y à payer à Monsieur O X, Madame W AA, épouse X et à Madame P X la somme de 290 000 € à titre de dommages et intérêts.

Dit que les intérêts sur cette somme, ne courent qu’à compter du présent jugement,

Déboute Monsieur O X, Madame W AA, épouse X et Madame P X de leurs demandes d’indemnités d’occupation à l’encontre de la société G,

Condamne in solidum la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y à payer aux consorts X à la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Condamne in solidum la société G, la SCP AB-B et la SCP H-AE-Y aux dépens.

Ordonne l’exécution provisoire.

La minute a été signée par Madame BLANCHET, Vice Président , et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY