TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/00900 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X645

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2025

[J] [A], [F] [S]

[Z] [E] [L] épouse [S]

C/

[G] [B], représentée par l’association ARIANE.

Syndic. de copro. [Adresse 9]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [A], [F] [S], demeurant [Adresse 3]

Mme [Z] [E] [L] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Représentant : M^e Marie CARREL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [B], représentée par l’association ARIANE., demeurant [Adresse 7], représentée par M^e Caroline FORTUNATO, avocat au barreau de LILLE

Syndic. de copro. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 10], représenté par M^e Sébastien CARNEL, avocat au Barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/900 PAGE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2011 prenant effet le 1er novembre 2011, M. [J] [S] et Mme [Z] [L], son épouse, ont donné en location à Mme [G] [B] un appartement à usage d’habitation, situé au 2e étage du [Adresse 8] [Localité 1], constituant le lot de copropriété 124/125, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453 euros et un forfait de charges de 67 euros.

Le logement est situé dans un immeuble en copropriété et la société immobilière du Vieux [Localité 11] intervient en qualité de syndic de copropriété.

Par jugement du 30 septembre 2020, le juge des tutelles de [Localité 11] a placé Mme [G] [B] sous mesure de tutelle confiée à l’association Ariane.

Se prévalant de nuisances émanant de la locataire au sein de la résidence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par courrier recommandé du 13 novembre 2023, mis en demeure M. et Mme [S] de mettre fin au bail.

Par exploit du 3 janvier 2024, M. et Mme [S] ont fait assigner Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins d’obtenir, à titre principal, le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », représenté par son syndic, la société immobilière du Vieux [Localité 11], est intervenu volontairement à l’instance. Les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 20 janvier 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont soutenu oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffe.

M. et Mme [S], sollicitent du juge, au visa des articles 1728, 1729, 1741, 1227 et 2224 du code civil, de :

les déclarer recevables en leurs demandes ;prononcer la résiliation du bail à compter du 3 janvier 2024, date de l’introduction de l’instance, subsidiairement à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de Mme [G] [B] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force public, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;condamner la défenderesse à leur payer les sommes suivantes :une indemnité d’occupation conventionnelle égale à deux fois le loyer quotidien et ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, cette indemnité d’occupation commençant à courir à la date de résiliation du bail ;2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance ;rejeter l’ensemble des demandes de [G] [B] et du syndicat des copropriétaires formées à leur encontre ;Ils exposent et font valoir que la locataire a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués par des nuisances olfactives et sonores répétées, au détriment des autres résidents.

Ils précisent que les résidents se plaignent depuis plusieurs années de jets de mégots, de paquets de cigarettes et d’autres déchets de Mme [B] par sa fenêtre, occasionnant un risque d’incendie et des odeurs nauséabondes ; qu’elle déverse du café devant l’entrée de l’immeuble et les fenêtres des autres résidents; qu’elle laisse ses sacs poubelles sur le palier de l’appartement pendant plusieurs semaines et écoute de la musique à un niveau élevé de jour comme de nuit.

Ils ajoutent que les démarches amiables entreprises sont restées vaines, que les troubles de voisinage ont persisté, amenant le syndicat des copropriétaires à envisager à leur encontre une action en justice.

Ils répliquent que le régime de protection judiciaire dont Mme [B] bénéficie ne fait pas obstacle à la résiliation du bail et que la mauvaise foi dont elle fait preuve s’oppose à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux au sens des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils soutiennent que le montant de l’une indemnité d’occupation due par la locataire en cas de maintien dans les lieux doit être fixé conformément aux clauses contractuelles, soit égale à deux fois le loyer courant, jusqu’au complet déménagement et restitution des clés.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, ils font valoir que l’action oblique en résiliation du bail litigieux, intentée par ce dernier, n’est pas fondée à défaut d’établir leur carence à agir au sens des dispositions de l’article 1341-1 du code civil. Ils estiment encore que la demande indemnitaire est prescrite, en application de l’article 2224 du code civil, puisque les troubles ont débuté en 2018 soit plus de cinq ans avant la présente demande. Sur le fond, ils exposent qu’ils n’ont pas été négligents et n’ont eu de cesse de trouver une solution amiable au litige. Ils ajoutent que l’évaluation du préjudice n’est pas étayé, aucune facture ne justifiant le montant sollicité au titre du préjudice financier résultant des frais de nettoyage exposés.

[G] [B], représentée par l’association Ariane, en qualité de tutrice, conclut au débouté des demandes formées à son encontre et sollicite, à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux, à savoir ceux du commandement de quitter les lieux, augmentés d’un délai de trois mois sur le fondement des articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Elle demande encore au juge la condamnation in solidum des demandeurs et de l’intervenant volontaire au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 euros ainsi que les dépens.

Elle fait valoir, au visa de l’article 1353 du code civil, que la nature des pièces produites tant par les demandeurs que par l’intervenant volontaire ne permet pas d’établir l’existence des nuisances alléguées, en l’absence de constat d’huissier de justice, de plaintes ou de mains courantes déposées à son encontre ; que seuls sont versés des courriers d’occupants, dont l’identité n’est au demeurant pas justifiée, conformément à l’article 202 du code de procédure civile, et des photographies qui ne sont pas circonstanciées. Elle ajoute que la sécurité insuffisante de l’immeuble peut expliquer ses difficultés à se rendre au sous-sol pour déposer ses poubelles. Elle soutient donc que la preuve du manquement à son obligation de jouissance paisible n’est donc pas rapportée et qu’en tout état de cause, les faits reprochés ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et son expulsion. Elle ajoute que le maintien des personnes protégées dans leur logement est garanti par les dispositions de l’article 426 du code civil.

A titre subsidiaire, elle estime être bien fondée à solliciter un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux au motif qu’elle n’est pas de mauvaise foi, qu’elle réside dans le logement depuis treize ans, qu’elle s’acquitte de ses loyers sans incident, qu’elle perçoit l’allocation pour adulte handicapé et qu’elle fait l’objet d’une mesure de protection, démontrant sa particulière vulnérabilité.

Elle soutient enfin que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est prescrite pour avoir été introduite plus de cinq ans à compter du début des troubles allégués, soit en 2018. Elle expose, sur le fond, que la demande n’est pas fondée ni dans son principe ni dans son quantum, précisant que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni un préjudice ni une faute qui lui est imputable.

Le syndicat des copropriétaires demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

le déclarer recevable en son action ;rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;prononcer la résiliation judiciaire du bail liant Mme [B] et les époux [S] ;ordonner l’expulsion de Mme [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin ;en tout état de cause,

condamner in solidum [G] [B] et M. et Mme [S] au paiement des sommes suivantes :10 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, se décomposant comme suit :5 000 euros au titre du préjudice financier,5 000 euros au titre du préjudice moral,2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les parties adverses, il expose que si les troubles anormaux de voisinage commis par Mme [B] ont débuté en 2018, ils ont persisté au sein de la résidence au-delà de cette date de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme prescrits.

Sur la résiliation du bail aux torts de la locataire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la locataire ne respecte pas le règlement de copropriété qui lui est opposable, en perturbant la tranquillité et la sécurité des autres résidents. Il décrit des comportements graves et répétés sur plusieurs années, consistant à jeter des mégots et déchets dans les parties communes, occasionnant des odeurs importantes de tabac froid dans les logements, à déverser du café sur le rebord des fenêtres et à mettre de la musique trop forte. Il précise que, courant 2022, la locataire a créé un début d’incendie en jetant un mégot allumé ayant atterri sur le lit d’une chambre d’un appartement du rez-de-chaussée et ayant mis feu à la couette. Il ajoute que malgré les nombreux rappels au règlement faits à l’intéressée et sa tutrice, les nuisances persistent et endommagent les gouttières qui qui se bouchent et s’abîment et génèrent des risques pour la sécurité (incendie) et la santé (hygiène) des occupants de la résidence. Il considère que face à l’inertie du bailleur, il est fondé à solliciter, par une action oblique, la résiliation du bail afin de faire cesser l’atteinte à la tranquillité de l’ensemble de la copropriété.

Au soutien de sa demande indemnitaire, le syndicat des copropriétaires expose que les nuisances sonores et les déchets constamment jetés dans les parties communes ont engendré un préjudice moral à la copropriété estimé à 5 000 euros, outre un préjudice financier d’un même montant au titre des frais de nettoyage exposés. Il indique qu’en application de l’article 18 du règlement de copropriété et de la jurisprudence en la matière, M. et Mme [S] sont responsables des troubles causés par leur locataire de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum avec cette dernière au paiement des sommes réclamées.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’intervention volontaire :

Selon les articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire principale n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » est intervenu volontairement à l’instance.

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété et justifie de son dépôt au service de la publicité foncière de [Localité 11] et de sa publication le 13 août 2009.

Le bail consenti à Mme [B] le 22 septembre 2011 porte sur un appartement situé au 2e étage de la résidence « [Adresse 9] » et constitue le lot 124/125 de l’immeuble litigieux. Le règlement de copropriété est opposable à la locataire.

Le syndicat des copropriétaires qui dénonce le non-respect par Mme [B] du règlement de copropriété, a donc un intérêt propre à obtenir la résiliation du bail litigieux.

Au surplus, cette intervention volontaire n’est pas contestée par les autres parties.

Il conviendra donc de la recevoir.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail pour troubles de voisinage :

Les bailleurs reprochent à leur locataire de causer des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il est établi par les pièces du dossier et non contesté par les parties que Mme [B] occupe un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble collectif.

Les conditions générales du contrat de bail ainsi que le règlement de copropriété de la résidence font obligation à la locataire ainsi qu’aux personnes vivant au foyer d’user paisiblement des lieux loués et lui interdisent tout acte pouvant nuire à la tranquillité de ses voisins.

Par ailleurs, en application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués. En outre, il est responsable des agissements des tiers qu’il a introduit dans le logement.

RG : 24/900 PAGE

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 et suivants du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, et s’ils sont persistants au jour de l’audience.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de faits juridiques peut être rapportée par tous moyens.

En l’occurrence, M. et Mme [S] produisent aux débats plusieurs correspondances électroniques émanant de résidents de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 11] et adressées au syndic de copropriété, la société Immobilière du Vieux [Localité 11], à savoir :

une correspondance électronique de Mme [V] [C], locataire du 1er étage, en date du 6 septembre 2018, dans laquelle elle écrit qu’une locataire du 2e étage écoute de la musique « très fort H24, 7j/7 », depuis le début de l’été, et jette des mégots et paquets de cigarettes par la fenêtre « en gros nombre » ;

une seconde correspondance électronique de Mme [V] [C], non datée, à laquelle est jointe une photographie d’une terrasse dégradée par des mégots, paquets de cigarettes et bouteilles en plastique ;

une correspondance électronique de Mme [R] [M], locataire du 2e étage, en date du 14 août 2019, dans laquelle elle indique qu’une des locataires de son étage laisse ses sacs d’ordures plusieurs semaines devant sa porte et sa porte d’appartement ouverte, d’où émane une forte odeur de tabac ;

une correspondance électronique de M. [U] [T], en date du 4 avril 2023, aux termes de laquelle il se plaint des agissements d’une personne résidant au 2e étage, qui laisse traîner ses poubelles et jette ses cigarettes, précisant que les mégots s’entassent et occasionnent une odeur désagréable ;

une correspondance électronique de M. [K] [N], en date du 3 septembre 2023, suivant laquelle il interpelle de nouveau le syndic au sujet d’une « dame » du 2e étage qui verse ses cafés sur le rebord de sa fenêtre ou dans le hall d’entrée, qui est à l’origine d'« une montagne de mégots qui jonchent le sol », d’une odeur de cigarettes qui se consumment sur le rebord de sa fenêtre, de jour comme de nuit, l’empêchant d’ouvrir ses volets, précisant que « c’est invivable ».

M. et Mme [S] versent ensuite des correspondances électroniques et courriers du syndic de copropriété à ce sujet, à savoir :

une correspondance électronique adressée à Mme [Z] [S], en date du 3 février 2023, aux termes de laquelle le syndic transfère une correspondance électronique d’un copropriétaire qui se plaint que l’extérieur côté parking est « très très sale et le sol est rempli de cigarettes » (photographie jointe à l’appui), précisant que c’est « toujours venant de la même personne qui jette ses mégots par sa fenêtre » ;

un courrier adressé aux époux [S], en date du 12 juillet 2019, les alertant que leur locataire jette ses mégots et paquets de cigarettes par la fenêtre, au mépris des voisins et aux risques d’incendie ;

un courrier adressé à Mme [W] de l’association Ariane en charge de la mesure de protection de Mme [G] [B], en date du 13 juillet 2022, visant les désagréments causés par cette dernière (jet régulier de divers déchets dont mégots de cigarette par la fenêtre ayant occasionné un début d’incendie dans l’appartement du rez-de-chaussée) ;

un courrier adressé à la tutrice en date du 12 janvier 2023 relatif aux désordres causés par Mme [B] au sein des parties communes et valant mise en demeure de cesser les troubles de voisinage et, précisément, de cesser immédiatement de jeter divers déchets par sa fenêtre ;

un courrier recommandé du 13 novembre 2023 adressé à M. et Mme [S] faisant état des nombreuses nuisances commises par leur locataire au sein de la résidence (jets de mégots, déversement de café au sol devant l’entrée et les fenêtres des résidents, odeur importante de tabac froid entrant dans les logements et musique trop forte), et aux termes duquel le syndic de copropriété met en demeure les propriétaires de mettre fin au bail de Mme [B].

M. et Mme [S] communiquent enfin des correspondances électroniques et courriers qu’ils ont eux-mêmes envoyés, à savoir :

une correspondance électronique adressée aux parents de Mme [B] le 7 septembre 2020, aux termes de laquelle ils leur font part du fait qu’ils ont été de nouveau contactés par le syndic de copropriété suite aux réclamations de plusieurs résidents au sujet de mégots et bouteilles jetés par la fenêtre de l’appartement de leur fille ;

une correspondance électronique adressée à la tutrice le 17 août 2021, aux termes de laquelle ils décrivent les incivilités (mégots de cigarettes et bouteilles vides jetés sur la terrasse) de Mme [B] et précisent que le propriétaire de l’appartement situé en dessous du sien ne se sent plus en sécurité ;

une correspondance électronique adressée à Mme [W] le 31 janvier 2023, dans laquelle ils indiquent que les plaintes des autres résidents à l’encontre de Mme [B] persistent (jet de mégots de cigarette, cannettes et autre détritus) ;

une correspondance électronique adressée à [H] [D] de l’association Ariane le 8 mars 2023, aux termes de laquelle ils reprennent les incivilités précitées commises par Mme [B].

En complément, le syndicat des copropriétaires verse aux débats trois attestations de témoin, à savoir :

une attestation de M. [K] [N] du 9 novembre 2023, aux termes de laquelle il décrit de la musique en continu la nuit jusqu’au petit matin, des mégots de cigarettes jetés par dizaine chaque jour devant ses fenêtres et dans la cour intérieure occasionnant une odeur qu’il qualifie d'« insupportable », des bouteilles et verres en plastiques jetés également dans la cour intérieure et une personne qui n’accepte pas le dialogue ;

une attestation de Mme [O] [I] du 9 novembre 2023, aux termes de laquelle elle expose que, malgré sa demande, Mme [B] persiste à jeter ses mégots de cigarettes sur le toit terrasse et sur les marches de la résidence, devant la porte d’entrée et à écouter de la musique ou la télévision à un volume trop élevé ;

une attestation du 6 novembre 2024 de M. [X] [Y], dirigeant de la société DALT, occupant le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5], à l’angle de l’avenue du peuple belge, dans laquelle il relate que l’entrée secondaire de son local, située à l’arrière côté parking, est dégradée par des dizaines de mégots de cigarettes jetés quotidiennement et d’autres détritus (bouteilles, gobelets, emballages alimentaires…) en provenance d’une fenêtre du 2e étage de la résidence, et que les tentatives d’interpellation sont restées vaines.

[G] [B] ne produit aucun élément de nature à remettre en cause la sincérité des témoignages versés aux débats, laquelle n’est pas subordonnée à un dépôt de plainte de leur auteur.

Ces éléments mettent en évidence des incivilités nombreuses, répétées et persistantes de la part de Mme [B] au préjudice des occupants de l’immeuble.

La locataire évoque, sans le prouver, une sécurité insuffisante du bâtiment pour justifier l’impossibilité de se rendre au sous-sol pour déposer ses poubelles, aucun élément n’étant produit sur ce point. En tout état de cause, ce seul défaut de sécurité n’est pas de nature à justifier les comportements dénoncés par les autres résidents qui caractérisent des manquements graves et répétés de la locataire au bail et à son obligation d’user paisiblement des lieux loués.

La protection du domicile du majeur protégé prévue à l’article 426 du code civil ne fait pas obstacle à la résiliation du bail portant sur son logement dès lors que, comme en l’espèce, Mme [B] ne respecte pas ses obligations et qu’elle apporte, par son comportement, des nuisances importantes à la tranquillité, la salubrité et l’hygiène de la résidence et de ses occupants.

Ces manquements justifient dès lors de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire.

Ainsi, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail au motif de la jouissance non paisible des lieux et d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Les circonstances du litige ne justifient pas le prononcé d’une astreinte.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du présent jugement ; Mme [B] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

M. et Mme [S] demandent que le montant de l’indemnité d’occupation soit égal à deux fois le montant du loyer courant, conformément aux dispositions du contrat de bail qui prévoient que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, celui jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ».

Cependant, il résulte du point 32 de la recommandation n° 2000-01 de la commission des clauses abusives du 17 février 2000, publiée au BOCCRF du 22 juin 2000, que « considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d’occupation de 2 3 fois le loyer quotidien…) en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur », celle-ci a recommandé « que soient éliminées des contrats des clauses ayant pour objet ou pour effet… de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes ».

Dès lors, la clause précitée du bail est une clause pénale qui doit être réputée non écrite.

Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges, soit la somme de 520 euros. Il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Mme [B] sollicite des délais pour quitter les lieux en raison de sa particulière vulnérabilité.

En application des articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Or, en l’occurrence, les manquements récurrents de Mme [B] à son obligation de jouissance paisible des lieux et la persistance des troubles de voisinage occasionnés par elle justifient de la débouter de sa demande de délais d’expulsion.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’action en réparation du trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle, indépendamment de toute faute. Le délai de prescription applicable est le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil, lequel prévoit que ce délai court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il appartient à celui qui invoque la prescription de la démontrer. A ce titre, le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité quasi-délictuelle est fixé à la date de la manifestation du dommage ou à celle à laquelle la victime aurait dû en avoir connaissance dans toute son ampleur.

En l’espèce, il apparaît au vu des pièces produites que le syndic de copropriété a été informé des nuisances causées par Mme [B] au sein de la résidence le 6 septembre 2018. Dès cette date, le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des troubles sonores occasionnés par [G] [B] qui écoute sa musique à un volume sonore élevé mais également des autres nuisances liées aux mégots de cigarettes et autres déchets jetés par la fenêtre.

Il est donc établi que le syndicat des copropriétaires était informé dès 2018 des difficultés qualifiées de trouble anormal de voisinage qu’il invoque au soutien de sa demande indemnitaire et les correspondances et témoignages des résidents postérieurs versés aux débats ne font pas état d’une aggravation des troubles mais décrivent les mêmes nuisances qui persistent.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts du syndicat de copropriétaires, présentée pour la première fois à l’audience du 20 janvier 2025, soit plus de cinq années après la première manifestation des troubles le 6 septembre 2018, est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors irrecevable en sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [B] qui succombe sera condamnée aux dépens et sera, en conséquence, déboutée de sa demande au titre des frais non répétibles.

Elle sera encore condamnée à verser à M. et Mme [S] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Déclare recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », représenté par son syndic, la société immobilière du Vieux [Localité 11],;

Prononce la résiliation du bail liant M. [J] [S] et Mme [Z] [L] épouse [S], d’une part, et Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, ès qualités de tuteur, d’autre part, aux torts exclusifs de la locataire, avec effet à la date du présent du jugement ;

Ordonne à Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, ès qualités de tuteur, ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, ès qualités de tuteur, d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [J] [S] et Mme [Z] [L] épouse [S] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, ès qualités de tuteur, de sa demande de délais pour quitter le logement ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 520 euros par mois ;

Condamne Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, ès qualités de tuteur,au règlement de cette indemnité d’occupation à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés soit par l’expulsion ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », représenté par son syndic, la société immobilière du Vieux [Localité 11] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », représenté par son syndic, la société immobilière du Vieux [Localité 11], de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, ès qualités de tuteur, aux dépens et la Déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [B], représentée par l’association Ariane, ès qualités de tuteur, à payer à M. [J] [S] et Mme [Z] [L] épouse [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au préfet ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN