N° RG : N° RG 21/08705 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V7J3

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30B

N° RG : N° RG 21/08705 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V7J3

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.N.C. [R] [C] ET COMPAGNIE

C/

S.A.S. CENTRE DE PERFORMANCES

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Dorian AUBIN

M^e Edwige HARDOUIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Pascale BUSATO Greffier, lors des débats et Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2024,

Délibéré le 19 septembre 2024

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.N.C. [R] [C] ET COMPAGNIE

4-6 Cours de l’Intendance

33000 Bordeaux / France

représentée par M^e Dorian AUBIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. CENTRE DE PERFORMANCES

4-6 Cours de l’Intendance

33000 Bordeaux / France

représentée par M^e Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 21/08705 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V7J3

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2018, la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE a donné à bail commercial à la SAS CENTRE DE PERFORMANCES, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018, un local situé au 2ème étage de l’immeuble sis 4-6 cours de l’Intendance à Bordeaux d’une superficie au plancher de 618 mètres carré constituant une partie du lot 221, moyennant un loyer annuel de 124.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 21 décembre 2020, monsieur [R] [C] a adressé au preneur un courrier de régularisation de charges pour l’année 2019, faisant apparaître un solde dû par la société preneuse d’un montant de 15.417,07€.

Par acte délivré le 02 novembre 2021, la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE a fait assigner la SAS CENTRE DE PERFORMANCES en paiement d’une somme de 15.417,07 euros au titre de la régularisation de charges de l’année 2019.

La clôture est intervenue le 16 janvier 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 mars 2023, la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

condamner la SAS CENTRE DE PERFORMANCES à lui payer la somme de 65.137,93€ au titre des arriérés de loyers et charges dues au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux conventionnel, celui des avances sur titre de la banque de France majoré de trois points, à compter du 20 décembre 2020, condamner la SAS CENTRE DE PERFORMANCES à lui payer la somme de 6.513,79€ au titre de l’indemnité forfaire prévue à l’article 12 du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des écritures,constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail, et à défaut prononcer la résolution du bail,ordonner l’expulsion de la SAS CENTRE DE PERFORMANCES ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail, à compter de l’ordonnance à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique,assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,condamner la SAS CENTRE DE PERFORMANCES à lui payer une somme de 14.686,61 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel à l’équivalent du montant du loyer ramené mensuellement,en toutes hypothèses, condamner la SAS CENTRE DE PERFORMANCES au paiement des dépens et à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande en paiement au titre des arriérés de charges et loyers dont le montant s’élève au 31 octobre 2022 à la somme de 65.137,93 euros, et de l’indemnité contractuelle de 10% prévue à l’article 12 du bail , la SNC [R] [C] expose, sur le fondement articles 606 et 605 du code civil et R145-35 code de commerce et des dispositions contractuelles non équivoques et conformes à ces textes, lesquels prévoient le remboursement des charges de copropriété par le preneur, que la SAS CENTRE DE PERFORMANCES ne s’est pas acquittée du paiement des charges. Elle indique que ces charges concernent des travaux portant sur la remise en peinture de certaines parties communes et l’entretien de l’escalier, le remplacement et le renforcement du dispositif de la porte d’entrée de l’immeuble, l’électricité, le renouvellement des moquettes, qui ne touchent donc pas au gros-œuvre, à la solidité ou la structure de l’immeuble, mais uniquement à l’embellissement des parties communes et la réfection de l’électricité. La société demanderesse fait valoir que les affirmations du preneur relatifs à la vétusté ne sont pas démontrées, et que même à supposer que les travaux aient été causés par la vétusté, ceux-ci ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui sont seules à la charge du bailleur.

En réponse au défendeur, s’agissant du vote des travaux, la SNC [R] [C] expose que même si elle a une position de copropriétaire majoritaire, elle ne peut prendre seule les décisions inhérentes à l’administration de la copropriété au regard des règles de vote prévues par l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse au défendeur sur l’application alléguée de l’article L145-40-2 du code de commerce, la SNC [R] [C] soutient que ce texte vise uniquement les travaux que le bailleur a réalisé ou envisage de réaliser lors de la conclusion du bail, ce qui n’est pas le cas des travaux litigieux qui n’étaient ni réalisés, ni encore envisagés, ni votés lors de la conclusion du bail le 12 octobre 2018.

Selon la SNC [R] [C], le caractère tardif de la régularisation de charges de 2019 s’explique par le contexte sanitaire qui n’a pas permis la tenue de l’assemblée générale au premier trimestre 2020. Elle prétend avoir ensuite respecté le délai de trois mois suivant l’assemblée générale des copropriétaires appelée à valider les comptes 2019 pour procéder à la régularisation aujourd’hui contestée par le preneur. Elle ajoute qu’en tout état de cause une régularisation tardive n’entraine pas l’effacement des charges, ni de l’obligation contractuelle de paiement.

La SNC [R] [C] conteste toute erreur sur le numéro de lot concerné par la demande en paiement des charges, exposant qu’il y a eu, après la prise d’effet du bail, une renumérotation des lots suite à une actualisation du règlement de copropriété par les assemblées générales des 21 juin 2019 et 30 juin 2021. Ainsi, le bail portait sur le lot 221 devenu 224, comme mentionné dans les documents visés par le syndic.

La SNC [R] [C] conteste également tout abus de droit dans le fait de procéder à la régularisation de charges, laquelle s’effectue en application de la convention, dans le cadre légal, sans qu’il ne puisse être valablement soutenu par le défendeur que le contrat conclu soit un contrat d’adhésion, relevant que la SAS CENTRE DE PERFORMANCE a pour activité la négociation commerciale, et que la négociation du bail s’est faite par l’entremise d’une agence spécialisée dans l’entremise de locaux commerciaux et d’affaires.

Au soutien de la demande tendant à la mise en œuvre de la clause résolutoire, la SNC [R] [C] expose que le preneur organise, en violation des dispositions contractuelles qui prévoient à l’article 5 que la destination des locaux est à usage exclusif de bureaux et d’hébergement-domiciliation d’entreprises et de l’article 6.5 qui prévoit une jouissance tranquille et de bon ordre des locaux, des journées « vente de plantes », « brocantes- vide dressing » en 2021 qui ont conduit à la délivrance d’une sommation visant la clause résolutoire le 18 novembre 2021. Elle ajoute qu’en dépit d’un engagement de ne pas réitérer une « soirée du Wagon bar 3 » en 2022, soirée payante avec traiteur/ concert… a été organisée. Le bailleur indique avoir sommé le preneur d’annuler cette soirée par courrier officier du 8 février 2022, ce à quoi ce dernier s’est opposé, alors que le local ne répond pas aux normes de sécurité pour des soirées évènementielles.

A défaut, la SNC [R] [C] expose que ces manquements, outre une nouvelle soirée « Baga Boissons » en août 2022, ainsi qu’un soirée « Wagon Bar 5 » en septembre 2022, démontrant que des événements sont organisés de manière régulière avec ouverture au public, consommation d’alcool, restauration et piste de danse, de même qu’une sous-location d’une partie des locaux « Locomotiv-Bordeaux- Wagon restaurant », et de la verrière, constituent des manquements graves du preneur qui justifient, sur le fondement de 1224 et 1225 code civil, la résolution de la convention.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, la SAS CENTRE DE PERFORMANCES demande au tribunal, de débouter la SNC [R] [C] de l’intégralité de ses demandes, d’annuler l’appel de charges pour 2019 et 2020, de condamner la SNC [R] [C] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande en paiement formée par le bailleur, la SAS CENTRE DE PERFORMANCES expose que les règles de répartition des charges sont fixées par les articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce, et que les clauses de récupération des charges auprès du preneur doivent être interprétées strictement, en faveur du preneur, conformément à l’article 1162 du code civil repris partiellement à l’article 1190 actuel.

Elle expose en premier lieu qu’elle a vu ses charges doubler pour l’année 2019 et qu’elle n’en a été informé que très tardivement en décembre 2020 sans qu’il ne soit précisé la date à laquelle l’assemblée générale ayant voté les travaux s’était réunie. Elle prétend que le bailleur est largement majoritaire dans la copropriété, et décide donc seul de présenter au vote des travaux qui sont systématiquement approuvés puisque assumés par lui seul, lui permettant ainsi de faire supporter à ses locataires la rénovation/réfection totale de son bien, ce qui est contraire aux termes du bail et s’assimile à une modification substantielle et unilatérale du loyer, et des qualités du bien loué. Elle soutient qu’il s’agit en réalité de travaux de réfection totale qui ne sauraient être mis à la charge du preneur dès lors qu’ils concernent la réfection de la cage d’escalier et la rénovation de l’ascenseur et que la clause du bail relative au transfert de charges est beaucoup trop vague et générale pour permettre de faire supporter au preneur de tels travaux.

Sur le décompte des sommes réclamées par le bailleur, la SAS CENTRE DE PERFORMANCES conteste ne pas s’être acquittée du paiement du loyer expliquant qu’elle règle la provision sur charge uniquement au regard de ce qui est prévu au contrat initial, et qu’elle s’acquitte mensuellement du loyer, lequel est facturé trimestriellement.

Elle ajoute en deuxième lieu que la répartition des charges contractuellement prévue n’est pas respectée par le bailleur. Ainsi, la SAS CENTRE DE PERFORMANCES indique que le bail mentionne que les locaux constituent une partie du lot 221 sans précision sur la partie concernée et que l’inventaire des charges annexé au bail concerne ce lot 221, alors que la provision litigieuse concerne le lot 224, sans qu’il ne soit fait référence à la surface et à son prorata par rapport à la superficie totale de l’immeuble. Elle prétend n’avoir jamais été informée de la modification du règlement de copropriété alléguée par le bailleur, modification toujours non publiée quatre ans après.

Dès lors, et sur le fondement de l’article 1315 du code civil, en l’absence de preuve de la réalité de sa créance, n’étant pas démontré que les charges appelées concernent son lot et les bons tantièmes, la société preneuse fait valoir que la demande en paiement doit être rejetée. Elle expose que désormais le bailleur se trompe dans l’établissement de ses appels de charges, lesquels ne cessent d’augmenter, en formulant une demande à hauteur de 5.000 euros au lieu des 4.000 euros par trimestre contractuellement prévus.

La SAS CENTRE DE PERFORMANCES soutient en troisième lieu l’existence d’un abus de droit du bailleur sanctionné par les juridictions et sanctionné sur le fondement de 1164 du code civil et justifiant de prononcer l’annulation de l’appel de charges sur, et le rejet de la demande en paiement. A ce titre, elle expose avoir souscrit un contrat cadre, dont elle n’a pas pu négocier les termes lors des pourparlers avec le bailleur, lequel est copropriétaire majoritaire est peut à ce titre voter des travaux dans le cadre des assemblées générales pour les répercuter sur ses locataires. Par ailleurs, elle fait valoir l’existence d’un mensonge du bailleur lors de la conclusion du bail qui avait indiqué ne pas envisager de réaliser des travaux dans les trois prochaines années, alors que quelques mois plus tard il a entrepris une réfection d’ampleur de la cage d’escalier et de l’ascenseur, ce qui constitue un abus de droit de sa part.

Pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, la SNC CENTRE DE PERFORMANCES explique en premier lieu que le coworking, activité récente et en plein essor, inclut nécessairement la mise à disposition de locaux, mais aussi d’espaces communs et de service.

Elle expose que la clause résolutoire ne peut être invoquée par le bailleur dès lors que le commandement délivré le 18 novembre 2021 visant la clause résolutoire a été vidé de ses causes, le vide dressing ayant été annulé, les deux autres injonctions du commandement étant sans fondement, le bailleur ne démontrant pas le non-respect du bail.

Elle soutient par ailleurs l’absence de manquement grave aux conditions du bail. Ainsi elle prétend que les soirées organisées à hauteur de trois 3 par an, à l’instar des pots organisés dans les entreprises, sont des soirées privées, internes, auxquelles sont conviés les entreprises hébergées, les sociétés clientes, les partenaires les plus proches, les élus locaux, et acteurs économiques. Il s’agit donc, selon elle, de soirées ponctuelles pour lesquelles il est certes demandé une contribution financière aux participants, mais avec un nombre de participants limités et ciblés, une organisation privée, et qui sont essentielles à la valorisation du fonds de commerce pour développer son réseau dans le tissu économique local.

Elle prétend qu’il n’est pas démontré de nuisances ou de troubles. Elle ajoute que son ADN consiste à créer des synergies. Elle conteste tout changement de destination dans les locaux, les activités qu’elle propose entrant dans le cadre de son activité. Elle conteste toute activité de sous-location, et prétend que le bailleur ne rapporte pas de preuve de l’organisation d’événements par des tiers.

MOTIVATION

1/ Sur la demande en paiement formée par la SNC [R] [C]

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il incombe donc au bailleur, qui réclame au preneur de lui rembourser conformément au bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

En l’espèce, la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE fonde sa demande en paiement de la somme de 65.137,93 euros sur l’extrait du grand livre établi au 03 octobre 2022.

Toutefois, ni ce document, ni les écritures du demandeur ne distinguent la partie de cette somme qui correspond aux charges impayées de la partie qui correspond au loyer prétendument impayé, qu’il convient de déterminer afin de pouvoir statuer sur les demandes.

Toutefois, il résulte du courrier du 21 décembre 2020 que le solde réclamé pour les charges de l’année 2019 s’élève à la somme de 15.417,07 euros, dont il convient d’examiner le bienfondé, le débat des parties portant quasiment exclusivement sur cette partie de la demande, avant de statuer sur le surplus de la demande.

Sur la demande au titre des charges pour l’année 2019

Sur la demande en nullité de l’appel de charges

Il convient d’examiner successivement les deux fondements soutenus par la société preneur au titre de sa demande en nullité de l’appel de charges.

1.1.1.1 Sur le fondement de l’article 1164 du code civil

En vertu de l’article 1164 du code civil, dans les contrats cadre, il peut être convenu que le prix sera fixé unilatéralement par l’une des parties, à charge pour elle d’en motiver le montant en cas de contestation. / En cas d’abus dans la fixation du prix, le juge peut être saisi d’une demande tendant à obtenir des dommages et intérêts et le cas échéant de la résolution du contrat.

Toutefois, en l’espèce, le contrat objet du litige est un contrat de bail commercial lequel ne constitue pas un contrat cadre, qui se définit comme un contrat qui fixe le cadre de la conclusion de contrats futurs (d’application) entre les parties. Cette définition ne correspond pas à la nature du lien juridique qui unit les parties qui ont signé un unique contrat dont elles réclament l’exécution des obligations dans le cadre de la présente instance, et qui n’est pas non plus un contrat d’adhésion dont les clauses ne peuvent être négociées par les parties.

En outre et en tout état de cause, ce texte prévoit comme sanction l’indemnisation ou la résolution du contrat cadre en cas d’abus dans la fixation du prix, et non l’annulation d’un acte qui aurait été établi en exécution dudit contrat comme sollicité en l’espèce.

1.1.1.2. Sur le fondement de la théorie générale de l’abus de droit

La théorie générale de l’abus de droit, défini comme le fait pour une personne de commettre une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit qui lui est conféré, soit en le détournant de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui, sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts fondés sur les dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la SAS CENTRE DE PERFORMANCES ne formule aucune demande indemnitaire en conclusion de sa demande, se bornant à solliciter la nullité de l’appel de régularisation de charge.

En outre, et en tout état de cause, il est constant que le contrat de bail ne comporte pas dans son annexe relative à l’état des travaux, en violation des dispositions de de l’article L145-40-2 du code de commerce, de mention relative aux travaux réalisés dans le courant de l’année 2019, alors que, compte tenu de la date de réalisation de ces travaux, les premières factures ayant été établies par les entrepreneurs au mois de janvier et février 2019, il est peu probable que leur réalisation n’ait pas déjà été prévue au mois d’octobre 2018 et votée par l’assemblée générale à une date permettant d’informer le preneur. Il convient toutefois de relever que ce texte ne comporte aucune sanction à une information mensongère ou erronée, et qu’une sanction envisageable ne pourrait être qu’indemnitaire ou de prononcé de la nullité du bail lui-même si les conditions d’un dol par réticence étaient remplies, ce qui ne constitue pas en l’espèce la demande formée par la société défenderesse.

La demande en nullité de l’appel de charges pour l’année 2019 sera par conséquent rejetée.

Sur le bienfondé de la demande

1.1.2.1. Sur la nature des travaux

En vertu de l’article R145-35 du code de commerce ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

En l’espèce, il résulte de l’état dressé par la société FONCIA le 21 décembre 2024, qu’au titre de l’année 2019, le montant total des charges de copropriété dues par la SNC [R] [C] concernant le lot n°224 s’établit à la somme de 31.417,07 euros. Celle-ci entend récupérer cette somme en intégralité auprès de son preneur au titre des charges, après déduction d’une provision déjà versée d’un montant de 16.000 euros.

Il ressort des factures produites par le bailleur que ces charges sont occasionnées notamment par des travaux d’aménagement de la cage d’escalier, de réfection de l’électricité, de remplacement de la moquette, de sécurisation de la porte d’entrée et de modernisation de l’ascenseur.

Or l’article 6.12 du contrat de bail, qui ne présente pas un caractère trop général et ne nécessite pas d’interprétation, met de manière précise à la charge du preneur les charges se rapportant à l’immeuble et résultant du règlement de copropriété et des comptes de copropriété suivant l’inventaire des charges annexé. Cet inventaire mentionne la prise en charge par le preneur des charges relatives aux éléments d’équipements utilisés aux services communs et de copropriété.

Dès lors, la demande du bailleur qui porte sur des travaux de réfection des parties communes (murs et sols), de l’ascenseur et de l’électricité, doit être considérée comme une demande portant sur des charges de conservation et d’entretien, qui correspondent à des services rendus au preneur, en ce qu’elles améliorent les conditions d’accès à son local. Il ne peut ainsi pas être retenu que la demande porte sur des charges relevant des grosses réparations, dès lors qu’il n’est pas démontré que ces travaux auraient eu pour objectif de remédier à la vétusté, et qu’ils ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 606 du code civil en ce qu’ils n’ont pas pour objet d’affecter la structure ou la solidité générale de l’immeuble.

1.1.2.2 Sur la date de transmission de la régularisation de charge

L’article R145-36 du code de commerce prévoit une transmission au locataire de l’état récapitulatif annuel pour les immeubles en copropriété dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Le caractère éventuellement tardif, sans respecter les délais prévus par ce texte, ne peut toutefois justifier un refus de leur paiement, ce texte ne prévoyant aucune sanction à un envoi tardif.

En l’espèce, s’il n’est pas justifié de la date de l’assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé les comptes annuels de la copropriété pour l’année 2019, la SNC [R] [C] a reçu de la société FONCIA le décompte des charges de copropriété pour l’année 2019 le 21 décembre 2020, date à laquelle il a formulé une demande au preneur.

Il ne peut dès lors être tiré aucune conséquence de la date de l’envoi de l’appel de charges sur l’obligation au paiement des preneurs.

1.1.2.3 Sur le lot concerné par le courrier d’appel de charges

En l’espèce, le courrier d’appel de charge transmis à la SAS CENTRE DE PERFORMANCE daté du 21 décembre 2020 mentionne qu’il porte sur le lot 224. De même le décompte des charges de copropriété établi par la société FONCIA le 21 décembre 2020 mentionne le lot 224 et 901 tantièmes.

Or, le bail commercial conclu le 12 octobre 2018 stipule à l’article 2 « désignation » que les locaux donnés à bail sont situés au 2ème étage de l’immeuble sis4-6 du cours de l’intendance à BORDEAUX, d’une surface de plancher d’environ 618 mètres carré constituant une partie du lot 221, sans mentionner les tantièmes concernés. En revanche, l’avis de charge de copropriété établi par la société FONCIA au titre de l’année 2017 joint au contrat de bail mentionne 3.398 tantièmes pour le lot 221.

A ce titre, si la SNC [R] [C] produit un procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2019 mentionnant l’adoption par les copropriétaires du modificatif du règlement de copropriété et de l‘état descriptif de division, elle ne justifie pas du contenu de cette modification, ni de la nouvelle numérotation, ni de l’adéquation alléguée entre le lot 221 et le lot 224.

Par conséquent, la SNC [R] [C] est défaillante à démontrer que les charges s’appliquent de manière effective au local loué à la SAS CENTRE DE PERFORMANCES et doit être déboutée de sa demande au titre des charges de l’année 2019.

1.2. Sur le surplus de la demande en paiement

S’agissant de la somme de 49.720,89 euros, l’extrait du grand-livre produit par la société [R] [C] mentionne une régularisation de charges 2021 d’un montant de 7.889,04 euros le 04 août 2022 et un complément de loyer 10/21 d’un montant de 4.357,32 euros le 15 septembre 2022.

La SNC [R] [C] ET COMPAGNIE, qui supporte la charge de la preuve et ne peut se fonder exclusivement sur un document comptable établi par ses soins, ne produit aucune explication complémentaire, ni aucun justificatif sur les charges concernées par cette somme. Elle ne produit ainsi aucun décompte établi par la société FONCIA, ni aucun justificatif de la réalité des dépenses effectuées.

Concernant le surplus de la demande, qui semble relatif au montant du loyer et de la provision sur charge, l’extrait du grand livre produit par la SNC [R] [C] mentionne un appel de loyer pour le 4ème trimestre 2022 de 44.059,83 euros, suivi d’un unique paiement de 14.000 euros le 03 octobre 2022.

Toutefois, il résulte de l’ensemble du décompte que la société locataire règle de manière habituelle son loyer mensuellement, et l’absence de production d’un décompte actualisé au-delà du 03 octobre 2022 ne permet pas de démontrer que les sommes n’ont pas été effectivement acquittées.

Au contraire, la société CENTRE DE PERFORMANCE produit un extrait comptable établissant la réalisation des versements du loyer pour la période postérieure au 03 octobre 2022, par lequel elle démontre ainsi s’être acquittée de son obligation.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, faute pour la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE de démontrer la créance dont elle sollicite le règlement, il convient de la débouter de sa demande en paiement de la somme de 65.137,93 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus au 31 octobre 2022 et de sa demande au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par l’article 12 du bail.

2/ Sur la demande de résiliation du bail

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

2.1 Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire

Par application de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entrainera la résolution du contrat. / La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire visant tout manquement à l’une seule des conditions du bail.

Le commandement visant la clause résolutoire délivré le 18 novembre 2023 porte sur un manquement à l’article 5 du bail relatif à la destination du bail et à l’article 6.5 du bail relatif aux conditions générales de jouissance. Ce commandement met en demeure le preneur de cesser toute activité de vente dans les lieux de quelque manière que ce soit et notamment d’annuler la tenue de la vente « brocante-vide dressing de l’Intendance 2021 » les samedi 20 et dimanche 21 novembre 2021. Il lui demande également de se conformer à la destination autorisée et de cesser de troubler le bon ordre et la tranquillité de l’immeuble.

Il est admis par les deux parties que le vide dressing prévu les 20 et 21 novembre 2021 a été annulé suite à la délivrance de ce commandement de payer du 18 novembre 2021, vidant ainsi les causes de ce commandement. Par ailleurs, les autres mentions de ce commandement demandant la mise en conformité avec la destination et la cessation des troubles étaient trop générales, ne visaient pas un manquement spécifique, et ne peuvent dès lors permettre de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La clause résolutoire n’a donc pas été acquise du fait de la délivrance du commandement le 18 novembre 2021.

2.2 Sur le fondement d’un manquement grave aux obligations du contrat de bail

En vertu de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par application de l’article 1228 du code civil le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de bail conclu le 12 octobre 2018 stipule que « le preneur ne pourra sous aucun prétexte modifier la destination des lieux loués affectés spécialement à :

un usage exclusif de bureaux pour son activité de prestations de services aux entreprises et co-working ;l’hébergement et la domiciliation d’entreprise.Dans l’hypothèse où le preneur désirerait adjoindre à l’activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires, il devra se conformer aux dispositions des articles L145-48 du code de commerce et demander au bailleur l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues au bail. […] »

En l’espèce, il est constant et non contesté que la SAS CENTRE DE PERFORMANCES organise depuis plusieurs années (au moins depuis l’année 2022) dans les locaux environ trois soirées payantes par an au cours desquelles se réunissent les membres des sociétés hébergées, mais également des membres du milieu politique et économique bordelais.

Or, cette activité ne peut être considérée comme étant une activité incluse dans l’activité exclusive de bureau, et d’hébergement/domiciliation d’entreprise contractuellement prévue.

En effet, elle implique la présence de personnes extérieures à l’activité elle-même, ce qui ne permet pas de la comparer à un simple pot d’entreprise limité à ses membres.

Cette activité complémentaire se déroule dans un local dont il n’est pas démontré par le preneur qu’il présente les conditions de sécurité d’un établissement accueillant du public (normes incendie, évacuation…), conditions contestées par le bailleur.

La nécessité éventuelle pour une entreprise de coworking de proposer à ses adhérents ce type de prestation ne peut se faire au détriment des règles contractuelles qui régissent le local occupé. En effet, il appartient à la société qui entend développer ce type d’activité de trouver un local adapté correspondant à ses réels besoins, qui ne sont en l’état pas ceux qui ont été identifiés et contractuellement envisagés lors de la conclusion du contrat de bail litigieux.

L’absence de nuisances démontrées ne constitue pas un obstacle à la reconnaissance d’un manquement à l’obligation des parties de respecter la destination contractuelle des locaux loués.

La réitération de ces manifestations, en dépit d’un courrier sollicitant qu’il y soit mis un terme le 8 février 2022, constitue un manquement grave de la part de la société preneuse, laquelle n’entend pas, au regard de ses explications dans le cadre de la présente procédure, y mettre un terme. Ce manquement, et sa persistance, sans qu’il ne soit besoin d’examiner l’existence éventuelle de location de la verrière, constituent un manquement grave aux obligations du contrat et justifient le prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 12 octobre 2018.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 octobre 2018 entre la SNC [R] [C] et la SAS CENTRE DE PERFORMANCES, d’ordonner l’expulsion de cette dernière, et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il n’y a en revanche pas lieu d’assortir d’une astreinte l’obligation du preneur de quitter les lieux, l’exécution de la décision étant assurée par la décision d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

DépensEn vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS CENTRE DE PERFORMANCES perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétiblesEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SAS CENTRE DE PERFORMANCE tenue au paiement des dépens sera condamnée à payer à la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, aucune demande contraire n’ayant été présentée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute la SAS CENTRE DE PERFORMANCES de sa demande en nullité de l’appel de charges ;

Déboute pour la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE de sa demande en paiement de la somme de 65.137,93 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus au 31 octobre 2022 et de sa demande au titre de l’indemnité forfaitaire ;

Déboute la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement délivré le 18 novembre 2021 ;

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 octobre 2018 entre la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE, bailleur, et la SAS CENTRE DE PERFORMANCES, preneur, portant sur le local situé au 2ème étage de l’immeuble sis 4-6 cours de l’Intendance à Bordeaux (33000) ;

Ordonne l’expulsion de la SAS CENTRE DE PERFORMANCES, ainsi que celle de tout occupant de son chef du local situé au 2ème étage de l’immeuble sis 4-6 cours de l’Intendance à Bordeaux (33000), si besoin avec le concours de la force publique à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant le présent jugement ;

Rejette la demande tendant à l’obligation de quitter les lieux sous astreinte ;

Condamne la SAS CENTRE DE PERFORMANCES à payer à la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE la somme de 14.686,61 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la SAS CENTRE DE PERFORMANCES au paiement des dépens ;

Condamne la SAS CENTRE DE PERFORMANCES à payer à la SNC [R] [C] ET COMPAGNIE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT