TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 16/15464

N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Octobre 2016

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [EO] [I]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Madame [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I]

[Adresse 11]

[Localité 16]

représentés par Maître Martine GHIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1664

DÉFENDERESSES

Madame [R] [N] épouse [ES]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Madame [S] [MP] [ES]

[Adresse 11]

[Localité 16]

représentées par Maître Martin RADZIKOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1266

Madame [NW] [ES] épouse [V]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Marion SAPPARRART, SARL ARCAMES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0651

S.A.R.L. AGENCE DE LA GARE

[Adresse 5]

[Localité 18]

représentée par Maître Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0065

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [VB] [J], venant aux droits de Madame [F] [ES]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [P] [J], venant aux droits de Madame [F] [ES]

[Adresse 21]

[Localité 6]

représentés par Maître Marion SAPPARRART, SARL ARCAMES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0651

SNC [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 17]

représentée par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0557

Copies délivrées

le :

— Me [K] / CCC + CE

— M^e ETEVENARD / CCC + CE

— M^e GOURDET / CCC

— M^e RADZIKOWSKI / CCC + CE

— M^e SAPPARRART / CCC + CE

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 16/15464 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 202, tenue en audience publique, présidée par Madame Sabine FORESTIER, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025. Délibéré prorogé au 28 mai 2025, puis au 23 octobre 2025, puis au 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 mai 2001, M. [G] [ES] et M. [RL] [ES] ont donné à bail commercial en renouvellement à M. [AN] [T] et Mme [WH] [M] épouse [T], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2001, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 14] [Localité 1], à destination de « CAFE-RESTAURANT, VIN A EMPORTER, à L’EXCLUSION DE TOUT AUTRE COMMERCE », ainsi désignés :

« au [Adresse 12], une boutique au rez-de-chaussée à droite de la porte d’entrée de l’immeuble ayant une façade vitrée de 11m50 environ sur la [Adresse 25] dont une baie d’environ 2 m composée de 3 panneaux ouvrants de type accordéon avec une porte d’entrée simple et un pan coupé de 4 m environ sur le carrefour de la [Adresse 24] avec une porte à double battant donnant accès au restaurant.

Cette boutique se compose d’une salle de restaurant à droite de la porte d’entrée et d’un comptoir bar à gauche. Au fond, descente de cave. Au fond à gauche, cuisine avec escalier en colimaçon conduisant à l’appartement avec fenêtre barreaudée donnant sur la cour privée. A gauche de la cuisine, W-C hommes et W-C dames, tous deux avec petite fenêtre d’environ 20 cm sur 20 cm donnant sur la cour privée des Bailleurs, cabine téléphonique.

Le conduit de ventilation de la cuisine d’environ 25 cm de diamètre, avec capuchon à l’extrémité, dépassant le toit de l’immeuble d’environ 2m, débouche dans la cour privée des Bailleurs.

Au premier étage, un appartement comprenant : entrée, deux pièces sur rue, une pièce sur cour, une salle d’eau avec fenêtre sur cour, auquel on accède par escalier intérieur se trouvant dans la cuisine du restaurant et par escalier de l’immeuble.

Sous la boutique, deux caves contiguës accessibles seulement depuis celle-ci ".

Suivant acte sous seing privé du 02 mai 2004, M. [G] [ES] et M. [RL] [ES] ont confié la gestion de leur bien à la société AGENCE DE LA GARE.

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2004, les époux [T] ont vendu à M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] (ci-après les époux [EO] [I]) le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, incluant le droit au bail en date du 28 mai 2001, pour le temps restant à courir.

M. [G] [ES] est décédé le 17 mai 2006, laissant pour lui succéder ses trois enfants, M. [RL] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V] et Mme [F] [ES] épouse [J].

Par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2009, les époux [EO] [I] ont sollicité le renouvellement de leur bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2010, auprès de M. [RL] [ES] « propriétaire indivis ».

Au mois de mai 2012, un dégât des eaux est survenu dans la cave des époux [EO] [I], qu’ils ont déclaré auprès de leur assureur, la MACIF. Celle-ci les a invités à se retourner vers M. [RL] [ES], propriétaire de la cave mitoyenne à l’origine des désordres.

Reprochant à M. [RL] [ES] de ne pas avoir procédé aux travaux nécessaires pour mettre un terme au sinistre malgré leurs réclamations réitérées, y compris auprès de l’AGENCE DE LA GARE, les époux [EO] [I] ont fait dresser un procès-verbal de constat par voie d’huissier le 17 juillet 2012, puis ont saisi le président du tribunal de grande instance de Paris à son encontre.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 08 janvier 2013, les époux [EO] [I] ont été autorisés à ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations afin d’y consigner le montant des loyers dus à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réparation de la fuite d’eau constatée dans la cave en 2012 ainsi que de la remise en état des lieux. M. [RL] [ES] a en outre été condamné à leur verser une somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 04 septembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi de nouveau par les époux [EO] [I] en raison de la carence persistante de M. [RL] [ES], a suspendu l’exigibilité des loyers, pour un quart, jusqu’à “ l’achèvement des travaux – constaté par acte d’huissier de justice requis par la partie la plus diligente – mettant fin aux infiltrations d’eau dans la cave donnée à bail ”, et enjoint à M. [RL] [ES] de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau survenues dans la cave donnée à bail dans les trente jours de la signification de l’ordonnance puis, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. M. [RL] [ES] a par ailleurs été condamné à leur payer une somme de 1.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement en date du 28 octobre 2014, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris, saisi à cette fin par les époux [EO] [I], a liquidé à la somme de 8.000 euros l’astreinte fixée par le juge des référés dans son ordonnance du 04 septembre 2013 ayant couru du 03 février 2013 au 09 juillet 2014, condamné M. [RL] [ES] à leur verser cette somme, rejeté la demande de suppression de l’astreinte considérant que les pièces produites n’établissaient pas que les travaux réalisés répondaient aux conditions fixées par ladite ordonnance, et dit que l’astreinte fixée par le juge des référés continuerait à courir. M. [RL] [ES] a également été condamné à leur payer une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ce jugement a été confirmé par arrêt en date du 17 mars 2016, aux termes duquel la cour d’appel de Paris a alloué aux époux [EO] [I] une somme supplémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

Parallèlement, suite au signalement effectué par les époux [EO] [I], le Bureau de la sécurité de l’habitat de la Préfecture de police de [Localité 23] a mandaté un architecte qui s’est rendu dans l’immeuble situé [Adresse 15] le 06 avril 2016, où il a constaté que le bâtiment était dans un état d’entretien insuffisant et relevé les désordres suivants :

— présence de fissures horizontales dans la cage d’escalier,

— état dégradé des solives de la cave,

— effritement du ciment du plancher haut de la cave de la brasserie.

Par courrier du 10 juin 2016, une mise en demeure a été adressée à l’AGENCE DE LA GARE par le [19] de la sécurité de l’habitat de la Préfecture de police de [Localité 23] enjoignant aux propriétaires indivis représentés par elle de procéder à différentes mesures de sécurité destinées à assurer (1) la parfaite stabilité/solidité des structures et des éléments de maçonnerie, (2) la parfaite étanchéité des équipements des réseaux en sous-sol et (3) à améliorer l’aération du logement et des caves.

M. [RL] [ES] est décédé le 12 août 2016 laissant pour lui succéder par testament : son épouse, Mme [R] [N] veuve [ES], sa fille, Mme [S] [ES] et ses deux sœurs, Mme [NW] [ES] épouse [V] et Mme [F] [ES] épouse [J].

Par acte d’huissier du 24 octobre 2016, les époux [EO] [I] ont fait assigner Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] venant aux droits de M. [RL] [ES] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement de les voir condamner à faire étayer le plancher haut des caves, sous astreinte, ainsi qu’à leur payer la somme de 30.000 euros au titre de la remise en état de la cave donnée à bail, de voir dire que le quart du loyer dont l’exigibilité a été suspendue par l’ordonnance du 04 septembre 2013 leur restera acquis à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance, et de les voir condamner au paiement de la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts pour dépréciation du fonds de commerce due à l’absence d’entretien et de réparation de l''immeuble.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 16/15464.

Selon exploit d’huissier du 15 décembre 2016, Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] ont fait assigner en intervention forcée Mme [F] [ES] épouse [J] et Mme [NW] [ES] épouse [V].

Cette deuxième instance a été enregistrée sous le RG : 16/18471.

Par acte du 28 juillet 2017, Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] ont fait assigner en intervention forcée la société AGENCE DE LA GARE, en sa qualité de mandataire de gestion de feu M. [G] [ES] et de feu M. [RL] [ES].

Cette troisième instance a été enrôlée sous le RG : 17/10906.

Par ordonnance en date du 30 août 2017, le juge de la mise état a prononcé la jonction de ces trois instances qui se sont poursuivies sous le RG : 16/15464.

Entretemps, les époux [EO] [I] ont procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de leur assureur le 04 mai 2017, en raison des décollements de carrelage et des huisseries gorgées d’eau apparus tant dans leur appartement situé au premier étage, que dans leur commerce. La MACIF, les a renvoyés vers l’assureur de l’immeuble, considérant que ces désordres trouvaient leur origine en parties communes.

C’est dans ce contexte qu’après échange de conclusions, la clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2019 et que l’affaire a été plaidée à l’audience du 28 novembre 2019.

En cours de délibéré, le tribunal a été informé de ce que, par ordonnance en date du 09 décembre 2019 rendue à la requête de Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES], qui reprochaient aux époux [EO] [I] de ne pas laisser l’accès aux entreprises mandatées pour réalisation des travaux de sécurisation de l’immeuble, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— enjoint aux époux [EO] [I] de laisser à l’entreprise CD2R ou à toute autre diligentée, et à Mme [Z] [HS], architecte, le libre accès à la cave du local commercial situé [Adresse 14] [Localité 1] à compter de sa signification, en vue de la réalisation des travaux de sécurisation expressément prévus par le devis n°19-06689 de l’entreprise CD2R, consistant dans le sondage et la purge des plâtres instables et désolidarisés ainsi que dans la pose d’étaiements préventifs,

— autorisé, en cas de refus, l’entreprise CD2R ou toute autre entreprise diligentée, accompagnée d’un huissier de justice et de telle entreprise de travaux qui lui plaira, à pénétrer par tous moyens, y compris le recours à un serrurier de son choix et, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans la cave du local commercial situé [Adresse 15], pour faire procéder par les moyens les plus adéquats à la réalisation des travaux de sécurisation expressément prévus par le devis n°19-06689 de l’entreprise CD2R, consistant dans le sondage et la purge des plâtres instables et désolidarisés ainsi que dans la pose d’étaiements préventifs,

— dit, que, dans ce dernier cas, toutes mesures devront être prises pour assurer la sécurité du local après passage, que l’huissier établira un procès-verbal d’intervention et que les frais d’intervention seront avancés par Mme [S] [ES] mais resteront à la charge finale de M. et Mme [EO] [I],

— condamné M. et Mme [EO] [I] aux dépens et à payer à Mme [S] [ES] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 12 février 2020, le tribunal, considérant que le différend opposant les parties portait essentiellement sur les mesures de remise en état de la cave louée, ainsi que sur les conséquences indemnitaires des infiltrations, et que l’ordonnance de référé du 09 décembre 2020, enjoignant aux demandeurs de laisser accès à l’entreprise mandatée par deux des bailleresses indivises pour poser des étais dans la cave, était de nature à faire évoluer notablement le litige et à entraîner une modification des dernières demandes des preneurs, a révoqué l’ordonnance de clôture prononcée le 22 mai 2019, et renvoyé l’affaire à la mise en état, pour :

— faire le point sur les suites données à l’ordonnance du juge des référés du 09 décembre 2019,

— recueillir l’avis des parties sur la désignation d’un médiateur avec possibilité d’une convention de tiers-sachant, mesure apparaissant particulièrement opportune en l’espèce,

— à défaut d’accord sur une mesure de médiation, observations des parties sur l’opportunité de solliciter une mesure d’expertise devant le juge de la mise en état.

Les parties ne se sont pas saisies de la mesure de médiation proposée.

Par courrier du 03 mars 2020, le service de la salubrité de la Mairie de [Localité 23], saisi par les époux [EO] [I], a enjoint aux bailleurs de remédier aux désordres constatés (fenêtres vétustes, infiltrations d’eaux pluviales par la façade dépourvue d’étanchéité et évacuations des eaux usées fuyardes) dans le procès-verbal de constat dressé à leur demande par voie d’huissier le 13 décembre 2019 portant notamment sur les dégradations constatées dans les sanitaires pour hommes du local commercial et le développement de moisissures au droit des fenêtres gorgées d’eau de l’appartement.

Les époux [EO] [I] ont alors élevé un incident tendant au versement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices et à voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 10 septembre 2020, le juge de la mise en état a notamment :

— ordonné la déconsignation au profit des époux [EO] [I] de la somme de 30.000 euros sur les fonds consignés par eux à la Caisse des Dépôts et Consignations (dossier 2.188.039-394) en exécution des ordonnances de référé des 08 janvier et 04 septembre 2013 ce, en paiement de la provision à valoir sur dommages et intérêts dont sont solidairement redevables à leur égard Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [F] [ES] veuve [J] et Mme [NW] [ES] épouse [V],

— ordonné la déconsignation au profit de Mme [S] [ES] de la somme de 10.000 euros, sur les fonds consignés par les époux [EO] [I] à la Caisse des Dépôts et Consignations (dossier 2.188.039-394) en exécution des ordonnances de référé des 08 janvier et 04 septembre 2013 ce, en paiement de la provision à valoir sur les loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2014 dont les preneurs sont solidairement redevables à son égard,

— ordonné une mesure d’expertise aux frais avancés des époux [EO] [I] et désigné pour y procéder M. [B] [O] avec notamment pour mission d’examiner les désordres allégués par les preneurs affectant les locaux loués ; en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer l’imputabilité des désordres ; indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité et l’habitabilité de l’immeuble et, plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination ; donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et évaluer le coût des travaux utiles ; fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis ; et rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 septembre 2021.

Suivant acte authentique en date du 08 décembre 2021, Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [F] [ES] épouse [J] et Mme [NW] [ES] épouse [V] ont vendu l’ensemble immobilier situé à l’angle du [Adresse 13] et du [Adresse 2] à [Adresse 22] [Localité 1] dont elles étaient propriétaires, comprenant les locaux donnés à bail aux époux [EO] [I], à la SNC 71 POTEAU.

La SNC 71 POTEAU a avisé les preneurs du changement de propriétaire par courrier du 09 décembre 2021, les invitant à prendre attache avec son représentant, M. [X], afin d’être informés des travaux de réhabilitation et de remise aux normes prévus dans l’immeuble.

La SNC 71 POTEAU est ensuite intervenue volontairement à la procédure par voie de conclusions notifiées le 15 février 2022.

Mme [F] [ES] épouse [J] est décédée le 28 décembre 2022 laissant pour lui succéder M. [VB] [J] et Mme [P] [J]. Ceux-ci sont intervenus volontairement à la procédure le 1er juin 2023, aux fins de reprise d’instance, aux côtés de Mme [NW] [ES] épouse [V].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, les époux [EO] [I] demandent au tribunal, de :

“1/ Concernant les travaux qui sont encore à réaliser (page 95 du rapport d’expertise) :

CONSTATER qu’il ressort du rapport d’expertise que tous les travaux nécessaires a minima afin d’éliminer les désordres et les causes des désordres, n’ont pas été réalisés en « parties communes » et en « parties privatives »,

En conséquence :

DIRE que les loyers continueront à être consignés avec suspension du quart de leur montant hors charges, jusqu’à réalisation en « parties communes » des travaux nécessaires a minima afin de faire cesser les désordres, savoir :

— travaux de consolidation en superstructure de l’immeuble (traitement des fissures par agrafage et scellement au produit formulé en retrait, éventuellement complété par un ravalement général,

— travaux de remplacement des conduites et descentes EP-[Localité 20] défectueuses et vétustes, ou à tout le moins par un test de mise en charge de ces canalisations afin de s’assurer de leur intégrité,

— travaux de couronnement du bandeau en façade (couvertine zinc, avec bande porte solin) afin d’éviter les stagnations d’eau sur les zones en relief, et assurer une bonne gestion des écoulements,

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au paiement de 39.110,80 € résultant de l’addition de 31.600 € « préjudice matériel » chiffré par l’Expert (page 95 du rapport) + 7.510,80 € de désordres postérieurs à la visite de l’Expert, et correspondant aux travaux encore à réaliser afin d’éliminer les désordres en « parties privatives »,

2/ Concernant les préjudices :

CONSTATER qu’il ressort du rapport que, l’Expert a confirmé l’existence des désordres allégués et en a attribué la responsabilité à 100% aux Bailleurs (pages 93 et 94 du rapport),

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au paiement de la somme de 23.126,95 € au titre de la perte de jouissance de la cave et du logement (chiffre figurant page 98 du rapport),

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au paiement de la somme de 35.580 € au titre de la perte de jouissance des locaux d’exploitation, à savoir: salle de restaurant et WC Homme (préjudice reconnu par l’Expert mais non chiffré),

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au paiement de la somme de 321.521 € au titre de la perte d’exploitation,

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au paiement de la somme de 70.000 € au titre de la dépréciation du fonds de commerce,

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au paiement de la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral et financier (hors mission d’expertise),

3/ Concernant les loyers

DIRE et JUGER Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU irrecevables et mal fondés,

LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

RAPPELER que les parties ont obtenu ensemble, la déconsignation de la somme de 40.000 € suite au jugement du 10 septembre 2020,

DIRE et JUGER que les Epoux [EO] sont à jour du paiement de leur loyer,

AUTORISER les époux [EO] à percevoir auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS la totalité des loyers consignés en paiement des sommes qui leur sont dues en vertu de la présente décision,

4/ Concernant les frais d’expertise et les autres frais

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J], et la SNC 71 POTEAU au paiement de la somme de 14.224,32 € au titre des frais d’expertise,

CONDAMNER solidairement Madame [R] [ES], Mademoiselle [S] [ES], Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J], Madame [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.”

Les époux [EO] [I] invoquent les dispositions de l’article 1719 du code civil et les termes du rapport d’expertise pour soutenir que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de délivrance et d’entretien de locaux conformément à la destination prévue par le bail, ainsi que de jouissance paisible. Ils affirment que les bailleurs sont responsables des désordres occasionnés aux lieux loués, ceux-ci trouvant leur origine en parties communes ainsi que retenu notamment par l’expert judiciaire qui a relevé des défauts structurels ayant entrainé des fissurations et l’absence d’étanchéité des façades à l’origine d’infiltrations d’autant plus importantes que les descentes d’eaux pluviales et/ou usées sont fuyardes. Ils insistent sur l’absence totale d’entretien de l’immeuble et la vétusté des fenêtres de leur logement.

Ils estiment qu’ils sont en conséquence fondés à voir condamner les bailleurs à prendre en charge les travaux restant à réaliser pour mettre un terme aux désordres listés par l’expert. Ils précisent que ces travaux ont été chiffrés à minima par l’expert judiciaire à la somme de 31.600 euros TTC au tire de la remise en état de leurs parties privatives et à la somme de 30.000 euros TTC pour ceux afférents aux parties communes. Ils considèrent que leur préjudice matériel doit toutefois être porté à la somme de 39.110,80 euros pour tenir compte des désordres apparus dans la salle de bain de leur appartement postérieurement au passage de l’expert, à la suite des travaux réalisés par les bailleurs sur l’une des descentes d’eaux pluviales. Ils expliquent que le raccordement de la douche et du broyeur n’est plus ajusté depuis lors, ce qui occasionne des dégâts des eaux, justifiant l’intervention d’un entrepreneur (2.940 euros TTC). Ils ajoutent que le coffrage situé dans la salle du restaurant a été endommagé lors de son démontage dans le cadre de la réparation d’une section de descente d’eau en façade, de sorte qu’il doit être repris (1.140 euros TTC) et qu’il est également nécessaire de procéder à la réfection des circuits électriques endommagés par les infiltrations en provenance de la façade (2.280 euros TTC), mais aussi d’installer une VMC dans l’appartement pour satisfaire aux exigences de l’arrêté du 12 mars 1982 (1.150 euros TTC).

Ils reprennent à leur compte les conclusions de l’expert judiciaire qui a évalué la perte de jouissance subie à la somme totale de 23.126,95 euros, correspondant à la perte de la jouissance du logement à hauteur de 14.606 euros et de la cave pour un montant de 8.520 euros. En réplique aux bailleurs qui leur opposent un défaut d’entretien du logement, ils contestent avoir engagé leur responsabilité, le rapport d’expertise établissant que les désordres affectant l’appartement sont la conséquence des défauts structurels et d’étanchéité de l’immeuble, exclusivement imputables aux propriétaires. Selon eux, les photographies jointes au rapport témoignent de ce que l’humidité constatée par un hygromètre thermique au droit des fenêtres de l’appartement provient de la façade de l’immeuble et que les huisseries sont gorgées d’eau, empêchant toute ouverture, du fait des infiltrations occasionnées par les fissures du bâti et par le caractère fuyard des descentes d’eaux en parties communes, dont l’entretien ne leur incombait pas.

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 16/15464 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

Ils reprochent néanmoins à l’expert judiciaire de ne pas avoir retenu un préjudice de jouissance concernant le local commercial, en dépit des désordres qu’il a constatés dans les toilettes des hommes et dans la salle du restaurant, faute, selon lui, de « valorisation au niveau de l’exploitation » dudit préjudice. Ils relèvent qu’il a pourtant chiffré les travaux de reprise concernant ces locaux respectivement à la somme de 5.500 euros TTC et 8.000 euros TTC. Ils estiment qu’ils sont ainsi fondés à revendiquer une indemnité d’un montant de 35.580 euros correspondant à 35% du loyer durant neuf années, au titre de leur préjudice de jouissance de ces chefs.

Ils font aussi grief à l’expert judiciaire de ne pas avoir retenu de perte d’exploitation, ni de dépréciation de la valeur de leur fonds de commerce, alors que la vétusté avancée des locaux, relevée par lui, a, selon eux, orienté l’exploitation du fonds vers une clientèle désargentée. Ils exposent que le chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués n’a cessé de baisser pour se stabiliser à un niveau très bas. Ils demandent que les bailleurs soient donc condamnés à les indemniser au titre de la perte d’exploitation subie entre 2008 et 2019 à hauteur de 321.521 euros et au titre de la perte de valeur du fonds de commerce survenue entre 2011 et 2019 à hauteur de 70.000 euros.

Ils sollicitent encore que les bailleurs soient condamnés à leur verser une somme de 20.000 euros en réparation de leurs préjudices moral et financier. Ils font valoir qu’ils se battent depuis 2011 pour qu’il soit remédié à l’état de délabrement de l’immeuble, qu’ils ont été les otages des querelles au sein de la famille des bailleurs et qu’ils subissent désormais la pression de l’acquéreur de l’immeuble qui souhaite les voir partir, justifiant qu’ils soient indemnisés des tracas et démarches qu’ils ont dû entreprendre pour ne pas perdre leur outil de travail et faire respecter les ordonnances de référé ayant autorisé la consignation du loyer puis la suspension du paiement du quart de celui-ci.

Ils s’opposent également aux demandes reconventionnelles tendant à voir ordonner la mainlevée de la consignation des loyers et l’arrêt de la suspension du paiement du quart du loyer. Selon eux, ces mesures doivent être maintenues jusqu’à ce que les bailleurs réalisent les travaux préconisés par l’expert judiciaire en parties communes pour mettre un terme aux désordres persistants. Ils ajoutent, concernant Mme [R] [ES] et Mme [S] [ES], qu’ayant vendu à la SNC 71 POTEAU l’immeuble dont dépendent les locaux donnés à bail commercial, elles sont irrecevables en leurs demandes de ces chefs, en application de l’article 31 du code de procédure civile, faute d’intérêt à agir, celles-ci étant formées pour l’avenir.

S’agissant des demandes de déconsignation des fonds déposés à la Caisse des dépôts et consignation et de condamnation au paiement de la somme de 96.961,11 euros formées à leur encontre, ils contestent le quantum de la créance revendiquée par ces bailleresses qu’ils considèrent fantaisiste. Ils acquiescent au montant du loyer annuel (11.231,40 euros) mais soutiennent que Mme [R] [ES] et Mme [S] [ES] tentent de tromper le tribunal concernant le montant des sommes consignées. Ils rappellent que s’ils ont consigné les loyers dus durant neuf années à compter du 08 janvier 2013, ils ont obtenu la suspension du paiement du quart du loyer par ordonnance de référé en date du 04 septembre 2013. Ils rappellent que différentes sommes ont été mises à la charge des bailleurs par les décisions de justice rendues par le juge des référés et le juge de l’exécution au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, ce dont il doit être tenu compte, de même que de la déconsignation de la somme totale de 40.000 euros ordonnée par le juge de la mise en état sur les fonds versés à la Caisse des dépôts et consignation par ordonnance du 27 septembre 2021. Ils indiquent qu’après compensation entre les sommes versées et celles qui leur ont été allouées, la somme détenue par la Caisse des dépôts et consignation pour le compte des bailleurs est de 37.326,61 euros. Ils sollicitent de se voir remettre ces fonds en paiement des sommes dont ils doivent être reconnus créanciers aux termes du présent jugement. Ils insistent enfin sur le fait que la demande de condamnation formée dans les mêmes termes par la SNC 71 POTEAU acquéreur de l’immeuble fait double emploi avec celle des anciennes bailleresses.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] demandent au tribunal, de :

“ A TITRE PRINCIPAL,

JUGER Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] recevables et bien fondées en leurs demandes,

DEBOUTER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [Y] [W] [ZX] au motif que leur demande est irrecevable du fait de la vente de l’immeuble situé au [Adresse 11],

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [Y] [W] [ZX] de la totalité de leurs demandes,

CONDAMNER la SNC POTEAU 71 à relever et garantir intégralement Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] au titre des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [Y] [W] [ZX] de la totalité de leurs demandes,

CONDAMNER la société AGENCE IMMOBILIERE DE LA GARE à relever et garantir intégralement Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] au titre des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [Y] [W] [ZX] à payer à Madame [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [Y] [W] [ZX] aux dépens”.

Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] résistent aux prétentions formées à leur encontre en excipant, à titre principal, de l’irrecevabilité des demandes formées par les époux [EO] [I]. Elles expliquent que l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux donnés à bail a été vendu à la SNC 71 POTEAU en cours de procédure. Elles font valoir qu’après avoir relaté de manière précise le différend opposant les preneurs aux venderesses, l’acte de vente notarié en date du 08 décembre 2021 stipule que l’acquéreur se trouve subrogé dans leurs droits et obligations au titre dudit différend tant pour la période antérieure que postérieure à la vente. Elles en concluent que les demandes de travaux et indemnitaires formées ne peuvent être dirigées qu’à l’encontre de la SNC 71 POTEAU en exécution des termes clairs et précis de la clause subrogatoire insérée à l’acte de vente.

A titre subsidiaire, si les demandes introduites par les époux [EO] [I] à leur égard étaient jugées recevables, elles requièrent que la SNC 71 POTEAU soit condamnée à les relever et garantir de toutes sommes qui pourraient être mises à leur charge, en application de la clause 11.2 2) de l’acte de vente. Elles expliquent que cette clause prévoit expressément une subrogation à la fois passive et active de l’acquéreur dans les droits et obligations nés du bail commercial consenti, pour la période antérieure comme postérieure à la vente de l’immeuble, et que la SNC 71 POTEAU a accepté de faire son affaire personnelle du gain ou de la perte pouvant résulter du litige opposant les venderesses aux preneurs, le prix de vente de l’immeuble en tenant compte.

Sur le fond, elles concluent à la modération des préjudices invoqués par les époux [EO] [I], arguant que M. [ES], en sa qualité de propriétaire indivis, a fait diligenter les travaux requis pour mettre fin aux désordres dénoncés en juillet 2012, tel qu’il résulte de la production des factures de la société VALDING (travaux de plomberie et changement du joint avant compteur en date du 1er juin 2013 ; travaux de réparation de la colonne montante en date des 08 février 2014 et 05 septembre 2014 ; travaux de piochage et de raccordements dans la cave donnée à bail en date du 09 septembre 2014 ; travaux de réfection des colonnes d’alimentation en eau froide de l’immeuble en date du 11 mars 2015) et du procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 24 juillet 2015 qui relève le caractère très récent du réseau d’eau de l’immeuble et fait état de la neutralisation des fuites et de l’absence de sinistre à cette date. Elles indiquent qu’aucune fuite d’eau en cave n’est avérée depuis lors, ce qu’elles considèrent confirmé par le rapport de l’architecte du Bureau de sécurité de la Préfecture de police de [Localité 23] en date du 10 juin 2016, qui n’a constaté aucune fuite lors de son passage, et le rapport de visite de l’architecte qu’elles ont mandaté en date du 22 février 2019. Si le procès-verbal de constat en date du 16 novembre 2017, produit par les demandeurs, fait état d’une humidité du sol de la cave louée, de la présence d’eau qui suinte et ruisselle du mur et d’un bruit d’écoulement d’eau, elles tirent argument du fait qu’il ne mentionne aucune indication d’origine alors même que les tuyaux du réseau d’eau sont tous apparents. Elles indiquent néanmoins que lorsque les époux [EO] [I] ont signalé un écoulement d’eau continu par courrier de leur conseil en date du 28 novembre 2017, la réparation a été effectuée le jour même. Elles déplorent qu’ils n’aient pas saisi directement les bailleresses alors qu’elles résidaient dans le même immeuble, pour plus de célérité.

Elles font par ailleurs grief aux époux [EO] [I] de ne pas avoir déféré à leur sommation de communiquer la déclaration du sinistre consécutive à l’inondation de leur cave, ainsi que le justificatif de l’indemnisation perçue de leur compagnie d’assurance, notifiée en date du 25 juillet 2017, et soutiennent que les désordres allégués ont donc été considérablement et indûment majorés. Selon elles, les demandes indemnitaires formées au titre de la cave par les preneurs sont infondées et exorbitantes puisque les différentes fuites survenues en des points distincts des canalisations ont toutes donné lieu à des réparations réalisées en temps utiles et que l’expert de la Préfecture de police de [Localité 23] n’a pas retenu qu’elle serait inaccessible, ni inexploitable lors de son passage en 2016. Elles affirment que les demandeurs ont de surcroît contribué à leur dommage en s’opposant systématiquement entre les mois d’avril à décembre 2019, fermant même leur commerce durant l’été, à l’intervention de l’entreprise CD2R mandatée pour sécuriser le plafond haut de la cave, malgré leurs demandes réitérées et celles de l’architecte, ce qui les a contraintes à saisir le président du tribunal de grande instance de Paris en référé d’heure à heure. Elles font valoir que la victime d’un dommage peut en effet voir sa demande rejetée lorsqu’elle y a contribué. Elles considèrent que tel est le cas en l’espèce, justifiant que les demandes indemnitaires des époux [EO] [I] soient rejetées.

Elles s’opposent par ailleurs à la prise en charge des travaux de remise en état de la cave, arguant qu’il n’appartient pas aux preneurs d’y procéder eux-mêmes sans autorisation de la bailleresse, et qu’ils ne peuvent prétendre à voir installer du carrelage dans la cave, un tel revêtement, non exigé par des dispositions impératives, correspondant à une amélioration par rapport aux locaux tels que donnés à bail. Elles contestent aussi devoir prendre en charge l’installation d’une chambre froide dans ladite cave, prévue dans le devis produit alors que cette installation ne préexistait pas, et critiquent l’ancienneté de celui-ci établi en 2015, ainsi que l’absence de mise en concurrence. Elles déclarent que les travaux de gros œuvre leur incombant ont été réalisés par leurs soins et réceptionnés successivement en date du 09 décembre 2019, suite à l’ordonnance de référé ayant enjoint aux époux [EO] [I] de donner l’accès à l’entreprise en charge de leur mise en œuvre, et en date du 22 juin 2021 pour ceux préconisés dans le cadre de l’expertise judiciaire ordonnée par le juge de la mise en état, ce que l’expert a constaté. Elles concluent donc au rejet des demandes de travaux maintenues à cet égard. Elles font également grief aux preneurs d’avoir continué à consigner les loyers dus après réalisation des travaux en cave, ce alors que ces fonds étaient nécessaires pour financer les travaux de sécurisation et d’étanchéité concernant l’immeuble.

Elles contestent aussi le préjudice de jouissance invoqué par les demandeurs concernant leur logement. Elles estiment que son mauvais état résulte principalement d’un défaut d’entretien des fenêtres par les preneurs qui se sont pourtant engagés contractuellement à prendre les lieux loués en l’état et auxquels incombait, en application de l’article 2 du bail, de procéder à tous les travaux de menues et grosses réparations aux conduits de ventilation, canalisations, appareils sanitaires. Elles insistent sur le fait que les époux [EO] [I] ne justifient pas de ces travaux depuis leur entrée dans les lieux il y a plus de vingt ans. Elles se prévalent, à titre de comparaison, du bon état de l’appartement de Mme [S] [ES] qui a, quant à elle, régulièrement entretenu son logement. Elles en déduisent que, contrairement à ce qu’a retenu l’expert judiciaire, il y a lieu de retenir la participation des preneurs à leur propre dommage au titre de l’appartement.

Elles s’opposent enfin à la prise en charge d’un quelconque préjudice de jouissance au titre du local commercial au motif que les attestations produites faisant état des remontées d’air vicié depuis la cave portent sur une période très brève de deux jours, les 15 et 16 avril 2013, que les travaux réparatoires ont été réalisés et que l’expert n’a constaté aucune perturbation de l’activité exploitée en lien avec l’état des locaux.

Si le tribunal devait accueillir les demandes d’indemnisations des preneurs, elles sollicitent que leur prise en charge soit limitée à la somme de 23.126,95 euros, correspondant aux sommes retenues par l’expert judiciaire au titre de la perte de jouissance de la cave (8.520,46 euros) et de la dégradation du logement (14.606 euros) à compter de la réclamation élevée à ce titre auprès des bailleurs en 2016, la jouissance de l’appartement ayant été impactée à hauteur de 30%. Elles estiment que c’est à juste titre que l’expert a écarté la perte de jouissance notamment concernant les toilettes pour hommes du local commercial.

Elles s’opposent en revanche aux demandes de dommages et intérêts formées par les époux [EO] [I] respectivement au titre d’une perte d’exploitation (321.521 euros) et au titre d’une perte de valeur de leur fonds de commerce (48.680 euros). Elles exposent que l’octroi de dommages et intérêts requiert la preuve cumulative d’une faute ou négligence du cocontractant, du dommage subi et d’un lien de causalité entre ladite faute ou négligence et le dommage. Elles ajoutent qu’une perte d’exploitation s’évalue sur la base de la marge brute et non en fonction du chiffre d’affaires. Or, elles font valoir que les demandeurs se contentent de produire leurs bilans sans caractériser un lien de causalité entre la fuite d’eau survenue en cave en 2012, ou l’état de fragilité de la structure de la cave en partie haute constaté en 2016, et la perte de chiffre d’affaires invoquée, et qu’ils ne démontrent ainsi pas que la prétendue perte de valeur de leur fonds de commerce ou d’exploitation serait imputable aux bailleurs. Elles soulignent que la baisse du chiffre d’affaires et des résultats d’exploitation est antérieure au dégât des eaux survenu en cave et constante depuis plusieurs années avant 2012, ce que l’expert judiciaire a constaté, retenant en outre que l’attestation fournie par l’expert-comptable des époux [EO] [I] n’établissait pas la réalité d’une perte de valeur du fonds de commerce, ni son origine. Elles estiment que la chute du chiffre d’affaires à compter de 2005 est imputable à l’activité exploitée et non pas aux lieux loués, excluant qu’une indemnisation puisse être imputée aux bailleresses de ces chefs.

A titre infiniment subsidiaire, Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] recherchent la garantie de la société AGENCE DE LA GARE. Elles fondent leur demande sur l’article 1992 et soutiennent que la gestionnaire a engagé sa responsabilité civile contractuelle faute d’avoir fait procéder aux travaux réparatoires requis pour permettre aux preneurs de jouir intégralement et paisiblement des locaux donnés à bail.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] demandent au tribunal, de :

“ A titre liminaire,

DECLARER Monsieur [VB] [J] et Madame [P] [J] recevables en leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de Madame [F] [ES] épouse [J],

PRONONCER la reprise de l’instance,

A titre principal,

PRONONCER la mise hors de cause de Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J] et Madame [P] [J],

DEBOUTER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [L] [W] [ZX] épouse [EO] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J] et Madame [P] [J],

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SNC 71 POTEAU à relever indemnes Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J] et Madame [P] [J] de toute condamnation prononcée à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER la SARL AGENCE DE LA GARE à relever indemnes Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J] et Madame [P] [J] de toute condamnation prononcée à leur encontre,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [L] [W] [ZX] épouse [EO] [I] à verser à Madame [NW] [ES] épouse [V], Monsieur [VB] [J] et Madame [P] [J], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

A titre liminaire, M. [VB] [J] et Mme [P] [J] exposent qu’ils sont intervenus volontairement à la procédure en leur qualité d’héritiers de feue Mme [F] [ES] veuve [J], aux fins de reprise d’instance, en application des articles 328 et suivants, 373 et 554 du code de procédure civile.

Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] concluent principalement à leur mise hors de cause et au rejet des demandes formées à leur encontre dès lors qu’ils ne sont plus propriétaires des lieux loués aux époux [EO] [I], et que l’acte de vente de l’immeuble à la SNC 71 POTEAU du 08 décembre 2021 a expressément subrogé celle-ci dans les droits et obligations des vendeurs. Ils considèrent qu’ils ne sont ainsi plus concernés par la procédure, l’acquéreur ayant expressément accepté de faire son affaire personnelle du gain ou de la perte pouvant en résulter.

A titre subsidiaire, ils demandent que la SNC 71 POTEAU soit condamnée à les relever et garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre, en exécution de ladite clause de subrogation active et passive stipulée dans l’acte de vente de l’immeuble, laquelle vise tant la période antérieure que postérieure au transfert de propriété.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent que la société AGENCE DE LA GARE soit condamnée à les relever et garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre pour avoir engagé sa responsabilité civile à leur égard, sur le fondement de l’article 1992 du code civil. Ils soutiennent que le mandat de gestion général de l’immeuble confié le 02 mai 2004 à cette agence lui a été maintenu à la suite du décès de M. [G] [ES], raison pour laquelle elle a continué à encaisser les loyers pour le compte de l’indivision successorale. Ils lui reprochent d’avoir, étant mandataire professionnel, manqué à ses obligations et commis une faute à leur égard en ce qu’elle n’a pas transmis aux preneurs le nom de tous les indivisaires bailleurs, s’est abstenue d’informer le notaire en charge de la succession et/ou chaque héritiers des procédures introduites par les époux [EO] [I] alors même qu’elle avait été informée des ordonnances de référé rendues, et n’est pas intervenue pour faire diligenter les travaux nécessaires au respect des obligations des bailleurs.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 juin 2023, la SNC 71 POTEAU demande au tribunal, de :

“ A titre principal

DEBOUTER les époux [D] de l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions,

“ORDONNER” que les travaux de cessation des désordres ont bien été réalisés,

Subsidiairement

FIXER les préjudices des époux [EO] [I] conformément aux conclusions du rapport d’expertise à 54.726,95 euros, incluant :

—  31.600 euros TTC de préjudice matériel,

—  23.126,95 euros de préjudice induits,

ORDONNER que sur ladite somme soit déduite la provision fixée par ordonnance du JME du 10-09-200 à hauteur de 30.000 Euros qui devra être compensée avec la condamnation ci-dessus,

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 16/15464 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

DIRE n’y avoir lieu au maintien de la consignation des loyers à la Caisse des Dépôt et Consignations ( N° 2188039 ),

ORDONNER la levée de ladite consignation,

En conséquence et sauf à parfaire sur les comptes locatifs et à titre provisionnel:

CONDAMNER les époux [U] [I] à verser à la SNC 71 POTEAU la somme de 49.616,92 Euros au titre des loyers consignés ( juin inclus ),

ORDONNER que la Caisse des Dépôt et Consignations ( compte n° 2188039 ) réglera ladite somme et toutes autres détenues en sus à la SNC 71 POTEAU,

A titre infiniment subsidiaire

CONDAMNER la société AGENCE IMMOBILIERE DE LA GARE à relever et garantir intégralement la SNC 71 POTEAU de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [Y] [W] [ZX] à payer à la SNC 71 POTEAU la somme de 20.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [A] [EO] [I] et Madame [E] [Y] [W] [ZX] aux dépens”.

La SNC 71 POTEAU expose qu’elle a acquis l’immeuble dont dépendent les locaux donnés à bail aux époux [EO] [I] par acte authentique du 08 décembre 2021, qui l’a subrogée dans les droits et obligations des membres de l’indivision [ES], tant pour la période antérieure que postérieure à la vente, en sorte que son intervention volontaire à la procédure est recevable en application de l’article 328 du code de procédure civile.

A titre principal, elle conteste les demandes formées par les époux [EO] [I], rappelant qu’ils ont accepté, aux termes du bail, de prendre les locaux en l’état et se sont engagés à les entretenir à leurs frais exclusifs.

Concernant la cave, elle fait valoir que toute fuite ou incident survenu sur les canalisations relève de la responsabilité des preneurs auxquels il incombait de procéder, à leurs frais, à toutes les réparations et remises en état nécessaires selon le bail. Elle considère que M. [ES] a, quant à lui, rempli les obligations lui incombant en faisant intervenir une entreprise chaque fois que nécessaire. Elle indique ainsi qu’à la suite de la réclamation élevée le 02 juillet 2012 par les demandeurs, il a fait procéder par la société BALDING à des travaux de plomberie et de changement du joint sur le robinet d’arrêt avant compteur selon facture du 1er juin 2013, puis à des travaux de réparation d’une fuite constatée sur la colonne montante selon facture du 08 février 2014, à des travaux de piochage et de raccordement de canalisations dans la cave louée selon facture du 09 septembre 2014 et à des travaux de réfection des colonnes d’alimentation communes, selon facture du 11 mars 2015. Selon elle, le procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 24 juillet 2015, qui fait état desdits travaux et de l’absence de désordres, établit que les travaux de neutralisation des fuites d’eau ont été effectués de manière efficiente, ce que confirme tant le rapport de l’architecte missionné par le Bureau de la sécurité de la Préfecture de police de [Localité 23] en date du 10 juin 2016, que le rapport de visite de l’architecte mandaté par Mme [S] [ES] en date du 22 février 2019. Elle relève qu’aucun des intervenants n’évoque au demeurant que ladite cave serait inaccessible ou inexploitable.

S’agissant de l’humidité persistante en cave relevée par l’huissier mandaté par les preneurs en novembre 2017 au niveau du sol et du mur sur lequel de l’eau ruisselle, elle oppose, à l’instar des consorts [ES], d’une part, qu’aucune indication n’est donnée quant à l’origine de ce sinistre alors même que les tuyaux sont apparents et, d’autre part, que les époux [EO] [I] ne produisent pas la déclaration de sinistre ni les éléments concernant l’indemnisation reçue de son assureur.

Elle insiste de plus sur le fait que les demandeurs ont empêché, d’avril à décembre 2019, l’intervention de l’entreprise CD2R chargée, sous le contrôle de Mme [HS], architecte, de procéder aux travaux de sécurisation du plancher haut de la cave, reportant leur réalisation et aggravant eux-mêmes le préjudice de jouissance dont ils se plaignent. Elle demande au tribunal d’en tenir compte pour rejeter leurs demandes d’indemnisation, la jurisprudence admettant que la victime d’un dommage peut voir sa demande rejetée dès lors qu’elle y a contribué (Pourvoi n°08-10157). Elle déclare que le préjudice de jouissance chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 8.520,46 euros au titre de l’impossibilité partielle d’exploitation de la cave est en tout état de cause surévalué, s’agissant d’une cave en terre battue de moins de 1,70 mètre sous plafond.

Elle résiste également à la demande de travaux formée par les preneurs, arguant que l’expert judiciaire a pu constater la réalisation des travaux de confortement de l’immeuble, permettant le rétablissement de la solidité de l’infrastructure, et que s’il a précisé qu’ils devaient être complétés par des travaux supplémentaires en parties communes, estimés à la somme de 30.000 euros, la SNC 71 POTEAU procède, depuis son acquisition, à la rénovation de l’ensemble immobilier comprenant son ravalement. Elle en déduit que la demande de travaux en parties communes est dès lors sans objet.

Elle considère qu’il n’y a pas davantage lieu d’accueillir la demande de travaux privatifs formée au titre de la remise en état de la cave, considérant que le devis porte sur des travaux d’amélioration par l’adjonction de carrelage ou la création d’une chambre froide, non dus. Elle ajoute que le sol de la cave est une composante intrinsèque de l’immeuble et ne peut être modifié sans son autorisation. Elle critique encore l’absence de devis concurrentiel et l’ancienneté du devis invoqué établi en 2015.

Concernant le logement, elle soutient que son mauvais état résulte principalement d’un défaut d’entretien des fenêtres par les preneurs, en contravention aux stipulations du bail et, par suite, d’une absence totale d’aération, les fenêtres n’étant plus en état de remplir cet office. Elle relève que les époux [EO] [I] ne produisent aucune pièce démontrant qu’ils auraient satisfait aux obligations leur incombant en application de l’article 2 du bail depuis leur entrée dans les lieux. Elle demande que le tribunal tienne compte de la carence des preneurs, qui ont ainsi concouru à leur propre dommage en n’entretenant pas les lieux et en n’alertant pas les propriétaires de leur état d’insalubrité, justifiant qu’ils soient déboutés de leurs demandes indemnitaires, même si l’expert judicaire a pu conclure que les désordres affectant l’appartement étaient la conséquence des défauts structurels en parties communes à l’origine de fissurations et d’étanchéité entraînant des infiltrations, incombant comme tels aux bailleurs.

Elle fait siennes les conclusions de l’expert concernant l’absence de préjudice de jouissance au titre du local commercial, ce d’autant plus que les travaux structurels de confortement ont été réalisés, après que les preneurs ont été condamnés judiciairement à donner accès à l’entreprise mandatée. Elle s’oppose de même aux prétentions élevées concernant la chute du chiffre d’affaires, celle-ci étant antérieure de plusieurs années au sinistre survenu en cave en 2012. Elle ajoute que seule une perte d’exploitation est indemnisable et non une perte de chiffre d’affaires. Elle conteste aussi la perte prétendue de la valeur du fonds de commerce, non étayée. Elle insiste enfin sur le fait que les demandeurs ne démontrent pas le lien de causalité existant entre ces deux postes de préjudices allégués et les désordres ayant affecté la cave.

Dans l’hypothèse où le tribunal accueillerait néanmoins leurs demandes, elle sollicite, à titre subsidiaire, que les préjudices de jouissance soient limités à la somme totale de 23.126,95 euros telle que chiffrée par l’expert judiciaire, dont 8.520,46 euros pour la cave qui n’a jamais été inaccessible et 14.606,50 euros pour leur appartement au sujet duquel l’expert a retenu que la jouissance a été impactée à hauteur de 30% maximum et depuis 2016 en l’absence de réclamation antérieure. Concernant le préjudice matériel des époux [EO] [I], elle requiert qu’il soit chiffré à la somme de 31.600 euros, correspondant aux travaux réparatoires en parties privatives retenus par l’expert judiciaire. Elle demande que la provision d’un montant de 30.000 euros allouée aux preneurs par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2020 soit déduite des sommes mises à sa charge.

Reconventionnellement, la SNC 71 POTEAU demande que soit ordonnée la mainlevée de la consignation des loyers autorisée par le juge des référés en 2013 et la remise des fonds encore détenus par la Caisse des dépôts et consignations à la suite des provisions allouées par le juge de la mise en état, qu’elle chiffre à la somme de 49.616,92 euros.

A titre infiniment subsidiaire, elle recherche la garantie de la société AGENCE DE LA GARE, considérant que celle-ci a engagé sa responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, à l’égard des bailleurs dans les droits et obligations desquels elle se trouve subrogée. Elle lui reproche de ne pas avoir fait exécuter les travaux nécessaires, en exécution du mandat de gestion confié et de ne pas avoir informé les indivisaires des désordres affectant les locaux loués, ainsi que des ordonnances de référé rendues.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 septembre 2023, la société AGENCE DE LA GARE demande au tribunal, de :

“RECEVOIR l’AGENCE DE LA GARE en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

DEBOUTER Madame [R] [ES] et Mademoiselle [S] [ES] de l’ensemble de leurs demandes ;

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la SNC 71 POTEAU

DEBOUTER les époux [EO] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTER l’ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTER les consorts [J] et Madame [NW] [ES] ainsi que la SNC 71 POTEAU de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 16/15464 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

DIRE que l’AGENCE DE LA GARE n’a commis aucune faute de gestion engageant sa responsabilité ;

DIRE que les indivisaires [ES] et la SNC 71 POTEAU devront seuls supporter les éventuelles condamnations mises à leur charge en leur qualité de propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] ;

CONDAMNER Madame [R] [ES] et Mademoiselle [S] [ES], et la SNC 71 POTEAU à régler à l’AGENCE DE LA GARE la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître ETEVENARD en application de l’article 699 du CPC”.

La société AGENCE DE LA GARE conteste avoir engagé sa responsabilité au titre du mandat de gestion qui lui a été confié par M. [G] [ES] et M. [RL] [ES] le 20 mai 2004. Elle précise qu’à la suite du décès du premier, elle a dûment transmis à M. [RL] [ES], seul interlocuteur connu, notamment la réclamation des preneurs reçue en juin 2012 concernant l’inondation de leur cave, sollicitant ses instructions, mais que celui-ci ne l’a pas autorisée à pénétrer dans les lieux pour entreprendre les travaux, ce dont elle a informé les époux [EO] [I] par courrier du 02 août 2012. Elle ajoute qu’elle a alerté à plusieurs reprises M. [RL] [ES] et son conseil sur la nécessité de faire réaliser des travaux dans l’immeuble, ainsi qu’il résulte des courriers adressés notamment en décembre 2014 puis en 2017. Elle ajoute que le preneur s’est adressé directement à M. [RL] [ES] puis l’a fait assigner personnellement à deux reprises devant le juge des référés, avant de lui faire signifier les ordonnances rendues à son encontre, de sorte que celui-ci avait parfaitement connaissance des obligations en résultant. Selon elle, les factures établies par la société VALDING, mandatée par M. [RL] [ES], qui est intervenue à la suite desdites ordonnances, confirment sa volonté de gérer directement la question des travaux litigieux. Elle soutient que, sans devis et accord de son mandant, elle a été dans l’impossibilité de faire réaliser des travaux. Elle fait par ailleurs état de ce que sa dirigeante a été contrainte de déposer plainte pour violences volontaires à l’encontre de M. [RL] [ES] le 22 novembre 2011.

En réplique à Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J], qui font état de l’état de santé dégradé de M. [RL] [ES], établi par un certificat médical en date du 29 septembre 2014, elle oppose qu’elle n’a pas été avisée d’une quelconque incapacité de l’intéressé à s’occuper de ses biens par leurs auteurs. Elle considère aussi que ce document n’établit pas qu’il n’était plus en mesure de le faire. Elle fait valoir que M. [RL] [ES] lui a d’ailleurs adressé un courrier un an plus tard, le 04 novembre 2015, pour mettre un terme à ses diligences. Elle rappelle par ailleurs avoir adressé annuellement les comptes de gestion à ses mandants successifs, précisant que la gestion du bien, pour le compte de l’indivision successorale, a été reprise par Maître [HT], notaire, à compter de l’année 2018.

Elle conclut par ailleurs au débouté des demandeurs ou à tout le moins à la minoration des prétentions des époux [EO] [I] auxquels elle reproche de ne pas produire la déclaration de sinistre adressée à leur assureur en 2012 puis en 2017 et les éléments relatifs aux indemnités perçues de celui-ci. Elle fait valoir que les factures de la société VALDING, transmises par M. [RL] [ES] en son temps, aux fins de remboursement, démontrent qu’il a dûment fait procéder à des recherches de fuites ainsi qu’à des travaux réparatoires au cours de l’année 2014. Elle en déduit que les demandeurs ne peuvent prétendre que la cave aurait été inutilisable jusqu’en juin 2015. Selon elle, l’indemnisation des demandeurs ne saurait donc être accueillie à ce titre au-delà du mois de septembre 2014. Elle tire aussi argument du fait que le rapport de l’architecte mandaté par la Préfecture de police de [Localité 23], en date du 10 juin 2016, indique que le plancher haut de la cave avait déjà fait l’objet de renforcements de structure à plusieurs endroits et qu’il n’évoque aucun péril ou menace de ruine au sens de l’article L511-1 du code de la construction et de l’habitation, ni ne mentionne que la cave serait inexploitable ou inaccessible. Elle en déduit que leur demande tendant à faire étayer, sous astreinte, le plancher haut de ladite cave n’était pas justifiée, non plus que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Elle reprend également à son compte le moyen tiré de l’obstruction des époux [EO] [I] aux travaux de sécurisation dudit plancher haut, développé par les bailleurs successifs, pour affirmer qu’ils ont contribué à leur propre préjudice.

En tout état de cause, elle fait valoir que les bailleurs successifs, qui prétendent à sa garantie, ne démontrent pas le lien de causalité entre la faute de gestion contestée qui lui est reprochée et les préjudices des époux [EO] [I], justifiant qu’ils en soient déboutés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 novembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « constater », « dire », « dire et juger mal-fondés », « dire et juger », « rappeler », « juger bien fondée » et « recevoir » telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer. Il en va de même de la demande tendant à voir “ORDONNER” que les travaux de cessation des désordres ont bien été réalisés.

Les demandes relatives au maintien ou à la mainlevée de la consignation des loyers à la Caisse des dépôts et consignations constituent, quant à elles, de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « ordonner », sur lesquelles il convient de se prononcer.

Par ailleurs, il a été mis fin à l’interruption de l’instance, intervenue de plein droit consécutivement au décès de Mme [F] [ES] épouse [J], par la notification en date du 1er juin 2023 des conclusions d’intervention volontaire de ses héritiers, de sorte qu’il n’y a pas davantage lieu d’ordonner la reprise d’instance.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de Mme [R] [N] veuve [ES] et de Mme [S] [ES], d’une part, et la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [VB] [J] et de Mme [P] [J] en leur qualité d’héritiers de feue Mme [F] [ES] épouse [J], d’autre part, celle-ci n’étant pas contestée.

I – Sur la recevabilité des demandes formées par les époux [EO] [I] à l’encontre de Mme [R] [N] veuve [ES] et de Mme [S] [ES]

Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] excipent de l’irrecevabilité des demandes formées à leur encontre par les époux [EO] [I] au motif que l’immeuble dont dépendent les lieux loués a été vendu à la SNC 71 POTEAU par acte authentique du 08 décembre 2021.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 31 du même code que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, l’immeuble dont dépendent les locaux donnés à bail aux époux [EO] [I] a été vendu à la SNC 71 POTEAU par acte authentique du 08 décembre 2021. Celui-ci stipule expressément que l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations des venderesses, tant pour la période antérieure que postérieure à la vente, concernant le différend les opposant aux demandeurs.

Aux termes de l’article 1165 du code civil, dans sa version applicable au bail commercial liant les parties, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

En application de ces dispositions instituant un effet relatif des contrats à l’égard des tiers, désormais codifiées à l’article 1199 du code civil, Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] ne peuvent opposer aux demandeurs, qui n’y sont pas parties, la clause subrogatoire stipulée au profit de l’acquéreur dans l’acte de vente notarié.

Elles ont donc conservé, à leur égard, qualité à défendre.

Par conséquent, leur fin de non-recevoir sera rejetée et les demandes formées par les époux [EO] [I] à leur encontre déclarées recevables.

II – Sur la demande de mise hors de cause de Mme [NW] [ES] épouse [V], de M. [VB] [J] et de Mme [P] [J]

Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] sollicitent leur mise hors de cause, considérant qu’ils ne sont plus concernés par la procédure dès lors que l’immeuble dont dépendent les lieux loués a été vendu à la SNC 71 POTEAU, laquelle a été expressément subrogée dans les droits et obligations des vendeurs.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 125 dudit code le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Selon l’article 1165 du code civil, dans sa version applicable au bail commercial liant les parties, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

En l’espèce, la demande de mise hors de cause formée par Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] doit être requalifiée en fin de non-recevoir, celle-ci tendant à voir rejeter les demandes formées à leur encontre, sans examen au fond du litige, consécutivement à la vente de l’immeuble dont dépendent les lieux loués à la SNC 71 POTEAU en date du 08 décembre 2021.

Elles établissent certes que cet acte authentique de vente stipule expressément que l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations des venderesses, tant pour la période antérieure que postérieure à la vente, concernant le différend les opposant aux demandeurs.

Toutefois, ainsi que rappelé plus avant, l’effet relatif des contrats à l’égard des tiers exclut qu’ils puissent se prévaloir de cette clause subrogatoire stipulée au profit de l’acquéreur pour se soustraire aux demandes formées à leur encontre par les époux [EO] [I], qui n’y sont pas parties.

Par conséquent, Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] ont conservé, à leur égard, qualité à défendre.

Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] seront donc déboutés de leur fin de non-recevoir.

III – Sur la demande de condamnation solidaire de Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et de la SNC 71 POTEAU à indemniser les époux [EO] [I] et à procéder aux travaux réparatoires

Les époux [EO] [I] recherchent la responsabilité de Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et de la SNC 71 POTEAU en leur qualité de bailleurs successifs des locaux loués, arguant que ceux-ci ont manqué à leur obligation légale de délivrance et de jouissance paisible. Ils se prévalent essentiellement des différents procès-verbaux de constat qu’ils ont fait dresser et du rapport d’expertise judiciaire en date du 29 septembre 2021 pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de différents dommages et intérêts dus en réparation des préjudices de jouissance, matériel, financier et moral subis.

Ceux-ci contestent leur responsabilité. Ils soutiennent qu’ils ont satisfait à leurs obligations puisqu’ils ont fait procéder aux travaux réparatoires leur incombant au fur et à mesure de l’apparition des désordres ou réclamations. Ils s’opposent aux travaux réparatoires et aux indemnisations revendiquées faisant valoir qu’ils ont procédé aux travaux leur incombant et que les preneurs sont eux-mêmes à l’origine des désordres et préjudices objet de leurs demandes de réparation pour s’être opposés à l’intervention de l’entreprise mandatée par les bailleurs afin de procéder aux travaux de confortement au cours de l’année 2019 et pour n’avoir pas satisfait aux obligations d’entretien et réparation mises à leur charge par le bail.

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Sur les responsabilités encourues

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail liant les parties, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 dudit code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de l’article 1721 du même code que le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’obligation de délivrance, prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail, de sorte que toute clause générale prévoyant que le locataire prend les lieux en l’état ou s’interdit d’exercer tout recours contre le bailleur doit être privée d’effet.

Les dispositions relatives à l’obligation d’entretien et de réparation des lieux donnés à bail commercial ne sont, quant à elles, pas d’ordre public. Les parties peuvent donc y déroger par des stipulations particulières précises notamment en transférant au preneur la charge de tous les travaux, y compris de sécurité, de mise aux normes ou découlant de la vétusté. Mais, de telles clauses, dérogatoires, sont d’interprétation stricte et ne peuvent avoir pour effet d’affranchir le bailleur du respect de son obligation de délivrance.

Il est constant que le preneur, qui est le seul à même de constater la survenance de désordres ou vices apparus en cours de bail, ne peut engager la responsabilité du bailleur que s’il l’a informé de leur survenance et si celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

Les juges du fond apprécient souverainement la gravité des manquements susceptibles d’être sanctionnés et donc le respect des obligations mises à la charge des parties.

En l’espèce, il est établi que les locaux donnés à bail ont été affectés de différents désordres au niveau de la cave, du local commercial et du logement, dont les époux [EO] [I] se sont plaints directement auprès de leur bailleur, M. [RL] [ES], et de la société AGENCE DE LA GARE, gestionnaire de l’immeuble.

Le bail liant les parties, dont il n’est pas contesté qu’il a été renouvelé à effet du 1er janvier 2010 aux clauses et conditions du bail expiré, consécutivement à la demande de renouvellement formée par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2009 auprès de M. [RL] [ES] par les époux [EO] [I], stipule :

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— au paragraphe « CONDITIONS D’OCCUPATION DES LOCAUX » ce qui suit:

«  Le présent bail est fait et accepté aux conditions ordinaires de droit et encore sous celles particulières suivantes que les Preneurs s’obligent conjointement et solidairement entre eux à exécuter et à accomplir fidèlement, savoir :

1° – De prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir exiger aucuns travaux ou réparation de quelque nature qu’ils soient, ni maintenant ni pendant le cours du bail, autres que les réparations aux gros murs et à la couverture en entier. Les Propriétaires ne gardant à leur charge que les réparations prévues par l’article 606 du Code Civil, à l’exclusion de toutes autres.

2° – De faire à leurs frais dans les lieux loués pendant le cours du bail, tous les travaux de menues et grosses réparations, aux conduits de ventilation, carrelage, canalisations, appareils sanitaires et autres. Ils devront notamment entretenir, graisser, repeindre, remplacer la devanture et ses fermetures aussi souvent que cela sera nécessaire pour la bonne conservation et le bon aspect de l’immeuble, repeindre régulièrement les volets et les fenêtres.

(…) "

— au paragraphe « CLAUSES ADDITIVES ET PRECISIONS » ce qui suit :

«  (…)

Il est précisé, en outre, que le bandeau en zinc et son solin recouvrant le bandeau de la devanture est considéré comme faisant partie de la devanture.

Il est précisé que la ou les conduites d’eau privatives desservant les locaux des Preneurs ont leur origine sur la colonne de répartition de l’immeuble située immédiatement après le compteur général.

En conséquence, toute fuite ou tout incident survenant sur lesdites conduites relèvent de leur responsabilité et ils devront procéder à leurs frais à toutes réparations et remises en état nécessaires. "

Les termes clairs et précis de ces clauses du bail constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, à l’exception de la clause prévoyant que le locataire prend les lieux en l’état sans pouvoir exiger du bailleur de travaux ou réparations de quelque nature qu’ils soient autres que ceux relatifs aux gros murs et à la couverture en entier. Cette clause, générale, ne peut produire effet dès lors que les bailleurs ne peuvent s’exonérer de leur obligation légale de délivrance.

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs successifs, les demandeurs démontrent qu’ils ont déclaré à leur assureur un dégât des eaux en cave au mois de mai 2012, et un sinistre affectant tant leur logement en raison des décollements de carrelage et des huisseries gorgées d’eau apparus, tant dans leur appartement situé au premier étage, que dans leur commerce au mois de mai 2017, mais que la MACIF les a renvoyés vers l’assureur de l’immeuble, considérant que ces désordres trouvaient leur origine respectivement dans la cave limitrophe, propriété du bailleur et en parties communes.

Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU ne peuvent sérieusement contester la réalité des infiltrations successives survenues dans la cave des demandeurs de 2012 à 2017 inclus, au vu des procès-verbaux dressés par voie d’huissier produits par les époux [EO] [I], ni leur responsabilité de ces chefs. En effet, les travaux réparatoires visés dans les factures établies par la société VALDING, dont ils se prévalent pour soutenir qu’ils ont rempli leurs obligations, sont respectivement relatifs à des travaux de plomberie et changement du joint avant compteur (facture du 1er juin 2013), des travaux de réparation de la colonne montante commune (factures des 08 février 2014 et 05 septembre 2014), des travaux de piochage du sol de la cave aux fins de réfection des raccordements du réseau (facture du 09 septembre 2014) et des travaux de réfection des colonnes d’alimentation en eau froide de l’immeuble (facture du 11 mars 2015). Or, aucun de ces postes de travaux ne s’analyse en des travaux d’entretien ou réparatoires portant sur les parties privatives des preneurs, ni n’a été mis à leur charge par une clause expresse du bail.

La responsabilité des bailleurs est donc incontestablement engagée à raison des différentes fuites survenues dans la cave des demandeurs sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil, y compris au titre du dégât survenu en novembre 2017, dès lors Mme [R] [N] veuve [ES] et Mme [S] [ES] tout en contestant la réalité des désordres à cette date, indiquent dans leurs écritures, qu’à la suite du courrier du conseil des époux [EO] [I] en date du 28 novembre 2017, la réparation a été effectuée le jour même.

Leur responsabilité doit être également retenue consécutivement aux désordres ayant affecté le plancher haut de la cave louée aux époux [EO] [I] et subséquemment le plancher bas du local commercial traversé par deux fissures. Ceux-ci ont nécessité l’installation d’étais en raison de l’état dégradé des solives atteintes de corrosion et de l’effritement du ciment du plancher haut de la cave, constatés par voie d’huissier dès 2012, ainsi que par l’architecte missionné par le Bureau de la sécurité de l’habitat de la Préfecture de police de [Localité 23] le 06 avril 2016, qui a conduit à l’envoi d’une mise en demeure en date du 10 juin 2016 adressée à l’AGENCE DE LA GARE pour enjoindre aux propriétaires représentés par celle-ci de procéder à différentes mesures de sécurité destinées à assurer la parfaite stabilité/solidité des structures et des éléments de maçonnerie, la parfaite étanchéité des équipements des réseaux en sous-sol, mais aussi à améliorer l’aération du logement et des caves.

Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU ne sauraient le contester, s’agissant d’éléments structurels relevant de l’article 606 du code civil, à la charge des bailleurs en vertu du bail. Ils se prévalent d’ailleurs de la réalisation des travaux préconisés réceptionnés en décembre 2020 suite à l’ordonnance de référé ayant enjoint aux époux [EO] [I] de donner l’accès à l’entreprise en charge de leur mise en œuvre, et en date du 22 juin 2021 pour ceux préconisés dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Enfin, leur responsabilité est incontestablement engagée à raison des désordres affectant l’appartement des époux [EO] [I], au titre du manquement à leur délivrance de locaux conformes à leur destination. En effet, l’expert a conclu que celui-ci était insalubre et impropre à sa destination, justifiant un relogement durant les travaux à mettre en œuvre pour mettre un terme aux causes des infiltrations constatées en façades. M. [O] précise que l’humidité (50% à 70%) et les moisissures constatées essentiellement au droit des fenêtres, dont il confirme l’absence d’entretien indiquant en tenir compte dans l’évaluation des préjudices, résultent en réalité des défaillances de la structure de l’immeuble à l’origine de fissures horizontales permettant la pénétration des eaux de pluie ou issues des descentes d’eaux communes, dont il a relevé le caractère fuyard, de même qu’il a souligné la nécessité de procéder à un ravalement de l’immeuble manifestement vétuste. Ces travaux relatifs au clos et au couvert relevant de l’article 606 du code civil incombent aux bailleurs en application des termes du bail.

Décision du 20 Novembre 2025

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Les photographies insérées dans le rapport d’expertise judiciaire permettent au tribunal de constater par lui-même la présence d’une importante fissure horizontale au niveau du bâti surplombant toute la devanture des locaux, précisément devant les fenêtres de l’appartement des demandeurs, laquelle présente, selon l’expert « des zones singulières de stagnation et d’infiltrations en façade de l’immeuble vers l’intérieur de l’appartement », et de vérifier l’état dégradé du collecteur en fonte de la descente d’eau implanté au droit de ladite fissure, ainsi que de constater la rupture du joint en fonte de la descente d’eaux commune sur cour à l’origine des infiltrations qui ont notamment entraîné le décollement du carrelage dans les sanitaires pour hommes du fonds de commerce.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU ont engagé leur responsabilité en qualité de bailleurs successifs sur le fondement des articles 1719 et suivants ainsi que 606 du code civil à raison des différents désordres ayant affecté les lieux loués aux époux [EO] [I] (cave, local commercial et appartement), qui leur sont exclusivement imputables.

Sur l’indemnisation des préjudices des époux [EO] [I]

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail renouvelé le 1er janvier 2010, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Le principe de réparation intégrale du préjudice implique que le responsable du dommage indemnise l’intégralité du préjudice, sans qu’il en résulte pour la victime ni appauvrissement, ni enrichissement.

Le préjudice réparable doit être personnel, direct et certain.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [EO] [I] sollicitent que les bailleurs successifs soient condamnés à leur payer les sommes suivantes :

—  39.110,80 euros au titre de leur préjudice matériel, correspondent au coût des travaux de remise en état de leurs parties privatives,

—  23.126,95 euros au titre de la perte de jouissance de la cave et de leur logement,

—  35.580 euros au titre de la perte de jouissance de leur local commercial,

—  321.521 euros au titre de la perte d’exploitation,

—  70.000 euros au titre de la perte de valeur de leur fonds de commerce,

—  20.000 euros au titre du préjudice moral et financier.

Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU invoquent vainement le comportement fautif des demandeurs pour s’opposer à toute indemnisation.

Les bailleurs ne peuvent tirer argument du défaut d’entretien des fenêtres de l’appartement par les demandeurs, ni de leur résistance à intervention de l’entreprise mandatée en 2019 pour réaliser les travaux de confortement de l’immeuble pour voir rejeter leurs demandes indemnitaires, comme ils le requièrent à titre principal puisqu’il a été jugé ci-dessus que les désordres trouvaient leur origine exclusivement dans le défaut d’entretien et les défaillances structurelles de l’immeuble constatés par l’expert judiciaire. Ils sont donc tenus d’indemniser les préjudices occasionnés aux époux [EO] [I].

L’expert judiciaire a chiffré à la somme de 31.600 euros le préjudice matériel des preneurs, montant que les bailleurs ne discutent pas, à titre subsidiaire.

Les époux [EO] [I] demandent, quant à eux, que leur soit allouée une somme portée à 39.110,80 euros au titre des travaux de remise en état de leurs parties privatives, pour tenir compte de la nécessité de reprendre le coffrage situé dans la salle du restaurant qui a été endommagé lors de son démontage à l’occasion des travaux de réparation d’une section de descente d’eau en façade. Ainsi qu’ils le soutiennent, l’expert a admis le bien-fondé de ce poste de préjudice à hauteur de 950 euros, en réponse à leur dire, mais a omis d’actualiser le chiffrage du préjudice matériel en résultant.

En revanche, l’expert a écarté les devis de (1) réfection du carrelage de la salle de bain de leur appartement au motif qu’ils ne démontraient pas la nécessité d’y procéder consécutivement au changement du collecteur d’eaux pluviales en façade, (2) réfection des circuits électriques aucun dysfonctionnement n’ayant été constaté en cours des accedits, ni démontré consécutivement aux infiltrations en provenance de la façade et (3) d’installation d’une VMC dans l’appartement, la ventilation résultant suffisamment des fenêtres après réalisation des travaux réparatoires.

Les demandeurs ne produisent aucune pièce venant contredire l’analyse technique de l’expert sur ces points. Le préjudice matériel des époux [EO] [I] sera donc fixé à la somme de 32.550 euros.

Le préjudice de jouissance chiffré par l’expert à la somme de 23.126,95 euros au titre de la perte de jouissance de la cave (8.520 euros) et du logement (14.606 euros), n’étant pas discuté en son quantum par les parties, il y a lieu de le fixer à ce montant.

Concernant la perte de jouissance du local commercial, c’est à tort que l’expert judiciaire a écarté toute indemnisation alors même qu’il a chiffré les travaux de reprise le concernant respectivement à la somme de 5.500 euros TTC et 8.000 euros TTC en raison des désordres affectant les sanitaires pour hommes et la salle de restauration dus consécutivement aux infiltrations via les façades. Pour autant, il doit être tenu compte de ce que l’ensemble des éléments produits démontrent que l’exploitation de ces lieux a perduré malgré les désordres, dont la date de survenance n’est pas établie. Le tribunal relève aussi qu’aucune indemnisation de ce chef n’avait été élevée à ce titre avant l’expertise judiciaire. Partant, le préjudice de jouissance du local commercial sera justement évalué à la somme forfaitaire de 5.000 euros, au vu des constats d’huissier communiqués et des termes du rapport d’expertise, ainsi que de la déclaration de sinistre adressée à la MACIF en mai 2017.

L’expert judiciaire ne s’est pas prononcé dans son rapport sur le préjudice moral et financier dont la prise en charge est sollicitée par les demandeurs pour un montant de 20.000 euros devant le tribunal.

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 16/15464 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

Le préjudice moral est objectivé dans son principe par les différentes réclamations élevées depuis 2012 auprès des bailleurs successifs et/ou de leur gestionnaire, par les preneurs qui ont été contraints de saisir un avocat, d’avoir recours à des huissiers et de diligenter notamment des procédures de référé puis de saisir ce tribunal pour faire valoir leurs droits. Les multiples échanges dans les mois qui ont suivi le dégât des eaux survenu en cave au mois de mai 2012, pour faire valoir leurs droits, sont particulièrement éloquents quant aux démarches multiples qu’ils ont dû entreprendre à cet égard et à leurs inquiétudes légitimes depuis lors :

— ils ont informé la société AGENCE DE LA GARE de la fuite persistante en cave par courrier du 02 juillet 2012.

— ils ont fait dresser un procès-verbal de constat le 17 juillet 2012 dans lequel l’huissier témoigne du fait que, " côté escalier d’accès à la cave, (…) la pierre du mur est complètement trempée. La paroi est gorgée d’eau, avec traces de moisissures. Les zones d’enduit sont déliquescentes. (…) le piètement bois de l’escalier d’accès à la cave présente des remontrées d’humidité, avec des pieds colorés et tachés dans leur partie basse. Il existe également une grande marque d’humidité au sol, juste au droit de l’escalier en bois. « L’huissier a par ailleurs relevé que » sur le mur côté [Adresse 25], (…) le gros œuvre est en très mauvais état au niveau du plafond : les fers sont tous corrodés. Il en est de même des deux poutres métalliques de type IPN qui sont positionnées parallèlement à la [Adresse 25]. De façon générale, il règne dans cette cave une odeur désagréable et persistante d’humidité « . Au rez-de-chaussée, il fait état d' » une longue fissure est apparente au sol au-devant de chacun des deux premiers piliers côté [Adresse 25], l’ensemble formant un « V ». Une fissure est également visible au sol, devant le seuil des portes ouvrant sur l’angle de la [Adresse 25]/[Adresse 24] ". Ses constations sont corroborées par les photographies qu’il a annexées à son constat.

— en l’absence de suite donnée par la société AGENCE DE LA GARE à leurs demandes d’intervention pour mettre un terme aux désordres, leur conseil lui a transmis ce constat d’huissier le 23 juillet 2012, la mettant en demeure de procéder « aux réparations nécessaires afin que les fuites d’eau existantes soient stoppées » sous peine de voir engager sa responsabilité.

— par courrier en date du 02 août 2012, la société AGENCE DE LA GARE a répondu à Maitre [C] [NX] que le propriétaire de l’immeuble opposait « son refus pour que nous puissions pénétrer dans les lieux et ainsi mener à bien notre mission » et qu’elle interrogeait le notaire chargé de la succession, Maître [H], et l’avocat du propriétaire, Maître [JA], par courriers dont copies était jointe afin d’ « obtenir leur aide pour faire réaliser non seulement les devis nécessaires, mais surtout les réparations indispensables ».

— par courrier en date du 07 septembre 2012, le conseil des preneurs a relancé la société AGENCE DE LA GARE, aucuns travaux n’ayant été réalisé malgré la persistance des fuites entraînant une « aggravation des dégradations dans les locaux » et l’apparition de nouvelles fissures notamment en parties communes « dans l’escalier sous la fenêtre du premier étage ». Maitre [C] [NX] l’a mise en demeure « d’effectuer les réparations urgentes nécessaires pour arrêter ces fuites qui mettent en cause la solidité de l’immeuble ».

— par courrier en date du 10 octobre 2012, Maître [K], a relancé à nouveau la société AGENCE DE LA GARE précisant " [27] porte à croire que la fuite proviendrait des compteurs d’eau situés dans la cave limitrophe de celle [des preneurs], dont seul le propriétaire a l’accès. Il est en effet possible d’entendre l’eau couler de l’autre côté du mur. " A défaut de faire le nécessaire, le nouveau conseil des époux [EO] [I] a annoncé porter le différend au plan judiciaire pour préserver les droits de ses clients, ce qu’elle a ensuite fait en saisissant le juge des référés.

Aussi, même si le montant du préjudice moral invoqué n’est pas explicité, au regard des pièces produites, il sera alloué une somme de 12.000 euros aux demandeurs, à laquelle le tribunal est en mesure de chiffrer le préjudice subi résultant du temps passé à gérer la situation durant douze années, le coût des procès-verbaux de constat dressés par voie d’huissier étant, quant à eux, arbitrés dans les développements qui suivent, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la perte d’exploitation arguée par les époux [EO] [I], c’est à tort qu’ils la chiffre en fonction de la diminution du chiffre d’affaires. En effet, la perte d’exploitation, correspondant aux pertes subies ou aux gains manqués à la suite d’une activité réduite, voire un arrêt complet d’activité, est calculée en fonction de la marge brute d’exploitation du dernier exercice fiscal précédent la réduction ou l’interruption de ladite activité, laquelle résulte de la différence entre le chiffre d’affaires et les charges variables de l’entreprise.

En outre, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a tiré les conséquences du fait que la chute du chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués était antérieure de plusieurs années au dégât des eaux survenu en cave en 2012 et constante depuis 2006 au vu des éléments transmis par leur expert-comptable, donc sans lien avec celui-ci.

Partant, les demandeurs qui ne caractérisent ni une perte d’exploitation, ni de lien de causalité entre les désordres survenus en cave, puis dans leur logement, et plus récemment dans le local commercial qu’ils ont continué à exploiter, et la perte de chiffre d’affaires invoquée, seront déboutés de leur demande de paiement de la somme de 321.521 euros au titre de la perte d’exploitation alléguée.

De même, leur demande de versement de la somme de 70.000 euros au titre de la perte de valeur de leur fonds de commerce acquis en 2004, qui apparaît purement hypothétique et n’est pas étayée, sera rejetée.

Sur la condamnation solidaire des bailleurs

Les époux [EO] [I] sollicitent que les bailleurs successifs soient condamnés solidairement au paiement des indemnités allouées.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les demandeurs ne produisent aucune pièce ni ne développent aucun argument propre à fonder la solidarité qu’ils invoquent.

Compte tenu de ce qui précède, Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU, co-responsables des dommages résultant du manquement à leurs obligations de bailleurs, seront donc condamnés in solidum à payer aux époux [EO] [I] les sommes suivantes :

—  32.550 euros au titre de leur préjudice matériel,

—  23.126,95 euros au titre de la perte de jouissance partielle de la cave et du logement,

—  5.000 euros au titre de la perte de jouissance partielle du local commercial,

—  12.000 euros au titre de leur préjudice moral.

IV – Sur la demande de condamnation de la SNC 71 POTEAU à relever et garantir indemnes Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J]

Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] demandent, à titre subsidiaire, que la SNC 71 POTEAU soit condamnée à les relever et garantir indemnes de toutes les sommes qui pourraient être mises à leur charge au profit des époux [EO] [I].

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J] établissent avoir vendu à la SNC 71 POTEAU l’immeuble dont dépendent les lieux donnés à bail aux demandeurs par acte authentique en date du 08 décembre 2021 et se prévalent de l’article 14.2. 2) y stipulé aux termes duquel les venderesses ont subrogé expressément l’acquéreur dans tous leurs droits et obligations liés à la procédure les opposant aux époux [EO] [I] pour la période antérieure à la vente et pour la période postérieure. L’acquéreur s’est engagé à faire son affaire personnelle du gain ou de la perte qui pourrait en résulter.

La SNC 71 POTEAU ne le conteste pas, ni ne dénie devoir sa garantie à Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J].

Par conséquent, la SNC 71 POTEAU sera condamnée à les garantir et relever indemnes de toutes les condamnations prononcées au profit des époux [EO] [I], comprenant les frais de la présente procédure.

V – Sur la demande de mainlevée de l’autorisation de consigner les loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations

La SNC 71 POTEAU sollicite reconventionnellement la mainlevée de l’autorisation de consigner les loyers accordée par le juge des référés aux preneurs en 2013 et maintenue par le juge de l’exécution le 28 octobre 2014, arguant que les travaux préconisés en cave ayant fondé la consignation ont été réalisés.

Les époux [EO] [I] le contestent, sollicitant le maintien de la mesure de consignation des loyers avec suspension du quart de leur montant hors charges, jusqu’à réalisation en « parties communes » des travaux de :

— consolidation en superstructure de l’immeuble (traitement des fissures par agrafage et scellement au produit formulé en retrait, éventuellement complété par un ravalement général,

— remplacement des conduites et descentes EP-[Localité 20] défectueuses et vétustes, ou à tout le moins par un test de mise en charge de ces canalisations afin de s’assurer de leur intégrité,

— couronnement du bandeau en façade (couvertine zinc, avec bande porte solin) afin d’éviter les stagnations d’eau sur les zones en relief, et assurer une bonne gestion des écoulements.

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 16/15464 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

Selon l’article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et ne saurait trancher le principal dont les parties peuvent toujours saisir le juge du fond.

En l’espèce, ainsi que rappelé plus avant, par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 08 janvier 2013, les époux [EO] [I] ont été autorisés à ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations afin d’y consigner le montant des loyers dus à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réparation de la fuite d’eau constatée dans la cave en 2012 ainsi que de la remise en état des lieux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 04 septembre 2013, les époux [EO] [I] ont été autorisés à suspendre le paiement d’un quart des loyers, jusqu’à l'« achèvement des travaux – constaté par acte d’huissier de justice requis par la partie la plus diligente – mettant fin aux infiltrations d’eau dans la cave donnée à bail ».

Par jugement en date du 28 octobre 2014, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 17 mars 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a considéré que les pièces produites n’établissaient pas que les travaux réalisés répondaient aux conditions fixées par le juge des référés.

Les éléments du dossier produits devant le tribunal démontrent que les bailleurs successifs ont fait réaliser les travaux destinés à mettre fin aux infiltrations d’eau dans la cave donnée à bail. Le rapport de visite de l’architecte mandaté par les consorts [ES] en date du 22 février 2019 le confirme, de même que le rapport d’expertise judiciaire qui ne fait état d’aucun désordre en cave consécutif à des infiltrations, outre qu’il constate que les travaux de consolidation du plancher haut de la cave ont été réalisés.

De leur côté, les demandeurs n’allèguent pas ni ne démontrent avoir déclaré de sinistre survenu en cave depuis le dégât survenu en novembre 2017, qui a donné lieu à une réparation effectuée le 28 novembre 2017, à la suite de la réclamation de leur conseil.

Il s’en déduit que l’autorisation de consignation des loyers et de suspension du paiement du quart du loyer dans l’attente de l’achèvement des travaux mettant fin aux infiltrations d’eau dans la cave donnée à bail est devenue sans objet et il n’y a donc pas lieu de la maintenir comme le demandent les époux [EO] [I].

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de mainlevée de l’autorisation de consigner les loyers accordée aux preneurs par le juge des référés en 2013 et maintenue par le juge de l’exécution en 2014.

VI – Sur la demande de déduction des sommes allouées aux époux [EO] [I] de la provision de 30.000 euros perçue sur les fonds détenus à la Caisse des Dépôts et Consignation

La SNC 71 POTEAU sollicite reconventionnellement que la provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices, d’un montant de 30.000 euros, qu’ils ont été autorisés à percevoir sur les fonds détenus à la Caisse des Dépôts et Consignations par le juge de la mise en état, vienne en déduction des sommes allouées aux époux [EO] [I].

Aux termes de 1315 du code civil, sa rédaction applicable au bail liant les parties, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par ordonnance en date du 10 septembre 2020, le juge de la mise en état a notamment ordonné la déconsignation au profit des époux [EO] [I] de la somme de 30.000 euros sur les fonds consignés par eux à la Caisse des Dépôts et Consignations (dossier 2.188.039-394) en exécution des ordonnances de référé des 08 janvier et 04 septembre 2013 ce, en paiement de la provision à valoir sur dommages et intérêts dont sont solidairement redevables à leur égard Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [F] [ES] veuve [J] et Mme [NW] [ES] épouse [V].

Il est acquis et non contesté que la SNC 71 POTEAU est venue aux droits et obligations de Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [F] [ES] veuve [J] et Mme [NW] [ES] épouse [V] par acte authentique en date du 08 décembre 2021.

Elle est donc fondée à se prévaloir de la diminution des sommes allouées aux époux [EO] [I] en réparation de leurs préjudices, du montant de la provision qui accordée par ordonnance en date du 10 septembre 2020, soit 30.000 euros.

En conséquence, après imputation de cette somme, que les demandeurs reconnaissent avoir reçu de la Caisse des Dépôt et Consignations, les époux [EO] [I] restent créanciers d’un montant total de 42.676,95 euros [(32.550 + 23.126,95 + 5.000 euros + 12.000) – 30.000] en réparation de leurs préjudices.

VII – Sur la demande de condamnation des époux [EO] [I] à verser la somme de 49.616,92 euros à la SNC 71 POTEAU

La SNC 71 POTEAU demande, aux termes du dispositif de leurs conclusions, que les époux [EO] [I] soient condamnés à lui verser la somme de 49.616,92 euros au titre des loyers consignés (juin inclus).

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, qui a repris les dispositions de l’article 753 ancien du même code, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la SNC 71 POTEAU ne développe aucun moyen en droit et en fait à l’appui de sa demande de condamnation dans la partie « discussion » de ses écritures.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

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VIII – Sur la demande de remise des fonds détenus par la Caisse des Dépôts et Consignations

La SNC 71 POTEAU demande l’autorisation de se faire remettre par la Caisse des Dépôts et Consignations les fonds consignés par les preneurs en exécution des ordonnances de référé en date des 08 janvier 2013 et 04 septembre 2013, puis du jugement du juge de l’exécution en date du 28 octobre 2014, confirmé par arrêt en date du 17 mars 2016, qu’elle chiffre à la somme de 49.616,92 euros.

Les époux [EO] [I] s’y opposent considérant que les fonds consignés doivent leur être attribués en paiement des indemnisations mises à la charge des bailleurs par le présent jugement. Ils ajoutent que la somme réclamée par la nouvelle bailleresse ne tient pas compte des différentes condamnations prononcées à l’encontre de ses auteurs, tant par les ordonnances de référé en date des 08 janvier 2013 et 04 septembre 2013, que par le jugement du juge de l’exécution en date du 28 octobre 2014 et l’arrêt confirmatif en date du 17 mars 2016 en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, qu’ils ont légitimement compensées avec les loyers dus.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’article 14.2. 2) de l’acte authentique de vente de l’immeuble dont dépendent les lieux loués à la SNC 71 POTEAUX en date du 08 décembre 2021 autorise expressément celle-ci à percevoir les loyers consignés par les preneurs à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Etant rappelé qu’il n’appartient pas tribunal de faire les comptes entre les parties concernant les sommes dues respectivement par elles en exécution des ordonnances de référé des 08 janvier 2013 et 04 septembre 2013, du jugement du juge de l’exécution en date du 28 octobre 2014 et de l’arrêt confirmatif en date du 17 mars 2016, il sera tenu compte de ce que le présent jugement a alloué aux époux [EO] [I] une somme totale de 72.676,95 euros en indemnisation des préjudices subis, et qu’après compensation avec la provision d’un montant de 30.000 euros qu’ils ont perçue de la Caisse des Dépôts et Consignations en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2020, ils demeurent créanciers d’une somme de 42.676,95 euros.

Les demandeurs produisent le relevé de compte émis par la Caisse des Dépôts et Consignations pour la période du 08 mars 2013 au 17 mars 2023, duquel il résulte que celle-ci détient une somme de 37.657,32 euros, à la suite du versement de la provision de 30.000 euros accordée aux époux [EO] [I] et de la somme provisionnelle de 10.000 euros accordée à Mme [S] [ES] par le juge de la mise en état.

Par conséquent, compte tenu de la créance qui leur a été reconnue, les époux [EO] [I] seront autorisés à se faire remettre les fonds figurant sur ledit compte à valoir sur les indemnités qui leur sont dues par les bailleurs successifs.

La SNC 78 POTEAUX sera subséquemment déboutée de sa demande de remise les fonds détenus par la Caisse des Dépôts et Consignation.

IX – Sur la demande de condamnation de la société AGENCE DE LA GARE à relever et garantir indemne la [26] 71 POTEAU

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 16/15464 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJBHG

A titre infiniment subsidiaire, la SNC 71 POTEAU sollicite que la société AGENCE DE LA GARE soit condamnée à la relever et garantir indemne des sommes mises à sa charge.

Selon l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est de principe que le mandataire est tenu d’une obligation de moyens dans le cadre de l’exécution de son mandat.

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au mandat de gestion confié en 2004 à la société AGENCE DE LA GARE dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société AGENCE DE LA GARE produit le mandat de gestion de l’immeuble dont dépendent les lieux donnés à bail aux époux [EO] [I] qui lui a été confié le 20 mai 2004 par M. [G] [ES] et M. [RL] [ES].

Celui-ci stipule que le mandataire a pour mission d’accomplir tous actes d’administration et « de faire exécuter tous travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant ».

Les termes clairs et précis de ce mandat constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable, et s’imposent au tribunal.

Il résulte des éléments du dossier, notamment du courrier en date du 02 août 2012 que la société AGENCE DE LA GARE a adressé au conseil des preneurs et des courriers du même jour envoyés au notaire chargé de la succession, Maître [H], et à l’avocat du propriétaire, Maître [JA], afin d’ « obtenir leur aide pour faire réaliser non seulement les devis nécessaires, mais surtout les réparations indispensables », que M. [RL] [ES] a refusé de la mandater pour la réalisation des travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations en cave.

Ce refus est corroboré par les différentes factures établies par la société VALDING, qui est intervenue au cours des années 2013 à 2015, au nom de M. [RL] [ES] qui l’a mandatée directement. Il est également conforté par le courrier que celui-ci a adressé le 04 novembre 2015 à sa gestionnaire en ces termes : « je vous ai déjà écris de ne plus vous occuper de mes affaires. Vous n’avez fait que me créer des histoires avec le cafetier ».

La SNC 71 POTEAU ne peut, dans ces conditions, rechercher la responsabilité de la société AGENCE DE LA GARE au motif qu’elle n’a pas fait réaliser les travaux dans les lieux loués aux époux [EO] [I], celle-ci s’étant conformée aux instructions de son mandant.

Concernant l’absence d’informations donnée aux indivisaires, il n’est pas démontré que la société AGENCE DE LA GARE aurait été avisée de leur identité. Les courriers qu’elle produit établissent que ses interlocuteurs étaient, à la suite du décès de M. [G] [ES], M. [RL] [ES] ou son conseil, d’une part, et le notaire chargé de la succession, d’autre part, auxquels elle a rendu compte.

De même, aucun élément n’est versé aux débats, propre à justifier qu’elle aurait eu connaissance de la dégradation de l’état de santé de M. [RL] [ES] à compter de 2014, outre que le tribunal relève aussi qu’il n’est pas allégué qu’il aurait fait l’objet d’une mesure de protection des majeurs. Il résulte au contraire de la procédure qui s’est déroulée devant le juge de l’exécution au titre de la liquidation de l’astreinte poursuivie par les preneurs, puis devant la cour d’appel, où il a été représenté par son avocat, mais aussi des travaux qu’il a fait lui-même réaliser en cave, qu’il a continué à gérer, seul, les travaux relatifs aux lieux loués au cours des années 2014 et 2015, écrivant d’ailleurs à la société AGENCE DE LA GARE le 04 novembre 2015 qu’il ne voulait plus qu’elle s’occupe de ses affaires.

Sa responsabilité ne saurait donc être davantage retenue de ces chefs.

La SNC 71 POTEAU échouant à caractériser un manquement de la société AGENCE DE LA GARE à ses obligations, sa demande de garantie sera rejetée.

X – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU, qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 14.224,32 euros.

Maître ETEVENARD sera autorisé à recouvrer directement les dépens par lui exposés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de ne pas laisser à la charge des époux [EO] [I] et de la société AGENCE DE LA GARE la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir leurs droits.

Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU seront donc condamnés in solidum à régler aux demandeurs une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES] et la SNC 71 POTEAU seront, quant à eux, condamnés in solidum à régler à la société AGENCE DE LA GARE une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES],

REQUALIFIE en fin de non-recevoir la demande de mise hors de cause formée par Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J],

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J],

DECLARE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] recevables en leurs demandes à l’encontre de Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J],

CONDAMNE in solidum Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU à payer à M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] les sommes suivantes :

—  32.550 euros (trente-deux mille cinq cent cinquante euros) au titre de leur préjudice matériel,

—  23.126,95 euros (vingt-trois mille cent vingt-six euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de la perte de jouissance partielle de la cave et de leur logement,

—  5.000 euros (cinq mille euros) au titre de la perte de jouissance partielle du local commercial,

—  12.000 euros (douze mille euros) au titre de leur préjudice moral,

DEBOUTE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] de leur demande de maintien de la consignation à la Caisse des dépôts et Consignations et de la suspension du paiement d’un quart des loyers, prononcée par ordonnances de référé en date des 08 janvier 2013 et 04 septembre 2013, puis maintenue par jugement du juge de l’exécution en date du 28 octobre 2014, confirmé par arrêt en date du 17 mars 2016,

DEBOUTE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] de leur demande de paiement au titre des frais de réfection du carrelage de la salle de bain de leur appartement,

DEBOUTE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] de leur demande de paiement au titre des frais de réfection des circuits électriques de leur appartement et du local commercial,

DEBOUTE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] de leur demande de paiement des frais d’installation d’une VMC dans leur appartement,

DEBOUTE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] de leur demande de paiement de la somme de 321.521 euros en indemnisation de la perte d’exploitation,

DEBOUTE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] de leur demande de paiement de la somme de 70.000 euros au titre de la dépréciation du fonds de commerce,

ORDONNE la mainlevée de l’autorisation de consigner les loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations donnée à M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] par ordonnances de référé en date des 08 janvier 2013 et 04 septembre 2013, puis maintenue par jugement du juge de l’exécution en date du 28 octobre 2014, confirmé par arrêt en date du 17 mars 2016,

AUTORISE M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] à se faire remettre par la Caisse des Dépôts et Consignation les fonds qu’elle détient dans le dossier 2.188.039-394 en paiement des indemnités qui leur sont dues par Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU en exécution du présent jugement,

ORDONNE que la somme provisionnelle d’un montant de 30.000 euros, perçue par M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2020,viendra en déduction des indemnités qui leur ont été allouées par le présent jugement,

DEBOUTE la SNC 71 POTEAU de sa demande de condamnation de M. [A] [EO] [I] et de Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] au paiement de la somme de 49.616,92 euros au titre des loyers consignés (juin inclus),

DEBOUTE la SNC 71 POTEAU de sa demande de remise des fonds consignés par M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] à la Caisse des Dépôts et Consignation (dossier 2.188.039-394),

REJETTE la demande de garantie formée à l’encontre de la société AGENCE DE LA GARE,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU à payer à M. [A] [EO] [I] et Mme [E] [L] [Y] [W] [ZX] épouse [EO] [I] une somme de 10.000 euros (dix mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES] et la SNC 71 POTEAU à payer à la société AGENCE DE LA GARE une somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître ETEVENARD, avocat au Barreau de Paris, à recouvrer directement les dépens par lui exposés dans le cadre de la présente instance, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes formées par Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J], Mme [P] [J] et la SNC 71 POTEAU au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

CONDAMNE la SNC 71 POTEAU à garantir et relever indemnes de toutes condamnations Mme [R] [N] veuve [ES], Mme [S] [ES], Mme [NW] [ES] épouse [V], M. [VB] [J] et Mme [P] [J],

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 23] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER