TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CLAUDEPIERRE

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e RYCHTER et M^e ROSANO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/09359 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQBV

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V], [T], [N] [L]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1980

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE DROITE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

représenté par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0357

Société STARES FRANCE, devenue STARES COPROPRIETE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

S.A.S. QUENOT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentées par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0727

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09359 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQBV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, il a pour syndic le cabinet Stares copropriété, qui vient aux droits de la société Stares France ; M. [V] [L] est copropriétaire des lots n°11 et 118 au sein de cet immeuble.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 avril 2022, les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale ordinaire fixée au 13 mai 2022, à laquelle M. [L] n’était ni présent, ni représenté.

Par exploit des 22 et 28 juillet 2022, M. [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], le cabinet Stares et le cabinet Quenot devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 mai 2022, à titre principal, et de plusieurs résolutions de cette assemblée, à titre subsidiaire.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, M. [L] demande au tribunal de :

« Vu les articles 10-1,18, 18-1, 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9, 9-1, 11, 13, 14, 14-1, 14-2, 17, 33 et 64 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 642 du CPC,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces à produites,

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09359 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQBV

DECLARER Monsieur [L] recevable et bien fondé en sa demande,

En conséquence,

A titre principal,

DIRE ET JUGER non écrite, car contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la clause du règlement de copropriété fixant un délai de convocation de l’Assemblée générale de 15 jours,

CONSTATER l’irrégularité de la convocation à l’Assemblée du 13 mai 2022 pour non-respect du délai légal de convocation de 21 jours,

DIRE et JUGER que la convocation et la tenue de l’Assemblée Générale ordinaire du 13 mai 2022 sont entachées d’irrégularités,

PRONONCER la nullité de l’Assemblée Générale du 13 mai 2022 dans son entier

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER irrégulières les résolutions n° 3, 4, 5, 8, 27 de l’assemblée générale du 13 mai 2022

PRONONCER la nullité des résolutions n° 3, 4, 5, 8, 27 de l’assemblée générale du 13 mai 2022,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la société STARES France, devenue STARES COPROPRIETE, et la société QUENOT à verser à M. [V] [L] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

DIRE que Monsieur [V] [L] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 4], conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 4], la société STARES France, devenue STARES COPROPRIETE, et la société QUENOT au paiement de la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 4], la société STARES France, devenue STARES COPROPRIETE, et la société QUENOT, aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Cécile CLAUDEPIERRE, en application de l’article 699 du CPC ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

« Vu les articles 5, 8, 10 de la loi du 10 juillet 1965, notamment.

Vu les articles 17-1 et 45-1 du Décret du 17 mars 1967, notamment

Vu l’article 1103 du Code Civil et les clauses du règlement de copropriété conventionnelles du 17 juin 1952.

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09359 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQBV

1. En application de la clause du règlement de copropriété qui n’a pas été jugée non-écrite par une décision judiciaire définitive.

Juger respecté le délai de convocation de l’assemblée générale.

Débouter [V] [L] de sa demande de nullité de l’assemblée générale.

2. Juger que la convocation à l’assemblée générale du 13 mai 2022 a été effectuée par le syndic en exercice, le Cabinet QUENOT.

Débouter [V] [L] de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 13 mai 2022.

3. Juger injustifiées les demandes d'[V] [L] de nullité des résolutions 3, 4, 5, 8, 27 de l’assemblée générale du 13 mai 2022, la résolution 27 ne constituant pas une décision de l’assemblée et ne pouvant être annulée.

Débouter [V] [L] de toutes des demandes dont celle formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

4. Condamner [V] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 15] représenté par son syndic :

4-1. Une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

4-2. Les dépens ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, la société Stares copropriété et la SAS Quenot demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2022

Vu les pièces,

o JUGER que l’assemblée générale du 13 mai 2022 a été régulièrement convoquée

o JUGER que le cabinet STARES COPROPRIETE n’a pas commis de faute dans l’organisation et la mise en œuvre de l’assemblée générale du 13 mai 2022

o JUGER que le demandeur ne justifie pas d’un préjudice personnel et direct en lien avec les prétendues fautes reprochées au cabinet STARES COPROPRIETE permettant d’engager sa responsabilité délictuelle,

o DEBOUTER Monsieur [V] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

o CONDAMNER Monsieur [V] [L] à verser au cabinet STARES COPROPRIETE la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du Code de Procédure civile ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 11 mars 2024, et fixée à l’audience du 29 janvier 2025 puis mise en délibéré au 18 mars 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 13 mai 2022 en son entier

M. [L] rappelle qu’il n’était ni présent, ni représenté à l’assemblée générale ordinaire du 13 mai 2022, et que le procès-verbal de cette assemblée lui a été notifié par courrier RAR du 10 juin 2022, présenté pour la première fois le 11 juin 2022, et qu’il est donc recevable en son action.

Il soutient tout d’abord que l’assemblée générale a été convoquée le 19 avril 2022 par le cabinet Stares France, syndic n’ayant pas qualité pour le faire, puisque lors de l’assemblée générale du 26 mai 2021, les copropriétaires ont élu pour syndic la société Quenot.

En réponse au moyen des défendeurs relatif à l’existence d’une location gérance du fonds de commerce de la société Quenot par la société Stares France, devenue Stares copropriété, M. [L] soutient qu’ils n’en rapportent pas la preuve, qu’elle est en tout état de cause inopposable au syndicat des copropriétaires, et qu’il est impossible au syndic de déléguer sa mission.

M. [L] soutient ensuite que le délai légal et impératif de 21 jours entre la convocation (19 avril 2022) et la date de la réunion de l’assemblée générale (13 mai 2022) n’a pas été respecté, puisque ce délai expirait le lundi 16 mai à 24 heures.

Dès lors, et en application des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, cet envoi tardif a pour conséquence la nullité de l’assemblée générale qui en est issue, quand bien même aucun des copropriétaires participants n’aurait émis de protestation, et mêmes si ces derniers ne subissent aucun grief.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires qui se prévaut du règlement de copropriété, qui fixe un délai de convocation de 15 jours, qui demeurerait valable et obligatoire pour le syndic tant que cette clause du règlement de copropriété n’a pas été réputée non écrite par une décision de justice, il oppose que le délai légal impératif de 21 jours doit s’appliquer nonobstant une disposition contraire du règlement de copropriété, que le tribunal constatera en l’espèce non écrite.

Il soutient enfin que le syndic a procédé unilatéralement à une modification des tantièmes de copropriété et que le calcul des lots appartenant au syndicat est erroné, l’assemblée générale du 13 mai 2022 encourant dès lors l’annulation, faute de pouvoir vérifier l’exactitude des votes.

En défense, le syndicat des copropriétaires se prévaut du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 17 juin 1952, qui n’a jamais été modifié, qui stipule que « les convocations de l’assemblée générale annuelle seront faites aux copropriétaires par lettres recommandées et devront être mises à la Poste 15 jours au moins avant la date de la réunion ».

Il argue que dès lors que cette clause du règlement de copropriété n’a pas été antérieurement déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, celle-ci doit être appliquée par les juges, et que les convocations sont en conséquence valables au regard du délai conventionnel fixé par ladite clause.

Il soutient que la modification des tantièmes par le syndic a été effectuée en conformité avec le principe de proportionnalité, qui reste le même que les tantièmes de partie privative par rapport aux parties communes soient à 4 ou 5 chiffres, et que le syndic a été contraint de modifier les tantièmes de parties communes par l’effet de la création de lots sur lesdites parties, puis de leur vente, dont M. [L] reconnait l’existence.

La société Stares France, devenue Stares copropriété, et la société Quenot soutiennent que M. [L] essaie de créer artificiellement une confusion entre le cabinet Stares et le cabinet Quenot, en assignant les deux personnes morales et prétendant qu’une confusion sur l’identité du syndic de l’immeuble serait entretenue au détriment des copropriétaires.

Elles expliquent que, par acte du 31 décembre 2021, la société Quenot a donné son fonds en location gérance à la société Stares France, aux droits de laquelle vient Stares copropriété, et que ce contrat prévoit que la société Quenot loue à la société Stares son fonds de commerce, lequel comprend l’enseigne et le nom commercial Quenot.

En conséquence, ils estiment que l’assemblée générale a été valablement convoquée par la société Stares, agissant sous l’enseigne Quenot.

La société Stares France, devenue Stares copropriété, et la société Quenot s’associent aux moyens de défense du syndicat des copropriétaires opposés aux autres griefs de nullité relatifs à l’assemblée générale querellée soulevés par M. [L].

**********************

Aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.(…) ».

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

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Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. (…) »

L’article 64 alinéa 1 du même décret dispose que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Aux termes de l’article 641 alinéa 1 du code de procédure civile : «Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’évènement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. »

Selon les dispositions de l’article 642 du même code : « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

En application de ces textes, il doit s’écouler au moins vingt et un jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires et, dans l’hypothèse de convocation par lettre recommandée avec avis de réception, le délai que fait courir cette notification a pour point de départ le lendemain du jour de la première représentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, le terme de ce délai se calculant selon les dispositions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

La sanction du non-respect des règles fixées à l’article 9 alinéa 2 susvisé est la nullité de l’assemblée générale, de droit, sans que le copropriétaire irrégulièrement convoqué ait à justifier de l’existence d’un préjudice (Cass. Civ. 3ème, 17 avr. 1991, n°89-19.290).

L’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Aux termes de l’article 43 de cette même loi : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

En application de ces textes, lorsque le juge est simultanément saisi d’une demande tendant à faire déclarer non écrite une clause de règlement de copropriété et d’une demande d’annulation de la décision d’assemblée générale prise en application de cette clause, il doit, s’il accueille la première demande, annuler la décision de l’assemblée, et a fortiori l’assemblée en son entier si ladite clause est contraire aux dispositions impératives relatives à sa convocation (Cass. 3ème civ., 28 avr. 2011, n°10-20.514).

Sur ce

Pour fonder la validité de l’assemblée générale querellée, le syndicat des copropriétaires se prévaut du titre sept du règlement de copropriété en date du 17 juin 1952, versé aux débats, relatif à l’assemblée générale, qui stipule que : « Les convocations à l’assemblée générale annuelle seront faites aux copropriétaires par lettres recommandées et devront être mises à la poste quinze jours au moins avant la date de la réunion; l’envoi des lettres recommandées pourra être remplacé par la remise des convocations sur récépissé » (p.44).

Or, M. [L] a formulé une demande tendant à faire déclarer cette clause non écrite, de sorte que ce point est le premier à examiner.

La clause du règlement de copropriété fixant un délai de convocation de l’assemblée générale de 15 jours est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ; par conséquent elle doit être réputée non-écrite.

Le respect du délai entre la tenue de l’assemblée générale et sa convocation sera en conséquence appréciée selon le délai légal.

Au soutien de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 mai 2022 en son entier, M. [L] verse aux débats l’avis de passage de la poste s’agissant de sa convocation à ladite assemblée, adressée par le syndic le 19 avril 2022, qui atteste que cette convocation lui a été présentée une première fois le 23 avril 2022.

Au regard de la date de l’assemblée générale querellée, les convocations auraient dû être présentées une première fois aux copropriétaires au plus tard le 22 avril précédent, ce qui n’est pas le cas.

En conséquence, le délai d’ordre public de 21 jours entre l’assemblée générale des copropriétaires, qui s’est tenue le 13 mai 2022 et la réception de la convocation, le 25 avril 2022, n’a pas été respecté, ladite assemblée encourt donc son annulation à ce titre.

Il sera donc prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 13 mai 2022 en son entier pour le seul motif de la violation de ces dispositions impératives, les autres moyens n’étant pas examinés.

2- Sur la demande indemnitaire de M. [L] à l’encontre de la société Stares France, devenue Stares copropriété, et la société Quenot

M. [L] sollicite la condamnation pour faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil de la société Stares France, devenue Stares copropriété, et de la société Quenot, estimant que les syndics ne lui ont pas communiqué les informations nécessaires quant aux modalités de vérification des comptes de la copropriété.

Il argue qu’en outre ils ne lui ont pas communiqué les documents justificatifs et explicatifs des dépenses envisagées, nécessaires pour la validité des délibérations des délibérations s’agissant des votes en résolution n°5 et 8.

Il se prévaut des erreurs commises par les syndics dans la tenue de la comptabilité et la répartition annuelle des charges, qui lui causent préjudice.

Il souligne que le syndic n’a pas jugé utile de rectifier ces erreurs, bien qu’alerté à plusieurs reprises, et que ce comportement est susceptible de caractériser à son encontre une faute personnelle de nature à engager sa responsabilité.

Il rappelle la modification unilatérale par le syndic des tantièmes de copropriété, non conforme au règlement de copropriété, qui n’a pas été proposée au vote de l’assemblée.

Il souligne que les syndics successifs ont manqué à leur devoir de conseil, en ne portant pas à l’attention du syndicat des copropriétaires le caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété fixant à 15 jours le délai minimum entre la convocation des copropriétaires et la tenue de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, ce délai de convocation étant inférieur au délai légal d’ordre public.

Il fait valoir que la question de sa dette éventuelle au titre d’un arriéré de charges de copropriété, outre qu’il en conteste l’existence, n’a aucun lien avec le présent litige et n’est pas une cause justificative effaçant les fautes des syndics, qui sont caractérisées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [L] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il allègue avoir subi.

La société Stares France, devenue Stares copropriété, et la société Quenot font valoir que les assemblées en date des 26 mai 2021 et 13 mai 2022 précisent en résolutions n°8 et n°11 les modalités de consultation et de vérification des comptes, que M. [L] critique en outre avec une précision telle qu’elle démontre qu’il a pu les consulter.

De la même manière, les moyens qu’il développe pour critiquer les résolutions 5 et 8 attestent des informations suffisantes et de la fourniture par le syndic des documents explicatifs et justificatifs des dépenses envisagées.

Les sociétés Stares et Quenot font valoir qu’une simple allégation d’erreurs commises dans la comptabilité n’est pas suffisante à démontrer une faute imputable au syndic.

Elles soulignent que M. [L] ne caractérise pas plus une faute s’agissant d’une répartition des charges contraires au règlement de copropriété, le syndic ayant décidé, avec l’accord du syndicat des copropriétaires, de multiplier par 10 le nombre de tantièmes attaché à chaque lot et le nombre total de tantièmes, pour simplification des calculs en supprimant les décimales, la répartition du règlement de copropriété étant parfaitement conservée et M. [L] ne pouvant donc se prévaloir d’un préjudice de ce chef.

Elles ajoutent que M. [L] serait bien en peine de justifier un quelconque préjudice indemnisable à ce titre, dès lors qu’il ne règle pas ses charges de copropriété dont l’arriéré s’élève au jour des conclusions à une somme de plus de 17.000 euros.

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Décision du 18 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09359 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQBV

L’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé

— D’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ».

L’article 9-1 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures aux quelles elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9 ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic. Le copropriétaire demandeur doit également établir qu’il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1363 du code civil dispose que « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même ».

Sur ce

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mai 2021 et 13 mai 2022, qui retracent respectivement en leurs résolution n°8 et n°11 les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété, et sont libellées de la manière suivante :

Résolution 8 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 26 mai 2021

« 8. Modalités de vérification des comptes

(art.24)

Tout copropriétaire pourra venir consulter les pièces justificatives des charges de copropriété entre le jour de la réception de la convocation de l’assemblée générale appelée à approuver ces charges et le jour de l’assemblée.

Le conseil syndical conformément à la législation effectuera la vérification des comptes.

Il est à préciser que cette consultation des comptes pourra se faire :

— Soit en nos locaux sis [Adresse 7], du Lundi au Vendredi de 10h à 13h et de 14h à 17h.

— Soit à distance depuis notre site www.almelis.fr

Le copropriétaire intéressé devra, à cet effet, prendre rendez-vous au 01.85.78.12.00 ou par email [Courriel 16].

Il est à noter que si une intervention du service comptable est demandée en plus du rendez-vous avec le conseil syndical, des vacations seront facturées au copropriétaire concerné »

Résolution 11 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 13 mai 2022

« 11. Modalités de vérification des comptes

(art.24)

Tout copropriétaire pourra venir consulter les pièces justificatives des charges de copropriété entre le jour de la réception de la convocation de l’assemblée générale appelée à approuver ces charges et le jour de l’assemblée.

Le conseil syndical conformément à la législation effectuera la vérification des comptes.

Il est à préciser que cette consultation des comptes pourra se faire :

— Soit en nos locaux sis [Adresse 7], du Lundi au Vendredi de 10h à 13h et de 14h à 17h.

— Soit à distance depuis notre site www.almelis.fr

Le copropriétaire intéressé devra, à cet effet, prendre rendez-vous au 01.85.78.12.00 ou par email [Courriel 13].

Il est à noter que si une intervention du service comptable est demandée en plus du rendez-vous avec le conseil syndical, des vacations seront facturées au copropriétaire concerné »

Il s’évince de ces résolutions que les copropriétaires ont reçu en assemblée générale une information complète sur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges, qui sont restées constantes, hormis l’identité du destinataire du mail de demande de consultation, la ligne téléphonique de la personne à joindre en cas de besoin restant toutefois inchangée.

Au soutien de sa demande en responsabilité pour faute pour défaut d’information du syndic quant aux modalités de consultation de ces pièces, M. [L] verse aux débats la convocation à l’assemblée générale que le syndic a adressé à l’ensemble des copropriétaires.

Il est exact que ladite convocation ne comprend pas de mention relative aux modalités de consultation des pièces justificatives des charges.

Néanmoins, ce constat est insuffisamment probant pour la démonstration d’un préjudice personnel et direct résultant d’un défaut d’information du syndic à son égard, M. [L] ayant participé à l’assemblée générale du 26 mai 2021 qui a rappelé en résolution n°8 les modalités de consultation de ces pièces, qui sont restées constantes, sa présence étant attestée par son vote négatif.

Il s’évince par ailleurs de l’examen de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires qu’elle comprend en pièces jointes les documents utiles au vote éclairé des copropriétaires, à savoir :

— l’état des dépenses de l’exercice clos au 31 décembre 2021

— l’état SRU (compte de gestion générale et budget prévisionnel, situation des copropriétaires et état financier après répartition)

— le décompte définitif des travaux de remplacement des fenêtres du bâtiment 7 pour un montant de 31.000 euros, voté en résolution n°5

Ces documents attestent de l’information donné aux copropriétaires s’agissant du vote des comptes, et du montant des travaux voté en résolution n°5.

S’agissant du vote de la résolution n°8, dont M. [L] allègue le défaut d’information pour un vote éclairé par correspondance, le tribunal relève qu’il s’agit du vote de l’augmentation d’un budget initialement voté par une assemblée générale précédente, et qu’il n’appartient pas au tribunal de se substituer aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires qui l’a approuvé, les discussions explicatives relatives à cette augmentation se déroulant lors de ladite assemblée et le copropriétaire défaillant ne pouvant faire le grief d’un défaut d’information alors qu’il n’y a pas participé.

M. [L] échoue en conséquence à rapporter la preuve, qui lui incombe, d’un défaut d’information du syndic à ce titre, l’ayant empêché de participer au vote par correspondance comme allégué.

Au soutien de sa démonstration d’erreurs comptables, M. [L] produit aux débats deux courriers recommandés qu’il a adressés au syndic et au syndicat des copropriétaires, en date des 13 mai 2017 et 3 septembre 2020, comprenant ses observations.

Aux termes de son courrier en date du 13 mai 2017, un paragraphe 6 intitulé « les comptes » fait état des éléments suivants :

« – L’état des dépenses de 2016 a été envoyé. Le compte charge a été apuré et réparti sans l’accord de l’AG qui doit d’abord délibérer dessus, et si elle le désire, l’assemblée des copropriétaires peut rejeter les comptes.

— La répartition des comptes doit se faire avec 2 grilles de clé de répartition :

• Un prorata pour les comptes jusqu’au modificatif de l’état descriptif de division du RCP

• Un prorata pour les comptes à partir du modificatif de l’état descriptif de division du RCP validé en 2016 »

S’agissant du courrier en date du 3 septembre 2020, il est mentionné que la responsabilité du syndic est invoquée quant « aux problèmes sur les tantièmes et clés de répartitions : il y a de nombreuses erreurs dans les comptes ».

Ces deux courriers sont insuffisamment probants quant à la démonstration d’une erreur du syndic dans la tenue des comptes de la copropriété, faute d’être corroborés par des éléments objectifs, nul ne pouvant se constituer un titre à lui-même en application de l’article 1363 du code civil susvisé.

Le moyen de M. [L] relatif à la responsabilité pour faute du syndic quant à la tenue de la comptabilité sera donc également rejeté.

Le moyen de M. [L] relatif au manquement du syndic à son devoir de conseil quant au maintien de la clause illégale du règlement de copropriété sera également rejeté, le syndic étant tenu d’appliquer le règlement de copropriété et ne pouvant se substituer au syndicat des copropriétaires quant à l’inscription à l’ordre du jour d’une modification éventuelle de ce règlement.

Au soutien de son moyen de responsabilité pour faute du syndic en raison de sa modification unilatérale des tantièmes de copropriété, M.[L] produit aux débats un mail de la SAS Quenot en date du 3 juillet 2017, qui lui a été adressé, rédigé en les termes suivants :

« Vous trouverez en pièces jointes les différentes clefs de répartition en usage qui ont été reprises dans le modificatif du règlement de copropriété. Figure en haut de page le titre de la clef que vous pourrez retrouver en concordance avec le titre repris dans le nouvel état descriptif de division. ( …) Sur le dénominateur de la clef de répartition, vous aurez constaté à la lecture du modificatif que les lots 129 et 130 sont dotés de 0,5 tantièmes de sorte qu’intégrer ces tantièmes en gardant le même dénominateur aurait généré une clef de répartition avec une décimale ce qui n’est pas envisageable. C’est la raison pour laquelle l’ensemble des tantièmes a été multiplié par dix afin que chaque lot ait des tantièmes correspondant à un nombre entier».

Il s’évince de ce courriel que le syndicat des copropriétaires, en accord avec le syndic, a décidé de procéder aux calculs sur une base 20.240ème au lieu de 2.024ème, soit de multiplier la base par 10, afin de simplifier la gestion et les calculs, ce que ni le syndic, ni le syndicat des copropriétaires ne contestent au demeurant.

En conséquence, le nombre de tantièmes attaché à chaque lot et le nombre total de tantièmes ont donc été multiplié par 10, ce qui ne modifie en rien les votes, la répartition du règlement de copropriété ayant été parfaitement conservée et M. [L] échoue en conséquence à faire la preuve d’une modification unilatérale de cette répartition par le syndic ; il ne parvient pas non plus à démontrer que ce changement de base lui porte préjudice.

Par conséquent, M. [L], qui ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, qu’il subit un préjudice personnel et direct des faits allégués dont il échoue également à caractériser une faute du syndic, sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de la responsabilité pour faute de la société Stares France, devenue Stares copropriété, et de la société Quenot.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la société Stares France, devenue Stares copropriété, et la SAS Quenot seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Cécile Claudepierre, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, M. [L] sera dispensé de la participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la société Stares France, devenue Stares copropriété, et la SAS Quenot, seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [L] la somme de 4.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE non écrite la clause du règlement de copropriété en date du 17 juin 1952 de l’immeuble sis [Adresse 4], fixant un délai minimal de convocation de l’assemblée générale de 15 jours avant sa réunion (p.44) ;

ANNULE l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en date du 13 mai 2022 en son entier ;

DEBOUTE M. [V] [L] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la société Stares France, devenue Stares copropriété, et la SAS Quenot aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Cécile Claudepierre de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DISPENSE M. [V] [L] de la participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la société Stares France, devenue Stares copropriété, et la SAS Quenot à payer à M. [V] [L] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 18 Mars 2025.

La Greffière La Présidente