COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2024

ph

N°2024/158

Rôle N° RG 21/02552 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7IC

[R] [Z]

C/

[H] [K]

[N] [T] épouse [K]

[S] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Martine CLARAMUNT-AGOSTA

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 19 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01606.

APPELANT

Monsieur [R] [Z]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Martine CLARAMUNT-AGOSTA, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

[N] [T] épouse [K] née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 8] , décédée le [Date décès 4]/2022 et demeurant de son vivant [Adresse 2]

Monsieur [H] [K] tant en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier de feue Mme [N] [T] épouse [K] décédée le 30.06.2022

intervenant volontaire par conclusions du 15.02.2023

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Serge CONSALVI, avocat au barreau de TOULON,

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Serge CONSALVI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 11 janvier 1999, M. [R] [Z] est propriétaire d’un bien immobilier sis commune de [Localité 7] (Var), [Adresse 9], constituant le lot n° 2 du groupe d’habitation [Adresse 6], soumis à un cahier des charges établi suivant acte du 14 décembre 1955, publié.

Ce lot est limitrophe au lot n° 3, situé au [Adresse 2], qui appartient à M. [H] [K], Mme [N] [T] épouse [K] et M. [S] [K], selon acte notarié du 5 et 8 janvier 1994 (l’acte visant un cahier des charges du 19 août 1955 annexé à un acte du 14 décembre 1955).

Par exploits d’huissier des 9, 12, 13 et 20 mars 2018, M. [R] [Z] a assigné M. [H] [K], Mme [N] [T] épouse [K] et M. [S] [K] devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’obtenir sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, des articles 544, 651 et 678 du code civil, L. 341-10 du code de l’environnement, L. 632-1 et L. 632-2 du code du patrimoine, leur condamnation à supprimer toutes les vues sur son fonds et leur portail, ainsi que la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 19 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté M. [R] [Z] de l’intégralité de ses demandes, y compris au titre des frais irrépétibles et dépens avec distraction,

— débouté M. [H] [K], Mme [N] [T] épouse [K] et M. [S] [K] de leur demande reconventionnelle,

— débouté M. [H] [K], Mme [N] [T] épouse [K] et M. [S] [K] de leur demande au titre des frais irrépétibles et dépens avec distraction,

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

Le tribunal a retenu :

— sur l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage, que les ouvrages qui selon M. [Z] génèrent des vues sur son fonds ont à l’exception des garde-corps, une existence ancienne bien antérieure au délai de cinq ans, qu’il n’est donc pas recevable à agir sur ce fondement en ce qui concerne les troubles consécutifs aux ouvrages situés en façade Est et partie Sud de l’extension de la villa [K], à la hauteur du garage et à la terrasse carrelée située sur la dalle du garage, que pour le garde-corps situé en terrasse M. [Z] ne formule pas de demande sur le fondement autonome de l’article 678 du code civil, ni ne justifie de la violation des distances prescrites ni d’un préjudice de création ou d’aggravation de vue caractérisant un trouble anormal, que pour le portail la seule affirmation de la dangerosité de l’ouverture des vantaux sur la voie publique ne peut suffire à caractériser l’existence d’un trouble d’une gravité exceptionnelle dont il souffrirait personnellement,

— sur l’action fondée sur les violations et/ou irrégularités, qu’il est justifié d’un arrêté du maire de la commune du 28 mai 1998 portant modification du plan de masse du lotissement et plus spécifiquement suppression de la zone non aedificandi, qu’il n’est pas démontré un dépassement de la hauteur maximale autorisée des garages du lotissement, que M. [Z] se prévaut de l’irrégularité de la construction du deuxième garage non autorisée par le permis de construire, mais ne sollicite que la suppression du portail d’accès pour dangerosité, que sont produits deux arrêtés portant accord à une déclaration préalable de travaux du portail d’entrée existant, qu’aucune irrégularité n’est démontrée,

— sur la demande reconventionnelle, que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de la violation d’une zone non aedificandi dont ils ont soutenu et justifié en défense aux demandes principales, qu’elle a été supprimée, qu’il est justifié d’un permis de construire, que le préjudice de vue allégué n’est pas étayé, ni les nuisances invoquées, que les défendeurs ne précisent pas les stipulations du cahier des charges auxquelles ils se réfèrent.

Par déclaration du 18 février 2021, M. [R] [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 7 février 2024, M. [Z] demande à la cour de :

— recevoir la demande en reprise d’instance, à laquelle il s’associe, au regard de la production de l’acte de notoriété intervenue,

— infirmer le jugement rendu le 19 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Toulon en tous les chefs critiqués en ce qu’il a rejeté ses demandes de :

— Suppression des vues crées en violation de l’article 678 du code civil,

— Suppression d’ouvrages édifiée en violation des règles contractuelles du lotissement,

— Démolition d’ouvrages édifiés sans autorisations administratives et générateurs d’un trouble anormal de voisinage,

— Indemnisation du trouble subi jusqu’à suppression des vues et de la démolition des ouvrages irréguliers,

— Indemnisation des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau :

1. Vu les articles, 651, 678, 702 et 1143 du code civil,

Vu la violation par les consorts [K] des dispositions des articles 651 et 678 du code civil, du POS de [Localité 7],

— débouter MM. [K] de leurs demandes, fins et conclusions,

Vu l’article 748-4 du code de procédure civile,

— ordonner la production par les consorts [K] du permis de construire du 14 août 1998 et de son dossier complet pièces adverses 1 et 2 en original,

— ordonner la suppression de toutes vues droites, et ou directes et ou plongeantes sur sa propriété du fait de l’extension réalisée par les consorts [K] sur leur propriété sise [Adresse 2] à [Localité 7], parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 5] et la terrasse subséquente, créatrice de vues droites et directes sur son fonds,

— ordonner en conséquence la suppression pure et simple des trois fenêtres en façade Est et de la baie vitrée sise en façade Est de l’extension donnant sur son fonds dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner la suppression du balcon en façade Est de l’extension de la maison des époux [K] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner la suppression de la partie Sud de l’extension de villa des consorts [K] située à moins de 4 mètres de la [Adresse 11], soit la partie située en zone non aedificandi pour respect du cahier des charges du lotissement [Adresse 6],

— ordonner la suppression de la terrasse carrelée et du garde-corps maçonné sur la dalle supérieure du garage de MM. [K] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner que la hauteur du garage des époux [K] soit ramenée à 2 mètres 50 en respect du cahier des charges du lotissement [Adresse 6] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner la suppression du portail des consorts [K] situé sur la gauche de leur garage en mitoyenneté, ouvrant directement sur la [Adresse 10], du fait de son caractère particulièrement dangereux lors de son ouverture et son caractère illégal, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et dans le délai de quinze jours de la notification de la décision à intervenir,

— condamner MM. [K] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice déjà subi en application des dispositions de l’article 1240 du code civil,

2. Vu le POS de [Localité 7],

Vu le cahier des charges du lotissement [Adresse 6],

Vu l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme,

Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme,

Vu l’article L. 341-10 du code de l’environnement,

Vu les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code du patrimoine,

— ordonner la suppression de toutes vues droites, et ou directes et ou plongeantes sur sa propriété du fait de l’extension réalisée par les consorts [K] sur leur propriété sise [Adresse 2] à [Localité 7], parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 5] et la terrasse subséquente, créatrice de vue droites et directe sur son fonds,

— ordonner en conséquence la suppression pure et simple des trois fenêtres en façade Est et de la baie vitrée sise en façade Est de l’extension donnant sur son fonds dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner la suppression du balcon en façade Est de l’extension de la maison des époux [K] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner la suppression de la partie Sud de l’extension de villa des consorts [K] située à moins de 4 mètres de la [Adresse 11], soit la partie située en zone non aedificandi pour respect du cahier des charges du lotissement [Adresse 6],

— ordonner la suppression de la terrasse carrelée et du garde-corps maçonné sur la dalle supérieure du garage de MM. [K] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner que la hauteur du garage des époux [K] soit ramenée à 2 mètres 50 en respect du cahier des charges du lotissement [Adresse 6] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— ordonner la suppression du portail des consorts [K] situé sur la gauche de leur garage en mitoyenneté, ouvrant directement sur la [Adresse 10], du fait de son caractère particulièrement dangereux lors de son ouverture et son caractère illégal, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et dans le délai de quinze jours de la notification de la décision à intervenir,

— condamner MM. [K] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice déjà subi en application des dispositions de l’article 1143 du code civil,

3. Vu l’article 544 du code civil,

Vu l’existence de troubles anormaux de voisinage par la création de vues directes de la terrasse au-dessus du garage en extrémité du fonds [K] sur le fonds [Z],

— ordonner la suppression de la terrasse carrelée et du garde-corps maçonné sur la dalle supérieure du garage des époux [K] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

Vu l’existence de troubles anormaux de voisinage par la dangerosité et gène à lui occasionnée par l’ouverture directe et par emprise sur la voirie de la porte du second garage édifié en toute illégalité par les consorts [K],

— ordonner la suppression du portail de MM. [K] situé sur la gauche de leur garage en mitoyenneté, ouvrant directement sur la [Adresse 10], du fait de son caractère particulièrement dangereux lors de son ouverture et son caractère illégal, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et dans le délai de quinze jours de la notification de la décision à intervenir,

— condamner MM. [K] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice déjà subi en application des dispositions de l’article 1143 du code civil,

En tout état de cause,

Vu les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile,

— juger irrecevable comme constituant une demande nouvelle la demande effectuée par MM. [H] et [S] [K] pour la première fois en cause d’appel portant sur « la démolition du balcon surplombant la toiture édifiée sur fonds causant un trouble anormal de voisinage à Monsieur [H] [K] pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de Madame [N] [T] épouse [K] et à Monsieur [S] [K] dans le délai d’un mois à compter de la signification et sous astreinte de 200€ par jour de retard »,

— à titre subsidiaire, la déclarer prescrite,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté MM. [K] de leur demande reconventionnelle par laquelle ils sollicitaient la démolition de sa véranda,

— débouter MM. [K] de la totalité de leurs demandes incidentes en cause d’appel,

— condamner MM. [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût des procès-verbaux de constats dressés à sa demande, distraits au profit de M^e Martine Claramunt-Agosta, avocat au barreau de Toulon, sur sa due affirmation de droit.

M. [Z] fait valoir en substance :

— que le juge de première instance a rejeté toutes ses demandes en lui opposant uniquement une prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil applicable à la seule théorie des troubles du voisinage, alors que celle applicable à la violation de l’article 678 du code civil se prescrit par trente ans,

— qu’il invoque plusieurs fondements juridiques distincts à l’appui de ses demandes,

Sur la violation de l’article 678 du code civil,

— que l’extension réalisée par les consorts [K] n’est pas conforme au permis de construire du 14 août 1998 et engendre de plus la création d’une vue directe sur son fonds,

— la demande de permis de construire comporte manifestement des erreurs, concernant les façades Est et Ouest, qui ont été interverties,

— la grande ouverture et le balcon génèrent une vue importante, directe et plongeante, sur le jardin au Sud de sa propriété, selon procès-verbal de constat d’huissier,

— que le toit terrasse du garage effectué en violation du permis de construire, génère une vue plongeante sur sa propriété,

— il s’agit d’une terrasse d’agrément d’une hauteur bien supérieure à 2 mètres 50,

— il est évident qu’avant l’édification des garde-corps de sécurité en 2018, ce toit-terrasse n’était pas utilisé en terrasse d’agrément, de sorte que la création de vues est intervenue à partir de 2018,

Sur la violation des règles contractuelles du lotissement,

— que l’article 16 du cahier des charges du lotissement impose une servitude non aedificandi par rapport à la clôture entre voisin de 4 mètres de largeur,

— que les stipulations d’un cahier des charges du lotissement sont la loi des colotis relative à l’utilisation, l’occupation des lots,

— que les clauses du cahier des charges ne créent pas des obligations personnelles, mais des obligations réelles, des servitudes liées au fonds qu’est le lot de lotissement, qui ne se prescrivent que par trente ans,

— qu’il y a lieu de s’interroger sur le permis de construire modificatif produit par les consorts [K], lequel aurait été accordé en août 1998 aux consorts [K], si les services de l’urbanisme n’en trouvent pas de trace en 2016, raison pour laquelle l’original est réclamé,

— que les façades Est de la maison [K] et Sud de leur extension sont édifiées sur une zone de non aedificandi, selon procès-verbal de constat d’huissier,

— que la pièce adverse n°3 (arrêté du maire du 28 mai 1998) ne constitue nullement un acte modificatif du cahier des charges du lotissement [Adresse 6], ce qui est confirmé par le notaire,

— que si tant est que M. [K] ait sollicité une autorisation administrative le 13 février 1998 pour tenter de se couvrir, cela démontre bien qu’il savait qu’il ne pouvait pas bâtir en une zone de non aedificandi établie par le cahier des charges du lotissement,

— qu’un autre litige les a opposés en raison de la suppression d’une haie mitoyenne sur leur propriété et du bétonnage effectué en violation des dispositions du cahier des charges du lotissement et les époux [K] ont eux-mêmes effectué une demande reconventionnelle en juin 2017 réclamant à titre subsidiaire l’application stricte du cahier des charges du lotissement réclamant l’arrachage des plantations effectuées en haie mitoyenne, qu’ils ne peuvent, en conséquence, dans la présente procédure prétendre à sa disparition depuis 1998,

— que les époux [K] ont procédé à un rehaussement de leur terrain et une surélévation de la hauteur initiale du garage pour bâtir en partie Sud et Sud-Est de leur maison une grande terrasse carrelée avec poteaux en ciment et balustres, que ce garage a en réalité une hauteur bien supérieure à celle impérative de 2 mètres 50 fixée par le cahier des charges

— que pris en son dernier alinéa l’article L. 315-1 du code de l’urbanisme, permet le maintien en vigueur du cahier des charges dans les rapports entre colotis, et ce malgré la caducité des règles d’urbanisme du lotissement, et ce quelle que soit l’ancienneté du cahier des charges, ce qui est confirmé par la Cour de cassation,

— que la jurisprudence a également confirmé qu’il n’était pas nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice, pour dénoncer la violation du cahier des charges,

— que la purge des délais de recours d’une autorisation d’urbanisme ne fait aucunement obstacle à la faculté dont dispose tout colotis, de saisir le juge judiciaire d’une action en démolition dirigée contre un bâtiment érigé en méconnaissance du cahier des charges,

Sur la démolition d’ouvrages édifiés sans autorisation administrative,

— que sa demande porte sur les fenêtres en façade Est et Sud de l’extension, la terrasse d’agrément située sur le toit du garage, la porte du deuxième garage construit illégalement et ouvrant sur la rue,

— que les consorts [K] ne pouvaient nullement solliciter le remplacement d’un portail protégeant un emplacement de stationnement creusé dans leurs terres avec mise à bas du mur de soutènement, cet emplacement ayant été réalisé en violation du cahier des charges du lotissement et n’ayant jamais été autorisé par le permis du 14 août 1998,

— que les consorts [K] ont violé l’article 11 du cahier des charges qui prévoit que les garages doivent impérativement être construits en mitoyenneté et non pas au milieu d’une limite de propriété,

— qu’ils ont également, sans autorisation et en violation des règles du POS, ouvert le portail de ce garage par vantaux de bonne longueur s’ouvrant directement sur la voie publique de la [Adresse 10], et barrant ainsi au deux tiers la voie de circulation, ce qui est formellement interdit, car constituant un danger direct pour tous les usagers circulant sur cette rue,

— que les consorts [K] ont procédé à la pose de climatiseur en façade Est de leur villa, qu’il ne peut être déterminé si la déclaration préalable de travaux du 13 juin 2018 lui est applicable, que cette implantation est sur une façade déjà située sur la zone de non aedificandi,

— qu’il y a eu des dépôts de remblais au droit de sa propriété,

Sur le trouble anormal de voisinage,

— qu’à supposer même qu’une servitude de vue ait pu être constituée et pouvait exister déjà sur la propriété [Z] avant même la création de la terrasse sur garage et de l’extension du bâti habitable en partie Sud de la maison [K], ces derniers travaux ont de toute façon aggravé considérablement les vues sur le fonds voisin, ce qui est bien évidemment illégal au visa des dispositions de l’article 702 du code civil,

— que le lotissement [Adresse 6] est inclus dans le périmètre d’un site classé,

— que les consorts [K] ont non seulement supprimé l’ensoleillement sur sa maison, qui intervenait l’après-midi, mais encore ont conséquemment réduit ses propres vues sur les collines environnantes et sur le panorama qu’offrait le site patrimonial remarquable des ruines du vieux château d'[Localité 7],

— que la suppression du trouble ne peut être obtenue que par la suppression pure et simple et la démolition de la terrasse et de la porte du garage ouvrant sur la rue, réalisées par les consorts [K],

— qu’aucune prescription ne peut s’appliquer aux ouvrages de caractère illicite et attentatoire à ses droits,

Sur ses demandes,

— qu’il sollicite la suppression des ouvrages litigieux,

— que la Cour de cassation ne subordonne pas la demande de dommages et intérêts à la démonstration d’un trouble anormal de voisinage,

Sur les demandes des consorts [K],

— que s’agissant de la véranda, les consorts [K] avaient parfaitement connaissance qu’il a obtenu une autorisation des services d’urbanisme pour son édification,

— que les consorts [K] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 février 2023, M. [H] [K] pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de feue [N] [T] épouse [K] décédée le [Date décès 4] 2022, et M. [S] [K] demandent à la cour de :

— recevoir en son intervention volontaire et en reprise d’instance M. [H] [K],

— confirmer le jugement rendu le 19 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu’il a débouté M. [Z] de l’intégralité de ses demandes, y compris au titre des frais irrépétibles et dépens avec distraction,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté M. [H] [K], Mme [N] [T] épouse [K] et M. [S] [K] de leur demande reconventionnelle,

— condamner par voie de conséquence M. [Z] à démolir la véranda édifiée sur son fonds en violation du cahier des charges sur le fondement de l’article 1217 du code civil, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt et sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner M. [Z] à démolir le balcon surplombant la toiture édifiée sur son fonds leur causant un trouble anormal de voisinage, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt et sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Elie Musacchia, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, sur son affirmation de droit et par application de l’article 696 du code de procédure civile.

MM. [H] et [S] [K] répliquent :

Sur la violation de l’article 678 du code civil,

— que la façade de la construction originelle leur appartenant est implantée à 2,80 mètres de la limite séparative commune aux fonds respectifs des parties,

— que l’extension autorisée par un permis de construire accordée le 14 août 1998 est implantée à 4 mètres de la même limite,

— que le garage doté d’un toit-terrasse accessible est implanté depuis l’origine sur la limite séparative conformément aux dispositions applicables du cahier des charges, la seule modification apportée tient au remplacement du garde-corps d’origine,

— que le fait d’avoir carrelé le passage existant entre leur habitation et la limite séparative ne constitue aucune création ou aggravation des vues existantes,

Sur la violation du cahier des charges et du plan d’occupation des sols,

— que M. [Z] invoque le double fondement des responsabilités contractuelle (cahier des charges) et délictuelle (plan d’occupation des sols),

— que la règle du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle s’applique dans les relations entre cocontractants, tels des colotis, et que les demandes de M. [Z], ne sont pas distinctes,

— que par suite, les demandes sont irrecevables, et, il appartiendra à la cour de les rejeter en tant qu’irrecevables (v. Cass. civ. 4 décembre 2019, n° 17-20.032),

— qu’il est justifié d’un arrêté du maire de la commune de [Localité 7] du 28 mai 1998 portant modification du plan de masse du lotissement, plus spécifiquement suppression de la zone non aedificandi pour l’ensemble du lotissement,

— que la majorité requise a bien été obtenue par les colotis préalablement à l’approbation de cette modification des documents applicables au lotissement,

— que la présentation du projet fondant leur demande de permis de construire déposée en juin 1998 pour l’extension de leur villa énonce qu’ils « (profitent) de la récente modification du règlement du lotissement »,

— que le jugement relève fort justement que le toit-terrasse existait déjà lors du dépôt par eux de leur demande de permis de construire de l’extension en litige en juin 1998 et qu’il ne résulte pas de leur demande de permis de construire une quelconque modification de la hauteur ni du volume du garage existant,

— que le fait que la partie initiale de la construction, non concernée par les travaux de 1998, ne soit pas implantée à la distance minimale requise par le plan d’occupation des sols, approuvé postérieurement à l’édification de cette habitation, est sans influence sur le respect des règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance du permis de construire du 14 août 1998,

— que l’extension de leur maison a été autorisée par arrêté du 14 août 1998 après avis favorable de l’architecte des bâtiments de France, que le climatiseur a été autorisé par arrêté du 13 juin 2018 et que le portail résulte d’autorisations administratives des 13 juin 2018 et 19 août 2019,

Sur la théorie du trouble anormal de voisinage,

— que l’action pour troubles anormaux du voisinage, qui ne constitue pas une action réelle immobilière, est soumise au délai de prescription extinctive quinquennale de l’article 2224 du code civil, lequel fixe le point de départ de ce délai au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer,

— que s’agissant des vues, le tribunal a relevé que M. [Z] se prévalait d’un trouble anormal du voisinage consistant principalement en des vues irrégulières du fonds [K],

— que les ouvrages qui selon M. [Z] génèrent des vues sur son fonds, ont, à l’exception du garde-corps du garage, une existence ancienne et bien antérieure au délai de cinq ans qui précédait son assignation, ce qui rend son action irrecevable,

— qu’en ce qui concerne le portail situé à l’avant de la propriété [K], la seule affirmation de M. [Z] selon laquelle l’ouverture des vantaux du portail serait dangereuse, ne saurait suffire à caractériser l’existence d’un trouble d’une gravité exceptionnelle dont il souffrirait personnellement du chef de cet ouvrage,

Sur leur demande reconventionnelle,

— que M. [Z] a agrandi son habitation en vertu d’un permis de construire de 2017 et aménagé un balcon qui lui permet de pratiquer une vue droite sur leur propriété,

— que M. [Z] a agrandi sa maison en construisant une véranda et une terrasse couverte qui ne sont pas de simples annexes mais qui font corps avec l’habitation préexistante, en violation des dispositions de l’article 16 du cahier des charges applicable au groupe d’habitations,

— qu’il a créé un balcon sur une toiture qui lui permet de pratiquer des vues droites sur leur propriété, qu’ils subissent ainsi une perte d’intimité et un trouble anormal de voisinage,

— que la violation manifeste des dispositions du cahier des charges qui n’autorisent que les garages en mitoyenneté, devra être sanctionnée par la cour sur le fondement de la responsabilité contractuelle, au regard de la rédaction de l’article 16 du cahier des charges selon lequel les lots sont grevés d’une servitude non aedificandi de 4 mètres de largeur.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 février 2024.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

En application de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que les chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de l’appelant ne comporte pas de demande relative au climatiseur, ni de demande relative aux remblais, bien que M. [Z] développe des moyens sur ces points dans les motifs de ses conclusions, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Le dispositif des conclusions des intimés ne comporte pas de demande d’irrecevabilité des demandes principales tirée de la prescription, ni d’irrecevabilité de la demande tirée de la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, lesquelles ne figurent que dans les motifs de la décision.

Le premier juge s’est prononcé, uniquement dans les motifs de sa décision, sur la prescription de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage et par suite sur l’irrecevabilité de certaines demandes, mais a rejeté au fond toutes les demandes dans le dispositif du jugement.

La prescription de l’action au titre du trouble anormal de voisinage étant critiquée dans le cadre de l’appel, la cour en est saisie en vertu de l’effet dévolutif de l’appel.

En revanche, la cour n’est pas saisie par le dispositif des conclusions des intimés d’une demande d’irrecevabilité tirée de la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.

Sur l’intervention volontaire

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Aux termes de l’acte de notoriété versé aux débats, M. [H] [K] conjoint, est propriétaire de l’universalité des biens mobiliers et immobiliers de la communauté.

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [H] [K] en sa qualité de seul héritier de feue [N] [T] épouse [K], décédée.

Sur l’exception d’irrecevabilité des demandes nouvelles

Il s’agit de la demande reconventionnelle des consorts [K] concernant le balcon créé par M. [Z] sur une toiture.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Il est constaté à la lecture du dossier transmis à la cour par le premier juge, que les dernières conclusions des consorts [K] comportent la prétention suivante : « ORDONNER la démolition de la véranda et de tous ouvrages édifiés sur le fonds de Monsieur [Z] en violation du cahier des charges sur le fondement de l’article 1217 du code civil, dans un délai d’un mois (') », en faisant référence dans le corps desdites conclusions à l’agrandissement de la maison de M. [Z] en construisant une véranda et une terrasse couverte, avec la création d’un balcon sur une toiture qui permet de pratiquer des vues droites sur la propriété [K].

Il en ressort que la demande concernant le balcon, n’est pas nouvelle mais était déjà formée devant le premier juge, même si celui-ci n’a évoqué dans les motifs de la décision que la véranda et l’abri de jardin.

L’exception d’irrecevabilité de la demande des consorts [K] concernant le balcon surplombant la toiture, sera donc rejetée.

Sur la demande de production de pièces en original

M. [Z] émet des doutes sur le permis de construire du 14 août 1998 communiqué en pièces 1 et 2, au motif que les services de l’urbanisme n’en trouvent pas trace en 2016, en se fondant sur l’article 748-4 code de procédure civile.

Cet article qui figure dans un titre concernant la communication par voie électronique, énonce : « Lorsqu’un document a été établi en original sur support papier, le juge peut en exiger la production ».

M. [Z] prétend qu’en 2016 les services de l’urbanisme lui auraient transmis des plans, qui ont été annexés au procès-verbal de constat qu’il a fait établir par Me [I], huissier de justice, le 23 janvier 2018.

Ce procès-verbal de constat d’huissier comporte deux photographies de plans fournis par le requérant, à savoir M. [Z], comme des plans provenant du permis de construire d’origine de ses voisins. Y figurent les mentions suivantes : « LOTISSEMENT [Adresse 6] A [Localité 7] : LOT n° 3 M. [C] [U] LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX MAISON INDIVIDUELLE TYPE F5 ISOLE PLAN DE NIVELLEMENT ET D’IMPLANTATION », s’agissant manifestement du permis de construire d’origine du lotissement.

Les pièces n° 1 et 2 des intimés, sont respectivement l’arrêté de permis de construire délivré par le maire de la commune de [Localité 7], le 14 août 1998 sur la base d’une demande déposée le 2 juin 1998, et le dossier de demande de permis de construire comportant le cachet de la mairie de réception du 6 juin 1998, ainsi qu’un cachet partiel de l’arrêté du 14 août 1998.

Il n’est pas démontré que les copies produites sont sujettes à discussion, les doutes de M. [Z] n’étant étayés par aucune pièce probante.

M. [Z] sera donc débouté de sa demande de production de pièces en original.

Sur les demandes principales

Les demandes de M. [Z] sont fondées sur l’article 678 du code civil, la violation du cahier des charges du lotissement (servitude non aedificandi et règle de hauteur), la violation des règles d’urbanisme (construction sans permis de construire ou non conformément au permis de construire), troubles anormaux de voisinage.

Il est opposé :

— que l’extension autorisée par le permis de construire du 14 août 1998, est implantée à 4 mètres de la limite, que le garage doté d’un toit-terrasse est implanté depuis l’origine sur la limite séparative et que la seule modification apportée tient au remplacement du garde-corps d’origine, que le fait d’avoir carrelé le passage existant entre l’habitation [K] et la limite séparative ne constitue pas une création de vue,

— que le plan de masse du lotissement a changé et que c’est dans ce cadre, que la demande d’extension est intervenue, que les constructions ont été autorisées par permis de construire ou après déclaration de travaux approuvée,

— que les ouvrages créant des vues, ont à l’exception du garde-corps, une existence ancienne, bien antérieure au délai de cinq ans précédant l’assignation, rendant irrecevable l’action sur le fondement du trouble anormal de voisinage et que la seule affirmation de la dangerosité de l’ouverture du portail ne caractérise pas un trouble exceptionnel dont M. [Z] souffre personnellement.

Demandes sur le fondement de l’article 678 du code civil

Ces demandes portent sur la suppression :

— des trois fenêtres en façade Est et de la baie vitrée sise en façade Est de l’extension,

— du balcon en façade Est de l’extension de la maison des époux [K],

— de la terrasse carrelée et du garde-corps maçonné sur la dalle supérieure du garage.

L’article 678 du code civil énonce qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

M. [Z] verse aux débats des procès-verbaux de constat d’huissier des 15 février 2017, 19 juillet 2017 et 23 janvier 2018 révélateurs de relations conflictuelles entre les voisins au sujet de leurs plantations et clôtures.

Seul le procès-verbal de constat du 23 janvier 2018 contient des informations sur les vues depuis la parcelles [K] sur la parcelle [Z], à savoir la modification des façades Sud et Est par une extension de plusieurs mètres vers le Sud, au pied de la façade Sud un passage bétonné bordé par des balustres, des fenêtres principales à la hauteur du niveau principal d’habitation et des petites fenêtres au-dessous, l’aménagement d’une terrasse au-dessus du garage, se situant à l’aplomb de la propriété [Z].

L’huissier indique avoir mesuré la distance entre la façade Est de la maison [K] et la clôture de séparation des deux propriétés et avoir relevé une distance entre 2,80 mètres et 2,90 mètres.

Si l’on se réfère au permis de construire obtenu par M. [K] selon arrêté du maire d'[Localité 7] du 14 août 1998, on constate que sur les plans initiaux la façade Est, est à une distance de 2,80 mètres de la limite séparative avec le fonds voisin, qui est celui de M. [Z], et que le permis de construire comporte autorisation d’édifier une extension créant une nouvelle façade Est en retrait de la précédente façade Est, la distance de cette nouvelle façade avec la limite séparative étant de 4 mètres.

Il en ressort qu’il n’y a pas de création de vues à moins de 1,90 mètres, telle que prohibée par l’article précité, par les trois fenêtres ouvertes sur la façade Est initiale, ni par la baie vitrée en façade Est de l’extension.

Le balcon en façade Est de l’extension peu visible sur le procès-verbal de constat d’huissier du 23 janvier 2018, est mieux représenté sur le procès-verbal de constat d’huissier du 15 février 2017. Compte tenu de son implantation le long de la baie vitrée située à plus de 4 mètres et en-deçà de la façade Est initiale située à 2,80 mètres, il est incontestable qu’il respecte les prescriptions de l’article 678 du code civil.

S’agissant de la terrasse carrelée et du garde-corps maçonné sur la dalle supérieure du garage, il est manifeste qu’elle génère une vue directe en limite de propriété sur le fonds voisin, en contravention avec l’article 678 du code civil, dans la zone de 1,90 mètres depuis la limite de propriété.

Le fait que le toit-terrasse existait avant le permis de construire du 14 août 1998 est indifférent, aucune information n’étant d’ailleurs donnée sur la date de construction de ce garage, qui n’était pas représenté sur le permis de construire initial du 5 juin 1956 (pièce n° 5 de M. [Z]).

Ainsi une violation de l’article 678 du code civil est caractérisée pour la terrasse carrelée dans la zone de 1,90 mètre depuis la limite de propriété.

Demandes sur le fondement de la violation du cahier des charges du lotissement

Ces demandes portent sur :

— la suppression de la partie Sud de l’extension de villa des consorts [K] située à moins de 4 mètres de la [Adresse 11], pour violation de la zone non aedificandi,

— la réduction de la hauteur du garage des époux [K] à 2,50 mètres.

Le cahier des charges du lotissement prévoit les dispositions suivantes :

— article 11 : « (') Les garages, obligatoirement construits en mitoyenneté, suivant les possibilités, le seront sur la limite des lots, jumelés ou non et suivant un modèle imposé par la Société. La hauteur ne devra pas dépasser 2m50 maximum. (') »,

— article 16 : « En bordure de voie et des héritages voisins, les lots seront frappés de servitude « Non aedificandi » sur 4 m de largeur (') ».

Si M. [Z] se prévaut de la réponse du notaire le 11 septembre 2006, selon laquelle il n’y a pas eu de modification du cahier des charges du lotissement [Adresse 6], il est justifié que par arrêté du 28 mai 1998, le maire de la ville d'[Localité 7] a approuvé la modification du lotissement [Adresse 6] conformément aux plans de masse (situation ancienne/nouvelle) annexés, après avis favorable de l’architecte des bâtiments de France du 16 mars 1998, accompagné de l’état récapitulatif des avis favorables donnés par les propriétaires des vingt et un lots composant le lotissement, dont M. [W] [F] l’auteur de M. [Z], s’agissant de la suppression de la zone non aedificandi et de la zone réservée pour l’élargissement pour l’ensemble du lotissement, et la création d’une zone de 3 mètres de large à compter de l’alignement de la voie à l’intérieur de laquelle seuls les garages et aires de stationnement peuvent être réalisés.

Il ne peut être soutenu que le cahier des charges tel qu’il était initialement, est resté en vigueur, dès lors que c’est par la volonté unanime de tous les colotis, que le cahier des charges du lotissement a été modifié sur le point précis de la distance des constructions autorisées par rapport à la voie publique.

M. [Z] ne peut donc reprocher aux consorts [K] leur extension, qui a été édifiée en vertu du permis de construire du 14 août 1998, à 3,30 mètres de la limite en bordure de voie.

S’agissant de la hauteur du garage, il n’est pas démontré qu’elle a été modifiée, alors que le garage préexistait au permis de construire du 14 août 1998, ni qu’elle excède 2,50 mètres.

Ainsi, aucune violation du cahier des charges n’est caractérisée.

Demandes sur le fondement de la violation des règles d’urbanisme

Ces demandes portent sur la suppression :

— des trois fenêtres en façade Est et de la baie vitrée sise en façade Est de l’extension,

— du balcon en façade Est de l’extension de la maison des époux [K],

— de la terrasse carrelée et du garde-corps maçonné sur la dalle supérieure du garage.

Il a déjà été relevé que les trois fenêtres en façade Est préexistaient au permis de construire, accordé le 14 août 1998, deux fenêtres étant d’ailleurs représentées sur le permis de construire initial obtenu le 5 juin 1956.

La baie vitrée a été autorisée par le permis de construire du 14 août 1998, ainsi que l’extension en façade Est, de même que son balcon.

Quant au toit-terrasse sur le garage, il préexistait au permis de construire, bordé de végétation pour les parties en limite de la voie publique et en limite de propriété avec la parcelle appartenant aujourd’hui à M. [Z].

Ainsi, aucune violation des règles d’urbanisme ni non-conformité au permis de construire n’est caractérisée, les consorts [K] justifiant en outre avoir obtenu :

— un arrêté du maire du 13 juin 2018 accordant la demande de travaux déposée pour l’installation d’une climatisation (demande déposée le 23 avril 2018),

— un arrêté du maire du 13 juin 2018 accordant la demande de travaux déposée pour le remplacement d’un portail (demande déposée le 24 avril 2018),

— un arrêté du maire du 19 août 2019 accordant la demande de travaux déposée par M. [K] pour le remplacement du portail d’entrée existant (demande déposée le 24 mai 2019 et recours gracieux du 23 juillet 2019), s’agissant précisément du portail à deux vantaux, critiqué par M. [Z], comme étant illégal et dangereux.

Demandes sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Ces demandes portent sur :

— la suppression des trois fenêtres en façade Est et de la baie vitrée sise en façade Est de l’extension

— la suppression du balcon en façade Est de l’extension de la maison des époux [K],

— la suppression de la partie Sud de l’extension de villa des consorts [K] située à moins de 4 mètres de la [Adresse 11],

— la suppression de la terrasse carrelée et du garde-corps maçonné sur la dalle supérieure du garage,

— la réduction de la hauteur du garage des époux [K] à 2,50 mètres,

— la suppression du portail des consorts [K] situé sur la gauche de leur garage en mitoyenneté, ouvrant directement sur la [Adresse 10].

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur. Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

En matière de trouble anormal de voisinage, la jurisprudence considère que le point de départ de la prescription correspond au jour de la première manifestation du trouble ou de son aggravation.

Il est constant que la charge de la preuve de la prescription pèse sur la partie qui l’allègue.

L’article 2224 du code civil créé par la loi du 17 juin 2008 publiée le 18 juin 2008 et entrée en vigueur le 19 juin 2008, énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, la prescription étant antérieurement de dix ans.

L’article 2222 du code civil précise que la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Les trois fenêtres en façade Est et le garage en limite de propriété quant à sa hauteur, préexistaient à la demande de permis de construire faite le 6 juin 1998, si bien que la prescription de dix ans était acquise à la date d’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, modifiant la durée de la prescription.

S’agissant du toit-terrasse du garage, il est établi qu’il préexistait à la demande du permis de construire, mais il n’est pas contestable que c’est la pose de garde-corps qui a généré la vue sur le fonds voisin, objet du reproche fait par M. [Z]. Il n’est produit aucune information sur la date de la pose du garde-corps et la charge de la preuve pesant sur les intimés, il n’est pas démontré qu’à la date de l’assignation en mars 2018, M. [Z] était prescrit à agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage causé par l’aménagement du toit-terrasse sur le garage.

De même, il n’est produit aucune information sur la date de réalisation des travaux en vertu du permis de construire obtenu le 14 août 1998, concernant la baie vitrée en façade Est de l’extension, ainsi que le balcon et l’extension elle-même. La charge de la preuve pesant sur les intimés, il n’est pas démontré qu’à la date de l’assignation en mars 2018, M. [Z] était prescrit à agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage causé par ces constructions.

Enfin, la demande sur le fondement du trouble anormal de voisinage au titre du portail à deux vantaux du garage, réalisé selon autorisation de travaux du 19 août 2019, n’est pas prescrite.

La charge de la preuve du caractère anormal des troubles causés pèse sur le demandeur, en l’occurrence M. [Z] et celui-ci ne verse aux débats que les procès-verbaux de constat d’huissier déjà examinés, d’où il ressort que le fonds [K] surplombe le sien, compte tenu de la pente naturelle du terrain.

En considération de cette circonstance, et au regard du caractère très urbanisé de la zone, M. [Z] ne démontre pas la gravité du trouble causé par les vues créées sur son fonds par la baie vitrée en façade Est de l’extension, ainsi que le balcon et l’extension elle-même.

Quant au portail qui s’ouvre sur la voie publique, il est relevé que M. [Z], qui n’allègue ni ne justifie de préjudice causé à lui-même par cet état de fait, ne démontre pas non plus souffrir un trouble grave susceptible d’être réparé sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Il a déjà été constaté qu’une violation de l’article 678 du code civil était caractérisée pour la terrasse carrelée dans la zone de 1,90 mètre depuis la limite de propriété. Pour le reste de la toiture-terrasse carrelée, au regard de la topographie naturelle des lieux et du caractère urbanisé, M. [Z] ne démontre pas la gravité du trouble causé par les vues créées sur son fonds par la toiture-terrasse carrelée.

Ainsi M. [Z] sera débouté de toutes ses demandes fondées sur le trouble anormal de voisinage.

Sur les demandes réparatrices et indemnitaires

Ne peuvent prospérer que les demandes présentant un lien de causalité avec la seule violation retenue, à savoir celle à l’article 678 du code civil par la terrasse carrelée dans la zone de 1,90 mètre depuis la limite de propriété.

Cette violation constitue une faute, qui cause préjudice à M. [Z], qui est ainsi fondé à obtenir qu’il y soit mis fin outre une indemnisation.

Les consorts [K] seront condamnés à mettre en place un dispositif occultant en limite de propriété sur le toit-terrasse au-dessus du garage en limite de propriété avec la propriété de M. [Z], ce qui constitue une mesure suffisante pour mettre fin à la vue directe créée en violation de l’article 678 du code civil.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Afin d’y contraindre les consorts [K], il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Le préjudice causé à M. [Z] sera indemnisé à hauteur de la somme de 3 700 euros au regard du trouble subi et de sa durée.

Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de toutes ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

Elles tendent à la démolition de la véranda édifiée par M. [Z] en violation de la zone non aedificandi de l’article 16 du cahier des charges, et à la démolition du balcon surplombant la toiture lui causant un trouble anormal de voisinage, arguant également de vues droites créées du fait de ces agrandissements de la villa [Z].

Sur le fondement de l’article 678 du code civil

Les consorts [K] ne versent aux débats aucune autre pièce que les photographies incluses dans leurs conclusions.

Or, celles-ci ne permettent pas de mesurer la distance séparant la rambarde du balcon litigieux créant une vue, de la limite séparative avec le fonds voisin.

Dès lors il n’est pas démontré une violation des règles de distances prévues à l’article 678 du code civil et les consorts [K] seront déboutés de leurs demandes de démolition sur ce fondement.

Sur le fondement de la violation du cahier des charges du lotissement

Les consorts [K] invoquent une violation de l’article 16 du cahier des charges qui dispose : « En bordure de voie et des héritages voisins, les lots seront frappés de servitude « Non aedificandi » sur 4 m de largeur (') ».

Il ressort des développements ci-dessus que le cahier des charges a été modifié en ce qui concerne la limite en bordure de voie, qui est passée à 3 mètres, mais pas en limite avec les héritages voisins, restée à 4 mètres.

Les photographies intégrées à leurs conclusions, permettent de vérifier que la toiture de la villa [Z] descend jusqu’à un mur en parpaings édifié en limite de propriété, correspondant au permis de construire obtenu le 25 août 2017, pour « la réalisation d’une véranda d’une surface intérieure de 12,47 m² prolongée d’un abri de jardin de 10,04 m² jusqu’en limite de propriété ».

Ces photographies ne permettent pas de vérifier si la véranda elle-même et le balcon, critiqués, sont édifiés à une distance inférieure à 4 mètres de la limite séparative.

Les consorts [K] seront donc déboutés de leurs demandes de démolition formées sur le fondement de l’article 16 du cahier des charges.

Sur le fondement du trouble anormal de voisinage

La charge de la preuve du caractère anormal des troubles causés pesant sur le demandeur, en l’occurrence les consorts [K], il n’est pas démontré par les deux seules photographies incluses dans leurs conclusions, que la véranda et le balcon leur créent un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage en zone urbanisée.

Les consorts [K] seront donc déboutés de leurs demandes de démolition fondées sur le trouble anormal de voisinage.

Ainsi, le jugement appelé sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Les consorts [K] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens distraits au profit du conseil de M. [Z] qui le réclame.

Les consorts [K] seront condamnés au titre des frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [Z].

Les frais de constat d’huissier ne constituent pas des dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile. M. [Z] sera donc débouté de sa demande d’inclusion dans les dépens, de ces frais, qui sont inclus dans l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [H] [K] en sa qualité de seul héritier de feue [N] [T] épouse [K], décédée ;

Rejette l’exception d’irrecevabilité de la demande M. [H] [K] et M. [S] [K] concernant le balcon surplombant la toiture ;

Déboute M. [R] [Z] de sa demande de production de pièces en original ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [R] [Z] de l’intégralité de ses demandes et statué sur les dépens et les frais irrépétibles ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [K] et M. [S] [K] à mettre en place un dispositif occultant en limite de propriété sur le toit-terrasse au-dessus du garage en limite de propriété avec la propriété de M. [R] [Z], sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;

Déboute M. [H] [K] et M. [S] [K] de leur demande reconventionnelle de démolition concernant le balcon surplombant la toiture ;

Condamne M. [H] [K] et M. [S] [K] à verser à M. [R] [Z], la somme de 3 700 euros (trois mille sept cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [H] [K] et M. [S] [K] aux entiers dépens qui seront distraits au profit de M^e Martine Claramunt-Agosta ;

Condamne M. [H] [K] et M. [S] [K] à payer à M. [R] [Z] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT