TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 28/12/2023

à : M^e Albert MARUANI BEYARD, M^e Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 22/05479 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNKF

N° MINUTE :

4/2023

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 décembre 2023

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Albert MARUANI BEYARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1436

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MEG PATRIMOINE , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 octobre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 décembre 2023 par Imen GRAA, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 28 décembre 2023

PCP JCP fond – N° RG 22/05479 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNKF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 16 mai 1992, les consorts [Z] ont donné à bail à Monsieur [K] [G] [S], des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 2] (une partie du lot 62, et lots 63,64,65). Les locaux ainsi loués étaient destinés à l’exercice de la profession de Monsieur [K] [G] [S].

Après son entrée dans les lieux (mai à juillet 1992), Monsieur [K] [G] [S] a réalisé des travaux afin qu’il puisse également y loger avec sa famille.

Le bail initial expirant au 17 mai 1998, par acte notarié du 18 mai 1998, un nouveau bail professionnel sur les mêmes locaux a été conclu entre les parties.

Le bail du 18 mai 1998 s’est tacitement reconduit le 18 mai 2004 et 18 mai 2010.

Par acte du 3 mars 2015, les consorts [Z] ont assigné Monsieur [K] [G] [S] en résiliation du bail au motif que le locataire avait réalisé des travaux sans leur autorisation.

Par acte du 6 juillet 2016, les consorts [Z] ont cédé à la société GREEN PATH les lots de l’immeuble concernés par le bail litigieux.

La société GREEN PATH est alors intervenue volontairement à l’instance entre les consorts [Z] et Monsieur [K] [G].

Par jugement du 21 février 2019 assorti de l’exécution provisoire, le TGI de Paris a décidé notamment :

— de juger que le bail du 18 mai 1998 a été nové à compter du 11 décembre 2012 en un bail à usage mixte professionnel et d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 (le 11 décembre 2012 correspond à la date laquelle les consorts [Z] ont sollicité un vote de l’AG des copropriétaires pour soumettre la modification de destination de la partie du lot n°62 initialement destinée au local professionnel et modifiée en local d’habitation composé d’un logement duplex crée en RDC et de trois chambres, d’un dressing, d’une salle de bain et d’un WC à l’entresol ; comportement qualifié par le TGI comme un acquiescement à la modification de l’usage et de la destination contractuels des lieux loués et à un changement de nature du bail de 1998)

— d’enjoindre à la société GREEN PATH d’établir au profit de Monsieur [K] [G] [S] un bail écrit à usage mixte et d’habitation conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 se substituant au bail professionnel du 18 mai 1998 à compter du 11 décembre 2012, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et qu’à défaut d’établissement de ce bail mixte, le présent jugement vaudra bail à effet du 11 décembre 2012 ;

— de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du bail et de leur demande subséquente d’expulsion.

Le 15 janvier 2020, la société GREEN PATH a cédé à la SARL MEG PATRIMOINE les lots de l’immeuble concernés par le bail litigieux.

Par LRAR datée du 14 juin 2021 et déposée le 15 juin 2021 (pas d’AR de réception dans le dossier), Monsieur [K] [G] [S] a sollicité du bailleur que le loyer ne soit plus soumis à la TVA au motif que le bail ayant été nové en bail mixte ne pouvait plus être assujetti à la TVA.

Le 22 février 2022, Monsieur [K] [G] [S] a fait signifier le jugement du 21 février 2019 à la société GASTON précédemment nommée GREEN PATH.

Le 25 février 2022, le bailleur a interjeté appel, avant de s’en désister le 19 avril 2022.

Par LRAR datée du 24 mars 2022, reçue le 28 mars 2022, Monsieur [K] [G] [S] enjoignait la SARL MEG PATRIMOINE de lui rembourser la TVA perçue les cinq dernières années.

Par LRAR datée du 17 mai 2022, la SARL MEG PATRIMOINE adressait à Monsieur [K] [G] [S] un nouveau bail mixte en exécution du jugement du TGI de Pars 21 février 2019 et signifié le 22 février 2022.

Par LRAR du 31 mai 2022, Monsieur [K] [G] [S] indiquait à la SARL MEG PATRIMOINE que le projet de bail transmis contenait notamment des clauses contraires à la loi du 6 juillet 1989 et au code général des impôts ; et qu’il ne convenait pas. Il sollicitait le remboursement des sommes perçues au titre de la TVA et du trop versé au titre du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier en date du 07 juin 2022, Monsieur [K] [G] [S] a assigné devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Paris, la SARL MEG PATRIMOINE, aux fins, de :

— constater que le projet de bail transmis par la SARL MEG PATRIMOINE LE 17 mai 2022 n’est pas conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui restituer la somme de 30 010,78 euros au titre de la TVA indûment perçue, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2022 ;

— condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 6 524,29 euros au titre du trop-versé de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022 ;

— condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 6936,30 euros au titre des provisions sur charges non justifiée avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner l’anatocisme dans les termes de l’article 1343-4 du code civil;

— condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 9 juin 2022, la cour d’appel de Paris constatait le désistement d’appel de la société GREEN PATH à l’encontre de la décision du TGI de Paris en date du 21 février 2019.

L’affaire introduite par l’assignation du 7 juin 2022 a été appelée à l’audience du 20 octobre 2022 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties. Elle a ainsi été appelée à l’audience du 15 mai 2023 et fait l’objet d’un nouveau renvoi à la demande des parties. Un calendrier de procédure a été fixé et l’affaire a été renvoyé à l’audience du 19 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 octobre 2023.

Les deux parties étaient représentées par leur conseil qui ont sollicité le bénéfice de leurs écritures déposées à l’audience et visées au 19 octobre 2023.

Monsieur [K] [G] [S], sollicite :

A titre principal :

— de débouter la SARL MEG PATRIMOINE de toutes ses demandes ;

— de condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui rembourser la somme de 38 767,28 euros au titre de la TVA indûment perçue depuis le 1ier juin 2017, et avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2022 ;

A titre subsidiaire :

— de condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui rembourser la somme de 26 314,19 euros au titre de la TVA indûment perçue depuis le 1ier juin 2019, et avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2022 ;

A titre infiniment subsidiaire :

— de condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la TVA réglée depuis le 1ier octobre 2023 ;

— de condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 6524,29 euros au titre du trop-versé de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022 ;

— de condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 6936,30 euros au titre des provisions sur charge non justifiées avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;

— de condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 1232 euros au titre du remplacement du chauffe-eau avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022 ;

— ordonner l’anatocisme dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire :

— de réduire le montant des charges justifiées aux seules charges relatives aux lots n° 63,64 et 65.

Dans tous les cas :

— CONDAMNER la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les deux fins de non recevoir formulées par la partie défenderesse, d’une part Monsieur [K] [G] [S] soutient qu’il est bien recevable à solliciter la condamnation de la SARL MEG PATRIMOINE car lors de l’acquisition du bien immeuble appartenant antérieurement à la société GREEN PATH, une subrogation est intervenue (page 9 de la pièce n°16) si bien que la SARL MEG PATRIMOINE s’est retrouvé subrogé dans les droits, actions et obligations de GREEN PATH.

D’autre part, il soutient que ses demandes au titre de la TVA ne sont pas prescrites puisque le point de départ de ce délai de prescription est la date à laquelle la décision rendue par le TGI de Paris est devenue définitive. Or, la décision du TGI de Paris en date du 21 février 2019 est devenu définitive le 9 juin 2022, date de l’ordonnance de désistement d’appel de la cour d’appel de Paris.

Sur le fond, Monsieur [K] [G] [S] soutient que le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la possibilité pour un bailleur de récupérer du locataire la TVA. Subsidiairement, il soutient que l’article 620 du code général des impôts exige que le bail mentionne expressément que le bailleur opte pour la TVA, ce qui n’est pas le cas en espèce dans la mesure où le jugement du 21 février 2019 n’indique pas que le bailleur a opté pour la TVA. Sur le fondement de l’article 1302 du code civil, il sollicite donc le remboursement des sommes indûment perçues au titre de la TVA. Il ajoute que son action en répétition de l’indu n’est pas régie par la prescription triennale de la loi de 1989 mais la prescription quinquennale de droit commun.

En outre, il soutient que le jugement du 21 février 2019 enjoignait au bailleur d’établir un nouveau bail en respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que le bail adressé par le bailleur le 17 mai 2022 méconnaît les dispositions de cette loi à plusieurs égards.

De plus, il sollicite sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le remboursement d’une partie du dépôt de garantie puisqu’il correspondait au montant de 6 mois de loyers alors que pour les baux d’habitation il est limité au montant d’un mois de loyer.

Sur les charges, il se fonde sur les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent au bailleur de transmettre au locataire le décompte des charges ce qui n’a pas été fait par le bailleur. Il soutient que la régularisation faite en cours d’instance ne permet pas d’avoir la nature des charges ni leur répartition.

En outre, il considère que les charges du lot n°62 ne peuvent lui être imputées dans la mesure où il occupe qu’une partie du lot n°62. Faute de ventilation entre les deux occupants de ce lot, les charges ne peuvent être dues. En outre, lors de l’établissement du bail le 17 mai 2022 le bailleur retenait 1150/9932 tantièmes pour le lot n°62 alors qu’aujourd’hui il retient 665/9932 tantièmes.

De plus, sur le fondement des articles 1719, et 1720 du code civil ainsi que sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite le remboursement du chauffe-eau qu’il a du payer du fait du refus du bailleur de donner suite à la demande faite sur ce point par mise ne demeure du 2 juin 2022.

Il s’oppose à la demande d’établissement d’un état des lieux d’entrée alors même que le bien est occupé depuis 1992.

La SARL MEG PATRIMOINE soutient avant toute défense au fond que le demandeur n’est pas recevable à solliciter sa condamnation pour toutes demandes en paiement antérieures au 15 janvier 2020, date d’acquisition par ses soins du bien immeuble objet du bail litigieux. Toutes les demandes antérieures doivent être formulées à l’encontre du précédent bailleur, la société GREEN PATH.

Elle ajoute que la clause de subrogation évoquée par le demandeur n’est pas expresse dans le sens de l’article 1346 du code civil et ne peut viser aussi bien les actions en paiement des loyers que les actions liées aux charges, aux frais, aux taxes etc..

En outre, elle soulève la prescription de la demande au titre du dépôt de garantie prescrite à l’expiration d 'un délai de 3 ans à compter de la décision du 21 juillet 2019 ; ainsi que celle de la demande faite au titre de la TVA.

Sur le fond, elle sollicite le débouté de toutes les demandes de Monsieur [K] [G] [S], ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 4754,66 euros au titre des charges récupérables des années 2020 à 2022 ; la condamnation du locataire sous astreinte de 100 euros par jour de retard de présenter une caution bancaire dans l’hypothèse où le bailleur sera condamné au remboursement d’une partie du dépôt de garantie. Elle sollicite sa condamnation sous astreinte de 100 euros par jour à donner accès aux locaux loués afin d’établir un état des lieux, et de régulariser le bail mixte.

Elle soutient que la loi du 6 juillet 1989 n’interdit pas que les baux mixtes soient assujettis à la TVA ; que cet assujettissement nécessite simplement l’accord du bailleur et du preneur. Or, il considère que cet accord découle du paiement de la TVA depuis 1992, et de la non-contestation de ce paiement lors de l’instance diligentée en 2019.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie, elle soutient que contractuellement le locataire avait pour obligation de remettre au bailleur une caution bancaire émanant du CREDIT LYONNAIS au plus tard le 30 juin 1998 qui devait garantir un an de loyers impayés; et que c’est seulement en l’absence d’une telle caution qu’il devait verser une somme égale à six mois de loyers ; que cette somme versée n’est que le résultat du manquement du locataire d’apporter une caution bancaire, et que par conséquent cette somme ne peut être régie par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les charges, elle ne conteste pas son obligation de procéder aux régularisations des charges pour les années 2020, 2021 et 2022 et considère qu’elle y procède lors de cette instance et à ce titre sollicite la condamnation de Monsieur [K] [G] [S] à la somme de 4754,66 euros.

Sur le chauffe-eau, en l’absence de mise en demeure préalable du bailleur au remplacement du chauffe-eau, elle considère qu’elle n’a pas à procéder au dit remboursement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, 28 décembre 2023, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur les effets de la transmission du bail consécutive à l’achat par la SARL MEG PATRIMOINE du bien, objet du bail litigieux, de la société GREEN PATH

En l’espèce, par acte notarié du 16 mai 1992, les consorts [Z] ont donné à bail à Monsieur [K] [G] [S], des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 2] (une partie du lot 62, et lots 63,64,65).Le bail initial expirant au 17 mai 1998, par acte notarié du 18 mai 1998, un nouveau bail professionnel sur les mêmes locaux a été conclu entre les parties.

Par acte du 6 juillet 2016, les consorts [Z] ont cédé à la société GREEN PATH les lots de l’immeuble concernés par le bail litigieux.

Le 15 janvier 2020, la société GREEN PATH a cédé à la SARL MEG PATRIMOINE les lots de l’immeuble concernés par le bail litigieux. Dans l’acte de cession, il est indiqué :

« L’ACQUEREUR (SARL MEG PATRIMOINE) est subrogé, à compter de ce jour, dans tous les droits, actions et obligations du vendeur (GREEN PATH) relativement à l’exécution des stipulations du contrat de location, de façon que ce dernier ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet notamment concernant le versement des loyers ou indemnités d’occupation pouvant être dus par le locataire pour la période avant la vente.

Précision étant ici faite qu’il existe des litiges entre les occupants et le vendeur.

L’ACQUEREUR est expressément subrogé dans les procédures existantes et conservera le bénéfice des sommes pouvant être obtenues et fera son affaire personnelle des sommes pouvant être dues. »

L’article 1743 du code civil dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.». Cet article fonde le principe du transfert du contrat de bail à l’acquéreur de l’immeuble loué. Suivant ce principe, qui constitue une exception à celui de l’effet relatif des contrats, la transmission du bail à l’acquéreur de l’immeuble loué opère sans rétroactivité (Cass. 3e civ. 14 mai 1974, RTD civ. 1975, p. 132, obs. Cornu). L’acquéreur ne peut exercer que pour l’avenir les droits qu’il détient du bail à l’encontre de son locataire. À l’inverse, il devra également s’acquitter lui-même des obligations que le contrat de bail lui impose.

Ainsi, pour tout ce qui a trait à la période antérieure à la vente, l’acquéreur n’est pas, en principe, substitué à son auteur. Celui-ci garde ses droits et obligations envers le locataire, à moins qu’il ne les ait cédés expressément à l’acquéreur.(Cass. 3e civ. 13 février 1985, Bull. civ. III, n° 33).

Il ressort de ce qui précède qu’ à compter du 15 janvier 2020, la SARL MEG PATRIMOINE est devenu le bailleur de Monsieur [K] [G] [S] en lieu et place de la société GREEN PATH. A compter du 15 janvier 2020, la SARL MEG PATRIMOINE est tenue des droits et obligations découlant du contrat de bail conclu le 16 mai 1992. En outre, dans l’acte de cession, la SARL MEG PATRIMOINE s’est engagée de manière explicite et sans équivoque à prendre à sa charge « les droits, actions et obligations de GREEN PATH relativement à l’exécution des stipulations du contrat de location » pour la période antérieure à la vente. Dans cette clause sont même évoqués les litiges existants entre le bailleur initial et le locataire net l’acquéreur à savoir le nouveau bailleur s’engage à en faire son affaire personelle.

Donc contrairement à ce que soutient le défendeur, en principe, Monsieur [K] [G] [S] est recevable à agir contre la SARL MEG PATRIMOINE pour toutes demandes liées au contrat de location trouvant son origine postérieurement au 15 janvier 2020 mais aussi en vertu de la subrogation conventionnelle pour toute demande dont l’origine serait antérieure à cette cession.

II-Sur la prescription extinctive

II-1- Sur le régime juridique applicable à la prescription

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

La question se pose de savoir quelle prescription appliquée: celle de droit commun ou celle expressément prévue dans la loi du 6 juillet 1989 en matière de bail d‘habitation.

En l’espèce, Monsieur [K] [G] [S] soutient que du fait de la novation du bail initial professionnel qui prévoyait le paiement du loyer et de la TVA en bail mixte soumis à à la loi du 6 juillet 1989, il ne peut être redevable de la TVA. Il invoque donc l’applicabilité de la loi du 06 juillet 1989 et de ses prétendus effets sur le contrat de bail en cours.

Monsieur [K] [G] [S] soutient également que l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 s’applique au bail mixte, qu’elle limite le dépôt de garantie à un mois de loyer et non 6 mois ; raison pour laquelle il sollicite le remboursement des sommes indûment perçues au titre du dépôt de garantie.

Le bail mixte est soumis à la loi du 06 juillet 1989 qui s’impose en toutes ses dispositions. Ainsi, c’est la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique, et non la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

II-2- Sur le point de départ de la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le point de départ est la décision du TGI de PARIS du 21 février 2019 qui a décidé de la novation du contrat de bail en bail mixte.

II-3- Sur les conséquences de la prescription

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’article 2231 du même code dispose que l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

Il convient d’ajouter que la TVA étant dûe annuellement, elle fait courrir pour chaque annuité de TVA un nouveau délai de prescription.

En l’espèce, d’une part, le locataire a assigné le bailleur le 7 juin 2022, aux fins, de condamner la SARL MEG PATRIMOINE à lui restituer la somme de 30 010,78 euros au titre de la TVA indûment perçue, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2022.

La prescription étant de trois ans, et la TVA faisant chaque année débuter un nouveau délai, Monsieur [K] [G] [S] peut, en principe, solliciter le remboursement de la TVA pour les trois ans prcédents l’assignation soit depuis le 07 juin 2019.

Il n’est donc pas recevable pour solliciter le remboursement de la TVA pour les périodes antérieures au 07 juin 2019.

D’autre part, il sollicite la condamnation de la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 6524,29 euros au titre du trop-versé de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022. La prescription de trois ans a commencé à courir le jour du prononcé de la décision du TGI de PARIS prononçant la novation et l’applicabilité au bail litigieux des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989. Cette décision dont se prévaut le locataire lui est opposable dès son prononcé et non dès la signification qu’il en faite au bailleur trois ans après.

Par conséquent, ladite demande est prescrite depuis le 21 février 2022. Monsieur [K] [G] [S] est irrecevable à solliciter le remboursement de ce trop-perçu.

III-Sur le contenu du bail

L’article 125 du code de procédure civile dispose « Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours».

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.»

L’article 480 du code de procédure civile dispose: "Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4."

L’article 1355 du code civil dispose : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité."

En l’espèce, par jugement du 21 février 2019, le TGI de Paris a:

— jugé que le bail du 18 mai 1998 a été nové à compter du 11 décembre 2012 en un bail à usage mixte professionnel et d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 ;

— enjoint la société GREEN PATH d’établir au profit de Monsieur [K] [G] [S] un bail écrit à usage mixte et d’habitation conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 se substituant au bail professionnel du 18 mai 1998 à compter du 11 décembre 2012, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et qu’à défaut d’établissement de ce bail mixte, le présent jugement vaudra bail à effet du 11 décembre 2012.

Le 22 février 2022, Monsieur [K] [G] [S] a fait signifier le jugement du 21 février 2019 à la société GASTON précédemment nommée GREEN PATH.

Par LRAR datée du 17 mai 2022, la SARL MEG PATRIMOINE adressait à Monsieur [K] [G] [S] un nouveau bail mixte en exécution du jugement du TGI de Pars 21 février 2019 et signifié le 22 février 2022.

Or, il convient de relever que dans ce projet de bail, le bailleur a notamment unilatéralement modifié la destination des locaux loués (page 4), a fixé une clause pénale en méconnaissance des dispositions de l’article 4 de loi du 06 juillet 1989 (page 5), a fixé unilatéralement des frais à la charge du locataire (page 11) et prévu le paiement de la TVA (page 11).

En agissant de la sorte c’est à dire en procédant à de smodifications unilatérales contraires à la volonté des deux parties et en fixant des stipulations contractuelles méconnaissant les dispositions de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur n’a pas exécuté l’injonction faite par le TGI de Paris dans sa décision du 21 février 2019.

Le bailleur avait jusqu’au 22 mai 2022 pour proposer un nouveau bail qui respecterait les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tout en reprenant les stipulations contractuelles de 1998 non contraires à la loi du 6 juillet 1989, ce qu’il n’a pas fait.

En l’absence d’un tel bail, c’est le jugement du TGI de PARIS du 21 février 2019 qui vaut bail.

La SARL MEG PATRIMOINE en sollicitant du tribunal de céans la régularisation du projet de bail de mai 2022 porterait atteinte à ce qui a été décidé dans le jugement du 21 février 2019 à savoir que faute de nouveau bail c’est le jugement du 21 février 2019 valant bail qui s’applique.

La SARL MEG PATRIMOINE est donc irrecevable à solliciter la régularisation de leur projet de bail ; le jugement du 21 février 2019 ayant autorité de chose jugée.

IV- Sur la TVA

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dispose:

«Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ;

4° Aux logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionné à l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique".

L’article 1er du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, dispose : « La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret."

En annexe au VIII, est indiqué :« VIII. – Impositions et redevances.

Droit de bail.

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Taxe de balayage."

L’article 1302 du code civil dispose : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. »

L’article 1302-1 du même code dispose : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

En l’espèce, par jugement prononcé par le TGI de Paris le 21 février 2019, le bail professionnel souscrit en 1998 a été nové en bail mixte.

Le bail mixte est soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public. Cette loi s’applique à lui de manière impérative et il ne peut y être dérogé. On ne peut l’appliquer de manière distributive.

Par conséquent, le défendeur ne peut invoquer l’article 620 du code général des impôts pour exiger le paiement de la TVA car cela violerait les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi le bail mixte ne peut pas être soumis à la TVA.

La SARL MEG PATRIMOINE sera condamnée à rembourser à Monsieur [K] [G] [S] les sommes indûment perçues au titre de la TVA depuis le 07 juin 2019, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Il est à noter qu’au 30 septembre 2023, les sommes dues s’élèvent à 25 823,46 euros en remboursement de la TVA perçue indûment entre le 07 juin 2019 et le 30 septembre 2023.

V- Sur les charges

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

En l’espèce, il est avéré que le bailleur n’avait pas adressé les décomptes de charges au moment de leur perception, néanmoins contrairement à ce que soutient le locataire une telle régularisation peut intervenir en cours d’instance dès lors que cela est réalisé dans le délai de la prescription triennale.

Le bailleur a procédé à une régularisation lors de cette instance, et verse au débat notamment les pièces n°14,15, 16 et 24 pour justifier des provisions sur charges payées par le locataire pour la période 2020 à 2022.

Néanmoins aucun justificatif n’est apporté pour la période de 1er juillet 2019 au 31 décembre 2019. Comme exposé précédemment, la clause de subrogation conventionnelle dans l’acte d’acquisition rend la SARL MEG PATRIMOINE responsable pour cette période antérieure à l’acquisition des biens loués.

En l’absence de régularisation, la SARL MEG PATRIMOINE sera condamnée à rembourser les provisions versées sur la période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2019 soit la somme de 1189,08 euros.

Il convient de relever que pour la période 2020 à 2022, les décomptes fournis visent les tantièmes de chaque lot ce qui permet de bien justifier la répartition des charges.

En ce qui concerne le lot n°62, il n’est pas contesté qu’il est occupé par deux locataires différents dès lors les charges liées à ce lot ne peuvent être intégralement supportées par Monsieur [K] [G] [S]. Mais contrairement à ce que soutient le locataire, l’estimation faite par le géomètre en 2013, suite aux travaux, et à la volonté de scinder le lot n°62 en deux, est pertinente et permet d’établir que la partie du lot n°62 qu’il occupe correspondant à 662 tantièmes (pièce n°20).

En outre, il est également justifié que le bailleur fasse peser sur le locataire le paiement de la moitié de la taxe d’ordures ménagères puisque le locataire occupe 1067 tantièmes contre 2222 tantième appartenant au bailleur soit la moitié. Ainsi le locataire est redevable de la somme de 1400 euros au titre de régularisation de la taxe des ordures ménagères des années 2020, 2021 et 2022.

Néanmoins, il convient de relever que le bailleur échoue à justifier de la nature des charges et ne fournit que des décomptes visant les charges générales ou le total des charges. Afin de sanctionner ce manquement, il convient de minorer de 20% les sommes réclamées et non de considérer que l’intégralité des provisions n’est pas due. Ainsi, le locataire devra verser la somme de 2683,72 au titre des régularisations des charges récupérables des années 2020, 2021 et 2022.

VI-Sur l’injonction de donner accès aux locaux aux fins d’établir un état des lieux

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans sa version actuelle comme dans sa version en vigueur en 2012 qu’un état des lieux doit être réalisé à l’entrée dans les lieux ainsi qu’à la sortie.

Ces états des lieux sont à établir car leur comparaison permet ensuite d’apprécier les éventuelles demandes au titre des dégradations locatives.

En l’espèce, les locataires sont entrés dans les lieux en 1992 soit il y a plus de 30 ans, sans qu’un état des lieux d’entrée n’ait été réalisé.

La demande du défendeur de voir condamner sous astreinte le locataire à donner accès aux locaux pour réaliser un état des lieux 30 ans après ladite entrée dans les lieux est dépourvue d’objet et il en sera donc débouté.

En outre, il n’est pas contesté que des travaux ont été exécutés au cours de l’année 1992 et qui ont modifié substantiellement l’état du bien. D’ailleurs est versé au débat le procès verbal du 7 novembre 2014 qui permet d’avoir une vision précise de l’état des lieux des biens loués.

Donc si la demande du défendeur vise à établir un état des lieux aux fins de connaître l’étendue des modifications réalisées par le passé, elle est également dépourvue d’objet puisqu’un constat a déjà été établi.

VII- Sur le remboursement du chauffe-eau

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers.

En l’espèce, il ressort des pièces du demandeur qu’il a adressé au bailleur un courrier recommandé en date du 2 juin 2022 qui ferait suite à deux courriels (non produits au débat) pour faire état d’un dysfonctionnement du chauffe-eau qui était percé et indiquait au bailleur que « le plombier nous signale que le système de sécurité ne fonctionne plus et qu’il y a un risque d’explosion de la cuve ». Dans ce courrier, le locataire écrit «  merci de me donner votre accord ou faire intervenir un plombier de votre choix rapidement »

Il n’est pas contesté par le bailleur, et aucune pièce versé aux débats ne vient contester le fait que le bailleur n’a pas réagi au courrier du locataire.

Ce dernier a procédé au remplacement du chauffe-eau lui même et en sollicite le remboursement au bailleur.

En ces conditions, le manquement objectif du bailleur à son obligation de délivrance est avéré. En effet, le bon fonctionnement du chauffe eau incombe au bailleur ; bailleur qui a préféré ne pas réagir face au courrier de son locataire lui indiquant l’existence d’une défectuosité et d’un danger et lui laissant le choix soit de faire intervenir un plombier de son choix soit d’autoriser le locataire à remplacer lui même le chauffe-eau. Le bailleur qui est resté dans l’inertie ne peut aujourd’hui reprocher à son locataire d’avoir régler ce dysfonctionnement. Le locataire ne pouvait raisonnablement laisser la fuite perdurer au risque d’aggraver la situation et de causer davantage de désordres..

Monsieur [K] [G] [S] est bien fondé à solliciter la condamnation de la SARL MEG PATRIMOINE au remboursement de la somme de 1232 euros au titre des frais de remplacement du chauffe-eau, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision.

VIII- Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, cette demande étant non justifiée et non nécessaire, il n’ sera pas fait droit.

Monsieur [K] [G] [S] sera débouté de sa demande au titre de l’anatocisme.

IX- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL MEG PATRIMOINE est la partie perdante.

Elle sera donc condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL MEG PATRIMOINE est condamnée aux dépens.

Par conséquent, elle sera codnamnée à payer à Monsieur [K] [G] [S] la somme de 1 500 euros (mille-cinq-cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL MEG PATRIMOINE sera déboutée de sa demande sur ce point.

Compte-tenu de la nature des faits, l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de la SARL MEG PATRIMOINE en régularisation du projet de bail du 17 mai 2022 ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande de Monsieur [K] [G] [S] de condamnation de la SARL MEG PATRIMOINE à lui payer la somme de 6524,29 euros au titre du trop-versé de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes de Monsieur [K] [G] [S] en remboursement de la TVA perçue avant le 07 juin 2019 ;

CONDAMNE la SARL MEG PATRIMOINE à verser à Monsieur [K] [G] [S] les sommes perçues au titre de la TVA depuis le 07 juin 2019, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

EN CONSEQUENCE CONDAMNE la SARL MEG PATRIMOINE à verser à Monsieur [K] [G] [S] la somme de 25 823,46 euros (vingt-cinq-mille-huit-cent-vingt-trois euros et quarante-six centimes) en remboursement de la TVA perçue indûment entre le 07 juin 2019 et le 30 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] [S] à payer à la SARL MEG PATRIMOINE la somme de 1400 euros (mille-quatre-cent euros) au titre de régularisation de la taxe des ordures ménagères des années 2020, 2021 et 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] [S] à payer à la SARL MEG PATRIMOINE la somme de 2683,72 euros (deux-mille-six-cent-quatre-vingt-trois euros et soixante-douze centimes) au titre des régularisations des charges récupérables des années 2020,2021 et 2022 ;

CONDAMNE la SARL MEG PATRIMOINE à payer à Monsieur [K] [G] [S] la somme de 1 189,08 euros (mille-cent-quatre-vingt-neuf euros et huit centimes) au titre du remboursements des provisions sur charges indûment versées sur la période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2019 ;

DEBOUTE la SARL MEG PATRIMOINE de sa demande d’accès au locaux sous astreinte aux fins d’établissement d’un état des lieux ;

CONDAMNE la SARL MEG PATRIMOINE à payer à Monsieur [K] [G] [S] la somme de 1232 euros (mille-deux-cent-trente-deux euros) en remboursement des frais de remplacement du chauffe-eau, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DEBOUTE Monsieur [K] [G] [S] de sa demande au titre de l’anatocisme ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL MEG PATRIMOINE à payer à Monsieur [K] [G] [S] la somme de 1500 euros (mille-cinq-cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL MEG PATRIMOINE de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [G] [S] à lui payer la somme de au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MEG PATRIMOINE aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à Paris le 28 décembre 2023.

Le greffier, Le juge,