TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e WAROQUIER

M^e LEROY

M^e VANCHET

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/12432

N° Portalis 352J-W-B7D-CQ65I

N° MINUTE : 6

Assignation du :

15 Octobre 2019

JUGEMENT

rendu le 31 Janvier 2024

DEMANDEUR

Monsieur [I] [M] et par voie d’intervention volontaire

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Claire WAROQUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0002

DÉFENDERESSES

S.A.S. PARIS DISCOUNT

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître François LEROY de la SCP DIXIT CAUSA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0474

S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE, maintenant dénommée la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z], titulaire d’un Office d’Huissiers de justice

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Gérard VANCHET de la SCP LYONNET DU MOUTIER – VANCHET-LAHANQUE – GUYOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0190

Décision du 31 Janvier 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/12432 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQ65I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 12 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024 prorogé au 31 janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2011, Monsieur [I] [M] a consenti à la S.A.S. PARIS DISCOUNT le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2010 se terminant le 30 septembre 2019 et pour un loyer annuel en principal de 55 135 €.

La locataire a mandaté la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE, huissiers de justice, afin qu’elle sollicite le renouvellement du bail auprès du bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2019, un congé a été délivré au bailleur pour le 30 septembre 2019, prévoyant la restitution des locaux à cette date.

Par lettre du 03 avril 2019, le gestionnaire de biens de Monsieur [M] a contacté la S.A.S PARIS DISCOUNT pour convenir des modalités de visite des locaux.

Par acte extrajudiciaire du 10 avril 2019, une demande de renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1er octobre 2019 a été signifiée au bailleur.

Le 28 juin 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, motif pris de ce que la rétractation du 10 avril 2019 n’était pas acceptée et était de nul effet, de sorte que le bail prendrait fin le 30 septembre 2019 par l’effet irrévocable du congé du 29 mars précédent et que les locaux devraient être restitués.

Par acte du 15 octobre 2019, Monsieur [I] [M] a fait assigner la S.A.S. PARIS DISCOUNT devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS.

Par acte du 23 janvier 2020, la S.A.S. PARIS DISCOUNT a fait assigner la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE, huissiers de justice associés, devant ce même tribunal.

Les deux procédures ont été jointes le 11 mars 2020.

Par ordonnance du 23 septembre 2021, le juge de la mise en état a notamment rejeté diverses demandes tendant à l’annulation de l’assignation du 15 octobre 2019, à faire déclarer irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [M] (qui a initialement agi « représenté par son mandataire la société FONCIA LYON »), à faire juger sans objet l’appel en garantie de la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE, à disjoindre l’appel en garantie de l’étude d’huissiers de l’instance principale et à la condamnation de la S.A.S. PARIS DISCOUNT à payer une indemnité d’occupation provisionnelle.

Dans ses dernières écritures du 05 avril 2022, Monsieur [I] [M] sollicite :

— le rejet de toutes les demandes de la S.A.S. PARIS DISCOUNT et de la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE,

— que soit ordonnée l’expulsion de la S.A.S. PARIS DISCOUNT et de tous occupants de son chef des locaux objets du bail, avec l’assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— la condamnation de la S.A.S. PARIS DISCOUNT à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 8 583 € HT ainsi qu’au paiement du montant des charges, le tout à compter du 1er octobre 2019 et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des sommes qui auront été versées,

— que soit ordonnée la séquestration des meubles et objet mobiliers se trouvant sur place dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls du défendeur,

— que soit ordonnée l’exécution provisoire,

— la condamnation de la S.A.S. PARIS DISCOUNT et de la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE à lui payer chacune une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles -outre leur condamnation solidaire aux dépens comprenant l’incident et les frais d’expulsion.

Dans ses dernières conclusions du 1er avril 2022, la S.A.S. PARIS DISCOUNT sollicite :

À titre principal ;

— qu’il soit jugé que le congé délivré le 29 mars 2019 est nul et de nul effet et que le bail conclu entre la S.A.S. PARIS DISCOUNT et Monsieur [I] [M] se poursuit aux conditions antérieures,

— de débouter monsieur [I] [M] de toutes ses demandes,

— la condamnation de la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE à lui payer une somme de 30 000 € au titre de son préjudice moral,

À titre subsidiaire, si le tribunal jugeait que le congé délivré par la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE a produit ses effets ;

— la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 700 000 € au titre de la réparation de son préjudice financier

— la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 300 000 € au titre de la réparation de son préjudice moral

— la condamnation de celle-ci à la garantir de l’éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre de l’indemnité d’occupation mise à sa charge,

À titre infiniment subsidiaire, si le tribunal jugeait que le congé délivré par la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE a produit ses effets et que son préjudice ne peut être en l’état défini avec une précision suffisante ou à la hauteur de ses attentes ;

— de nommer un expert judiciaire afin d’évaluer le préjudice financier correspondant à la perte de la propriété de son fonds de commerce et donc de son droit au bail et comprenant la perte de la faculté de céder son fonds de commerce ou son droit au bail à un tiers, notamment avec déspécialisation, de fournir tous éléments permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— de juger que l’avance des frais d’expertise sera consignée par la S.E.L.A.R..L [T] [E] & Julie DELAMOTTE dans un délai de vingt jours à compter de la décision à intervenir,

— de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

En tout état de cause ;

— de condamner solidairement la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE et monsieur [I] [M] à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 31 mars 2022, la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE, maintenant dénommée la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z], sollicite :

— qu’il soit jugé que le congé délivré le 29 mars 2019 est nul et de nul effet et que par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 10 avril 2019, le bail au profit de la S.A.S. PARIS DISCOUNT s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2019,

— qu’en conséquence, la S.A.S. PARIS DISCOUNT soit déboutée de toutes ses demandes à son encontre et que Monsieur [I] [M] soit débouté de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire, si le tribunal jugeait que le congé a produit ses effets,

— que la S.A.S. PARIS DISCOUNT soit déboutée de ses demandes d’indemnité pour préjudice financier et pour préjudice moral

— de juger que sous réserve que la demande d’expertise soit présentée devant la juridiction compétente, à savoir le juge de la mise en état, elle s’en rapporte à justice sur cette demande,

— de juger que sa garantie pour l’indemnité d’occupation ne doit porter que sur le différentiel entre le dernier loyer contractuel majoré de l’indice et ladite indemnité, et de débouter la S.A.S. PARIS DISCOUNT de sa demande tendant à être garantie pour le paiement de l’intégralité de l’indemnité d’occupation,

— de débouter la S.A.S. PARIS DISCOUNT et Monsieur [I] [M] de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles et les condamner à lui payer chacun une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 29 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé du 29 mars 2019 et la demande de renouvellement du bail du 10 avril 2019

En l’espèce, le bailleur, se prévalant de ce que le congé par la locataire a mis fin, de façon irrévocable, au bail, qu’il ne peut être rétracté sans le consentement du bailleur et que l’erreur de l’huissier qui l’a délivré ne permet pas d’en obtenir l’annulation, fait valoir que la S.A.S. PARIS DISCOUNT est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], doit en être expulsée, ce sous astreinte, et est redevable d’une indemnité d’occupation de 8 583 € correspondant à sa valeur locative augmentée des charges.

La locataire demande au tribunal de prononcer la nullité du congé du 29 mars 2019 qui est affecté d’une erreur grossière au sens de l’article 1132 du code civil, qui a été délivré sans mandat et n’avait pas été accepté par le bailleur, de sorte que la demande de renouvellement qui l’annule et le remplace doit produire ses effets.

L’étude d’huissiers (de commissaires de justice), qui ne conteste pas avoir délivré par erreur un congé au lieu d’une demande de renouvellement du bail, entend faire distinguer l’instrumentum et le negotium de l’acte extrajudiciaire et prétend que si le premier, support matériel et processuel, ne peut être annulé qu’en application des articles 114 et 117 du code de procédure civile, le second, expression d’une volonté, peut être affecté d’un vice du consentement.

Elle ajoute que l’erreur, au sens de l’article 1130 du code civil, peut affecter un acte unilatéral en vertu du nouvel article 1100-1, tel qu’issu de la réforme du droit des contrats de 2016.

Elle soutient que le congé qui n’avait pas été accepté pouvait légalement être rétracté, que l’erreur du mandataire ne lie pas le mandant et permet une annulation en application de l’article 1178 dudit code civil.

L’article L145-9 du code de commerce dispose que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. (…)

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

L’article L145-10 du code de commerce dispose que :

« À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. (…) »

En vertu de l’article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, c’est-à-dire les articles 112 à 121 du même code.

En application de ces dispositions, la nullité des actes d’huissier ne peut être prononcée que pour une irrégularité de forme au sens de l’article 114, ou pour l’une des irrégularités de fond limitativement énumérées par l’article 117.

Selon l’article 114 du code de procédure civile :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

En vertu de l’article 117 dudit code :

« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

Il est constant qu’en conséquence, la nullité d’un congé ne saurait être prononcée au motif que l’huissier aurait agi en dehors de son mandat, ou que le congé aurait été délivré par erreur, même si celle-ci peut donner lieu à annulation d’un acte unilatéral, et en l’absence de consentement du mandant, laquelle ne constitue pas une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile.

Contrairement à ce que soutient l’étude de commissaires de justice, la jurisprudence, qui a expressément refusé de consacrer la possibilité d’annuler un acte extrajudiciaire pour un vice autre que ceux affectant l’instrumentum, n’est pas revenue sur cette solution, qui ne saurait être remise en question par l’entrée en vigueur du nouvel article 1100-1 du code civil.

Ainsi, la demande tendant à constater la nullité du congé du 29 mars 2019 pour erreur ou pour absence de mandat de l’huissier ne peut qu’être rejetée.

Le congé est un acte unilatéral qui produit effet sans avoir à être accepté par son destinataire ; il met fin au bail de manière irrévocable et ne peut être rétracté par son auteur sans l’accord explicite de son destinataire.

Dès lors qu’en l’espèce, le bailleur n’accepte pas la rétractation qui lui a été signifiée le 10 avril 2019, le congé du 29 mars précédent a produit définitivement ses effets.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande d’annulation du congé du 29 mars 2019, ainsi que la demande tendant à ce qu’il soit jugé que le bail litigieux s’est renouvelé, et de constater que ledit bail a pris fin le 30 septembre 2019.

Sur les effets du congé

Le bail consenti au profit de la S.A.S. PARIS DISCOUNT ayant pris fin, il convient d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L’ordre de quitter les lieux ne sera pas assorti d’une astreinte, qui n’apparaît pas nécessaire, la faculté de recourir à la force publique constituant un moyen de contrainte suffisant.

Compte tenu du défaut d’urgence d’exécution de cette mesure, puisque l’ancienne locataire n’est pas défaillante dans l’exécution de ses obligations contractuelles, un délai de départ volontaire de trois mois lui est octroyé.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La S.A.S. PARIS DISCOUNT, occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er octobre 2019, doit payer une indemnité d’occupation à leur propriétaire.

Monsieur [M] demande sa condamnation à lui payer une somme mensuelle de 8 583 € à ce titre, depuis le 1er octobre 2019 et jusqu’à libération des lieux ; il chiffre l’indemnité mensuelle en se fondant sur un rapport d’expertise du cabinet [U] & ASSOCIÉS qui a estimé la valeur locative annuelle des locaux à 100 000 €, soit 8 333 € par mois, somme à laquelle il ajoute les charges d’un montant mensuel de 250 €.

Il fait valoir que l’estimation doit se faire en octobre 2019, pour déterminer le prix auquel il aurait pu relouer les locaux après le départ de la locataire.

Le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée est contesté par la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] qui réplique que ce rapport d’expertise, qui est non contradictoire, doit être écarté des débats et n’a aucune valeur probante, et que l’estimation de monsieur [U] en août 2019 n’est plus d’actualité, puisqu’elle est antérieure au début de la pandémie de covid-19 qui sévit toujours en 2022 et a entraîné la fermeture de nombreux commerces de détail, précisant que beaucoup de locaux à proximité sont actuellement vacants et ne trouvent pas preneur, de sorte qu’il est improbable que monsieur [M] aurait pu relouer la boutique pour un loyer de 100 000 € par an.

Elle ajoute :

— qu’il ressort d’un rapport d’expertise de Monsieur [J] [D] du 22 décembre 2020, portant sur des locaux à proximité puisque situés au [Adresse 1], que des commerces environnants ont fermé depuis 2014 sans rouvrir depuis, que cinq boutiques à proximité sont vacantes, de sorte que l’expert a conclu à une diminution de la valeur locative depuis 2014, accentuée depuis mars 2020 par l’effet de la pandémie, qu’il estime à plus de 10%,

— que dans un rapport du 23 avril 2021, Messieurs [A] [H] et [G] [Y], retenant une surface de 91 mètres carrés pondérés et une valeur unitaire de 840 €HT/HC/m²/an, ont estimé le loyer en principal des locaux du [Adresse 3] à 76 440 €/an, de sorte que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à un montant supérieur.

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui, par son fait, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il appartient à la partie au procès qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux.

Il est constant qu’en vertu de l’article 16 du code de procédure civile, hormis le cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix.

Le demandeur, auquel incombe la charge de la preuve de sa prétention tendant à fixer l’indemnité d’occupation de ses locaux en fonction d’une valeur locative estimée à 100 000 €, fonde sa prétention sur un rapport du cabinet d’expertise [U] qui n’est pas intervenu contradictoirement et qu’il a seul choisi et rémunéré.

Le tribunal, tenu d’observer le principe du contradictoire, ne peut fixer le montant de l’indemnité d’occupation qu’il sollicite en se fondant exclusivement sur ce rapport.

Néanmoins, il peut statuer en considération de ce rapport non judiciaire mais dont les parties ont été à même de débattre contradictoirement dès lors que les données de cette expertise sont corroborées par d’autres éléments de preuve.

Or, dans le cadre d’une expertise du 1er mars 2022, également non judiciaire, produite aux débats par la S.A.S. PARIS DISCOUNT, Monsieur [O] [W] a estimé la valeur locative des lieux à 1 200 € par mètre carré, soit à une valeur supérieure à celle retenue par Monsieur [U] (1 100 € par mètre carré) ; cette seconde évaluation est suffisante pour justifier du bien-fondé de la demande de fixation de l’indemnité d’occupation à partir d’une valeur locative de 100 000 € par an comme le réclame le bailleur, soit 8 333 € par mois.

À l’inverse, l’expertise de Monsieur [J] [D], qui porte sur un autre local commercial, n’est pas suffisante pour remettre en cause cette estimation ; il en va de même de celle de Messieurs [A] [H] et [G] [Y], qui ont procédé à une évaluation en se plaçant en 2021 et non en 2019, alors que l’on ne peut tenir compte des effets de la crise sanitaire sur la valeur locative puisqu’il faut se placer fin 2019 pour apprécier le prix auquel le bailleur aurait pu relouer ses locaux.

En outre, il est observé que Monsieur [U] a pris en considération, dans son estimation, le taux de vacance commerciale important sur ce tronçon de la rue de Rivoli, ainsi que les difficultés de locaux voisins à trouver preneur.

En revanche, il convient de constater que si le bailleur justifie du bien-fondé de sa prétention d’une valeur locative de 100 000 € par an, l’indemnité d’occupation ne peut être chiffrée en y ajoutant une somme de 250 € au titre des charges, qui n’est pas une provision susceptible de régularisation ; il peut simplement prétendre à la condamnation de la locataire à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle chiffrée à 8 333 €, à laquelle s’ajouteront les charges réelles du local, qui seront calculées en considération des justificatifs qu’il produira.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que le bailleur justifie de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation lui revenant et de condamner la S.A.S. PARIS DISCOUNT à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 8 333 € hors taxes, outre les charges, qui lui seront dues sur production des justificatifs afférents.

Le surplus de la demande au titre de l’indemnité d’occupation sera rejeté.

Sur la demande d’indemnisation envers la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z]

La S.A.S. PARIS DISCOUNT, faisant grief à la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] d’avoir commis une faute lourde consistant à avoir délivré un congé de son bail alors qu’elle a reçu mandat d’en demander le renouvellement, entend obtenir réparation des préjudices suivants :

— un préjudice financier résultant de la perte d’un fonds de commerce qu’elle a développé et valorisé pendant quatre décennies, équivalant selon elle à la perte dudit fonds mais aussi de la possibilité d’en disposer librement en l’exploitant ou en le cédant, qu’elle chiffre à 700 000 € en considération d’un rapport d’expertise de Monsieur [O] [W] qui a estimé la valeur du droit au bail à 580 000 €, indiqué que cette valeur pourrait être supérieure en fonction de l’opportunité pour une enseigne nationale de s’installer dans cette portion de la rue de Rivoli et ajouté que des indemnités supplémentaires accessoires devront être chiffrées (frais de remploi ou droit de mutation, trouble commercial, etc…) : elle prétend que cette estimation est cohérente avec une proposition de rachat de son fonds en septembre 2017 pour 580 000 €, avec l’indemnité de 650 000 € qu’elle a perçue pour la résiliation anticipée du bail de sa boutique de [Localité 8], qui est moins bien située, en juin 2021 et avec les annonces actuelles de cession de droit au bail pour la rue de Rivoli ; elle fait valoir qu’il ne peut lui être opposé que l’indemnité pourrait n’être qu’une indemnité de transfert, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une indemnité d’éviction à la suite d’un congé délivré par le bailleur, qu’elle n’a pas à accepter un déménagement dans une boutique qui ne soit pas en tous points équivalente (superficies, vitrine, stockage, activité, emplacement et chalandise, clauses du bail, etc…) et que la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z], qui affirme que de nombreux locaux commerciaux sont vacants sur ce secteur de la rue de Rivoli, est incapable de trouver un local correspondant à l’ensemble de ces critères.

— un préjudice moral subi par la société, qui perd le magasin historique exploité depuis plus de quarante ans, qui a une grande valeur affective pour elle, pour son dirigeant de 73 ans très affecté par la perte potentielle de ce fonds qu’il entendait transmettre à son fils, ce qui a un impact sur le fonctionnement de la société et engendre une inquiétude pour ses salariés, mais a aussi un impact pour son image, puisqu’elle perdrait son principal emplacement, gage de sérieux, de stabilité et de réussite auprès de la clientèle ; elle en déduit que ce dommage moral peut être estimé à 300 000 €.

Elle réclame en outre que la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] soit condamnée à la garantir de sa condamnation au titre du paiement d’une indemnité d’occupation qui excèderait le montant du loyer actuel.

La S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] ne conteste aucunement la faute qui lui est reprochée par la S.A.S. PARIS DISCOUNT, consistant à avoir délivré un congé de son bail alors qu’elle a reçu mandat d’en demander le renouvellement.

En revanche, elle fait valoir que la S.A.S. PARIS DISCOUNT ne peut prétendre qu’à une indemnité correspondant au coût du transfert de son fonds de commerce dans l’un des nombreux locaux vacants dans le secteur et que l’évaluation du dommage doit être faite selon la méthodologie utilisée en application de l’article L.145-14 du code de commerce, soit l’évaluation d’une indemnité principale de déplacement ou de remplacement, et non en indemnisant deux préjudices, l’un correspondant à la valeur du fonds et l’autre en la possibilité d’en disposer ou de l’exploiter.

Elle conteste les références de la locataire à une offre d’achat de 2017 qui a été abandonnée ou à une indemnité d’éviction allouée pour des locaux sis à [Localité 8], ainsi que le rapport non contradictoire de Monsieur [W] auquel elle reproche le recours à des éléments de référence anciens ne correspondant plus aux valeurs locatives actuelles, résultant de la quasi-absence de circulation des véhicules de tourisme dans cette partie de la rue de Rivoli et des fermetures liées à la pandémie de covid-19.

Elle ajoute que l’évaluation par Messieurs [H] et [Y] qui chiffre l’indemnité principale de déplacement à 128 000 €, portée à 153 000 € pour tenir compte des indemnités accessoires, démontre que les revendications de la S.A.S. PARIS DISCOUNT sont irréalistes.

Elle en conclut qu’en l’absence d’expertise judiciaire qui aurait dû être sollicitée devant le juge de la mise en état, celle-ci est défaillante à rapporter la preuve du quantum de son préjudice et doit être déboutée de ses demandes à ce titre.

Enfin, elle conclut au rejet de la demande d’indemnisation pour préjudice moral, à défaut de preuve dans son principe et dans son quantum d’un dommage distinct du préjudice financier qui trouverait son origine dans le congé signifié par l’huissier de justice.

En vertu des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de son mandat et doit rendre compte de sa gestion auprès de son mandant.

Le mandat donné au commissaire de justice emporte notamment pour le mandataire une obligation d’information envers son client, ainsi qu’une obligation de diligence, de prudence et de vérifications d’usage exigeant qu’il s’assure de réunir toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique et économique des actes qu’il passe pour le compte du mandant.

La S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] ne conteste pas la faute qui lui est reprochée ni le principe d’un préjudice financier subi par la S.A.S. PARIS DISCOUNT mais lui oppose qu’elle n’en démontre pas le quantum.

Il est constant que celui qui réclame la réparation d’un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en serait à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Si les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce ne sont pas applicables en l’espèce, le tribunal relève que l’indemnisation a vocation à permettre à la S.A.S. PARIS DISCOUNT de retrouver une situation équivalente à celle dans laquelle elle se trouverait si le bail avait été renouvelé ou si le bailleur avait refusé le renouvellement et avait dû lui payer une indemnité d’éviction.

Il convient, en réponse aux objections émises par la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z], de constater que :

— si elle conteste la perte du fonds de commerce, se prévalant de la possibilité de le transférer dans des locaux voisins, Messieurs [H] et [Y], experts intervenus pour son compte, s’accordent avec Monsieur [W], celui mandaté par la locataire, pour procéder à une évaluation de la valeur du droit au bail, correspondant à l’économie de loyer réalisée en restant dans le même local plutôt qu’en contractant un nouveau bail pour des locaux équivalents, selon la méthode suivante : valeur locative de marché annuelle – loyer contractuel annuel x coefficient de 8 ; l’expertise de Monsieur [W] est donc corroborée, quant à la méthode d’estimation employée, par celle de ces deux experts ;

— la différence du montant de l’estimation par ces différents experts tient essentiellement à celle des valeurs locatives retenues ;

— comme il a déjà été jugé ci-avant, il ne peut être fait grief à Monsieur [W] d’avoir fondé son estimation sur des éléments trop anciens alors qu’une dévalorisation liée à la pandémie de covid-19 ne peut être prise en compte ; en outre, la méthode d’évaluation de la valeur locative par Messieurs [H] et [Y], qui se sont contentés de dresser une liste de termes de comparaison, ainsi que d’évoquer des mises sur le marché dont les termes ne sont pas précisés, et d’en faire une moyenne arithmétique, sans tenir compte des dates et éléments propres à chacun, ce qui n’est pas pertinent, ne saurait être validée par le tribunal ;

— l’estimation par Monsieur [W] d’une indemnité principale de 580 000 € est par ailleurs confortée par la production d’un accord signé le 04 septembre 2017 entre la S.A.S. PARIS DISCOUNT et Monsieur [X] [F] [S], dans le cadre d’une promesse de vente du fonds de commerce qui n’a pas abouti, pour en fixer le prix à 580 000 €.

Il y a lieu, dès lors, de constater que les pièces produites par la S.A.S. PARIS DISCOUNT sont suffisantes pour évaluer à 580 000 € son dommage financier résultant de la perte du bénéfice du bail dont l’huissier a donné congé.

En revanche, il est exact que, comme le soutient la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z], la perte de la libre disposition du fonds de commerce en le cédant ou en l’exploitant n’est pas un dommage distinct de la perte de ce fonds mais le même préjudice, qui ne peut donc être indemnisé à ces deux titres.

De plus, si la S.A.S. PARIS DISCOUNT et l’expert intervenu à sa demande, Monsieur [W], évoquent une série de dommages au titre des indemnités accessoires, ils ne les chiffrent pas et ne les démontrent aucunement ; le tribunal, qui selon l’article 146 du code de procédure civile, ne peut ordonner d’expertise pour suppléer la carence d’une partie dans la charge de la preuve lui incombant, ne peut que constater que le surplus de la demande d’indemnité au titre d’un dommage financier n’est pas justifié.

Il y a lieu dès lors de chiffrer l’indemnité revenant à la S.A.S. PARIS DISCOUNT au titre de son préjudice financier à 580 000 €, de condamner la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] à lui payer une indemnité de ce montant et de rejeter le surplus de sa demande à ce titre.

Concernant la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral, il convient de constater que la S.A.S. PARIS DISCOUNT perd une boutique ancienne située sur la rue de Rivoli, situation qui suffit à justifier d’un dommage moral qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité de 10 000 € ; le surplus du dommage moral évoqué n’est pas établi, dès lors qu’il n’est produit aucun élément de preuve démontrant une affection de son dirigeant qui entendait la transmettre à son fils, ni une inquiétude de ses salariés quant à la perte du fonds, dommages qui au demeurant sont subis par des personnes physiques tierces, ou encore un impact sur le fonctionnement de la société, distinct du dommage matériel couvert notamment par l’indemnité accessoire pour trouble commercial.

En conséquence, la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] sera condamnée à payer une indemnité de 10 000 € à la S.A.S. PARIS DISCOUNT au titre de son préjudice moral et le surplus de sa demande de ce chef sera rejeté.

Enfin, il convient de faire droit à la demande de la S.A.S. PARIS DISCOUNT tendant à la condamnation de la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] à la garantir au titre du paiement de l’indemnité d’occupation, toutefois dans la limite de la différence entre celle-ci et le montant du loyer contractuel indexé qu’elle aurait dû payer si le bail avait été renouvelé et ce, jusqu’à l’expiration du délai octroyé par le tribunal pour son départ volontaire des lieux.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause, notamment l’entière responsabilité de la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] dans la naissance du litige entre le bailleur et la locataire, et la survenance des dommages subis par cette dernière, commandent de la condamner seule aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 2 000 € à Monsieur [I] [M] et une somme de 4 000 € à la S.A.S. PARIS DISCOUNT au titre de leurs frais irrépétibles, et de rejeter ses propres demandes à ce titre.

Les dépens de l’incident sont inclus dans les dépens de l’instance, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Les éventuels frais d’expulsion seront en revanche à la charge de la S.A.S. PARIS DISCOUNT, dès lors que le recours à cette mesure ne sera nécessaire que si elle ne quitte pas volontairement les lieux dans le délai imparti.

L’exécution provisoire du présent jugement, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’annulation du congé du 29 mars 2019, ainsi que la demande tendant à ce qu’il soit jugé que le bail litigieux s’est renouvelé,

CONSTATE que le bail commercial consenti par Monsieur [I] [M] à la S.A.S. PARIS DISCOUNT portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], a pris fin le 30 septembre 2019,

ORDONNE à la S.A.S. PARIS DISCOUNT et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans les trois (3) mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.S. PARIS DISCOUNT ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. PARIS DISCOUNT à payer à Monsieur [I] [M] une indemnité d’occupation d’un montant de huit-mille-trois-cent-trente-trois euros (8 333 €) hors taxes par mois, majoré des charges réelles du local exigibles sur justificatif, ce à compter du 1er octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par l’expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. [T] [E] & Julie DELAMOTTE, maintenant dénommée la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] à payer à la S.A.S. PARIS DISCOUNT une indemnité de cinq-cent-quatre-vingt-mille euros (580 000 €) au titre de son préjudice financier et une indemnité de dix-mille euros (10 000 €) au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] à garantir la S.A.S. PARIS DISCOUNT du paiement de la différence entre le montant du loyer contractuel indexé qu’elle aurait dû payer si le bail avait été renouvelé le 1er octobre 2019 et le montant de l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée, ce jusqu’à l’expiration d’un délai de trois (3) mois suivant la signification de la présente décision,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] aux entiers dépens de l’instance, à l’exception des éventuels frais d’expulsion, lesquels seront, le cas échéant, entièrement supportés par la S.A.S. PARIS DISCOUNT,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] à payer une somme de deux-mille euros (2 000 €) à Monsieur [I] [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L [T] [E] – [R] [V] – [C] [Z] à payer une somme de quatre-mille euros (4 000 €) à la S.A.S. PARIS DISCOUNT en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes de toutes les parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 31 Janvier 2024

Le GreffierLe Président

Henriette DUROLucie FONTANELLA