TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/11853 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVEK2

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [D] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Diane DELUME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #d0010

DÉFENDEURS

S.C.P. FRESNEAU [N] CHERON AUSSOURD-FUNARO

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé-Bernard KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0090

Madame [J] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887

Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Malik FARAJALLAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0722

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 21/11853 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVEK2

Madame [H] [K] épouse [O] [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Malik FARAJALLAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0722

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Laure BERNARD, Vice-Président

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière.

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 Mars 2026, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Laure BERNARD, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 décembre 1982, [P] [Q] veuve [C] a fait l’acquisition des lots n°12-23-36 et 42 de copropriété d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1], correspondant respectivement à une cave en sous-sol (lot n°12), un appartement au 2ème étage (lot n°23), ainsi que deux chambres de service au 7ème étage (lots n°36 et 42).

Par acte notarié du 9 mars 1995, [P] [Q] a revendu le lot n°36 à M. [L] [O] [U] [G] et à Mme [H] Ho épouse [O] [U] [G] (ci-après les époux [O] [U] [G]), qui l’ont ensuite revendu à Mme [J] [W] suivant acte notarié en date du 23 avril 2014.

A la suite du décès de [P] [Q], survenu le 18 février 2017, son fils M. [D] [C], est devenu propriétaire par dévolution successorale des lots n°12-23 et 42.

Devenu propriétaire du seul lot n°42 après cession des deux autres lots précités, M. [C] a par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2021, mis en demeure Mme [W] de libérer ce lot, considérant qu’une méprise avait eu lieu avec le lot n°36.

Il a ensuite fait délivrer, par exploit du 05 mai 2021 une sommation interpellative aux occupants du lot n°42 d’avoir à décliner leur identité ainsi qu’à justifier du droit en vertu duquel ils occupaient ledit lot.

Ces démarches n’ayant pas été suivies d’effet, par exploit en date du 13 septembre 2021 (procédure enrôlée sous le numéro de RG 21/11853), M. [C] a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Paris en restitution du lot n°42 sous astreinte ainsi qu’en paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

Par exploit en date du 26 janvier 2022 (procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/01993), Mme [W] a fait assigner en intervention forcée les époux [O] [U] [G] et l’office notarial SCP « FRESNEAU-[N]-CHERON AUSSOURD-FUNARO » ayant reçu la vente du 23 avril 1994.

Le 7 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, la procédure se poursuivant sous le numéro unique de RG 21/11853.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a dit « que le moyen tiré de la prescription acquisitive abrégée soulevé par les époux [O] [U] [G] excède les pouvoirs du juge de la mise en état » et a rejeté « la demande de dommages et intérêts formée par les époux [O] [U] [G] ».

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire, laquelle n’a pas abouti.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 signifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, M. [C] demande au tribunal de :

« Vu l’article R211-3-26 5° du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles 526, 544, 549, 550, 1188, 1352-3, 1352-9 et 1353, 2227, 2258, 2261 et 2272 du Code Civil,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de bien vouloir :

In limine litis,

— Débouter Mme [J] [W] de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

Sur le fond,

— Juger que M. [D] [C] est recevable et bien fondé en ses demandes ;

— Juger que Mme [J] [W] possède le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] sans droit ni titre et sans pouvoir se prévaloir d’une quelconque prescription acquisitive,

— Juger que Mme [J] [W] possède le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] de mauvaise foi,

— Juger que les époux [O] [U] [G] ne peuvent se prévaloir d’aucune usucapion abrégée sur le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1],

— Déclarer M. [D] [C] propriétaire du lot n°42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1],

En conséquence

— Ordonner à Mme [J] [W] de restituer à M. [D] [C] le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner à Mme [J] [W] de libérer le lot °42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] de tout mobilier et de tous occupants, avec au besoin le concours de la force publique,

— Condamner Mme [J] [W] à restituer à M. [D] [C] les fruits du bien indûment perçus par cette dernière, depuis sa prise de possession jusqu’au jour de la demande introductive,

— Juger que Mme [J] [W] devra justifier auprès de M. [D] [C] des fruits perçus, qui seront déterminés, à défaut de justification, par la valeur locative actuelle du lot n°42,

— Condamner Mme [J] [W] à régler à M. [D] [C] la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Débouter Mme [J] [W], les époux [O] [U] [G] et la SCP Fresneau [N] Cheron Aussourd-Funaro de leurs demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum tous succombants à payer à M. [D] [C] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum tous succombants au paiement de l’intégralité des dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Diane Delume, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 signifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, Mme [W] demande au tribunal de :

« Vu les articles 544, 548 à 550, 711, 712, 1240 et 1352-5 du Code civil,

Vu les articles 1109 et 1110 ancien du Code civil,

Vu les articles 9, 331, 334, 367, 514, 696, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

— DECLARER Madame [J] [W] recevable et bien fondé en ses prétentions ;

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER Monsieur [D] [C] de l’intégralité de ses demandes ;

— DECLARER Madame [J] [W] propriétaire du lot n°42 de l’immeuble sis à [Localité 1] – [Adresse 5] ;

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir comme valant titre de propriété, à la diligence de Madame [J] [W] mais à la charge financière de Monsieur [D] [C] ;

— CONDAMNER Monsieur [D] [C] à payer les frais de publication du jugement à intervenir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Dans l’hypothèse où le Tribunal Judiciaire viendrait à faire droit aux demandes de Monsieur [D] [C] et (i) jugerait que Madame [J] [W] « possède le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] ([Adresse 5]) sans droit ni titre et sans pouvoir se prévaloir d’une quelconque prescription acquisitive » et (ii) ordonnerait à Madame [J] [W] « de restituer à M. [D] [C] le lot n°42 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Paris 6ème (75006) sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; » :

— CONDAMNER Monsieur [D] [C] à payer à Madame [J] [W] la somme de 33 220 € au titre des impenses nécessaires ;

— PRONONCER la nullité de la vente reçue par acte authentique en date à [Localité 2] du 23 avril 2014 par Maître [E] [N], Notaire, associé de la société civile professionnelle "Jérôme FRESNEAU, [E] [N] et Laurent CHERON", titulaire d’un office notarial, dont le siège est [Adresse 2], dont une copie authentique a

été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 2ème le 23 mai 2014, volume 2014 P, numéro 2490, entre Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G], de nationalité française, né le 11 mars 1958 à [Localité 4] (VIET NAM), et Madame [H] [K], son épouse, de nationalité française, née le 18 avril 1961 à [Localité 4] (VIET NAM), demeurant ensemble au [Adresse 4], mariés sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat préalable à leur union célébrée à la mairie de [Localité 1] ([Localité 1]) le 4 juillet 1987, vendeurs, et Madame [J] [W], de nationalité française, née le 20 octobre 1970 à (94) SAINT-MAUR-DES-FOSSES, demeurant au [Adresse 3] à [Localité 3], divorcée, non remariée de Monsieur [Y] [M] [B] [S] suivant jugement du Tribunal de Grande Instance d’EVRY (91000 ESSONNE) en date du 14 octobre 2013, acquéreur, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé sur la commune de PARIS (75006) – [Adresse 5], cadastré Section BG – Numéro [Cadastre 1] – Lieudit [Adresse 5], d’une contenance totale de 0ha 04a 06 ca, constituant le lot de copropriété numéro trente-six (36), à savoir « Au septième étage, une chambre portant le numéro 36. Droit à l’usage des water-closets communs et du poste d’eau situés à l’étage. Et les trois/millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales. », en application des articles 1109 et 1110 ancien du Code civil ;

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir, comme justificatif du transfert de propriété au profit de Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G] et de Madame [H] [K], son épouse, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé sur la commune de [Adresse 5], cadastré Section BG – Numéro [Cadastre 1] – Lieudit [Adresse 5], d’une contenance totale de 0ha 04a 06 ca, du lot de copropriété numéro trente-six (36), à savoir « Au septième étage, une chambre portant le numéro 36. Droit à l’usage des water-closets communs et du poste d’eau situés à l’étage. Et les trois/millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales. » ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G] et Madame [H] [K], son épouse à payer les frais de publication du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G] et Madame [H] [K], son épouse, à payer à Madame [J] [W], les sommes suivantes :

• 3 170,16 euros au titre des frais d’emprunt ;

• 60 000,00 euros au titre du prix de vente ;

• 5 158,72 euros au titre des frais de Notaire ;

— CONDAMNER in solidum la société "SCP JÉRÔME FRESNEAU [E] [N] LAURENT CHERON ET KAREN AUSSOURD-FUNARO", Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G] et Madame [H] [K] épouse [O] [U] [G] à payer à Madame [J] [W], les sommes à parfaire suivantes :

• 107 500,00 euros au titre de la perte de chance ;

• 33 220,00 euros au titre des travaux exécutés ;

• 20 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral souffert ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— ORDONNER la compensation judiciaire entre les créances et les dettes réciproques ;

— CONDAMNER in solidum la société "SCP JÉRÔME FRESNEAU [E] [N] LAURENT CHERON ET KAREN AUSSOURD-FUNARO", Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G] et Madame [H] [K] épouse [O] [U] [G] à garantir et relever indemne Madame [J] [W] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, restitution de fruits, frais de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre Madame [J] [W] sur la demande de Monsieur [D] [C] ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [C], la société "SCP JÉRÔME FRESNEAU [E] [N] LAURENT CHERON ET KAREN AUSSOURD-FUNARO", Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G] et Madame [H] [K] épouse [O] [U] [G] à payer à Madame [J] [W] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [C], la société "SCP JÉRÔME FRESNEAU [E] [N] LAURENT CHERON ET KAREN AUSSOURD-FUNARO", Monsieur [L] [X] [Z] [O] [U] [G] et Madame [H] [K] épouse [O] [U] [G] aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire ».

Aux termes de leurs dernières conclusions n°1 signifiées par voie électronique le 19 avril 2024, les époux [O] [U] [G] demandent au tribunal de :

« Vu les articles, 1188, 1240, 2258, 2261 et 2272 du code civil,

Il est demandé au tribunal :

— De débouter M. [C] au visa de l’article 1188 du code civil ;

— Juger que, le 9 mars 2005, par prescription acquisitive, les époux [O] [U] [G] étaient devenus propriétaires et ce de façon rétroactive, du lot 42 de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1], tel que désigné par le plan du 7ème étage dont s’agit ;

En conséquence,

— Juger irrecevable l’action de M. [C] introduite par acte d’huissier du 13 septembre 2021, soit postérieurement au 9 mars 2005 ;

— Condamner M. [C] à verser aux époux [O] [U] [G] :

— la somme de 5 000 à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive ;

— la somme de 5 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. [C] aux entiers dépens dont distraction pourra être opérée directement par M^e FARAJALLAH, Avocat.

Subsidiairement,

— Condamner la SCP Jérôme FRESNAU, [E] [N], Laurent CHERON et Karen AUSSOURD-FUNARO à garantir les époux [O] [U] [G] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, la SCP FRESNEAU demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

JUGER La demande de Monsieur [C] à l’encontre de Madame [W] tant irrecevable que mal fondée.

L’en DEBOUTER.

JUGER en conséquence Madame [W] irrecevable et mal fondée en ses demandes à l’encontre de la SCP FRESNEAU [N] CHERON AUSSOURD-FUNARO

L’en DEBOUTER purement et simplement.

ET CONDAMNER le demandeur en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP KUHN, Avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 avril 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 12 mars 2026, a été mise en délibéré au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal relève à titre liminaire que la demande de M. [C] de « débouter Mme [J] [W] de sa demande de communication de pièces sous astreinte » est sans objet dès lors que celle-ci ne forme, aux termes de ses dernières écritures, aucune prétention en ce sens.

Il relève également que si les époux [O] [U] [G] font état dans le corps de leurs dernières écritures de « l’irrecevabilité » de l’action au visa de la prescription acquisitive, ils ne forment dans leur dispositif aucune prétention tendant à l’irrecevabilité, d’une part, outre que le moyen soulevé constitue une défense au fond, d’autre part.

Sur les demandes principales afférentes à la propriété du lot 42

M. [C] revendique la propriété du lot 42, excipant des éléments suivants :

— ledit lot avait été acquis par sa mère par acte du 13 décembre 1982, et il n’a ensuite jamais été vendu de sorte qu’à son décès il en est devenu propriétaire, par le jeu de la dévolution successorale ;

— le lot objet des actes de vente entre [P] [Q] et les époux [O] en mars 1995 puis entre ces derniers et Mme [W] en avril 2014 est celui n°36, sans ambiguïté possible ;

— la matrice cadastrale du 28 juillet 2021 mentionne son nom comme propriétaire du lot n°42, ainsi que l’état hypothécaire.

En réponse aux moyens allégués par Mme [W] et par la SCP FRESNEAU, M. [C] réplique qu’aucune confusion des lots n’est possible et conteste que sa mère ait eu l’intention de vendre le lot n°42 plutôt que celui n°36, affirmant à l’inverse que celle-ci lui aurait toujours indiqué vouloir vendre ledit lot n°36.

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 21/11853 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVEK2

M. [C] soutient ainsi que les deux lots bénéficient chacun d’une fenêtre et ont une surface similaire de 9m².

Il conteste l’argument de Mme [W] tenant à une surface moindre du lot n°36, le rendant au demeurant impropre à la location, et souligne que si le relevé de surface accompagnant le plan du 7ème étage de l’immeuble fait état pour ce lot d’une surface de 7,10 m², il mentionne au même titre pour le lot n°42 le mesurage de 8,50 m², de sorte que contrairement à ce qui est soutenu en défense aucun de ces lots, d’après ce relevé, ne pourrait faire l’objet d’une mise en location.

Il conteste également la prétendue impossibilité de raccordement des autres lots du 7ème étage permettant de distinguer le lot n°42, et soutient que les plans qu’il produit sont bien ceux annexés au règlement de copropriété.

En réponse aux moyens allégués par les époux [O] [U] [G], M. [C] conteste toute intention commune des parties de vouloir faire porter la vente du 09 mars 1995 sur le lot n°42, soulignant la carence probatoire des défendeurs sur ce point et se prévalant à l’inverse des termes clairs dudit acte de vente lequel désigne le lot n°36, d’une part, ainsi que d’une lettre de Mme [W] d’avril 2021par laquelle elle reconnaît avoir visité la « chambre n°36 », avant de l’acquérir, d’autre part.

Il soutient également que ce sont bien les clefs d’accès au lot n°36 qui ont été remises aux époux [O] [U] [G] à la signature de l’acte de vente du mois de mars 1995.

S’agissant du moyen tenant à l’usucapion abrégée, M. [C] conclut au rejet dès lors que la condition, prévue à l’article 2272 du code civil, du juste titre fait défaut, l’acte de vente allégué par les époux [O] [U] [G] concernant uniquement le lot n°36.

Il argue en outre de l’absence de caractérisation de ces derniers d’une possession conforme aux conditions cumulatives posées par l’article 2261 du code civil.

Enfin, il relève que les époux [O] [U] [G] ne peuvent se prévaloir d’une prescription trentenaire eu égard au délai écoulé entre l’acte de vente du 09 mars 1995 et la date d’introduction de la présente instance.

En défense, Mme [W] soutient que M. [C] ne rapporte pas la preuve de ce que les plans dont il se prévaut correspondent à ceux annexés au règlement de copropriété, à supposer que des plans aient bien été annexés audit règlement, ni qu’ils n’auraient pas ensuite été modifiés, soulignant en outre qu’aucun plan n’a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

Elle se prévaut à l’inverse d’un constat d’huissier du 21 avril 2021 selon lequel la numérotation des chambres du 7ème étage de l’immeuble a été modifiée, et de ce que les clés qui ont été remises le jour de la vente définitive, par M. [C] lui-même en représentation de sa mère aux anciens propriétaires, sont celles du lot n°42.

Elle argue également de ce que les époux [O] [U] [G] ont toujours occupé ce lot, rappelant qu’au cours de l’année 1996 ils ont obtenu l’accord de l’assemblée générale pour faire le raccordement du studio aux colonnes d’eau et d’évacuation de l’immeuble.

Elle prétend de surcroît que seul le lot n°42 correspond à la description du bien réalisée dans le cadre de l’annonce immobilière (surface et proximité des water-closets de l’étage), que les plans des diagnosticiens annexés à l’acte de vente d’avril 2014 correspondent au tracé dudit lot au plan produit par M. [C], outre enfin qu’elle a toujours occupé uniquement ce studio depuis son acquisition.

Elle souligne par ailleurs la différence de surface entre les lots litigieux, confirmée par le plan produit en demande, soutenant que seul le lot n°42 présente une superficie de plus de 9m² et est donc louable, à l’inverse de celui n°36.

Elle déduit de l’ensemble de ces éléments la caractérisation d’un faisceau d’indices établissant, d’une part, l’intention de [P] [C] de vendre aux époux [O] [U] [G] le lot n°42, ainsi que, d’autre part, l’intention de ces derniers de lui vendre ledit lot dont elle s’estime dès lors légitimement propriétaire.

Les époux [O] [U] [G] soutiennent avoir acquis et être entrés en possession du lot n°42, seul lot pourvu d’une fenêtre et proche des WC communs, et que la désignation du lot vendu comme étant le n°36 est une erreur de l’acte, [P] [C] ayant toujours eu l’intention de leur vendre le lot n°42.

Ils se prévalent par ailleurs de « l’irrecevabilité de l’action » de M. [C] « car prescrite », excipant de l’usucapion abrégé prévu à l’article 2272 du code civil, soutenant s’être comportés, de bonne foi, comme les véritables propriétaires des lieux depuis 1994 et bénéficiant d’un juste titre.

LA SCP FRESNEAU conclut à une erreur matérielle affectant les actes successifs de vente de 1995 et de 2014, soutenant que le bien vendu a été improprement numéroté 36 alors qu’il s’agit du lot n°42, le seul bénéficiant d’une ouverture sur l’extérieur et dont la superficie est conforme à ce qui est mentionné dans le certificat [F] annexé à l’acte de vente de Mme [W].

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L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il résulte par ailleurs des articles 1353 et suivants du code civil qu’il n’existe pas de hiérarchie des modes de preuve en matière de propriété immobilière, qui peut s’établir par tous moyens, et que le tribunal saisi d’une action en revendication dispose d’une appréciation souveraine pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

L’article 2261 du même code précise que « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

La possession pour prescrire doit se caractériser par des actes matériels de nature à la caractériser, la détention d’un acte de notoriété ou le paiement d’impôts foncier étant en eux-mêmes insuffisants.

Aux termes de l’article 2272 du code civil « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

La prescription abrégée est fondée sur l’existence d’un juste titre qui suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire (Civ 3ème, 30 oct. 1972).

Sur ce,

Il convient en premier lieu de relever que, contrairement à ce qui est avancé en défense, aucune erreur matérielle portant sur la mention du numéro de lot objet du transfert de propriété n’est caractérisée concernant les actes notariés de vente ayant eu cours d’abord entre [P] [C] et les époux [O] [U] [G], puis entre ces derniers et Mme [W], les deux actes produits aux débats des 9 mars 1995 et 23 avril 2014 désignant le lot n°36.

Le moyen tenant à la présence ou non d’une fenêtre dans le lot vendu est non discriminant dès lors qu’il s’avère que chacun des lots n°36 et 42 disposent d’une telle ouverture.

S’agissant de celui tenant au raccordement du lot n°42 aux évacuations de l’immeuble, il n’est pas davantage discriminant dès lors qu’il n’est pas établi que l’autre lot n°36 en serait, lui, dépourvu.

Les actes notariés précités ont donc eu pour objet, chacun, d’assurer le transfert de propriété du lot n°36.

Si les époux [O] [U] [G] se prévalent de l’usucapion abrégée à l’égard du lot n°42, elle ne saurait être retenue dès lors que ceux-ci ne peuvent se prévaloir d’un juste titre le concernant, eu égard aux développements précédents, outre qu’en toute hypothèse ils succombent à rapporter la preuve d’une possession des lieux conforme aux prescriptions légales précitées.

Le tribunal relève la même carence probatoire s’agissant du moyen de fait tenant à la prétendue intention de [P] [C] de vouloir vendre non pas le lot n°36 mais celui n°42, en l’absence de production de quelconque moyen de preuve par écrit ou à tout le moins d’un commencement de preuve corroboré

Par conséquent, seul M. [C] bénéficie à l’encontre du lot n°42 d’un titre de propriété, par le jeu de la dévolution successorale de sa mère, propriétaire originel du bien et dont elle ne s’est jamais défait.

Il sera donc constaté la qualité de propriétaire de M. [C] du lot n°42, et il sera fait droit à ses demandes tendant à ordonner à Mme [W] de lui restituer les lieux et de les libérer de tout mobilier et de tous occupants, avec au besoin le concours de la force publique, sans qu’il soit besoin de prononcer une mesure d’astreinte.

Le présent jugement pouvant être publié au service de la publicité foncière par toute partie intéressée, il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande de publication formée par Mme [W], car sans objet.

Sur les demandes additionnelles en paiement à l’encontre de Mme [W]

De manière additionnelle, M. [C] sollicite, au visa combiné des articles 549-550 et 1352-3 du code civil, la restitution des fruits perçus par Mme [W], issus de la mise en location du lot n°42, dès lors que sa possession des lieux était de mauvaise foi.

Il réclame également une somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, estimant que Mme [W] s’est appropriée le lot litigieux de manière abusive et a persisté en ce sens malgré les tentatives de résolution amiable qui lui ont été proposées.

Mme [W] s’oppose à la demande de restitution des fruits, estimant avoir été possesseur de bonne foi car ignorant, à le supposer avéré, le prétendu vice affectant son titre de propriété.

Elle conteste par ailleurs le bien-fondé de la demande indemnitaire, soulignant l’absence de preuve rapportée d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, et soulignant en outre la non-justification du quantum réclamé.

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Selon l’article 549 du code civil, « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée au jour du remboursement ».

L’article 550 du même code précise que « Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices sont connus ».

L’article 2274 du code civil édicte par ailleurs que la bonne foi est toujours présumée, et qu’il appartient à celui qui l’allègue de la prouver. Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Sur ce,

S’agissant d’abord de la demande de restitution des fruits, alors que la bonne foi est présumée, M. [C] n’établit pas en quoi Mme [W] aurait possédé de mauvaise foi le bien litigieux avant l’introduction de la présente instance.

Au demeurant, il ressort du dispositif de ses dernières écritures que sa demande à ce titre est formée « jusqu’au jour de la demande introductive ».

Par conséquent, il ne saurait y être fait droit et elle sera rejetée.

S’agissant ensuite de la demande indemnitaire pour résistance abusive, elle sera également rejetée pour les mêmes motifs, tenant à la bonne foi présumée de Mme [W] et à l’absence subséquente d’abus de son droit à se défendre.

Sur les demandes reconventionnelles subsidiaires de Mme [W] et des époux [O] [U] [G]

Mme [W] sollicite, à titre reconventionnel, en premier lieu, la condamnation de M. [C] à lui restituer les impenses qu’elle affirme avoir exposés au titre de travaux réalisés au sein du studio, à hauteur de 33.320 euros, au double visa des articles 548 et 1352-5 du code civil, soutenant qu’il s’agissait de travaux nécessaires eu égard à la vétusté des lieux et à la nécessité de les remettre en valeur.

Elle sollicite également, au visa de l’article 1240 du code civil, la garantie du notaire rédacteur de l’acte, Me [E] [N], eu égard à l’imprécision de l’acte de vente quant à la localisation exacte du bien qui l’a privé de toute efficacité.

Enfin, Mme [W] conclut à la nullité de l’acte de vente pour erreur sur la chose objet du contrat, rappelant qu’elle souhaitait acquérir un studio à but locatif, que le lot n°36 ne peut avoir cette vocation eu égard à sa superficie en-deçà de 9m², et que par conséquent son consentement a été vicié.

Elle réclame à ce titre la restitution du prix de vente et de ses accessoires, ainsi que l’indemnisation de ses divers préjudices ainsi détaillés :

— s’agissant du préjudice matériel :

3.170,16 euros au titre de frais d’emprunt,

60.000 euros au titre du prix de vente,

5.158 euros au titre de frais de notaire,

33.220 euros au titre de travaux exécutés,

107.500 euros au titre de la perte de chance ;

— s’agissant du préjudice moral : 20.000 euros.

M. [C] s’oppose à la demande de remboursement d’impenses, soulignant la carence probatoire quant au caractère nécessaire ou utile des travaux concernés outre l’imprécision des prétendues sommes réclamées.

Les époux [O] [U] [G] se prévalent également d’une erreur du notaire dans la rédaction de l’acte, eu égard à la mauvaise numérotation du bien, et sollicite sa garantie de toute condamnation prononcée à leur encontre.

La SCP FRESNEAU conteste devoir sa garantie, excipant d’une simple erreur matérielle affectant l’acte litigieux. Elle critique par ailleurs certains préjudices allégués par Mme [W] qu’elle estime injustifiés (travaux et perte de chance).

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Selon l’article 1352-5 du code civil (anciennement 1381), pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

Il n’entre pas dans la mission du notaire de vérifier la conformité de l’objet de l’acte à la configuration matérielle des lieux, sauf à ce que des éléments portés à sa connaissance soient de nature à le faire douter.

L’ancien article 1117 du code civil, applicable à l’espèce eu égard à la date de conclusion de l’acte notarié querellé (2014), prévoyait que toute convention contractée par erreur donnait lieu à une action en nullité, à supposer ladite erreur avérée.

Sur ce,

Compte tenu de la teneur des travaux réalisés, dont le caractère somptuaire n’est pas démontré, ceux-ci ont augmenté la valeur du bien d’au moins leur coût, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de remboursement des impenses, et ce à hauteur du quantum réclamé, justifié, l’intéressée produisant en pièce 20 la facture correspondante, datée du 28 décembre 2014.

M. [C] sera donc condamné à ce titre à payer à Mme [W] la somme de 33.320 euros.

Sur la demande de garantie du notaire, elle ne saurait en revanche aboutir, le notaire rédacteur n’ayant aucune raison de soupçonner que le lot n°36, désigné à l’acte, ne correspondait pas au lot matériellement délivré à Mme [W].

Par conséquent cette demande de garantie sera rejetée.

Enfin, concernant la demande de nullité de la vente, si elle le prétend, Mme [W] échoue à démontrer que le caractère louable du bien objet de la vente était entré dans le champ contractuel, l’acte afférent du 23 avril 2014 ne comportant sur ce point aucune mention particulière, d’une part, et aucune autre pièce des débats permettant de l’établir, d’autre part.

Cette demande sera donc également rejetée.

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 21/11853 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVEK2

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire des époux [O] [U] [G] pour procédure abusive

Les époux [O] [U] [G] réclame à ce titre une somme de 5.000 euros, qualifiant l’action engagée par M. [C] d’abusive eu égard au temps écoulé et à sa connaissance de l’intention réelle de sa mère de céder le lot n°42.

M. [C] conclut au rejet de cette demande, l’estimant infondée, soutenant n’avoir découvert la réalité de l’occupation litigieuse du lot qu’en 2017, d’une part, et n’avoir jamais eu connaissance de la prétendue intention de sa mère, au demeurant non-établie, de céder ledit lot n°42, d’autre part.

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L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Sur ce,

Il résulte de ce qui précède l’absence d’abus du droit d’agir de la part de M. [C] de sorte que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Il convient compte tenu de la solution du litige de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens, et de rejeter les demandes formées au titre de leur distraction.

Celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront également rejetées.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que M. [D] [C] est propriétaire du lot n°42 de l’immeuble sis situé [Adresse 5] à [Localité 1],

ORDONNE à Mme [J] [W] de lui restituer ledit lot n°42 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1],

ORDONNE la libération des lieux de tout mobilier et de tous occupants, et ce sous un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion de Mme [J] [W] et de tous occupants de son chef, passé le délai susvisé de deux mois suivant la signification du présent jugement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

REJETTE le surplus des prétentions de M. [D] [C] en restitution des fruits et en dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi que de ses autres demandes,

CONDAMNE M. [D] [C] à payer à Mme [J] [W] la somme de 33.320 euros au titre des impenses,

REJETTE le surplus des demandes en paiement de Mme [J] [W],

DEBOUTE Mme [J] [W] de ses demandes de nullité de la vente, de garantie, et de publication du jugement, ainsi que de ses autres demandes,

DEBOUTE M. [L] [O] [U] [G] et Mme [H] Ho épouse [O] [U] [G] de l’ensemble de leurs prétentions,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT