TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Mars 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Décembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .William [Q]…………….

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/06730 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4C5K

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [O]

né le 27 Novembre 1990 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e William ZOUAGHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille LATIMIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2019, Monsieur [I] [O] a loué à Madame [Z] [T] un logement meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 950 euros, outre 50 de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, Monsieur [I] [O] a fait assigner Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 février 2024.

L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Madame [Z] [T] ne conteste pas la survenance d’un épisode dénoncé par Monsieur [I] [O], survenu en mai 2025, au titre des nuisances causées au voisinage. Elle expose que des loyers ont été payés en liquide.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1714, 1728, 1729 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7 a), 7 b) et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail conclu entre les parties,

Il résulte notamment de ces textes que le preneur doit user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

Monsieur [I] [O] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail la liant à Madame [Z] [T] pour non-respect de ses obligations légales et contractuelles. Au soutien de sa demande, il verse aux débats :

un état des lieux d’entrée faisant état du très bon état global du logement donné à bail ;des décomptes des loyers et charges dont il ressort que Madame [Z] [T] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; qu’au 31 décembre 2022, la dette locative de Madame [Z] [T] s’élevait à 2 033 euros, terme du mois de décembre 2022 compris ; qu’au 31 décembre 2024, la dette locative de Madame [Z] [T] n’était pas soldée (12 141,46 euros) ; qu’au 7 mars 2025, la dette s’élevait à 14 991,86 euros ; qu’au 31 octobre 2025, la dette locative de Madame [Z] [T] n’était pas soldée (7 190, 86 euros) ;un congé pour motifs sérieux et légitime du 28 juillet 2022 fondé sur l’inexécution répétitive par le locataire de son obligation de payer les loyers, auquel Madame [Z] [T] a répondu, par la voix de son Conseil, le 21 octobre 2022, que les retards de paiement étaient dus à une erreur de calcul des APL et que plusieurs éléments de l’appartement n’étaient pas conformes ;un commandement de payer la somme de 4 563 euros (terme du mois de mai 2023 inclus), signifié à Madame [Z] [T] le 11 juillet 2023 ;des mises en demeure envoyées par le syndic de la copropriété (et son Conseil) à Monsieur [I] [O], datées du 16 avril 2020, 16 mars 2023, 7 avril 2023 et 26 septembre 2023, concernant l’incivisme et des troubles engendrés par l’hébergement de Madame [Z] [T], qui perturbent la tranquillité du voisinage ;des courriers et rapports d’intervention adressés par le syndic de la copropriété à Monsieur [I] [O], datés du 11 décembre 2023, 29 juin 2024, 5 septembre 2025 concernant la désinsectisation des parties communes et du logement litigieux ;des attestations de plusieurs témoins, datées de 2020, 2021 mais également du 20 novembre 2024, 27 novembre 2024 et 26 décembre 2024, faisant état de dégradations, d’incivilités, de menaces et tapages subis par le voisinage, ou encore saletés laissées sur le palier et de jets de détritus et de mégots ;des factures concernant le remplacement du vidage de la baignoire, le 20 décembre 2019 ; le tirage de lignes électriques et le rajout de disjoncteurs sur le tableau, le 15 mars 2021 ; la désinsectisation de l’appartement, le 14 août 2023 ;un diagnostic du logement, établi le 21 septembre 2023, relevant les désordres suivants : mauvaise mise à la terre des prises du logement ; des fils électriques sont apparents ; les parties basses du mur du séjour mitoyen de la SDB montrent des traces d’humidité ; traces d’humidité en partie haute de la SDB et au plafond ; craquelures au plafond du séjour ; dans la cuisine, aucune entrée permanente d’air neuf ; le logement ne permet pas une aération suffisante ; les dispositifs d’ouverture et de ventilation ne sont pas en bon état et ne permettent pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptées ; les menuiseries sont en bois ancien ce qui engendre des carreaux cassés ; pas de serrure sur la porte d’entrée ; pas de barre de seuil entre la cuisine et le dégagement séjour ; présence d’insectes repérée dans chaque pièce du logement ;une facture du 31 mars 2024 relative à des travaux d’installation électrique conforme aux normes en vigueur ; de pose d’une détecteur de fumée ; de pose de grilles d’aération sur fenêtre ; de pose d’un chauffe-eau dans la cuisine ; de pose d’un garde-corps pour la fenêtre du salon ; d’élimination de fuites et réparation de la SDB ; de peinture dans la SDB, les WC et le salon ;un courrier de la Mairie, du 21 mai 2024, indiquant qu’à la suite de la mise en demeure du 31 août 2023, les travaux ont été réalisés ;un rapport établi par la société URBANIS, du 20 novembre 2024, faisant état d’une situation d’indécence relevant du propriétaire (humidité et champignons dans la SDB et le séjour ; défaut d’aspiration dans la cuisine ; absence de réglettes d’aération et d’étanchéité sur les menuiseries ; poignée de la porte-fenêtre d’une chambre dégradée ; meuble de cuisine dégradé ; nuisibles présents) et du manque d’entretien par le locataire (parois vitrées brisées et manquantes dans le séjour et la cuisine ; absence de barre de seuil entre la cuisine et le dégagement ; joints des équipements des pièces d’eau vétustes ; présence d’eau en dehors du receveur de douche) ;un rapport établi par la société URBANIS, du 1er juillet 2025, faisant état d’une situation d’indécence relevant uniquement du manque d’entretien par le locataire (dégradations des revêtements liées à des fuites sur le réseau d’eau de la SDB, constatées depuis le mur du séjour et sous le lavabo ;parois vitrées brisées et manquantes dans le séjour et la cuisine ; absence de barre de seuil entre la cuisine et le dégagement ; la poignée de la porte-fenêtre d’une chambre dégradée, joints des équipements des pièces d’eau vétustes) ;un courrier d’un voisin de Madame [Z] [T], du 1er mars 2025, déplorant un dégât des eaux provenant selon l’expert de son assurance de la salle de bains de Madame [Z] [T] ;le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier au sein duquel se trouve l’appartement litigieux, tenue le 26 juin 2024, dont la résolution n° 30 fait état du fait que « les copropriétaires refusent d’établir de nouvelles attestations à l’encontre de Madame [T] qui s’avère être une personne menaçante » ;un courrier adressé par un copropriétaire au syndic, un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice et une plainte déposée par le syndic de la copropriété pour des faits survenus le 17 mai 2025, deux hommes venant de chez Madame [Z] [T] s’étant disputés avec un couteau ; la porte du hall ayant été défoncée et un feu ayant dégradé la façade (les suites de la plainte ne sont pas connues) ;des courriers adressés par certains copropriétaires au syndic de la copropriété concernant des nuisances engendrées par l’hébergement de Madame [Z] [T] ;un procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 21 septembre 2023, après avoir été autorisé par requête présidentielle à l’initiative de Monsieur [U] [B], aux termes duquel :

Madame [Z] [T] communique quant à elle :

une attestation de la CAF selon laquelle 4 152 euros ont été versés à Monsieur [I] [O] au titre d’un rappel d’allocation de logement sur la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023 ;une attestation de la CAF selon laquelle 681 euros ont été versés à Monsieur [I] [O] au titre de l’allocation de logement pour septembre 2025 ; 623 euros au titre de l’allocation de logement pour octobre 2025 ;des attestations bancaires selon lesquelles des virements ont été réalisés (258 euros les 5 octobre 2022, 11 novembre 2022 et 11 janvier 2023 ; 255 euros le 17 août 2022 ; 250 euros le 15 décembre 2025) ;un courrier lui ayant été adressé par la SAS ATRIMMO, daté du 8 août 2022, mentionnant que les prises encastrées d’une façon générale ne tiennent pas bien dans les boites d’encastrement et ne sont pas toutes reliées à la terre ; l’une des prises installées dans la loggia montre des traces d’échauffement probablement dues à un défaut de qualité avec un risque d’incendie ; les points lumineux ne sont pas reliés à la terre ; une révision de la gazinière doit être envisagée ;un rapport de diagnostic qualité gaz, établi par GRDF, du 19 octobre 2022, faisant état d’une absence d’amenée d’air dans la cuisine ;un courrier de la CAF du 27 novembre 2023 indique qu’une situation d’indécence du logement litigieux a été constatée, le propriétaire disposant de 18 mois pour le mettre en conformité ;un courrier de la Mairie du 31 août 2023 indique que des infractions au règlement sanitaire départemental ont été constatées et met en demeure Monsieur [I] [O] de rechercher les causes de développement de moisissures au niveau d’une des chambres et d’y remédier ; de remettre en état le chauffe-eau dans la cuisine ; d’assurer le bon fonctionnement et l’étanchéité de la porte fenêtre dans l’une des chambres ; d’assurer le bon fonctionnement de la ventilation dans la cuisine ; de vérifier la dangerosité de l’installation électrique ;diverses factures et photographies non datées et ne permettant d’identifier ni les lieux ni l’acheteur avec certitude.

Ces éléments, précis et circonstanciés, permettent de démontrer la réalité et la gravité des faits reprochés par Monsieur [I] [O], et conduisent à considérer que Madame [Z] [T] a, personnellement, gravement manqué à l’obligation de jouissance paisible de son logement – qui plus est, de manière répétée –.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [Z] [T] sur le fondement des dispositions de l’article 1741 du code civil, et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [Z] [T] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 950 euros), à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

En l’espèce, il ressort des décomptes communiqués que la dette locative de Madame [Z] [T] s’élevait :

au 31 décembre 2022, à 2 033 euros ; au 31 décembre 2024, à 12 141,46 euros ; au 7 mars 2025, à 14 991,86 euros ; au 31 octobre 2025, à 7 190, 86 euros, terme du mois d’octobre 2025 compris ;

Il convient de condamner Madame [Z] [T] au paiement de la somme de 7 190, 86 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la survenance passée de désordres ne lui permettant pas, en toute hypothèse, d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’elle demeure encore dans les lieux loués dont elle n’établit pas l’inhabitabilité.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

En l’espèce, au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [Z] [T], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer et des charges n’est pas établie.

Par ailleurs, au regard des délais de paiement dont Madame [Z] [T] a, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de Madame [Z] [T] de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Vu l’opposition du demandeur,

En l’espèce, Madame [Z] [T] ne justifie aucunement de démarches entamées en vue de son relogement et n’apporte pas la preuve de paiements réguliers effectués au titre de l’occupation du logement litigieux (au-delà du versement de l’allocation logement), y compris des versements prétendument effectués en liquide.

En toute hypothèse, bien qu’elle ne soit pas entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, elle a, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [Z] [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle de faire procéder à un diagnostic et à des travaux

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1719, 1720, 1721 et 1724 du code civil,

Au cas d’espèce, Madame [Z] [T] fait état de de désordres dans l’appartement.

Elle n’en établit cependant aucunement la réalité, au-delà du fait qu’un rapport établi par la société URBANIS, du 1er juillet 2025, fait état d’une situation d’indécence relevant uniquement du manque d’entretien par la locataire.

En toute hypothèse, Madame [Z] [T] n’est plus locataire des suites de la résiliation judiciaire prononcée judiciairement.

Par conséquent, Madame [Z] [T] sera déboutée de sa demande tendant à faire réaliser un diagnostic énergétique et des travaux de remise en état.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, Madame [Z] [T] ne prouve pas l’existence de préjudices subis (matériel et moral), en lien avec les faits litigieux, ni celle d’une faute commise par Monsieur [I] [O], étant précisé que, concernant précisément l’état du logement donné à bail :

Madame [Z] [T] communique diverses factures et photographies non datées et ne permettant d’identifier ni les lieux ni l’acheteur avec certitude ;si des dégâts sont survenus dans l’appartement mis à bail par Monsieur [I] [O], la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que ce dernier en est responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, des travaux de réfection ayant été réalisés au sein de l’appartement.

Ses demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur la production de quittances

Vu l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989,

S’agissant de la remise de quittances de loyers, il n’est pas démontré que Madame [Z] [T] l’ait sollicité avant la présente instance, ni que les loyers aient été intégralement payés depuis son entrée dans les lieux.

Madame [Z] [T] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, Madame [Z] [T] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [O], Madame [Z] [T] sera condamnée à lui verser la somme de 450 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation consenti par Monsieur [I] [O] à Madame [Z] [T] sur le logement situé [Adresse 3], aux torts de Madame [Z] [T] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] à verser à Monsieur [I] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 950 euros ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] à verser à Monsieur [I] [O] la somme de 7 190, 86 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [Z] [T] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [Z] [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE Madame [Z] [T] de sa demande tendant à faire réaliser un diagnostic énergétique et des travaux de remise en état ;

DEBOUTE Madame [Z] [T] de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [Z] [T] de sa demande de production de quittances ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] à verser à Monsieur [I] [O] une somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,