TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GUERROUF (D1952)

M^e ROMELLY (D1761)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/10918

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJA

N° MINUTE : 3

Assignation du :

28 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMPERIAL (RCS de Paris 531 757 359)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1952

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI DU [Adresse 1] (RCS de Paris 428 623 870)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Nayef ROMELLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1761

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date à Paris du 10 mars 2011, la S.C.I. SCI [Adresse 1] a renouvelé le bail précédemment consenti à la S.A.R.L. BATIKENT situé dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2007, moyennant un loyer principal annuel de 26.000 euros pour l’exercice de l’activité de « restaurant et vente à emporter en restauration ».

Par acte sous seing privé du 31 mars 2011, la S.A.R.L. BATIKENT a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. IMPERIAL.

Par acte extrajudiciaire du 26 avril 2016, la S.A.R.L. IMPERIAL a notifié à la S.C.I. SCI [Adresse 1] une demande de renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er septembre 2016.

Faute de réponse de la bailleresse, le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2016 conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Par acte d’huissier de justice du 2 mars 2022, la S.A.R.L. IMPERIAL a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— juger que le bail commercial entre la S.A.R.L. IMPERIAL et la S.C.I. SCI [Adresse 1] portant sur les locaux situés [Adresse 1], est renouvelé pour 9 années à compter du 1er septembre 2016 moyennant un loyer annuel de 29.382 euros par an en principal à cette date, les autres clauses et conditions du bail écoulé restant inchangées ;

— condamner la S.C.I. SCI [Adresse 1] à signer l’acte de renouvellement dans les conditions définies ci-dessus sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir 10 jours après la signification de l’ordonnance ;

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJA

— condamner la S.C.I. SCI [Adresse 1] à payer à la S.A.R.L. IMPERIAL une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2022, la S.C.I. SCI [Adresse 1] a notifié à la S.A.R.L. IMPERIAL un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à remettre les lieux dans leur état d’origine, et ce après lui avoir indiqué : « Qu’il ressort d’un rapport établi par Monsieur [X] [I], Ingénieur de structure dont copie vous est signifiée avec le présent acte, que vous avez installé une cuisine au sous-sol et posé un faux-plafond et ce sans autorisation du bailleur ».

Par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2022, la S.A.R.L. IMPERIAL a assigné la S.C.I. SCI [Adresse 1] devant la présente juridiction, aux fins essentielles d’opposition et de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 juin 2022.

Par ordonnance de référé du 7 décembre 2022, le juge des référés a notamment :

— débouté la S.A.R.L. IMPERIAL de ses prétentions ;

— débouté la S.C.I. SCI [Adresse 1] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

(…)

— ordonné à la S.A.R.L. IMPERIAL de retirer la chambre froide et le four du sous-sol des locaux loués sis [Adresse 1] jusqu’à la justification auprès du bailleur de l’installation d’un système de ventilation en conformité avec les normes sanitaires applicables ;

— assorti cette injonction d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant une durée maximale de 6 mois ;

— ordonné à la S.A.R.L. IMPERIAL de laisser Monsieur [X] [I], ingénieur, pénétrer dans le restaurant pour y réaliser tous sondages de nature à vérifier l’état des poutraisons de l’immeuble, à la condition de respecter un délai de prévenance de sept jours ouvrables.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, la S.A.R.L. IMPERIAL demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-15, L. 145-40-2 et L. 145-41 du code de commerce, 9, 70 du code de procédure civile et 1315 et 1731 du code civil, de :

« 1°) A titre liminaire, sur l’irrégularité formelle du commandement visant la clause résolutoire signifié le 9 (sic) juin 2022 à la société IMPERIAL

— Juger que le commandement visant la cause résolutoire du bail qui a été signifié le 9 (sic) juin 2022 à la société IMPERIAL par la SCI [Adresse 1] présente une irrégularité formelle faute de rappeler de manière complète la clause résolutoire figurant dans l’article X du bail conclu entre les parties le 10 mars 2011,

— Prononcer en conséquence la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail qui a été signifié le 9 (sic) juin 2022 par la SCI [Adresse 1] à la société IMPERIAL,

— Débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande d’acquisition à titre principal de la clause résolutoire du bail ou, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire de celui-ci ainsi que d’expulsion des locaux loués.

2°) A titre subsidiaire, sur l’absence de preuve de la consistance des locaux loués ainsi que de l’installation d’une cuisine et d’un faux-plafond dans les (sic) sans autorisation par la société IMPERIAL

— Juger qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties consécutivement à la signature du bail intervenue le 10 mars 2011, la SCI [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la société IMPERIAL ou son prédécesseur, la société BATIKENT, aurait installé une cuisine et un faux-plafond sans autorisation de sa part par la société IMPERIAL et ce, conformément aux dispositions des articles 9 du Code de procédure civile et 1315 du Code civil,

— Débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande d’acquisition à titre principal de la clause résolutoire du bail ou, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire de celui-ci ainsi que d’expulsion des locaux loués,

— Prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail qui a été signifié le 9 (sic) juin 2022 par la SCI [Adresse 1] à la société IMPERIAL.

3°) A titre très subsidiaire, sur la mauvaise foi de la SCI [Adresse 1] et sa renonciation à poursuivre la résiliation de bail de la société IMPERIAL du chef des deux infractions visées dans le commandement du 9 (sic) juin 2022

— Juger que la SCI [Adresse 1] qui s’est prévalue en 2009 à l’occasion de la procédure en fixation du loyer de renouvellement du bail de la société BATIKENT aux droits de laquelle se trouve désormais la société IMPERIAL de la modification substantielle du bail opérée par celle-ci constituée par l’installation d’un faux-plafond ainsi que d’une cuisine dans les locaux loués a renoncé définitivement et irrévocablement à se prévaloir des prétendues

infractions dans le commandement visant la clause résolutoire qu’elle a signifié le 9 (sic) juin 2002 à la société IMPERIAL,

— Juger qu’en se prévalant en 2009 de ce motif de déplafonnement du loyer, la SCI [Adresse 1] a définitivement et irrévocablement renoncé à s’en prévaloir ultérieurement à l’encontre de la société IMPERIAL au soutien de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou de résiliation judiciaire de celui-ci,

— Débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande d’acquisition à titre principal de la clause résolutoire du bail ou, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire de celui-ci ainsi que d’expulsion des locaux loués,

— Prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail qui a été signifié le 9 (sic) juin 2022 par la SCI [Adresse 1] à la société IMPERIAL.

4°) A titre très très subsidiaire, sur l’absence de preuve que les infractions reprochées à la société IMPERIAL ont perduré au-delà du délai d’un mois de la signification du commandement visant la clause résolutoire du 9 (sic) juin 2022 d’avoir à y mettre fin

— Juger que la SCI [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve exigée par l’article L-145-41 du Code de commerce que les infractions reprochées à la société IMPERIAL ont perduré au-delà du délai d’un mois de la signification du commandement visant la clause résolutoire du 9 (sic) juin 2022 d’avoir à y mettre fin,

— Débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société IMPERIAL des locaux loués,

— Prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail qui a été signifié le 9 (sic) juin 2022 par la SCI [Adresse 1] à la société IMPERIAL.

5°) A titre infiniment subsidiaire, sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail formée par la société IMPERIAL

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail qui lui a été consenti par la SCI [Adresse 1],

— Accorder les plus larges délais pour rétablir les locaux dans leur état d’origine en déposant les faux-plafonds et cuisine.

6°) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail de la société IMPERIAL

— Juger que la SCI [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de la commission par la société IMPERIA d’une faute ou d’une infraction au bail suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail,

— Débouter en conséquence la SCI [Adresse 1] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la société IMPERIAL des locaux loués.

7°) Sur la demande additionnelle de la société IMPERIAL sur l’absence de conformité du bail initial du 10 mars 2011 renouvelé le 1 er septembre 2016 avec les dispositions de l’article L.-145-40-2 du Code de commerce créé par l’article 13 de la loi PINEL du 18 juin 2014 ainsi que de l’absence de redditions de charges locatives, taxes et impôts depuis cette date par la société bailleresse

— Juger que par acte extrajudiciaire du 26 avril 2016, la société IMPERIAL a sollicité le renouvellement du bail auprès de la SCI [Adresse 1] pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er septembre 2016,

— Juger qu’en l’absence de réponse à cette demande et de saisine subséquente du juge des loyers du Tribunal judiciaire de Paris par la SCI [Adresse 1] aux fins de fixation du loyer de renouvellement dans le délai de deux ans suivant la date de prise d’effet dudit congé, le bail consenti à la société IMPERIAL a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er septembre 2016 moyennant le loyer indexé dû à cette date, soit la somme de 29.382 € Hors Taxes et hors charges par an.

— Juger qu’en l’absence d’inventaire des catégories de charges locatives, taxes, impôts et redevances figurant dans le bail de renouvellement du 1er septembre 2016, ou en annexe de celui-ci, mentionnant la clé de répartition de celles-ci entre les parties ainsi qu’avec les autres occupants de l’immeuble et en l‘absence de reddition des charges locatives, taxes et impôts des années 2016 à 2024, la société IMPERIAL n’est pas tenue au paiement de quelque somme que ce soit à ce titre et recevable et bien fondée à demander le remboursement de la totalité des sommes payées à ce titre à la SCI [Adresse 1] au titre des années 2016 à 2024,

— Juger qu’en raison des irrégularités et omissions substantielles des stipulations du bail de renouvellement du 1er septembre 2016 avec les dispositions de l’article L-145-40-2 résultant de la loi PINEL du 18 juin 2014, celles-ci doivent être réputées non écrites en application des dispositions d’ordre public précitées de l’article L-145-15 dudit code,

— Juger que les sommes payées à titre de provisions sur charges locatives, taxes et impôts par la société IMPERIAL à la SCI [Adresse 1] au titre des années 2016 à 2024 sont dénuées de cause,

En conséquence :

— Condamner la SCI [Adresse 1] à rembourser à la société IMPERIAL 21.385,44 € HT, TVA au taux de 20 % en sus, correspondant au montant des provisions sur charges locatives, taxes et impôts acquittées par ses soins sur la période courant de l’année 2020 à février 2025, avec majoration au taux légal à compter de leur date de règlement et capitalisation des intérêts pour les sommes échues depuis plus d’un an conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code (sic)

— Condamner la SCI [Adresse 1] à remettre à la société IMPERIAL les quittances de loyers et charges locatives sur la période courant du 1er septembre 2016 au 31 décembre 2019 avec astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— Juger que, pour toute la durée du bail et lors de ses renouvellements successifs éventuels, la société IMPERIAL ne sera pas tenue de payer quelque somme que ce soit à la SCI [Adresse 1] au titre des charges locatives, taxes et impôts.

8°) En toute hypothèse

— Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la société IMPERIAL la somme de 10.000 € à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI [Adresse 1] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maitre Salah GUERROUF, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, la S.C.I. SCI [Adresse 1] demande au tribunal, aux visas des articles 1103 et 1104, 1217, 1224, 1227 du code civil, L.145-41 et suivants du code de commerce, 4, 32-1, 65, 70, 122 et suivants du code de procédure civile, de :

« DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la SARL IMPERIAL fondées sur une non-conformité du bail initial du 10 mars 2011 renouvelé le 1er septembre 2016 avec les dispositions de l’article L-145-40-2 du code de commerce ;

JUGER valable le commandement visant la clause résolutoire qui a été délivré à la SARL IMPERIAL le 29 juin 2022, avec pour conséquences, la production par ce commandement de tous ses effets ;

DEBOUTER la SARL IMPERIAL de son opposition à ce commandement, et de toutes ses autres demandes, fins et conclusions, en ce compris toute exécution provisoire ;

RECEVOIR la SCI DU [Adresse 1] dans ses demandes reconventionnelles et statuant sur ces demandes :

A titre principal

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

PRONONCER la résiliation du bail à compter du 30 juillet 2022 ;

ORDONNER l’expulsion de la SARL IMPERIAL et tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe au [Adresse 1], dont le propriétaire est la SCI [Adresse 1], et avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si nécessaire.

CONDAMNER la SARL IMPERIAL au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de QUATRE MILLE (4.000) EUROS par mois hors charges, et ce à compter du 30 juillet 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REGLER le sort des meubles ;

JUGER que le dépôt de garantie versé par la SARL IMPERIAL demeurera acquis à la SCI [Adresse 1] à titre d’indemnité, sans préjudice de tous les autres dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SARL IMPERIAL à libérer les lieux de tous meubles, matériels et équipements se trouvant dans les lieux et les restituer dans leur état d’origine, sous astreinte de DEUX CENTS (200) EUROS par jour de retard à compter du quinzième (15ème) jour suivant la signification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail commercial en raison du non-respect par la SARL IMPERIAL des clauses et conditions du bail et ce à compter de la décision à intervenir ;

ORDONNER l’expulsion de la SARL IMPERIAL et celle de tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe au [Adresse 1], dont le propriétaire est la SCI [Adresse 1], et avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNER la SARL IMPERIAL au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de QUATRE MILLE (4.000) EUROS par mois hors charges, à compter de la décision à intervenir, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REGLER le sort des meubles ;

JUGER que le dépôt de garantie versé par la SARL IMPERIAL demeurera acquis à la SCI DU [Adresse 1] à titre d’indemnité sans préjudice de tous les autres dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SARL IMPERIAL à libérer les lieux de tous meubles, matériels et équipements se trouvant dans les lieux et les restituer dans leur état d’origine, sous astreinte de DEUX CENTS (200) EUROS par jour de retard à compter du quinzième (15ème) jour suivant

la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause

CONDAMNER la SARL IMPERIAL à payer à la SCI DU [Adresse 1] par provision la somme de QUINZE MILLE (15.000) EUROS à valoir sur les frais de réparation des dommages ayant impacté le plafond et les murs du sous-sol ;

DONNER acte à la SCI DU [Adresse 1] des réserves portant sur l’éventuelle responsabilité de la SARL IMPERIAL dans les infiltrations ayant déstabilisé l’infrastructure de l’immeuble ;

CONDAMNER la SARL IMPERIAL à régler à la SCI DU [Adresse 1] la somme de VINGT MILLE (20.000) EUROS au titre de dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi caractérisée ;

CONDAMNER la SARL IMPERIAL à régler à la SCI DU [Adresse 1] la somme de QUINZE MILLE (15.000) EUROS au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONDAMNER la SARL IMPERIAL aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré à la SARL IMPERIAL ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 15 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de collégiale du tribunal de céans du 21 janvier 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoiries du 21 janvier 2026, et la décision mise en délibéré au 20 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 et 768 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte » et de « juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la validité du commandement visant la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ainsi, compte tenu de la gravité des effets d’une clause résolutoire, les conditions d’application d’une telle clause sont strictes et doivent être toutes réunies. La clause ne peut être invoquée qu’en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et non en cas de faute quelconque du locataire ne concernant pas une obligation ou une interdiction clairement formulée dans le bail. La mise en demeure de cesser l’infraction au bail doit être précise afin de réellement permettre au locataire de régulariser la situation ainsi que l’a souhaité le législateur. Elle doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché ou le mettre en demeure précisément d’exécuter une obligation déterminée. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence et de la persistance de l’infraction pour que la clause résolutoire soit acquise.

En l’espèce, le bail commercial stipule à l’article X intitulé « Clause résolutoire » que "A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges ou du complément de dépôt de garantie, comme en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du présent bail, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeurés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire, et l’expulsion pourra intervenir sur simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquit de la clause résolutoire, sans que des offres ultérieures puissent en arrêter l’effet.

Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesures conservatoires, ainsi que tous frais de levée d’états et de notification, si celles-ci sont requises, seront à la charge du preneur et seront considérés comme supplément et accessoire du loyer.

Le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de tous autres dommages et intérêts qui pourraient être sollicités."

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJA

Par ailleurs, le bail commercial stipule à l’article II.4 intitulé « Transformation ou aménagement par le preneur » que "Le preneur ne pourra effectuer aucun changement de distribution, percement de mur ou de plancher, démolition de la construction sans le consentement écrit du bailleur, à qui les devis et plans devront être soumis préalablement. Les travaux ne pourront être entrepris qu’apres signature des plans et devis par le bailleur et l’obtention de toutes automations administratives requises le cas échéant.

Ils devront être exécutés par des entreprises qualifiées et sous la direction de l’architecte de l’Immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur."

Sur l’absence de mention de la clause résolutoire dans le commandement de payer

La S.A.R.L. IMPERIAL soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul en ce qu’il ne reproduit pas intégralement la clause résolutoire stipulée dans le bail et que contrairement à ce qui est indiqué dans le commandement, la copie de la clause résolutoire figurant dans le bail n’a pas été annexée audit commandement.

La S.C.I. SCI [Adresse 1] s’oppose à cette demande en indiquant que le commandement de payer produit par la S.A.R.L. IMPERIAL est tronqué. Elle fait valoir que le commandement de payer mentionne explicitement la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. IMPERIAL le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juin 2022 mentionne expressément in extenso l’article X intitulé « Clause résolutoire » stipulée dans le contrat de bail du 10 mars 2011.

Dès lors, le commandement de payer n’étant affecté d’aucune irrégularité, la S.A.R.L. IMPERIAL sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juin 2022.

Sur l’absence de démonstration de la commission d’une infraction au bail

La S.A.R.L. IMPERIAL soutient que la bailleresse ne démontre pas l’existence des infractions qui lui sont reprochées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’il n’a été établi aucun état des lieux d’entrée qui permet de déterminer la consistance précise des locaux loués et notamment s’il existait ou non une cuisine au sous-sol ainsi qu’un faux-plafond au rez-de-chaussée. Elle ajoute que la bailleresse ne démontre pas que l’installation d’une cuisine et du faux-plafond a été effectuée par la locataire sans son autorisation. Elle précise que lors de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, la bailleresse avait indiqué dans son mémoire que le rez-de-chaussée disposait d’un faux-plafond et que le sous-sol disposait d’une cuisine, tout comme l’expert amiable mandaté par cette dernière. Elle ajoute que la bailleresse ne peut donc lui reprocher d’avoir réalisé des travaux sans autorisation préalable en y installant une cuisine et un faux-plafond. Elle soutient également que la bailleresse est de mauvaise foi et qu’elle a renoncé à poursuivre la résiliation du bail car lors de la procédure de renouvellement du bail elle avait sollicité un déplafonnement compte tenu de la présence dans les locaux loués notamment d’une cuisine en sous-sol et d’un faux-plafond au rez-de-chaussée. Elle ajoute qu’au demeurant la bailleresse ne démontre pas que les infractions reprochées ont perduré au-delà d’un mois après la signification du commandement de payer. Elle sollicite, enfin, à titre infiniment subsidiaire, des délais ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La S.C.I. SCI [Adresse 1] soutient que lors de la procédure de renouvellement du bail, les parties s’étaient accordées pour le renouvellement du bail à condition que la locataire accepte de retirer la chambre froide du sous-sol et de restituer sa destination d’origine de cave. En contrepartie, la bailleresse acceptait de renoncer au déplafonnement du loyer. Elle fait valoir que cet accord explique que le bail renouvelé ne désigne pas de cuisine au sous-sol ni de faux-plafond au rez-de-chaussée. Elle ajoute que les parties étaient d’accord sur la consistance des locaux ainsi que leur destination telles que décrites dans le bail renouvelé. Elle précise que la locataire était tenue de respecter la destination contractuelle du sous-sol et retirer la chambre froide. Elle fait valoir qu’elle n’est pas de mauvaise foi et n’a pas renoncé à poursuivre la résiliation du bail du chef des deux infractions visées dans le commandement de payer en ce que la description des locaux dans son mémoire n’a pas été reprise dans le bail commercial. Elle ajoute que l’infraction a bien perduré au-delà d’un mois après la délivrance du commandement comme le démontrent les trois constats d’état des lieux des 12 septembre 2023, 6 janvier 2025 et 9 janvier 2025. Elle s’oppose à toute demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

A la suite de l’apparition de fissures dans les appartements se trouvant aux étages supérieurs, la S.C.I. SCI [Adresse 1] a mandaté un ingénieur structure afin de rechercher les causes de ces dégradations. Dans son rapport du 31 mars 2022, ce dernier constate au sous-sol des locaux loués « la présence d’un four et d’une chambre froide et la chaleur ainsi générée accroît le phénomène de condensation au niveau des zones de planchers les plus éloignées du four (zones froides) ».

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2022, la S.C.I. SCI [Adresse 1] a notifié à la S.A.R.L. IMPERIAL un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à remettre les lieux dans leur état d’origine, et ce après lui avoir indiqué : « Qu’il ressort d’un rapport établi par Monsieur [X] [I], Ingénieur de structure dont copie vous est signifiée avec le présent acte, que vous avez installé une cuisine au sous-sol et posé un faux-plafond et ce sans autorisation du bailleur ».

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJA

Si l’infraction relative à l’installation d’une cuisine au sous-sol sans autorisation du bailleur est précise, ce d’autant qu’elle était liée au rapport joint en annexe du commandement susvisé, celle relative à l’installation du « faux-plafond » est, en revanche, très imprécise. Le commandement ne précise en effet pas dans quelle pièce ce faux-plafond se situe. Dès lors, force est de constater que cette imprécision ne pouvait pas permettre à la locataire de régulariser sa situation.

Dès lors, ne sera examinée que l’infraction relative à l’installation sans autorisation du bailleur d’une cuisine en sous-sol.

Il n’est pas contesté qu’à la suite de la demande de renouvellement du bail signifiée par la locataire, le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2016. Aucun bail écrit n’a été conclu entre les parties. Dès lors, le bail du 1er septembre 2016 s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail du 10 mars 2011 expiré. Il convient donc, en l’espèce, de se référer aux clauses dudit bail.

Le bail commercial renouvelé du 10 mars 2011 décrit ainsi la consistance des locaux loués :

« La boutique est située au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble avec accès direct depuis la [Adresse 2].

La boutique se compose d’un accueil avec cuisine à droite côté rue avec salle de restaurant à la suite en contre-haut, débarras près de l’escalier vers le sous-sol, sanitaires au fond.

Au sous-sol avec accès par escalier, deux pièces avec dégagements, petit local de rangement".

Il convient de rappeler que la consistance des locaux stipulée dans le contrat de bail commercial fait loi entre les parties. Or, force est de constater que la description des locaux dans le bail commercial ne mentionne pas de cuisine au sous-sol.

Dès lors, quelles que soient les négociations qui ont eu lieu entre les parties sur la consistance des locaux avant la conclusion du bail renouvelé, seule doit être retenue celle que les parties ont librement négociée et consentie lors du renouvellement du bail du 10 mars 2011.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. IMPERIAL, les éléments de la procédure antérieures au renouvellement du bail ne peuvent constituer une renonciation de la bailleresse à poursuivre la résiliation du bail du chef des infractions visées dans le commandement de payer en ce que la consistance des locaux dans le bail renouvelé ne vise nullement la cuisine. Par ailleurs, au regard des échanges des parties au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, la commune intention des parties, en ne précisant pas dans la désignation des locaux la cuisine au sous-sol, était nécessairement qu’aucune cuisine ne devait être maintenue dans le sous-sol.

En outre, l’acte de cession du 31 mars 2011 conclu trois semaines après la conclusion du bail renouvelé indique également que les locaux sont simplement constitués :

« au rez-de-chaussée :

une boutique comprenant un WC, lavabo avec façade sur rue,

au sous-sol :

une cave avec accès direct à la boutique."

Dès lors, la S.A.R.L. IMPERIAL était informée lors de la cession du fonds de commerce que le sous-sol comprenait une simple cave et non une cuisine et qu’ainsi la présence d’une telle cuisine dans le sous-sol avait nécessairement été installée sans l’accord de la bailleresse. Au demeurant, elle ne démontre nullement que la présence de ces aménagements, postérieurement à la conclusion du bail, avait été précédée de l’autorisation du bailleur conformément aux stipulations du bail.

Par ailleurs, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, plusieurs visites des lieux loués on été effectuées et démontrent la persistance de l’infraction.

Ainsi, il ressort du constat d’état des lieux du 12 septembre 2023 que le sous-sol comporte une chambre froide, un congélateur, une gazinière 4 feux avec hotte aspirante au-dessus, batterie de couteaux et ustensiles de cuisine, friteuse.

En outre, une visite de chantier a ensuite été organisée le 6 janvier 2025 par l’architecte de la copropriété ayant donné lieu à un rapport dans lequel il est indiqué que « la chambre est présente au sous-sol », qu’ « un système de ventilation professionnelle pour cuisine au sous-sol dans la zone »chambre froide préparation, cuisinière et évier « avec une évacuation sur une grille donnant sur l’extérieur » et que « le four est débranché mais stocké au sous-sol ».

Enfin, par procès verbal de constat d’état des lieux avant travaux en date du 9 janvier 2025, l’huissier de justice constate s’agissant du sous-sol :

« Dans les zones de cuisson, les pans de mur sont recouverts de plaques en inox.

Au-dessus une hotte en inox.

Sur ma gauche, une chambre froide, ainsi qu’un congélateur, une étagère en inox fixée au mur et un plan de nettoyage avec bac en inox, recouvert d’une plaque de marbre".

Ces constats sont corroborés par les photographies annexées au procès-verbal de constat.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. IMPERIAL a violé les stipulations du bail commercial en installant une cuisine au sous-sol sans autorisation de la bailleresse.

En outre, il est démontré la preuve de l’existence et de la persistance de cette infraction par la S.A.R.L. IMPERIAL après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juin 2022.

Dès lors, les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 29 juillet 2022 à minuit. La S.A.R.L. IMPERIAL sera donc déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juin 2022.

Sur la demande de délai pour la remise en état des locaux dans leur état d’origine et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, par ordonnance du 7 décembre 2022, le juge des référés a ordonné à la S.A.R.L. IMPERIAL "de retirer la chambre froide et le four du sous-sol des locaux loués sis [Adresse 1] jusqu’à la justification auprès du bailleur de l’installation d’un système de ventilation en conformité avec les normes sanitaires applicables« et a »assorti cette injonction d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant une durée maximale de 6 mois". Or, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. IMPERIAL n’a pas exécuté cette décision.

En outre, la S.A.R.L. IMPERIAL a déjà bénéficié de larges délais de fait pendant la durée de la présente instance.

Dès lors, la S.A.R.L. IMPERIAL sera déboutée de sa demande de délais ainsi que de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Compte tenu de la résiliation du bail, il sera ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. IMPERIAL ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les termes du présent dispositif. Le concours de la force public étant accordé, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, doit rémunérer la jouissance des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, aucun élément de la procédure ne permet au tribunal de connaître le montant du loyer actuellement réglé par la S.A.R.L. IMPERIAL. Par ailleurs, la S.C.I. SCI [Adresse 1] sollicite, sans le motiver, la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 4.000 euros par mois.

Dès lors, il convient de condamner la S.A.R.L. IMPERIAL à payer à la S.C.I. SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes exigibles en vertu du bail expiré. Cette somme sera due à compter du 30 juillet 2022 jusqu’à complète restitution des lieux.

Sur le sort du montant du dépôt de garantie

En l’espèce, l’article VIII du bail commercial intitulé « Dépôt de garantie » stipule que "Le dépôt de garantie est fixé à la somme de 4.333,33 € représentant deux mois de loyer en principal. Cette somme non productive d’intérêts sera remboursée au preneur enfin de location après déménagement et remise des clés, sur justification du paiement de toutes taxes ou tous impôts, exécution des réparations à sa charge et déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du preneur à quelque titre que ce soit.

Compte tenu des sommes déjà en possession du bailleur, soit 3.659 €, le preneur règle ce jour un complément d’un montant de 674,33 €.

A l’occasion de tout réajustement de loyer, en révision comme en renouvellement, le dépôt de garantie sera diminué ou majoré dans les mêmes proportions."

Dans le cadre de la présente instance, la locataire n’est redevable d’aucune somme et aucun montant au titre de la remise en état n’a été sollicité par la bailleresse. Dès lors, la bailleresse n’est pas en droit de solliciter, au regard des stipulations contractuelles de conserver le montant du dépôt de garantie.

La S.C.I. SCI [Adresse 1] sera donc déboutée de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, cette demande est sans objet.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

La S.A.R.L. IMPERIAL sollicite la condamnation de la bailleresse à lui rembourser la somme de 21.385,44 euros H.T., TVA au taux de 20 % en sus, correspondant au montant des provisions sur charges locatives, taxes et impôts acquittées par ses soins sur la période courant de l’année 2020 à février 2025. Elle soutient que sa demande est recevable car elle a la même origine contractuelle, la même interdépendance potentielle et qu’elle n’élargit pas abusivement le litige. Sur le fond, elle indique que le bail renouvelé le 1er septembre 2016 n’a pas été formalisé par écrit et ne comporte donc pas l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges et redevances exigé par les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Elle fait valoir que la bailleresse ne peut invoquer à son profit les clauses du bail expiré prévoyant qu’elle est tenue de rembourser un certain nombre de charges locatives, taxes et impôts. Elle soutient qu’au demeurant l’ensemble des clauses relatives aux charges doivent être réputées non-écrites.

La S.C.I. SCI [Adresse 1] soulève l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile. Elle soutient que ces demandes relatives aux provisions sur charges ne présentent aucun lien avec sa demande initiale en nullité du commandement de payer. Sur le fond, elle fait valoir que le bail a été renouvelé à compter du 1er septembre 2016 aux clauses et conditions du bail expiré. Elle soutient qu’un certain nombre de charges sont clairement et précisément stipulées dans le bail du 10 mars 2011 et sont donc récupérables. Elle ajoute que les charges mises à la charge de la locataire étaient conformes aux stipulations contractuelles.

Sur la recevabilité de la demande additionnelle

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable en l’espèce, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la S.C.I. SCI [Adresse 1] est irrecevable à invoquer la fin de non-recevoir fondée sur l’article 70 du code de procédure civile, faute de l’avoir soulevée devant le juge de la mise en état.

Sur la demande au fond

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-40-2 du même code créé par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément aux dispositions du II de l’article 21 de ladite loi, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Cet article précise que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Il résulte de l’article L. 145-l5 du code de commerce que l’article L. 145-40-2 présente un caractère d’ordre public.

L’article R. 145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 dresse la liste des dépenses dont le coût ne peut être répercuté par le bailleur sur le preneur.

Par ailleurs, l’article R. 145-36, également applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il n’est pas contesté par les parties que l’inventaire prévu par l’article L. 145-40-2 du code de commerce n’a pas été annexé au contrat.

Comme développé ci-dessus, il convient, en l’espèce, de se référer aux clauses et conditions du bail expiré du 10 mars 2011, les parties n’ayant pas conclu de bail écrit lors du renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2016.

Le bail du 10 mars 2011 comporte les stipulations suivantes :

— "LOYER :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal fixé à 26.000 € par an payable mensuellement et d’avance.

Dans le cas où l’Immeuble, ou à défaut la présente location, serait assujetti ultérieurement à la TVA, soit à l’initiative du bailleur en cas d’option, soit en conformité avec les prescriptions légales, le paiement de cette taxe se substituera de plein droit au paiement du droit de bail, en conformité avec les prescriptions légales et le preneur s’y oblige expressément.

En sus du loyer, le preneur acquittera le montant de la contribution sur les revenus locatifs, qui sera versée en même temps que le loyer.

Dans l’hypothèse où le taux de cette taxe serait modifié comme dans le cas où une autre imposition lui serait substituée, le preneur s’engage à régler selon les mêmes modalités."

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJA

— "CHARGES -ACCESSOIRES DU LOYER :

En sus du loyer, le preneur devra acquitter sa quote-part de tous impôts, taxes municipales, prestations, charges et accessoires afférents l’immeuble (sic) présents ou futurs, au prorata de la surface de chaque local.

Ces remboursements comprendront notamment:

• la quote-part des taxes locatives d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage ou d’assainissement,

• les primes d’assurance diverses contractées par le propriétaire pour l’immeuble,

• les salaires, prestations en nature, charges sociales et fiscales afférents au gardiennage de l’immeuble de même que tous frais d’Intervention d’une entreprise assurant a titre temporaire ou permanent l’entretien ou la garde de l’Immeuble,

• les frais de fonctionnement et d’entretien des éléments d’équipement,

• les frais de menu entretien et fournitures de l’immeuble y compris les poubelles, les frais de décoration, d’électricité…"

— "I.4 – Impôts – Taxes – Redevances :

Le preneur devra acquitter toutes contributions ou taxes, toutes charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ou pourraient être tenus ; il paiera de même ses consommations d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone, et en justifiera à toute réquisition du bailleur, de manière à ce que celui-ci ne puisse en aucun cas être inquiété."

— "II/ Entretien – Transformation – Interventions diverses

Le preneur devra entretenir les lieux loués et les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives et d’entretien. Il devra veiller à l’entretien de la devanture de la boutique et de tous agencements (vitrine, rideau de fermeture, etc.), de même qu’à la réfection des peintures extérieures.

Il devra également assurer pendant toute la durée du bail, de sa reconduction ou de ces renouvellements, l’entretien et la réfection de toutes fermetures, portes, vitrages, serrurerie générale, stores, réfections de sols, canalisations, robinetteries, installations électriques et de gaz, compteurs, descentes et évacuations, installations sanitaires, de même que le remplacement de tous appareils, les énonciations ci-dessus étant indicatives seulement et non limitatives.

Il devra informer sans délai le bailleur de toutes réparations susceptibles de lui incomber."

A la lecture des stipulations, seule la stipulation « Le preneur devra acquitter toutes contributions ou taxes, toutes charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ou pourraient être tenus » contourne l’exigence d’inventaire des charges édictée par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, d’ordre public précédemment énoncé, et a donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L. 145-15 du même code. Elle doit, en conséquence, être réputée non écrite.

Les autres stipulations, en ce qu’elles détaillent de manière précise les charges ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire, sont conformes à l’exigence d’inventaire des charges édictée par l’article L. 145-40-2 du code de commerce et il n’y a donc pas lieu de les déclarer non écrites.

Par ailleurs, la S.C.I. SCI [Adresse 1] justifie avoir transmis des régularisations de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Ces régularisations de charges sur la période 2020 à 2023 sont accompagnées du détail des charges de copropriété et sont conformes aux stipulations contractuelles. Il convient par ailleurs de relever qu’à la lecture des régularisations de charges aucune charge ne lui a été facturée en application de la clause réputée non écrite. La S.C.I. SCI [Adresse 1] n’a en revanche pas produit la régularisation de charges pour l’année 2024 et pour les mois de janvier et de février 2025. Toutefois, compte tenu de la date de clôture de l’instruction de la présente instance, il ne peut être reproché à la bailleresse de ne pas les avoir produits. Au demeurant, il y a lieu de relever que la S.A.R.L. IMPERIAL n’a pas détaillé dans ses écritures les charges qui ne seraient pas, selon elle, contractuellement stipulées dans le bail et qui auraient été mises à sa charge. Elle a en effet simplement sollicité de déclarer non écrites l’ensemble des clauses relatives aux charges et la restitution des provisions sur charges sur la période courant de l’année 2020 à février 2025.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. IMPERIAL sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.C.I. SCI [Adresse 1] à lui rembourser la somme de 21.385,44 euros H.T., TVA au taux de 20 % en sus, correspondant au montant des provisions sur charges locatives, taxes et impôts acquittées par ses soins sur la période courant de l’année 2020 à février 2025.

Sur la demande de condamnation de la bailleresse à transmettre les quittances de loyers et charges locatives

La S.A.R.L. IMPERIAL sollicite la condamnation de la bailleresse à lui remettre les quittances de loyers et charges locatives sur la période courant du 1er septembre 2016 au 31 décembre 2019 avec astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

Comme indiqué ci-dessus, la bailleresse a produit les régularisations de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023. Elle n’a en revanche pas produit les quittances de loyer.

Dès lors, il y a lieu d’enjoindre à la S.C.I. SCI [Adresse 1] de transmettre à la S.A.R.L. IMPERIAL les quittances de loyers mensuelles pour la période du 1er septembre 2016 au 31 décembre 2019. Toutefois, il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte, la S.A.R.L. IMPERIAL ne justifiant pas avoir transmis à sa bailleresse une demande de transmission de ces quittances ni que cette dernière aurait refusé d’y déférer.

Sur la demande de condamnation de la locataire à la somme de 15.000 euros par provision à valoir sur les frais de réparation des dommages ayant impacté le plafond et les murs du sous-sol

La S.C.I. SCI [Adresse 1] sollicite la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 15.000 euros par provision à valoir sur les frais de réparation des dommages ayant impactés le plafond et les murs du sous-sol.

En l’espèce, cette demande est prématurée en l’état de la procédure où les éléments produits dans la présente instance ne sont pas suffisants pour établir la responsabilité de la S.A.R.L. IMPERIAL dans les dommages invoqués, ce d’autant que les recherches portant sur la détermination de l’origine des fuites qui ont entrainé les dégradations ne sont pas terminées.

Dès lors, la S.C.I. SCI [Adresse 1] sera déboutée de sa demande de condamnation de la locataire à lui verser la somme de 15.000 euros par provision à valoir sur les frais de réparation des dommages ayant impacté le plafond et les murs du sous-sol.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la mauvaise foi de la locataire

La S.C.I. SCI [Adresse 1] soutient qu’en réitérant sciemment des actes procéduraux inutiles, en se soustrayant à l’exécution de décisions définitives et en proférant des allégations délibérément inexactes, la S.A.R.L. IMPERIAL a commis un abus de droit caractérisé qui doit être fermement sanctionné.

Il est constant que l’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une condamnation au paiement de dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la procédure que la S.A.R.L. IMPERIAL a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la défenderesse des dommages-intérêts ; étant entendu qu’il convient de rappeler que, sauf abus, non démontré en l’espèce, le droit d’agir en justice est un droit fondamental, qui mérite d’être protégé.

La S.C.I. SCI [Adresse 1] sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. IMPERIAL, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 juin 2022.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. IMPERIAL à payer à la S.C.I. SCI [Adresse 1] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la S.C.I. SCI [Adresse 1] à invoquer la fin de non-recevoir fondée sur l’article 70 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. IMPERIAL de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juin 2022,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er septembre 2016, liant la S.C.I. SCI [Adresse 1] et la S.A.R.L. IMPERIAL, à la date du 29 juillet 2022 à 24h00,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 1] dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.R.L. IMPERIAL et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurie,

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10918 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRJA

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Adresse 1] de sa demande visant à assortir l’expulsion de la S.A.R.L. IMPERIAL d’une astreinte,

DÉBOUTE la S.A.R.L. IMPERIAL de sa demande de délais ainsi que de suspension des effets de la clause résolutoire.

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. IMPERIAL à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Adresse 1] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 4.000 euros par mois,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Adresse 1] de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie,

DÉCLARE non écrite la clause du bail liant les parties conclu le 26 mars 2018 relative aux charges et aux travaux qui énonce :

« Le preneur devra acquitter toutes contributions ou taxes, toutes charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ou pourraient être tenus »,

DÉBOUTE la S.A.R.L. IMPERIAL de sa demande de condamnation de la S.C.I. SCI [Adresse 1] à lui rembourser la somme de 21.385,44 € H.T., TVA au taux de 20 % en sus, correspondant au montant des provisions sur charges locatives, taxes et impôts acquittées par ses soins sur la période courant de l’année 2020 à février 2025,

ENJOINT à la S.C.I. SCI [Adresse 1] de communiquer à S.A.R.L. IMPERIAL l’intégralité des quittances de loyers mensuelles pour la période s’étendant du 1er septembre 2016 au 31 décembre 2019,

DIT n’y avoir lieu d’assortir d’une astreinte cette injonction,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. IMPERIAL à lui verser la somme de 15.000 euros par provision à valoir sur les frais de réparation des dommages ayant impacté le plafond et les murs du sous-sol,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.R.L. IMPERIAL à payer à la S.C.I. SCI [Adresse 1] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. IMPERIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. IMPERIAL en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juin 2022,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 20 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA