TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e RACLET (K0055)

M^e SCHMITZ (P372)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/09027

N° Portalis 352J-W-B7E-CSZTF

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 01 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LAM (RCS de Versailles 808 270 698)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS (RCS de Paris 306 262 718)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Pascal SCHMITZ de la S.E.L.A.R.L.U. MARTINGALE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P372

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09027 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZTF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, puis prorogé au 01 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 septembre 2009, la S.A.R.L. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, devenue depuis la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SUSHI SHOP PYRAMIDES des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée d’une superficie approximative de 50 m², de divers locaux au premier sous-sol d’une superficie approximative de 81 m², et d’un local d’archives n°7 au deuxième sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section AW numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2009 afin qu’y soit exercée une activité de vente à emporter, de livraison à domicile et de consommation sur place de restauration froide, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 67.500 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 6.000 euros hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2012, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS et la S.A.R.L. SUSHI SHOP PYRAMIDES ont conclu un avenant n°1 portant modification de l’assiette du bail par adjonction d’un local n°1bis d’une superficie approximative de 5 m² situé au premier sous-sol, et augmentation du loyer annuel au montant de 72.792 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2013.

Par acte sous signature privée en date du 12 juillet 2013, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS et la S.A.R.L. SUSHI SHOP PYRAMIDES ont conclu un avenant n°2 portant substitution de la S.A.S. SUSHI SHOP RESTAURATION à cette dernière en qualité de preneuse à compter du 31 juillet 2013.

Par acte sous signature privée en date du 13 novembre 2013 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°228 A du 27 novembre 2013, le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail a été cédé par la S.A.S. SUSHI SHOP RESTAURATION à la S.A.R.L. MY BO BUN PYRAMIDES.

Par acte sous signature privée du même jour, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS et la S.A.R.L. MY BO BUN PYRAMIDES ont conclu un avenant n°3 portant notamment adjonction de l’activité de restauration chaude à la clause de destination insérée au contrat de bail commercial, moyennant le versement à la première d’une indemnité de déspécialisation d’un montant de 59.800 euros T.T.C.

Par jugement en date du 21 décembre 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°256 A du 31 décembre 2016, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. MY BO BUN PYRAMIDES, et désigné Maître [R] [Y] en qualité de liquidateur judiciaire.

Enfin, par acte sous signature privée en date du 3 avril 2017 à effet au 27 février 2017 dûment autorisé par ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Bobigny en date du 27 février 2017 et publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°122 A du 28 juin 2017, le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail a été cédé par Maître [R] [Y] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. MY BO BUN PYRAMIDES à la S.A.R.L. LAM.

Par acte d’huissier en date du 24 septembre 2018, la S.A.R.L. LAM a fait signifier à la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2018.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2018, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS a fait signifier à la S.A.R.L. LAM un refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 23 septembre 2020, la S.A.R.L. LAM a fait assigner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 1.342.000 euros outre les frais de licenciement de son personnel, en fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à cette dernière à la somme annuelle de 73.800 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2018 jusqu’à la date de restitution des locaux, ainsi qu’en restitution des trop-perçus d’indemnités d’occupation versés depuis le 1er octobre 2018 assortis des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance payée avec anatocisme.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 juillet 2021, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [I] [H] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. LAM et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à compter du 1er octobre 2018.

Monsieur [I] [H] a été remplacé par Monsieur [R] [Z] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 20 septembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 9 décembre 2021, la S.A.R.L. LAM a fait signifier à la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS sa renonciation à l’exercice de son droit au maintien dans les lieux.

La S.A.R.L. LAM a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par acte d’huissier de justice en date du 22 décembre 2021.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 14 décembre 2021, a organisé quatre réunions contradictoires en son cabinet les 14 mars, 13 avril, 8 juin et 20 juillet 2022, s’est adjoint l’aide d’un sapiteur expert-comptable en la personne de Monsieur [Q] [P], a adressé un pré-rapport aux parties le 28 juillet 2022, et a déposé son rapport définitif le 23 décembre 2022, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires dues à la S.A.R.L. LAM à la somme respective de 910.000 euros et de 219.095 euros dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce, et à la somme respective de 172.000 euros et de 119.687 euros dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce, et estimant le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 22 décembre 2021 à la somme annuelle de 71.450 euros hors taxes et hors charges.

Relevant que dans le dispositif de ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 mars 2023, la bailleresse, d’une part reconnaissait devoir verser à son ancienne locataire la somme minimale de 276.061 euros à titre d’indemnité d’éviction, et d’autre part admettait que cette dernière avait réglé, pendant l’exercice de son droit au maintien dans les lieux d’une durée totale de trois ans et quatre-vingt-trois jours, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant supérieur à celui qui serait fixé par le jugement au fond à intervenir, si bien que la preneuse était créancière d’un trop-perçu d’un montant minimal de 15.802,16 euros à ce titre, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 12 avril 2024, notamment : condamné la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.R.L. LAM une provision d’un montant de 291.863 euros ; et débouté la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande reconventionnelle de constitution d’une garantie sous forme de séquestre.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la S.A.R.L. LAM demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, et de l’article 1154 ancien du code civil, de :

– fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 1.183.602 euros correspondant à la valeur marchande de son fonds de commerce perdu ;

– fixer les indemnités accessoires comme suit :

• frais de remploi : 118.360 euros ;

• frais de réinstallation : 138.700 euros ;

• trouble commercial : 122.911 euros ;

• frais de déménagement et de démontage : 4.734 euros ;

• frais administratifs : 3.000 euros ;

• frais de licenciement : 29.699 euros ;

– en conséquence, fixer l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la somme totale de 1.601.006 euros en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial ;

– juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de son départ, soit à compter du 22 décembre 2021, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année ;

– condamner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à lui payer la somme globale de 1.601.006 euros à titre d’indemnité d’éviction, comprenant les frais de licenciement calculés sur justificatifs, dont à déduire la provision d’un montant de 291.863 euros versée en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 avril 2024 ;

– fixer l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 22 décembre 2021 à la somme annuelle de 64.305 euros hors taxes ;

– condamner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à lui payer les sommes perçues à titre d’indemnité d’occupation sur cette période au-delà de la base du montant annuel hors taxes ainsi fixé, assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et avec capitalisation des intérêts ;

– condamner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 19.322,20 euros ;

– débouter la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 60.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS aux dépens, en ce compris les dépens des incidents ainsi que les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur ;

– rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LAM fait valoir que le refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié le 20 décembre 2018 a entraîné la perte de son fonds de commerce, si bien que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de remplacement. Elle précise que l’argumentation de la bailleresse en faveur de la transférabilité du fonds n’est pas pertinente, dès lors que les offres locatives invoquées par cette dernière ne sont pas comparables à sa situation locative, et que la vente en livraison a constitué un épiphénomène limité à la période de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, au cours de laquelle la vente sur place ou à emporter a toutefois continué de représenter près de 80% de son chiffre d’affaires.

En ce qui concerne la valeur de son droit au bail, la preneuse se rallie aux conclusions expertales l’ayant fixée à la somme de 172.000 euros, calculée sur la base d’une valeur locative de marché de 93.000 euros et d’une valeur locative statutaire de 71.450 euros, et après application d’un coefficient de commercialité de 8.

S’agissant de l’estimation de la valeur de son fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires, la locataire reprend les chiffres d’affaires moyens retenus par l’expert sur les années 2018 à 2021, soit 627.913 euros pour la vente sur place, 34.789 euros pour la vente à emporter et 520.289 euros pour la vente en livraison, soulignant qu’il n’y a pas lieu de survaloriser l’année 2018 qui a marqué le début de l’exploitation, ni d’écarter les années 2020 et 2021 puisqu’elle a pu continuer son activité malgré la crise sanitaire, ni enfin de déduire des chiffres d’affaires les commissions des sites de livraison à domicile, celles-ci étant des charges d’exploitation. Appliquant un pourcentage de 120% sur le chiffre d’affaires de la vente sur place, de 70% sur celui de la vente en livraison et de 90% sur celui de la vente à emporter, elle conclut à une valeur de fonds de commerce d’un montant de 997.289 euros arrondi à 998.000 euros selon cette première méthode.

Pour ce qui est de l’estimation de la valeur de son fonds de commerce selon la méthode de la rentabilité, la demanderesse approuve l’expert judiciaire d’avoir retenu l’excédent brut d’exploitation moyen opérationnel, lequel réintègre amortissements et rémunération du gérant, évalué à la somme de 399.068 euros, mais conteste l’application d’un coefficient multiplicateur de 2, lui préférant un coefficient de 3 tenant compte de la constante progression de son chiffre d’affaires en dépit de la perturbation de son activité en raison de la survenance d’événements graves, tels que le mouvement dit des « Gilets jaunes », les grèves et manifestations, ou encore la crise sanitaire, si bien qu’après l’ajout de la valeur de son droit au bail précédemment estimée à 172.000 euros, la valeur de son fonds s’élève au montant de 1.369.2014 euros selon cette seconde méthode.

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09027 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZTF

La S.A.R.L. LAM conclut à une valeur de fonds de commerce correspondant à la moyenne arithmétique des deux valeurs obtenues selon les deux méthodes susvisées, soit à la somme de 1.183.602 euros, laquelle représente le montant de l’indemnité principale devant lui revenir.

S’agissant des indemnités accessoires, l’évincée déclare être fondée à réclamer : la somme de 118.360 euros au titre des frais de remploi, correspondant à 10% du montant de l’indemnité principale ; la somme de 138.700 euros au titre de ses frais de réinstallation, calculée sur la base d’un prix unitaire de 2.000 euros par mètre carré pondéré ; la somme de 122.911 euros au titre de son trouble commercial, représentant un mois d’excédent brut d’exploitation opérationnel ; la somme de 4.734 euros au titre de ses frais de déménagement et de démontage ; la somme de 3.000 euros au titre de ses frais administratifs ; et la somme de 29.698,85 euros au titre de ses frais de licenciement, ayant dû procéder au licenciement économique de six salariés.

Concernant l’indemnité d’occupation due à la propriétaire, la preneuse souscrit aux conclusions expertales l’ayant fixée au montant de la valeur locative statuaire de 71.450 euros, mais conteste l’absence d’application de l’abattement de précarité usuel de 10%.

Enfin, la demanderesse s’oppose à la prétention adverse d’indemnisation au titre de la remise en état des locaux loués, faisant observer que le préjudice allégué n’est pas démontré, ne lui est pas imputable, et a déjà été réparé par l’indemnité de déspécialisation versée par la précédente locataire, ce qui justifie que lui soit restitué l’intégralité du montant du dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 mars 2025, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– y faisant droit, à titre principal, juger que la S.A.R.L. LAM ne peut prétendre qu’à une indemnité de déplacement ;

– fixer à la somme de 199.061 euros le montant de l’indemnité d’éviction globale revenant à la S.A.R.L. LAM, se décomposant comme suit :

• 172.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

• 17.200 euros au titre des frais de remploi ;

• 2.184 euros au titre des frais de déménagement ;

• 1.157 euros au titre du trouble commercial ;

• 5.020 euros au titre de la perte sur salaires ;

• 1.500 euros au titre des frais divers administratifs ;

– à titre subsidiaire, fixer à la somme de 291.700 euros le montant de l’indemnité d’éviction globale revenant à la S.A.R.L. LAM, se décomposant comme suit :

• 172.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

• 17.200 euros au titre des frais de remploi ;

• 77.000 euros au titre des frais de réinstallation ;

• 2.184 euros au titre des frais de déménagement ;

• 15.283 euros au titre du trouble commercial ;

• 5.020 euros au titre de la perte sur salaires ;

• 3.000 euros au titre des frais divers administratifs ;

– à titre très subsidiaire, juger que la S.A.R.L. LAM peut prétendre à une indemnité de remplacement ;

– fixer à la somme de 608.739 euros le montant de l’indemnité d’éviction globale revenant à la S.A.R.L. LAM, se décomposant comme suit :

• 603.898 euros au titre de l’indemnité principale ;

• 2.184 euros au titre des frais de déménagement ;

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09027 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZTF

• 1.157 euros au titre du trouble commercial ;

• 1.500 euros au titre des frais divers administratifs ;

– en tout état de cause, fixer à la somme annuelle de 71.450 euros hors taxes et hors charges le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LAM pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 22 décembre 2021 ;

– débouter la S.A.R.L. LAM de ses demandes plus amples ou contraires ;

– juger que sera déduit de la somme qui sera allouée à la S.A.R.L. LAM le montant de 291.863 euros déjà acquitté à titre provisionnel le 24 avril 2024, en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 avril 2024 et, le cas échéant, condamner la S.A.R.L. LAM à lui rembourser la somme qui excéderait ce montant si les indemnités revenant à cette dernière se révélaient inférieures ;

– condamner la S.A.R.L. LAM à lui payer la somme totale de 21.651,43 euros hors taxes au titre des frais de remise en état des locaux loués, des frais d’état des lieux de sortie et des arriérés de charges locatives pour les années 2020 et 2021, et ordonner la compensation à due concurrence entre cette somme et le montant du dépôt de garantie de 19.267 euros ;

– condamner la S.A.R.L. LAM à lui payer la somme de 40.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. LAM aux dépens de l’instance et de l’incident, en ce compris les honoraires d’expertise de Monsieur [R] [Z] et de son sapiteur Monsieur [Q] [P] ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS expose, à titre principal, que le fonds de commerce de la S.A.R.L. LAM est transférable, au vu des locaux de remplacement comparables et de qualité équivalente situés dans un périmètre immédiat, ainsi que de l’importance de la vente en livraison pour la preneuse, qui représente près de 75% de son chiffre d’affaires, si bien que celle-ci ne peut prétendre qu’à une indemnité de déplacement, de sorte que le montant de l’indemnité d’éviction principale revenant à cette dernière s’élève à la somme de 172.000 euros correspondant à valeur du droit au bail calculée par l’expert judiciaire.

S’agissant des indemnités accessoires, la bailleresse consent à verser : la somme de 17.200 euros au titre des frais de remploi, correspondant à 10% du montant de l’indemnité principale ; la somme de 2.184 euros au titre des frais de déménagement ; la somme de 1.157 euros au titre du trouble commercial, correspondant au temps passé par le gérant de la S.A.R.L. LAM pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité sur la base du coût journalier de ce dernier sur huit jours ; la somme de 5.020 euros au titre de la perte sur salaires ; et la somme de 1.500 euros au titre des frais divers administratifs. Elle s’oppose au règlement d’une quelconque indemnité au titre des frais de réinstallation, en l’absence de justificatif produit, ainsi qu’au titre des frais de licenciement, la locataire ayant la faculté de se réinstaller à proximité.

À titre subsidiaire, la propriétaire se rallie aux conclusions expertales ayant fixé les indemnités accessoires comme suit : la somme de 17.200 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 77.000 euros au titre des frais de réinstallation ; la somme de 2.184 euros au titre des frais de déménagement ; la somme de 5.020 euros au titre de la perte sur salaires ; la somme de 15.283 euros au titre du trouble commercial ; et la somme de 3.000 euros au titre des frais divers.

À titre très subsidiaire, la défenderesse affirme qu’en cas de perte du fonds, en ce qui concerne l’indemnité principale de déplacement, il y a lieu de majorer la prise en compte de l’année 2018, l’exploitation ayant commencé dès l’année 2017, et d’exclure les années 2020 et 2021 non représentatives de la situation du fonds exploité en raison de la crise sanitaire. Elle ajoute que doivent être déduites des chiffres d’affaires pris en compte les commissions reversées aux plateformes de livraison, précisant ne pas avoir vocation à indemniser des tiers commissionnaires.

S’agissant de l’évaluation selon la méthode du chiffre d’affaires, elle retient des chiffres d’affaires moyens de 721.826 euros pour la vente sur place, de 14.443 euros pour la vente à emporter et de 82.587 euros pour la vente en livraison, avec des pourcentages respectivement de 80%, de 90% et de 60%, ce qui aboutit à une valeur marchande du fonds de 640.012 euros.

Pour ce qui est de l’évaluation selon la méthode de la rentabilité, la bailleresse se réfère à l’excédent brut d’exploitation opérationnel moyen pondéré des années 2018 et 2019 évalué à la somme de 216.420 euros sans réintégration de la rémunération du gérant, de laquelle elle déduit le montant de 18.528 euros représentant la quote-part de rentabilité provenant du loyer, et à laquelle elle applique le coefficient multiplicateur de 2 retenu par l’expert, puis ajoute la valeur du droit au bail précédemment estimée à la somme de 172.000 euros, concluant à une valeur marchande du fonds de 567.784 euros.

Approuvant la pratique de l’expert consistant à prendre en considération la moyenne arithmétique des valeurs obtenues suivant les deux méthodes susmentionnées, elle propose de verser une indemnité principale d’un montant de 603.898 euros.

S’agissant des indemnités accessoires, elle accepte de régler : la somme de 2.184 euros au titre des frais de déménagement ; la somme de 1.157 euros au titre du trouble commercial, correspondant au temps passé par le gérant de la S.A.R.L. LAM pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité sur la base du coût journalier de ce dernier sur huit jours ; et la somme de 1.500 euros au titre des frais divers administratifs. Elle s’oppose au versement d’une quelconque indemnité au titre des frais de remploi en l’absence de réinstallation effective à ce jour, au titre des frais de réinstallation en l’absence de justificatif d’aménagements spécifiques, ainsi qu’au titre des frais de licenciement, cinq des six salariés prétendument licenciés ayant été embauchés postérieurement à la date d’effet du refus de renouvellement du bail.

Concernant l’indemnité d’occupation, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS consent à la fixer à la valeur locative de renouvellement de 71.450 euros retenue par l’expert, sans application d’un quelconque abattement de précarité dès lors que la preneuse, d’une part a réalisé un chiffre d’affaires en constante augmentation durant l’exercice de son droit au maintien dans les lieux, de sorte qu’aucune précarité n’est caractérisée, et d’autre part est seule à l’origine de la durée de la présente procédure.

Enfin, la bailleresse avance avoir dû supporter des frais de dépose et de remise en état des locaux d’un montant de 18.857,50 euros à la suite du départ de la preneuse, outre des honoraires de maîtrise d’œuvre d’un montant de 1.508,60 euros ainsi que des frais d’état des lieux de sortie d’un montant de 453,84 euros, et souligne que cette dernière demeure redevable d’un arriéré de charges locatives d’un montant de 831,49 euros, ce qui justifie sa condamnation à lui payer la somme de 21.651,43 euros, laquelle doit se compenser avec le dépôt de garantie conservé par-devers elle d’un montant de 19.267 euros.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026, puis prorogée au 1er avril 2026, les parties en ayant été avisées.

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09027 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZTF

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 23 décembre 2022, l’expert judiciaire considère que le fonds de commerce de la preneuse a été perdu du fait de l’éviction, indiquant fournir une estimation d’une indemnité de déplacement seulement « à titre indicatif », et précisant que « s’il existait des locaux équivalents dans le secteur, le concept de cuisine thaïlandaise revisitée attachant une clientèle du secteur, ce qui a été confirmé par le développement du chiffre d’affaires vente livraison pendant le COVID », ces locaux étaient « différents du local évincé » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, pages 66 et 76).

Au soutien de ses allégations selon lesquelles il existerait des locaux équivalents permettant le transfert du fonds de commerce de la locataire, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS produit trois annonces ou avis de valeur relatifs à des locaux commerciaux disponibles dans les environs des lieux pris à bail par la S.A.R.L. LAM.

En ce qui concerne les locaux invoqués par la bailleresse situés au [Adresse 3] à [Localité 3] d’une superficie totale de 108 m², dont 59 m² en rez-de-chaussée et 49 m² en sous-sol (pièce n°13 en défense), l’expert, en réponse aux dires qui lui ont été adressés : fait état d’un « loyer demandé : 130.000 € » ; et relève que « cette boutique n’a pas été louée, le prix en demande apparaît élevé », énonçant que « le prix en demande apparaît supérieur à la valeur locative de marché, ce qui explique que ce local n’ait pas été loué », et que « le prix en demande excède la valeur locative, ce qui explique qu’elle n’a pas été louée ; on rappellera que nous avons 100 € / m²B pour la boutique évincée alors que cette boutique est proposée à la location en loyer pur moyennant prix unitaire de 1.922 € » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, pages 71, 74 et 76). Ce constat discrédite la possibilité d’un transfert dans des conditions satisfaisantes pour la locataire, étant au surplus observé que la défenderesse, qui est également propriétaire de ces locaux, n’établit pas avoir communiqué d’offre à la S.A.R.L. LAM, et que la surface réelle de ces locaux proposés en remplacement est de 108 m², contre 143,90 m² pour les locaux évincés. Par ailleurs, la bailleresse ne conteste pas que le linéaire de façade est légèrement inférieur à celui des locaux exploités par sa preneuse.

S’agissant des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] d’une surface utile de 179,10 m² et d’une surface pondérée de 130 m² répartis sur trois niveaux et proposés au prix annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°14 en défense), l’expert judiciaire note que « cette boutique a été louée fin 2021 à la pâtisserie Takumi moyennant un loyer de 85.000 € soit 875 € / m²B. Elle est plus grande que la boutique évincée » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 72). Concernant sa configuration, si la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS soutient qu’elle est plus favorable que celle des locaux évincés, avec notamment une surface plus importante pour accueillir la clientèle et une absence de salle de restaurant au sous-sol, il est constaté que la bailleresse ne conteste pas l’absence de terrasse ni la nécessité de réaliser des travaux d’aménagement. Il est également observé que le loyer mentionné dans l’avis de valeur et le loyer auquel les locaux ont finalement été loués en 2021, respectivement de 90.000 euros et de 85.000 euros comme déjà indiqué, sont significativement supérieurs au loyer de renouvellement retenu par la bailleresse, à savoir 71.450 euros.

Quant aux locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] d’une superficie totale de 140 m², dont 100 m² de surface de vente en rez-de-chaussée, dont l’annonce spécifie un loyer de 10.000 euros par mois (pièce n°15 en défense), l’expert souligne que « la surface est très proche de celle de la boutique évincée, mais elle est plus importante au rez-de-chaussée. Ce prix en demande est un peu élevé s’agissant d’une voie étroite sans possibilité de droit de terrasse » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 72), contrairement aux locaux évincés.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les trois locaux invoqués par la propriétaire ne présentent pas des caractéristiques de situation et de configuration équivalentes à celles des locaux exploités par la S.A.R.L. LAM.

Enfin, s’agissant de l’importance de la vente en livraison, qui selon la bailleresse permettrait à la locataire de transférer son fonds de commerce dès lors qu’elle représente 75% du chiffre d’affaires de celle-ci, il y a lieu d’observer qu’aux termes du rapport de l’expert judiciaire, le chiffre d’affaires moyen pondéré des années 2018 à 2021 a atteint 627.913 euros pour la vente sur place, 38.655 euros pour la vente à emporter et 520.244 euros pour la vente en livraison (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 30). Ainsi, contrairement à ce que soutient la défenderesse, la vente sur place a représenté environ 53% du chiffre d’affaires moyen pondéré et la vente à emporter 3%, contre seulement 44% pour la vente en livraison.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS échoue à apporter la preuve que le fonds de commerce de la S.A.R.L. LAM serait transférable, si bien que l’éviction de cette dernière entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.

Décision du 01 Avril 2026

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En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient une valeur locative de marché des locaux de 93.000 euros, un loyer de renouvellement théorique de 71.450 euros, et un coefficient de commercialité de 8, et conclut que la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (93.000 – 71.450) x 8 = 172.000 euros (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 34 à 49), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. LAM est de 172.000 euros.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040), mais que les juges peuvent écarter les résultats comptables les plus récents si ceux-ci n’ont pas de caractère significatif et ne rendent pas compte des réelles possibilités de développement du fonds, la valeur marchande d’un fonds de commerce s’appréciant certes par ses résultats effectifs, mais également par son potentiel.

En l’espèce, l’expert judiciaire propose d’estimer la valeur marchande du fonds de commerce en déterminant la moyenne arithmétique des deux valeurs calculées respectivement selon la méthode du chiffre d’affaires et selon la méthode de la rentabilité (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 63), ce sur quoi les parties s’accordent (conclusions en demande page 17, et conclusions en défense pages 25).

S’agissant de l’approche par le chiffre d’affaires, l’expert indique s’être fondé sur les résultats comptables de la boutique expertisée selon calcul du 10 mars 2022 de Monsieur [O] [S], expert-comptable, avec correctifs de Monsieur [Q] [P], sapiteur. Il explique avoir appliqué aux chiffres d’affaires des années 2018 à 2021 des coefficients croissants pour privilégier les années les plus récentes, mais avoir cependant appliqué un coefficient de 1 pour les années 2020 et 2021, au lieu des coefficients 3 et 4, en raison de l’impact de la crise sanitaire. En pratiquant une pondération de 1 pour l’année 2018, de 2 pour l’année 2019 et de 1 pour chacune des années 2020 et 2021, il retient un chiffre d’affaires moyen pondéré de 1.186.813 euros, décomposé comme suit : 627.913 euros pour la vente sur place, 38.655 euros pour la vente à emporter et 520.244 euros pour la vente en livraison (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 30).

Si la bailleresse sollicite l’exclusion des années 2020 et 2021 du calcul du chiffre d’affaires, ou à tout le moins l’application d’un coefficient réduit pour ces années, qu’elle considère non représentatives en raison de la crise sanitaire, tout en majorant à 3 les coefficients des années 2018 et 2019 (conclusions en défense, pages 17 et 18), il est observé que l’expert a pertinemment justifié ses choix de pondération en indiquant que la preneuse avait tout de même pu développer son chiffre d’affaires malgré la crise sanitaire en recourant à la vente à emporter et en livraison, en précisant qu’il avait tout de même appliqué un coefficient minoré aux années 2020 et 2021, et en soulignant qu’appliquer un coefficient de 3 aux années 2018 et 2019 contreviendrait au principe de la pondération consistant à privilégier les années les plus récentes (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 70).

De même, si la propriétaire réclame de déduire du chiffre d’affaires les commissions sur la vente en livraison (conclusions en défense, pages 18 et 19), l’expert indique à juste titre, dans sa réponse au dire de la bailleresse, que « cela compense l’absence de frais de service ainsi que cela a été indiqué dans le rapport. Les frais de personnel qui représentaient 32,82% du chiffre d’affaires en 2018, ne représentaient plus que 19,88% en 2019, 16,69% en 2020 et 11,95% en 2021 avec un chiffre d’affaires en croissance » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 70).

Ces conclusions expertales emportent la conviction de la présente juridiction.

Ainsi, il y a lieu de considérer qu’au regard des derniers bilans comptables transmis à l’expert ou communiqués dans le cadre de la présente instance, la S.A.R.L. LAM justifie avoir réalisé un chiffre d’affaires moyen pondéré de 1.186.813 euros, décomposé en 627.913 euros pour la vente sur place, 38.655 euros pour la vente à emporter et 520.244 euros pour la vente en livraison.

Faisant référence aux derniers ouvrages publiés, dont il ressort que compte tenu des usages professionnels, l’activité de restauration s’apprécie dans une fourchette comprise entre 50% et 90% (Blatter), entre 55% et 110% (Francis Lefebvre), entre 50% et 200% (Delmas) ou entre 40% et 80% (Memento Dalloz) du chiffre d’affaires hors taxes, puis citant douze cessions de fonds de commerce de restaurants réalisées à [Localité 4] à des prix représentant entre 55% et 116% du chiffre d’affaires, l’expert judiciaire a finalement appliqué aux chiffres d’affaires moyens les taux suivants : 80% pour la vente sur place, 90% pour la vente à emporter, et 60% pour la vente en livraison (pièces n°11 en demande et n°12 défense, pages 49 à 62).

Pour retenir ces taux, non contestés par la bailleresse, l’expert judiciaire a pris en considération : la bonne situation des locaux pour un restaurant, sur la rive droite de la Seine, dans un quartier mixte (résidentiel, commerce et touristique), à proximité du [Localité 5] et du [Localité 6], avec une desserte assurée par les transports en commun, notamment la station de métro Pyramides (lignes 7 et 14) à 75 mètres environ ; le bon état des locaux ; l’exploitation sur deux niveaux non reliés par un monte-charges, la cuisine étant en sous-sol ; la grande surface de la cuisine ; la vente à livrer et à emporter autorisée par le bail ; l’existence d’une valeur de droit au bail ; la surface précaire sur le domaine public qui représente 8,75% de la surface accessible à la clientèle ; la hausse du chiffre d’affaires entre les années 2018 et 2020 malgré la crise sanitaire ; les frais de personnel par rapport au chiffre d’affaires en 2020 (16,77%) ; le ratio EBE moyen pondéré sur chiffre d’affaires moyen pondéré, de 29,88%, ce qui est élevé pour une activité de restaurant ; et la conjoncture très dégradée compte tenu de la crise sanitaire (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 62).

Si la locataire sollicite des pourcentages respectivement de 120% pour la vente sur place et de 70% pour la vente en livraison (conclusions en demande, pages 15 et 16), l’expert, en réponse au dire de la S.A.R.L. LAM, observe pertinemment que « ces pourcentages apparaissent élevés, le chiffre d’affaires étant important, ce qui ne confère pas de potentiel de développement » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 69). Cette appréciation est d’ailleurs corroborée par les douze prix de cession cités par l’expert, dont aucun n’atteint 120% du chiffre d’affaires.

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Dès lors, il y a lieu de retenir une valeur du fonds de commerce estimée selon la méthode du chiffre d’affaires de : (627.913 x 80%) + (38.655 x 90%) + (520.244 x 60%) = 849.266 euros hors taxes.

S’agissant de l’approche par la rentabilité, l’expert rappelle que « les fonds de commerce ne se vendent pas uniquement à partir du chiffre d’affaires mais également en fonction de leur capacité bénéficiaire. […] La rentabilité de l’exploitation est obtenue en ajoutant à l’EBE le loyer figurant au bilan, puis en déduisant la valeur locative de marché » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 62).

Il retient un excédent brut d’exploitation opérationnel moyen pondéré pour les années 2018 à 2021 de 417.596 euros, duquel il soustrait la quote-part de rentabilité provenant du loyer estimée à 18.528 euros à partir d’une valeur locative de marché de 93.000 euros et d’un loyer de 74.472 euros, ce qui aboutit à une quote-part de rentabilité issue de l’exploitation d’un montant de 399.068 euros. Il applique à cette quote-part un coefficient de 2, pour obtenir une valeur du fonds au prix du marché de 798.136 euros. Ajoutant à cette somme la rentabilité générée par le bail, c’est-à-dire la valeur du droit au bail, précédemment estimée à 172.000 euros, il obtient une valeur finale du fonds de commerce par l’approche de la rentabilité de 970.136 euros (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 63).

Il est observé que les parties s’accordent sur le montant de la quote-part de rentabilité provenant du bail, estimée à 18.528 euros, ainsi que sur le montant du droit au bail, fixé à 172.000 euros. Elles ne s’opposent donc que sur le montant de l’EBE moyen pondéré et sur le coefficient appliqué à la quote-part de rentabilité issue de l’exploitation.

Sur le montant de l’EBE moyen pondéré, il convient d’écarter la critique de la bailleresse, dès lors que celle-ci tend uniquement à contester la réintégration de la rémunération du gérant (conclusions en défense, page 22) et à écarter ou à minorer la pondération des années 2020 à 2021 (conclusions en défense, page 23), alors même que d’une part, elle ne remet pas en cause la prise en compte d’un EBE opérationnel et non d’un EBE comptable (conclusions en défense, page 22), ce qui implique d’y réintégrer la rémunération du gérant comme le relève l’expert judiciaire en soulignant à juste titre qu’ « il convient de réintégrer la rémunération de la gérance charges sociales incluses, l’EBE retenu pour valoriser le fonds de commerce étant un EBE opérationnel » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 70), et que d’autre part il a été précédemment établi qu’il n’y a pas lieu d’exclure les années 2020 et 2021 ou d’en minorer excessivement la pondération.

Sur le coefficient appliqué à la quote-part de rentabilité issue de l’exploitation, la critique de la locataire est inopérante, en ce qu’elle vise à retenir un coefficient de 3 au motif de l’excellente rentabilité du fonds, de la constante progression du chiffre d’affaires et du maintien d’un EBE élevé (conclusions en demande, page 17), alors que comme rappelé pertinemment par l’expert, le coefficient de 3 « apparaît élevé compte tenu de la forte rentabilité du fonds, plus la rentabilité est forte plus le coefficient est bas et inversement » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 69).

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

Dès lors, il y a lieu de retenir une valeur du fonds de commerce estimée selon la méthode de la rentabilité de : [(417.596 – 93.000 + 74.472) x 2] + 172.000 = 970.136 euros hors taxes.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux, que les parties consentent à fixer à la moyenne arithmétique des deux valeurs calculées respectivement selon la méthode du chiffre d’affaires et selon la méthode de la rentabilité, peut justement et souverainement être estimée à la somme de : (849.266 + 970.136) ÷ 2 = 909.701 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. LAM est de 909.701 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM à la somme de 909.701 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, nonobstant que la S.A.R.L. LAM ait fait signifier une renonciation à l’exercice de son droit au maintien dans les lieux par acte d’huissier en date du 9 décembre 2021, qu’elle ait ensuite procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire dressé par acte d’huissier de justice en date du 22 décembre 2021, et que son siège social ait fait l’objet d’un permis de démolir (pièces n°9 en demande et n°11 en défense), force est toutefois de constater, contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, qu’il ne peut se déduire de ces seules circonstances une absence d’intention de se réinstaller, l’évincée pouvant parfaitement attendre le versement de l’indemnité d’éviction fixée aux termes de la présente décision pour précisément acquérir un nouveau fonds de commerce, étant observé qu’en tout état de cause, en cas d’absence de réinstallation effective, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS aura la faculté d’introduire une action judiciaire, le cas échéant, en paiement de l’indu (Civ. 3, 28 mars 2019 : pourvoi n°17-17501).

L’expert judiciaire et la locataire proposent de fixer le montant des frais de remploi à 10% du montant de l’indemnité principale, comme il est d’usage en la matière (pièces n°11 en demande et n°12 défense, pages 64 et 65), lesquels s’élèvent donc à la somme de : 909.701 x 10% = 90.970,10 euros.

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En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus à la S.A.R.L. LAM par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la somme de 90.970,10 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’expert judiciaire ne retient pas ce poste de préjudice, indiquant que « le fonds de commerce a été valorisé compte tenu de son état, ce qui permettra au locataire de racheter un fonds équivalent et implique de retenir des frais de réinstallation uniquement pour les spécificités liées à une mise au concept. On relèvera que les agencements non amortis sont compris dans la valeur du fonds de commerce » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 70).

De fait, si la locataire sollicite la prise en « compte de la décoration et l’aménagement de la partie des locaux accessible au public et des installations techniques à réaliser » (conclusions en demande, page 20), force est toutefois de constater qu’elle ne fournit aucun détail sur ces différents éléments, ne produisant d’ailleurs aucun devis à ce titre, de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de ce poste de préjudice, ce qui justifie le rejet de ce dernier.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LAM de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS au titre des frais de réinstallation.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’espèce, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué ce poste de préjudice à la somme de 122.911 euros, correspondant à « un mois d’EBE de chaque année soit un total de 5 mois », en réalité de 4 mois, l’année 2018 étant toutefois pondérée à 25% (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 65).

C’est à tort que la bailleresse sollicite d’exclure toute indemnité pour trouble commercial au motif que « les deux années d’intervalle entre la date du Refus de Renouvellement et la saisine du Tribunal ne peuvent être imputables au Bailleur dès lors que le Preneur a manifestement bénéficié de ce laps de temps afin de développer son activité commerciale » (conclusions en défense, page 27), dès lors que le constat d’une durée de deux ans entre le refus de renouvellement et l’assignation en fixation de l’indemnité d’éviction n’exclut en rien l’existence d’un temps passé par la preneuse à préparer le départ des locaux, à en rechercher de nouveaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue.

La propriétaire n’est pas davantage fondée à réclamer la limitation de l’indemnité pour trouble commercial au « temps passé par le gérant de la société LAM pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité sur la base du coût journalier de ce dernier (base année 2021) affecté à un nombre de jours qu’il est proposé de fixer à 8 jours » (conclusions en défense, page 27), en ce que le temps passé par le gérant à préparer le départ des locaux ne représente qu’une partie du préjudice résultant du temps passé à préparer l’éviction au détriment de l’activité commerciale, et en ce que le nombre proposé de huit jours n’est étayé par aucun élément justificatif, l’expert judiciaire notant d’ailleurs qu’ « il apparaît insuffisant de retenir 8 jours du dernier exercice avant le départ » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 73).

L’appréciation de l’indemnité pour trouble commercial sur la base d’un mois d’EBE de chaque année d’exercice du droit au maintien dans les lieux, comme proposé par l’expert, apparaît donc pertinente.

En revanche, c’est à juste titre que la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS conteste la prise en compte de l’année 2018 à hauteur de 25 % d’un mois d’EBE, au vu de la date de délivrance du refus de renouvellement, qui a été signifié le 20 décembre 2018. En effet, au vu de cette date de signification, la S.A.R.L. LAM n’a subi aucun préjudice au titre de cette année, n’ayant manifestement pas commencé à préparer son départ des locaux ou à rechercher de nouveaux locaux durant les onze jours compris entre le 20 et le 31 décembre 2018, en pleine période de fêtes de fin d’année.

Le trouble commercial s’élève donc à la somme de : 38.368 + 31.603 + 48.700 = 118.671 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM au titre du trouble commercial à la somme de 118.671 euros.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la fixation de l’indemnisation au titre des frais de déménagement à la somme de 2.184 euros.

En vertu de la force obligatoire du contrat de bail, il n’y a pas lieu d’adjoindre à ce montant les indemnités complémentaires de 750 euros et 1.800 euros sollicitées par la S.A.R.L. LAM au titre des frais de retrait et de démontage des agencements, dès lors que celle-ci ne conteste pas que lesdits frais sont contractuellement à sa charge (conclusions en demande, page 21), étant observé que ces frais auraient été engagés même en cas de congé délivré de sa propre initiative, de sorte qu’ils ne constituent pas une conséquence de l’éviction.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM au titre des frais de déménagement à la somme de 2.184 euros, et de débouter cette dernière de sa demande d’indemnité au titre des frais de retrait et de démontage des agencements des locaux.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme de 3.000 euros (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 65).

La bailleresse critique le montant ainsi proposé, mais ne conteste pas le principe d’une indemnisation au titre des frais divers et ne verse aucun élément de preuve au soutien de son estimation à hauteur de 1.500 euros, se limitant à invoquer un radiation tardive de l’établissement des locaux loués (conclusions en défense, page 28), alors même que ce poste de préjudice doit également inclure les frais qui seront ultérieurement engagés à ce titre une fois que la locataire aura trouvé de nouveaux locaux en vue de sa réinstallation, de sorte que le montant retenu par l’expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM au titre des frais divers et de greffe à la somme de 3.000 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921), et uniquement en ce qu’ils sont directement liés au refus de renouvellement du bail commercial, ce qui exclut la prise en compte de l’indemnité de préavis ou de l’indemnité compensatrice de congés payés, lesquelles ne résultent pas du licenciement mais sont dues au salarié en exécution de son contrat de travail.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, il importe peu que sur les six salariés licenciés dont trois serveurs, un cuisinier et deux aides cuisiniers plongeurs, cinq aient été embauchés postérieurement à la date d’effet du refus de renouvellement du bail, dans la mesure où durant la période d’exercice de son droit au maintien dans les lieux, la locataire se devait de continuer d’exploiter son fonds de commerce dans des conditions normales, lesquelles incluent l’engagement de nouveaux salariés en cas d’accroissement de l’activité, ce qui a été le cas en l’occurrence, l’activité de restauration sur place et à emporter ne pouvant être exercée avec le seul cuisinier embauché le 26 octobre 2017, sans l’aide de plongeurs et de serveurs.

Pour autant, si la preneuse sollicite la somme totale de 29.698,85 euros à ce titre, force est cependant de constater que l’exactitude de ce montant n’est pas démontrée dès lors que d’une part, aucun calcul détaillé n’est communiqué, que d’autre part ne sont pas versés les « soldes de tout compte de chacun des salariés » (page 22 de ses dernières conclusions), mais seulement des « BULLETINS DE SALAIRE », et qu’en tout état de cause, il ne peut être tenu compte de l’ « ACOMPTE NET versé en Décembre 2021 (correspond au salaire Net de Décembre 2021 + indemnité de licenciement éco + estimations indemnités compensatrices de préavis Janvier + Février) » mentionné sur le tableau en date du 19 septembre 2022 (pièces n°15 à n°21 en demande) dans la mesure où le salaire n’entre pas dans les frais de licenciement indemnisables, pas plus que l’indemnité de préavis.

Dans ces conditions, seules seront prises en considération la mention « Indemnité de licenciement exonérée » figurant sur le dernier bulletin de salaire de chacun des six salariés concernés, dont l’ancienneté est comprise entre trois mois et quatre ans et deux mois, laquelle mention fait état de montants cohérents avec les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 1234-2 du code du travail selon lesquelles l’indemnité de licenciement ne peut être inférieure aux montants suivants : 1°) un quart de mois de salaire par année d’ancienneté pour les années jusqu’à dix ans, ainsi que la mention « Indemnité transactionnelle » figurant sur le bulletin de salaire de l’un des six salariés, de sorte que les frais de licenciement indemnisables s’élèvent à la somme totale incontestable de : 285,90 + 857,69 + 1.385,37 + 104,05 + 941,55 + 6.500 + 2.119,84 = 12.194,40 euros (pièces n°16 à n°21 en demande).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM au titre des frais de licenciement à la somme de 12.194,40 euros.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 909.701 + 90.970,10 + 118.671 + 2.184 + 3.000 + 12.194,40 = 1.136.720,50 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM à la somme totale de 1.136.720,50 euros, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, dont à déduire le montant de 291.863 euros d’ores et déjà versé à titre de provision en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 avril 2024.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire due en vertu des dispositions légales, et non d’une obligation de somme d’argent de nature contractuelle, les intérêts de retard courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

En vertu des dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il y a lieu de rappeler que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765).

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par la locataire.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 23 décembre 2022, l’expert judiciaire évalue le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 71.450 euros hors taxes et hors charges (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 69), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

Si l’expert exclut l’application d’un abattement de précarité, « le chiffre d’affaires s’étant inscrit en augmentation suite à la délivrance du congé » (pièces n°11 en demande et n°12 défense, page 69), force est toutefois de constater que cet argument est en partie inopérant, dès lors que l’usage consistant à pratiquer un abattement de précarité vise à tenir compte des inconvénients manifestes subis par la preneuse durant l’exercice de son droit au maintien dans les lieux, laquelle ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux, ni céder ses droits, dans la mesure où elle est insusceptible de trouver des candidats désireux d’acquérir des droits précisément précaires.

Cependant, prenant en considération l’augmentation constante du chiffre d’affaires de la locataire pendant l’exercice de son droit au maintien dans les lieux, ce qui démontre que la précarité dont a souffert cette dernière a eu des effets limités, il y a lieu de retenir un abattement de précarité de 5%.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : 71.450 – 5% = 67.877,50 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. LAM à la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la somme annuelle de 67.877,50 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 22 décembre 2021 inclus, date de restitution des locaux donnés à bail.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu d’indemnités d’occupation provisionnelles

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 dudit code, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1352-6 de ce code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu de l’indemnité d’occupation statutaire d’un montant annuel de 67.877,50 euros hors taxes et hors charges, correspondant à un montant trimestriel de 16.969,38 euros hors taxes et hors charges (soit : 67.877,50 ÷ 4), le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la preneuse pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 22 décembre 2021 inclus, date de restitution des locaux, soit pendant trois ans et quatre-vingt-trois jours, s’élève à la somme de : (67.877,50 x 3) + [(16.969,38 x 83) ÷ 90] = 219.282,04 euros hors taxes et hors charges.

Or, il est démontré que la locataire a versé, sur cette même période, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant annuel de 76.320 euros pour chacune des deux années comprises entre le 1er octobre 2018 et le 30 septembre 2020, puis d’un montant annuel de 77.288,80 euros à compter du 1er octobre 2020 correspondant à un montant trimestriel de 19.322,20 euros jusqu’à la date de restitution des locaux (pièce n°8 en défense), soit la somme totale de : (76.320 x 2) + 77.288,80 + [(19.322,20 x 83) ÷ 90] = 247.748,16 euros.

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09027 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZTF

La créance de restitution de l’évincée s’élève donc à la somme de : 247.748,16 – 219.282,04 = 28.466,12 euros hors taxes et hors charges, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision comme expressément sollicité par la demanderesse.

Enfin, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.R.L. LAM la somme de 28.466,12 euros hors taxes et hors charges en restitution du trop-perçu d’indemnités d’occupation provisionnelles versées entre le 1er octobre 2018 et le 22 décembre 2021 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision jusqu’à complet paiement, et d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 ancien dudit code dispose quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d’évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-21272 et n°22-24502 et n°22-10298 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-21228).

En l’espèce, la clause intitulée « 2 – RÉPARATIONS ET TRAVAUX PAR LE PRENEUR » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 30 septembre 2009 stipule : « MODIFICATION DES LIEUX AU COURS DU BAIL : […] Le preneur s’engage à […] laisser en fin de bail tous les changements, aménagements, embellissements et améliorations ainsi que tous placards, serrures et verrous de sûreté, installation d’électricité, de chauffage central que le preneur pourrait faire installer dans les lieux loués sans indemnité à moins que le bailleur ne préfère exiger le rétablissement de tout ou partie des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur, même pour des travaux qu’il aurait expressément autorisés » (pièce n°1 en demande et en défense, page 5).

Cependant, la clause intitulée « 3 – MODIFICATION DE L’ARTICLE 19 DU BAIL EN DATE DU 30 SEPTEMBRE 2009 » insérée à l’avenant n°3 conclu par acte sous signature privée en date du 13 novembre 2013 prévoit que : « À la demande de la société MY BO BUN PYRAMIDES, le bailleur accepte de ne pas revendiquer, au départ effectif du PRENEUR, la remise à l’état initial des locaux. Le PRENEUR prend acte que l’accord du BAILLEUR implique dès lors une restitution des lieux en bon état d’entretien lui permettant de les relouer à la valeur locative de marché. L’article 19 du bail du 30 septembre 2009 est désormais le suivant : "19 – RESTITUTION DES LIEUX : […] – Au départ du preneur, il devra rendre les lieux en bon état, compte tenu de l’ancienneté de son occupation. Il est ici précisé que le bailleur dispensera la société BO BUN PYRAMIDES, et seulement elle, de la remise en l’état initial, en limitant la restitution des locaux en bon état d’entretien permettant au bailleur de relouer à la valeur locative de marché (hors franchises ou autres mesures consenties par le Bailleur à tout preneur succédant à BO BUN PYRAMIDES). – À cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des lieux au bailleur, l’architecte de l’immeuble à qui les deux parties donnent un mandat d’intérêt commun, dressera un état des lieux comportant relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au preneur. L’Architecte mandataire, après vérification des factures des entreprises, déterminera le montant définitif des réparations pouvant incomber au preneur et notifiera ce montant à chacune des parties par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de contestation sur le rapport de l’architecte, les parties désigneront immédiatement d’un commun accord un expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de Paris qui statuera en amiable compositeur ; les parties acceptant par avance ses conclusions afin d’éviter tout recours judiciaire. Cet expert sera chargé d’évaluer le coût des réparations à effectuer dues à un manque d’entretien normal des lieux ainsi que des travaux de remise en état en cas de travaux non autorisés par le bailleur et plus généralement des préjudices subis. Cet expert sera choisi par le preneur sur une liste de trois membres proposés par le bailleur" » (pièces n°2 en demande et n°4 en défense, pages 4 et 5).

Force est de constater que la bailleresse ne justifie pas avoir mis en œuvre la procédure visée à la dernière clause susmentionnée, dès lors qu’elle n’a pas fait appel à l’architecte de l’immeuble, lequel n’a donc pas dressé la liste et le coût des travaux pouvant incomber à la locataire, et n’a pas notifié ces derniers à celle-ci, ni n’a proposé à la preneuse le nom d’un quelconque expert.

À titre superfétatoire, il y a lieu de souligner que la facture n°FA003371 émise par la S.A.S. AHRPE en date du 12 février 2024 porte notamment sur des travaux de menuiseries extérieures d’un montant de 115.353 euros, de serrurerie d’un montant de 114.186,13 euros, de couverture d’un montant de 41.280,74 euros, de chauffage ventilation climatisation d’un montant de 274.529,94 euros, ou encore de gros œuvre d’un montant de 140.600,61 euros (pièce n°24 en défense, pages 1 et 2), si bien qu’il est établi que ces travaux ne concernent pas uniquement les locaux donnés à bail litigieux, ce qui est d’ailleurs corroboré par le permis de construire délivré le 16 décembre 2022, lequel mentionne expressément : « Nature des travaux : Modification des vitrines sur [Adresse 7] ; Changement de destination de certains espaces ; Modification de la toiture pour le prolongement d’une gaine d’ascenseur sur l’ensemble immobilier » (pièce n°10 en demande), de sorte qu’il est démontré que les travaux invoqués consistent en réalité en une réhabilitation de grande ampleur de l’immeuble, non circonscrite aux locaux litigieux.

Décision du 01 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/09027 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZTF

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la propriétaire échoue à apporter la preuve de l’existence d’un préjudice directement lié à l’état des locaux donnés à bail lors de la restitution de ceux-ci, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. LAM au titre des travaux de remise en état des locaux.

Sur la créance de charges locatives

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; et que d’autre part, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982).

En l’espèce, la clause intitulée « 13 – REMBOURSEMENT DES CHARGES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le preneur devra régler au bailleur, ou à son gérant, pour son compte et en totalité les quotes-parts des charges de fonctionnement, d’entretien et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués, pour toutes les charges de fonctionnement, d’entretien ou de gestion propres à l’immeuble. Le preneur remboursera au bailleur la quote-part des charges afférentes à ces prestations, conformément à une grille de répartition des millièmes dressée par un expert géomètre. Ce règlement se fera par acomptes trimestriels qui seront régularisés chaque année par le bailleur après l’apurement des comptes de charges de l’immeuble sur justificatifs produits par le bailleur au preneur » (pièce n°1 en demande et en défense, page 10).

Si la bailleresse communique deux documents intitulés respectivement « RELEVÉ INDIVIDUEL DES CHARGES LOCATIVES » et « Répartition exercice 2021 » (pièces n°27 et n°28 en demande), force est toutefois de constater qu’elle ne produit pas aux débats les justificatifs des charges de copropriété y mentionnées, et notamment aucun procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble portant approbation des comptes, de sorte qu’elle échoue à apporter la preuve de l’existence des prétendues régularisations de charges locatives invoquées au titre des années 2020 et 2021, ce qui justifie le rejet de la prétention formée de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande en paiement formée à l’encontre de la S.A.R.L. LAM au titre de la régularisation des charges locatives des années 2020 et 2021.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la clause intitulée « 31 – FRAIS » insérée au contrat de bail commercial prévoit que : « le coût éventuel d’établissement de l’état des lieux de fin de bail sera partagé par moitié entre les parties » (pièce n°1 en demande et en défense, page 19).

De fait, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS justifie avoir supporté des frais de constat d’état des lieux de sortie d’un montant de 907,67 euros hors taxes, comme cela ressort tant du procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 décembre 2021 que de la facture y afférente en date du 4 janvier 2022 (pièces n°11 en défense page 35, et n°26 en défense).

Dès lors, la preneuse est contractuellement tenue de rembourser la moitié de ce montant, soit la somme de : 907,67 ÷ 2 = 453,84 euros, peu importe qu’elle ait choisi de faire elle-même appel à son propre huissier de justice, dont le procès-verbal de constat n’est cependant pas versé aux débats.

En conséquence, il convient de fixer la créance de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 22 décembre 2021 détenue par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la somme de 453,84 euros.

Sur le sort du dépôt de garantie et la compensation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu des dispositions de l’article 1347 dudit code, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1347-1 de ce code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1348 du code susvisé, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci et des sommes dont il pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l’espèce, la clause intitulée « 25 – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce que : « Le preneur verse au bailleur, qui le reconnaît, le dépôt de garantie ci-après visé. Conformément aux stipulations principales, un dépôt de garantie remboursable, en fin de jouissance du preneur, et après déduction de toute somme pouvant être due à titre de loyer, charges, impôts remboursables, réparations ou tous autres titres, égal en permanence à trois mois de loyer HT […]. La compensation étant expressément prévue, le bailleur exercera ainsi, sur les sommes nanties à son profit, toutes les prérogatives y attachées en conformité avec les articles 2073 et suivants du Code civil » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 16 et 17).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 6 – RAPPEL DES PRINCIPALES CHARGES ET CONDITIONS DU DROIT AU BAIL CÉDÉ » insérée au contrat de cession de fonds de commerce conclu par acte sous signature privée en date du 3 avril 2017 à effet au 27 février 2017 entre Maître [R] [Y] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. MY BO BUN PYRAMIDES et la S.A.R.L. LAM stipule que : « 6.5. Dépôt de garantie : Lors de la signature du bail objet des présentes, le Preneur a versé au Bailleur un dépôt de garantie représentant trois mois de loyers hors taxes, soit une somme de 16.875 €. À la date de ce jour, le Bailleur dispose en ses comptes d’un dépôt de garantie de 19.267,30 € par suite de l’indexation du loyer. Le dépôt de garantie est présentement remboursé à la liquidation judiciaire de la société MY BO BUN PYRAMIDES entre les mains de Maître [R] [Y] par l’Acquéreur au moyen de la remise d’un chèque de banque d’un montant de 19.267,30 € à l’ordre du liquidateur judiciaire, lequel en consent bonne et valable quittance d’autant. DONT QUITTANCE » (pièce n°5 en défense, page 6).

Si la S.A.R.L. LAM invoque une somme de 19.322 euros versée à titre de dépôt de garantie, force est toutefois de constater qu’elle ne verse aucun élément à l’appui de cette assertion, si bien que le montant incontestable de 19.267,30 euros susvisé sera retenu.

Eu égard à la teneur de la présente décision, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par la bailleresse.

Ainsi, après imputation de la créance de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 22 décembre 2021 détenue par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, cette dernière est donc tenue de restituer à la preneuse la somme de : 19.267,30 – 453,84 = 18.813,46 euros.

En conséquence, il convient : de fixer la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.R.L. LAM à la somme de 19.267,30 euros ; d’ordonner la compensation judiciaire entre la créance de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 22 décembre 2021 détenue par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS d’une part, et la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.R.L. LAM d’autre part ; d’autoriser la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à conserver la somme de 453,84 euros par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie ; et de condamner la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.R.L. LAM la somme de 18.813,46 euros en restitution du solde du dépôt de garantie après compensation.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. LAM à la suite du refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens des incidents ayant donné lieu aux deux ordonnances du juge de la mise en état en date respectivement du 9 janvier 2021 et du 12 avril 2024 ainsi que l’intégralité des frais d’expertise judiciaire et de sapiteur, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. LAM une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 20.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 1.136.720,50 euros (UN MILLION CENT TRENTE-SIX MILLE SEPT CENT VINGT euros et CINQUANTE centimes) le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la S.A.R.L. LAM en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 909.701 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 90.970,10 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 118.671 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 2.184 euros euros au titre des frais de déménagement,

– la somme de 3.000 euros au titre des frais divers et de greffe,

– la somme de 12.194,40 euros au titre des frais de licenciement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LAM de ses demandes d’indemnités accessoires formées à l’encontre de la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS au titre des frais de réinstallation ainsi que des frais de retrait et de démontage des agencements,

CONDAMNE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.R.L. LAM la somme globale de 1.136.720,50 euros (UN MILLION CENT TRENTE-SIX MILLE SEPT CENT VINGT euros et CINQUANTE centimes) à titre d’indemnité d’éviction, dont à déduire le montant de 291.863 (DEUX CENT QUATRE-VINGT-ONZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-TROIS) euros déjà versé à titre de provision en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 avril 2024, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. LAM à la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la somme annuelle de 67.877,50 euros (SOIXANTE-SEPT MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX-SEPT euros et CINQUANTE centimes) hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 22 décembre 2021 inclus,

CONDAMNE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.R.L. LAM la somme de 28.466,12 euros (VINGT-HUIT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-SIX euros et DOUZE centimes) hors taxes et hors charges en restitution du trop-perçu d’indemnités d’occupation statutaire versées entre le 1er octobre 2018 et le 22 décembre 2021 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

DÉBOUTE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. LAM au titre des travaux de remise en état des locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande en paiement formée à l’encontre de la S.A.R.L. LAM au titre de la régularisation des charges locatives des années 2020 et 2021,

FIXE la créance de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 22 décembre 2021 détenue par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à la somme de 453,84 euros (QUATRE CENT CINQUANTE-TROIS euros et QUATRE-VINGT-QUATRE centimes),

FIXE la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.R.L. LAM à la somme de 19.267,30 euros (DIX-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SEPT euros et TRENTE centimes),

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance de restitution du dépôt de garantie de la S.A.R.L. LAM d’un montant de 19.267,30 euros d’une part, et la créance de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 22 décembre 2021 détenue par la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS d’un montant de 453,84 euros d’autre part,

AUTORISE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à conserver la somme de 453,84 euros (QUATRE CENT CINQUANTE-TROIS euros et QUATRE-VINGT-QUATRE centimes) par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie en règlement de sa créance de remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 22 décembre 2021,

CONDAMNE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.R.L. LAM la somme de 18.813,46 euros (DIX-HUIT MILLE HUIT CENT TREIZE euros et QUARANTE-SIX centimes) en restitution du solde du dépôt de garantie après compensation,

DÉBOUTE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.R.L. LAM la somme de 20.000 (VINGT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS aux dépens, en ce compris les dépens des incidents ayant donné lieu aux deux ordonnances du juge de la mise en état en date respectivement du 9 janvier 2021 et du 12 avril 2024 ainsi que l’intégralité des frais d’expertise judiciaire et de sapiteur,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 01 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA