TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HUGON (U0001)

M^e JUILLET (B0500)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 25/02237

N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE : 1

Assignation du :

19 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. TERA NOA (RCS de [Localité 1] 908 420 698)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Xavier HUGON de la S.E.L.A.R.L. P D G B, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0001

DÉFENDERESSE

S.A.S. [X] ASSISTANCE (RCS de [Localité 1] 813 237 070)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0500

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 26 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, puis prorogé au 20 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 juin 2008, Madame [L] [G] [N] épouse [J] a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à la S.A.R.L. O.M. A ASSISTANCE des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] cadastré section BL numéro [Cadastre 1] pour une durée de vingt-trois mois à effet au 9 juin 2008 afin qu’y soit exercée une activité d’entreprise générale de bâtiment, tout corps d’état, et de dépannage à domicile en tout genre, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 9.360 euros hors taxes et hors charges ainsi que d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 720 euros payables mensuellement à terme à échoir.

La S.A.R.L. O.M. A. ASSISTANCE ayant été laissée en possession des locaux postérieurement au 8 mai 2010, et en l’absence de contestation de Madame [L] [G] [N] épouse [J] dans le délai d’un mois à compter de cette date, s’est opéré un nouveau contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux d’une durée de neuf années à compter du 9 mai 2010, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L.145-5 du code de commerce.

Par acte sous signature privée en date du 14 septembre 2015, Madame [L] [G] [N] épouse [J] et la S.A.R.L. O.M. A. ASSISTANCE ont conclu un avenant au contrat de bail actant du changement de dénomination sociale de cette dernière en S.A.S. [X] ASSISTANCE à compter du 1er octobre 2015, cet avenant portant en réalité substitution de la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la S.A.R.L. O.M. A. ASSISTANCE, ces deux personnes morales constituant deux entités juridiques distinctes, en qualité de preneuse.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 9 mai 2019.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

Par acte notarié en date du 30 septembre 2022, Madame [L] [G] [N] épouse [J] a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. TERA NOA, devenue depuis la S.A.S. TERA NOA.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, la S.A.S.TERA NOA a fait signifier à la S.A.S. [X] ASSISTANCE un congé pour le 31 mars 2024 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la S.A.S.TERA NOA a fait assigner la S.A.S. [X] ASSISTANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, et de l’article 145 du code de procédure civile, en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par celle-ci à compter du 1er avril 2024.

Par ordonnance contradictoire en date du 21 mars 2024, le juge des référés a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [F] [Q] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [X] ASSISTANCE ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S.TERA NOA à compter du 1er avril 2024.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 4 juin 2024, a adressé un pré-rapport aux parties le 14 novembre 2024, et a déposé son rapport définitif le 5 février 2025, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires dues à la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la somme respective de 63.000 euros et de 18.138 euros dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce, et à la somme respective de 0 euro et de 16.246 euros dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S.TERA NOA à la somme annuelle de 7.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la S.A.S.TERA NOA a fait assigner au fond la S.A.S. [X] ASSISTANCE devant le tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière.

Aux termes de son assignation, la S.A.S.TERA NOA demande au tribunal, sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce, de :

– constater qu’à la suite du congé portant refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, le contrat de bail commercial qui la lie à la S.A.S. [X] ASSISTANCE a pris fin le 31 mars 2024 ;

– fixer l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la somme de 16.000 euros hors taxes ;

– débouter la S.A.S. [X] ASSISTANCE de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. [X] ASSISTANCE à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. [X] ASSISTANCE aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S.TERA NOA fait valoir que l’indemnité d’éviction due à la locataire constitue une indemnité de transfert dès lors que d’une part, les locaux litigieux sont utilisés à titre de bureau et de lieu de stockage occasionnel, sans être destinés à recevoir de la clientèle habituelle ou même de simples chalands de passage, et que d’autre part l’activité exercée est indépendante de son environnement géographique immédiat.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

Elle en déduit que l’indemnité principale de déplacement est nulle, en l’absence de valeur du droit au bail, et que les indemnités accessoires s’élèvent à la somme de 16.000 euros, comme retenu par l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 mai 2025, la S.A.S. [X] ASSISTANCE sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce, de :

– à titre principal, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S.TERA NOA à la somme de 81.000 euros, hors frais de réinstallation à ajouter ;

– à titre subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S.TERA NOA à la somme de 50.000 euros, à parfaire par le coût des frais de réinstallation ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S.TERA NOA au paiement de ladite indemnité d’éviction et de son ajout, augmentée des intérêts de droit à compter de la date du jugement à intervenir ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.A.S.TERA NOA à la somme annuelle de 7.200 euros hors taxes ;

– condamner la S.A.S.TERA NOA à lui restituer les sommes trop perçues à ce titre à compter du 1er avril 2024, augmentées des intérêts de droit à compter de la date de chaque échéance ;

– condamner la S.A.S.TERA NOA à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S.TERA NOA aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. [X] ASSISTANCE expose, à titre principal, que le refus de renouvellement du bail va entraîner la perte de son fonds de commerce, en raison de son implantation dans le quartier, ce qui justifie que lui soit versée une indemnité d’éviction de remplacement d’un montant de 81.000 euros, comme proposé par l’expert judiciaire.

À titre subsidiaire, elle avance que la juste réparation du préjudice subi doit se situer entre les deux estimations expertales dès lors que l’éviction engendre partiellement et simultanément une perte de son fonds de commerce et une perte de son droit au bail, cette indemnisation pouvant être évaluée à la somme de 50.000 euros toutes causes confondues.

La locataire réclame l’entérinement du rapport d’expertise judiciaire ayant fixé l’indemnité d’occupation due à la bailleresse à la somme annuelle de 7.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024, et souligne que celle-ci est supérieure (sic) au montant du loyer contractuel en vigueur, ce qui justifie sa demande de restitution des trop-perçus versés à la propriétaire.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 26 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026, puis prorogée au 20 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de perte de celui-ci, et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, la locataire indique, aux termes de ses écritures, qu’elle « considère qu’en raison de son implantation dans le quartier, quand bien même toute sa clientèle ne s’y trouverait pas, le refus de renouvellement va entraîner pour elle la perte de son fonds de commerce » (page 3 de ses dernières conclusions).

Cependant, dans son rapport définitif en date du 5 février 2025, après avoir rappelé que « la transférabilité d’un fonds de commerce/activité est envisageable lorsque (critères non cumulatifs) : – Il existe une disponibilité de locaux de remplacement équivalents et suffisamment voisins ; – L’activité est indépendante de son environnement géographique immédiat ; – Le maillage du réseau de l’enseigne évincée compte des succursales relativement proches pour que le report (total ou partiel) de la clientèle puisse s’opérer », l’expert judiciaire relève que « S’agissant de la transférabilité liée à la clientèle, le preneur indique que la clientèle de la société [X] ASSISTANCE est majoritairement basée en Île-de-France et à [Localité 1]. Seule une minorité est rattachée aux interventions dans le quartier environnant les locaux. De facto, un transfert de la clientèle riveraine apparaît envisageable dans l’hypothèse d’une réinstallation dans la capitale, en Rive Droite Est. S’agissant de la transférabilité liée aux locaux, notons que ceux-ci sont situés sur un axe certes dense en commerces mais au flux piéton modéré. Ils ne sont que peu réceptifs de clientèle et servent essentiellement de locaux de stockage. À l’échelle du secteur, une réinstallation est à notre sens envisageable sur un axe relativement commerçant, dans un local de très petite surface et bien desservi », pour en conclure que « l’hypothèse de la transférabilité du fonds nous para[ît] être la plus envisageable » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 26).

De fait, l’expert souligne : « Offre commerciale : La société [X] ASSISTANCE propose divers services dans le domaine du bâtiment, en chantiers programmés et dépannage : – Serrurerie et serrurerie-métallerie (pose de portes blindées) ; – Pose de fenêtres en métal, aluminium, PVC ; – Pose de rideaux métalliques, stores. […] Clientèle : La clientèle visée est majoritairement constituée de professionnels (restaurants, bureaux, syndics de copropriétés). Les particuliers sont minoritaires, de même donc que les interventions dans le quartier environnant les locaux. L’entreprise réalise ses opérations en majorité en Île-de-France et à [Localité 1]. La clientèle est captée via le bouche-à-oreille, l’affichage de son numéro de téléphone en vitrine, la visite de chantiers, les réseaux d’entreprises. Celle-ci est fidélisée ou occasionnelle » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 24).

Il ressort par ailleurs des clichés photographiques figurant au rapport que la pièce principale est composée d’un simple bureau, et que dans les deux autres pièces sont entreposés essentiellement des cartons empilés les uns sur les autres ainsi que des échelles, le technicien faisant état de « locaux développés en profondeur et sur trois pièces en enfilade. Pièce avec bureaux puis successivement deux pièces de stockage dont la deuxième donne sur la cour (prises de jour arrière et porte d’accès) » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, pages 9 et 10), ce qui confirme l’allégation de la bailleresse selon laquelle les locaux sont essentiellement utilisés à titre de bureau et de lieu de stockage.

Ces conclusions sont enfin corroborées par le dire adressé à l’expert par le conseil de la S.A.S.TERA NOA en date du 27 décembre 2024, lequel mentionne que : « Suite à la visite des locaux le 4 juin 2024, nous n’avions pas manqué de relever dans un mail du 6 juin que : "Le Président de [X] et son associé ont bien confirmé lors de la réunion que le local est utilisé comme bureau et lieu de stockage, avec au final d’ailleurs peu de stock si l’on en juge les cartons de la seconde pièce. [X] procède autant que possible à des livraisons directes sur les lieux de pose de ses portes ou volets roulants. [X] n’a fait aucun aménagement ni travaux de longue date, ni de réel entretien, alors même qu’elle doit au terme du bail rendre les locaux en bon état d’entretien (Page 4, notre pièce 1). La présence dans le local est aléatoire, les associés de [X] reconnaissant qu’ils pouvaient passer 2/3 jours sans passer dans leur bureau, qui n’est pas un lieu de réception de clientèle. [X] a une activité de métallerie et serrurerie sur l’Île-de-France, et travaille essentiellement grâce au bouche à oreille. […] La seule visite des locaux a convaincu qu’il ne s’agit que d’une forme de bureau réduit au minimum comme pour une forme de domiciliation, avec un espace de stockage à peine exploité" » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, annexe), ce que la locataire n’a pas contesté.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que l’éviction de la preneuse n’aura pas pour effet d’entraîner une perte irrémédiable de sa clientèle, laquelle n’est pas attachée aux locaux donnés à bail.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.S. [X] ASSISTANCE entraîne le transfert de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de déplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, selon les dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien édifié vers 1887 élevé sur sous-sol, doté d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième étage mansardé, en bon état général de façade et gros œuvre (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 7).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’expert relève : qu’ils sont situés au rez-de-chaussée, qu’ils sont accessibles par une porte vitrée à simple vantail avec une petite marche d’accès, et qu’ils sont composés de trois pièces en enfilade, à savoir d’une pièce principale avec bureaux et de deux pièces de stockage dont la deuxième donne sur la cour ; qu’ils jouissent d’une bonne luminosité malgré un linéaire de vitrine étroit ; et qu’ils présentent un bon état d’entretien, avec une configuration pratique régulière et une bonne répartition des espaces pour les activités exercées (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 9).

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 22,80 m², et retient qu’ils sont divisés en deux zones, à savoir : une première zone de vente d’une surface utile de 10,80 m² et d’une surface pondérée de 11 m² ; et des annexes de stockage d’une surface utile de 12 m² et d’une surface pondérée de 5 m² ; soit une surface pondérée totale de 16 m² (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 13), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des onze références issues de son observation du marché, constituées de onze locations nouvelles à un prix unitaire compris entre 384 euros et 1.406 euros par mètre carré pondéré, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 650 euros par mètre carré pondéré (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, pages 17 et 18), ce qui n’est pas discuté.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme annuelle de : 16 x 650 = 10.400 euros hors taxes et hors charges.

Conformément aux dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

De plus, aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin, en application des dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article R. 145-8 dudit code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Il y a lieu de rappeler que constitue un facteur de minoration de la valeur locative le transfert contractuel à la charge du preneur du remboursement : de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943 ; Civ. 3, 8 février 2024 : pourvoi n°22-24268 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-17227) ; de la prime d’assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail (Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-21583) ; et du coût des travaux de mise en conformité des locaux (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570).

En l’occurrence, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, opéré pour une durée de neuf années à compter du 9 mai 2010, à la suite du maintien en possession des locaux par la locataire à l’expiration du bail dérogatoire survenue le 8 mai 2010 et en l’absence de contestation de la bailleresse dans le délai d’un mois à compter de cette date, s’est prolongé tacitement à compter du 9 mai 2019 jusqu’au 31 mars 2024, date d’effet du congé signifié par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023 (pièces n°1 et n°6 en demande), si bien qu’il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre treize années dix mois et vingt-trois jours, de sorte que le loyer de renouvellement théorique aurait échappé à la règle du plafonnement et aurait été fixé à la valeur locative statutaire.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

Eu égard à l’étude des diverses données et des quatorze références issues de son observation du marché, constituées de onze locations nouvelles et de trois renouvellement amiables à un prix unitaire compris entre 384 euros et 1.406 euros par mètre carré pondéré, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 550 euros par mètre carré (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, pages 17 et 18), laquelle n’est pas contestée.

Le contrat de bail litigieux stipule : en sa clause intitulée « Charges et conditions », que « Le présent bail est, en outre, consenti et accepté sous les charges et conditions générales suivantes que la société preneuse s’oblige à exécuter et accomplir, notamment : […] a) […] Le preneur fera également, à ses frais, tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations, constructions, réparations et autres qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque, ou exigés par l’Administration notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux, eu égard à l’activité exercée par le preneur dans les lieux loués, de façon que la bailleresse ne soit jamais inquiétée à ce sujet. […] h) D’acquitter toutes les charges de l’immeuble, outre les contributions personnelles du locataire, de taxe professionnelle, ou toutes celles qui leur seraient substituées, les taxes de toutes natures, ordures ménagères, déversement à l’égout, balayage, impôt foncier, taxes sur les bureaux, autres impôts, etc., ou toutes celles qui viendraient à les remplacer de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet et qu’en toute hypothèse, le loyer ci-après fixé soit perçu net de toutes charges réelles quelconques, à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de la location, qui sont et demeureront à la charge du bailleur » ; et en sa clause intitulée « Assurances », que « a) L’ensemble immobilier sera assuré dans sa totalité en valeur de reconstruction à neuf, contre les risques d’incendie, d’explosion, tempête, ouragan, dégâts des eaux, cyclone, chute d’appareils de navigation aérienne, contre les risques de grèves, émeutes, mouvements populaires, actes de terrorisme et de sabotage. b) Le preneur déclare faire son affaire personnelle de la couverture des risques précités et du paiement régulier des primes y afférentes, dont il justifiera auprès de la bailleresse » (pièce n°1 en demande, pages 2, 3 et 4).

Force est de constater que les clauses susvisées relatives à la prise en charge par la locataire du paiement de la taxe foncière, de la prime d’assurance de l’immeuble et du coût des travaux de mise en conformité des locaux constituent des clauses exorbitantes du droit commun, raison pour laquelle l’expert judiciaire indique que « l’ensemble des charges exorbitantes étant refacturées au preneur, il sera retenu un abattement global de 10% soit 880 € » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 18), cette conclusion n’étant pas discutée et emportant la conviction de la présente juridiction.

Le loyer de renouvellement théorique s’élève donc à la somme annuelle de : (16 x 550) – 10% = 7.920 euros hors taxes et hors charges.

En vertu des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

En l’espèce, l’expert judiciaire : rappelle que la valorisation du droit au bail « s’effectue en principe par la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché des locaux (loyer que le bailleur pourrait obtenir dans le cadre d’une première location sans pas de porte) et le loyer effectivement acquitté ou qui aurait été acquitté en cas de renouvellement du bail. Ce différentiel est factorisé par un coefficient de commercialité. […] Méthode de calcul : Différentiel (Valeur locative de marché – Valeur locative de renouvellement ou loyer plafond) x Coefficient de commercialité » ; et mentionne que « précédemment, nous avons estimé : – La valeur locative de marché à 10.000 € / An Ht-Hc ; – La valeur locative de renouvellement à 8.000 € / An Ht-Hc. Le loyer actuel est de 13.890 € / an Ht-Hc. Le différentiel entre la valeur locative de renouvellement et la valeur locative de marché est donc faible, 2.000 € / an Ht-Hc » ; de sorte que c’est à tort qu’il en conclut qu’ « en l’espèce, en raison de l’absence de différentiel positif entre le loyer et la valeur locative, il ne sera pas considéré de droit au bail dans le cas présent. INDEMNITÉ PRINCIPALE PAR LE DROIT AU BAIL : Inexistante en l’espèce » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 27), un différentiel faible n’équivalant pas à une absence de différentiel.

Il ressort du rapport : que les locaux sont situés dans la partie centre-est du [Localité 4], sur un axe structurant à sens unique de circulation reliant l'[Adresse 3] à l’avenue de la République, à proximité directe de l’hôpital [Localité 5], et dépendent d’un quartier tant résidentiel que commercial comportant de nombreuses boutiques implantées en pied d’immeubles et servant une clientèle essentiellement riveraine ; qu’ils jouissent d’une bonne desserte par les transports en commun, compte tenu des stations de métropolitain des lignes 2 et 11 ainsi que des nombreuses stations de bus localisées à moins de 500 mètres de ceux-ci ; et que « le tronçon de la rue environnant les locaux loués comprend un tissu commercial hétéroclite, avec des enseignes tant de restauration, bars, que des enseignes de services, équipement de la personne, équipement de la maison. […] L’adresse sous étude bénéficie d’une relative proximité vis-à-vis de l'[Adresse 3] et de son flux piéton ; celui-ci étant bien plus modéré aux abords des locaux » ; l’expert concluant à une « Situation dans un secteur de commercialité très riveraine, adapté à l’activité exercée » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 6).

Dès lors, compte tenu de cette commercialité de nature modérée, et prenant en considération le graphique reproduit par le technicien selon lequel dans un tel cas, un coefficient de commercialité de 5 peut être retenu (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 27), il y a lieu d’appliquer ce coefficient au différentiel en cause, de sorte que la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (10.400 – 7.920) x 5 = 12.400 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.S. [X] ASSISTANCE est de 12.400 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, le montant de l’indemnité principale revenant à la locataire, correspondant à la valeur du droit au bail, s’élève à la somme de 12.400 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la somme de 12.400 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation et les honoraires de négociation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

En l’espèce, l’expert judiciaire précise avoir « retenu 15% de la valeur locative de marché afin de tenir compte des frais d’agence dans le cas d’une signature d’un nouveau bail. Nous retiendrons en sus 3.000 € de frais de rédaction d’acte » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 31), cette appréciation n’étant contestée par aucune des parties.

Les frais de remploi s’élèvent donc à la somme de : (10.400 x 15%) + 3.000 = 4.560 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE au titre des frais de remploi à la somme de 4.560 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire évalue ce poste de préjudice à un montant correspondant à quinze jours du chiffre d’affaires moyen réalisé sur les années 2018, 2022 et 2023, soit à la somme de 5.218 euros (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 31), sur laquelle les parties s’accordent.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE au titre du trouble commercial à la somme de 5.218 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, l’expert relève « que les locaux ne disposent pas d’aménagements spécifiques à l’activité » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 31).

De fait, comme précédemment exposé, il ressort tant de la description des locaux que des clichés photographiques figurant au rapport d’expertise que l’ameublement est constitué d’un simple bureau (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, pages 9 et 10), si bien qu’il est démontré que la locataire pourra, lors du transfert de son activité, transporter celui-ci dans ses nouveaux locaux, sans avoir besoin de réaliser de quelconques aménagements, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [X] ASSISTANCE de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de la S.A.S.TERA NOA au titre des frais de réinstallation.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

En l’occurrence, l’expert judiciaire évalue les frais de déménagement à la somme de 570 euros (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 31), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE au titre des frais de déménagement à la somme de 570 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant de 5.000 euros retenu par l’expert judiciaire (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 31).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE au titre des frais divers et de greffe à la somme de 5.000 euros.

Sur les frais de double loyer

Les frais de double loyer visent à l’indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur qui se voit contraint, pour effectuer ses opérations de déménagement et de réaménagement des nouveaux locaux, de continuer à occuper les locaux évincés parallèlement aux nouveaux.

En l’occurrence, l’expert judiciaire estime les frais de double loyer à la somme de 958 euros (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 31), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE au titre des frais de double loyer à la somme de 958 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l’espèce, l’expert note que « nous n’avons pas eu communication d’éléments à ce sujet, ils seront dus sur justificatifs seulement. En fonction de la possibilité de se réinstaller dans un proche (transfert) ou lointain (perte) périmètre, ces frais peuvent être plus ou moins justifiés et notamment en l’absence de clause de mobilité géographique contraignante dans les contrats de travail » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 31).

De fait, il ressort du rapport d’expertise que « l’effectif est composé de deux personnes dont le président, tous deux réalisant les devis, commandes et travaux. Les deux membres de l’entreprise en sont salariés suivant les dires du preneur » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 24), si bien que le transfert du fonds de commerce n’entraînera vraisemblablement aucun licenciement.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

Dès lors, dans la mesure où la preneuse exerce toujours, à la date de la présente décision, son droit au maintien dans les lieux, il y a lieu de retenir qu’il appartiendra à la bailleresse de rembourser les éventuels frais de licenciement à la suite du départ des locaux sur justificatifs.

En conséquence, il convient de dire que les éventuels frais de licenciement supportés par la S.A.S. [X] ASSISTANCE seront remboursés par la S.A.S.TERA NOA sur production de leurs justificatifs.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 12.400 + 4.560 + 5.218 + 570 + 5.000 + 958 = 28.706 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la somme totale de 28.706 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire due en vertu des dispositions légales, et non d’une obligation de somme d’argent de nature contractuelle, les intérêts de retard courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, eu égard à l’étude des diverses données et des quatorze références issues de son observation du marché, et après avoir appliqué à la valeur locative statutaire une minoration de 10% prenant en considération les clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat de bail litigieux, l’expert judiciaire estime la valeur locative de renouvellement des locaux à la somme annuelle de 7.920 euros hors taxes et hors charges (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, pages 17 et 18), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

De plus, l’expert retient un abattement de précarité de 10% comme tel est l’usage en la matière (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 34), lequel n’est pas discuté.

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : 7.920 – 10% = 7.128 euros hors taxes et hors charges.

Cependant, dès lors que la preneuse réclame la fixation d’une indemnité d’occupation statutaire d’un montant supérieur à la somme susvisée, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, cette indemnité sera fixée à la somme annuelle de 7.200 euros hors taxes et hors charges comme expressément sollicité.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la S.A.S.TERA NOA à la somme annuelle de 7.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la date de libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.

Sur la demande de restitution du trop-perçu d’indemnités d’occupation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, l’expert judiciaire fait état d’un « Loyer en cours : 13.890 € / An Ht-Hc […] (sur base avis d’échéance juin 2024 indiquant une légère revalorisation du loyer par rapport aux 5 mois précédents) » (pièces n°9 en demande et n°10 en défense, page 14), ce qui n’est pas contesté, étant simplement observé qu’en l’absence de communication d’avis d’échéance actualisés, le tribunal ignore si la bailleresse a continué de faire application de la clause d’indexation annuelle stipulée au contrat de bail (pièce n°1 en demande, page 5) pour les années 2025 et 2026.

Force est de constater que loyer versé par la locataire depuis le 1er avril 2024, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle, est d’un montant supérieur à celui de l’indemnité d’occupation statutaire fixé aux termes de la présente décision, ce qui justifie qu’il soit fait droit à la demande en paiement de l’indu formée par la défenderesse.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S.TERA NOA à rembourser à la S.A.S. [X] ASSISTANCE le différentiel existant entre le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle, depuis le 1er avril 2024 jusqu’à la date de la présente décision d’une part, et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision à la somme annuelle de 7.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024 d’autre part.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En outre, en application des dispositions de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En vertu des dispositions de l’article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Enfin, selon les dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il y a lieu de rappeler que dans l’attente de la fixation régie par les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé, sans que le bailleur soit tenu d’en faire la réclamation (Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-28091 ; Civ. 3, 1er mars 2019 : pourvoi n°18-11991).

En l’espèce, en l’absence de mauvaise foi de la propriétaire, laquelle n’a fait que facturer, pendant la durée de la présente instance, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer en cours conformément aux dispositions légales, les intérêts moratoires dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision courront à compter du 27 mai 2025, date de remise au greffe et de notification par RPVA des premières et uniques conclusions de la preneuse comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

En conséquence, il convient de dire que le différentiel existant entre le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle, depuis le 1er avril 2024 et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision, que la S.A.S.TERA NOA est condamnée à rembourser à la S.A.S. [X] ASSISTANCE, portera intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S.TERA NOA, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. [X] ASSISTANCE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 28.706 (VINGT-HUIT MILLE SEPT CENT SIX) euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S.TERA NOA à la S.A.S. [X] ASSISTANCE en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 12.400 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 4.560 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 5.218 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 570 euros au titre des frais de déménagement,

– la somme de 5.000 euros au titre des frais divers et de greffe,

– la somme de 958 euros au titre des frais de double loyer,

DÉBOUTE la S.A.S. [X] ASSISTANCE de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de la S.A.S.TERA NOA au titre des frais de réinstallation,

ORDONNE que les éventuels frais de licenciement supportés par la S.A.S. [X] ASSISTANCE seront remboursés par la S.A.S.TERA NOA sur production de leurs justificatifs,

CONDAMNE la S.A.S.TERA NOA, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.S. [X] ASSISTANCE la somme globale de 28.706 (VINGT-HUIT MILLE SEPT CENT SIX) euros à titre d’indemnité d’éviction, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement, ainsi qu’à rembourser les éventuels frais de licenciement supportés par la S.A.S. [X] ASSISTANCE sur production de leurs justificatifs,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. [X] ASSISTANCE à la S.A.S.TERA NOA à la somme annuelle de 7.200 (SEPT MILLE DEUX CENTS) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la date de libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

CONDAMNE la S.A.S.TERA NOA à rembourser à la S.A.S. [X] ASSISTANCE le différentiel existant entre le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle, depuis le 1er avril 2024 jusqu’à la date de la présente décision d’une part, et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision à la somme annuelle de 7.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024 d’autre part, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 mai 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S.TERA NOA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S.TERA NOA à payer à la S.A.S. [X] ASSISTANCE la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S.TERA NOA aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA