COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 24 JUIN 2014

(Rédacteur : Brigitte ROUSSEL, président,)

N° de rôle : 13/03549

SCI K B A

c/

XXX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE B A E VOLUME I

SNC Z

XXX

TRESOR PUBLIC

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 16 mai 2013 (Pourvois n° G 12-18.938 et J 12-18.939) par la Deuxième Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 7 mars 2012 (RG 11/5287 et 11/4255) par la Cinquième Chambre Civile de la Cour d’Appel de BORDEAUX en suite d’un jugement d’adjudication sur saisie immobilière du Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 7 avril 2011 (RG : 10/00106), suivant déclaration de saisine en date du 07 juin 2013

DEMANDERESSE :

SCI K B A, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par la SCP Michel PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Michel LAROZE de la SCP ANDRIEU HADJADJ BAZALGETTE LAROZE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

XXX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Sylvie BOCHE-ANNIC de la SELARL FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE B A E VOLUME I, représenté par son Syndic, la société LA PIERRE DES DEUX RIVES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représenté par Maître BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

SNC Z, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 81 Cours B Louis – XXX

représentée par la SCP ANNIE TAILLARD & VALERIE JANOUEIX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée Maître Sylvie MICHON de la SELARL FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

XXX, représentée par la société IMMOBILIER CAMOZZI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège XXX

non représentée, assignée à personne habilitée

TRESOR PUBLIC, pris en la personne de son Trésorier domicilié en cette qualité Trésorerie Principale Bordeaux Rive Gauche – XXX

non représenté, assigné à personne habilitée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mai 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

A-Pierre FRANCO, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

La XXX a poursuivi, sur le fondement d’un acte authentique reçu le 20 septembre 2006 par Maître CHATEAU, notaire à Vichy, la saisie immobilière de biens et droits immobiliers appartenant à la société civile K B A, situés à XXX, cadastré section XXX à 48, selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 8 avril 2010, publié le 11 mai 2010 à la conservation des Hypothèques de Bordeaux, 2° bureau, volume 2010 S numéro 20.

Par acte du 28 juin 2010, la XXX a fait assigner la société civile K B A afin qu’elle comparaisse à l’audience d’orientation du 16 septembre 2010.

Le dépôt au greffe du juge de l’exécution du cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, ainsi que la copie de l’assignation et l’état hypothécaire certifié, a été effectué le 2 juillet 2010.

La dénonciation aux créanciers inscrits valant assignation a été effectuée le 29 juin 2010.

Par jugement d’orientation du 16 septembre 2010, la société civile K B A a été autorisée à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi.

Par jugement du 6 janvier 2011, la carence de la partie dans la vente amiable a été constatée, et la date d’adjudication fixée au 7 avril 2011.

A la suite d’un accord intervenu entre la société K B A et la société FORTIS LEASE, cette dernière n’a pas requis la vente à l’audience du 7 avril 2011.

Par jugement du 7 avril 2011, le juge de l’exécution a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence B A E, qui avait déclaré se subroger au poursuivant et demander la mise en vente.

L’immeuble a été adjugé à la société BC INVEST pour une somme de 3 830 000 €.

Après le prononcé du jugement d’adjudication, le juge de l’exécution a ajouté la mention suivante : « Constatons que ce jour, à 15h35, postérieurement aux opérations d’adjudication ci-dessus décrites, se présente maître Guillaume AMIGUES, avocat au barreau de Bordeaux, qui declare déposer des conclusions. Ces écritures intitulées »conclusions aux fins de contestations« , déposées après la clôture de l’adjudication, ne peuvent qu 'être déclarées irrecevables ».

La société K B A a relevé appel de cette décision le 29 juin 2011 (RG 11 /4255) et assignations à jour fixe des 25, 26, 28 et 29 juillet 2011 et 1^er août 2011 (RG 11/5287).

Antérieurement, par acte du 18 avril 2011, la société CYC 3 a déclaré former une surenchère et a porté à la somme de 4 213 000 € le montant de mise à prix de l’immeuble.

L’audience d’adjudication sur surenchère a été fixée au 16 juin 2011.

Par jugement statuant sur les incidents de la procédure formés par les parties, rendu le 16 juin 2011 (RG 10/106), le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté la société civile K B A de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société civile K B A à payer les sommes de :

—  1000 € au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE B A E VOLUME I,

—  1000 € à la XXX,

—  1000 € à la SA CYC 3,

—  800 € à la société BC INVEST

— condamné la société civile K B A aux dépens du présent incident.

Après avoir statué sur cette demande le juge de l’exécution a procédé à la vente de l’immeuble qui a été adjugé, selon jugement d’adjudication sur surenchère rendu le 16 juin 2011 à 15 heures (RG 10 /106), à la société Z pour la somme de 4 215 000 €.

La société K B A a relevé appel du jugement d’incident rendu le 16 juin 2011 par le juge de l’exécution, par déclaration en date du 29 juin 2011 (RG 11/ 4256) et du 7 juillet 2011 en ce qui concerne la société Z (RG 11 /4632).

Régulièrement autorisée par ordonnance en date du 12 juillet 2011, la société K B A a également fait assigner à jour fixe devant la Cour la société FORTIS LEASE, le Trésor Public, le syndicat des copropriétaires, la société BC INVEST, la société Z et la société CYC3 (RG 11 /5269).

Par arrêt rendu le 7 mars 2012, statuant sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 7 avril 2011, la Cour d’appel de Bordeaux a :

— prononcé la jonction des procédures inscrites sous les numéros 11/4255, et 11/5287 du rôle de la Cour et dit n’y avoir lieu de les joindre avec les affaires inscrites sous les numéros 11/ 5269, 11 /4256 et 11/ 4632,

— déclaré irrecevable l’appel relevé par la société K B A à l’encontre du jugement du 7 avril 2011,

— condamné la société K B A à payer à la société FORTIS LEASE, au syndicat des copropriétaires de la residence B A E et à la société Z une indemnité de 1000 € à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société K B A aux dépens.

Par arrêt également rendu le 7 mars 2012, statuant sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement d’incident rendu le 16 juin 2011 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux (RG 10/106),la cour d’appel de Bordeaux a :

— prononcé la jonction des procédures inscrites sous les numéros 11/4256, 11/4632 et 11/5269 du rôle de la Cour,

— confirmé le jugement entrepris du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 16 juin 2011 sauf à préciser que la demande de nullité de la subrogation n’est pas mal fondée mais irrecevable,

— condamné la société K B A à payer à la société FORTIS LEASE, au Syndicat des copropriétaires de la résidence B A E, à la société CYC3 et à la société Z une indemnité de 1000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société K B A aux dépens.

La société K B A a formé un pourvoi en cassation à l’encontre des deux arrêts rendus le 7 mars 2012 par la cour d’appel de Bordeaux.

Par arrêt du 16 mai 2013, la Cour de cassation a joint les deux pourvois et a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 7 mars 2012, entre les parties (RG 11/5287) par la Cour d’appel de Bordeaux et remis en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la Cour d’appel de Bordeaux autrement composée,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le pourvoi N°J 12-18.939,

— constaté l’annulation de l’arrêt rendu le 7 mars 2012 (RG 11 /5269) par la Cour d’appel de Bordeaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E aux dépens,

— vu l’article 700 du code de procédure civil, condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E à payer à la société K B A la somme de 2500 € et rejeté les autres demandes.

La société K B A a saisi la cour de renvoi, par déclaration de saisine du 7 juin 2013.

Dans la présente instance (RG 13/3549) la cour d’appel de Bordeaux est saisie de l’appel interjeté à l’encontre du jugement d’adjudication sur saisie immobilière, rendu le 7 avril 2011, par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux.

Dans ses dernières conclusions, déposées et signifiées le 18 avril 2014, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions d’appel de la société K B A, celle-ci demande à la Cour de :

Vu les articles 10, 60 et 88 du décret du 27 juillet 2006 (Y, R.322-27 et R.322-60 du code de procédure civile),

Vu l’article 22 de la loi du 9 juillet 1991,

Vu les articles 79, 96, 117 et suivants, 564, 565, 566 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 771 et 907 du code de procédure civile,

Vu l’article 1256, 2191 et 2192 du code civil,

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel de la société K B A,

Sur la procédure devant la Cour d’appel de renvoi :

* Sur la déclaration de saisine de la Cour de renvoi

— Se déclarer incompétente pour statuer sur la nullité de forme de l’acte de saisine de la Cour de renvoi, seul le conseiller de la mise en état étant compétent pour statuer sur cette exception de procédure, en conséquence,

— Déclarer irrecevable la nullité de forme de l’acte de saisine de la Cour de renvoi soulevée par la société FORTIS LESE et le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I,

— Constater que le siège social déclaré n’était ni inexact ni fictif ni frauduleux,

— Constater qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun grief,

— Débouter la société FORTIS LEASE et le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I de leur demande de nullité de l’acte de saisine de la Cour de renvoi,

* Sur la recevabilité des conclusions de la société K B A devant la Cour de renvoi

— Débouter la société FORTIS LEASE et le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I de leur demande d’irrecevabilité de la défense de la société K B A pour défaut de communication de la véritable adresse de son siège social,

— En tout état de cause, constater qu’en cours de procédure la société K B A a transféré son siège social à l’adresse de son gérant,

* Sur les prétendues demandes nouvelles

— Constater que la société K B A ne formule pas de demandes nouvelles en cause d’appel mais des moyens de défense et des demandes reconventionnelles qui sont parfaitement recevables devant la Cour d’appel,

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel de la société K B A,

Sur le fond :

— Réformer le jugement d’adjudication du 7 avril 2011, et en conséquence,

XXX

— Constater que la société FORTIS LEASE n’a pas requis la vente lors de l’audience du 7 avril 2011,

— Constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I ne justifie pas d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires donnée à son syndic de poursuivre la saisie immobilière du lot de la société K B A, et dire et juger que le syndic n’avait pas capacité à ester en justice,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I ne bénéficie d’aucune inscription sur l’immeuble VOLUME NUMERO QUATRE, qu’il ne pouvait en conséquence se subroger dans les droits de la FORTIS LEASE et requérir la vente aux enchères de ce bien et n’avait donc ni qualité ni intérêt à agir,

— Dire et juger que la société K B A avait adressé un règlement au syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I et que la dette objet du titre exécutoire dont elle bénéficiait était éteinte, de sorte qu’il n’avait ni qualité ni intérêt à agir,

En conséquence,

— Prononcer l’annulation de la subrogation et de la réquisition de vente réalisées oralement à l’audience du 7 avril 2011 par le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I,

— Prononcer la caducité du commandement à la date du 7 avril 2011,

— Ordonner la mainlevée de la saisie immobilière,

— Prononcer la nullité des adjudications du 7 avril et du 16 juin 2011, de la surenchère formées par la société CYC3, de la subrogation demandée postérieurement par la société FORTIS LEASE ainsi que de tous les actes postérieurs au commandement de payer,

— Ordonner la radiation du commandement et de toutes inscriptions en marge

— Dire et juger que la saisie par voie de subrogation était disproportionnée,

— Dire et juger qu’en se subrogeant au créancier poursuivant et en demandant la vente forcée du bien lors de l’audience du 7 avril 2011 le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I a commis un abus de saisie,

En conséquence,

— Ordonner la mainlevée de la saisie immobilière,

— Prononcer la nullité des adjudications du 7 avril et du 16 juin 2011, de la surenchère formée par la société CYC3, de la subrogation demandée postérieurement par la société FORTIS LEASE ainsi que tous les actes postérieurs au commandement de payer,

— Ordonner la radiation du commandement et de toutes inscriptions en marge,

XXX

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I a commis une faute en se subrogeant à la FORTIS LEASE lors de l’audience du 7 avril 2011,

En conséquence,

— A titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I à payer à la société K B A une somme de 3 785 000,00 € à titre de dommages et intérêts,

— A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour estimerait devoir obtenir des éléments complémentaires sur la valeur des immeubles, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire de la valeur vénale de l’ensemble immobilier saisi,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Débouter la société Z de sa demande tendant à voir la Cour se déclarer incompétente pour statuer sur la validité ou la nullité du jugement d’adjudication du 16 juin 2011,

— Débouter la société Z de sa demande de renvoi devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour statuer sur les responsabilités et son préjudice qui serait la conséquence de l’annulation du jugement d’adjudication du 16 juin 2011,

— Débouter la société Z de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— Débouter la société FORTIS LEASE et le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I au paiement d’une indemnité de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, déposées et signifiées le 18 novembre 2013, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions d’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence B A E VOLUME I, celui-ci demande à la Cour de :

XXX

— Dire et juger que la SCI K B A n’a pas respecté, dans le cadre de la saisine de la Cour de renvoi, les dispositions des articles 1033, 901 et 58 du code de procédure civile,

— Constater que la SCI K B A persiste à se domicilier faussement à une adresse erronée n’étant plus celle de son siège social comme en témoignent les actes signifiés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile,

— Prononcer en conséquence la nullité de l’acte de saisine de la Cour de renvoi, aucune régularisation n’étant plus possible le délai de quatre mois à compter de la notification de l’arrêt de la Cour de cassation étant largement dépassé,

En tout état de cause,

— Dire et juger pour les mêmes motifs la SCI K B A, prise en sa qualité initiale de défenderesse à la procédure de saisie immobilière, irrecevable en sa défense sur le fondement des dispositions des articles 59 du code de procédure civile et 960 al 2 et 961 du même code,

XXX AU FOND

— Déclarer irrecevables sur le fondement des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile, les demandes nouvelles tendant à voir annuler les actes postérieurs à l’adjudication du 7 avril 2011, celles qui mettent en cause la responsabilité du syndic dans la poursuite de la procédure et les demandes de dommages et intérêts y afférentes,

— Se déclarer incompétente au profit du tribunal de grande instance de Bordeaux, statuant au fond, dans le cadre d’une action en nullité à titre principal du jugement d’adjudication, pour statuer sur l’annulation du jugement d’adjudication, les fautes qui auraient pu être commises par la Syndic de la copropriété en poursuivant le vente forcée et des conséquences qui en découleraient, dont l’indemnisation éventuelle de la société K B A,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Dire et juger la SCI K B A mal fondée en son appel dirigé à l’encontre du jugement rendu le 7 avril 2011,

— Débouter la société K B A de l’intégralité de ses autres demandes, celles-ci étant mal fondées,

— En conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le juge de l’exécution le 7 avril 2011, en confirmant l’adjudication telle qu’elle y est relatée et en déclarant irrecevable la contestation introduite par conclusions postérieures à ladite adjudication, en relevant que l’appelante n’a pas développé la moindre critique sur ce chef du jugement,

Y ajoutant,

— Condamner la SCI K B A à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence B A E une somme de 5000 € à titre

d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI K B A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, déposées et signifiées le 29 octobre 2013, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions d’appel de la société FORTIS LEASE, celle-ci demande à la Cour de :

XXX

— Dire et juger que la SCI K B A n’a pas respecté, dans le cadre de la saisine de la Cour de renvoi, les dispositions des articles 1033, 901 et 58 du code de procédure civile,

— Constater que la SCI K B A persiste à se domicilier faussement à une adresse erronée n’étant plus celle de son siège social comme en témoignent les actes signifiés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile,

— Prononcer en conséquence la nullité de l’acte de saisine de la Cour de renvoi, aucune régularisation n’étant plus possible, le délai de quatre mois à compter de la notification de l’arrêt de la Cour de cassation étant largement dépassé,

En tout état de cause,

— Dire et juger pour les mêmes motifs la SCI K B A, prise en sa qualité initiale de défenderesse à la procédure de saisie immobilière, irrecevable en sa défense sur le fondement des dispositions des articles 59 du code de procédure civile et 960 al 2 et 961 du même code,

XXX AU FOND

— Dire et juger la SCI K B A mal fondée en son appel dirigé à l’encontre du jugement rendu le 7 avril 2011,

— En conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le juge de l’exécution le 7 avril 2011,

Y ajoutant,

— Condamner la SCI K B A à verser à la société FORTIS LEASE France une somme de 5000 € à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI K B A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, déposées et signifiées le 17 avril 2014, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions d’appel de la société Z, celle-ci demande à la Cour de :

XXX,

— Constater que la Cour n’est pas saisie d’un quelconque recours à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 16 juin 2011 au bénéfice de la SNC Z,

— Constater que le jugement d’adjudication, régulièrement publié a purgé la procédure de tous ses vices antérieurs à l’égard de l’adjudicataire,

— En conséquence, dire et juger la société K B A irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes dirigées à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 16 juin 2011,

XXX,

— Dire et juger la société K B A irrecevable, et en tous cas mal fondée en son appel dirigé à l’encontre du jugement rendu le 7 avril 2011,

— En conséquence la débouter de toutes ses demandes fins et prétentions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le juge de l’exécution le 7 avril 2011,

— Y ajoutant,

— Dire n’y avoir lieu à constater ou prononcer l’annulation du jugement d’adjudication du 16 juin 2011,

— Condamner la société K B A à verser à la SNC Z:

* une somme de 54 657,27 € au titre des sommes encaissées directement ou indirectement par ses créanciers au préjudice de la SNC Z, cette somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2013 date de la signification des conclusions formulant cette demande et jusqu’au parfait paiement,

* une indemnité supplémentaire de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et frais éventuels d’exécution,

XXX, si la Cour devait estimer devoir réformer le jugement du 7 avril 2011, et par suite déclarer recevable la contestation de la société K B A,

— Dire et juger que cette contestation, formulée de manière tardive au regard des dispositions de l’article 6 du décret du 27 juillet 2006, ne pouvait conduire à la remise en cause de l’adjudication déjà intervenue et que par suite c’est à juste titre que le juge de l’exécution l’a déclarée irrecevable,

— Dire et juger cette contestation à tout le moins mal fondée et par suite l’en débouter,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le juge de l’exécution le 7 avril 2011,

— Y ajoutant,

— Condamner la société K B A à verser à la SNC Z:

* une somme de 54 657,27 € au titre des sommes encaissées directement ou indirectement par ses créanciers au préjudice de la SNC Z, cette somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2013 date de la signification des conclusions formulant cette demande et jusqu’au parfait paiement,

* une indemnité supplémentaire de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et frais éventuels d’exécution,

XXX, si la Cour devait écarter la subrogation et constater la caducité du commandement,

— A titre principal : se déclarer incompétente pour statuer sur la validité ou la nullité du jugement d’adjudication du 16 juin 2011 et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le tribunal de grande instance,

— A titre subsidiaire : si la Cour devait constater ou prononcer l’annulation du jugement d’adjudication du 16 juin 2011,

— Donner acte à la SNC Z de sa demande tendant à la condamnation in solidum de la société K B A, de la FORTIS LEASE et du Syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 1626 et 1382 du code civil non seulement à lui rembourser l’intégralité du prix d’adjudication consigné et des frais déboursés dans le cadre de cette adjudication, mais également à l’indemniser pour l’intégralité du préjudice qui lui aura été causé,

— En conséquence, renvoyer la cause et les parties devant le tribunal de grande instance afin qu’il soit statué sur ces demandes en application des dispositions de l’article 96 du code de procédure civile, le tribunal de grande instance de Bordeaux étant seul compétent au fond pour statuer sur les responsabilités et les préjudices subis,

— A tout le moins, si la Cour devait retenir sa compétence :

Ordonner avant dire droit une expertise destinée à fournir tous éléments sur la valeur actuelle de l’immeuble et les frais exposés pour en assurer l’entretien et la gestion,

Ordonner la réouverture des débats de manière à permettre aux parties de conclure sur les responsabilités encourues et la réparation des préjudices subis,

En tout état de cause,

— Dire et juger que Mme le Bâtonnier de l’Ordre des avocats devra restituer à la concluante, sur présentation de l’arrêt à intervenir, le montant de la totalité du prix d’adjudication consigné entre ses mains majoré des intérêts servis par l’ordre,

— Dire et juger que la SNC Z conservera la totalité des loyers perçus par elle à titre de provision sur les dommages et intérêts lui étant dus au titre de son éviction,

— Condamner la société K B A ou la partie succombante à verser à la SNC Z une indemnité de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et frais éventuels d’exécution.

XXX et la société BC INVEST ont été assignées à personne mais n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2014.

Sur ce,

1- Sur la demande en nullité de l’acte de saisine de la cour de renvoi.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE B A E et la société FORTIS LEASE font valoir que l’adresse mentionnée par la SCI K B A dans tous les actes de procédure, y compris la saisine de la cour, est erronée, ce qui entraîne la nullité de cette saisine, et qu’en tout état de cause cette société

doit être déclarée irrecevable en sa défense, en application des articles 59, 960 et 961 du code de procedure civile.

Il s’avère cependant que le moyen tendant à voir déclarer nul l’acte de saisine constitue une exception de procédure pour laquelle, en application des articles 771 et 907 du code de procédure civile, seul le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer.

La demande de nullité formée devant la cour doit donc être déclarée irrecevable.

Il sera relevé, à titre surabondant, que d’adresse mentionnée par la société K B A dans son acte de saisine et dans ses conclusions devant la cour de renvoi, XXX à Bordeaux, correspond au siège social statutaire mentionné au registre du commerce et des sociétés à la date de la saisine et est située dans l’immeuble dont l’adjudication est contestée.

Cette adresse ne s’avère donc pas fictive ou frauduleuse et aucun grief n’est justifié dès lors que la signification des arrêts du 7 mars 2012 a produit effet à son égard, que la société K B A a constitué avocat et que le prix de vente sur adjudication a été séquestré.

2- Sur l’irrecevabilité des conclusions déposées par la société K B A le 7 avril 2011.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces conclusions sont irrecevables dans la mesure où elles ont été déposés devant le tribunal postérieurement à la clôture des débats alors que les opérations d’adjudication étaient terminées.

Il ressort, en effet, des éléments de la cause et notamment des mentions portées par le juge de l’exécution que la société K B A a remis à ce magistrat des conclusions postérieurement à la levée de l’audience d’adjudication du 7 avril 2011 et que ces conclusions s’avèraient donc irrecevables devant le tribunal.

3- Sur la demande visant à voir déclarer nouvelles et donc irrecevables devant la cour certaines demandes de la société K B A.

Il ne peut valablement être soutenu que certaines demandes formées par la société K B A, tendant essentiellement à l’annulation des jugements d’adjudication, de la surenchère et de la subrogation, sont irrecevables devant la cour ,en application de l’article 564 du code de procédure civile, alors que les prétentions invoquées visent à faire écarter les prétentions adverses, notamment la demande de subrogation, et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel dès lors qu’elle se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, ce qui s’avère être le cas en l’espèce.

Cette demande doit donc être rejetée.

4- Sur l’incompétence du juge de l’exécution et de la cour pour statuer sur certaines demandes.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le présent litige relève d’une procédure devant le tribunal de grande instance au fond, dans le cadre d’une action en nullité à titre principal, afin d’obtenir l’annulation d’un jugement d’adjudication et de statuer sur les fautes éventuellement commises par le syndic.

Il s’avère cependant que le jugement d’adjudication du 7 avril 2011 est susceptible d’appel dès lors qu’en faisant droit à la demande du subrogation, il a nécessairement tranché un incident.

Le juge de l’exécution a le pouvoir de statuer sur la validité de la subrogation antérieure à l’adjudication et la validité de cette subrogation subordonne la validité de l’adjudication et de la surenchère ; ces questions et leurs conséquences relèvent donc de la compétence de la cour saisie du présent litige.

L’appel concernant la présente instance étant dirigé contre le jugement d’adjudication du 7 avril 2011, la cour statuera sur les demandes relatives à la surenchère , au jugement d’adjudication du 16 juin 2011 et sur les conséquences de cette décision dans le cadre de l’instance concernant l’appel formé à l’encontre du jugement du 16 juin 2011, où les mêmes moyens et prétentions sont invoqués.

5- Sur la demande en nullité de la subrogation.

La société K B A demande de voir déclarer nulle la subrogation formée par le syndicat des copropriétaires dans les droits du poursuivant lors de l’audience d’adjudication du 7 avril 2011.

Elle invoque à l’appui de cette prétentions trois moyens, tirés du défaut de capacité du syndic, du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires pour vendre l’intégralité des lots saisis et de l’extinction de la créance du syndicat des copropriétaires suite au paiement effectué.

A) Sur le défaut de capacité du syndic de copropriété.

La société K B A fait valoir que le syndic ne justifie pas qu’il bénéficiait d’une autorisation de l’assemblée générale lors de la subrogation et que ce défaut de capacité à agir constitue une nullité pour vice de fond de la subrogation qui ne peut être couverte.

Il ressort des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic n’est pas tenu d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale notamment pour les actions en recouvrement de créances, de mise en voie d’exécution forcée, à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot.

En l’espèce, il apparaît que lors des assemblées générales des 5 janvier 2010 et 21 mai 2010 l’assemblée générale a été informée que le syndicat contestait le refus de la société K B A de payer ses charges et que des actions en recouvrement devaient être menées à l’encontre des propriétaires débiteurs.

Le syndicat des copropriétaires a été assigné, en sa qualité de créancier inscrit, par la société FORTIS LEASE, créancier poursuivant la saisie immobilière des biens de la société K B A, à l’audience d’orientation du 16 septembre 2010, à l’issue de laquelle le juge a autorisé la vente amiable et renvoyé le dossier à l’audience du 6 janvier 2011. À cette date, la vente amiable n’ayant pas été régularisée, il a été décidé la vente forcée à l’audience du 7 avril 2011.

Suite à une tentative d’accord de dernière minute, la société FORTIS LEASE n’a pas poursuivi la vente et, en application de l’article R 311-9 du code des procédures civiles d’exécution, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a déclaré se subroger au créancier poursuivant.

Dans le cadre du brusque désistement de la société FORTIS LEASE, le jour de l’audience prévue pour la vente forcée, le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de créancier inscrit, a valablement pu demander au juge de l’exécution d’être subrogé dans les droits du poursuivant, verbalement à l’audience d’adjudication.

En application de l’article R322-28 du code de procédure civile d’exécution, la vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur demande de la commission de surendettement.

Il s’avère en l’espèce que le syndicat des copropriétaires ne pouvait alléguer d’aucune cause imprévisible et irrésistible pour solliciter un report d’audience et qu’il lui était impossible, le jour même de l’audience, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour se subroger au créancier poursuivant.

Une telle subrogation ne ressort d’ailleurs pas de la mise en oeuvre d’une procédure de saisie, laquelle est déjà engagée par le créancier poursuivant.

En tout état de cause, il apparaît que l’assemblée générale qui avait déjà autorisé le syndic à poursuivre le recouvrement des créances, a expressément, au cours de l’assemblée générale tenue le 26 février 2014, après rappel précis de la procédure ,ratifié les procédures en cours et les actions du syndic et a voté à la majorité de 4652 tantièmes sur 6804 la résolution suivante :

«L’assemblée générale des copropriétaires confirme qu’elle avait mandaté le syndic pour instituer une hypothèque légale dans le but d’engager ensuite une procédure de saisie immobilière toutes les autres mesures d’exécution forcée étant demeurées vaines.

A réception de l’état sur formalités délivré par le bureau des hypothèques, il s’est avéré qu’une saisie immobilière venait d’être engagée par un autre créancier de la SCI K B A et que le syndicat des copropriétaires n’engagerait alors pas lui-même la procédure.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a donc suivi la procédure de saisie immobilière, en sa qualité de créancier inscrit, et c’est à ce titre qu’il a été confronté, le jour de l’audience de vente forcée, à l’obligation de prendre en urgence, sans avoir le temps matériel de solliciter une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, la décision de demander au juge de l’exécution de le subroger dans les poursuites auxquelles le créancier poursuivant entendait renoncer, entraînant ainsi la caducité de la procédure de saisie immobilière et le non-paiement des charges.

L’assemblée générale des copropriétaires, qui a été tenue informée régulièrement du déroulement de cette procédure, est donc aujourd’hui sollicitée pour valider les actions entreprises par le syndic et les ratifier, confirmant ainsi le mandat qui lui avait été donné de poursuivre le recouvrement des charges impayées à l’encontre de la SCI K B A , y compris dans le cadre de la saisie immobilière initiée par un autre créancier, et qui est reconduit jusqu’à l’issue de la procédure en cours.»

Cette résolution montre la volonté des copropriétaires de poursuivre par tous moyens le paiement de la créance de la copropriété à l’égard de la société K B A ,notamment par subrogation au créancier poursuivant, et vaut ratification de cette subrogation, alors que la procédure est toujours en cours, suite aux appels interjetés à l’encontre des jugements des 7 avril et16 juin 2011.

Au vu de ces considérations, il convient de rejeter ce moyen de nullité.

B) Sur le défaut de qualité du syndicat des copropriétaires pour vendre l’intégralité des lots saisis.

La société K B A fait valoir que la saisie portait sur le lot volume numéro 4 et le lot volume numéro 1, alors que l’hypothèque légale constituée par le syndicat des copropriétaires, ainsi que son privilège spécial, ne concernaient que le volume 1et que le syndicat ne disposait donc pas du pouvoir de requérir la vente du lot 4 puisqu’il n’était pas créancier inscrit.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires, simple créancier chirographaire, ne remplissait pas les conditions pour se subroger dans les droits du créancier poursuivant mais était dans l’obligation de limiter la réquisition de vente.

La société K B A demande donc de voir déclarer irrecevable la demande de subrogation.

Il s’avère cependant que la procédure de saisie a été engagée sur la totalité des biens appartenant à la SCI K B A, la société FORTIS LEASE bénéficiant d’une inscription sur la totalité des lots et le cahier des conditions de la vente prévoyant une vente dans un seul lot de la totalité des biens.

Aucune contestation n’a d’ailleurs été émise lors de l’audience d’orientation par la SCI K B A, notamment aucune demande de scinder la vente en plusieurs lots.

De plus, l’article R. 311-9 du code des procédures civiles d’exécution, ne prévoit aucune distinction entre les créanciers inscrits quant à leur droit de se subroger dans les droits du poursuivant.

Au vu de ces considérations, la demande visant à voir déclarer irrecevable la demande de subrogation à défaut de pouvoir de requérir la vente de l’ensemble des biens saisis et à voir, en conséquence, annuler la subrogation pour ce motif doit être rejetée.

C) Sur l’extinction de la créance du syndicat des copropriétaires.

La société K B A fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’était plus créancier dès lors que sa créance avait été payée par l’effet de la remise d’un chèque dans la matinée du 7 avril 2011.

S’il est exact que, le jour de l’audience d’adjudication, le 7 avril 2011, la société K B A a remis à la société immobilière, syndic de copropriété, qui en a accusé réception, un chèque de 45 754,98 euros qui réglait à la fois la condamnation prononcée à son encontre au titre des charges et les charges ayant couru postérieurement, il apparaît que la simple remise d’un chèque, dont la provision n’était pas garantie et qui ne pouvait être encaissé avant l’audience d’adjudication ne valait pas paiement libératoire de l’intégralité de la créance.

M. X, gérant de la société K B A a ainsi, lors de cette remise, signé un document indiquant qu’il déclarait avoir remis un exemplaire du compromis de vente et s’acquitter du montant indiqué au compte (45 754,98) et qu’il s’engageait à acquitter le solde à la réception du solde de compte.

Il est constant que la remise tardive d’un chèque, quelques heures avant l’audience d’adjudication, empêchait toute vérification de la part du bénéficiaire quant à la possibilité d’un paiement effectif de la totalité de sa créance.

La remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement, lequel s’avérait impossible, en l’espèce, préalablement à l’audience fixée le jour même et une telle remise tardive ne peut avoir pour effet de priver le créancier inscrit de son droit de demander sa subrogation dans les droits du poursuivant, et ce même si postérieurement, il est justifié de l’existence d’une provision suffisante sur le compte bancaire du tiré.

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir encaissé postérieurement à l’audience d’adjudication le chèque alors que la vente forcée ordonnée était de nature à couvrir le montant de sa créance.

Au vu de l’ensemble de ces considérations la demande visant à voir déclarer le commandement de payer valant saisie caduc et nulle la procédure de saisie dans son ensemble, doit être rejetée.

6- Sur le caractère disproportionné et abusif de la subrogation.

La société K B A fait valoir qu’on se subrogeant dans les poursuites, le syndicat des copropriétaires a poursuivi une saisie disproportionnée et abusive.

Il s’avère cependant que lors de l’audience d’adjudication le syndicat des copropriétaires était créancier à l’égard de la société K B A d’arriéré de charges, pour un montant de plus de 45'000 €, remontant à plusieurs années (il existait déjà un solde de 4580 € au 1^er janvier 2007 ), dont il n’avait pas réussi à obtenir paiement et qui avait motivé une prise d’inscription d’hypothèque le 29 juin 2009.

Au vu des circonstances de la cause, il n’apparaît pas que la saisie revête un caractère disproportionné et abusif.

La demande de mainlevée doit donc être rejetée.

7) Sur la demande en dommages et intérêts.

La demande de la société K B A visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 785'000 euros s’avère injustifiée, l’ensemble des prétentions de l’appelante étant rejetées.

8) Sur les autres demandes.

Il n’y a pas lieu, en l’état de la procédure, de statuer sur la demande de la société Z, visant à obtenir la restitution de sommes et des dommages et intérêts, ces demandes se rattachant à la procédure relative à la demande d’annulation du jugement d’adjudication du 16 juin 2011, demande qui fait l’objet d’une instance séparée et dans laquelle la société Z a déposé des conclusions identiques.

Il sera donc statué sur ces questions dans l’instance relative à l’ appel du jugement du 16 juin 2011.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés et la société K B A sera condamnée à payer de ce chef :

— au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € ,

— à la société FORTIS LEASE et à la société PALUDEXTla somme de 2.000 € chacune.

Les dépens de première instance d’appel doivent être laissés à la charge de la société K B A qui succombe dans ses prétentions principales.

Par ces motifs,

La Cour,

— Statuant sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 7 avril 2011 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux,

— Déclare recevable l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 7 avril 2011 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux.

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE B A E, la société FORTIS LEASE et la société Z de l’ensemble de leurs demandes visant à voir déclarer nul l’acte de saisine de la cour, irrecevable en sa défense la SCI K B A, irrecevable les demandes nouvelles et incompétente la cour d’appel.

— Constate que la demande de la société Z visant à obtenir la restitution de sommes et des dommages et intérêts est en lien avec la demande d’annulation du jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux, entre les parties, le 16 juin 2011, faisant l’objet d’une instance séparée, et dit qu’il sera statué sur ces demandes dans ce cadre.

— Statuant au fond sur le surplus,

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

— Déboute la société K B A de l’ensemble de ses demandes.

— Y ajoutant,

— Condamne la société K B A à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE B A E et celle de 2.000 €, à chacune, à la société FORTIS LEASE et à la société Z.

— Condamne la société K B A aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Brigitte ROUSSEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.