République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 12/12/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 19/02012 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SIQH

Jugement (N° 18/09159) rendu le 1er mars 2019 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [A] [N]

né le 10 septembre 1970 à [Localité 15]

Madame [U] [G] [M] épouse [N]

née le 25 mai 1971 à [Localité 16] (Portugal)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [B] [P]

né le 1er août 1989 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [D] [V]

née le 12 mars 1989 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Laurent Pouilly, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier prise en la personne de son représentant légal

prise en son établissement [Adresse 5]

[Localité 10]

— Intervenant forcé -

représentée par M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SARL Art Avenue

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social Synergie [Adresse 17]

[Localité 9]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Delphine Nowak, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic la Sergic prise en la personne de son représentant légal

situé [Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 juin 2024, après réouverture des débats par mention au dossier, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Véronique Galliot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 05 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine courteille, président et Anaïs millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 janvier 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 juillet 2006, M. [A] [N] et Mme [U] [FG] [M] épouse [N] ont acquis auprès de [Y] [Z], veuve [F] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 13], au premier étage droit.

Par acte authentique du 21 septembre 2018, M. [B] [P] et Mme [D] [V] ont acquis des époux [W] l’appartement situé au 2ème étage droite de ce même immeuble.

Par acte authentique du 7 janvier 2015, la société Art Avenue a acquis un immeuble à usage commercial et le fonds de terrain en dépendant situé au [Adresse 3] aux fins de construire un immeuble de 16 logements.

Par acte d’huissier du 5 janvier 2018, la société Art Avenue a fait assigner l’ensemble de ses voisins devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de désigner un expert avec pour mission notamment de donner son avis sur les éventuelles contraintes résultant de l’environnement et du voisinage, à prendre en compte par les constructeurs, et sur toutes les difficultés consécutives à l’existence des servitudes, d’emprises, de mitoyenneté.

Par ordonnance du 6 février 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a désigné un expert avec pour mission notamment de se prononcer sur les conséquences du projet par rapport aux fenêtres situées dans le mur pignon de l’immeuble situé au [Adresse 1].

Par courrier recommandé du 5 juillet 2018, la société Art Avenue a mis en demeure la copropriété du [Adresse 1] de supprimer les ouvertures qui ont été créées dans le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1], situé en limite séparative et contigu avec la parcelle appartenant à la société Art Avenue.

C’est dans ce contexte que la société Art Avenue, autorisée par ordonnance du 12 novembre 2018, a fait assigner à jour fixe par actes d’huissier des 12 et 16 novembre 2018 M. et Mme [N], M. [P], Mme [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au visa des dispositions de l’article 689 et 670 du code civil devant le tribunal de grande instance de Lille afin que soit supprimées les ouvertures réalisées sur le pignon de l’immeuble et donnant des vues droites sur le fonds de son immeuble et l’ouverture constituée de briques de verres, le tuyau d’évacuation ainsi que le câble électrique pendant en partie haute.

Un huissier de justice a constaté le 1er février 2019 que la société Art Avenue a poursuivi les travaux.

M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] ont saisi, par acte du 5 février 2019, en référé d’heure à heure, le Président du tribunal de grande instance de Lille, qui par ordonnance du 8 février 2019 a :

ordonné un arrêt immédiat provisoire des travaux jusqu’au prononcé du jugement sur le fond, sous peine d’astreinte ;

condamné la société Art Avenue à payer à M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] la somme de 1 500 chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 1er mars 2019, le tribunal de grande instance de Lille a :

constaté que le syndicat des copropriétaire de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V], ne bénéficient d’aucune servitude de vue sur le fond appartenant à la société Art Avenue, depuis les deux fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], desservant leurs appartements respectifs ;

débouté la société Art Avenue de sa demande aux fins de voir rejeter la pièce adverse n°12 consistant en un procès-verbal de constat d’huissier dressé par Me [K], les 6 et 7 septembre 2018 ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, d’une part et M. et Mme [N] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] sur le fond appartement à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires d’une part et [B] [P] et [D] [V] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] sur le fond appartement à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois ;

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression desdites ouvertures, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires d’une part et M. et Mme [N] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer le tuyau d’évacuation, ainsi que le câble électrique pendant en partie haute, qui figurent au procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 octobre 2018, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 2 mois ;

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression du tuyau d’évacuation et du câble électrique, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;

débouté la société Art Avenue du surplus de ses demandes ;

rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir de M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], dans le cadre des demandes reconventionnelles qu’ils formulent ;

constaté que la demande d’arrêt des travaux formée par les défendeurs constitués, qui repose exclusivement sur la reconnaissance d’une servitude de vue qui leur a été déniée est de fait, privée d’objet ;

à toutes fins utiles, les en a déboutés ;

débouté M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], de leurs demandes au titre de troubles anormaux de voisinage ;

condamné le syndicat des copropriétaires en entiers dépens de l’instance ;

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Art Avenue la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] de leurs propres demandes indemnitaires au titre de leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens ;

dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ;

rejeté toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires, des parties.

Par déclaration reçue au greffe le 4 avril 2019, M. et Mme [N], M. [B] [P] et Mme [D] [V] ont interjeté appel de la décision.

Par acte d’huissier de justice délivré à personne morale le 20 avril 2022, les appelants ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société Vacherand immobilier.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 11 mai 2023, M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] demandent à la cour de :

réformer le jugement querellé rendu le 1er mars 2019 par le tribunal de grande instance de Lille en ce qu’il a :

constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13] ainsi que M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], ne bénéficient d’aucune servitude de vue sur le fond appartenant à la société Art Avenue, depuis les deux fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], desservant leurs appartements respectifs

condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], d’une part, et M. et Mme [N] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] sur le fond appartenant à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jours de retard passé ce délai pendant 2 mois

condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], d’une part, et M. [P] et Mme [V] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] sur le fond appartenant à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jours de retard passé ce délai pendant 2 mois

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression desdites ouvertures, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra

constaté que la demande d’arrêt des travaux formée par les défendeurs constitués, qui repose exclusivement sur la reconnaissance d’une servitude de vue qui leur a été déniée, est de fait, privée d’objet

A toutes fins utiles, les en a déboutés

débouté M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], de leurs demandes au titre de troubles anormaux de voisinage

débouté M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] de leurs propres demandes indemnitaires au titre de leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens

confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

A titre principal, au visa des articles 688, 690, 1240, 2261, 2272, 2274 et 2275 du code civil, des articles 555 du code de procédure civile, des articles 3 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, :

juger qu’ils justifient, d’une servitude de vue par prescription acquisitive trentenaire du fait des fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], donnant sur la parcelle du numéro [Cadastre 2] et desservant leurs appartements respectifs ;

débouter en conséquence la société Art Avenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 13] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] de leurs demandes, fins et prétentions à leur encontre ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à procéder à la démolition de toute construction d’ouvrage de nature à entraver ou porter atteinte, même partiellement, à ladite servitude, sous peine d’astreinte définitive de 3 000 euros par jour d’infraction constaté pendant un délai de 30 jours à compter de la signification à partir de l’arrêt à intervenir ;

condamner in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à leur payer par couple, une somme de 4 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile;

condamner in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel ;

A titre subsidiaire, au visa des articles 143, 144 et 378 du code de procédure civile,

désigner avant-dire droit tel expert qu’il plaira, avec mission suivante :

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles

Se rendre chez chacun d’entre eux, [Adresse 1] à [Localité 13] (59)

Procéder à toutes analyses et recherches utiles et nécessaires : portant sur les ouvrages constitutifs ou accessoires des fenêtres existantes dans leurs appartements et pratiquées dans le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 13] (59) et de nature à fournir à la cour tous éléments techniques et de fait permettant de dater la création de ces fenêtres

juger que l’expert pourra s’adjoindre le concours de tous sapiteurs de son choix pour l’assister dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’assurer le caractère contradictoire de ces diligences

juger qu’il appartiendra à l’expert commis de procéder à la diffusion auprès des parties d’une note de synthèse ou d’un pré-rapport avant le dépôt de son rapport d’expertise définitif

surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise

réserver les dépens

A titre infiniment subsidiaire, au visa des articles 544 et 676 du code civil, :

débouter la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] de leur demande de suppression du bloc de pavés de verre dormant implanté dans le prolongement du couloir de l’appartement des époux [N] ;

juger que l’implantation de l’immeuble de la société Art Avenue leur cause un grave trouble anormal de voisinage par suppression totale d’une source de luminosité alimentant des pièces de vie, et notamment la cuisine de leurs appartements respectifs ;

condamner in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à indemniser les appelants de leurs préjudices ;

condamner in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à payer à M. et Mme [N] :

une somme de 41 400 euros au titre de la moins-value patrimoniale

une somme de 30 000 euros au titre du trouble dans les conditions d’existence et du préjudice moral

condamner in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à payer à M. et Mme [P] :

une somme de 44 200 euros au titre de la moins-value patrimoniale

une somme de 30 000 euros au titre du trouble dans les conditions d’existence et du préjudice moral

condamner in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à leur par couple d’autre part, une somme de 4 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel ;

A titre encore plus subsidiaire, au visa des articles 143, 144, 165, 179 et 378 et suivants du code de procédure civile, :

ordonner un transport de la Cour sur les lieux aux fins de vérification personnelle

à défaut, désigner avant-dire droit tel expert qu’il plaira, avec mission suivante :

se faire communiquer tous documents et pièces utiles

se rendre dans leurs appartements, [Adresse 1] à [Localité 13] (59)

procéder à toutes analyses et mesures nécessaires afin de quantifier la perte de luminosité induite par le murage des fenêtres de leurs appartements pratiquées dans le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 13] (59)

dire que l’expert pourra s’adjoindre le concours de tous sapiteurs de son choix pour l’assister dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’assurer le caractère contradictoire de ces diligences

dire qu’il appartiendra à l’expert commis de procéder à la diffusion auprès des parties d’une note de synthèse ou d’un pré-rapport avant le dépôt de son rapport d’expertise définitif

surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise

réserver les dépens

En toutes hypothèses

débouter la société Art Avenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 13] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’égard des concluants.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 11 septembre 2023, la société Art Avenue demande à la cour, au visa des articles 689 et 670 du code civil, de l’article 31 du code de procédure civile, de :

confirmer le jugement en date du 1er mars 2019 en ce qu’il a :

constaté que le syndicat des copropriétaires Résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], M. et Mme [N] et M. et Mme [P] ne bénéficient d’aucune servitude de vue sur le fonds lui appartenant, depuis les deux fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], desservant leurs appartements respectifs,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], d’une part, et M. et Mme [N] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] sur le fond lui appartenant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], d’une part, et M. et Mme [P] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], sur le fond lui appartenant, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois,

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, elle est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression desdites ouvertures, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], d’une part, et M. et Mme [N], solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer le tuyau d’évacuation ainsi que le câble électrique pendant en partie haute, qui figurent au PV de constat de l’huissier en date du 22 octobre 2018, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 2 mois,

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, elle est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression d’un tuyau d’évacuation et du câble électrique, à ses frais avancés et pour le compte de qu’il appartiendra,

constaté que la demande d’arrêt des travaux formée par les défendeurs constitués, qui repose exclusivement sur la reconnaissance d’une servitude de vue qui leur a été déniée est de fait, privée d’objet,

A toutes fins utiles, les en a déboutés,

débouté M. et Mme [N] et M. et Mme [P] et leurs demandes au titre de troubles anormaux de voisinage,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13] à lui payer, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté M. et Mme [N] et M. et Mme [P] de leurs propres demandes indemnitaires au titre de leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens,

faire droit à l’ensemble des demandes, fins et conclusions, présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

débouter M. et Mme [N] et M. et Mme [P] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner solidairement M. et Mme [N] et M. et Mme [P] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic demande à la cour, au visa des articles 8, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

constater le transfert de propriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13] ;

constater la suppression des vues du fait de la construction achevée ;

réformer en son intégralité le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille le 1er mars 2019,

En conséquence,

A titre principal,

déclarer la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] irrecevable en leurs demandes de suppression de vues pour défaut de qualité à défendre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

déclarer la société Art Avenue irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

débouter la société Art Avenue et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

débouter la société Art Avenue de ses demandes en ce qu’elles sont formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

En tout état de cause,

condamner les époux [N], solidairement entre eux, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], sur le fonds appartenant à la société Art Avenue, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois,

condamner M. [P] et Mme [V], solidairement entre eux, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], sur le fonds appartenant à la société Art Avenue, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois,

dire qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression desdites ouvertures, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra,

condamner les appelants à le garantir des condamnations de première instance (principal, article 700 et dépens) et de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en appel,

En tout état de cause,

condamner, in solidum, la société Art Avenue et les appelants à prendre en charge l’article 700 et les dépens de première instance et à le garantir,

réformer le jugement en ce qu’il le condamne à payer 3 500 euros à la société Art Avenue au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner, in solidum, la société Art Avenue et les appelants à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en appel.

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens en appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic demande à la cour de :

confirmer le jugement en date du 1er mars 2019, en ce qu’il a constaté que le syndicat des copropriétaires, résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], ne bénéficient d’aucune servitude de vue sur le fonds appartenant à la société Art Avenue, depuis les deux fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], desservant leurs appartements respectifs,

condamner in solidum le Syndicat des propriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13] d’une part, M. et Mme [N] solidairement entre eux d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], sur le fonds appartenant à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant deux mois,

condamner in solidum le Syndicat des propriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 13] d’une part, et M. [P] et Mme [V] solidairement entre eux d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], sur le fonds appartenant à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant deux mois,

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression desdites ouvertures, à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra,

condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 13] d’une part, et M. et Mme [N] solidairement entre eux d’autre part, à supprimer le tuyau d’évacuation ainsi que le câble électrique pendant en partie haute, qui figurent au PV de constat de l’huissier en date du 22 octobre 2018, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, pendant deux mois,

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression d’un tuyau d’évacuation et du câble électrique, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra,

constate que la demande d’arrêt des travaux formulée par les défendeurs constitués, qui repose exclusivement sur la reconnaissance d’une servitude de vue qui leur a été déniée, est de fait privée d’objet. A toutes fins utiles, les en déboute,

déboute M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] de leurs demandes au titre de troubles anormaux de voisinage,

des débouter de leur demande d’expertise,

des débouter de leur demande de transport sur les lieux,

condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance,

condamne le Syndicat de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13] à payer à la société Art Avenue la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], de leurs propres demandes indemnitaires au titre de leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens,

infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Art Avenue du surplus de ses demandes,

rejeter les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir de M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], dans le cadre des demandes reconventionnelles qu’ils formulent, statuant à nouveau,

débouter M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions subsidiairement,

condamner la société Art Avenue à le garantir et à le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner tout succombant aux entiers frais et dépens.

Par note du 1er octobre 2024 transmise par RPVA, la cour a demandé aux parties : « Au vu de la demande de démolition faite par M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], il est demandé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de communiquer ses observations quant aux conséquences de son appel en garantie fondée sur l’article 1231-1 du code civil et formulée à l’encontre de la société ART AVENUE ».

Par note reçue par RPVA le 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13] a transmis ses observations aux termes desquelles elle indique que dans l’hypothèse où la cour jugerait que les demandeurs rapportent la preuve d’avoir acquis une servitude de vue par prescription, la SARL Art Avenue engage en sa qualité de venderesse sa responsabilité et devra le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, y compris en cas de condamnation à la démolition. Il précise que le principe même de la garantie n’est pas contestée par la SARL Art avenue. Enfin, il souligne que la démolition serait une sanction disproportionnée au regard du droit au respect du domicile des copropriétaires, tiers à l’instance, consacré par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme.

Par note transmise par RPVA le 7 novembre 2024, la société Art Avenue soutient que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne peut obtenir son appel à garantie à son encontre sur le fondement de la responsabilité contractuelle étant donné qu’aucun contrat n’a été conclu entre eux.

Elle indique qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir attrait à la procédure le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dès le début de la procédure puisque celui-ci n’existait pas lors du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille, le 1er mars 2019.

Elle précise que le jugement du 1er mars 2019 était un titre exécutoire lui permettant d’édifier l’immeuble en dépit de l’appel interjeté.

Elle souligne qu’elle a vendu tous les lots et qu’elle n’avait dès lors plus aucune qualité à agir dans le cadre de la procédure d’appel initiée par M. et Mme [N], le 4 avril 2019.

Enfin, la société Art Avenue soutient que la demande en démolition est irrecevable en ce que les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne sont pas attraits à la procédure ; ainsi seules les parties communes de l’immeuble pourraient faire l’objet d’une démolition ; ce qui n’est pas possible.

Par note reçue par RPVA le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 13] souligne que la SARL Art Avenue est venderesse en l’état futur d’achèvement et qu’à ce titre elle engage sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires. Subsidiairement, le syndicat fonde sa demande garantie sur les articles 1626 et suivants du code civil. Elle précise que si le syndicat du [Adresse 3] ne pouvait pas être mis dans la cause avant d’exister, les copropriétaires n’ont été avisés de la procédure qu’une fois les lots acquis. Enfin, le syndicat souligne que la construction a été édifiée aux risques et périls du futur syndicat, lequel n’a commis aucune faute.

Par note reçue par RPVA le 13 novembre 2024, M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] affirment que la note de la société Art Avenue et le moyen développé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13] selon lequel la demande de démolition serait disproportionnée au regard du respect au droit du domicile des copropriétaires sont irrecevables car ne relèvent pas du périmètre de la note émise par la cour.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées, soutenues à l’audience et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il est rappelé que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « dire et juger » ou de « constater » qui ne sont pas des prétentions juridiques.

Il est précisé que M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] ne font pas appel des chefs du jugement ayant :

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires d’une part et M. et Mme [N] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer le tuyau d’évacuation, ainsi que le câble électrique pendant en partie haute, qui figurent au procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 octobre 2018, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 2 mois ;

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression du tuyau d’évacuation et du câble électrique, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra.

La cour n’est donc pas saisie de la question du tuyau d’évacuation et du câble électrique.

Par ailleurs, M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] demandent, à titre infiniment subsidiaire, de débouter la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] de leur demande de suppression du bloc de pavés de verre dormant implanté dans le prolongement du couloir de l’appartement des époux [N]. Or, cette demande ne figure pas dans le dispositif des conclusions la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13], la cour n’est donc pas saisie de cette prétention.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pour défaut de qualité à défendre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] soutient que la demande de suppression des ouvertures réalisées sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Art Avenue est irrecevable au motif que ces ouvertures sont dans les parties privatives de l’immeuble et qu’une telle demande doit être dirigée à l’encontre du propriétaire concerné et non du syndicat des copropriétaires.

La société Art Avenue fait valoir que les deux fenêtres litigieuses se trouvent sur le mur-pignon de l’immeuble et que tout ce qui a attrait à la façade ou au mur pignon relève des parties communes de l’immeuble. Elle précise que le tuyau d’évacuation relève également des parties communes en application de l’article 4 du règlement de copropriété.

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable,

Il est constant que la Cour de cassation juge irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’égard de laquelle les prétentions peuvent être effectivement formées.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les fenêtres litigieuses se situent dans le pignon aveugle des 1 et 2ème étage droit du [Adresse 1]. L’expert précise que : « ces fenêtres et ouvertures apportent un éclairage supplémentaire du couloir des desdits logement dont l’éclairement était prévu à l’origine uniquement par les fenêtres donnant sur la cour intérieure, comme c’est d’ailleurs encore le cas pour les logements des niveaux supérieurs 3 et 4 ».

Il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] que : « les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec leurs accessoires. Elles comprennent donc :

(') les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, stores et rideaux roulants ; les appuis des fenêtres, les garde-corps, balustrades et barres d’appui des balcons ainsi que le revêtement de ces derniers (') ».

Ainsi, les ouvertures litigieuses relèvent bien des parties privatives et la demande relative à leur suppression ne peut être dirigée qu’à l’encontre de leur propriétaire et non à l’encontre du syndicat des copropriétaire du [Adresse 1].

Par ailleurs, si comme le souligne la société Art Avenue, l’article 12 du règlement de copropriétaire prévoit que les travaux réalisés sur les fenêtres ne peuvent être effectués qu’après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, cela n’implique pas qu’elles relèvent des parties communes.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre et déclarer irrecevables les demandes de suppression des ouvertures formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Art Avenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Sur la recevabilité de la demande de suppression des ouvertures formulées par la société Art Avenue

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient que la demande de suppression des ouvertures formulées par la société Art Avenue est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir au motif que la société Art Avenue a vendu une grande partie des appartements de l’immeuble, de sorte qu’elle n’en est plus l’unique propriétaire et qu’à ce titre seul le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a un intérêt à agir.

La société Art Avenue fait valoir qu’elle est intimée dans le cadre d’un appel d’un jugement qu’il lui avait donné satisfaction. Elle précise qu’en appel, elle conserve sa qualité à agir puisque l’action présente pour elle un intérêt direct et certain. Elle ajoute que la Cour doit statuer à la date à laquelle le tribunal s’est prononcé et peu importe que la construction soit aujourd’hui achevée.

Il résulte des articles 31 et 32 du code de procédure civile que l’existence de la qualité à agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance dont la recevabilité ne peut dépendre de circonstances postérieures.

Ainsi, alors même qu’en cours de procédure, la société Art Avenue a vendu plusieurs lots de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13] et que désormais, elle n’est plus seule propriétaire de cet immeuble, son intérêt à agir quant à sa demande de suppression des vues et du tuyau s’apprécie à la date de l’introduction de l’instance.

Il y a donc lieu de rejeter cette fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Sur la demande de suppression des ouvertures litigieuses

La société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté que le syndicat des copropriétaire de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], M. et Mme [N], et M. [B] [P] et Mme [D] [V], ne bénéficient d’aucune servitude de vue sur le fonds appartenant à la société Art Avenue, depuis les deux fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], desservant leurs appartements respectifs et a condamné ces derniers à supprimer les ouvertures litigieuses.

La société Art Avenue fait valoir que les actes de propriété de M. et Mme [N] et M. [B] [P] et Mme [D] [V] ne font pas état de l’existence de servitude de vue au profit de qui que ce soit à l’encontre de l’immeuble acquis par la société Art Avenue. Elle soutient que le caractère apparent des ouvertures fait défaut au motif qu’elles ne sont pas visibles ni depuis le domaine public ni depuis le site « à hauteur d’homme » et le seul fait qu’elles étaient connues par M. [PV], ancien propriétaire de l’immeuble acquis par la société Art Avenue ne leur confère pas le caractère apparent, leur réelle visibilité. Elle précise que M. [PV] n’a eu connaissance de ces ouvertures qu’à l’occasion des travaux de percement chez les voisins et qu’elles étaient dissimulées par le hangar préexistant. La société Art Avenue ajoute que le fonds sis au [Adresse 3] ne dispose pas de vue sur les appartements de M. et Mme [N], et M. [B] [P] et Mme [D] [V] et qu’il importe peu que l’ouverture ai été visible depuis le [Adresse 4], le caractère apparent doit s’apprécier depuis le [Adresse 3].

La société Art Avenue soutient que les ouvertures litigieuses n’existent pas depuis 30 ans et justifie à ce titre d’une attestation de M. [PV], ancien propriétaire du [Adresse 3]. Elle conteste la véracité des attestations produites par les appelants en ce qu’elles sont rédigées par les membres de la famille et qu’elles sont lapidaires. Elle fait valoir que le rapport d’expertise apporté en cause d’appel sur la datation des fenêtres n’est pas contradictoire et que la cour ne saurait fonder sa décision sur ce rapport. Elle affirme qu’il est vague et imprécis et corroboré par aucun élément probant.

La société Art Avenue fait également valoir que les ouvertures ont été crées sans autorisation du syndic ni de la mairie et sont donc irrégulières. Elle ajoute que ce caractère irrégulier fait obstacle à toute prescription acquisitive.

M. et Mme [N], et M. [B] [P] et Mme [D] [V] sollicitent l’infirmation de ces chefs au motif que ces ouvertures constituent des servitudes de vue acquises par prescription trentenaire. A ce titre, ils justifient d’attestation des anciens propriétaires des appartements dans lesquels se situent les ouvertures et affirment qu’elles existent depuis au moins 1983. Ils apportent également au débat une expertise non contradictoire réalisée le 25 avril 2019 qui conclut que les fenêtres litigieuses ont été installées « dans les années 60 ou au plus tard dans les années 70 ». Ils contestent la véracité des attestations de M. [PV] apportées au débat par les intimés. Ils affirment qu’il n’est pas justifié que ces ouvertures ont été réalisées sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et précisent que l’absence de preuve de la réalité de cette autorisation ne fait pas obstacle à l’acquisition par prescription de la servitude de vue sur le fonds voisin. Ils précisent que le caractère apparent de la servitude ne s’apprécie non pas à partir de la voie publique mais à partir du fonds destiné à devenir fonds servants à l’issu du délai de prescription acquisitive. Ils ajoutent que pour la construction de l’immeuble situé au [Adresse 3], les professionnels de la construction avaient nécessairement constaté la présence des ouvertures litigieuses avant de s’engager dans l’achat de la parcelle.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite la confirmation du jugement querellé. Il soutient que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une servitude de vue apparente et continue pendant plus de trente ans. Il affirme que les ouvertures ne sont pas visibles tant depuis l’extérieur que depuis l’intérieur du bâtiment situé au [Adresse 3]. Il fait valoir que M. [PV], ancien propriétaire du [Adresse 3], atteste que les ouvertures litigieuses ont été créées en 1999. Il conteste les conclusions du rapport établi par M. [R] [J] et précise qu’il a été réalisé non contradictoirement. Enfin, il souligne que les ouvertures ayant été réalisées sans autorisation ne sont pas régulières, de sorte qu’elles ne peuvent constituer des servitudes de vue acquises par prescription.

L’alinéa 6 de l’article 954 du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’article 678 du code civil dispose : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

L’article 689 du code civil dispose que les servitudes sont apparentes, ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.

L’article 690 du code civil dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.

L’article 691 alinéa 1 du code civil dispose que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite. La prescription acquisitive s’applique donc à une servitude de vue.

Il est jugé sur le fondement de ces dispositions que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de vue droite est tenu de ne pas édifier de construction qui, en un endroit, se trouverait à moins de dix-neuf décimètres d’un point quelconque du parement extérieur du mur où l’ouverture est faite.

Par ailleurs, il est constant que le caractère irrégulier des travaux de percement de fenêtre ne fait pas obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription (Cass. 3e civ., 21 avril 2022).

En l’espèce, il appartient aux appelants de démontrer que les ouvertures litigieuses sont constitutives d’une vue, qu’il s’agit d’une servitude de vue apparente et qu’ils l’ont acquise depuis au moins trente ans.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que si la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne précisent pas le fondement juridique et ne développent pas de moyen quant à la demande de suppression des ouvertures, et que leur développement se cantonnent à contester la prescription acquisitive soulevée par les appelants, ils sollicitent, néanmoins, la confirmation du jugement sur le chef qui a ordonné la suppression des vues et des tuyaux, de sorte qu’ils se sont appropriés les motifs du jugement sur cette prétention.

Par ailleurs, si la construction de l’immeuble situé au [Adresse 3] est terminée et que les ouvertures litigieuses sont aujourd’hui obstruées, il n’en demeure pas moins que la cour doit statuer au jour de l’acte introductif d’instance, soit avant la construction de cet immeuble.

Les ouvertures litigieuses se situent au niveau 1 et 2 de l’immeuble situé au [Adresse 1], sur le côté donnant sur la parcelle voisine du [Adresse 3] en surplomb de ce constituant l’ancienne toiture du local commercial, avant que cette parcelle soit vendue à la société Art Avenue. Ces fenêtres sont constituées de deux ventaux ouvrants, de verre non dormant, et sont installées à hauteur d’homme, de sorte qu’elles sont facilement ouvrables.

Si ces ouvertures n’étaient pas visibles depuis l'[Adresse 11], ceci n’exclut pas leur caractère apparent. L’article 689 du code civil définit les servitudes apparentes uniquement en ce qu’elles s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Il importe peu qu’elles soient visibles du domaine public et même du fonds voisin. De surcroît, il est justifié au débat une photographie prise par une des fenêtres litigieuses donnant sur l’ancien local commercial et il est bien constaté la présence d’un vélux sur celui-ci. Il importe peu qu’il était nécessaire de monter sur escabeau à l’intérieur de ce local pour voir les fenêtres du [Adresse 1], celles-ci sont bien apparentes au sens de l’article 689 du code civil et ceci démontre qu’à partir des fenêtres litigieuses, il y avait bien des vues sur le local commercial.

De manière surabondante, il sera précisé que si dans son attestation du 7 décembre 2019, M. [PV] affirme qu’il a eu connaissance des ouvertures litigieuses qu’à l’occasion des travaux réalisés, il n’est pas nécessaire que ces fenêtres soient visibles par ce dernier pour revêtir le caractère apparent, au sens de l’article 689 du code civil.

S’agissant de sa possession continue pendant au moins trente ans, les appelants justifient :

des attestations de M. [O] [I] qui indique que ses parents ont acheté l’appartement situé au 2ème étage en 1983 et qu’il était pourvu d’une fenêtre dans la cuisine s’ouvrant sur le pignon de l’immeuble et donnant sur les toits avec vue sur l’avenue de la république ». Il précise également « que l’appartement situé juste en dessous au 1er étage possédait une fenêtre identique à celle dont je viens de faire la description » ;

de l’attestation de Mme [X] [I] qui indique que ses parents ont fait l’acquisition de l’appartement le 13 janvier 1983 et que « la fenêtre de la cuisine coté toit existait déjà l’époque » ;

de l’attestation de Mme [C] [S] [I] qui affirme « qu’en 1983, l’appartement situé au [Adresse 1] possédait : côté cuisine 2 fenêtres l’un donnant vers la tour de la montée d’escalier et l’autre donnant sur les toits à l’aplomb de la fenêtre du 1er étage ».

des actes de propriété de M. et Mme [N] et M. [B] [P] et Mme [D] [V] que les anciens propriétaires de leurs appartements respectifs avaient acquis ceux-ci à M. [B] [H] (en 1984 pour celui de M. et Mme [N] et en 1983 pour celui de M. [B] [P] et Mme [D] [V]) : il en ressort qu’au début des années 80, M. [B] [H] était le propriétaire des deux appartements contenant les ouvertures litigieuses;

d’un rapport d’expertise non contradictoire établi par M. [R] [J] : il a analysé les vitrages équipant les fenêtres litigieuses pour apprécier leur datation. Il affirme que les vitrages « compte-tenu de leur faible épaisseur (12mm) dateraient des années 70 ou du début des années 80 » ; il précise : « En me basant sur les inscriptions visibles sur les vitrages de la fenêtre du premier étage, le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) a été consulté. Ainsi, et après consultation du responsable de Pôle Vitrage, Evaluation, Certification et Essais, Madame [L], il apparaît que : la certification CSTB s’est arrêtée en 1989, il ne devrait donc plus y avoir eu de vitrage marqué CSTB après 1990 ». Il ajoute : « il ressort donc que d’une part, les vitrages de la fenêtre de M. [N] sont forcément antérieurs aux années 90, comme le confirme le CSTB, certificateur de ces vitrages à l’époque, soit dateraient des années 80 ; et que d’autre part, fort probablement, ces vitrages compte-tenu de leur faible épaisseur (12 mm) dateraient des années 70 ou du début des années 80 » ; Il conclut en ces termes : « la fenêtre de M. [P] au deuxième étage, compte-tenu de sa construction et de ses caractéristiques, date sinon des années 60, au plus tard des années 70. Il semble tout à fait plausible que les deux ouvertures aient été réalisées dans le même temps, et que par la suite, l’ouverture de l’appartement de M. [N] ait reçu une fenêtre plus performante et plus moderne (datant des années 70 ou au plus tard des années 80) ».

La société Art Avenue produit aux débats :

l’attestation de M. [PV], ancien propriétaire du local situé au [Adresse 3], en date du 31 août 2018 qui affirme : « j’atteste sur l’honneur que les fenêtres percées sur le pignon riverain en R+1 et R+2 n’existaient pas lors mon installation, celles-ci ont été réalisées en 1999 » ;

l’attestation de Maître [JW] [T] en date du 1er septembre 2018 qui affirme « qu’aucun des actes de propriété (successif de l’immeuble situé au [Adresse 3]) ne relate de servitude de vue, au profit de qui que ce soit à l’encontre de l’immeuble acquis par la société Art Avenue » ;

l’attestation de M. [PV] en date du 15 février 2019 au terme de laquelle : « j’atteste par la présente que depuis mon bureau situé dans le magasin du bâtiment ([Adresse 3]) aucune fenêtre ou ouverture n’étaient visibles depuis le rampant de mon bureau » ;

l’attestation de M. [PV] en date du 7 décembre 2019 dans laquelle il affirme : « je conforme ma précédente attestation et précise simplement que j’ai eu connaissance de celle-ci à l’occasion des travaux réalisés. Je précise que les ouvertures n’étaient pas apparentes ».

Il est également apporté aux débats des photographies, prises avant la construction de l’immeuble du [Adresse 3], des fenêtres litigieuses donnant sur le toit du local commercial.

Les appelants avaient saisi par acte d’huissier du 5 février 2019, en référé d’heure à heure, le Président du tribunal de grande instance de Lille, aux fins qu’il ordonne l’arrêt des travaux en raison, notamment, d’un différend relatif à une servitude de vue bénéficiant aux requérants.

Il appartient donc à M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] de démontrer que la prescription de la servitude vue invoquée était acquise au 5 février 2019 et donc qu’elle a commencé à courir au moins à partir du 5 février 1989.

Il est précisé que le rapport d’expertise de M. [R] [J], s’il n’est pas contradictoire, sera pris en considération dans l’appréciation de la datation des ouvertures litigieuses dès lors qu’il ne s’agit pas du seul élément apporté au débat et qu’il est corroboré par d’autres éléments.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les anciens propriétaires des appartements situés au 1er et au 2ème étage attestent de l’existence des ouvertures litigieuses depuis 1983 ; que les actes de propriété de ces appartements démontrent qu’à cette période, ces appartements appartenaient au même propriétaire ce qui implique qu’il a créé au même moment les fenêtres au même endroit dans les deux appartements. De plus, le rapport d’expertise de M. [R] [J] précise bien qu’il s’appuie sur les inscriptions visibles sur les vitrages et que celles-ci et indique que cette certification « CSTB » s’est arrêtée en 1989.

En outre, les attestations de M. [PV] ne permettent pas d’affirmer que les ouvertures litigieuses n’existaient pas lorsqu’il était propriétaire du local, elles permettent seulement d’indiquer qu’ils ne les avaient pas vues.

Par ailleurs, les appelants ne contestent pas le fait que les ouvertures ont été réalisées sans les autorisations nécessaires. Néanmoins, il n’est apporté aux débats aucune contestation de celles-ci lors des diverses assemblées générales ou de recours des fonds voisins avant le présent litige. Ainsi, le caractère paisible de la possession des servitudes est démontré.

Ces éléments sont suffisamment probants et corroborants pour permettre d’affirmer que la servitude de vue bénéficiant aux propriétaires des appartements situés au 1er et 2éme étage du [Adresse 1] sur le fonds voisin du [Adresse 3], par les fenêtres litigieuses, a été possédée de manière continue depuis au moins 1989.

Il y a donc lieu de juger que M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] justifient d’une servitude vue par prescription acquisitive trentenaire du fait des fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], donnant sur la parcelle [Adresse 3] et desservant leurs appartements respectifs.

La société Art Avenue, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] seront donc déboutés de leur demande de suppression des ouvertures litigieuses.

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Sur la demande de démolition

M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à procéder à la démolition de toute construction d’ouvrage de nature à entraver ou porter atteinte, même partiellement, à ladite servitude, sous peine d’astreinte définitive de 3 000 euros par jours d’infraction constaté pendant un délai de 30 jours à compter de la signification à partir de l’arrêt à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] soutient que la démolition est une sanction disproportionnée au regard du droit au respect du domicile des copropriétaires, consacré par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme.

Par note transmise par la cour aux parties le 1er octobre 2024, la cour a demandé aux parties : « Au vu de la demande de démolition faite par M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], il est demandé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de communiquer ses observations quant aux conséquences de son appel en garantie fondée sur l’article 1231-1 du code civil et formulée à l’encontre de la société Art Avenue ».

Ainsi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], a formulé ses observations quant aux conséquences de la demande de démolition. En effet, les questions de la qualité à agir des copropriétaires du caractère proportionné de la demande de la démolition se rattachent aux conséquences de cette prétention, il a donc respecté le périmètre de la note transmise par la cour.

Aux termes de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Si une servitude est un accessoire indissociable du fonds sur lequel elle porte, elle n’a pas une position prééminente et la cour de cassation a affirmé que le juge peut opérer un contrôle de proportionnalité lorsqu’est sollicitée la démolition forcée d’un immeuble ne respectant pas une servitude (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 Décembre 2019 ' n° 18-25.113).

Force est de constater que l’ensemble des lots de l’immeuble situé au [Adresse 3] a été vendu, que l’immeuble est habité par des particuliers, des familles et que la demande de démolition concerne des parties privatives de l’immeuble, en l’absence de mise en cause des copropriétaires concernés pour ce qui concerne leurs lots, la

demande démolition sera rejetée.

Dès lors que M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] succombent en leur demande principale, il convient d’examiner leur demande subsidiaire.

Sur la demande indemnitaire fondée sur le trouble anormal de voisinage

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que la demande de subsidiaire formulée par M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V] d’ordonner une expertise judiciaire a pour finalité de déterminer si les vues litigieuses sont constitutives de servitudes acquises par la prescription trentenaire. Or, ceci a été tranchée, la cour n’est donc pas saisie par cette demande formulée subsidiairement.

M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V] sollicitent, au visa des articles 544 et 676 du code civil, la condamnation in solidum de la Société Art Avenue et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à les indemniser de leurs préjudices au titre de la moins-value patrimoniale de leur appartement et du trouble dans les conditions d’existence et du préjudice moral.

Ils soutiennent, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, que les deux fenêtres litigieuses sont désormais totalement murées ce qui a causé une perte très importante de luminosité et non pas une perte relative. A ce titre, il justifie d’un rapport établi par le cabinet [E] le 14 novembre 2018 qui a étudié la perte de luminosité risquée avant la construction de l’immeuble du [Adresse 3] et a chiffré une moins-value immobilière pour les deux appartements. Ils justifient également de photographies prises en septembre 2018. Ils affirment également subir un trouble majeur dans leurs conditions d’existence quotidienne et un préjudice moral certain.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] soutient que l’immeuble a été construit par la société Art Avenue et que lui n’a commis aucune faute. Il indique également que la perte de vue invoquée par les appelants ne saurait être considérée comme un trouble anormal, que les vues litigieuses n’apportaient qu’un éclairage supplémentaire dans les couloirs des logements et que les appartements étaient déjà dotés d’une bonne luminosité.

La société Art Avenue soutient que M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V] ne peuvent se prévaloir d’un trouble anormal de voisinage causé par l’obstruction des vues litigieuses, en ce que celles-ci ont été créés de manière irrégulière, sans l’autorisation de la mairie ni par l’assemblée générales des copropriétaires. Il affirme que le trouble invoqué n’est pas anormal dans la mesure où ils subissent les conséquences d’un droit dont ils ne disposent pas.

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Ce principe général instaure un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome : le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit par conséquent à entraîner la mise en 'uvre du droit à réparation de la victime du dommage indépendamment de toute faute commise.

Il incombe à celui qui exerce l’action en réparation des troubles anormaux du voisinage d’établir que le trouble qu’il allègue est imputable à la propriété voisine.

L’existence d’une faute de celui qui se prévaut de l’action en réparation des troubles anormaux du voisinage peut en revanche conduire à un partage de responsabilité.

L’existence d’un trouble anormal du voisinage appréciée in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, l’immeuble situé au [Adresse 3] a été édifié et les servitudes de vues, acquises par prescription trentenaire, dont bénéficiaient M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V], sur le fonds situé au [Adresse 3] ont été obstruées. Ainsi, le trouble causé par l’immeuble du [Adresse 3] à M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V] est caractérisé.

S’il ressort du rapport du cabinet [E] que les fenêtres litigieuses n’apportaient pas de manière essentielle la luminosité dans les appartements, il n’est pas anormal d’obstruer ces vues. La perte d’ensoleillement est caractérisée et subir l’obstruction d’une vue par la construction d’un immeuble sur la propriété voisine est nécessairement constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

Si effectivement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] n’a pas édifié l’immeuble, le trouble est bien causé par cet immeuble. De plus, il s’agit bien d’un régime de responsabilité objectif, c’est-à-dire sans la nécessité de démontrer une faute.

Il y a donc lieu d’engager la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Art Avenue, qui a construit cet immeuble, au titre de la théorie anormal du voisinage.

S’agissant de l’indemnisation, M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V] soutiennent que ce trouble leur cause un préjudice de moins-value immobilière ainsi qu’un préjudice moral. Ils justifient d’un rapport du cabinet [E] qui a fait une estimation de ces préjudices.

Il ressort de ce rapport que s’agissant des préjudices subis par M. et Mme [N] : « Après avoir recueilli et analysé l’ensemble des éléments portés à notre connaissance et exposés au présent rapport, et compte-tenu de la méthodologie appliquée, nous évaluons la valeur vénale du bien étudié à :

345 000 euros hors droits et hors frais d’actes,

Soit 3 224 euros/m² hors droits

Ou 368 805 euros droits et frais d’actes inclus, retenus à hauteur de 6,90 % du prix net vendeur (régime général des droits d’enregistrement).

Nous considérons que le bien évalué risque, à la date de signature du rapport, une moins-value immobilière générée par l’obstruction de la fenêtre située dans le couloir et constitue une perte de chance indemnisable.

Nous retiendrons les décotes suivantes :

En cas d’obstruction totale de la fenêtre 12 % :

' Soit une moins-value immobilière estimée à 41 400 euros

En cas d’obstruction partielle de la fenêtre 8 % :

' Soit une moins-value immobilière estimée à 27 600 euros ».

S’agissant de la moins-value subie par M. et Mme [P] : « Après avoir recueilli et analysé l’ensemble des éléments portés à notre connaissance et exposés au présent rapport, et compte-tenu de la méthodologie appliquée, nous évaluons la valeur vénale du bien étudié à :

340 000 euros hors droits et hors frais d’actes,

Soit 3 178 euros/m² hors droits

Ou 363 460 euros droits et frais d’actes inclus, retenus à hauteur de 6,90 % du prix net vendeur (régime général des droits d’enregistrement) .

Nous considérons que le bien évalué risque, à la date de signature du rapport, une moins-value immobilière généré par l’obstruction de la fenêtre situé dans le couloir et constitue une perte de chance indemnisable.

Nous retiendrons les décotes suivantes :

En cas d’obstruction totale de la fenêtre 13 % :

' Soit une moins-value immobilière estimée à 44 200 euros.

En cas d’obstruction partielle de la fenêtre 2,5 % :

Soit une moins-value immobilière estimée à 8 500 euros »

Il y a lieu de rappeler que les vues ont été totalement obstruées. Ces évaluations sont conformes au prix du marché de l’immobilier sur secteur de la ville de [Localité 13].

Il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Art Avenue à payer à M. et Mme [N] à la somme de 41 400 euros et à M. et Mme [P] la somme de 44 200 euros au titre de la moins-value patrimoniale.

S’agissant du préjudice moral et du trouble dans les conditions d’existence invoqué, il est certain que la perte d’ensoleillement rend l’appartement moins lumineux. De plus, le mur collé à leur fenêtre est visible, ce qui rend vue plus totalement obstruée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société ART AVENUE seront in solidum condamnés à payer la somme de 5 000 euros à chaque couple.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] sollicite, au visa de l’article 1231-1 et du code civil et subsidiairement sur le fondement de l’article 1626 du code civil, la condamnation de la société Art Avenue à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre. Il soutient que la société Art Avenue est, en sa qualité de venderesse, responsable contractuellement à son égard. Il précise qu’il a commis une faute en ne l’informant pas de la présente procédure lors de l’acquisition des lots et de sa création.

La société Art Avenue conteste cet appel en garantie au motif qu’elle n’est pas liée contractuellement envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Il est de jurisprudence constance que les manquements aux documents contractuels liant les acquéreurs au vendeur-promoteur peuvent être opposés au promoteur par le syndicat des copropriétaires si ces documents ont été repris dans le règlement de copropriété.

Par ailleurs, la cour de cassation admet la responsabilité contractuelle du promoteur envers le syndicat des copropriétaires pour les désordres affectant les parties communes, n’entrant pas dans le champ de la responsabilité décennale.

Il appartient au vendeur, tenu à une obligation d’information et de loyauté contractuelle, d’informer les acquéreurs des procédures judiciaires en cours.

En l’espèce, il s’agit des murs de l’immeuble qui ont obstrué les vues litigieuses. Ces murs relèvent des parties communes.

Or, en n’informant pas le syndicat des copropriétaires lors de sa création de l’existence d’une procédure judiciaire en cours avec l’immeuble voisin, la société Art Avenue, société venderesse de l’immeuble, a manqué à son obligation de loyauté.

Il y a lieu de condamner la société Art Avenue de garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] et la société Art Avenue seront condamnés in solidum aux entiers dépens, engagés en première instance et en appel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] et la société Art Avenue seront condamnés in solidum à payer la somme de 4 000 euros à M. et Mme [N] et la somme de 4 000 euros à M. et Mme [P], au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Art Avenue seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE irrecevable les demandes de suppression des ouvertures formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société ART AVENUE à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société ART AVENUE soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13],

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

constaté que le syndicat des copropriétaire de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 13], M. et Mme [N], et [B] [P] et [D] [V], ne bénéficient d’aucune servitude de vue sur le fond appartenant à la société Art Avenue, depuis les deux fenêtres implantées sur le mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], desservant leurs appartements respectifs ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, d’une part et M. et Mme [N] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] sur le fond appartement à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires d’une part et [B] [P] et [D] [V] solidairement entre eux, d’autre part, à supprimer l’ouverture réalisée sur le pignon de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] sur le fond appartement à la société Art Avenue, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai pendant 2 mois ;

dit qu’à défaut d’exécution spontanée dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, la société Art Avenue est autorisée à faire exécuter les travaux de suppression desdites ouvertures, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;

débouté M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V], de leurs demandes au titre de troubles anormaux de voisinage ;

condamné le syndicat des copropriétaires en entiers dépens de l’instance ;

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Art Avenue la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V] de leurs propres demandes indemnitaires au titre de leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DÉBOUTE la société ART AVENUE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 13] de leurs demandes de suppression des ouverture réalisées sur le pignon de l’immeuble, 1er et 2ème étage, sis [Adresse 1] à [Localité 13] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] de sa demande à procéder à la démolition de toute construction d’ouvrage de nature à entraver ou porter atteinte, même partiellement, à ladite servitude, sous peine d’astreinte définitive de 3 000 euros par jour d’infraction constaté pendant un délai de 30 jours à compter de la signification à partie de l’arrêt à intervenir ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande de démolition de M. et Mme [N], M. [P] et Mme [V],

CONDAMNE in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à payer à M. [A] et Mme [U] [G] épouse [N] :

la somme de 41 400 euros au titre de la moins-value patrimoniale,

la somme de 5 000 euros au titre du trouble dans les conditions d’existence et du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à payer à M. [B] [P] et Mme [D] [V] :

la somme de 44 200 euros au titre de la moins-value patrimoniale,

la somme de 5 000 euros au titre du trouble dans les conditions d’existence et du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à payer à M. et Mme [P] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel,

CONDAMNE in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] à payer à M. et Mme [N] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Art Avenue de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société Art Avenue et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] aux entiers dépens engagés en première instance et en appel.

CONDAMNE la société Art Avenue de garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 13] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille