TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

VILLEFRANCHE SUR SAONE

JUGE DE L’EXECUTION

Service des Saisies Immobilières

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

VENTE : [N]

N° RG 24/00018 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CYIC

Minute 26/06

Notification le

CE et CCC aux avocats

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône , après en avoir délibéré, a rendu le jugement contradictoire suivant le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX après que la cause ait été débattue en audience publique le 27 Novembre 2025 devant :

Madame France ROUZIER, Président, siégeant comme Juge de l’Exécution

Assisté de Tiphaine BONNEAU, Cadre Greffier lors des débats et Solène ROSIER, cadre greffiers lors de la mise à disposition

ENTRE :

Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ségolène PINET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant et M^e Sonia HARNIST, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

Madame [E] [N] divorcée [R],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ingrid JOLY, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

PARTIE SAISIE

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS Apollonia, par acte authentique du 29 décembre 2006 reçu par Maître [Y] [B], notaire à [Localité 4], la société Banque patrimoine immobilier (la BPI) a octroyé à Madame [E] [N] un contrat de prêt Cadence, numéro 20 84 83 8C de 164 000 €, remboursable par échéances mensuelles sur 29 ans maximum, au taux d’intérêt de 3,950 % l’an hors assurance. Ce prêt avait pour objet l’acquisition en l’état futur d’achèvement des lots 47 et 147, soit un appartement type T2 et une place de stationnement en sous-sol, dans la résidence en copropriété « Esprit Parc » à [Localité 3].

Par acte en date du 13 mars 2024, le Crédit Immobilier de France Développement (ci-après le CIFD) a fait délivrer à Madame [E] [N] un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 295.589,79 euros, arrêtée au 29 février 2024.

Madame [E] [N] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 02 mai 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 4] 1, sous les références 2024 S N°86, et ce pour valoir saisie du bien immobilier lui appartenant, soit les lots 47 et 147 de la résidence « Esprit parc » située à [Localité 3].

Par acte en date du 1er juillet 2024, le Crédit Immobilier de France Développement a fait délivrer Madame [E] [N] une assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône à l’audience d’orientation du 26 septembre 2024, aux fins, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :

de fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 28 février 2024 à la somme de 235 539,79 €, outre intérêts postérieurs au taux de 2,75 % l’an à compter du 29 février 2024 et jusqu’à complet paiement, en cas de vente amiable, d’ordonner que les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables,à défaut, déterminer les modalités de la vente et fixer les dates et heures des visites du bien saisi, autoriser la publication de la vente sur les sites Internet spécialisés en matière d’enchères immobilières, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée, condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et les dire frais privilégiés de distribution distraits au profit de M^e Pinet.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 5 juillet 2024, ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

A l’audience du 26 septembre 2024, le renvoi a été ordonné la demande des parties afin de permettre l’échange des conclusions ; il en a été de même aux audiences du 14 novembre 2024, 23 janvier 2025, 13 mars 2025, 26 juin 2025.

À l’audience du 25 septembre 2025, le CIFD a sollicité le bénéfice de ses conclusions N°2 et demande au juge de l’exécution de :

rejeter les contestations et demandes incidentes de la débitrice saisie, et valider la saisie, fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 22 juillet 2025 à la somme de 236 123,79 €, outre intérêts postérieurs au taux de 2,75 % l’an à compter du 23 juillet 2025, et jusqu’à complet paiement,ordonner la vente forcée des biens saisis conformément au cahier des conditions de vente et maintenir la mise à prix telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente,déterminer les modalités et date de la vente forcée, fixer les dates et heures de visite, autoriser les publications, Subsidiairement, ordonner qu’en cas de vente amiable les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables, et fixer le prix plancher à la somme de 100.000 euros, en tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée, condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et les dire frais privilégiés de distribution distraits au profit de M^e Pinet ; condamner la requise à payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dire que les dépens et émoluments de l’incident qui n’entrent pas dans l’état de frais de saisie immobilière seront payés par priorité dans la distribution du prix.

Le CIFD s’oppose à la demande de sursis à statuer à défaut de fondement légal, la procédure de saisie immobilière n’étant pas une instance mais une voie d’exécution, tandis que la demande est injustifiée sur le fond, tant au regard des décisions pénales que civile à venir. Le CIFD s’oppose également à la demande relative à la disqualification de l’acte notarié, titre exécutoire, aucun faux n’ayant été retenu dans le cadre de la procédure pénale et le notaire n’ayant pas un intérêt personnel à l’acte contesté. Le CIFD soutient enfin que le code de la consommation n’est pas applicable au profit des emprunteurs dans le cadre du dossier Apollonia, l’engagement étant réalisé dans un cadre professionnel. S’agissant du montant de sa créance, elle rappelle avoir sollicité des échéances impayées, le capital restant dû, les intérêts et l’indemnité contractuelle dans sa lettre de déchéance du terme du 20 avril 2011. Elle sollicite donc les mêmes sommes pour un montant actualisé à 236 123,79 € au 22 juillet 2025. Elle soutient que la prescription a été suspendue compte tenu de la force majeure résultant de l’impossibilité d’engager des actions au regard de la procédure pénale en cours.

Le CIFD ne s’oppose pas une vente amiable, mais note qu’aucun justificatif n’est versé et qu’au regard du procès-verbal descriptif et de l’évaluation du bien le prix plancher devrait être fixé à 100 000 €.

S’agissant de la mise à prix en cas de vente forcée, le créancier poursuivant rappelle qu’elle doit rester attractive et sollicite de la voir fixer à 40 000 €.

Madame [N] sollicite pour sa part le bénéfice de ses conclusions N°2 et demande au juge de l’exécution de :

surseoir à statuer sur la validité du commandement de payer valant saisie du 13 mars 2024 et sur les demandes du CIFD jusqu’à la décision à rendre définitive par le tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte de Madame [N], à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur les demandes du CIFD jusqu’à la décision à rendre définitive par le tribunal judiciaire de Marseille sur la procédure pendante sur l’assignation en paiement de la BPI (aux droite de laquelle intervient désormais le CIFD), à titre plus subsidiaire, annuler et ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisie du 13 mars 2024 aux frais du CIFD et le débouter de toutes ses demandes ;à titre encore plus subsidiaire, ordonner la prescription des demandes en paiement des sommes des échéances impayées pour 15 538,20 €, des intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme, des intérêts échus à la date de la déchéance du terme ; en conséquence débouter le CIFD et réduire la créance au capital restant dû de 153 582,20 €, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er décembre 2012 ; déchoir et débouter le CIFD de ses demandes au titre des intérêts conventionnels antérieurs et postérieurs à la déchéance du terme ; condamner le CIFD à communiquer un décompte des sommes payées par Madame [N] depuis l’acte notarié du 29 décembre 2006 assorti des intérêts conventionnels et un décompte en capital et intérêt des échéances impayées ; ordonner l’imputation des sommes payées par Madame [N] au titre des intérêts conventionnels sur le capital restant dû ; débouter le CIFD de sa demande de capitalisation des intérêts conventionnels ; autoriser Madame [N] à vendre le bien au prix de 60 000 € net vendeur ; débouter le CIFD de sa demande mise à prix à 40 000 € et fixer la mise à prix à 60 000 € ; condamner le CIFD à payer à Madame [N] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et le débouter de toutes ses demandes y comprises au titre de l’article 700.

Madame [N] rappelle qu’elle est une des victimes du dossier dit Apollonia et qu’elle a acquis huit lots pour un montant TTC de 801 000 €. Elle a déposé plainte et se trouve en attente du jugement du tribunal correctionnel de Marseille prévu pour le 15 janvier 2026. Elle a assigné le 4 juin 2010 devant le tribunal judiciaire de Marseille la société Apollonia, les notaires et les établissements bancaires en réparation de son préjudice subi. Elle a été assignée par la BPI devant le tribunal de Valence, lequel s’est dessaisi au profit du tribunal de Marseille. Au regard des décisions à venir, de la fraude subie et du risque de contrariétés entre les décisions, Madame [N] sollicite le sursis à statuer dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

Elle soutient ensuite que l’acte notarié dressé par Maître [B] le 29 décembre 2006 doit être disqualifié en application de l’article 1318 ancien du Code civil, de sorte qu’il ne constitue plus un titre exécutoire permettant la procédure de saisie immobilière. Elle prétend que le notaire était intéressé à l’acte, au sens de l’article 2 du décret du 27 novembre 1971, puisqu’il agissait sous l’emprise de la société Apollonia, notamment en acceptant un système de procuration pour la signature des actes de vente et des actes de prêt accessoires à la vente. Elle soutient que s’agissant d’une exception de disqualification, laquelle ne peut être soulevée qu’à l’occasion d’une exécution forcée de l’acte par le CIFD, aucune prescription n’est encourue et que seul le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur sa demande.

Madame [N] soutient que dans l’assignation en paiement du 1er décembre 2011 devant le tribunal de Valence, la BPI a réclamé la somme de 165 409,94 €, ce qui correspond au capital restant dû et à l’indemnité de résiliation, de sorte que BPI ne demande pas les échéances impayées, les intérêts échus, ni les intérêts conventionnels ; en conséquence, sa créance est prescrite, à l’exception du capital restant dû 253 582,20 €, qui portera intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2011, avec capitalisation des intérêts au taux légal. Au surplus, la déchéance des intérêts conventionnels prévue par le code de la consommation, dans les dispositions sont applicables au contrat de prêt, résulte du défaut de preuve d’un envoi par la voie postale de l’acte de prêt.

La présente décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, prorogé au 08 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix.

L’article L311-2 du même code dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L’article L311-3 dispose qu’est nulle toute convention portant qu’à défaut d’exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière.

L’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée et que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

1 – Sur les demandes de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Conformément à l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En application de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.

Selon l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut suspendre l’exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ce à quoi tend la demande de sursis à statuer.

Madame [N] soulève une exception de sursis à statuer à titre :

— principal dans l’attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur leur plainte ;

— subsidiaire dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de Marseille "sur l’assignation en paiement de la BPI.

1-1 / Sur le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal correctionnel de Marseille

Conformément à l’article 4 du code de procédure pénale, la mise en mouvement de l’action publique n’impose le sursis à statuer que sur le seul jugement de l’action civile exercée devant les juridictions civiles en réparation du dommage causé par l’infraction. Les autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision au pénal est susceptible d’avoir une influence directe ou indirecte sur la solution du procès civil, ne sont pas soumises à l’obligation de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale.

En l’espèce, il est constant que l’acquisition des deux lots immobiliers objets de la présente saisie contestée a été réalisée dans le cadre d’opérations immobilières ayant donné lieu à l’ouverture d’une information judiciaire des chefs d’escroquerie commise en bande organisée, dans laquelle plusieurs notaires, dont Maître [B], ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille.

Force est de constater d’une part que la présente instance tend à la saisie d’un bien immobilier propriété de Mme [N], et non à la réparation du dommage causé par les infractions pénales. Il s’ensuit que, en application des articles 377 et suivants du code de procédure civile, le prononcé du sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale revêt un caractère facultatif.

D’autre part, si le CIFD se prévaut dans le cadre de la saisie immobilière contestée d’un acte notarié établi par des notaires renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille, avec une audience qui s’est terminée en juin 2025 et un jugement mis en délibéré au 08 janvier 2026, des faits de complicité d’escroquerie commise en bande organisée, il est rappelé qu’ils bénéficient, jusqu’à leur jugement, de la présomption d’innocence et que l’infraction de faux n’a pas été retenue dans le cadre de cette instance pénale, alors même que les établissements bancaires prêteurs, dans le cadre de l’octroi des prêts litigieux, n’ont finalement pas été pénalement poursuivis. En outre, il n’est nullement démontré que la condamnation de Me [B], notaire rédacteur de l’acte, poursuivi pour complicité d’escroquerie, remettra en cause la nature exécutoire de l’acte notarié dès lors que l’acte lui-même n’est pas en cause.

Enfin, alors qu’il incombe au juge de l’exécution de veiller au bon déroulement de la procédure de saisie immobilière, faire droit à une telle demande de sursis à statuer reviendrait à suspendre l’exécution du titre exécutoire, ce qui est contrevient au principe de continuité de la procédure résultant de l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article R 311-6 du même code aux termes duquel l’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure de saisie.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable sur la demande du CIFD qui n’est pas poursuivi pénalement, et eu égard à l’ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal correctionnel de Marseille.

1-2 / Sur le sursis à statuer dans l’attente de la décision civile du tribunal judiciaire de Marseille

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats que :

— par acte du 03 juin 2010, Madame [N] a assigné différentes parties dont la société BPI devant le tribunal de Marseille aux fins notamment de voir engager leur responsabilité (pièce D de Madame [N]) ;

— par ordonnance du 07 septembre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille a prononcé la jonction de la procédure initiée par la BPI devant le tribunal de Valence (les parties n’ont pas fourni de pièces) et il a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale définitive suite à la plainte déposée par Madame [N] (pièce 11 du CIFD) ;

— par un arrêt du 28 juin 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé cette décision, en retenant que la dette de remboursement n’est pas sérieusement contestable et que Madame [N] ne sollicite pas la nullité du prêt dans le cadre de l’instance en responsabilité qu’elle a engagée (pièce 12 du CIFD) ;

— les parties concluent dans le cadre de cette instance : conclusions au fond du CIFD pour l’audience du 15 juin 2023 (pièce E de Mme [N], qui ne comprend que les pages une à 34, de sorte que le juge de l’exécution ne connaît pas le dispositif des demandes, mais il se déduit du plan qu’elle sollicite une condamnation en paiement de Madame [N] et s’oppose à l’exception de nullité, à l’application des dispositions du code de la consommation, ainsi qu’à toute faute de nature à engager sa responsabilité) ; conclusions au fond de Madame [N] (pièce F), après les conclusions de la banque, dont il ressort qu’elle sollicite la prescription d’une partie de la créance et la réduction de la créance sollicitée par le CIFD.

Dans le cadre de cette instance devant le tribunal judiciaire de Marseille opposant Madame [N] au CIFD, il semble donc que Madame [N] ne soulève plus la nullité du contrat, cette demande n’apparaissant pas dans les conclusions au fond qu’elle verse en pièce F et qui ont été prises postérieurement aux conclusions de la banque. L’instance ne porte donc que sur le montant de la créance non prescrite du CIFD et sur une éventuelle responsabilité de la banque. En conséquence, aucune exception de nullité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière contestée n’est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, et le fait que le juge de l’exécution soit saisi des mêmes demandes formulées dans le cadre de la présente instance tendant notamment à la déchéance du droit à intérêts et à la contestation du quantum de la créance, ne justifie pas, au vu de l’ancienneté du litige, que soit ordonné un sursis à statuer, alors que le juge de l’exécution – auquel il est interdit de suspendre l’exécution d’un titre exécutoire – peut statuer sur ces demandes.

Enfin, ainsi que le prévoit l’article L.111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution est poursuivie aux risques du créancier et celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable sur la demande dommages et intérêts CIFD eu égard à l’ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer de Madame [N] dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de Marseille.

2 / Sur les contestations relatives au titre exécutoire

Vu l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Aux termes de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.[…] Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit, ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

2 -1 Sur l’exception tirée de la disqualification de l’acte notarié

Selon les dispositions de l’article 1317 ancien du code civil, dans leur rédaction applicable à l’acte notarié en cause, l’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Selon les dispositions de l’article 1318 ancien du code civil, dans leur rédaction applicable à l’acte notarié en cause, l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé par les parties.

Selon les dispositions de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent, sont parties ou intéressés. Il ressort de ce texte que l’intérêt personnel du notaire doit s’apprécier au regard du seul acte litigieux et doit résulter soit de dispositions incluses dans l’acte en faveur du notaire, soit de la qualité des personnes pour lesquelles il instrumente.

La Cour de cassation a jugé que l’acte instrumenté en méconnaissance de ces interdictions ne vaut pas titre exécutoire (1ère Civ. 31 octobre 2012, pourvoi n°11-25.789).

Selon les dispositions de l’article 41 du même décret, tout acte fait en contravention de l’article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée sauf, s’il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

Dans le silence des textes sur la définition de la notion d’intérêt de l’officier public, l’intérêt est caractérisé lorsque des proches au degré défini à l’article 2 précité sont intéressés à l’acte. De même, l’intérêt personnel, prohibé, du notaire est établi lorsque l’acte contient des dispositions en sa faveur, ou dans lequel il instrumente pour une société dont il est associé ou actionnaire. Le juge saisi de cette exception doit statuer au vu de l’espèce, en fonction de l’obligation du notaire de n’avoir aucun intérêt personnel à l’acte, dès lors que l’intérêt lui fait perdre son indépendance et son impartialité.

A titre préalable, aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription n’est susceptible d’être accueillie de ce chef, dès lors que la défenderesse invoque ladite disqualification à titre d’exception non soumise au délai légal de prescription.

Il appartient donc à Madame [N] qui invoque ce moyen de rapporter la preuve de l’existence avérée et circonstanciée d’un intérêt personnel de Maître [Y] [B], notaire associé d’une SCP titulaire d’une étude à LYON, par rapport aux parties à l’acte de prêt litigieux.

En l’espèce, l’acte notarié de prêt a été établi par Me [B] s’inscrit dans le cadre d’une acquisition immobilière auprès de la SAS APOLLONIA. Il n’est pas contesté que Me [B] n’a aucun lien de parenté ou d’alliance avec les parties à l’acte et que l’acte ne comprend aucune disposition en sa faveur.

Si Me [B] a reçu de très nombreux actes ayant concouru à la prospérité économique de son étude notariale, il n’est pas établi qu’il ait procédé lui-même à des acquisitions dans le cadre du programme immobilier ou que certains emprunteurs aient été liés à lui ou à ses proches ou associés. S’il est exact qu’en multipliant les signatures d’actes de vente, il a augmenté son chiffre d’affaires en percevant ses émoluments sur chacune des ventes, force est de reconnaître qu’il n’a fait qu’exercer son office et percevoir les émoluments tarifés correspondants.

Certes, Me [B] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir recouru systématiquement à la signature de procurations notariales, en ne dispensant aucun conseil ou information à l’endroit des clients acquéreurs signataires des procurations et ne suspendant pas les opérations notariées. Toutefois, les poursuites pénales exercées sont sans lien avec l’obtention d’un avantage indu obtenu par ce dernier à l’occasion des actes reçus dans le cadre des opérations Apollonia et aucune sanction disciplinaire à son encontre n’est évoquée par Mme [N].

Aucun élément produit ne permet donc de conclure que Me [B] a perçu, à titre personnel, et même sous couvert de la SCP dont il était associé, un intéressement sous la forme d’un pourcentage au titre de chaque opération conclue.

En conséquence, Madame [N] ne démontre pas l’existence d’un intérêt personnel de Me [B] à la réception de l’acte notarié du 29 décembre 2006 de nature à entraîner la disqualification dudit acte et lui faire perdre son caractère exécutoire. L’exception tirée de la disqualification de l’acte authentique doit être rejetée.

La demande afin de voir annuler et ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisi du 13 mars 2024, étant liée à cette disqualification du titre exécutoire, doit être également rejetée.

3 – Sur les contestations relatives à la créance du CIFD

Madame [N] soulève l’exception de déchéance du droit aux intérêts en raison de la violation de la disposition d’ordre public de l’article L312-7 du code de la consommation. Il convient dans un premier temps de déterminer si le contrat en question est soumis aux dispositions protectrices du droit de la consommation.

3-1 / Sur l’applicabilité du droit de la consommation au contrat de prêt

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la date du contrat en cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L312-2 du code de la consommation dans sa version applicable à la date du contrat en cause, les dispositions du présent chapitre (chapitre deux sur le crédit immobilier) s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes : pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel d’habitation, leur acquisition en propriété ou en jouissance.

Aux termes de l’article L 312-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l’émission de l’offre de prêt litigieuse, soit antérieure à l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus du champ d’application du présent chapitre consacré au crédit immobilier, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est de jurisprudence constante que l’appréciation de la qualité professionnelle de l’emprunteur s’apprécie au regard de la finalité de l’opération financée, sans prise en compte de la compétence de la personne concernée. L’appréciation de la qualité professionnelle de l’emprunteur doit se réaliser à la date de la souscription du contrat. Il appartient notamment au juge de rechercher, et ce même si l’inscription au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel et postérieur à l’offre de prêt, si la souscription de plusieurs prêts en vue de l’acquisition de logements destinés à la location meublée n’est pas exclusive de la qualité de consommateur de l’emprunteur (Cour de cassation première chambre civil 20 mai 2020, pourvoi 19 – 10 403).

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 29 décembre 2006 a été contracté en visant le livre III titre I du code de la consommation (offre du 21 juillet 2026, pièce une du créancier), et plus globalement les prescriptions du code de la consommation (cahier des charges page 1). Ces seules références au code de la consommation ne suffisent à rendre ce dernier applicable au regard des dispositions précitées de l’article L312-3 du code de la consommation dans sa version applicable à la date du contrat. Il convient donc d’examiner si le prêt était destiné à financer les besoins d’une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

En l’espèce, cet achat est le premier réalisé par Madame [N] puisqu’elle a acquis ce logement situé à [Localité 3] le 29 décembre 2006 dans le cas du dispositif fiscal de Robien avec un prêt souscrit auprès de la BPI. L’acquisition portait sur un appartement de type T2 à usage locatif et non d’habitation personnelle de Madame [N], déjà propriétaire de son logement en indivision avec son concubin (selon les explications données par les parties et non contestées). L’acquisition était projetée depuis plusieurs mois, ainsi qu’il résulte de la procuration établie dès le 25 juillet 2006.

Madame [N] a ensuite acquis, dans un temps très proche, sept autres lots dans la résidence Duchère, le 22 août 2007, ces 7 achats étant financés auprès de quatre autres établissements bancaires et les lots acquis sous le statut de loueur meublé non professionnel (pièce A de Mme [N]). Madame [N] a néanmoins été immatriculée au répertoire des métiers comme entrepreneur individuel exerçant une activité de location de logement à compter du 22 août 2007 (pièce 13 du créancier poursuivant).

L’investissement immobilier financé par le prêt litigieux n’était donc pas une opération patrimoniale «en bon père de famille » pour se constituer et se garantir une retraite confortable mais une opération financière d’ampleur destinée à la constitution d’un patrimoine immobilier conséquent de nature à constituer l’objet d’une activité professionnelle de loueur de biens meublés. Ces achats immobiliers, réalisés postérieurement et massivement par Madame [N] démontrent sans ambiguïté la dimension professionnelle de ces acquisitions, et partant, de leurs financements.

Dans ses propres conclusions au fond, Madame [N] rappelle que l’escroquerie lui a fait acquérir avec son compagnon, sur la période de 2006 à 2007, 28 investissements para hôteliers, accolés à des baux commerciaux et prêts sous le régime fiscal du loueur meublé professionnel et un investissement locatif loi de 89 sous le régime fiscal de Robien pour un montant total de 3 385 000 €. Elle rappelle ensuite que les procurations ont été prises sur un délai de sept semaines entre le 8 juin 2026 et le 25 juillet 2026 notamment pour le lot de [Localité 3] en cause dans la présente procédure. Elle établit elle-même une unité temporelle et de finalité concernant ces différents achats, de sorte qu’il n’y a pas lieu de distinguer le sort du premier lot acheté à [Localité 3] en vue d’un investissement locatif en application de la loi de 1989 sur le bail d’habitation.

En conséquence, ayant contracté le prêt en cause en qualité de professionnelle, Madame [N] ne peut se prévaloir de l’application de plein droit des textes du code de la consommation, en application de l’article L312-2 du code de la consommation.

Il convient désormais d’évoquer la question de la soumission volontaire des parties aux dispositions protectrices du code de la consommation, laquelle peut être réalisée y compris avec un contractant professionnel. La soumission volontaire de la banque, dans le cadre des conditions des prêts, au Code de la consommation, ne peut être présumée.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit démontrer que la référence au Code de la consommation figurant sur les contrats de prêt a été faite de façon volontaire, expresse et éclairée par la banque, alors que les prêts n’y étaient pas soumis de plein droit.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et à venir, ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

En l’espèce, il résulte des pièces transmises dans le cadre d’un incident de mise en état devant le juge de Marseille (pièce H de Madame [N]) que l’établissement financier disposait des revenus et des charges de l’emprunteuse. Toutefois aucune fiche de renseignements n’est fournie et l’établissement bancaire soutient qu’elles ont été conservées par la société Apollonia. S’agissant des charges, ne sont versées que des justificatifs relatifs aux engagements du couple de Madame [N] et de Monsieur [H], manifestement pour l’acquisition de leur résidence principale, ainsi que le tableau d’amortissement pour le véhicule et celui pour la SCI le rocher. Il en résulte qu’aucune charge relative aux engagements de Madame [N] dans le cadre des achats massifs de lots n’est évoquée.

Il résulte de l’offre de prêt annexé à l’acte du 29 décembre 2006 (pièce 1 de la banque), ne mentionne que l’acquisition en VEFA dans le cadre du dispositif de Robien, sans évocation d’autres engagements de Madame [N], et sans précision du statut fiscal de LMP (loueur de meublé professionnel) ou de LMNP (loueur de meublé non professionnel).

Compte tenu des informations non transmises à l’établissement bancaire ou dont Madame [N] ne rapporte pas la preuve de la transmission, on ne peut considérer que la banque a, en toute connaissance de cause, fait volontairement le choix d’appliquer les dispositions du code de la consommation à la relation contractuelle. Il n’y a donc pas lieu de retenir qu’il y a eu une soumission volontaire non équivoque aux dispositions consuméristes.

3 -2 / Sur la déchéance du droit aux intérêts

Madame [N] évoque une violation de l’article L312-7 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la date de la souscription du contrat, relatif à l’envoi par la voie postale de l’offre de crédit, ainsi que la sanction prévue par l’article L312 – 33 du code de la consommation et portant sur l’échéance du droit aux intérêts.

Toutefois, il a été jugé que les dispositions du code de la consommation n’étaient pas applicables aux contrats de prêt en cause de sorte qu’une éventuelle violation de la disposition précitée, non applicable, ne saurait entraîner la sanction prévue par le droit de la consommation. La demande est en conséquence rejetée.

3-3 / Sur la prescription d’une partie des créances du CIFD

S’agissant du délai de prescription, à défaut d’application du droit de la consommation, il convient d’appliquer le droit commun.

L’article 2244 civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, tandis que l’article 2241 dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En application de l’article 753 du code de procédure civile dans sa version applicable jusqu’au 11 mai 2017, le tribunal était saisi des demandes abordées dans toute l’assignation et dans l’intégralité des dernières conclusions récapitulatives, même s’il avait été omis de les récapituler dans le dispositif de l’assignation ou desdites conclusions.

En l’espèce, Madame [N] soutient que dans son assignation en paiement délivrée le 1er décembre 2011 devant le tribunal de Valence, l’emprunteur a réclamé le paiement de la somme de 165 409,94 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ce qui correspondait à l’indemnité de résiliation 11 837,72 € et au capital restant dû pour 153 572,22 €, à l’exclusion des échéances impayées pour 15 538,20 € et des intérêts. Elle soutient donc à défaut d’avoir formulé cette demande dans l’assignation délivrée le 1er décembre 2011, le CIFD serait prescrit désormais à solliciter les échéances impayées et les intérêts.

Toutefois, Madame [N] ne verse pas ladite assignation au soutien de sa demande, puisque son dossier remis au juge de l’exécution de comprend pas la pièce J évoquée dans les conclusions. L’instance est toujours en cours et la prescription est interrompue dans le cadre de cette instance. Le CIFD soutient lui avoir délivré sommation de communiquer cette pièce le 15 janvier 2025 et se prévaut de la force majeure prévue par l’article 2234 du Code civil, dès lors que les actes de prêt étaient qualifiés de faux par les plaignants, ce qui faisait encourir un risque pénal pour les établissements bancaires, qui ont dû attendre l’arrêt de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023 avant de pouvoir reprendre leurs demandes en paiement. Il n’est pas contestable, au vu de l’ampleur de l’affaire dite Apollonia, du risque pénal pour les établissements bancaires, de l’étendue de la fraude de la gravité de la longueur de la procédure pénale, lesquels étaient irrésistibles et insurmontables, que la force majeure se trouve caractérisée dans le cas d’espèce, et qu’elle n’a cessé qu’à compter du 15 mars 2023, date de l’arrêt de la chambre de l’instruction d’Aix-en-Provence. Le commandement de payer valant saisi ayant été délivré le 13 mars 2024, puis l’assignation devant le juge de l’exécution le 1er juillet 2024, aucune prescription n’est encourue sur la créance du CIFD, y compris concernant les échéances impayées et les intérêts échus.

3- 4/ Sur le montant de la créance

Il résulte des pièces versées aux débats que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT dispose d’un titre exécutoire portant une créance liquide et exigible à l’encontre de Madame [N] et que la saisie immobilière porte sur des biens immobiliers lui appartenant conformément à l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de la pièce 14 du créancier poursuivant que sa créance se chiffre à la somme de 236 123,79 € selon décompte actualisé au 22 juillet 2025. Les contestations ayant été tranchées, il convient de retenir ce montant au titre de la créance exigible, selon les mentions figurant au dispositif de la présente décision.

Il sera simplement précisé qu’aucune demande de capitalisation des intérêts conventionnels n’est formée.

4 – Sur les modalités de la vente

Les parties se sont accordées sur la mise en œuvre d’une procédure de vente amiable, mais se trouvent en désaccord sur le montant du prix plancher, Madame [N] sollicitant de le voir fixer à 60 000 € nets vendeur, tandis que le CIFD propose de retenir 100 000 € au regard du procès-verbal descriptif et de l’évaluation du bien.

En application de l’article R322-21 du Code des procédure civiles d’exécutions, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, aucune partie ne verse d’évaluation du bien concerné. Toutefois, la juridiction est régulièrement saisie de la vente de lots de la résidence esprit parc à [Localité 3] et il convient de favoriser la vente au meilleur prix du bien saisi, au regard des conditions économiques du marché et des conditions particulières de la vente (multiples ventes dans la résidence en raison de la reprise des poursuites par les créanciers poursuivants). En conséquence, le prix plancher sera fixé à la somme de 75 000 € net vendeur.

Il convient de rappeler que le prix de vente de l’immeuble sera consigné, en application de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution à la Caisse des dépôts et consignation.

La vente amiable devra être régularisée devant un notaire librement choisi par les parties, celui-ci pouvant obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier des pièces recueillies dans le cadre de l’élaboration du cahier des conditions de vente.

S’agissant de la taxation des frais, le créancier poursuivant a transmis au cours du délibéré et de manière contradictoire à l’égard de la débitrice Mme [N], une demande de taxe à hauteur de 3485,51 euros. Il sera fait droit à la demande.

Enfin, il convient d’indiquer que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe et que les émoluments d’incident, dépens non compris dans les frais préalables taxés, pourront être recouvrés dans le cadre de la distribution du prix.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées, aucune partie ne pouvant être considérée comme perdant son procès et l’équité ne justifiant pas de faire droit aux demandes présentées.

Il y a lieu d’ordonner le rappel de l’affaire à l’audience du 23 avril 2026 à 09 heures en salle F aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire formée par Madame [N] relative à la mise à prix concernant l’orientation en vente forcée, cette demande étant prématurée compte tenu de la suspension de la procédure pour permettre la vente amiable.

PAR CES MOTIFS

Nous, France ROUZIER, présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, statuant en qualité de juge de l’exécution, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 13 mars 2024 régulièrement publié au SPF de [Localité 4] 1 sous les références 6904P01 S00086 ;

REJETTE les demandes de sursis à statuer,

REJETTE l’exception de disqualification de l’acte notarié du 29 décembre 2006,

REJETTE en conséquence la demande d’annulation et de mainlevée du commandement de payer valant saisie du 13 mars 2024,

REJETTE la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels à l’encontre du prêteur relativement au contrat de prêt Cadence numéro 20 84 83 8C en date du 29 décembre 2006,

REJETTE la demande relative à la prescription de la créance du CIFD relativement aux échéances impayées et intérêts échus,

Mentionne le montant retenu pour la créance du Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 236 123,79 € euros, arrêtée au 22 juillet 2025, outre intérêts au taux de 2,75 % l’an à compter du 23 juillet 2025,

Ordonne la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par le CIFD à l’encontre de Madame [E] [N],

Autorise Madame [E] [N] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;

Fixe à la somme de 75.000 euros le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

Dit que le prix de vente du bien devra être consigné à la Caisse des dépôts et consignations,

Taxe les débours et émoluments exposés par le CIFD à la somme de 3458,51 euros, outre débours et émoluments pour mémoire, et émoluments calculés sur le prix de vente amiable conformément aux articles A441-191 et A441-91 du code de commerce

Ordonne le rappel de l’affaire à l’audience du 23 avril 2026 à 09 heures en salle F du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône,

Rappelle qu’à cette audience de renvoi, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

de la consignation du prix de ventedu paiement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, des frais de poursuite taxés.

Rappelle qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si les débiteurs justifient d’un engagement écrit d’acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte de vente authentique,

Rappelle qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe, et que les émoluments d’incident, dépens non compris dans les frais préalables taxés, pourront être recouvrés dans le cadre de la distribution du prix.

Rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent jugement sera signifié à la diligence du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par France ROUZIER, juge de l’exécution, et Solène ROSIER, cadre greffière

Le Greffier, Le Président,