TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 8]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00164 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5NU

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 29 Juillet 2025

réputé contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société SCI SRH,

DEFENDEUR(S) :

[J] [D],

[G], [M], [R] [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT NEUF JUILLET

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 27 Mai 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société SRH,

Société civile immobiliére au capital de 1000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 820 280 550 et dont le siége social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur [O] [T] domicilié en cette qualité audit siége.

représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES, substituée à l’audience par M^e GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [J] [D]

demeurant [Adresse 5]

Mme [G], [M], [R] [X]

demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e ABAA, avocat lors de l’appel des causes.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2020, M. [I] [E] a donné en location à M. [J] [D] et Mme [F] [X] un logement meublé situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 1 200 € charges comprises.

M. [I] [E] est en fait associé, avec M. [O] [T], de la SCI SRH, propriétaire du bien immobilier. D’autre part, le bien dont il s’agit est situé [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SRH a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024 à M. [J] [D] et Mme [F] [X] un commandement de payer pour la somme en principal de 13 800 €.

Ce commandement a été contesté par M. [J] [D] et Mme [F] [X] par courrier du 18 octobre 2024 adressé à M. [O] [T]. Les locataires y affirment ne pas connaitre la SCI SRH. Ils font par ailleurs état, d’une part, d’une différence significative entre la surface habitable réelle et celle indiquée dans le bail et d’autre part, de problèmes d’humidité dans leur logement.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, signifié à personne s’agissant de Mme [G] [X] et à domicile s’agissant de M. [J] [D], la SCI SRH les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1714, 1715, 1721, 1728 et 1741 du code civil, 1103, 1104, 1193, 1217, 1218, 1227, 1228 du code civil, aux fins de voir :

— Ordonner la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre la SCI SRH et M. [J] [D] et Mme [G] [X], aux torts des défendeurs pour défauts de paiement réitérés

— Ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [D] et Mme [G] [X], outre celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 6] avec l’assistance de la force publique si besoin est

— Débouter M. [J] [D] et Mme [G] [X] de toute demande visant à obtenir des délais de grâce pour quitter les lieux

— Statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution

— Condamner solidairement M. [J] [D] et Mme [G] [X] à payer la somme de 19 800 € solde du compte locatif net arrêté au 6 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer le 26 septembre 2024

Une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au dernier loyer, majoré de 30% avec indexation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux

Une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner solidairement M. [J] [D] et Mme [G] [X] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024

— Constater l’exécution provision de droit du jugement à intervenir.

A l’audience du 27 mai 2025, la SCI SRH représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation. Elle demande que soit constatée l’existence et la validité du contrat de bail qui, s’il comporte une erreur dans son libellé, doit être reconnu comme un bail verbal entre la SCI SRH et les locataires. A l’appui de sa demande de résiliation, elle évoque une dette locative de 21 000 €, comprenant l’échéance de mai 2025, résultant de l’arrêt de tout paiement des loyers pendant une année complète. Ce n’est qu’en avril et mai 2025 que les locataires ont repris le règlement des loyers. Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de tout délai qu’il s’agisse de délais de paiement pour apurer la dette ou de délais pour quitter les lieux.

Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles au titre de l’insalubrité du logement. Elle fait valoir que le logement a été construit en 2018 et que l’état des lieux d’entrée indique qu’il était en très bon état. Des travaux ont été réalisés en 2024 après la dénonciation de désordres par les locataires. La SCI SRH n’a pas eu connaissance d’autres désordres par la suite et ne pouvait donc se douter des attentes de ses locataires. De surcroit la demande de condamnation à réaliser des travaux de remise en état est indéterminée. La SCI SRH s’oppose donc à toutes demande d’astreinte et, s’agissant du diagnostic de performance énergétique (DPE), elle propose de le communiquer en cours de délibéré. Elle s’oppose également à la demande de mesurage qui repose sur un rapport non contradictoire, à celle de régularisation d’un nouveau bail qui n’a pas de fondement juridique et à la demande de dommages et intérêts.

M. [J] [D] et Mme [G] [X], représentés par leur avocat, régularisent des conclusions à l’audience auxquelles ils se rapportent et aux termes desquelles ils demandent au visa des articles 6, 7, 7-1, 24, 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1719, 1103, 1104, 1231-1, 2224 du code civil L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution et 514 du code de procédure civile, de :

— Constater la nullité du commandement de payer délivré le 26 septembre 2024 ;

— Constater la prescription et l’irrecevabilité de la demande de constatation d’un bail verbal au profit de la SCI SRH ;

— Constater l’irrecevabilité des demandes, fins et conclusions de la SCI SRH et l’en débouter ;

A titre subsidiaire,

— Accorder aux locataires des délais de paiement de 36 mois pour apurer leur dette locative ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCI SRH à leur verser la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance, 5 000 € au titre du préjudice corporel et 5 000 € au titre du préjudice moral ;

— Ordonner à la SCI SRH de communiquer sous astreinte un DPE conforme dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— Condamner la SCI SRH à rembourser la somme de 13 353,03 € à titre de dommages et intérêts pour la déclaration erronée de la surface habitable ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder, si par extraordinaire la résiliation du bail ou l’expulsion étaient prononcées, un délai de grâce d’un an au profit des locataires conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

En tout état de cause,

— Condamner la SCI SRH à supporter les entiers dépens ;

— Condamner la SCI SRH à verser 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de leur avocat, M^e Reda KOHEN.

Ils expliquent avoir pris la décision de suspendre le paiement des loyers pour faire réagir leur bailleur à leurs demandes de remise en état du logement qui présente des moisissures et leur cause un important trouble de jouissance. Ils font valoir que leur enfant a développé une maladie respiratoire chronique et qu’il ne peut plus vivre dans sa chambre. Ils reconnaissent que c’est une erreur et ont repris les versements en avril 2025. Ils sollicitent des délais de paiement et souhaitent se maintenir dans les lieux.

Ils demandent en outre que leur logement, indécent, soit remis aux normes en application des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et que la condamnation de leur bailleur à ce titre soit prononcée sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement. Ils ont signalé cette situation à l'[Localité 7] et un rendez-vous doit avoir lieu à la suite de ce signalement.

Ils soutiennent que le contrat de bail serait frauduleux. M. [E] qui l’a signé et perçoit les loyers sur son compte ne serait pas le propriétaire du logement qui appartiendrait en fait à M. [T]. Ils invoquent en outre une erreur de 20 m² sur 95 dans le mesurage de la surface habitable de leur logement. Ils sollicitent donc la régularisation d’un nouveau contrat de bail avec une surface corrigée et un loyer réduit à 960 €.

Ils forment enfin une demande de dommages et intérêts de 5 000 € et se rapportent à leurs conclusions pour le reste.

Le rapport de diagnostic social et financier reçu au tribunal avant l’audience indique que M. [X] a annulé le jour même la visite à domicile prévue le 15 avril 2025 et qu’il n’a pas donné suite à la proposition d’un entretien téléphonique le 18 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

En cours de délibéré, par une note autorisée par le juge à laquelle il n’a pas été répondu, la SCI SRH fait parvenir au tribunal le diagnostic de performance énergétique établi le 26 février 2018. A cette note étaient également joints une version actualisée de l’extrait KBis de la SCI SRH faisant apparaitre son nouveau siège social ainsi qu’une version complète du commandement de payer délivré aux locataires le 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions de son titre 1er ne s’appliquent pas aux logements meublés soumis à son titre 1er bis.

Toutefois, l’article 25-3 de la même loi, applicable aux logements meublés précise que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 » et que « les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »

I. SUR L’EXISTENCE D’UN BAIL VERBAL

L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit et qu’il précise notamment le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. Il précise par ailleurs que le bailleur ne peut se prévaloir de la violation du présent article et que chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article.

Même si un bail doit obligatoirement être établi par écrit, en application des dispositions de l’article 3 précité, le bail verbal n’est pas nul pour autant. Il incombe à la partie qui s’en prévaut d’établir la preuve de son existence. La jurisprudence admet que lorsque le bail a commencé à s’exécuter, il peut être prouvé par tout moyen, ce qui suppose de démontrer le commencement d’exécution.

En l’espèce, il existe bien un contrat écrit signé le 2 mars 2020.

Celui-ci désigne M. [I] [E], personne physique, en qualité de bailleur. Or, la SCI SRH, dont M. [I] [E] est associé à parts égales avec M. [O] [T], indique qu’il s’agit d’une erreur puisque c’est elle qui est en réalité le propriétaire de l’immeuble ainsi qu’en attestent ses statuts du 4 mai 2016, le titre et le relevé de propriété versés aux débats.

Le contrat de bail conclu le 2 mars 2020 comporte une autre erreur concernant la désignation des lieux loués puisque ceux-ci se situent [Adresse 4] à [Localité 10] et non au [Adresse 1] comme indiqué dans le contrat.

Il s’agit d’erreurs matérielles qui n’affectent pas la validité du contrat.

Les locataires, qui sont les seuls à pouvoir invoquer une violation de l’article 3 ne s’en prévalent pas. De son côté, la SCI SRH a indiqué à l’audience qu’elle ne demandait pas la régularisation du contrat écrit mais la reconnaissance de l’existence d’un bail verbal à son nom.

Or, si le contrat de bail a bien fait l’objet d’un commencement d’exécution puisque les locataires ont payé des loyers et reçu des quittances émises par la SCI SRH, cette dernière n’apporte pas la preuve de l’existence d’un autre bail, verbal, qui devrait se substituer au contrat écrit déjà existant, bien qu’entaché d’erreurs matérielles.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la validité du contrat de bail écrit du 2 mars 2020, en cours d’exécution entre la SCI SRH qui émet les quittances de loyer d’une part, et M. [J] [D] et Mme [G] [X] qui ont réglé une partie des loyers et occupent le logement d’autre part. Il convient donc de débouter la SCI SRH de sa demande de reconnaissance de l’existence d’un bail verbal.

En l’absence de demande de régularisation de la SCI SRH relative au contrat de bail écrit du 2 mars 2020, il n’y a pas lieu de statuer sur la prescription invoquée par les défendeurs.

II. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SRH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

Il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

M. [J] [D] et Mme [G] [X] soulèvent la nullité du commandement de payer pour s’opposer à la résiliation du bail. Cet argument est néanmoins inopérant dans la mesure où la SCI SRH ne prétend pas mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de location mais sollicite sa résiliation judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil. Il y a donc lieu de le rejeter.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par la SCI SRH révèle que la dette locative s’élevait à la somme de 21 000 € au 15 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [J] [D] et Mme [G] [X] ne contestent pas la dette qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience mais ils expliquent qu’ils ont volontairement retenu le versement du loyer en raison de l’inertie du bailleur à remédier aux problèmes d’humidité rencontrés dans le logement. Ils indiquent n’avoir repris les règlements qu’en avril et mai 2025.

Si l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et s’il résulte également de cet article que le propriétaire a l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative, sans y avoir été préalablement autorisé en justice, le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d’exécuter les travaux. En effet, il n’y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l’exception d’inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, ce qui n’est pas établi en l’espèce, quand bien même les conditions d’habitabilité peuvent être difficiles.

L’importance de la dette qui résulte en outre d’une démarche volontaire de la part des locataires suffit à caractériser la gravité du manquement à leurs obligations découlant du bail et justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs et leur expulsion.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à M. [J] [D] et Mme [G] [X] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire aux locataires pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur la demande de délais de grâce

L’expulsion étant ordonnée sur le fondement de l’article 1224 du code civil et non en application de la clause résolutoire du contrat de bail, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de M. [J] [D] et Mme [G] [X] de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation des délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, et notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [J] [D] et Mme [G] [X] ne justifient pas de ce que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. De surcroit, au regard des délais liés au déroulement de la procédure dont ils ont déjà bénéficié et dont ils vont encore bénéficier, il n’y a pas lieu de leur accorder de délais supplémentaires pour libérer les lieux.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

— Sur les demandes en paiement

Occupants sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, M. [J] [D] et Mme [G] [X] devront payer une indemnité d’occupation pour la période courant à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, et calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SCI SRH, qui ne justifie pas d’un préjudice supérieur à celui de la perte des loyers et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, la SCI SRH produit un décompte démontrant que M. [J] [D] et Mme [G] [X] restaient devoir la somme de 21 000 € à la date du 15 mai 2025 (tenant compte de l’échéance de mai 2025) au titre de l’arriéré locatif.

M. [J] [D] et Mme [G] [X] ne contestent pas la dette qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Le contrat de bail prévoit la solidarité entre les cotitulaires du bail à l’article VII.

M. [J] [D] et Mme [G] [X] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement

— d’une part, de la somme de 21 000 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 13 800 € et du présent jugement sur le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil;

— d’autre part, d’une indemnité d’occupation pour la période commençant le 30 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

— Sur les demandes de délais de paiement

Le juge qui prononce la résiliation du bail, peut néanmoins accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil mais seulement d’une durée de 24 mois.

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [J] [D] et Mme [G] [X], qui se sont volontairement abstenus de payer leurs loyers pendant plus d’un an, ont déjà amplement bénéficié de délais de paiement. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à leur demande.

IV. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

— Sur la demande de communication sous astreinte du DPE

M. [J] [D] et Mme [G] [X] demandaient la condamnation de la SCI SRH à leur communiquer le diagnostic de performance énergétique (DPE) de leur logement sous astreinte. La SCI SRH a communiqué ce DPE en cours de délibéré comme elle y en a été autorisée. Cette demande est donc devenue sans objet.

— Sur les demande de réalisation de travaux sous astreinte et de dommages et intérêts liées à l’insalubrité du logement

M. [J] [D] et Mme [G] [X] ont sollicité à l’audience la condamnation de la SCI SRH à remettre aux normes le logement qui serait insalubre.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, M. [J] [D] a fait intervenir un commissaire de justice le 1er juillet 2024 afin de faire constater la présence de moisissures, la non-conformité de la VMC et un défaut d’isolation du logement. Il ressort du procès-verbal établi par Maître [H] [N], commissaire de justice, que celui-ci a constaté que :

Le groupe VMC est fonctionnel bien que très bruyant.

Il existe des traces de dégâts des eaux sous le ballon d’eau chaude électrique. M. [J] [D] a expliqué que le ballon d’eau chaude avait été remplacé un an et demi auparavant et qu’il n’aurait pas été installé correctement, ce qui l’obligerait à augmenter sa puissance de fonctionnement.

Le débit des bouches d’aspiration de la salle de bain et de la cuisine reliées à la VMC est faible.

Il existe de nombreuses traces de moisissures et d’infiltration d’eau dans la salle de bain.

Des traces de moisissures sont visibles sur le mur de la chambre attenante à la salle de bain situé derrière la douche ainsi qu’au plafond au droit de ce mur.

Des traces d’infiltration et de dégât des eaux et des moisissures sont également présentes au plafond de la cuisine.

Il existe un jour sous la porte d’entrée et au pied du bâti.

Le 10 mars 2025, M. [J] [D] a de nouveau fait intervenir un commissaire de justice afin qu’il constate que les désordres listés dans le premier procès-verbal étaient toujours présents.

Il ressort de ce second procès-verbal établi par Maître [C] [V], commissaire de justice, que :

Le plafond de l’entrée, dont la structure superficielle est totalement dégradée par l’humidité, présente des traces de moisissures jaunâtres et noirâtres.

Il existe un jour sous la porte d’entrée laissant passer l’air et la lumière.

Des traces de moisissure noirâtres sont présentes au plafond à l’aplomb du receveur de douche dans la salle de bain.

Des traces de moisissure jaunâtres et noirâtres sont visibles sur le pan de mur en partie basse de la cabine de douche.

La section de plinthe en carreaux de carrelage sous le receveur de douche se désolidarise du mur.

Des traces d’humidité et de moisissures allant du jaunâtre au noirâtre sont présentes sur le mur de la chambre de l’enfant du locataire.

Des traces d’humidité et de moisissures sont également présentes dans la chambre à l’arrière de la zone présentant des moisissures dans la salle de bain.

Au dernier étage de la maison, le groupe VMC est bruyant.

Les différentes gaines reliées au groupe VMC ne sont pas parfaitement étanches.

De l’air soufflé s’échappe de la VMC dans la chambre attenante.

Le ballon d’eau chaude est posé au sol à la parallèle de ce dernier alors qu’il devrait être vertical.

Le débit des bouches d’aspiration reliées à la VMC dans la salle de bain et dans la cuisine est très faible.

Le 13 mai 2025, M. [J] [D] a déposé un signalement sur la plateforme « [Localité 9] contre le mal logement ».

Les locataires produisent en outre une ordonnance du Dr. [A] et des certificats médicaux du Dr. [A] et du Dr. [Z] concernant leur fils, [K], qui présente un asthme allergique aux acariens et aux moisissures. Le Dr. [Z] attribue cet état aux moisissures dans le logement après que les locataires lui ont indiqué que cette allergie ne se manifeste que dans la maison.

Il ressort de tous ces éléments que le logement présente effectivement des désordres liés principalement à une humidité excessive.

M. [J] [D] et Mme [G] [X] ne produisent cependant aucune pièce permettant de justifier qu’ils ont informé leur bailleur de l’ampleur des désordres et qu’ils lui ont transmis les procès-verbaux de constat de commissaire de justice.

De son côté, la SCI SRH justifie avoir fait vérifier la VMC le 30 juin 2024 et réaliser des travaux de peinture dans la cuisine et la salle de bain le 3 juillet 2024. Le constat du 10 mars 2025 révèle que ces travaux n’ont pas été suffisants pour remédier aux désordres.

Néanmoins, aucun élément ne permet d’établir que la SCI SRH en a été informée et qu’elle a eu la possibilité d’engager des travaux de réparation.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter toutes les demandes de M. [J] [D] et Mme [G] [X] liées à l’état du logement à l’encontre de la SCI SRH.

— Sur la demande de remboursement du trop-perçu de loyer en raison de la différence de surface

M. [J] [D] et Mme [G] [X] ont fait intervenir la société DIAG IMMO CONSEIL qui s’est rendue sur place le 7 avril 2025 et évalue la superficie habitable à 76,29 m² dans son rapport du 9 avril 2025. Ils se prévalent de ce rapport pour solliciter :

— La régularisation d’un nouveau contrat de bail avec une surface corrigée et un loyer diminué proportionnellement.

— Le paiement d’une somme de 13 353,02 € correspondant au trop perçu de loyers calculé dans le bail initial pour une surface de 95 m².

La SCI SRH demande que les locataires soient déboutés de leurs demandes qui n’est pas fondée et ne s’appuie que sur un rapport du 7 avril 2025 qui ne lui a pas été communiqué.

L’article 3-1 de la loi n°89-469 du 6 juillet 1989 que « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la signature du bail. Si la demande en diminution de loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [J] [D] et Mme [G] [X] ne produisent à l’appui de leurs prétentions qu’un rapport établi non contradictoirement par le cabinet DIAG IMMO CONSEILS le 7 avril 2025, à leur demande, et qui n’est corroboré par aucun autre élément de preuve. Ce rapport ne saurait suffire dans ces conditions à établir que la surface habitable indiquée dans le contrat de bail est erronée.

En l’espèce, M. [J] [D] et Mme [G] [X], qui ne justifient de surcroit pas avoir respecté la procédure prévue par l’article 3-1 précité préalablement à l’introduction de leur demande devant le tribunal, seront déboutés de leurs prétentions relatives à la régularisation d’un nouveau bail indiquant une surface corrigée et un loyer diminué en conséquence. Ils seront également déboutés de leur demande de restitution d’un trop perçu de loyer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [J] [D] et Mme [G] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens hors coût du commandement de payer, cette formalité n’étant pas nécessaire pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SRH, M. [J] [D] et Mme [G] [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI SRH de sa demande tendant à voir constater l’existence et la validité d’un bail verbal ;

DECLARE recevable la demande de résiliation de la SCI SRH ;

DEBOUTE M. [J] [D] et Mme [G] [X] de leurs demandes de constatation de la nullité du commandement de payer ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu le 2 mars 2020 conclu entre M. [I] [E] d’une part et M. [J] [D] et Mme [G] [X] d’autre part, portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à compter du jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [D] et Mme [G] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [D] et Mme [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI SRH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE M. [J] [D] et Mme [G] [X] de leur demande de délais de grâce pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [D] et Mme [G] [X] à verser à la SCI SRH la somme de 21 000 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 15 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 13 800 € et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [D] et Mme [G] [X] à verser à la SCI SRH une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 30 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI SRH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [J] [D] et Mme [G] [X] de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATE que la demande de M. [J] [D] et Mme [G] [X] de communication du diagnostic de performance énergétique est devenue sans objet ;

DEBOUTE M. [J] [D] et Mme [G] [X] de leur demande de travaux de remise aux normes du logement ;

DEBOUTE M. [J] [D] et Mme [G] [X] de leurs demandes de dommages et intérêts liées à l’insalubrité ou l’indécence du logement ;

DEBOUTE M. [J] [D] et Mme [G] [X] de leur demande tendant à voir régulariser un nouveau bail portant sur une surface corrigée avec un loyer diminué en proportion ;

DEBOUTE M. [J] [D] et Mme [G] [X] de leur demande de remboursement d’une somme de 13 353,03 € au titre d’un trop perçu de loyers ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [D] et Mme [G] [X] à verser à la SCI SRH une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [D] et Mme [G] [X] aux dépens, hors coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN