TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e ROY-LLAMAS

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BENICHOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09425 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCY4

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [S] [K]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de M^e Delphine ROY LLAMAS, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #R183

DÉFENDERESSE

Madame [X] [J]

demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

comparante en personne, assistée de M^e Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, vestiaire : #NA224

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2026

Délibéré initial au 02 avril 2026, prorogé au 07 mai 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Karine METAYER, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09425 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCY4

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet du 8 octobre 2018, Madame [X] [J], par l’intermédiaire du gestionnaire l’agence Actif Immobilier Ajaccio, a donné à bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 à Madame [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer actualisé de 2 554,31 euros, outre une provision sur charges de 316,67 euros.

Par acte séparé du 26 septembre 2018, Monsieur [H] [K] s’est porté caution solidaire de Madame [S] [K], pour une durée de trois ans prenant effet le 8 octobre 2018, pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyer et charges comprises tels que fixés dans le bail.

Suite à des loyers impayés, Madame [S] [K] a proposé un premier échéancier de paiement par courriel du 10 février 2021, lequel a été accepté par la bailleresse par courriel en réponse du mandataire Century 21 en date du 26 mars 2021.

Un second échéancier a été proposé par Mme [S] [K] par un courriel en date du 26 mars 2021, accepté par la bailleresse dans un courriel en réponse du même jour.

Une régularisation des charges est intervenue le 31 mai 2022 sur l’exercice 2021 pour un montant de 2 290,77 euros, après déduction de la somme de 3 000 euros de provisions sur charges versées par la locataire.

Par LRAR en date du 4 juillet 2022, Madame [S] [K] a demandé au gestionnaire d’entamer des démarches face à cette consommation d’eau qu’elle considérait anormale et qu’elle conteste, pour demander le plafonnement des factures.

Par un courriel en réponse le même jour, le gestionnaire a produit un nouvel avis d’échéance pour le mois de juillet 2022 incluant une provision sur charges de 250 euros mensuelle et a délivré un avoir correspondant au premier loyer de juillet quittancé, qui contenait une provision sur charges à hauteur de 440,90 euros, soit un total avec loyer de 2 724,24 euros.

A la suite de nouveaux impayés au titre des loyers et charges, Madame [X] [J] a, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, fait délivrer un commandement à Madame [S] [K] d’avoir à payer la somme de 9 913,35 euros en principal, arrêté au 17 avril 2024, le décompte locatif fourni dans le commandement de payer incluant notamment la régularisation de charges locatives pour l’année 2021.

Ce commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 29 avril 2024.

Madame [S] [K] a indiqué par courriel par LRAR en date du 28 avril 2024 ne pas avoir été mise en demeure préalablement au commandement de payer, et a proposé un troisième échéancier de paiement, accepté par la bailleresse, comme indiqué dans un courrier en réponse en date du 16 mai 2024.

Par plusieurs échanges intervenus entre le 28 avril 2024 et le 22 juillet 2025 entre Mme [S] [K] et le gestionnaire, la locataire a plusieurs fois indiqué contester le montant des charges locatives lui étant imputé, sans toutefois aboutir à un accord avec la bailleresse.

Madame [S] [K] a saisi la Commission Départementale de Conciliation le 12 juillet 2024, contestant le montant indiqué au décomptes attachés au commandement de payer et aux relances du gestionnaire. Elle a également indiqué que le montant précédemment retiré par le gestionnaire sur le décompte de 2022 était inclus dans le commandement de payer, qu’elle n’a par ailleurs pas reçu de justificatifs pour les exercices entre 2020 et 2023, et qu’elle réclame également la réalisation de travaux par la propriétaire dans le logement.

La Commission départementale de Conciliation de [Localité 1] a rendu un avis le 24 janvier 2025 en ces termes :

— La commission demande au bailleur de missionner son gestionnaire pour vérifier les consommations d’eau très importantes ;

— Les différentes réparations locatives doivent être traitées rapidement, et, en particulier, la fenêtre qui ferme mal.

Par courrier en date du 4 mars 2025, le mandataire du logement a indiqué à Madame [S] [K], suite à sa contestation relativement à la consommation d’eau lui étant imputée pour l’année 2021, qu’après vérification auprès de la société TECHEM et du syndic, les données étaient exactes, et qu’aucun dysfonctionnement du compteur n’avait été constaté, de sorte que les volumes d’eaux correspondaient bien aux relevés.

Le courrier liste également les différentes interventions survenues dans le logement entre 2020 et 2024, et expose que “l’hypothèse d’une fuite non réparée car non détectée est plutôt contredite par les relevés de consommation, qui montrent une consommation excessive mais fluctuante.”

Une régularisation des charges est intervenue le 26 mars 2025 pour l’exercice 2022 pour un montant de 1 445,22 euros, après déduction de la somme de 3 000 euros de provisions sur charges.

Une régularisation des charges est intervenue le 26 mars 2025 pour l’exercice 2023 pour un montant de 734,54 euros, après déduction de la somme de 3 000 euros de provisions sur charges.

Une régularisation des charges est intervenue le 9 juillet 2025 pour l’exercice 2024 pour un montant de 800,01 euros, après déduction de la somme de 3 000 euros de provisions sur charges.

Contestant toujours une partie des charges, par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, Madame [S] [K] a assigné en référé Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1]. Dans ses conclusions en réponse, elle demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103, 1104 du code civil, de :

— Constater que l’urgence est caractérisée ;

— Constater le non-respect de la décision de la Commission départementale de Conciliation de [Localité 1] par la défenderesse ;

— Ordonner le maintien de la provision sur charges à 250 euros par mois jusqu’à la résolution du litige au fond ;

— Ordonner la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignation à compter de la décision pour le montant mensuel visé par le dernier avis d’échéance soit 2 528,01 euros + 250 euros de charges locatives ;

— Ordonner la suspension des poursuites jusqu’à la résolution du litige au fond ;

— La condamnation de Mme [X] [J] à la somme de 3 000 euros pour son préjudice moral ;

— La condamnation de Mme [X] [J] à la somme de 2 500 euros de frais irrépétibles et aux dépens.

Madame [X] [J] a sollicité, par voie de conclusions, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 873-1 du code de procédure civile :

— Renvoyer l’affaire au fond conformément à l’article 873-1 du code de procédure civile

— Déclarer Mme [S] [K] irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer Mme [X] [J] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [S] [K] au paiement à Mme [X] [J] d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [S] [K] aux entiers dépens.

Une ordonnance de référé a été rendue en date du 13 octobre 2025, en ces termes :

— DIT n’y avoir lieu a référé sur les demandes de Madame [S] [K] ;

— RENVOIE Mme [S] [K] à mieux se pourvoir au fond ;

En application de l’article 837 du code de procédure civile :

— RENVOIE à l’audience de plaidoirie du 30 janvier 2026 à 14h00 afin qu’il soit statué au fond, la présente ordonnance valant convocation des parties à l’audience ;

— RESERVE les dépens ;

— RESERVE les demandes faites en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience de plaidoirie du 30 janvier 2026, Madame [S] [K], comparante en personne et assistée par son conseil, s’en est remis à ses conclusions écrites en réponse par lesquelles elle sollicite, au visa des articles 4, 6 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et 1103,1104 et 1240 du code civil, ainsi que des dispositions du décret n°2012-1078 du 24 septembre 2012, de :

— Débouter Madame [X] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que les sommes réclamées à Mme [S] [K] au titre de la facturation excessive d’eau afférente aux régularisations de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023 sont injustifiées et non exigibles ;

— Ordonner à Mme [X] [J] de procéder à la suppression desdites sommes litigieuses du compte locataire de Mme [S] [K] ;

— Ordonner à Mme [X] [J] de supprimer l’ensemble des frais de relance indûment imputés au compte locataire de Mme [S] [K] ;

— Ordonner à Madame [X] [J] de faire procéder à un audit complet des pièces d’eau et d’exécuter l’ensemble des travaux nécessaires à l’arrêt des fuites affectant lesdites pièces, dans un délai de 60 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ce afin de remédier à la facturation aberrante d’eau qu’elle considère en être la conséquence ;

— Ordonner à Madame [X] [J] de faire procéder à l’ensemble des travaux nécessaires et en souffrance et notamment ceux visés dans la saisine de la commission de conciliation ;

— Juger que Madame [X] [J] a manqué à ses obligations légales et contractuelles, notamment au regard de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Juger que la gestion du logement de Mme [S] [K] est gravement défaillante et ne saurait perdurer, notamment en n’ayant pas fait de diligences auprès de la société des eaux selon les termes de l’article 2224-III bis du code des collectivités territoriales, en n’ayant pas fait de recherche de fuite sérieuse et en ne réalisant pas de réparations selon la loi du 6 juillet 1989 ;

— Enjoindre à Madame [X] [J] de produire (et le cas échéant de solliciter) les alertes que la société TECHEM prétend lui avoir adressées concernant la consommation excessive du logement occupé par Mme [S] [K] ;

— Enjoindre à Madame [X] [J] de solliciter du syndic d’effectuer les démarches nécessaires auprès de la société générale des eaux, en sa qualité de cocontractant, selon les termes de l’article 2224-III bis du code des collectivités territoriales, pour éviter le paiement de la part de consommation excédant le double de la consommation moyenne ;

— Enjoindre à Mme [X] [J] de solliciter du syndic qu’il demande, ou de demander à la société TECHEM, en sa qualité de propriétaire des compteurs, de vérifier le bon fonctionnement de ceux-ci, et de transmettre les relevés des compteurs concernant le logement occupé par Mme [S] [K] ;

— Condamner Mme [X] [J] à verser à Mme [S] [K] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels et morals subis ;

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à considérer que les consommations d’eau froide affectées à Mme [S] [K] pour les exercices 2021, 2022 et 2023 doivent être assumés par Mme [S] [K],

— Accorder à Madame [S] [K], conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un délai de 24 mois pour les régler (ce délai commençant à courir au 1er novembre 2025 comme proposé par Madame [S] [K]) ;

— Condamner Madame [X] [J] à verser à Mme [S] [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [X] [J] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Les conclusions de la demanderesse seront prises en compte en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, la locataire expose qu’elle est à jour de ses loyers et charges courants et que les seules sommes encore discutées portent sur des régularisations de charges massives et tardives liées à une surconsommation d’eau, dont elle conteste l’exigibilité. Elle précise que des pics de consommation d’eau ont été relevés à des moments où elle était absente. Elle soulève des désordres dans l’immeuble relatifs à des fuites d’eau et précise qu’elle a alerté la bailleresse quant à des problèmes d’humidité dans le logement.

Elle précise qu’elle a payé le loyer du mois de janvier 2026 le 1er janvier 2026, que le gestionnaire se trouve en Corse, ce pourquoi elle a sollicité des explications par courriel, et qu’elle a obtenu un avoir de la part du mandataire pour une somme contestée, ce qu’elle considère comme la reconnaissance d’une erreur de leur part.

Elle affirme être de bonne foi, d’une diligence constante et soulève l’absence de toute dette locative courante.

Elle souligne qu’elle a pu rencontrer des difficultés financières, qu’elle est avocate et élève seule ses deux filles et que dans ce contexte, plusieurs échéanciers ont été accordés par la bailleresse.

Elle conteste également la validité du commandement de payer qui ne porte que sur des charges non dues selon elle.

Elle évoque également qu’elle n’a jamais prêté son appartement en son absence ni loué sur une plateforme de location temporaire telle qu'“AIRBNB”.

Madame [X] [J], comparante en personne et assistée de son conseil, s’en est remise à ses écritures par lesquelles elle sollicite, au visa des articles 6, 20-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1224 et suivants, 1304,1304-7, 1728 et suivants du code civil, et de ses conclusions en date du 27 novembre 2025 dénoncées à la préfecture le même jour, de :

— Débouter Mme [S] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer Mme [X] [J] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— Déclarer acquise la clause résolutoire du bail et prononcer la résiliation de plein droit du bail en vertu de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Juger que Madame [S] [K] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 26 juin 2024 ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves et répétés de Madame [S] [K] à ses obligations locatives, selon les dispositions du code civil ;

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] ainsi que celle de tous occupants éventuellement de son chef des lieux en objet sis [Adresse 1] à [Localité 2], avec le concours si nécessaire de la Force Publique et ce avec toutes conséquences de droits y étant attachées ;

— Dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédure civiles d’exécution ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel indexé outre la provision sur charges, soit au total la somme de 2 870,98 euros par mois, avec indexation selon les dispositions du contrat de location ;

— Condamner Madame [S] [K] au paiement à Madame [X] [J] de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués;

— En cas de résiliation judiciaire du contrat, condamner Mme [S] [K] au paiement à Mme [X] [J] d’une somme mensuelle de 2 870,98 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de ladite résiliation ;

— Condamner Mme [S] [K] au paiement à Mme [X] [J] de la somme de 4 139,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues à janvier 2026 inclus ;

— Condamner Mme [S] [K] au versement à Madame [X] [J] d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Mme [S] [K] au versement à Madame [X] [J] d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner Mme [S] [K] aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les conclusions de la défenderesse seront prises en compte en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Elle indique au soutien de ses prétentions que Madame [S] [K] a réglé des échéances de provisions sur charges inférieures à celles demandées et n’a pas versé l’intégralité de la somme indiquée par le commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 26 juin 2024.

Elle précise que Madame [S] [K] n’est pas à jour de ses loyers et que les régularisations de charges ont bien été appelées. Enfin, elle expose que le délai accordé à la demanderesse ne constituait pas une reconnaissance du caractère cohérent et indu de la régularisation des charges de 2021, et que les pics de consommation d’eau ne correspondent à aucune fuite notable répertoriée.

Elle ajoute que la demanderesse est tenue de prouver un dysfonctionnement des compteurs si elle souhaite s’en prévaloir, et qu’en l’absence de justificatifs de revenus de la part de la locataire, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Le jugement sera contradictoire, en vertu de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la juge des contentieux de la protection a avisé les parties de la mise en délibéré de l’affaire au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les sommes réclamées au titre des régularisations de la consommation d’eau des années 2021, 2022 et 2023

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 à jour des modifications effectuées par la loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que “Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.”

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que :

“Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande”.

A- Sur la prescription de l’action relative aux charges récupérables

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 et qui s’applique aux baux en cours selon la loi Macron du 6 août 2015 : “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”.

Madame [K] indique que la bailleresse se prévaut aujourd’hui de retards de paiement de charges récupérables anciens, remontant à 2021, et régularisés depuis lors.

En l’espèce, la régularisation des charges pour l’exercice 2021 est intervenue le 31 mai 2022, de sorte que Madame [S] [K] a été informée du montant lui étant imputé pour cet exercice dans un délai de moins de trois ans suivant l’année civile 2021. En tout état de cause la bailleresse a fait signifier un commandement de payer à Madame [S] [K] en date du 26 avril 2024, lequel inclut la régularisation source de contestation pour l’exercice de l’année 2021.

Les régularisations de charges pour l’exercice des années 2022 et 2023 sont intervenues au 26 mars 2025 soit moins de trois ans après la fin de l’année civile les concernant.

Ainsi, au regard de la date de l’assignation délivrée le 4 avril 2025, les demandes de paiement des régularisations relatives aux charges locatives pour les exercices des années 2021, 2022 et 2023 par la bailleresse ne sont pas prescrites.

Il convient donc de rejeter la demande de Madame [S] [K] à ce titre.

B- Sur la contestation de régularisation de charges locatives

B-1- Sur les relevés de compteurs d’eau

Madame [S] [K] conteste le montant de la régularisation des charges locatives pour l’exercice 2021, intervenues le 31 mai 2022 et le 26 mars 2025 selon le décompte locatif.

Madame [X] [J] justifie avoir transmis à la locataire, par voie de courrier en date du 26 mars 2025, les relevés des compteurs de 2018 à 2024, les décomptes individuels des charges de 2019 à 2023, ainsi qu’une communication de la part du syndic (le cabinet [B]).

Au vu des pièces jointes du courrier transmis à Madame [S] [K], selon les relevés, effectués deux fois par an par la société TECHEM, propriétaire des compteurs d’eau, le total de consommation d’eau de l’appartement de Madame [S] [K] pour l’année 2021 était de 2 790,96 euros, décomposée comme suit :

—  2021 : 2 790,96 euros selon le relevé index de 2 257 au 1er décembre 2021 – 1 455 (correspondant à la consommation de l’année 2020) = 802 m3 x 3,48€/m3) ;

—  2022 : 1 826,88 euros, selon le relevé index de 2 776 au 1er décembre 2022 – 2 257 (correspondant à la consommation de l’année 2021) = 519m3 x 3,52€/m3) ;

—  2023 : 1 710,72 euros selon le relevé index de 3 208 au 1er décembre 2023 – 2 776 (correspondant à la consommation de l’année 2022) = 432m3 x 3,96€/m3).

Ces relevés proviennent de la société TECHEM suite à la demande de la bailleresse. La société TECHEM étant propriétaire des compteurs d’eau, aucun élément de nature à remettre en cause les relevés de décomptes par leurs soins n’est apporté par Madame [S] [K], le niveau de consommation était insuffisant à la seul à caractériser une erreur dans le relevé.

Madame [S] [K] joint un courriel de la part du syndic le cabinet [B] à la bailleresse Madame [X] [J] en date du 19 mars 2025 (pièce n°20 de la demanderesse). Ce courriel indique qu’aucun signalement particulier ne lui a été transmis, et que des débits d’eaux similaires ont été constatés précédemment sans signalement. Elle ajoute également que d’après les différents relevés, la consommation d’eau a toujours été élevée pour l’appartement objet du présent litige, et ce depuis 2018, correspondant à l’année de prise à bail et d’emménagement de Madame [S] [K], et qu’il appartenait au gérant de faire vérifier les installations s’il considérait que la consommation n’était pas en adéquation avec l’occupation du logement.

Or, seule Madame [S] [K] considère que sa consommation d’eau n’est pas adéquate avec son occupation du logement, les relevés de comptes détaillés provenant de la société TECHEM laissant apparaitre une fluctuation naturelle, et non un pic de consommation sur quelques jours, appuyant l’hypothèse d’un dysfonctionnement du compteur ou l’apparition d’une fuite.

Comme l’indique Madame [S] [K] elle-même dans ses écritures, sa consommation d’eau pour 2024 était de 155m3 et elle est sensiblement identique pour 2025, comme elle en atteste avec une photographie de son compteur d’eau en date du 31 mai 2025. Or, si Mme [S] [K] considère que la bailleresse n’a pas procédé aux réparations nécessaires, ni n’a fait de signalements pour résoudre ce que la demanderesse qualifie de consommation anormale, il apparait que la consommation d’eau pour les années suivant l’exercice 2021 devrait être similaire ladite année 2021, ce qui n’est pas le cas au vu des relevés produits aux débats, et qui confirme l’origine organique de ladite consommation.

Par ailleurs, Madame [S] [K] expose qu’elle a pris attache avec la société des Eaux, qui lui aurait indiqué avoir signalé au syndic l’existence d’un écoulement permanent dans l’immeuble depuis plus de deux ans, et avoir invité le syndic à procéder aux réparations nécessaires. Cependant, elle fait état d’un appel téléphonique en juin 2022 dans ses écritures, ainsi que d’un courriel de la société des eaux en date du 22 avril 2025, lequel indique uniquement que Madame [S] [K] n’étant pas la propriétaire du logement, elle ne pouvait intervenir sur sa seule demande, ses seules déclarations ne pouvant suffire à caractériser le désordre.

Ainsi, Mme [S] [K] n’apporte pas la preuve d’un quelconque signalement de la part de la société des Eaux de [Localité 1] auprès du syndic de copropriété concernant l’immeuble. En tout état de cause et tel que rappelé par le syndic, le Cabinet [B], dans son courriel du 19 mars 2025 à la bailleresse, si cet écoulement potentiel à l’échelle de l’immeuble était caractérisé, il ne suffirait pas à lui seul à prouver la présence de fuites dans l’appartement sujet de la présente procédure, et encore moins à caractériser une consommation d’eau anormale résultant dudit dommage.

Madame [S] [K] évoque enfin qu’elle et ses filles ont été absentes à certaines périodes en 2021, de sorte qu’elles n’auraient pas dû consommer d’eau en leur absence. Elle fournit ainsi des billets de train la concernant uniquement pour un trajet du 23 avril au 27 avril 2021, des billets de trains concernant uniquement ses filles pour un trajet du 19 avril au 2 mai 2021, une réservation de plusieurs logements sur “Booking” du 13 au 23 août 2021, sans précision du nombre de personnes dans le logement, ainsi que des attestations de proches indiquant que la locataire se rend à [Localité 3] chaque dernière semaine d’août.

Ces éléments ne concernant que des périodes courtes et la régularisation contestée pour l’exercice 2021 concernant une année civile complète, outre le fait que ces absences ne sont pas exclusives d’occupation de l’appartement par des tiers, elles ne peuvent suffire à établir le caractère anormal de la consommation d’eau.

Il en résulte qu’en l’état des éléments produits, et en l’absence de demande d’expertise judiciaire, aucune anomalie n’est caractérisée dans les relevés produits, et la consommation élevée retenue ne saurait caractériser à elle-seule une anomalie dans le relevé de compteur.

B-2- Sur les dégâts des eaux et leur responsabilité dans la consommation d’eau

Madame [S] [K] soutient que de nombreuses fuites d’eau sont intervenues dans le logement, celles-ci pouvant être l’origine de la consommation importante d’eau lui ayant été imputée.

Elle invoque la loi dite Warsmann (décret 2012-1078 du 24 septembre 2012), laquelle a modifié le code général des collectivités territoriales, en y ajoutant notamment un article R.2224-20-1, lequel dispose en son premier alinéa que “Les dispositions du III bis de l’article L.2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage.”

Au titre de l’article L.2224-12-4 dudit code, en son alinéa III bis :

“Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.”

L’application de l’article L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales impose une situation dans laquelle l’augmentation anormale du volume d’eau est “susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation”. L’article R.2224-20-1 précise que les fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage sont exclues.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le locataire est obligé “De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.”

En l’espèce, Mme [S] [K] fait état des fuites et de dégâts des eaux suivants :

— En 2020, une panne du chauffe-eau, remplacé par la bailleresse selon facture TRUST du 4 juin 2020, et en tout état de cause non liée aux contestations des charges 2021, 2022 et 2023 ;

— En avril 2022, une fuite d’eau sous l’évier nécessitant remplacement des joints, réparée par la bailleresse selon une facture SCP IDF du 5 avril 2022, entretien incombant pourtant à la locataire ;

— En janvier 2023, une fuite d’eau dans la cuisine et sous les toilettes, ainsi qu’une fuite du ballon d’eau chaude selon déclarations de la locataire à l’agence, sans autres informations ou éléments ;

— En mai 2023, un robinet fuyard remplacé par Madame [S] [K], tel qu’il lui en incombe au regard de la loi du 6 juillet 1989 ;

— En juin 2023, une fuite d’eau dans la cuisine, un souci de chauffe-eau et d’une fenêtre, lesquels ont entrainé une intervention le 9 juin 2023 selon facture MAGRANER du 22 juin 2023 ;

— En octobre 2023, des tâches de moisissure dans la chambre de sa fille, pour laquelle la locataire a contacté la MAIF, avec devis du 17 novembre 2023, sans autres informations ou éléments ;

— En janvier 2024, une panne du chauffe-eau, remplacé par la bailleresse selon facture SAMBAT du 14 janvier 2024 ;

— En mai 2025, une fuite de la chasse d’eau des WC, dont les joints ont été remplacés par la bailleresse selon facture SAMBAT du 24 mai 2025, entretien incombant pourtant à la locataire ;

— En octobre 2025, une fuite dans les toilettes nécessitant remplacement de joints de la baignoire, et nouveau rabotage de la porte de la salle de bain, lesquels ont été réalisés par la bailleresse selon deux factures SAMBAT du 10 novembre 2025. Madame [S] [K] fournit une facture de MR BRICOLAGE pour des nouveaux joints et indique que les prestataires n’ont pas remplacé ceux-ci. En tout état de cause, cet entretien lui incombait et ces diligences ne sont pas liées aux charges locatives contestées.

Outre les interventions diligentées suite à des demandes de la locataire, Madame [X] [J] justifie également avoir changé le ballon d’eau chaude du 7 septembre 2017, selon facture KYP PLOMBERIE produite, et donc avant l’entrée dans les lieux de la locataire.

Elle justifie aussi avoir diligenté une intervention dans le logement le 25 novembre 2020 pour la réparation de trois poignées de fenêtres selon facture SG STILL BAT du 11 décembre 2020.

Elle justifie par ailleurs de l’intervention de prestataire dans le logement selon une facture SAMBAT en date du 23 novembre 2025, pour la recherche de fuite et le diagnostic. L’origine de la fuite a été identifiée comme un défaut d’étanchéité du joint silicone au pourtour de la baignoire dans la salle de bains, causant l’humidité constatée côté WC, entretien qui incombe à la locataire selon la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, elle justifie de la fourniture et de la dépose d’une nouvelle poignée de porte selon devis accepté “bon pour accord” en date du 12 janvier 2026.

Il apparait au vu de l’ensemble des éléments fournis que si de nombreuses réparations ont été réalisées dans le logement depuis la prise à bail, la majorité de celles-ci incombaient à la locataire selon la loi du 6 juillet 1989, et que Madame [X] [J] a régulièrement sollicité des prestataires pour intervenir dans le logement suite aux demandes de Madame [S] [K], y compris pour des demandes qui n’auraient pas dues être prises en charge par elle.

Par ailleurs, il apparait que la loi Warsmann n’a pas lieu à s’appliquer en l’espèce, aucun élément concret ne permettant d’établir que l’augmentation anormale du volume d’eau est susceptible d’avoir été causée par la fuite d’une canalisation.

Ainsi, Madame [S] [K] n’apporte aucun élément de nature à établir un manquement de la part de la propriétaire dans ses obligations qui serait de nature suffisante à retenir sa responsabilité, ou à considérer que la consommation d’eau ayant été imputée à la locataire provienne de fuites continues ayant pour origine l’inaction de la bailleresse.

Ainsi, les régularisations des charges locatives pour les années 2021, 2022 et 2023 sont justifiées et exigibles à Madame [S] [K].

Sur le montant des charges récupérables

Il s’ensuit que Madame [X] [J] était justifiée dans sa demande à la locataire des sommes suivantes, au titre des régularisations annuelles de charge contestées :

—  2 290,77 euros au titre des charges récupérables 2021 ;

—  1 445,22 euros au titre des charges récupérables 2022 ;

—  734,54 euros au titre des charges récupérables 2023.

B-3- Sur l’avoir du mois de juillet 2022

Madame [S] [K] se prévaut d’un avoir que le mandataire lui aurait accordé pour le mois de juillet 2022 et qu’elle considère comme une reconnaissance du caractère indu de la régularisation de charge pour l’année 2021.

Elle produit ainsi en sa pièce n°10 un email du 4 juillet 2022 comportant un nouvel avis d’échéance pour le mois de juillet 2022.

En l’espèce, au vu des pièces fournies, il apparait que le gestionnaire a fourni un nouvel avis d’échéance pour le mois de juillet 2022, suite à la contestation de la locataire concernant le montant de la provision sur charge, lequel avait augmenté.

Le gestionnaire a transmis à la locataire une quittance comprenant le précédent montant de provision sur charge suite à cette réclamation, ainsi qu’un avoir correspondant au premier montant quittancé.

Il apparait manifeste que le gestionnaire a simplement adressé une seconde quittance modifiée pour éviter que Mme [S] [K] n’ait à régler deux fois le loyer du mois de juillet 2022, dans l’attente des vérifications relatives au montant de la provision sur charges, et que l’avoir correspondait au montant sollicité par la première quittance.

Ainsi, Madame [S] [K] ne saurait s’en prévaloir, l’avoir ne correspondant pas a une remise de dette.

Il s’ensuit que Madame [S] [K] sera condamnée à verser à Madame [X] [J] les sommes suivantes, au titre des régularisations annuelles de charge contestées 2021, 2022 et 2023 :

—  2 290,77 euros au titre des charges récupérables 2021 ;

—  1 445,22 euros au titre des charges récupérables 2022 ;

—  734,54 euros au titre des charges récupérables 2023.

C- Sur les appels de régularisations tardives et la demande de délais de paiement

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, “lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande”.

Les régularisations de charges locatives pour les exercices des années 2022 et 2023 ont été portées à la connaissance de la locataire le 26 mars 2025. La régularisation des charges n’a donc pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité.

Cette obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction selon la loi du 6 juillet 1989, outre la possibilité de paiement par douzième par le locataire.

Cependant au vu du commandement de payer signifié à la locataire en date du 26 avril 2024 et dont Madame [X] [J] se prévaut, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement, sollicitant l’expulsion de la locataire.

Il conviendra donc de répondre à la demande de délais formulée par Mme [S] [K] lors de l’examen de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences.

D- Sur l’audit complet des pièces d’eau et les travaux à réaliser par la bailleresse

Madame [S] [K] sollicite un audit complet des pièces d’eau, à faire réaliser par la bailleresse.

Au vu des éléments précédemment développés, la locataire a bénéficié de multiples interventions diligentées par la bailleresse depuis la prise à bail.

De plus, la bailleresse justifie d’une rénovation complète de l’appartement précédemment à l’entrée des lieux de la locataire selon factures du 5 mars 2010, 2 février 2012, 31 mars 2016, 16 juillet 2017 et 7 septembre 2017.

Enfin, la bailleresse justifie avoir procédé à des travaux suivant l’avis de la commission départementale de conciliation (laquelle n’a pas précisé quels travaux seraient nécessaires mis à part une fenêtre fermant mal), selon une facture du 3 avril 2025 puis en novembre 2025.

Il apparait donc que Madame [X] [J] a procédé à toutes les diligences ainsi qu’aux travaux nécessaires lui incombant en tant que bailleresse. Madame [S] [K] n’apportant pas la preuve de fuites non réparées affectant les pièces d’eau, un audit desdites pièces d’eau, et des travaux supplémentaires n’ont pas lieu d’être sollicités à la bailleresse en l’état.

Madame [S] [K] sera déboutée de sa demande d’audit des pièces d’eau et de travaux nécessaires à l’arrêt de fuites. Pour les mêmes motivations, il ne sera pas jugé que Madame [X] [J] a manqué à ses obligations légales et contractuelles ou que sa gestion du logement est gravement défaillante.

E- Sur les dommages et intérêts sollicités par la demanderesse

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [S] [K] sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros en réparation des préjudices matériels et moraux subis.

Au regard des précédents développements et de la résolution du litige, Mme [S] [K] ne rapporte pas la preuve de défaillances de la bailleresse ayant entrainé des préjudices matériels ou moraux.

En ces conditions, elle sera déboutée de sa demande de dommage et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

A- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Mme [X] [J] sollicite l’acquisition de la clause résolutoire du bail suivant le commandement de payer en date du 26 avril 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme principale de 9 913,35 euros arrêté au 17 avril 2024 et reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme n’a pas été réglée en totalité par cette dernière dans le délai de 6 semaines au terme de la reconduction tacite du contrat de bail et des nouvelles dispositions applicables relative à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, suivant la signification de ce commandement.

Un plan d’apurement a été conclu entre les parties selon un courriel de réponse de la bailleresse en date du 16 mai 2024. Cependant, la locataire n’a pas réglé les sommes correspondant au commandement de payer dans les six semaines suivant selon le décompte locatif, et conteste toujours aujourd’hui une partie des sommes réclamées par ce commandement, soit la régularisation des charges pour l’année 2021 à hauteur de 2 290,77 euros, pourtant dues au regard des précédents développements.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire ne formule aucune demande de suspension de la clause résolutoire du bail, sollicitant simplement des délais de paiement en vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’a pas pour conséquence de suspendre automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Et, en l’absence de demande de la locataire, malgré la reprise du paiement du loyer courant, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [X] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

B- Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2 870,98 euros incluant le loyer du logement et la provision sur charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juin 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] [J] où à son mandataire.

C- Sur les impayés de loyers et charges récupérables

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [X] [J] verse aux débats un décompte actualisé au 1er janvier 2026 démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, Madame [S] [K] lui restait redevable de la somme de 4 139,16 euros, déduction faite de la somme de 660 euros de frais de relance.

Au vu des développements susmentionnés relatifs aux charges récupérables et à la résolution du litige, Madame [S] [K] demeure redevable de la somme de 4 139,16 euros au 1er janvier 2026 correspondant au restant du des charges récupérables et à la surconsommation d’eau, somme à laquelle elle sera condamnée.

D-Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 23 du la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

(….)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, Madame [S] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement, justifiée par la notification tardive des exercices 2022 et 2023 concernant les régularisations de charges,

La bailleresse s’oppose à l’octroi de ces délais, en l’absence de justificatifs des revenus de la locataire.

Au regard de cette notification tardive des charges récupérables, et en dépit de l’opposition de la bailleresse, Madame [S] [K] sera autorisée à régler cette somme en 24 mois à compter de la décision, correspondant à deux exercices pleins selon les modalités précisées au présent dispositif.

E- Sur les dommages et intérêts sollicités par la défenderesse

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [X] [J] sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi.

Au vu des pièces et des débats contradictoires, il ressort des éléments que les versements réalisés par Madame [S] [K] sont irréguliers, et que malgré les nombreuses interventions de la bailleresse dans le logement, la locataire a continuellement refusé de s’acquitter des charges qui lui étaient pourtant dues, de sorte que le préjudice de Madame [X] [J] est caractérisé. Cependant, il conviendra de prendre en compte le fait que la plupart des nombreuses réclamations de la demanderesse ont été transmises au mandataire et non directement à la bailleresse, et que Mme [X] [J] a été tardive dans la notification de la régularisation annuelle, et de ramener la condamnation de Madame [S] [K] a de plus justes proportions.

La locataire sera donc condamnée à la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts.

D- Sur les demandes accessoires

Madame [S] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2 000 euros à la demande de Madame [X] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’action en paiement relative aux régularisations de charges récupérables n’est pas prescrite;

DIT que les régularisations de charges locatives pour les exercices 2021, 2022 et 2023 réclamées à Madame [S] [K] sont justifiées et exigibles ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande de suppression des sommes litigieuses à son compte locataire ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande d’audit complet des pièces d’eaux ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande de travaux ;

DIT que Madame [X] [J] n’a pas été gravement défaillante dans sa gestion du logement ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande de production d’alerte de la part de la société TECHEM ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande concernant la société générale des eaux ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande concernant la vérification du bon fonctionnement des compteurs d’eau ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 avril 2024 n’a pas été réglée en totalité dans le délai de six semaines ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 25 septembre 2018 entre Mme [X] [J] et Madame [S] [K] concernant les locaux situés au [Adresse 1], est résilié depuis le 7 juin 2024 ;

AUTORISE Mme [X] [J], à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à Mme [X] [J] la somme de 4 139,16 euros au titre des charges récupérables impayées restant dues arrêtés au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision ;

AUTORISE Mme [S] [K] à régler cette dette en 23 mensualités de 172 euros chacune et une 24ème mensualité soldant l’intégralité du montant restant, en sus de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

DIT qu’en revanche pour le cas où une mensualité due au titre de l’arriéré resterait impayées quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à verser à Madame [X] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter du 7 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à verser à Mme [X] [J] la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [S] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [K] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,