TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09756 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE34

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B096

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [U] divorcée [T],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09756 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE34

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2017, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [Y] [T] née [U] un appartement situé [Adresse 3] (Hall 40, escalier 40, 3ème étage, porte 0734) pour un loyer mensuel de 345,72 euros hors charges à la prise d’effet du bail au 8 septembre 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à Mme [Y] [T] née [U] un commandement de payer la somme principale de 4240,96 euros dans un délai de deux mois en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du même jour, il a été fait sommation valant mise en demeure à la locataire d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement.

Une nouvelle mise en demeure de justifier de l’occupation du local d’habitation a été effectuée par acte de commissaire de justice signifié du 19 mai 2025.

Ces actes ont donné lieu chacun à un procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été avisée de la situation de Mme [Y] [T] née [U] par voie électronique le 27 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner Mme [Y] [T] née [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  Dire et juger. PARIS HABITAT OPH recevable et bien fondé en ses demandes,

«  Prononcer la résiliation du bail du 25 août 2017 qui lie [Localité 1] HABITAT OPH à Mme [Y] [T] née [U] aux torts exclusifs de cette dernière, pour inoccupation personnelle, abandon des lieux et défaut de paiement du prix du bail ;

«  Ordonner l’expulsion de Mme [Y] [T] née [U] du logement sis [Adresse 3] (Hall 40, escalier 40, 3ème étage, porte 0734) et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour la contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir,

«  Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,

«  Réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte,

«  Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

«  Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«  Condamner Mme [Y] [T] née [U] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH, à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

«  Condamner Mme [Y] [T] née [U] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH la somme en principal de 8375,79 euros, au titre des dettes de loyers et charges avec intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation ;

«  Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil,

«  Condamner Mme [Y] [T] née [U] à une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

«  Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile,

«  Condamner solidairement Mme [Y] [T] née [U] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des procès-verbaux de constat.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 7 octobre 2025.

À l’audience du 13 février 2026, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et fait valoir que la dette s’élève à la somme de 10 780,45 euros au 4 février 2026. Le bailleur précise qu’il n’y a pas de consommation d’eau.

L’assignation a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et Mme [T] née [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II à IV de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale ne peut assigner le locataire en constat de résiliation du bail fondée sur des impayés qu’après la saisine, au moins deux mois auparavant, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et sous réserve de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département deux mois avant l’audience, à peine d’irrecevabilité

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action en partie fondée sur une dette locative.

Sur la demande de résiliation du bail pour inoccupation

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. En vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En cas de non-respect de cet article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et III des conditions générales du contrat de location, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT OPH a été informé de ce que Mme [T] née [U] n’habite plus les lieux loués.

Les mises en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement signifiées les 24 février 2025 et 19 mai 2025 étant restées infructueuses, [Localité 1] HABITAT OPH a requis un commissaire de justice qui s’est rendu sur place et a constaté par procès-verbal établi le 7 avril 2025 : " le voisin de palier me déclare que l’intéressée a déménagé et qu’il ne l’a pas vue depuis longtemps.

Personne ne répondant aux appels, je fais ouvrir la porte par le serrurier.

L’électricité est coupée.

Le logement est en grand désordre.

Les équipements sont secs.

L’eau de la cuvette des WC est tarie.

Il n’y a aucun produit d’hygiène ni serviette dans la salle d’eau.

Le réfrigérateur est vide. Il n’y a pas d’aliments dans le logement.

Le courrier le plus ancien trouvait et daté du 26/03/2024.

Il n’y a pas de papiers et documents de nature personnelle.

Les deux compteurs d’eau affichent un index de nul. "

Le 3 juillet 2025, le commissaire de justice à nouveau requis fera le même constat.

A l’audience, [Localité 1] HABITAT OPH indique qu’il n’y a pas de consommation d’eau concernant l’appartement.

PARIS HABITAT OPH produit également un relevé du compte locatif en date du 4 février 2026 permettant de constater que le dernier loyer honoré date du 15 août 2024. Depuis, la dette locative n’a cessé d’augmenter.

Ces éléments permettent d’établir que la locataire n’occupe plus personnellement le logement et ne s’acquitte plus du paiement des loyers et charges, ce qui constitue des manquements graves à ses obligations contractuelles et légales, justifiant la résiliation du bail et la perte de son droit au maintien dans les lieux

En application de l’article 1229 la résiliation prononcée prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation, soit le 6 octobre 2025.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Suivant l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la locataire, absence à la présente procédure, ne démontrant pas habiter effectivement les lieux, le délai prévu par l’article L. 412-1 est supprimé.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 6 octobre 2025. Mme [Y] [T] née [U] se trouve occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de condamner Mme [Y] [T] née [U] à la payer mensuellement à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il ressort de l’assignation que Mme [Y] [T] née [U] reste devoir la somme de 8375,79 euros au 11 septembre 2025.

Pour la somme au principal, la locataire, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée, au paiement de la somme de 8375,79 euros, correspondant aux loyers et charges avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [T] née [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer et des sommations et de signification de l’assignation.

Il convient également de condamner Mme [Y] [T] née [U] payer à la [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de [Localité 1] HABITAT OPH aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 25 août 2017 entre [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [Y] [T] née [U] sur des locaux situés [Adresse 3] (Hall 40, escalier 40, 3ème étage, porte 0734), à compter de l’assignation du 6 octobre 2025,

DIT que Mme [T] née [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 7 octobre 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [T] née [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

SUPPRIME le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Y] [T] née [U] à compter du 7 octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [Y] [T] née [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [Y] [T] née [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 8375,79 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Mme [Y] [T] née [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer, des sommations et de signification de l’assignation

CONDAMNE Mme [Y] [T] née [U] à payer à la L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 avril 2026.

LA GREFFIERE LA JUGE