COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 DECEMBRE 2021

IL

F N° RG 18/04416 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KSDF

Monsieur A X

Madame B C épouse X

c/

SAS FRADIN

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 juin 2018 (R.G. 17/03737) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 25 juillet 2018

APPELANTS :

A X

né le […] à […]

de nationalité Française

Ingénieur, demeurant […]

B C épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

Fonctionnaire, demeurant […]

Représentés par M^e Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SAS FRADIN

Promoteur Immobilier, demeurant […]

Représentée par M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Présidente,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 22 décembre 2011, M. A X et M^me B C épouse X ont acquis, de la SAS Fradin, un appartement avec parking, en l’état futur d’achèvement, dans un immeuble nommé Les Terrasses de Flore à Floirac, soumis au régime de la copropriété, la livraison étant prévu avant la fin du quatrième trimestre 2012.

Par courrier recommandé du 29 juin 2012, la SAS Fradin a informé M et M^me X du retard pris dans la livraison. Par un nouveau courrier recommandé du 27 février 2013, la SAS Fradin a informé M. et M^me X de la livraison à partir du 19 mars 2013.

Le 12 avril 2013, un procès verbal de livraison a été établi, avec réserves, complété par un courrier recommandé avec AR de M et M^me X du 15 avril 2013 faisant état de réserves complémentaires réitérées par un courrier recommandé avec AR du 4 juillet 2013.

Par acte du 14 mars 2014, alléguant l’absence de levée des réserves et plusieurs malfaçons et non-conformités, M et M^me X ont saisi le juge des référés.

Par ordonnance de référé du 6 octobre 2014, le juge des référés leur a octroyé une provision de 2507,90 euros à valoir sur les pénalités de retard de livraison, a ordonné la remise sous astreinte de divers documents relatifs au bâtiment et a désigné un expert, M Z qui a déposé son rapport le 1er juillet 2015.

Par acte du 7 avril 2017, M. et M^me X ont assigné la SAS Fradin aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement du 20 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action et déclaré irrecevables les demandes de M. et M^me X en indemnisation des vices apparents et non conformités et des demandes consécutives,

— déclaré irrecevable la demande en liquidation d’astreinte soutenue par M. et M^me X,

— condamné la SAS Fradin à payer à M. et M^me X, ensemble, la somme de 2 507,92 euros au titre des pénalités de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2014 et capitalisation par années entières,

— dit que les sommes versées en exécution de l’ordonnance de référé du 6 octobre 2014 doivent être déduites de cette condamnation,

— débouté M. et M^me X du surplus de leurs demandes,

— débouté les parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné M. et M^me X, aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M et M^me X ont relevé appel du jugement par déclaration du 25 juillet 2018, en ce qu’il a été fait droit à la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l’action et déclaré irrecevables les demandes des époux X ; en ce que les époux X ont été déclarés mal fondés en leurs demandes concernant les désordres sans qu’il soit répondu à leurs écritures ; en ce qu’a été déclarée irrecevable la demande de liquidation de l’astreinte ; en ce qu’il n’a pas été fait droit à l’intégralité des pénalités de retard demandées par les époux X jusqu’à la livraison des parties communes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 avril 2019, M et M^me X demandent à la cour, sur le fondement des articles L.261-3 du code de la construction et de l’habitation, 1641-1, 1642 et 1147 du code civil, L.231-2 et R.231-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

— déclarer l’appel formé par M. et M^me X parfaitement recevable et bien fondé,

— les déclarer parfaitement recevables et bien fondés en leur action dirigée contre la société Fradin,

Y faisant droit et réformant la décision entreprise,

— condamner la SAS Fradin à leur payer, concernant les reprises des réserves non levées chiffrées par l’expert judiciaire ceci avec actualisation et intérêts de droit, la somme de 1 320 euros TTC,

— la condamner à leur payer la somme de 5 211,60 euros TTC selon le devis de la COPEP avec actualisation et intérêts de droit pour la reprise du carrelage au droit de la porte d’entrée, la reprise du meuble vasque rayé, la reprise du joint manquant sur chacun des deux montants de la porte de la niche salle d’eau, le placo entre cuisine et séjour de 50 millimètres au lieu de 70 millimètres, l’accessibilité de la chaudière à gaz, le garde corps coulissant,

— la condamner à leur payer une somme de 5 619,24 euros pour le préjudice subi concernant

la livraison tardive du logement et des parties communes ceci au titre des pénalités de retard contractuelles,

— la condamner au paiement d’une somme de 490 euros x 2 soit 980 euros pour la perte de deux mois de loyers,

— la condamner au paiement d’une somme de 500 euros pour le préjudice de jouissance pendant les travaux,

— la condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros pour résistance abusive,

— constater que l’astreinte à liquider soit 20 euros par jour de la date de l’ordonnance à la production de l’attestation Label BBC s’établit à la somme de 1 200 euros,

— considérer que cette somme correspond au préjudice subi par M. et M^me X et condamner la SAS Fradin à leur verser la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire et juger que toutes les sommes s’entendent avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— débouter la SAS Fradin de toutes ses demandes reconventionnelles,

— la condamner au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier du 6 mars 2014 pour 319,15 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2019, la SAS Fradin demande à la cour, sur le fondement des articles 1642-1, 1648 al2, 2231 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes relatives à l’indemnisation des vices apparents et défauts de conformité, les réserves non-levées et autres non conformités contractuelles, les demandes en paiement pour les pertes des deux mois de loyers liées à l’absence de réserves, et la demande de paiement en dommages et intérêts pour résistance abusive,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à M. et M^me X une indemnité de 2507,92 euros au titre des pénalités de retard,

En conséquence,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre,

— les condamner à lui payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens d’appel.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens développées par les parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la forclusion de l’action de M. et M^me X au titre des vices de construction et défauts de conformité.

M. et M^me X réclament le paiement des travaux réparatoires rendus nécessaires suite aux réserves émises d’une part dans le procès-verbal de livraison du 12 avril 2013, d’autre part dans le courrier adressé le 15 avril 2013 à la SAS Fradin lesquelles n’ont pas été levées et seules les premières ayant chiffrées par l’expert à hauteur de1320 euros TTC, les autres réserves non chiffrées par l’expert s’élevant à la somme de 5211,60 euros TTC.

Le tribunal a retenu la forclusion de ces demandes formées au titre des vices et non conformités sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

M. et M^me X demandent la réformation du jugement sur ce point, en faisant valoir que la prescription n’est pas acquise, se prévalant de l’interversion de la prescription dès lors qu’ils ont satisfait aux exigences de l’article 1648 du code civil par leur assignation en référé, les réserves consignées dans le procès-verbal de livraison du 12 avril 2013 et les autres défauts signalés dans les huit jours relevant désormais du droit commun de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée et de la prescription de droit commun de dix ans applicable à compter de la livraison ou de la conclusion de la vente. Ils ajoutent que le délai de droit commun de prescription est applicable dans la mesure où la SAS Fradin a reconnu sa responsabilité en s’engageant à lever le réserves.

La SAS Fradin demande la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes au titre des vices et non conformités.

Aux termes des articles 1642-1 du code civil, 'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents'.

Selon l’article 1648 alinéa 2 du code civil , 'Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.'

Aux termes de ces dispositions combinées, l’action en garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents lors de la réception ou de la prise de possession affectant l’immeuble vendu dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement est recevable pendant un délai d’un an à compter du plus tardif des événements constitués par le mois suivant la prise de possession ou le jour de la réception des travaux.

Cette action en garantie de l’acquéreur est une garantie spécifique exclusive des autres fondements juridiques, notamment celui de la reponsablité contractuelle de droit commun. Il sera relevé à ce stade que, contrairement à ce que soutiennent M. et M^me X s’agissant des défauts de conformité qu’ils estiment soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun de dix ans à compter de la réception des travaux (non conformité relative à l’épaisseur de la cloison, porte palière non moulurée, absence de volets coulissants sur la loggia), les dispositions de l’article 1642-1 du code civil concernent tant les défauts de conformité que les vices de construction en sorte que leur argumentation sur ce point sera écartée.

Le délai ainsi prévu est un délai de forclusion ainsi qu’il ressort de l’article 1648 al 2 du code civil, l’article 2241 du code civil disposant qu’il est interrompu par une assignation en référé, l’interruption résultant de la demande en justice produisant ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance ainsi qu’en dispose l’article 2242 du code civil.

La prise de possession a eu lieu en l’espèce le 12 avril 2013, date du procès-verbal de livraison. Il ressort des pièces du dossier que le procès-verbal de réception des travaux est cependant intervenu le 29 mai 2013, en sorte que cette date doit être retenue comme étant la plus tardive. L’assignation en référé délivrée le 14 mars 2014 a interrompu le délai jusqu’au 6 octobre 2014, date de l’extinction de l’instance par l’intervention de l’ordonnance désignant un expert et allouant une provision à M. et M^me X.

L’interruption du délai par l’assignation en référé délivrée le 14 mars 2014 n’a pas eu d’effet interversif de la prescription substituant la prescription de droit commun à la prescription de l’article 1648 al 2 du code civil ainsi que l’affirment M. et M^me X, l’interruption du délai de l’article 1648 al 2 du code civil par une assignation en référé faisant courir un nouveau délai d’un an, tel que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 11 juillet 2019 (3e Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.856), la jurisprudence visée par M. et M^me X concernant l’action en garantie des vices cachés et n’étant pas transposable au cas d’espèce et ayant fait application du code civil en ses dispositions antérieures à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008.Un nouveau délai d’un an a donc couru à compter du 14 octobre 2014 pour s’achever le 14 octobre 2015.

Par ailleurs, ainsi que le relève à juste titre le tribunal, aucune reconnaissance non équivoque de responsabilité ni aucun engagement de reprise des réserves susceptibles d’avoir fait naître un engagement contractuel autonome relatif aux différents points en litige et soumis au délai de prescription de droit commun ne sont intervenus contrairement à ce que soutiennent à tort M. et M^me X qui ne produisent aucun élément en ce sens, la lettre recommandée adressée par la SAS Fradin à M. et M^me X le 21 janvier 2014 faisant au contraire état de ce que les réserves signalées avaient été levées. Par ailleurs, le rapport d’expertise fait état de ce qu’aucune des réserves listées à la livraison puis dans le courrier recommandé du 15 avril 2013 n’ont été levées, en sorte qu’aucun commencement d’exécution de ces reprises valant engagement contractuel de la SAS Fradin n’est démontré.

Le délai d’un an qui a couru à compter du 14 octobre 2015 n’a pas été interrompu avant la délivrance de l’assignation au fond le 7 avril 2017 en sorte que celle-ci l’a été après l’écoulement du délai pour agir.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a déclaré forclose l’action de M. et M^me X au titre des vices et non-conformités apparents. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de la garantie de parfait achèvement.

M. et M^me X fondent ensuite en cause d’appel leurs demandes sur la garantie de parfait engagement, expliquant que le contrat de vente a spécifiquement étendu la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du code civil aux obligations du vendeur de l’immeuble à construire, que le vendeur n’a pas contesté les réserves émises mais ne les a pas levées, qu’ainsi la responsabilité contractuelle de dix ans subsiste pour agir contre le vendeur.

La SAS Fradin n’a pas répondu à ce moyen.

Il sera relevé que la garantie de parfait de parfait achèvement n’est pas une responsabilité contractuelle mais une garantie légale, les dispositions de l’article 1792-6 du code civil étant exclues de la garantie due par le vendeur d’immeuble à construire en application de l’article 1646-1 du code civil. En l’espèce, si l’acte de vente rappelle à la clause intitulée ' Enonciation des garanties' les dispositions de l’article 1792-6 du code civil, il est précisé avant le rappel de l’article 1792-6 du code civil , que ' le vendeur rappelle ici qu’en vertu des dispositions de l’article 1792-6 du code civil, les entrepreneurs sont tenus 'à la garantie de parfait achèvement de l’ouvrage', ce qui n’exprime nullement la volonté d’étendre contractuellement au vendeur les dispositions de l’article 1792-6 du code civil qu ne peut être tenu en vertu de cette clause à la garantie de parfait achèvement.

En outre, l’action sur le fondement de la garantie de parfait achèvement n’est pas soumis à un délai de forclusion de dix ans ainsi que le soutiennent M. et M^me X mais doit être engagée dans le délai d’un an suivant la réception des travaux.

La demande sur ce fondement doit donc être rejetée.

Sur la demande au titre des pénalités de retard.

Le tribunal a retenu un retard théorique de livraison de 54 jours compris entre le 3 février et le 25 mars 2013 et fixé les pénalités de retard sur la base 1/3000ème par jour de retard à la somme de 2507,92 euros.

M. et M^me X concluent à la réformation du jugement et sollicitent le montant réclamé en première instance, soit la somme de 5619,24 euros calculée sur la base de 121 jours de retard jusqu’au 5 juin 2013, estimant que la date de remise des parties communes de l’immeuble doit être prise en compte comme date de livraison, l’appartement n’étant pas utilisable et n’ayant pu être loué tant que les parties communes n’étaient pas achevées.

La SAS Fradin fait valoir qu’elle a justifié du retard dans la livraison par la survenance d’intempéries, ainsi que prévu à l’acte authentique de vente et estime qu’aucune pénalité de retard n’est due, demandant l’infirmation du jugement sur ce point.

L’acte authentique de vente prévoit que le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à livrer les locaux vendus au plus tard avant la fin du quatrième trimestre 2012.

Par un courrier du 29 juin 2012, la SAS Fradin a informé M. et M^me X que les intempéries avant entraîné un retard de livraison reportée au 19 mars 2013. Puis, par un courrier du 27 février 2013, elle annonçait une livraison 'à compter du 19 mars 2013".

Une attestation du cabinet d’architecte en date du 18 juin 2012 fait état de 33 jours calendaires d’arrêt du chantier en raison des intempéries. Une seconde attestation datée du 25 mars 2013 certifie qu’un certain nombre de logements sont achevés et peuvent être livrés. Cette attestation a été communiquée à M. et M^me X par un courrier du 28 mars 2013 dans lequel la SAS Fradin demandait à M. et M^me X de la contacter pour fixer une date de livraison.

Le procès-verbal de livraison est en date du 12 avril 2013.

La SAS Fradin ne justifie pas d’un nombre de jours d’arrêt du chantier supérieur à 33 jours calendaires.

Par ailleurs, on ne peut arrêter au 25 mars 2013, date de l’attestation établie par le cabinet d’architecte laquelle ainsi que l’indique le tribunal ne peut être retenue en dehors de la démonstration d’une autre cause légitime de suspension du délai de livraison et en outre, il convient de prendre en compte la date de livraison et non la date d’achèvement de

l’appartement dès lors qu’aucun retard dans la livraison imputable à l’acquéreur n’est invoqué.

Il convient par contre de retenir la date de livraison de l’appartement et non celle des parties communes, les réserves concernant les parties communes mentionnées sur le procès-verbal de livraison n’ayant pas été examinées par l’expert en l’absence du syndicat des copropriétaires à la procédure et M. et M^me X ne rapportant pas la preuve que ces réserves rendaient l’appartement non habitable.

En conséquence, 33 jours calendaires d’intempéries étant justifiés, l’appartement aurait dû être livré le 3 février 2013 et ne l’a été que le 12 avril 2013, soit avec 68 jours de retard. Selon la base de calcul non contestée de 1/3000ème par jour de retard en application des articles L.231-2, L. 231-1 et R.231-14 du code de la construction et de l’habitation, sur la base du prix de vente de 139.329 euros (46,44 euros par jour), le montant total des pénalités dues s’élève à la somme de 3158,12 euros.

Il convient donc de réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Fradin au paiement de la somme de 2507,92 euros à ce titre et de condamner la SAS Fradin au paiement de la somme de 3158,12 euros. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que les intérêts au taux légal sont dûs à compter du 6 octobre 2014 avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les autres demandes de M. et M^me X.

— sur la demande au titre de la perte de loyers.

M. et M^me X réclament une somme de 980 euros au titre de la perte de deux mois de loyers correspondant au délai pour la mise en place de la location, n’ayant pu louer leur appartement qu’à partir du 27 juin 2013.

Cependant, les pénalités contractuelles de retard ont pour objet de réparer les conséquences du retard dans la livraison du bien vendu en sorte que la demande à ce titre a déjà été indemnisée au titre des pénalités de retard.

— sur la demande au titre des préjudices durant les travaux et au titre de la résistance abusive.

M. et M^me X réclament une somme de 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance durant les travaux de réparation ainsi qu’une somme de 2500 euros au titre de la résistance abusive. La demande au titre des travaux de reprise des réserves ayant été rejetée, ces demandes ne sont pas fondées et doivent être rejetées.

— sur la demande de liquidation de l’astreinte.

M. et M^me X demandent une somme de 1200 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 14 mars 2014, expliquant que la justification du label BBC dont la communication sous astreinte a été ordonnée ne l’a été que le 23 février 2015.

Cependant, ainsi que l’a relevé le tribunal, le juge des référés ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte, seul le juge de l’exécution étant compétent à ce titre tel que prévu par les dispositions d’ordre public de l’article L.121-3 du code des procédures civiles d’exécution .

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré cette demande irrecevable.

Sur les demandes accessoires.

Succombant partiellement en leurs prétentions, M. et M^me X seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la SAS Fradin à payer à M. A X et M^me B C épouse X une somme de 2507,92 euros au titre des pénalités de retard,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la SAS Fradin à payer à M. A X et M^me B C épouse X une somme de 3158,12 euros au titre des pénalités de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2014 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Y ajoutant,

Déboute M. A X et M^me B C épouse X de leurs autres demandes,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. A X et M^me B C épouse X aux dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE