COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/02/26

la SELARL LEROY AVOCATS

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

M^e Adeline JEANTET – COLLET

M^e Audrey GUERIN

M^e Susana MADRID

la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE

M^e Caroline LE MEUR

ARRÊT du : 03 FEVRIER 2026

N° : – 26

N° RG 21/02956 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GO7W

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 33] en date du 1er Septembre 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265266554064651

S.C.I. CHATEAU HAUTES MONTEES, immatriculée au RCS d'[Localité 33] sous le numéro 500 387 402, prise en la personne de son gérant la SARL ZENITH PROMOTION, dont le siège social est [Adresse 14], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 13]

[Localité 9]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS :

Me [Y] [O] de la S.E.L.A.R.L. [Adresse 39] ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU HAUTES MONTEES, immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le numéro 500 387 402, dont le siège social est [Adresse 14], suivant jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS du 1er juin 2018,

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau D’ORLEANS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265276972553448

Monsieur [R] [I]

architecte et entrepreneur individuel, inscrit sous le n° SIREN 337 565 865,

né le 30 Octobre 1960 à [Localité 34]

[Adresse 5]

[Localité 10]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

S.A.R.L. D’ARCHITECTURE [A] [C] & ASSOCIES & ASSOCIES immatriculée au RCS D'[Localité 20] sous le numéro 512.426.826 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 19]

[Localité 18]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265284484400967

La société ALPHA INSURANCE A/S, anciennement dénommée GAIA INSURANCE A/S, prise en la personne de son liquidateur, Maître [T] [B] du Cabinet Poul Schmidt, sis [Adresse 37], Danemark, Compagnie d’assurance danoise habilitée à présenter des opérations sur le territoire français, désormais en liquidation judiciaire, dont le siège social était situé à [Adresse 30], Danemark

ayant pour avocat postulant M^e Adeline JEANTET – COLLET, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Sophie BELLON de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX01]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CHATEAU DES HAUTES MONTEES représenté par son Syndic en exercice, la société [Adresse 26] (COTOIT), société par actions simplifiées unipersonnelle au capital de 500 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 3] à ORLEANS (45000), immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’ORLEANS sous le numéro 833 607 393, agissant par l’intermédiaire de son président en exercice, COTOIT venant aux droits de ses prédécesseurs, la société FONCIA-BARBIER-CUILLE, située [Adresse 6], puis la société PARGEST, située [Adresse 8], anciens syndics en exercice

[Adresse 11]

[Localité 10]

ayant pour avocat postulant M^e Audrey GUERIN, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265276021225269

S.A.M. C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 7]

[Localité 16]

ayant pour avocat postulant M^e Susana MADRID de la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278517797107

Les MUTUELLES DU [Localité 32] ASSURANCES IARD, Société anonyme au capital de 390 203 152 €, immatriculée au RCS de [Localité 31] sous le n°440 048 882, en qualité d’assureur de la société OMETRA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 15]

ayant pour avocat postulant M^e Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX02]

S.A. MAAF ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 21]

[Localité 17]

représentée par M^e Caroline LE MEUR, avocat au barreau D’ORLEANS

INTERVENANT [Localité 29] :

M. [T] [K] [B] mandataire liquidateur de la société ALPHA INSURANCE A/S , anciennement dénommée GAIA INSURANCE A/S , dont le siège social était à [Adresse 25].

[Adresse 38]

DANEMARK

ayant pour avocat postulant M^e Adeline JEANTET – COLLET, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Sophie BELLON de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 19 Novembre 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport,, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 03 février 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 20 janvier 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Adresse 24] a fait réaliser des travaux dans son ensemble immobilier dénommé « château des Hautes Montées » situé à Orléans dans le but de l’aménager en résidence de copropriété à usage d’habitation et de mise en vente des lots. Pour cette opération de rénovation, la SCI a souscrit auprès de la société Gaia Insurance, devenue Alpha Insurance, une police dommages-ouvrage, incluant un volet constructeur-non réalisateur.

Le 8 décembre 2006, la SCI a conclu un contrat de maîtrise d’oeuvre avec M. [I], avant qu’il ne soit résilié.

Le 23 juin 2009, la SCI a conclu un nouveau contrat de maîtrise d’oeuvre avec la société d’architecture [A] [C] et associés.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’une mise en copropriété aux termes d’un état descriptif de division et d’un règlement reçu par Me [V], le 23 janvier 2008. La livraison des parties communes est intervenue le 8 octobre 2009.

Le syndicat des copropriétaires ayant constaté des malfaçons et non-façons, une expertise judiciaire a été réalisée par M. [N] qui a déposé son rapport le 2 mai 2013. Le rapport d’expertise fait état de plusieurs désordres notamment des désordres en façade de déstabilisation et de rupture des éléments en pierre, sur la façade, présentant un risque pour la sécurité des personnes.

Le 4 novembre 2013, le [Adresse 36] a fait assigner la SCI [Localité 22] Hautes Montées en responsabilité devant le tribunal de grande instance d’Orléans.

En avril 2014, la SCI [Adresse 24] a fait assigner en intervention forcée :

— M. [R] [I], architecte ;

— la SARL d’architecture [A] [C] et associés ;

— la mutuelle des architectes français (MAF), en sa qualité d’assureur des deux architectes,

— la société MMA Iard, assureur de la SARL Ometra ;

— la société Maaf assurances, assureur de la SARL DL Ravalement.

En septembre 2014, la SCI [Adresse 23] a fait assigner en intervention forcée la société Alpha Insurance A/S.

Par jugement du 13 avril 2018, le tribunal de grande instance d’Orléans a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la SCI [Adresse 23], désignant Maître [O] en qualité de mandataire judiciaire. Le syndicat des copropriétaires du [Localité 22] des Hautes Montées a fait assigner Me [O] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 23].

Par jugement du 16 décembre 2019, le même tribunal a arrêté le plan de redressement de la SCI [Localité 22] Hautes Montées sur une durée de 10 ans et désigné Maître [O] en qualité de commissaire à l’exécution du plan en ordonnant la provision des créances dépendant d’instances judiciaires en cours l’opposant au syndicat des copropriétaires et notamment une créance déclarée de 899 785,85 euros concernant les désordres sur les parties communes.

Par jugement du 8 mai 2018, le tribunal de commerce de Copenhague a prononcé la liquidation judiciaire de la société Alpha Insurance et désigné M. [B] en qualité de liquidateur.

Par jugement du 1er septembre 2021, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— déclaré les actions et les demandes des parties recevables ;

— débouté le [Adresse 35] de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article 1792 du code civil et dit n’y avoir lieu à fixer la réception judiciaire des travaux ;

— dit que la responsabilité de la SCI [Localité 22] des Hautes Montées est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] au titre de la délivrance non conforme de l’immeuble faisant l’objet de travaux de réhabilitation et destination à usage d’habitation dans le cadre de la vente ;

— condamné la SCI [Localité 22] des Hautes Montées à verser au [Adresse 35], en réparation de son préjudice, la somme de 220 632,10 euros TTC ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 22] des Hautes Montées de ses prétentions indemnitaires plus amples ;

— fixé la créance du [Adresse 35] au passif de la SCI [Localité 22] des Hautes Montées dans le cadre de son redressement judiciaire à la somme de 220 632,10 euros TTC ;

— dit que cette créance indemnitaire sera assortie d’intérêts moratoires au taux légal à compter du présent jugement, et que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts ;

— débouté la SCI [Adresse 23] de ses demandes aux fins de condamner in solidum, ou les uns à défaut des autres, Alpha Insurance, M. [R] [I] avec son assureur la MAF, la SARL d’architecture [A] [C] et associés avec son assureur la MAF, la SA MMA Iard, et la Maaf, à la garantir de toutes les créances qui viendraient à être fixées au passif de son redressement judiciaire, et plus généralement de toutes les condamnations qui viendraient à être mises à sa charge ;

— débouté la SCI [Adresse 23] de ses demandes fondées sur l’article 41 alinéa 4 de la loi du 29 juillet 1881 aux fins d’ordonner la suppression d’un paragraphe contenu dans le courrier du syndicat des copropriétaires du 10 mai 2013 et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 22] des Hautes Montées à verser à la SCI [Adresse 24] 1 euro à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI [Localité 22] des Hautes Montées aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront les dépens de toutes les instances de référé ayant abouti à la désignation de l’expert judiciaire M. [N] ainsi qu’à l’extension de sa mission et des opérations d’expertise judiciaire aux parties de la présente instance, ainsi que les frais de l’expertise judiciaire réalisée par M. [N] et déposée le 2 mai 2013 ;

— débouté le [Adresse 35] de sa demande aux fins d’inclure dans les dépens de la présente instance les frais d’inscription d’hypothèques conservatoires pris en garantie et conservation de la créance du syndicat des copropriétaires du [Localité 22] des Hautes Montées ainsi que les dénonciations de dépôt d’inscription ;

— débouté la SCI [Adresse 23] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI [Localité 22] des Hautes Montées, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au [Adresse 35] la somme de 3 000 euros, à payer à la MAF en sa qualité d’assureur de M. [I] et de la SARL [C] et associés la somme de 3 000 euros, à payer à la SA MMA Iard assurances la somme de 3 000 euros, à payer à la Maaf assurances la somme de 3 000 euros, à la société Alpha Insurance la somme de 2 500 euros, et à payer à M. [R] [I] la somme de 3 000 euros ;

— accordé à la Selarl Casadei-Jung, à M^e Thierry Girault de la SCP Girault Celerier, la SCP d’avocats Simard-Vollet-Oungre-Clin, à la SCP Madrid Cabezo Madrid, avocats au barreau d’Orléans, le droit de recouvrer directement contre la SCI [Adresse 23], condamnée aux dépens, ceux des dépens dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :

— sur la garantie décennale : les désordres sur la partie structurelle du bâtiment, qui rendent impropre l’immeuble à sa destination, sont manifestement liés à l’ancienneté et la vétusté de la structure en pierres de l’immeuble, et aucun élément ne permet de dire que ces désordres puissent avoir un lien avec les travaux de réhabilitation engagés par la SCI [Localité 22] Hautes Montées ; aucun élément ne permet de démontrer que les autres désordres sont de nature à le rendre impropre à sa destination ; il n’est pas établi que le ravalement de façade était indispensable à l’étanchéité de l’immeuble et non pas seulement à but esthétique ; il en résulte que la garantie décennale ne s’applique pas sans qu’il y ait besoin d’ordonner la réception judiciaire des travaux ;

— sur garantie de délivrance du vendeur : la réalisation des travaux de rénovation-reconstruction sous la maîtrise d’ouvrage par la SCI [Adresse 24] constituait une caractéristique contractuelle de la vente, de sorte que le non-achèvement de ces travaux ou les malfaçons dans la réalisation de ces travaux constituent des non-conformités susceptibles d’engager la responsabilité de la SCI s’il en résulte un préjudice pour les copropriétaires ; la prise en charge financière des travaux de reprise par le syndicat des copropriétaires constitue un préjudice financier en lien direct et certain avec les défauts de conformité et la réparation du préjudice doit être évaluée, selon le rapport d’expertise judiciaire, après exclusion des désordres d’ordre structurel n’ayant pas de lien avec les travaux au montant total de 220 632,10 euros TTC ;

— le recours du maître d’ouvrage à l’encontre de la société Alpha Insurance A/S doit être rejeté en l’absence de responsabilité décennale de la SCI [Adresse 24] ;

— le recours du maître d’ouvrage à l’encontre de MMA, assureur de la société Ometra doit être rejeté, car si le diagnostic établi par celle-ci est erroné, en ce qu’il mentionne que les semelles, murs de soutènement, murs périphériques et dallages sont dans un état normal compte tenu de l’âge et n’a pas fait les recherches suffisantes lui permettant d’identifier les défauts sur la structure, ce manquement est sans lien avec la mise en jeu de la responsabilité de la SCI [Adresse 24] qui est écartée en ce qui concerne les désordres sur la structure du bâtiment ;

— le recours du maître d’ouvrage à l’encontre de M. [I] et de la MAF doit être rejeté, car il n’est pas démontré que les désordres constatés après reprise de la maîtrise d’oeuvre par le maître de l’ouvrage puis la SARL d’architecture [C] et associés, soient imputables à une mauvaise conduite des travaux par M. [I] ; si l’architecte avait l’obligation d’informer le maître d’ouvrage des défauts de structure, ce défaut d’information et de conseil n’a eu pour effet que de priver la SCI de la possibilité d’envisager des travaux de reprise de désordres de certaines structures en pierre, mais n’a aucun lien avec les non-conformités des travaux effectivement réalisés sur l’immeuble ;

— le recours en garantie de la SCI à l’encontre de la SARL d’architecture [A] [C] et associés et la MAF doit être rejeté, car il a été mis fin au contrat, sans que les éléments produits permettent d’identifier des manquements de l’architecte dans l’exécution de son contrat de maîtrise d’oeuvre ;

— le recours en garantie de la SCI à l’encontre de société Maaf en sa qualité d’assureur de la société DL Ravalement doit être rejeté, car si les désordres caractérisent des défauts d’exécution imputables à la société DL Ravalement, les conditions générales d’assurance comportent une exclusion de garantie pour les « frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens que vous avez fournis, et/ou pour la reprise des travaux exécutés par vos soins ».

Par déclaration du 19 novembre 2021, la SCI [Adresse 24] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a :

— déclaré les actions et les demandes des parties recevables ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 22] des Hautes Montées de ses prétentions indemnitaires plus amples ;

— débouté le [Adresse 35] de sa demande aux fins d’inclure dans les dépens de la présente instance les frais d’inscription d’hypothèques conservatoires pris en garantie et conservation de la créance du syndicat des copropriétaires du [Localité 22] des Hautes Montées ainsi que les dénonciations de dépôt d’inscription.

Le 26 septembre 2023, la SCI [Adresse 24] a fait assigner Maître [B], ès qualités de liquidateur de la société Alpha Insurance, devant la cour d’appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, la SCI [Adresse 24] et Me [O] demandent à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a, en son principe, fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif du redressement judiciaire de la SCI [Localité 22] Hautes Montées, et en son montant à la somme que retiendra la cour au titre des travaux de reprise des désordres affectant le bâtiment susceptibles d’être mis à sa charge, ou à tout autre titre, soit tout au plus à la somme de 220 632,10 euros ou bien infiniment subsidiairement, la réformant alors, à la somme maximale de 252 924,10 euros TTC ;

— Dans tous les cas, la réformant pour le surplus ;

À titre principal :

— juger que l’ouvrage entre dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil, tout comme les dommages l’affectant ;

— fixer au 8 octobre 2009 la date de réception tacite de l’ouvrage, voire la date de réception judiciaire ;

— juger la compagnie Alpha Insurance, assureur décennal de la SCI [Adresse 24], représentée par Maître [B] ès qualités de liquidateur de la compagnie Alpha Insurance, tenue à garantir intégralement son assurée ;

— juger M. [I], la SARL d’architecture [A] [C] et associés, assurés chacun auprès de la MAF, seuls et entièrement responsables des dommages et désordres affectant l’immeuble et DL Ravalement, assurée auprès des MMA Iard, pour ceux affectant son lot, sur le fondement de l’article 1792 du code civil ;

— juger la responsabilité contractuelle de la société Ometra entièrement engagée et son assureur MMA Iard tenu à garantie ;

En conséquence,

— condamner in solidum M. [I] et la MAF son assureur, la SARL d’architecture [A] [C] et associés et la MAF son assureur, les MMA, assureur de DL Ravalement, mais dans la limite de 127 972,20 euros pour cette dernière, et les MMA Iard, assureur d’Ometra, ou les uns à défaut des autres, à régler à la SCI [Adresse 24] le montant de la créance qui sera ainsi fixée à son passif au profit du syndicat des copropriétaires, et plus généralement de toutes les créances qui viendraient à l’être ;

— fixer au passif du redressement judiciaire de la société d’assurances Alpha Insurance, assureur décennal, de la SCI [Adresse 24], représentée par Maître [B], ès qualités de liquidateur de la société Alpha Insurance à la somme de 252 924,10 euros TTC ;

Subsidiairement :

Si la garantie décennale des constructeurs n’était pas retenue et quel que soit le fondement de la responsabilité de la SCI [Adresse 24] qui viendrait à être retenu,

— juger M. [I], la SARL d’architecture [A] [C] et associés, assurés chacun auprès de la MAF, entièrement responsables des dommages et désordres affectant l’immeuble et DL Ravalement, assurée auprès des MMA Iard, pour ceux affectant son lot, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

— juger la responsabilité contractuelle de la société Ometra entièrement engagée et son assureur la société MMA Iard tenue à garantir ;

En conséquence,

— condamner in solidum M. [I] et la MAF son assureur, la SARL d’architecture [A] [C] et associés et la MAF son assureur, les MMA, assureur de DL Ravalement, mais dans la limite de 127 972,20 euros pour cette dernière, et les MMA Iard, assureur d’Ometra, ou les uns à défaut des autres, à régler à la SCI [Adresse 24] le montant de la créance qui sera ainsi fixée à son passif au profit du syndicat des copropriétaires, et plus généralement de toutes les créances qui viendraient à l’être ;

Dans tous les cas :

— dire n’y avoir lieu à assortir la créance qui viendrait à être fixée au passif du redressement judiciaire de l’appelante, sur quelque fondement que ce soit, d’intérêts moratoires au taux légal sans, en tout cas, qu’ils ne soient productifs eux-mêmes d’intérêts ;

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires autant irrecevables que mal fondées, et rejeter plus généralement toutes les demandes dirigées à l’encontre de la SCI [Localité 22] Hautes Montées et de son mandataire ;

— condamner in solidum, ou les uns à défaut des autres en fonction de ce que la cour d’appel de céans jugera, M. [I] et la MAF, la SARL d’architecture [A] [C] et associés et la MAF son assureur, les MMA Iard et la Maaf assurances, à garantir la SCI [Adresse 24] de toute condamnation qui viendrait par impossible à être mise à la charge de la SCI [Localité 22] Hautes Montées de quelque nature que ce soit et exclusive de toute fixation ;

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Alpha Insurance prise en la personne de son liquidateur Maître [B], ès qualités de liquidateur de la SCI [Adresse 24] ;

— condamner in solidum ou les uns à défaut des autres en fonction de ce que la cour d’appel de céans jugera, Maître [B], en sa qualité de liquidateur de la société Alpha Insurance, M. [I] et la MAF son assureur, la SARL d’architecture [A] [C] et associés et la MAF son assureur, les MMA Iard et la Maaf à payer à la SCI [Adresse 24] et à Maître [O] ès qualités une indemnité de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens qui comprendront l’intégralité de ceux afférents aux procédures de référé, des frais d’expertise et de ceux de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Leroy avocats.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Localité 22] des Hautes Montées demande à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a, en son principe, fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif du redressement judiciaire de la SCI [Adresse 23] ;

— infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau :

— fixer en tant que de besoin la date de réception judiciaire des travaux à la date du 8 octobre 2009 ;

— fixer sa créance au passif de la procédure collective ouverte à l’endroit de la société SCI [Localité 22] des Hautes Montées à la somme de 252 924,10 euros TTC au titre des reprises à réaliser sur les parties communes ;

— dire que les dites sommes produiront des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance à la société SCI [Adresse 23] de l’assignation introductive d’instance, dans les conditions prévues à l’article L.622-22 du code de commerce ;

— dire que les intérêts produiront eux-mêmes des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner la SCI du [Localité 22] des Hautes Montées à lui payer une indemnité de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 28] aux entiers dépens d’appel et de première instance, en ce compris les dépens de toutes les instances de référé ayant abouti à la désignation de l’expert judiciaire [N], ou à l’extension de la mission de ce dernier, ou à l’élargissement de leurs opérations, ainsi que tous les frais d’inscription d’hypothèques conservatoires pris en garantie et conservation de la créance du syndicat des copropriétaires du [Localité 22] des Hautes Montées ainsi que les dénonciations de dépôt d’inscription ;

— débouter toutes parties de ses demandes plus amples ou contraires.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2022, la société MMA Iard, assureur de la société Ometra, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté les demandes formées contre elle et lui a alloué une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre le remboursement des dépens ;

Y ajoutant,

— condamner Maître [O] ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI [Adresse 23], ou subsidiairement la SCI elle-même, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ou fixer cette somme au passif de la SCI ;

— condamner Maître [O] ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI [Localité 22] des Hautes Montées, ou la SCI elle-même, aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SELARL Berger – Tardivon – Girault – Saint Hilaire pourra recouvrer directement les frais dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande visant à obtenir une contre-expertise judiciaire qui n’est pas justifiée ;

— débouter la SCI [Adresse 23] et toutes les autres parties de leurs appels en garantie formé contre elle en sa qualité d’assureur de la société Ometra ;

— dire que toute condamnation à son encontre en sa qualité d’assureur de la société Ometra ne pourrait être prononcée que dans la limite du plafond de garantie de 305 000 euros par sinistre et de 500 000 euros par an et franchise contractuelle déduite, laquelle s’élève à 3 050 euros.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, la MAF demande à la cour de :

— juger l’appel de la SCI [Adresse 24] mal fondé ;

En conséquence,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI [Localité 22] des Hautes Montées de sa demande en garantie en l’absence de faute démontrée à l’encontre de M. [I] d’une part et de la SARL [A] [C] & associés d’autre part, d’un préjudice direct en résultant et du lien de causalité et en l’absence de démonstration que les désordres invoqués leur seraient imputables ;

— juger la compagnie Alpha Insurance irrecevable en ses demandes dirigées à son encontre et en tout état de cause mal fondée et la débouter de toutes ses demandes ;

Subsidiairement,

— juger qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être prononcée à l’encontre de M. [I] et de la SARL [A] [C] & associés et de la MAF en application de l’article 1202 du code civil et de la clause d’exclusion de solidarité insérée dans le contrat d’architecte de la SARL [A] [C] & associés ;

— juger que la part de responsabilité de M. [I] ne saurait excéder 10 %;

— juger que la part de responsabilité de la SARL [A] [C] & associés ne saurait excéder 10 % ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger qu’elle est fondée à opposer à la SARL [A] [C] & associés une non-garantie au motif que le sinistre était réalisé au jour de la souscription de la police en application de l’article 1964 du code civil ;

À défaut,

— juger qu’elle ne pourra garantir la SARL [A] [C] & associés qu’à hauteur de 24,87 % des condamnations prononcées à son encontre en application de l’article L.113-9 du code des assurances et avec application de la franchise opposable aux tiers lésés au titre des garanties facultatives ;

— juger que sa garantie s’appliquera dans les limites et conditions de la police au profit de M. [I], qui contient une franchise opposable aux tiers lésés au titre des garanties facultatives ,

— condamner la société MMA en sa qualité d’assureur de la société Ometra et la société Maaf en sa qualité de la société DR Ravalement à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au visa de l’article 1240 du code civil ;

— condamner la SCI [Adresse 24] à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens que la SCP Madrid Cabezo Madrid pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, la société Maaf assurances demande à la cour de :

— la déclarer la recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 1er septembre 2021 ;

— déclarer que les travaux réalisés par la société DL Ravalement n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil ;

— déclarer que les travaux réalisés par la société DL Ravalement constituent une activité non garantie par les contrats d’assurance ;

— déclarer que le contrat Multipro, relatif à la responsabilité civile professionnelle, signé par la société DL Ravalement contient une exclusion de garantie opposable ;

— déclarer qu’elle ne doit aucune garantie envers la SCI [Adresse 23] au titre des deux contrats susvisés ;

— débouter la SCI [Localité 22] Hautes Montées de ses demandes d’être garantie par la SA Maaf Assurances de toutes condamnations prononcées à son égard ;

— débouter la SCI [Adresse 23] de toutes ses demandes dirigées contre elle ;

— débouter la SCI [Localité 22] Hautes Montées, le syndicat de copropriétaires [Adresse 23], M. [I], la SARL architecture [A] [C] & associés, la MAF, la SA MMA Iard, la société Alpha Insurance A/S de leurs demandes et conclusions plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 24] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Caroline Le Meur.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2022, M. [I] et la SARL d’architecture [A] [C] et associés demandent à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 1er septembre 2021 ;

Y ajoutant,

— condamner la SCI [Localité 22] des Hautes Montées à leur verser, chacun, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être prononcée à l’encontre de M. [I] et des autres intervenants à l’acte de construire ;

À titre encore plus subsidiaire,

— condamner la société MMA en sa qualité d’assureur de la société Ometra, et la société Maaf assurances, en sa qualité d’assureur de la société DL Ravalement, à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

— en ce cas, les condamner in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, la société Alpha Insurance A/S, prise en la personne de son liquidateur, Maître [T] [B] demande à la cour de :

A titre liminaire :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé les demandes formées à son encontre irrecevables ;

Statuant à nouveau,

— juger que les demandes formées en cause d’appel à son encontre sont irrecevables ;

— débouter toutes parties des demandes formées à son encontre ;

A titre principal et au fond :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes formées à son encontre ;

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI [Adresse 24], et toutes autres parties, des demandes à son encontre ;

— prononcer sa mise hors de cause ;

A titre incident et reconventionnel,

— condamner in solidum et avec exécution provisoire, M. [I] et de son assureur la MAF, la SARL [C] et associés et son assureur la MAF et la Maaf ès qualités d’assureur de la société DL Ravalement, à la garantir de toutes les condamnations en principal, frais et intérêts qui seront prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, capitalisation comprise, sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil et, subsidiairement de l’article 1231-1 du code civil ;

— condamner in solidum et avec exécution provisoire, les MMA Iard ès qualités d’assureur de la société Ometra, à la garantir de toutes les condamnations en principal, frais et intérêts qui seront prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, capitalisation comprise, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil ;

En tout état de cause,

— la dire bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers qui invoquent le bénéfice du contrat, outre les plafonds de garantie, les franchises définies, à revaloriser selon les modalités fixées dans les contrats ;

— rejeter toute demande qui contreviendrait ou excéderait les limites de garantie prévues au contrat ;

A titre reconventionnel,

— débouter la SCI [Adresse 24] de sa demande faite à Me [B] d’avoir à saisir le fonds de garantie afin d’assurer la prise en charge des dommages dénoncés ;

— condamner la SCI [Localité 22] Hautes Montées, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Bruno Cesareo du barreau d’Orléans, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité des demandes de la SCI [Adresse 24] à l’encontre de la société Alpha Insurance

Moyens des parties

La société Alpha Insurance soutient que l’article L. 622-22 du code de commerce prévoit que l’instance en cours à l’encontre d’une société à l’égard de laquelle une procédure collective a été ouverte ne peut tendre qu’à la constatation des créances et à la fixation de leur montant ; que les demandes de la SCI s’analysent comme une demande de paiement d’une somme d’argent, en violation du principe d’ordre public édicté par l’article L.622-7 du code de commerce et des dispositions des articles L.622-21 et L.622-22 du code de commerce ; que la SCI [Adresse 24] est donc irrecevable à former une demande de condamnation en paiement et garantie à son encontre ; que l’action diligentée par la SCI [Localité 22] Hautes Montées est également irrecevable faute pour elle de disposer de la qualité à agir à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage ; qu’en effet, l’ensemble immobilier a été cédé par lots à différents copropriétaires et a été constitué sous forme de copropriété dès le début de l’année 2008 ; qu’à compter de cette date, le bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par la SCI a été transmis aux propriétaires successifs, seuls bénéficiaires des garanties de cette police ; que les demandes formées par la SCI [Adresse 24] au titre de cette police sont irrecevables, celle-ci n’ayant plus qualité à agir sur ce fondement ; qu’enfin, ainsi que l’a très justement relevé le tribunal, l’action diligentée par la SCI [Localité 22] Hautes Montées à son encontre est irrecevable, car prescrite au regard de l’article L.114-1 du code des assurances ; qu’en effet, elle a été attraite aux opérations d’expertise par la SCI selon ordonnance de référé du 18 janvier 2012 ; que la SCI ne l’a assignée en intervention forcée que le 9 septembre 2014, soit plus de deux ans après le dernier acte interruptif de prescription, de sorte que son action est prescrite ; que la loi spéciale déroge à la loi générale de sorte que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil ne s’applique pas ; que la prescription biennale est régie par les articles L.114-1 suivants du code des assurances qui ne prévoient pas de cause de suspension du délai de prescription ; que l’action de la SCI [Adresse 24] est donc prescrite.

La SCI [Localité 22] Hautes Montées fait valoir que la garantie de la société Alpha Insurance est recherchée en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale au titre de la garantie constructeur-non réalisateur (CNR) et non au titre de la garantie dommages-ouvrage, laquelle ne bénéficie qu’au propriétaire au jour du sinistre, de sorte que le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir est sans objet ; que s’agissant de la prescription biennale de l’article L.114-1 du code des assurances, la jurisprudence a jugé l’article 2239 du code civil applicable ; qu’en l’espèce, elle a mis en cause la société Alpha Insurance au cours des opérations d’expertise ; que l’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue par l’effet de l’introduction d’une procédure de référé-expertise et que cette suspension s’applique jusqu’à ce que la mesure d’instruction soit exécutée et donc jusqu’à ce que l’expert dépose son rapport ; qu’en l’occurrence, l’expert a déposé son rapport le 2 mai 2013, de sorte que son action à l’égard de la société Alpha Insurance a été suspendue jusqu’au 2 novembre 2013 ; qu’un nouveau délai de deux ans a donc commencé à courir le 3 novembre 2013, de sorte qu’elle pouvait assigner la société Alpha Insurance jusqu’au 3 novembre 2015 ; que son action n’était donc pas prescrite le 14 avril 2014, date de la signification de son assignation en garantie, ni d’ailleurs à la date du 9 septembre 2014 dont se prévaut l’assureur ; que le régime de la prescription résulte du code civil et les dispositions de l’article L.114-2 du code des assurances n’ont pas institué un régime spécial de prescription ; que ce texte précise d’ailleurs que la prescription biennale est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription, de sorte que ces dispositions constituent un simple aménagement de la prescription dans les rapports assureur-assuré ; que d’ailleurs, le code des assurances ne vise aucune cause de suspension de la prescription, de sorte que si l’on suivait l’argumentation de la société Alpha, la prescription biennale ne serait jamais suspendue puisque ces causes de suspension sont celles du droit commun ; que ce n’est manifestement pas la volonté du législateur qui a entendu au contraire soumettre la prescription biennale au droit commun aux termes de l’article de L.114-3 du code des assurances, ce qui implique nécessairement que ces causes de suspension résultant du droit commun s’applique à la prescription biennale ; que l’assureur ne peut pas opposer la prescription biennale à l’assuré si les conditions générales ne rappellent pas les dispositions des articles L.114-1 et L.114-2 du code des assurances, ainsi que les causes ordinaires d’interruption de la prescription ; qu’en l’espèce, si les conditions générales reprennent les dispositions des articles L.114-1 et L.114-2 du code des assurances, elles ne visent pas les causes d’interruption de droit commun de la prescription telles prévues au code civil ; que la société Alpha Insurance sera donc jugée mal fondée à se prévaloir de la prescription biennale.

Réponse de la cour

L’article L.622-22 du code de commerce dispose que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L.626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, l’instance a été régulièrement reprise après déclaration de créance de la SCI [Adresse 24] et la mise en cause du commissaire à l’exécution du plan de la société Alpha Insurance. Le dispositif des conclusions de la SCI [Adresse 24] ne comporte pas de demande en condamnation en paiement de la société Alpha Insurance, mais une demande de fixation de créance au passif de la procédure collective. Le moyen soulevé par la société Alpha Insurance est donc inopérant.

La SCI [Adresse 24] a souscrit auprès de la société Gaia Insurance, devenue Alpha Insurance, une assurance dommages-ouvrage et une garantie constructeur-non réalisateur. Si le bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage est désormais acquis aux acquéreurs du bien, la SCI [Adresse 24] bénéficie toujours de la garantie constructeur non-réalisateur, de sorte que l’appelante dispose bien d’un intérêt et de la qualité à agir à l’encontre de la société Alpha Insurance.

Il résulte des articles L.114-1 et L.124-3 du code des assurances que toutes les actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, le délai de prescription ne courant, quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier (2e Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-21.129).

En l’espèce, le [Adresse 36] a fait assigner la SCI [Localité 22] Hautes Montées en référé-expertise par acte d’huissier de justice du 11 février 2010, de sorte qu’elle disposait d’un délai de deux ans pour agir à l’encontre de la société Alpha Insurance en qualité d’assureur du constructeur-non réalisateur.

Aux termes de l’article L.114-2 du code des assurances, la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription.

En application des articles 2241 et 2242 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et cette interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Selon ordonnance de référé du 18 janvier 2012, les opérations d’expertise ont encore été étendues à la société Alpha Insurance, à la requête de la SCI [Adresse 24]. La SCI [Localité 22] Hautes Montées a donc bien agi dans le délai biennal de prescription à l’encontre de son assureur, le délai de deux ans commençant à nouveau à courir à compter du 18 janvier 2012.

L’article 2239 du code civil dispose que la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Les articles L.114-1, L.114-2 et L.114-3 du code des assurances ne font pas obstacle à l’application de l’article 2239 du code civil, de sorte que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil est applicable aux actions dérivant d’un contrat d’assurance, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (2e Civ., 19 mai 2016, pourvoi n° 15-19.792, Bull. 2016, II, n° 134).

L’expert judiciaire ayant déposé son rapport le 2 mai 2013, le délai de prescription biennal a été suspendu jusqu’à cette date. Un délai de prescription de deux ans a donc commencé à courir à compter du 3 mai 2013.

La SCI [Adresse 24] ayant fait assigner la société Alpha Insurance au fond, par acte du 9 septembre 2014, dans le délai biennal de prescription, son action n’est pas prescrite.

L’action de la SCI [Adresse 24] à l’encontre de la société Alpha Insurance A/S représentée par son liquidateur est donc recevable.

II- Sur la garantie décennale de la SCI [Adresse 24]

Moyens des parties

La SCI [Localité 22] Hautes Montées soutient qu’il ne fait aucun doute que l’opération de réhabilitation de l’ensemble immobilier, dont la destination a été modifiée, relève de la qualification d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ; que la réception tacite d’un immeuble à usage d’habitation n’est pas soumise à la constatation que cet immeuble soit habitable ou en état d’être reçu ; qu’il n’est pas contesté que l’ensemble immobilier était habitable ; que la volonté de recevoir l’ouvrage est caractérisée par la prise de possession des lieux par le syndicat des copropriétaires, intervenue le 8 octobre 2009 ; que la réception est donc intervenue tacitement le 8 octobre 2009 ; que le syndicat des copropriétaires, qui avait saisi le tribunal a demandé la réception judiciaire, de sorte que, même si la cour d’appel de céans devait considérer qu’il n’y a pas de réception tacite, elle peut néanmoins prononcer la réception judiciaire dès lors que les travaux sont en l’état d’être reçus ; qu’il est donc demandé à la cour de dire que la réception a été tacitement prononcée le 8 octobre 2009, à défaut de prononcer la réception judiciaire ; que les désordres retenus par le tribunal correspondent à ceux dont l’expert indique qu’ils sont de gravité décennale ; que les désordres retenus par l’expert ont en effet créé une déstabilisation et une rupture des éléments en pierre entre eux, de sorte qu’ils portaient atteinte à la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination ; que le tribunal a estimé que les désordres seraient liés à l’ancienneté et à la vétusté de la structure en pierres de l’immeuble de sorte que le lien entre les désordres et les travaux de réhabilitation ne serait pas rapporté ; que cette motivation n’est pas justifiée et le fait que les désordres auraient préexisté ne ressort ni du rapport d’expertise, ni des pièces produites, l’expert indiquant, au contraire, que les désordres résultent d’une mauvaise exécution des travaux ; que s’agissant d’une présomption de causalité, la démonstration du lien de causalité entre le dommage et le vice de construction n’est pas une condition de sa mise en oeuvre ; que ni M. [I], ni la SARL [C] et associés et leur assureur, ni la Maaf, assureur de la société DL Ravalement, ne se proposent de démontrer l’existence d’une cause étrangère ; que concernant les désordres affectant les façades, l’expert a relevé que les modénatures sur lucarnes fissurées présentaient un risque de déstabilisation et de chutes incontrôlées au sol avec rupture des éléments, outre une désolidarisation de bandeaux en façade ainsi que des fleurons ; que l’expert indique clairement qu’une partie des désordres mettent en cause la sécurité des personnes ; que l’impropriété de l’ouvrage à sa destination et l’atteinte à la solidité de l’ouvrage sont ainsi parfaitement caractérisées ; que le jugement entrepris ne pourra être qu’infirmé en ce qu’il a jugé que les désordres n’étaient pas de gravité décennale et la cour, statuant, à nouveau, fera droit à sa demande en garantie présentée à l’encontre des constructeurs et de leur assureur sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires explique que l’expert a relevé que les désordres relevés sur le clos et le couvert affectent le gros ouvrage et portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination ; que l’expert a précisé que les désordres sont dus à titre principal à une mauvaise exécution des travaux de la part des entrepreneurs ; qu’il ne fait nul doute, eu égard à l’importance des travaux qu’il s’agit d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ; que c’est donc à tort que le premier juge a retenu qu’aucun élément apporté à la procédure ne permet de démontrer que les désordres listés et constatés lors des opérations d’expertise et affectant l’ouvrage sont de nature à le rendre impropre à sa destination ; que contrairement à ce que soutient la société Alpha Insurance, assureur décennal, les travaux de ravalement n’ont nullement été réalisés dans un but esthétique mais bien aux 'ns d’assurer l’étanchéité de l’immeuble ; qu’il est donc demandé à la cour de déclarer la SCI [Adresse 23] responsable, au titre de sa garantie décennale, des désordres résultants du ravalement et des travaux sur couverture réalisés sous sa responsabilité de constructeur non réalisateur.

La société Maaf assurances indique que le lot ravalement n’est pas terminé et n’a pas fait l’objet d’une réception ; que l’absence de réception a été constatée lors de l’expertise judiciaire ; qu’il ressort également du rapport d’expertise que le ravalement n’est pas impropre à sa destination et ne doit pas être détruit pour être refait ; que c’est à juste titre, que le tribunal a précisé que les prestations commandées pour le ravalement de façade de l’immeuble dans le cadre de sa réhabilitation ne sont pas assimilables à un ouvrage pour l’application de l’article 1792 du code civil ; que le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point.

La MAF explique que c’est à juste titre que le tribunal a relevé l’absence de démonstration de l’existence de désordres de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ; que les seuls désordres susceptibles de recueillir cette qualification sont ceux affectant la partie structurelle du bâtiment avec pour conséquence la chute éventuelle des éléments déstabilisés ; que les premiers juges ont relevé que ces désordres étaient manifestement liés à l’ancienneté et à la vétusté de la structure en pierre de l’immeuble sans que la démonstration d’un lien avec les travaux de réhabilitation engagés par la SCI [Adresse 24] dans le cadre du changement de destination de l’immeuble ne soit rapportée ; que s’agissant des autres désordres listés et constatés par l’expert lors de ses opérations, la preuve qu’ils affecteraient la destination de l’immeuble n’est pas établie ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté le caractère décennal des désordres et n’a retenu aucune faute à l’encontre de M. [I] et de la SARL d’architecture [A] [C] et associés de nature à engager leur responsabilité.

La société Alpha Insurance indique que les problèmes relevés par l’expert judiciaire au niveau de la façade de l’immeuble, sont liés à l’ancienneté et à la vétusté de la structure existante en pierres de l’immeuble ; que l’immeuble avant travaux était déjà dans un état vétuste lors du diagnostic de la société Ometra, l’expert judiciaire lui reprochant de ne pas avoir constaté les anomalies structurelles pourtant visibles par un simple constat visuel ; que s’appuyant sur le diagnostic de la société Ometra faisant état d’une structure dans un état normal, la SCI [Adresse 24] n’a entrepris aucun travaux touchant à la structure de l’immeuble et s’est contenté de menus travaux ; que les désordres en façades dont se prévaut la SCI étaient en réalité préexistants aux travaux, sans lien donc avec ces derniers, lesquels n’ont consisté qu’en une reprise esthétique, sans aucun aspect structurel, laissant de fait, perdurer la vétusté déjà présente ; que la police souscrite par la société [Localité 22] Hautes Montées ayant vocation à couvrir les travaux réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage, et non les ouvrages existants, ses garanties ne sont pas mobilisables à l’égard des problèmes affectant ces ouvrages existants ; que les travaux de remaniement de la couverture existante, et la pose d’un simple enduit esthétique en façade, sans aucuns travaux d’ordre structurel, ne sauraient être assimilés à un ouvrage au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil, de sorte que la garantie décennale n’a pas vocation à s’appliquer ; qu’aucune réception tacite n’est intervenue, contrairement à ce qu’affirme la SCI qui se contente d’indiquer qu’elle se déduirait de la circonstance selon laquelle un état des lieux et de prise de possession des parties communes par le syndicat des copropriétaires a été réalisé le 8 octobre 2009 ; que la prise de possession n’est pas conditionnée à la réception préalable de l’ouvrage, et n’induit pas nécessairement la réception préalable de l’ouvrage ; que les circonstances factuelles du déroulement de ce chantier tendent, au contraire, à démontrer qu’à la date du 8 octobre 2009, et en amont de cette date, l’ouvrage n’était pas réceptionné et n’était pas en l’état d’être réceptionné ; que la seule prise de possession ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque de la SCI [Adresse 24] de réceptionner les travaux au contradictoire des entreprises ; que dans les rapports entre la SCI [Localité 22] Hautes Montées et l’entreprise, le CCAP du lot « couverture » excluait formellement toute réception tacite ; que s’agissant de la réception judiciaire, l’immeuble n’était pas en état d’être reçu au 8 octobre 2009 ; que la SARL [C] et associés, a relevé dans son premier compte-rendu de chantier daté du 12 octobre 2009, un nombre important de travaux restant à réaliser ; que dans ces conditions, les conditions d’une réception judiciaire ne sont pas réunies et la garantie décennale n’a pas vocation à s’appliquer ; qu’en tout état de cause, le caractère apparent des désordres sera relevé par la cour, ainsi que le confirme l’expert judiciaire ; que l’expert judiciaire a expressément affirmé que les désordres, relevés et listés en pages n° 63 et 64 de son rapport, ne revêtent pas une nature décennale ; que s’agissant plus particulièrement du ravalement, il s’agit de désordres purement esthétiques, dont l’expert judiciaire n’évoque en aucun cas le caractère généralisé ; que si parmi les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires, certains sont relativement graves, ils l’étaient avant même l’intervention sur place des entreprises, dont les travaux sont alors sans lien avec les griefs allégués ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que les conditions requises pour l’application de l’article 1792 du code civil ne sont pas remplies et, statuant à nouveau, la cour déboutera la SCI [Adresse 24] et toutes autres parties des demandes formées à son encontre.

Réponse de la cour

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il est établi que la SCI [Localité 22] des Hautes Montées a fait réaliser, sous la maîtrise d’oeuvre d’un architecte, des travaux de réhabilitation et d’aménagement de son ensemble immobilier, comprenant notamment des démolitions de bâtiment, des démolitions intérieures, un ravalement des façades, des travaux de couverture, des travaux de réseaux d’eau, de gaz et d’électricité pour distribution des logements à créer, des travaux de plomberie et de chauffage, des travaux de cloisons et la pose de menuiseries.

Au regard de l’importance des travaux réalisés dans l’ensemble immobilier, mettant en oeuvre diverses techniques de construction, l’opération de réhabilitation doit être assimilée à la réalisation d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

L’expert judiciaire a établi la liste des désordres affectant l’ensemble immobilier comme suit :

« Bâtiment A I G et autres

— Accès aux caves, côté cour, absence de garde-corps sur l’escalier d’accès

— Grilles avaloir : les grilles avaloir ne comportent pas de cadres scellés leur permettant d’être stables, les grilles ne sont pas au nu des parties cimentées, leur pose comporte des défauts de planimétrie

— Sur façade côte cour Bat A, nous avons relevé que le 1er étage en allège est bouché par des panneaux de contre-plaqué, que ceux-ci ne sont pas jointifs, les panneaux de bois de ce type ne sont pas autorisés en façade

— Lors du remplacement de 3 descentes EP en zinc en lieu et place de descentes en fonte torsadées, les anciennes fixations n’ont soit pas été déposées, soit les trous non rebouchés

— Que le ravalement réalisé en 2008 comporte en pied de murs plusieurs taches de remontées capillaires, voire d’efflorescences, que les lucarnes ont été peintes et pas ravalées, le tout sans préparation d’usage

— Les locaux poubelles des 2 bâtiments A et G ne sont pas coupe-feu et que, par conséquent, ils ne respectent pas la réglementation en vigueur au moment des travaux

— Que les jeux de boîtes aux lettres sont dans les mêmes locaux que les poubelles

— Le regard compteur d’eau du bâtiment I ne comporte pas de tampon étanche, ni de plaque complète de couverture, le tampon n’est pas scellé à la rehausse / cet élément est particulièrement dangereux

— Clos et couvert est assuré par des éléments de couverture de type ardoise en état moyen

— La partie structurelle comprend beaucoup de dégâts, pierres de taille qui sont déstabilisées, les jointoiements de l’ensemble sont douteux, les lucarnes ainsi que leurs modénatures et fleurons présentent des fissurations importantes limitant la stabilité des ouvrages / il en est de même des bandeaux en saillie des différentes modénatures sur l’ensemble de l’immeuble

— Des garde-corps inexistants sur les accès en caves de parties communes

— Un escalier en cave ne permettant aucun accès ou aucune sortie de secours normalisée

— Des réseaux d’écoulement soit obsolètes, soit partiellement détruits ou encore désaffectés mais encore présents

— Le ravalement a été réalisé pour servir en partie de maquillage. Nous avons relevé, sur les différents bâtiments que les enduits présentent des défauts de faïençage, de décollement, de microfissuration, etc.

— Bâtiment A, des panneaux de bois ont été posés en remplissage de façade directement sur l’extérieur, ce type de pose est contraire à toutes les règles professionnelles

— Des grilles collectrices d’eaux de ruissellement aux pieds des escaliers présentent des défauts de tenue à la marche d’un homme, ces éléments sont à remplacer en urgence

— Nous avons constaté la présence de regards non recouverts près de l’habitation de Monsieur [W]

— Lot de Monsieur [H] [Z], celui-ci nous précise que des réseaux enterrés traversent son bien, que le ravalement est un concentré microfissures, problèmes de canalisations

— Monsieur [M], bâtiment G, a une descente d’eau pluviale non-captée près de sa terrasse, il a été obligé de monter un muret de 3 rangs de parpaing pour éviter les pénétrations de pluviales chez lui

— Monsieur [F] bâtiment F, le ravalement réalisé n’est pas terminé, les joints de brique n’ont pas été repris, ni les dessous de toit

Nous avons relevé différents désordres de déstabilisation, rupture des éléments pierre entre eux. […]

Zinguerie, nous pouvons avoir un aperçu de l’état général des éléments de couverture de zinc etc. le vieillissement de ces ouvrages est bel et bien constaté.

Les menuiseries neuves : la pose a été réalisée de telle manière (scellement à la mousse de polyuréthane) que les jointoiements et les calfeutrements ne sont pas tous pertinents.

Les couvertures en ardoises ont été remontées.

Que nous pouvons constater où le ravalement a été stoppé, celui-ci n’est pas terminé.

Les désordres allégués ainsi que des non façons on non finitions affectent les parties communes ils sont imputables à des vices apparents pour les travaux non-réalisés et à des vices cachés pour le clos et le couvert lors de la prise de possession.

Les désordres relevés le clos et le couvert affectent le gros ouvrage et portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Nous pouvons citer les désordres structurels sur les cheminées, l’état des couvertures est moyen celles-ci devront faire l’objet de quelques reprises ».

La garantie décennale ne court qu’à compter de la réception de l’ouvrage.

L’article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

Il résulte de l’article 1792-6 du code civil que la réception de l’ouvrage peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter cet ouvrage est établie (3e Civ., 16 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.577). Ainsi, la contestation de la qualité des travaux par le maître de l’ouvrage exclut la réception tacite (3e Civ., 1er avril 2021, pourvoi n° 20-14.975 ; 3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n 16-24.752, Bull. 2017, III, n° 137 ; 3e Civ., 24 mars 2016, pourvoi n° 15-14.830, Bull. 2016, III, n° 42).

Si l’achèvement des travaux n’est pas une condition de la réception de l’ouvrage, en l’espèce, il résulte du compte-rendu de chantier n° 50, établi par M. [I] le 3 février 2009, que les travaux au titre des lots ravalement et couverture n’étaient pas terminés, et que la réception de ces lots a été refusée par la SCI [Adresse 24]. Le maître d’ouvrage avait ainsi notifié son souhait de ne réceptionner les lots ravalement et couverture qu’une fois les travaux achevés.

Le 8 octobre 2009, la SCI [Localité 22] Hautes Montées a livré les parties communes au syndicat des copropriétaires, date à laquelle elle estime qu’elle a eu la volonté de réceptionner tacitement les travaux. Or, après la livraison des parties communes, la SCI [Adresse 24] a poursuivi les travaux avec un nouveau maître d’oeuvre, la société [C] et associés. Le compte-rendu de chantier n° 1 du 12 octobre 2009, établi par le nouveau maître d’oeuvre mentionnait, au titre du lot couverture : « reprendre les différents points évoqués au RDV de chantier du 28/09/2009 afin de procéder à la réception de nos travaux ». En conséquence, le maître d’ouvrage n’entendait toujours pas réceptionner le lot couverture au 12 octobre 2009, en l’absence de reprise des points évoqués par le maître d’oeuvre, lesquels ne sont ni exposés ni justifiés aux débats. Le maître d’oeuvre a rappelé à l’entreprise de couverture, la nécessité de reprendre les travaux, avant réception, dans chaque compte-rendu de chantier jusqu’au dernier en date du 15 février 2010. Si les compte-rendus de chantier de la société [C] et associés ne mentionnent pas le lot ravalement, il convient de constater que la société DL Ravalement avait été placée en liquidation judiciaire avant l’intervention du nouveau maître d’oeuvre. En outre, la SCI [Adresse 24] n’allègue ni ne justifie avoir réglé l’essentiel des travaux réalisés au titre des lots ravalement et couverture.

Ainsi, la livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires, ne caractérise pas la volonté de la SCI [Localité 22] Hautes Montées de réceptionner les travaux des lots couverture et ravalement, dont l’expert judiciaire mentionne qu’ils ne sont pas terminés. La SCI a au contraire poursuivi les travaux afin qu’ils soient repris. La volonté de la SCI [Adresse 24] de recevoir l’ouvrage étant équivoque, il ne peut être retenu l’existence d’une réception tacite.

S’agissant des désordres relevant pas des lots ravalement et couverture, ils étaient apparents pour le maître d’ouvrage assisté du maître d’oeuvre, ainsi qu’il a été mentionné par l’expert judiciaire. Il s’ensuit que ces désordres apparents ne peuvent relever de la garantie décennale, quand bien même les travaux auraient été tacitement réceptionnés.

La réception judiciaire peut être prononcée par la juridiction lorsque l’ouvrage en état d’être reçu ou habité, étant précisé qu’en présence de désordres affectant la solidité de l’immeuble et compromettant sa destination, l’immeuble n’est pas en état d’être reçu, de sorte que la réception judiciaire ne peut être prononcée (3e Civ., 11 janvier 2012, pourvoi n° 10-26.898).

En l’espèce, les désordres affectant le clos et le couvert sont de nature à rendre l’ensemble immobilier impropre à sa destination. Ainsi, l’ouvrage n’est pas en état d’être reçu ou habité, de sorte qu’il n’y pas lieu de prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 22] des Hautes Montées de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article 1792 du code civil et dit n’y avoir lieu à fixer la réception judiciaire des travaux.

III- Sur la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 24]

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires [Localité 22] des Hautes Montées soutient que selon les articles 1604 et 1611 du code civil, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur de l’obligation de délivrance de la chose conformément aux qualités convenues, et il doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu ; qu’aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés ; que l’expert a conclu, d’une façon générale, à une mauvaise exécution des travaux par la SCI [Adresse 24], de sorte qu’il y a lieu de la déclarer responsable au titre des vices cachés pour le clos et le couvert ; que le vendeur s’est engagé à réaliser les travaux sur parties communes dans le cadre d’un projet important de réhabilitation du [Localité 22] des Hautes Montées ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le non-achèvement des travaux ou les malfaçons dans la réalisation de ces travaux constituent des non-conformités engageant la responsabilité de la SCI ; qu’il est donc bien fondé à voir engagée la responsabilité de la SCI [Localité 22] Hautes Montées à son égard ; que son préjudice a été évalué par l’expert à hauteur de 252 924,10 euros, de sorte qu’il convient de fixer sa créance au passif de la SCI [Adresse 24] à ce montant ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI [Localité 22] Hautes Montées à lui verser la somme de 220 632,10 euros TTC.

La SCI [Adresse 24] réplique que le tribunal l’a condamné sur le fondement de son obligation de délivrance à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre des désordres qui ont été précisément qualifiés par l’expert comme portant atteinte à la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à son usage, ce qui est pour le moins surprenant ; que le tribunal a en effet considéré que rien ne permettait de considérer que les défauts affectant les façades portaient atteinte à l’usage de l’immeuble ; que le tribunal a ensuite retenu partiellement (après avoir déduit le montant des désordres structurels pour la somme de 27 000 euros HT, soit 32 292 euros TTC) le chiffrage de l’expert établi pourtant au titre des désordres que celui-ci a retenu comme étant de gravité décennale, au motif incohérent qu’ils ne remettent pas en cause l’habitabilité de la résidence ; qu’aux termes du jugement entrepris, le tribunal l’a condamnée au paiement de la somme de 220 632,10 euros TTC ; qu’il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a, en son principe, fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif de son redressement judiciaire, et en son montant à la somme que retiendra la cour au titre des travaux de reprise des désordres affectant le bâtiment susceptibles d’être mis à sa charge, ou à tout autre titre, soit tout au plus à la somme de 220 632,10 euros, ou bien infiniment subsidiairement, la réformant alors, à la somme maximale de 252 924,10 euros TTC.

Réponse de la cour

La SCI [Localité 22] Hautes Montées ne conteste pas que sa responsabilité contractuelle est engagée au profit du syndicat des copropriétaires sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme, mais les parties s’opposent sur le montant de l’indemnisation sollicitée en outre au titre de la garantie des vices cachés.

L’expert judiciaire a évalué les travaux de reprise à la somme totale de 252 924,10 euros, mais le tribunal a déduit la somme de 27 000 euros HT au titre des travaux de reprise des fissures (tours, escalier central, cheminées) au motif que les désordres structurels ne sont pas imputables à la SCI [Adresse 24].

Le rapport d’expertise mentionne que « la partie structurelle comprend beaucoup de dégâts, pierres de taille qui sont déstabilisées, les jointoiements de l’ensemble sont douteux, les lucarnes ainsi que leurs modénatures et fleurons présentent des fissurations importantes limitant la stabilité des ouvrages / il en est de même des bandeaux en saillie des différentes modénatures sur l’ensemble de l’immeuble ».

Ce désordre ne constitue pas une non-conformité du bien aux stipulations contractuelles. L’expert a relevé que ces désordres sont antérieurs à la vente, et l’acheteur n’aurait pas acquis le bien, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, de sorte qu’il existe un vice caché. Cependant, l’indemnisation de l’acquéreur nécessite d’établir, en application de l’article 1645 du code civil, que le vendeur avait connaissance de ce vice lors de la vente.

Or, le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne démontre la connaissance du vice par le vendeur lors de la vente. Surtout, l’expert judiciaire a relevé que la SCI [Localité 22] Hautes Montées avait procédé à un diagnostic immobilier réalisé par la société Ometra, avant de procéder aux travaux et à la vente par lots, et l’expert a conclu que ce diagnostic était erroné quant à l’état du bien, en mentionnant le bon état de murs qui étaient pourtant en mauvais état, ou demeurant silencieux sur d’autres points qui auraient dû être signalés. Le vendeur ne disposait donc pas de l’information qui lui aurait permis de faire réaliser des travaux pour conforter la structure du bien, au lieu de se limiter à des travaux de ravalement qui ne comportaient pas de tels travaux.

Il n’y a donc pas lieu d’indemniser le syndicat des copropriétaires du coût de reprise des fissures évalué à 27 000 euros HT.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a :

— dit que la responsabilité de la SCI [Adresse 23] est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 22] des Hautes Montées au titre de la délivrance non conforme de l’immeuble faisant l’objet de travaux de réhabilitation et destination à usage d’habitation dans le cadre de la vente ;

— débouté le [Adresse 35] de ses prétentions indemnitaires plus amples ;

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 22] des Hautes Montées au passif de la SCI [Adresse 23] dans le cadre de son redressement judiciaire à la somme de 220 632,10 euros TTC.

S’agissant d’une demande indemnitaire, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au jour du jugement, avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

IV- Sur les recours en garantie du maître d’ouvrage fondés sur les désordres de nature décennale

En l’absence de réception de l’ouvrage, les désordres relatés par l’expert judiciaire ne peuvent relever de la garantie décennale, de sorte que les recours en garantie formés par la SCI [Localité 22] Hautes Montées sur ce fondement doivent être rejetés.

L’assurance constructeur-non réalisateur souscrite par la SCI [Adresse 24] qui ne garantit l’assuré qu’en présence de désordres de nature décennale, ne peut donc être mise en oeuvre. Il convient de débouter la SCI [Localité 22] Hautes Montées de sa demande tendant à voir fixer au passif du redressement judiciaire de la société d’assurances Alpha Insurance représentée par son liquidateur, Maître [B], la somme de 252 924,10 euros.

En l’absence de demande de la SCI [Adresse 24], dans le dispositif de ses conclusions, tendant à voir délivrer injonction au mandataire liquidateur de la société Alpha Insurance A/S d’avoir à prendre attache avec le fonds de garantie, la demande du liquidateur d’avoir à rejeter cette prétention est sans objet.

V- Sur le recours en garantie du maître d’ouvrage à l’encontre de M. [I]

Moyens des parties

La SCI [Adresse 24] soutient que M. [I] n’a jamais justifié avoir exécuté les études nécessaires au projet de réhabilitation, ni de les avoir soumis pour approbation au maître de l’ouvrage ; que les seuls documents transmis par M. [I] sont les plans et les compte-rendus de chantier, et cette situation a été d’ailleurs dénoncée dans la lettre de résiliation du 9 février 2009 ; que l’absence de documents lors de la phase d’études du projet, qui sont quasi-inexistants, tend à démontrer que la conception du projet a été bâclée ; que le maître d’oeuvre a donc été défaillant dans l’exécution de sa mission dès la phase de conception du projet de réhabilitation ; que si son contrat a été résilié avant la fin du chantier, les travaux étaient terminés à l’exception des travaux de VRD qui ne sont cependant pas concernés par la présente affaire, de sorte que M. [I] a également assuré la quasi-totalité du suivi et de la direction des travaux ; que compte tenu de ses obligations, de l’absence d’études et des désordres généralisés, la responsabilité de M. [I] est prépondérante en l’espèce ; que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté son recours en garantie.

M. [I] réplique que la SCI [Localité 22] Hautes Montées, en sa qualité de constructeur au sens des dispositions des articles 1792 du code civil, ne peut rechercher sa responsabilité que sur le fondement des dispositions de l’ancien article 1382 du code civil ; que l’expert judiciaire considère que les désordres s’expliquent par une mauvaise exécution des travaux de la part des entrepreneurs durant la période de huit mois entre l’intervention des deux architectes ; qu’aucune responsabilité ne saurait être retenue à son encontre ; que de surcroît, durant cette longue période de 8 mois, la SCI [Adresse 24] n’a à aucun moment formulé un quelconque grief à son encontre ; qu’il n’est dès lors formulé aucune démonstration d’une quelconque responsabilité de sa part dans l’apparition de quelques désordres, malfaçons ou non-façons que ce soit ; qu’il y aura lieu dès lors de débouter purement et simplement la SCI [Localité 22] Hautes Montées de ses demandes ; qu’à titre infiniment subsidiaire, il résulte clairement des opérations d’expertise que les architectes sont intervenus sur le chantier à des moments différents puisque son contrat a été résilié le 9 février 2009 et que, après une longue période sans aucune maîtrise d’oeuvre, M. [C] est intervenu sur le chantier à compter du 5 octobre 2009 ; que pour ce motif, aucune condamnation solidaire ou in solidum ne peut être prononcée à son encontre ; que les fautes éventuelles de M. [I] et de la société [A] [C] et associés sont de nature différente et ont engendré d’éventuels dommages de nature différente en sorte qu’aucune solidarité n’est possible, rappelant que la solidarité ne se présume pas en application de l’article 1202 du code civil.

La MAF fait valoir que les désordres ne peuvent relever que de la responsabilité de droit commun ; que la SCI [Adresse 24] ne peut rechercher sa condamnation et celle de son assuré qu’au visa de l’article 1382 du code civil, en sorte qu’il lui appartient de rapporter la preuve de la faute de l’architecte, du dommage direct en résultant et du lien de causalité ; que cette faute n’est manifestement pas établie et force est d’ailleurs de constater que le syndicat des copropriétaires lui-même n’a jamais recherché la responsabilité de l’architecte et de la MAF ; que l’expert n’évoque pas la responsabilité de la maîtrise d’oeuvre puisqu’il relève au contraire que, pendant la période du 9 février 2009 au 5 octobre 2009, il s’est déroulé huit mois pendant lesquels aucune maîtrise d’oeuvre n’a conduit le chantier ; qu’il apparaît en réalité que la SCI [Adresse 24] a, de fait, assuré elle-même la maîtrise d’oeuvre de l’opération durant une période d’au moins 8 mois ; que l’expert considère que les désordres s’expliquent par une mauvaise exécution des travaux de la part des entrepreneurs durant cette période, hors la présence des architectes ; que le tribunal n’a retenu aucune faute à l’encontre de l’architecte ; que la SCI [Localité 22] Hautes Montées n’a d’ailleurs émis aucune réserve ou grief à l’encontre de M. [I] lors de la résiliation du contrat de maîtrise d’oeuvre et, ainsi que le relève le tribunal, il n’est pas démontré que les désordres constatés après reprise de la maîtrise d’oeuvre par le maître de l’ouvrage puis par la société d’architecture [C] et associés, soient imputables à une mauvaise conduite des travaux par M. [I] ; que la SCI [Adresse 24] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre.

Réponse de la cour

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI [Localité 22] Hautes Montées a conclu avec M. [I] un contrat d’architecte, le 8 décembre 2006, en vue de la réhabilitation du Château des Hautes Montées. En conséquence, contrairement à ce que soutiennent M. [I] et son assureur, la responsabilité de l’architecte à l’égard du maître d’ouvrage ne peut qu’être de nature contractuelle.

Il appartient au maître d’ouvrage d’établir la faute de l’architecte, en lien avec sa condamnation envers le [Adresse 36] sur le fondement de la garantie de délivrance conforme.

Aux termes du contrat conclu entre les parties, la mission de l’architecte comprenait les éléments suivants :

— dépôt de permis de construire pour le changement de destination de 4 bâtiments existants en 25 logements ;

— la maîtrise d’oeuvre comprenant le dossier de consultation des entreprises et la direction des travaux pour les parties communes des bâtiments et VRD ;

— la maîtrise d’oeuvre comprenant le dossier de consultation des entreprises pour la réhabilitation de 3 logements dans le bâtiment A.

Le maître d’ouvrage fait grief à l’architecte de ne pas lui avoir communiqué les documents lors de la phase d’études du projet, de sorte que la conception du projet est défectueuse.

Toutefois, l’expert judiciaire n’a relevé aucun défaut de conception de l’opération de réhabilitation en lien avec les désordres constatés, concluant que leur cause principale résidait dans une mauvaise exécution des travaux par les entrepreneurs. En conséquence, la SCI [Localité 22] Hautes Montées n’établit pas de faute de M. [I] en lien avec sa condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires sur le fondement de son obligation de délivrance conforme.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté le recours en garantie de la SCI [Adresse 24] à l’encontre de M. [I] et de son assureur, la MAF.

VI- Sur le recours en garantie du maître d’ouvrage à l’encontre de la société d’architecture [A] [C] et associés

Moyens des parties

La SCI [Adresse 24] soutient que le contrat de maîtrise d’oeuvre a été conclu le 23 juin 2009, mais M. [C] n’a commencé sa mission qu’à compter du 12 octobre 2009, date de son premier compte-rendu, de sorte que cette situation ne saurait lui être imputée, car au cours de cette période l’entreprise DL Ravalement a poursuivi ses travaux sans aucune surveillance ; que s’il n’est intervenu qu’au stade de la direction des travaux ([27]), il avait toutefois un certain nombre de vérifications qu’il n’a pas réalisées ; que malgré les demandes de l’expert, l’architecte n’a jamais pu communiquer l’état des lieux qu’elle devait pourtant établir au début de sa mission ; qu’à l’occasion de la réalisation de l’état des lieux, l’architecte aurait pu l’alerter sur les éventuels travaux complémentaires à mettre en oeuvre ; que l’architecte n’a pas non plus communiqué son « analyse des documents remis par le maître de l’ouvrage » ; qu’ainsi, au regard de ses obligations, la société [C] n’a pas respecté sa mission, même si les travaux étaient déjà quasiment terminés (sauf VRD) lorsqu’elle est intervenue ; que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté son recours en garantie.

La société d’architecture [A] [C] et associés réplique que la SCI [Adresse 24], en sa qualité de constructeur au sens des dispositions des articles 1792 du code civil, ne peut rechercher sa responsabilité que sur le fondement des dispositions de l’ancien article 1382 du code civil ; que l’expert judiciaire considère que les désordres s’expliquent par une mauvaise exécution des travaux de la part des entrepreneurs durant la période de huit mois entre l’intervention des deux architectes ; qu’aucune responsabilité ne saurait être retenue à son encontre ; qu’il n’est formulé aucune démonstration d’une quelconque responsabilité de sa part dans l’apparition de quelques désordres, malfaçons ou non-façons que ce soit ; qu’il y aura lieu dès lors de débouter purement et simplement la SCI [Localité 22] Hautes Montées de ses demandes ; qu’à titre infiniment subsidiaire, il résulte clairement des opérations d’expertise que les architectes sont intervenus sur le chantier à des moments différents puisque le contrat de M. [I] a été résilié le 9 février 2009 et que, après une longue période sans aucune maîtrise d’oeuvre, elle est intervenue sur le chantier à compter du 5 octobre 2009 ; que pour ce motif, aucune condamnation solidaire ou in solidum ne peut être prononcée à son encontre ; que les fautes éventuelles de M. [I] et de la société [A] [C] et associés sont de nature différente et ont engendré d’éventuels dommages de nature différente en sorte qu’aucune solidarité n’est possible, rappelant que la solidarité ne se présume pas en application de l’article 1202 du code civil ; que cette absence de solidarité est d’ailleurs expressément prévue dans le contrat d’architecte signé le 23 juin 2009.

La MAF fait valoir que les désordres ne peuvent relever que de la responsabilité de droit commun ; que la SCI [Adresse 24] ne peut rechercher sa condamnation et celle de son assuré qu’au visa de l’article 1382 du code civil, en sorte qu’il lui appartient de rapporter la preuve de la faute de l’architecte, du dommage direct en résultant et du lien de causalité ; que cette faute n’est manifestement pas établie et force est d’ailleurs de constater que le syndicat des copropriétaires lui-même n’a jamais recherché la responsabilité de l’architecte et de la MAF ; que l’expert n’évoque pas la responsabilité de la maîtrise d’oeuvre puisqu’il relève au contraire que pendant la période du 9 février 2009 au 5 octobre 2009, il s’est déroulé huit mois pendant lesquels aucune maîtrise d’oeuvre n’a conduit le chantier ; qu’il apparaît en réalité que la SCI [Adresse 24] a, de fait, assuré elle-même la maîtrise d’oeuvre de l’opération durant une période d’au moins 8 mois ; que l’expert considère que les désordres s’expliquent par une mauvaise exécution des travaux de la part des entrepreneurs durant cette période, hors la présence des architectes ; que le tribunal n’a retenu aucune faute à l’encontre de l’architecte ; que le tribunal a constaté qu’il a été mis fin au contrat le 15 février 2010 avant réception des travaux « mais sans élément apporté permettant d’identifier d’éventuelles réserves ou motif de l’arrêt d’exécution du contrat, ce qui ne permet pas d’identifier les manquements de la SARL d’architecture [A] [C] et associés dans l’exécution de son contrat de maîtrise d’oeuvre ; que la SCI [Localité 22] Hautes Montées sera déboutée de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre.

Réponse de la cour

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI [Adresse 24] a conclu avec la société [A] [C] et associés, un contrat d’architecte, le 23 juin 2009, en vue de la réhabilitation du Château des Montées. En conséquence, contrairement à ce que soutiennent l’architecte et son assureur, la responsabilité de l’architecte à l’égard du maître d’ouvrage ne peut qu’être de nature contractuelle.

Il appartient au maître d’ouvrage d’établir la faute de l’architecte, en lien avec sa condamnation envers le syndicat des copropriétaires du [Localité 22] des Hautes Montées sur le fondement de la garantie de délivrance conforme.

Aux termes du contrat conclu entre les parties, la mission de l’architecte comprenait les phases suivantes :

— état des lieux ;

— analyse des documents remis par le maître d’ouvrage ;

— suivi des travaux techniques et financiers.

La SCI [Adresse 24] soutient que l’architecte a commis une faute en ne lui remettant pas l’état des lieux et l’analyse des documents remis par le maître d’ouvrage. Toutefois, ces fautes alléguées sont sans lien avec les désordres ayant justifié la condamnation du vendeur sur le fondement de la garantie de délivrance conforme. En effet, le défaut de remise de ces documents n’est pas à l’origine de la mauvaise exécution des travaux par les entrepreneurs. Il résulte des compte-rendus de chantier établis par l’architecte que celui-ci suivait l’exécution des travaux, et adressait régulièrement des observations aux entrepreneurs sur les points à reprendre ou à achever.

En conséquence, la SCI [Localité 22] Hautes Montées n’établit pas de faute de la société d’architecture [A] [C] et associés en lien avec sa condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires sur le fondement de son obligation de délivrance conforme.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté le recours en garantie de la SCI [Adresse 24] à l’encontre de la société d’architecture [A] [C] et associés et de son assureur, la MAF.

VII- Sur le recours en garantie du maître d’ouvrage à l’encontre de la société Maaf assurances

Moyens des parties

La SCI [Adresse 24] soutient que la société DL Ravalement a réalisé l’ensemble des travaux de ravalement ; que l’expert indique que les désordres sont liés à une réalisation hasardeuse des travaux ; que la société DL Ravalement qui a mal exécuté les travaux de ravalement engage donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ; que la Maaf admet couvrir la responsabilité civile de la société DL Ravalement, mais dénie sa garantie au motif que l’activité déclarée « enduits extérieurs projetés », ne correspondrait pas aux travaux réalisés qui se limiteraient selon elle à un simple piquetage de la façade ; que le piquetage consiste à retirer un ancien enduit pour remettre les maçonneries à nu, et est une opération préalable à la réalisation de l’enduit, de sorte que l’argument de l’assureur est inopérant ; que les travaux de DL Ravalement incluaient notamment la réalisation de l’enduit après piquetage des façades ; qu’en tout état de cause, la Maaf ne produit pas les conditions particulières du contrat d’assurance mais uniquement les propositions d’assurance ; que rien ne permet de dire que la police d’assurance limiterait la garantie à la seule activité d’enduits extérieurs projetés, le contrat couvrant généralement des activités accessoires ou secondaires comprises dans l’activité souscrite ; qu’il n’est pas établi non plus que l’activité d’enduits projetés serait restrictive en l’absence de définition contractuelle de l’activité susvisée qui pourrait inclure d’autres activités similaires de celle-ci ; que la Maaf ne produit pas sa nomenclature des activités proposées à la souscription, de sorte qu’elle est défaillante dans l’administration de la preuve ; que les conditions particulières de la police n’étant pas produites, la Maaf ne saurait opposer les clauses de ses conditions générales, car elle n’établit pas que ces dernières seraient entrées dans le champ contractuel ; que les moyens opposés par la Maaf seront jugés mal fondés et ses garanties seront jugées applicables à l’espèce.

La société Maaf assurances réplique qu’elle garantissait la responsabilité civile de la société DL Ravalement, mais l’activité garantie concernait les enduits extérieurs projetés ; que ce n’est pas cette activité qui a été exercée par la société DL Ravalement sur le chantier litigieux ; que la société DL Ravalement a signé la proposition d’assurance après la mention attestant qu’elle avait pris connaissance des conditions générales du contrat ; que la société DL Ravalement a donc été destinataire des documents contractuels, et avait parfaitement connaissance de l’étendue et des limites de ses garanties fixées par la proposition d’assurance ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le paragraphe 13 de l’article 5 de la convention spéciale n° 5, relative à la responsabilité civile professionnelle, comporte effectivement une exclusion de garantie opposable au cas d’espèce, pour les frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens fournis, et/ou pour la reprise des travaux exécutés par l’assuré, ainsi que les frais de dépose et repose et les dommages immatériels qui en découlent.

Réponse de la cour

Il résulte des articles L.112-2 et R.112-3, du code des assurances, dans leur version alors applicable, qu’une clause d’exclusion de garantie doit avoir été portée à la connaissance de l’assuré au moment de son adhésion à la police ou, tout au moins, antérieurement à la réalisation du sinistre, pour lui être opposable.

Le fait que l’assuré a reconnu, par une mention expresse de la proposition d’assurance revêtue de sa signature, que les conditions générales, comportant une clause d’exclusion de garantie, lui avaient été remises avant la signature du contrat, rend ladite clause opposable à celui-ci, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (2e Civ., 7 novembre 2024, pourvoi n° 23-10.612).

En l’espèce, la société Maaf assurances produit aux débats la proposition d’assurance multirisque professionnelle « Multipro » signée par la société DL Ravalement le 20 juin 2007, couvrant sa responsabilité civile au titre de l’activité principale déclarée « enduits extérieurs projetés ».

La proposition d’assurance comporte les clauses suivantes :

« Je reconnais avoir pris connaissance des 3 pages du présent document qui déterminent l’étendue et les limites de mes garanties et permet de fixer le montant de ma cotisation.

Je reconnais avoir reçu ce jour, un exemplaire des Conditions Générales et la suite des Conditions Particulières du contrat MULTIPRO et avoir pris connaissance de ces documents ».

En conséquence, en signant la proposition d’assurance, la société DL Ravalement a reconnu avoir reçu et pris connaissance des conditions générales du contrat d’assurance, de sorte que les clauses d’exclusion qui y sont mentionnées lui sont opposables.

Les conditions générales de l’assurance de responsabilité civile professionnelle excluent de la garantie :

« Les frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens que vous avez fournis, et/ou pour la reprise des travaux exécutés par vos soins, ainsi que les frais de dépose et repose et les dommages immatériels qui en découlent ».

Ainsi, l’assurance souscrite auprès de la société Maaf assurances ne garantit pas les conséquences d’une mauvaise exécution des travaux réalisés par la société DL Ravalement. En conséquence, la SCI [Adresse 24] n’est pas fondée à solliciter la garantie de la société Maaf assurances, en qualité d’assureur de la société DL Ravalement, au titre des travaux mal exécutés ou inexécutés, qui ont conduit à sa condamnation au profit du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté le recours en garantie de la SCI [Adresse 24] à l’encontre de la société Maaf assurances.

VIII- Sur le recours en garantie du maître d’ouvrage à l’encontre de la société MMA Iard

Moyens des parties

La SCI [Adresse 24] soutient que la société Ometra, assurée auprès des MMA, a réalisé à la demande et pour son compte le diagnostic technique des bâtiments mis en copropriété, prévu par la loi du 13 décembre 2000, dite loi « SRU » ; que sa responsabilité n’est donc pas celle d’un constructeur, n’étant pas intervenue à l’acte de réhabilitation, étant rappelé que ses rapports ont été rédigés en février 2008, alors que l’opération avait été initiée en 2007 ; que sa responsabilité peut être néanmoins engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, dès lors qu’elle a manifestement manqué à l’exécution de sa mission ; qu’en effet, l’expert a clairement mis en évidence les nombreux manquements de la société Ometra, en ce que les diagnostics ne reflètent pas la réalité de l’état de l’ensemble des bâtiments, alors qu’elle avait l’obligation de signaler les désordres qu’il aurait dû relever sur l’ensemble des bâtiments ; que n’étant pas intervenue à l’opération de réhabilitation, le lien de causalité avec les désordres affectant les travaux n’est pas constitué ; qu’il n’en demeure pas moins que la société Ometra a causé un préjudice non négligeable en augmentant les charges de copropriété ; que cette situation est à l’origine au moins en partie du mécontentement des acquéreurs réunis en syndicat de copropriétaires, de sorte que les MMA seront condamnées à la garantir au titre des frais de procédure, dépens et frais irrépétibles, au paiement desquels elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires ou à toute autre partie.

La société MMA Iard fait valoir que le syndicat des copropriétaires entend obtenir l’indemnisation des travaux de reprise des parties communes présentant des désordres importants par suite des malfaçons et non-façons commises par les entreprises qui ont réalisé les travaux sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI venderesse ; que la société Ometra n’a pas participé aux travaux litigieux et n’est pas à l’origine des désordres invoqués ; qu’il est reproché à la venderesse de n’avoir pas correctement réalisé, sur les parties communes, l’intégralité des travaux de rénovation auxquels elle s’était contractuellement engagée vis-à-vis des acquéreurs des lots de copropriété qu’elle vendait ; qu’en dépit des manquements éventuels des diagnostics réalisés par la société Ometra, les travaux de rénovation et de mise en sécurité des parties communes étaient bien prévus et promis par la SCI venderesse qui ne les a pas intégralement ou correctement réalisés ; que lorsque la société Ometra a établi ses diagnostics, en février 2008, les travaux étaient très loin d’être achevés et la société Ometra ne pouvait donc prévoir que la majorité de ces travaux serait affectée des malfaçons et non façons aujourd’hui invoquées ; que la société Ometra n’a jamais eu pour mission de réaliser un contrôle de la solidité de la structure, mais de faire un constat de l’état apparent des ouvrages qui allaient devenir parties communes de l’immeuble dans le cadre de la mise en copropriété conformément à la loi SRU ; qu’il n’existe pas plus de lien de causalité entre l’intervention de la société Ometra et la négociation du prix de vente des lots de copropriété cédés par la SCI ; que seule la venderesse, au demeurant professionnelle et ne pouvant pas s’exonérer de la garantie des vices cachés ou de l’obligation de délivrance conforme, peut donc être condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre du coût de la réfection des parties communes affectées de vices ou non-conformités ; qu’à défaut de démontrer l’existence d’un préjudice que le syndicat des copropriétaires ou elle-même aurait subi en lien avec l’intervention de la société Ometra, la SCI [Adresse 24] sera déclarée mal fondée en toutes ses demandes formées à son encontre.

Réponse de la cour

L’expert judiciaire a relevé que les diagnostics réalisés le 25 février 2008 par la société Ometra ne reflètent pas la réalité de l’état de l’ensemble immobilier tel qu’il a été constaté lors des opérations d’expertise, en particulier sur l’état des façades.

Cependant, la SCI [Adresse 24] a été condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires en raison des malfaçons et non-façons des travaux de réhabilitation de l’ensemble immobilier qu’elle s’était contractuellement engagée à livrer. Or, les manquements de la société Ometra dans l’établissement des diagnostics techniques sont sans lien avec la mauvaise exécution des travaux de réhabilitation réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI [Adresse 23], de sorte que le dommage allégué est sans lien avec la faute du diagnostiqueur.

En outre, la SCI [Localité 22] Hautes Montées n’est pas fondée à solliciter la garantie de l’assureur de la société Ometra, au titre des charges de copropriété induites par l’état de l’immeuble, qu’elle n’a pas été condamnée à supporter.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté le recours de la SCI [Adresse 24] à l’encontre de la société MMA Iard en qualité d’assureur de la société Ometra.

IX- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La SCI [Adresse 24] sera condamnée aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il convient également de la condamner à payer à chacun des intimés une somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 1er septembre 2021 en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

DÉCLARE RECEVABLE l’action de la SCI [Localité 22] Hautes Montées à l’encontre de la société Alpha Insurance A/S, et rejette les fins de non-recevoir soulevées par celle-ci ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 24] de sa demande tendant à voir fixer une créance au passif du redressement judiciaire de la société Alpha Insurance A/S ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 24] aux entiers dépens d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI [Localité 22] Hautes Montées à payer la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des intimés suivants : le syndicat des copropriétaires [Adresse 23], la société Alpha Insurance A/S, M. [I], la société d’architecture [A] [C] et associés, la Mutuelle des architectes français, la société Maaf assurances, et la société MMA Iard.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT