SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP AVOCATS CENTRE

— SELARL AGIN-PREPOIGNOT

EXPÉDITION TJ

LE : 20 FEVRIER 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

N° RG 25/00151 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DW2W

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de [Localité 1] en date du 07 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [G] [X] épouse [I]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

— M. [S] [I]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 3]

[Adresse 1]

Représentés par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 12/02/2025

DEMANDEURS A LA PROCEDURE A JOUR FIXE suivant requête du 13/02/2025

II – S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA) venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

N° SIRET : 379 502 644

Représentée par la SELARL AGIN-PREPOIGNOT, avocat au barreau de [Localité 1]

Plaidant par la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

ASSIGNÉE A JOUR FIXE suivant acte de commissaire de justice du 21/01/2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

Exposé :

Par acte authentique de vente contenant prêt reçu le 3 avril 2005 par Maître [P], notaire à [Localité 4], le Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (CIFFRA) ' aux droits duquel vient le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) suite à une fusion-absorption du 1er juin 2015 ' a consenti à Monsieur et Madame [I] un prêt d’un montant de 170'274 €, remboursable en 240 mensualités au taux d’intérêt de 4,50 % l’an, garanti par inscription du privilège du prêteur de deniers et par hypothèque conventionnelle.

Par acte du 28 juin 2023, le Crédit Immobilier France Développement a fait délivrer à Monsieur et Madame [I] un commandement de payer valant saisie portant sur les lots numéros 89 et 90 dont ces derniers s’étaient portés acquéreurs dans la résidence « [Adresse 3] » à [Localité 1], pour obtenir paiement de la somme de 286'486,06 €, assignant ces derniers en vente forcée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nevers par acte du 3 octobre 2023.

Monsieur et Madame [I] se sont opposés à ses demandes.

Par jugement rendu le 7 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nevers a :

' Rejeté les demandes de sursis à statuer formées par Monsieur et Madame [I]

' Les a déboutés de leurs demandes tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie délivré le 28 juin 2023

' Débouté Monsieur et Madame [I] de leur demande tendant à ce que soit ordonnée la mainlevée du commandement de payer valant saisie

' Les a déboutés de leur demande tendant à voir annuler l’offre de prêt numéro 42043 du 15 février 2005

' Rejeté les demandes tant principales que subsidiaires tendant à débouter le Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes au titre des intérêts conventionnels de l’indemnité conventionnelle et des intérêts conventionnels compris dans les échéances impayées de 2361,38 euros, des intérêts conventionnels dans l’indemnité de résiliation

' Les a déboutés de leur demande aux fins d’ordonner au Crédit Immobilier France Développement la communication des intérêts payés depuis la formation de l’offre, celle du décompte en principal et intérêts des échéances impayées et celle de l’indemnité de résiliation

' Les a déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la prescription de la demande en paiement de l’indemnité contractuelle

' Les a déboutés de leur demande tendant à déchoir le Crédit Immobilier de France Développement des intérêts conventionnels sur l’indemnité contractuelle

' Les a déboutés de leur demande relative à la capitalisation des intérêts

' A mentionné, après retrait de la somme de 140 € au titre des frais de rejet et de frais de transmission contentieux, la créance de la société Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 291'295,33 € selon décompte arrêté au 15 avril 2024 sous réserve des intérêts postérieurs au taux de 4,80 % l’an et des frais

' Les a autorisés à réaliser la vente amiable de leurs droits et biens immobiliers sur le lot numéro 89

' A dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 20'000 €

' A taxé les frais exposés par le poursuivant pour le lot numéro 89 à la somme de 1557,76 €

' A dit que les effets de cette vente seront assimilés aux effets de la vente volontaire en application de l’article L322-3 du code des procédures civiles d’exécution

' A dit qu’elle aura pour effet de purger les hypothèques et privilèges contre le débiteur à l’égard de tout créancier dès la consignation du prix et le paiement des frais de vente

' A rappelé que les frais taxés de la procédure seraient à la charge des éventuels acquéreurs

' A rappelé qu’aucune somme au titre de la procédure de saisie immobilière ne peut être demandée aux acquéreurs au-delà du montant de la taxe

' A autorisé Monsieur et Madame [I] à réaliser la vente amiable de leurs droits et biens immobiliers sur le lot numéro 90

' A dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 20'000 € net vendeur

' A taxé les frais exposés par le poursuivant pour le lot numéro 90 à la somme de 1557,76 €

' A renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 6 mai 2025 pour vérifier la réalisation des ventes

' A fixé en cas de vente forcée de l’immeuble la mise à prix à la somme de 8400 € pour chaque lot, sans qu’il ne soit possible de se prévaloir de la clause d’ablotissement prévue au cahier des conditions de vente

' A dit que les dépens exposés jusqu’à la date du jugement seraient employés en frais taxés de saisie

' A condamné Monsieur et Madame [I] au surplus des dépens sous réserve de l’application le cas échéant des dispositions de l’article R322-42 du code des procédures civiles d’exécution

' Les a déboutés ainsi que le Crédit Immobilier de France Développement de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' A rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

[S] [I] et [G] [X] épouse [I] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 12 février 2025 et demandent à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 12 janvier 2026, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

' Réformer le jugement du juge de l’exécution de Nevers du 7 janvier 2025 en ce qu’il a :

' Rejeté les demandes de sursis à statuer formées par Monsieur et Madame [I]

' Les a déboutés de leurs demandes tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie délivré le 28 juin 2023

' Débouté Monsieur et Madame [I] de leur demande tendant à ce que soit ordonnée la mainlevée du commandement de payer valant saisie

' Les a déboutés de leur demande tendant à voir annuler l’offre de prêt numéro 42043 du 15 février 2005

' Rejeté les demandes tant principales que subsidiaires tendant à débouter le Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes au titre des intérêts conventionnels de l’indemnité conventionnelle et des intérêts conventionnels compris dans les échéances impayées de 2361,38 euros, des intérêts conventionnels dans l’indemnité de résiliation

' Les a déboutés de leur demande aux fins d’ordonner au Crédit Immobilier France Développement la communication des intérêts payés depuis la formation de l’offre, celle du décompte en principal et intérêts des échéances impayées et celle de l’indemnité de résiliation

' Les a déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la prescription de la demande en paiement de l’indemnité contractuelle

' Les a déboutés de leur demande tendant à déchoir le Crédit Immobilier de France Développement des intérêts conventionnels sur l’indemnité contractuelle

' Les a déboutés de leur demande relative à la capitalisation des intérêts

' A mentionné, après retrait de la somme de 140 € au titre des frais de rejet et de frais de transmission contentieux, la créance de la société Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 291'295,33 € selon décompte arrêté au 15 avril 2024 sous réserve des intérêts postérieurs au taux de 4,80 % l’an et des frais

' Les a autorisés à réaliser la vente amiable de leurs droits et biens immobiliers sur le lot numéro 89

' A dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 20'000 €

' A taxé les frais exposés par le poursuivant pour le lot numéro 89 à la somme de 1557,76 €

' A dit que les effets de cette vente seront assimilés aux effets de la vente volontaire en application de l’article L322-3 du code des procédures civiles d’exécution

' A dit qu’elle aura pour effet de purger les hypothèques et privilèges contre le débiteur à l’égard de tout créancier dès la consignation du prix et le paiement des frais de vente

' A rappelé que les frais taxés de la procédure seraient à la charge des éventuels acquéreurs

' A rappelé qu’aucune somme au titre de la procédure de saisie immobilière ne peut être demandé aux acquéreurs au-delà du montant de la taxe

' A autorisé Monsieur et Madame [I] à réaliser la vente amiable de leurs droits et biens immobiliers sur le lot numéro 90

' A dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 20'000 € net vendeur

' A taxé les frais exposés par le poursuivant pour le lot numéro 90 à la somme de 1557,76 €

' A renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 6 mai 2025 pour vérifier la réalisation des ventes

' A fixé en cas de vente forcée de l’immeuble la mise à prix à la somme de 8400 € pour chaque lot, sans qu’il ne soit possible de se prévaloir de la clause d’ablotissement prévue au cahier des conditions de vente

' A dit que les dépens exposés jusqu’à la date du jugement seraient employée en frais taxés de saisie

' A condamné Monsieur et Madame [I] au surplus des dépens sous réserve de l’application le cas échéant des dispositions de l’article R322-42 du code des procédures civiles d’exécution

' Les a déboutés ainsi que le Crédit Immobilier de France Développement de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' A rejeté toutes demandes plus amples ou contraires

Le CONFIRMER pour le surplus de ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU :

SURSEOIR A STATUER jusqu’à la décision définitive pénale à rendre sur la plainte des époux [I] par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE ;

A titre subsidiaire

SURSEOIR A STATUER jusqu’à la décision définitive à rendre sur l’assignation de CIFD contre les époux [I] pendante devant le Tribunal judiciaire de PRIVAS 1ère chambre RG 23/00132 ;

SUR LE FOND

Vu les articles L111-2 et L311-1 du Code de Procédure Civile d’exécution, les articles 2 et 23 du décret du 26 novembre 1971 et l’article 1318 du Code civil dans leur rédaction

applicable à l’acte notarié litigieux ;

ANNULER et ORDONNER la mainlevée, aux frais de CIFD, des commandements de payer valant saisie immobilière du 28 juin 2023 sur les lots 89 et 90 de la RESIDENCE [Adresse 3] sis [Adresse 4] ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE : NULLITE DE L’OFFRE DE PRET :

Vu les articles L213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, L312-10 ancien du Code de la consommation ;

ANNULER l’offre de prêt n°42043 du15 février 2005 ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes au titre :

— des intérêts conventionnels dont il demande le paiement,

— les intérêts conventionnels compris les échéances impayées de 2361,38€,

— l’indemnité de résiliation

FIXER la créance à la somme de 161.497,52 € diminuée des intérêts payés par les époux [I] depuis la date de l’offre.

CONDAMNER le CIFD à communiquer un décompte :

— des intérêts payés par les époux [I] depuis la formation de l’offre ;

— des échéances impayées en capital et intérêts ;

DEBOUTER CIFD de toutes ses demandes fins et conclusions ;

CONDAMNER à payer aux époux [I] une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle-même venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 9 janvier 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu l’article R 211-11 du code des procédures civiles d’exécution

Vu l’article L312-2 2' du code de la consommation

Vu l’article L110-4 du Code de Commerce

Vu l’article A444-31 du Code de Commerce

Vu les articles 699 et 700 du CPC

Vu les pièces versées au débat et les jurisprudences visées,

CONFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS EN TOUTES SES DISPOSITIONS.

Subsidiairement :

Rejeter les demandes de sursis à statuer irrecevables et infondées.

Rejeter les contestations et demandes incidentes des débiteurs saisis en ce qu’elles sont prescrites, irrecevables et infondées.

Entendre valider la saisie dont s’agit,

Vu l’article R322-18 du Code des procédures civiles d’exécution,

Fixer la créance du poursuivant à la somme de 291 435,33 € outre intérêts postérieurs au 15 avril 2024 au taux de 4.80 % l’an et jusqu’à complet paiement outre mémoire suivant décompte actualisé versé aux débats.

Condamner les requis à payer la somme de 3 000 € au CIFD au titre des dispositions de l’article 700 du CPC pour les frais occasionnés en première instance et 3 000 € devant la Cour.

Condamner les requis aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de Maître Myriam PREPOIGNOT sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.

Sur quoi :

En application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, « à l’audience d’orientation, le juge de l’ exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du même code, auquel le texte précité renvoie, « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier » et « sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ».

Il est constant, en l’espèce (pièce numéro 6 du dossier de l’intimée), que suivant commandements de payer valant saisie en date du 28 juin 2023, publiés le 7 août 2023 sous les références Volume 2023 S n° 20 et 2023 S n° 21, la société Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), venant aux droits de Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA), elle-même venant aux droits de Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain, a engagé une procédure de saisie immobilière à l’encontre de [S] [I] et de [G] [X], son épouse, en vertu d’un acte reçu en l’étude de Maître [T] [P], notaire associé à [Localité 4], en date du 3 avril 2006, portant sur un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 1], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « résidence [Adresse 3] » sis [Adresse 4] et cadastré à ladite commune :

— Section BW numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 08a 29ca

— Section BW numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 14a 58ca

— Section BW numéro [Cadastre 3] pour une contenance de 06a 03ca,

et composé, d’une part, d’un appartement de type T1 d’une superficie loi Carrez de 21.05 m², situé au premier étage portant le numéro 26 sur le plan du 1er étage (lot numéro 89) et, d’autre part, d’un appartement de type T1 d’une superficie loi Carrez de 21.04 m², situé au premier étage portant le numéro 27 sur le plan du 1er étage (lot numéro 90).

La société Crédit Immobilier de France Développement a assigné les époux [I] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nevers à l’audience d’orientation du 5 décembre 2023, sollicitant qu’il soit constaté qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire pour recouvrer une créance certaine et liquide, qu’il soit statué sur les éventuelles contestations ou demandes incidentes, que le montant de sa créance soit mentionné dans la décision à intervenir et que les modalités de la poursuite de la vente forcée ou de la vente amiable sur autorisation judiciaire soient déterminées.

Monsieur et Madame [I] ont régulièrement interjeté appel du jugement d’orientation rendu le 7 janvier 2025 par le juge de l’exécution les ayant déboutés de leurs demandes, tout en les autorisant à procéder à la vente amiable des deux lots précités, faisant valoir au soutien de leur appel différents moyens qu’il convient successivement d’examiner.

I) sur la demande de Monsieur et Madame [I] tendant à ce qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la « décision définitive pénale » devant être rendue par le tribunal judiciaire de Marseille dans le cadre de la procédure pénale actuellement en cours :

Il doit être rappelé à titre liminaire que si selon les deux premiers alinéas de l’article 4 du code de procédure pénale, « l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique. Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement », le troisième alinéa de ce texte dispose que « la mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil ».

Il en résulte que le sursis à statuer sollicité en l’espèce par les appelants, qui soutiennent que la décision devant être prise par le tribunal correctionnel de Marseille ' dans le cadre d’une procédure pénale où ils ne se sont pas constitués partie civile et où le Crédit Immobilier de France Développement n’est pas poursuivi ' est susceptible d’exercer une influence sur la présente instance, présente un caractère facultatif en application du dernier alinéa de ce texte.

Selon l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

L’article 73 du même code dispose que « constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours », la Cour de cassation ayant rappelé, dans son avis n° 08-00007 en date du 29 septembre 2008, que la demande de sursis à statuer constitue, au sens de ce texte, une exception de procédure.

L’article 73 du même code énonce que « les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public (') »

Les appelants font valoir en l’espèce que l’acte notarié qu’ils ont signé le 3 avril 2006 fait partie du dossier dit « Apollonia », consistant en une escroquerie en bande organisée, dans lequel leur notaire Maître [P] a fait l’objet d’un renvoi devant le tribunal correctionnel de Marseille pour complicité de ce délit selon une ordonnance de renvoi du 14 avril 2022, un arrêt subséquent de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023 à l’encontre duquel le pourvoi en cassation a été rejeté le 25 septembre 2023 par la Cour de cassation.

Ils précisent que le dossier pénal a été évoqué devant la juridiction marseillaise entre le 31 mars et le 6 juin 2025, la décision devant être rendue le 15 janvier 2026, et font valoir que le notaire qui a reçu la totalité de leurs procurations pour des montants considérables, soit la somme de 2'554'429 € concernant 14 lots en l’espace de 10 mois, et qu’ils qualifient de « rouage essentiel de l’escroquerie orchestrée par Apollonia », a gravement manqué à ses obligations d’information et de conseil.

Estimant que « la force exécutoire de l’acte notarié va dépendre d’une condamnation ou pas de Maître [P] pour complicité d’escroquerie », et rappelant qu’il est de principe que la fraude corrompt tout, Monsieur et Madame [I] soutiennent qu’un sursis à statuer ne porterait pas atteinte au droit, pour la société Crédit Immobilier de France Développement, de voir sa cause entendue et jugée dans un délai raisonnable.

Toutefois, il résulte des pièces du dossier, ce qui n’est d’ailleurs nullement contesté par les appelants, que la demande de Monsieur et Madame [I] tendant au sursis à statuer dans l’attente de la décision de la juridiction pénale n’a pas été formée in limine litis, mais dans le cadre du second jeu de conclusions de ces derniers devant le juge de l’exécution, postérieurement à des premières conclusions qui présentaient une défense au fond.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le juge de l’exécution a déclaré une telle demande irrecevable au visa des dispositions de l’article 73 du code de procédure civile précité, de sorte que la décision devra être confirmée de ce chef.

Il sera surabondamment rappelé qu’un sursis à statuer dans l’attente d’une « décision définitive » devant être prise par une juridiction pénale dans le cadre d’une procédure initiée le 10 avril 2008, soit il y a presque 18 ans, avec une forte probabilité de recours contre la décision correctionnelle de première instance en raison de la nature des faits, leur ampleur et leur multiplicité et des conséquences financières en résultant, aboutirait inévitablement à priver le Crédit Immobilier de France Développement du droit, que lui confère l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, à ce que sa cause soit entendue dans un délai raisonnable.

II) sur la demande de Monsieur et Madame [I] tendant à ce qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la décision définitive devant être rendue par le tribunal judiciaire de Privas dans le cadre de l’instance inscrite au rôle de cette juridiction sous le numéro RG 23/00132 :

Les appelants rappellent avoir été assignés par la société Crédit Immobilier de France Développement devant le tribunal de grande instance de Privas par acte du 23 août 2010 aux fins d’obtention « d’un autre titre exécutoire du fait des poursuites pénales contre les notaires », dans le cadre d’une procédure encore en cours au stade de la mise en état.

Ils estiment qu’il existe un risque de contrariété de décisions dans l’hypothèse où le tribunal judiciaire de Privas prononcerait l’annulation du prêt litigieux, sur le fondement du dol ou de la violation des dispositions protectrices du code de la consommation.

Toutefois, il convient de rappeler qu’en application du second alinéa de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, « l’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié ».

D’autre part, selon le dernier alinéa de l’article R. 311-6 de ce même code, applicable à la procédure de saisie immobilière, « l’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure ».

En outre, dans sa décision du 19 mars 1997 Hornsby c. Grèce – 18357/91, la Cour européenne des droits de l’homme a retenu que « l’exécution d’un jugement ou arrêt, de quelque juridiction que ce soit, doit être considérée comme faisant partie intégrante du « procès » au sens de l’article 6§1 de la Convention européenne des droits de l’homme, lequel garantit le droit à un procès équitable, ce qui inclut non seulement l’accès au juge, mais aussi l’exécution effective des décisions rendues dans un délai raisonnable.

Dans ces conditions, il apparaît être dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice de statuer dans un délai raisonnable sur la procédure de saisie immobilière engagée par la société Crédit Immobilier de France Développement à ses risques conformément à l’article L 111-10 précité, et c’est en conséquence à bon droit que le juge de l’exécution a estimé qu’il n’y avait pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure civile engagée par l’intimée à l’encontre des appelants devant le tribunal de grande instance de Privas enrôlée sous le numéro RG 23/00132.

La décision dont appel devra donc également être confirmée de ce chef.

III) sur la demande de Monsieur et Madame [I] tendant à l’annulation et à la mainlevée des commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 28 juin 2023 et portant sur les lots 89 et 90 de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 1] :

Pour s’opposer aux demandes formées à leur encontre par la société Crédit Immobilier de France Développement dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, Monsieur et Madame [I] font valoir que l’acte notarié établi par Maître [P], qui constitue le titre exécutoire sur la base duquel ladite procédure est engagée, doit être disqualifié en acte sous-seing-privé insusceptible de donner lieu à une quelconque mesure d’exécution forcée en application de l’article 1318 ancien du code civil , soutenant que cet acte méconnaît les dispositions du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

Il convient de rappeler que selon l’article 1318 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable aux faits de la cause, « l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties ».

D’autre part, l’article 23 ancien devenu article 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires énonce que « tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant ».

L’article 2° du même décret, auquel l’article 41 précité fait ainsi référence, dispose, en son premier alinéa, que « les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur » et, en son second alinéa, que « les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés (…) ».

Rappelant que cet article ne donne pas de définition de l'« intérêt » du notaire et que, selon la doctrine et la jurisprudence, la capacité requise par les textes précités est fondée sur l’absence d’intérêt du notaire et son impartialité, les appelants soutiennent qu’il appartient à la juridiction saisie de déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, si le notaire, qui délivre des titres exécutoires en vertu d’une délégation reçue par l’Etat d’une parcelle de la puissance publique, avait un intérêt, de quelque nature qu’il soit et si minime soit-il, à recevoir l’acte authentique litigieux lui faisant perdre son indépendance et son impartialité.

Les appelants estiment, à cet égard, que Maître [P], notaire instrumentaire, s’est trouvé dans une situation de conflit d’intérêts entre les intérêts de ses clients, et les intérêts de la société Apollonia, apporteur générant un volume d’affaires colossal, dont dépendaient également ses propres intérêts, dès lors que les émoluments du notaire étaient calculés sur le prix de vente intégrant la commission de la société Apollonia à hauteur de 15 % hors-taxes.

Monsieur et Madame [I] rappellent qu’ils ne critiquent pas les émoluments en eux-mêmes du notaire, mais qu’ils estiment que celui-ci était intéressé à l’acte, car la société Apollonia représentait, selon les termes de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, 40 à 45 % du chiffre d’affaires de son étude, laquelle se trouvait donc dans un état de dépendance économique vis-à-vis de celle-ci.

Ils précisent que les auditions réalisées dans le cadre de la procédure pénale, et rappelées notamment dans l’arrêt rendu le 15 mars 2023 par la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, ont permis d’établir que Maître [P], avait rédigé au total et principalement entre 2002 et 2008, selon le clerc de l’étude, entre 4000 et 4500 actes pour la société Apollonia, y consacrant 70 % de son temps de travail, et exerçant son ministère sous les instructions et le contrôle de cette société.

Les appelants concluent ainsi à l’existence d’un intérêt du notaire à l’acte litigieux, dès lors qu’ils estiment que celui-ci s’est associé aux affaires du promoteur pour assurer le chiffre d’affaires de son étude, et que le montant de ses honoraires est basé sur des prix qu’il savait surestimés et intégrant par ailleurs les commissions de la société Apollonia.

Toutefois, la notion d'« intérêt » du notaire, visée au second alinéa de l’article 2° précité du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, empêchant celui-ci de recevoir un acte et disqualifiant, dans une telle hypothèse, l’acte authentique en acte sous-seing-privé, doit nécessairement être entendue comme un avantage personnel procuré au notaire par l’acte dont il est le rédacteur, et non comme la simple perception d’émoluments résultant des dispositions législatives et réglementaires en vigueur en rémunération de l’établissement d’un acte authentique de vente nécessaire en matière immobilière.

En l’espèce, d’une part, il n’est ni établi ni même allégué que Maître [P] aurait perçu des émoluments excédant les tarifs applicables au titre des prestations des officiers publics et, d’autre part, la seule réalisation d’un nombre important d’actes de vente ne saurait suffire à caractériser, au sens de l’article 2 du décret précité du 26 novembre 1971, un avantage personnel constituant l’intérêt du notaire devant faire obstacle à l’établissement de l’acte litigieux.

En outre, il ne résulte ni de l’arrêt rendu le 31 octobre 2013 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence statuant en chambre disciplinaire (pièce numéro 34 du dossier des appelants), ni de l’ordonnance de renvoi de Maître [P] devant le tribunal correctionnel (pièce numéro 1 du même dossier) qu’il serait reproché à celui-ci, au plan disciplinaire ou au plan pénal, la perception d’un avantage personnel indu dans le cadre de la rédaction des actes authentiques dont il a été chargé par la société Apollonia.

En effet, la décision disciplinaire précise, au contraire, que Maître [P] s’est rendu coupable de fautes disciplinaires commises entre 2002 et 2009 ainsi définies : atteintes au principe déontologique d’impartialité par réception systématique de procurations alors qu’elles n’étaient pas nécessaires sauf à servir les besoins du promoteur immobilier, atteintes à l’honneur et à la dignité de sa fonction par participation à des tournées de recueil de procurations à travers toute la France organisées par la société de commercialisation et accomplissement d’actes de manière habituelle au siège d’une société de commercialisation, atteintes à la règle déontologique du libre choix du notaire par déplacements organisés par la société de commercialisation au domicile d’acquéreurs sans que ceux-ci aient eu une information sur la possibilité de recourir à un autre notaire, atteintes à la déontologie par manquements réitérés à son obligation d’information, de renseignements et de conseil.

Aux termes de l’ordonnance de non-lieu partiel, de requalification et de renvoi devant le tribunal correctionnel rendue le 15 avril 2022 par le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille, confirmée sur ce point par l’arrêt rendu le 16 mars 2023 par la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (pièce numéro 2 du dossier des appelants), Maître [P] est renvoyé devant le tribunal correctionnel de Marseille pour complicité du délit d’escroquerie en bande organisée commis notamment par la société Apollonia et six autres prévenus personnes physiques, en les aidant ou les assistant sciemment dans sa préparation ou sa consommation, dans des circonstances précisées en page 313 de l’ordonnance de renvoi ne faisant nullement référence à la perception par le notaire d’émoluments excédant les dispositions en vigueur (pièce numéro 1 du dossier des appelants).

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le juge de l’exécution, dans la décision querellée, a pu considérer que l’acte authentique rédigé le 3 avril 2006 par Maître [P] ne méconnaissait pas les dispositions précitées du décret numéro 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, qu’il ne pouvait donc être disqualifié en acte sous-seing-privé en application de l’article 1318 ancien du code civil et constituait, ainsi, un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible autorisant le créancier qui en est muni, en application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à une saisie immobilière.

Le jugement dont appel devra donc être confirmé ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur et Madame [I] tendant à l’annulation des commandements de payer valant saisie délivrés le 28 juin 2023 par la société Crédit Immobilier de France Développement et portant sur les lots 89 et 90 de la résidence [Adresse 3] à [Localité 1] et tendant à ce que soit ordonnée la mainlevée dudit commandement.

IV) sur la demande formée, à titre subsidiaire, par Monsieur et Madame [I] tendant à l’annulation de l’offre de prêt numéro 42043 du 15 février 2005 pour méconnaissance des dispositions du code de la consommation :

Il résulte de l’article L. 313-1 du code de la consommation que les dispositions de ce code relatives aux crédits immobiliers « s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

a) Leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

b) Leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

c) Les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant du crédit est supérieur à 75 000 euros ;

d) Les dépenses relatives à leur construction ;

2° L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ».

En application de l’article L. 312-3 de ce code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance numéro 2016-301 du 14 mars 2016 applicable aux faits de la cause, « sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance (') ».

Au visa de ce texte, la Cour de cassation, après avoir rappelé que ne relèvent pas des règles propres au crédit immobilier à la consommation les prêts destinés à financer l’activité professionnelle, fût-elle accessoire, d’une personne physique qui, à titre habituel, procure des immeubles ou fractions d’immeubles en propriété ou en jouissance, retient que la souscription de plusieurs prêts en vue de l’acquisition de logements destinés à la location meublée est exclusive de la qualité de consommateur de l’emprunteur (Cass. 1ère Civ. 20 mai 2020, n° 19-10.403).

Il est par ailleurs de principe que l’assujettissement volontaire, par l’une des parties au contrat, aux dispositions protectrices du code de la consommation lorsque les conditions d’application de celui-ci ne sont pas réunies, doit résulter d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque de la part de celle-ci (Cass. 1ère Civ. 1er juin 1999, n° 97-13.779), le simple visa d’articles du code de la consommation dans le contrat s’avérant insuffisant pour apporter la preuve d’une telle soumission volontaire (Cass. 1ère Civ. 23 janvier 2019, n° 17-23.919).

L’offre de prêt immobilier établie le 15 février 2005 par le Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (CIFFRA) comporte pour intitulé « offre de prêt immobilier (articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation) » (pièce N du dossier des appelants), le contrat de prêt établi en la forme notariée le 3 avril 2006 précisant quant à lui que « conformément aux dispositions de la loi 79-596 du 13 juillet 1979 modifiée » (loi Scrivener), la banque « a adressé une offre de prêt à l’emprunteur par voie postale » (pièce numéro 1 du dossier de l’intimée).

Les appelants exposent à cet égard que la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle les emprunteurs en « loueur meublé professionnel » sont des professionnels au sens du code de la consommation ne pouvant donc pas bénéficier de ce code, ne prive toutefois pas l’emprunteur de la possibilité de se prévaloir de la soumission volontaire par la banque au code de la consommation.

Ils estiment que CIFFRA, aux droits duquel vient la société Crédit Immobilier de France Développement, avait conscience d’accorder les prêts dans le cadre d’une activité professionnelle de loueur de meublé, et a soumis ses offres, de façon volontaire, aux dispositions du code de la consommation.

Ils font valoir qu’il convient d’appliquer de façon rétroactive la jurisprudence de la Cour de cassation issue de son arrêt du 20 mai 2020 selon laquelle le financement de plusieurs lots locatifs meublés constitue une activité professionnelle exclusive du code de la consommation et estiment que CIFFRA, aux droits duquel vient la société Crédit Immobilier de France Développement, a cependant volontairement soumis son offre de prêt au code de la consommation.

Monsieur et Madame [I] soutiennent que les dispositions des articles L. 312-7 et suivants du code de la consommation n’ont pas été respectées en l’espèce, dès lors qu’il est constant qu’il n’est pas justifié par la banque, au moyen de la production du cachet de la Poste sur l’envoi de retour de l’offre, du respect du délai de 10 jours prévu à l’article L.312-10 de ce code dont le second alinéa énonce, dans sa rédaction applicable au présent litige, que « l’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi », ce qui doit, selon eux, conduire à l’annulation de l’offre de prêt et au rejet subséquent des demandes formées par la société Crédit Immobilier de France Développement.

Il convient d’observer que Monsieur et Madame [I], qui rappellent avoir donné à Maître [P] entre le 22 février et le 5 décembre 2005 diverses procurations pour un total conséquent de 2'554'429 € (page numéro 9 de leurs dernières écritures), reconnaissent que le prêt octroyé le 3 avril 2006 par CIFFRA pour un montant de 170'274 € en principal en vue de l’acquisition des lots 89 et 90 de la résidence [Adresse 3] à [Localité 1] ne relève pas, par sa nature, des dispositions du code de la consommation, dès lors qu’il était destiné à financer une activité professionnelle accessoire au sens de l’article L. 312-3 du code de la consommation précité.

La soumission volontaire du contrat de crédit aux dispositions protectrices du code de la consommation par la banque suppose que cette dernière ait été informée, au moment de son octroi, de la réalité de l’endettement total des emprunteurs, et ait manifesté, de façon expresse et non équivoque, une telle volonté.

Or, une telle connaissance par la banque de la réalité de l’ensemble du projet d’investissement immobilier des époux [I] ne résulte nullement des pièces du dossier, ces derniers ayant, au contraire, indiqué, dans le document intitulé « fiche de renseignements bancaires » (pièce numéro 14 du dossier de l’intimée) que le prêt sollicité s’inscrivait dans le « cadre juridique LMNP » (loueur meublé non professionnel), sans nullement faire état, dans le paragraphe intitulé « prêts immobiliers » des autres investissements réalisés, suite aux procurations précédemment données à Maître [P] les 22 février, 24 mars et 5 décembre 2005 dans les projets d’investissements immobiliers [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7], « Grand M » et [Localité 8] (pièces Q à V du dossier des appelants).

Ainsi, il ne saurait être considéré que le CIFFRA, aux droits duquel vient la société Crédit Immobilier de France Développement, dont il n’est pas démontré qu’il connaissait la réalité de l’opération d’investissements immobiliers de grande ampleur réalisée par les époux [I], aurait, sans équivoque, entendu soumettre volontairement aux dispositions du code de la consommation un contrat de prêt immobilier ne relevant pas, par sa nature, de ce code, le seul visa de telles dispositions dans l’offre de prêt et dans des conclusions d’incident présentées le 4 octobre 2012 devant le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Privas (pièce E) apparaissant insuffisant pour caractériser une telle volonté.

À cet égard, il sera rappelé à titre très surabondant que dans son réquisitoire définitif du 23 décembre 2021, le procureur de la République du tribunal judiciaire de Marseille a indiqué, au terme de l’enquête, « qu’il résulte des investigations que l’empilement des acquisitions réalisées par les emprunteurs et l’obtention du statut de LMP qui en était la conséquence, étaient dissimulés par la société Apollonia aux établissements prêteurs, dont on ne peut dès lors considérer qu’ils aient délibérément choisi de se placer sous l’empire du code de la consommation, nonobstant les références à la loi Scrivener pouvant figurer sur les contrats conclus avec les clients » (arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 mars 2023, page 136, pièce numéro 11 du dossier de l’intimée).

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le juge de l’exécution a considéré qu’il n’était nullement établi par les pièces du dossier que la banque aurait volontairement et sans équivoque entendu soumettre le prêt litigieux aux dispositions protectrices du code de la consommation, lesquelles n’étaient donc pas applicables, de sorte que les sanctions prévues par ce code n’avaient pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce.

Il conviendra, dès lors, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [I] de leur demande tendant à l’annulation de l’offre de prêt numéro 42043 du 15 février 2005 et de leurs demandes subséquentes tendant au rejet des prétentions de la société Crédit Immobilier de France Développement au titre des intérêts conventionnels et de l’indemnité de résiliation ainsi qu’à la production d’un décompte des intérêts payés depuis la formation de l’offre et des échéances impayées en capital et intérêts.

V) sur les autres demandes :

Selon l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, « le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Au vu du décompte actualisé produit par la société Crédit Immobilier de France Développement (pièce numéro 5 de son dossier), et après avoir déduit à juste titre de celui-ci les sommes de 60 € et 80 € y figurant respectivement au titre de « frais de rejet » et « frais de transmission contentieux » non justifiés, le premier juge a mentionné à la juste somme de 291'295,33 €, selon décompte arrêté au 15 avril 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 4,80 % l’an et jusqu’à complet paiement, la créance de la société Crédit Immobilier de France Développement.

La cour observe, par ailleurs, que les autres dispositions du jugement d’orientation entrepris, relatives à la capitalisation des intérêts et à la vente amiable des deux lots faisant l’objet de la saisie immobilière, ne sont pas critiquées en cause d’appel dans le cadre des dernières écritures des parties.

Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en l’intégralité de ses dispositions, de sorte que les entiers dépens d’appel devront, en application de l’article 696 du code de procédure civile, être laissés à la charge de Monsieur et Madame [I], qui succombent en leurs demandes.

L’équité commandera, en outre, d’octroyer à la société Crédit Immobilier de France Développement une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en cause d’appel.

Par ces motifs :

La cour

' Confirme le jugement entrepris

Y ajoutant

' Condamne [S] [I] et [G] [X] épouse [I] à verser à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires

' Condamne [S] [I] et [G] [X] épouse [I] aux entiers dépens d’appel, et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT