Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 JUIN 2018

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/11004

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/04409

APPELANTE

SA A IARD Représentée par son Président y domicilié

[…]

[…]

Représentée par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Ayant pour avocat plaidant M^e Caroline WOIRIN de la SCP ROUCH, avocat au barreau de PARIS, toque: P 335

INTIMES

Monsieur F X

[…]

[…]

Madame G H épouse X

[…]

[…]

Représentés par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque: B 390

Syndicat des copropriétaires 65 RUE RAYNOUARD […] Agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic le cabinet Lescalllier ayant son siège […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant M^e Zsuzsanna MIHALY SALAMOU avocat au barreau de PARIS, toque: E 0592

SARL LA COMPAGNIE PARISIENNE DE CONSEILS IMMOBILIERS – CPCI

[…]

[…]

N° SIRET : 542 020 987 00021

Représentée par M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

SA REAL GESTION SOCIETE GERANCE DE PASSY

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe BOCQUILLON, ayant pour avocat plaidant M^e Léonore BOCQUILLON du CABINET 2BV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : E1085

SA AXA FRANCE IARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque: B 390

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. I J et Madame K L, Conseillers chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. I J, Conseiller

Madame K L, Conseiller

Greffier, lors des débats : M. R S-T

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. R S-T, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble situé […] à Paris 16^e est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic actuel la société Cabinet Lescallier, ayant succédé aux trois précédents syndics, la société Cabinet J Sotto, la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Compagnie parisienne de conseils immobiliers-CPCI (ci après la société CPCI), syndic de mars 2001 au 4 juin 2008, et la société anonyme (SA) Real gestion-société gérance de Passy (ci après la société Real gestion), syndic du 4 juin 2008 au 30 septembre 2010.

L’immeuble est assuré auprès de la société anonyme (SA) A IARD (la société A) depuis le 31 octobre 2006.

M. F X et M^me G H épouse X (M. et M^me X) sont propriétaires occupants de deux appartements joints, le premier situé au 8^e étage et le second situé en duplex aux 8^e et 9^e étages de l’immeuble. Ils sont assurés auprès de la société annyme (SA) AXA France IARD (la société AXA France).

Les appartements de M. et M^me X ont subi différents dégâts des eaux en provenance de la toiture terrasse du 9^e étage.

Des infiltrations ont affecté également l’appartement situé au 8^e étage appartenant à la société civile immobilière du Poitou (la SCI du Poitou), laquelle a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. N Z par ordonnance de référé du 12 mai 2009, au contradictoire du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e. Les

opérations d’expertise ont été rendues communes à la société A par ordonnance de référé du 9 octobre 2009, à M. X et à son assureur, la société AXA France, intervenue

volontairement, par ordonnance du 20 janvier 2010. M. Z a déposé son rapport le 10 septembre 2010.

M. X a, quant à lui, déclaré le sinistre affectant ses lots au syndic le 19 mars 2007 et

parallèlement à son assureur, la société AXA France.

Pour ne pas retarder le dépôt du rapport dans l’instance opposant la SCI du Poitou au syndicat des copropriétaires du […], M. X et la société AXA France ont obtenu la désignation de M. N Z en qualité d’expert par ordonnance de référé du 2 juillet 2010 au contradictoire du syndicat des copropriétaires du […], de la SCI du Poitou et de la société A

M. Z a déposé son rapport le 13 juillet 2011.

Par acte du 12 mars 2012, M. et M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e, représenté alors par son syndic la société Cabinet J Sotto, et la société

A devant le tribunal en réparation de leurs préjudices. La société AXA France est intervenue volontairement à l’instance.

Par acte du 1^er février 2013, le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné en garantie les sociétés CPCI et Real gestion. Les affaires ont été jointes.

Par jugement du 31 mars 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré recevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e, représenté par son syndic la société Cabinet Lescallier, tendant à

se voir substituer par la société CPCI et la société Real gestion comme partie principale,

— déclaré le rapport d’expertise de M. N Z en date du 13 juillet 2011 opposable à la société CPCI et à la société Real gestion,

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e de sa demande aux fins de mise hors de cause et de substitution par la société CPCI et la société Real gestion comme partie principale,

— déclaré le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e responsable des dommages occasionnés à l’égard de M. et M^me X,

— dit que la société A, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e, doit sa garantie à son assuré et sera tenue à proportion de sa franchise et dans les limites de sa police,

— débouté M. et M^me X de leur demande de condamnation in solidum à l’encontre de la société CPCI et de la société Real gestion,

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e de sa demande en responsabilité et garantie à l’encontre de la société CPCI et de la société Real gestion,

— débouté la société A de sa demande de garantie à l’encontre de la société CPCI et de la société Real gestion,

— fixé le préjudice matériel de M. et M^me X à la somme de 54.980,55 € TTC, due par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, in solidum,

— dit qu’après déduction de la somme de 116.404,97 € versée à M. et M^me X par leur assureur, la société AXA France, aucune somme n’est plus due par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, in solidum à M. et M^me X,

— fixé le préjudice de jouissance de M. et M^me X à la somme de 83.340 €, due par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, in solidum,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, à payer à M. et M^me X la somme de 21.915,58 € au titre du préjudice de jouissance, déduction faite du solde de l’indemnisation versée par la société AXA France à M. et M^me X,

— débouté M. et M^me X de leurs demandes au titre des préjudices mobilier et économique,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, à payer à la société AXA France la somme de 54.980,55 € au titre de son recours subrogatoire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et ce avec capitalisation des intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, aux dépens, qui comprennent ceux de référé et les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à à M. et M^me X la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé M. et M^me X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société A a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 mai 2016 et M. et M^me X et la société AXA France ont fait de même le 20 mai 2016. Les deux affaires ont été jointes le 29 juin 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 janvier 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 octobre 2016 par lesquelles la société anonyme A IARD, appelante, invite la cour, au visa de l’article 1964 du code civil, à :

infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a réduit de manière

substantielle les préjudices allégués par les consorts X et le recours subrogatoire de la

société AXA France,

à titre principal,

— constater les exclusions tant légales que contractuelles de garantie au titre du contrat

d’assurance conclu entre elle et le syndicat des copropriétaires,

— ordonner sa mise hors de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires à son encontre,

— débouter M. et M^me X ainsi que la société AXA France de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à son encontre,

— rejeter la subrogation alléguée par la société AXA France,

— condamner tout succombant, in solidum s°il y a lieu, aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— fixer le préjudice matériel des consorts X à la somme de 49.855,14 € TTC,

— fixer le préjudice de jouissance de M. et M^me X à la somme de 8.343 €,

— constater que M. et M^me X ont d’ores et déjà été indemnisés de l’intégralité

de leurs préjudices par leur propre assureur,

— limiter sa garantie à la période du 1^er juillet 2006 au 1^er janvier 2010, soit la durée du contrat d’assurance la liant à la copropriété,

— limiter le recours subrogatoire de la société AXA France au seul préjudice matériel, soit la somme précitée de 49.855,14 €TTC,

— débouter M. et M^me X et la société AXA France de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner les sociétés CPCI et Real gestion à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— débouter les sociétés CPCI et Real Gestion de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

Vu les conclusions en date du 5 décembre 2017 par lesquelles M. F X, M^me G H épouse X et la société anonyme AXA France IARD, appelants, demandent à la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 544, 1251, 1964 du code civil, L 113-1, L 121-12 et L 124-3 du code des assurances, de :

— dire qu’ils étaient victimes d’un dégât des eaux en mars 2007 endommageant leurs deux appartements, le premier situé en duplex aux 8^e et 9^e étages de l’immeuble et le second situé au 8^e étage de l’immeuble,

— dire que les infiltrations proviennent de la défectuosité de l’étanchéité de la toiture terrasse située au 9^e étage de l’immeuble,

— dire que cette défectuosité ressort de la seule vétusté de l’étanchéité et est sans lien avec les aménagements qu’ils ont réalisés,

— dire que l’étanchéité de la toiture terrasse constitue une partie commune,

— dire que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à leur égard sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que le syndicat des copropriétaires du […] déclaré responsable est assuré auprès de la compagnie A depuis le 30 juin 2006,

— dire qu’A ne communique pas les conditions particulières du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires,

— dire qu’A ne justifie pas que les conditions générales communiquées sont celles du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires,

— dire que les infiltrations ont débuté et perduré dans leur appartement pendant la prise

d’effet de la police souscrite auprès de la compagnie A,

— dire que le contrat souscrit prévoit la garantie des infiltrations accidentelles ou non en provenance des toitures-terrasses,

— dire que la société A est infondée à opposer une non garantie pour absence d’aléa,

— dire que la clause d’exclusion opposée par la société A pour vétusté, défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré est nulle,

— dire que la compagnie A, en application de l’article L 124-3 du code des assurances, devra relever et garantir indemne son assuré, le syndicat des Copropriétaires du […], de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du 65 Rue Raynouard et A son assureur à les indemniser de leurs entiers préjudices,

sur la responsabilité des sociétés CPCI et Real gestion,

— infirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de causes les sociétés CPCI et Real gestion,

— dire que la société CPCI a manqué à ses obligations et engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil à leur égard,

— dire que la société Real gestion a manqué à ses obligations et engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil à leur égard,

— condamner in solidum la société CPCI et la société Real gestion à les indemniser de

leurs entiers préjudices,

sur les préjudices,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité leur préjudice matériel et de jouissance,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a débouté de leur demande au titre du préjudice mobilier et économique,

— dire que les travaux de réfection de leur appartement s’élèvent à la somme de

126.560,97 €,

— dire que leur préjudice mobilier s’élève à la somme de 2.500 €,

— dire que leur préjudice matériel total s’élève à la somme de 129.060,97 €,

— dire que l’indemnité d’un montant de 116.404,97 € versée par la société AXA France au titre du préjudice matériel a vocation à venir en déduction de leur seul préjudice matériel,

— dire que la somme de 12.656 € au titre du préjudice matériel est restée à leur charge,

— dire qu’ils ont subi un préjudice de jouissance concernant l’appartement situé au 8^e étage de l’immeuble de mars 2007 à mai 2012,

— dire que leur préjudice de jouissance s’élève à la somme de 102.060 €,

— dire qu’ils ont subi un préjudice économique,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du […], son assureur, la compagnie A, la société CPCI et la société Real gestion à leur payer les sommes de:

* 12.656 € au titre du préjudice matériel resté à leur charge,

* 102.060 € au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de mars 2007 à mai 2012,

* 2.000 € au titre de leur préjudice économique,

le tout portant intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance

— ordonner la capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1154 du code civil,

sur la subrogation de la société AXA France,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité son droit à subrogation,

— dire qu’elle justifie du versement à M. et M^me X d’une indemnité de 116.404,97 € au titre du préjudice matériel,

— dire qu’elle est subrogée dans les droits et actions de M. et M^me X à l’encontre des responsables à hauteur de l’indemnité versée,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du […], son assureur A, la société CPCI et la société Real gestion à lui payer la somme de 116.404,27 € avec intérêt au taux légal à compter de la date de versement intervenue le 27 mars 2012,

— ordonner la capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1154 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dispensé M. et M^me X de toute

participation aux frais d’instance et ce, en application de l’article 10-1 dela Loi du 10 juillet 1965,

dans tout les cas,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du […], son assureur, la compagnie A, la société CPCI et la société Real gestion aux dépens d’appel, ainsi qu’à leur payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 9 janvier 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 1240, 1300, 1345 et 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965, L 121-12 du code des assurances, de :

en tout état de cause,

— écarter des débats la quittance de règlement produite par les époux X sous le numéro 24 de leur bordereau de pièces,

— dire A irrecevable et mal fondée en son appel et l’en débouter,

— dire M. et M^me X et la société AXA France irrecevables et mal fondés dans leur appel et les en débouter,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré le rapport d’expertise de M. N Z en date du 13 juillet 2011 opposable à la société CPCI et à la société Real gestion,

* dit qu’après déduction de la somme de 116.404,97 € versée à M. et M^me X par leur assureur, la société AXA France, plus aucune somme n’est due à M. et M^me X,

* débouté M. et M^me X de leurs demandes au titre des préjudices mobilier et économique,

à titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* l’a déclaré responsable des dommages occasionnés à l’égard de M. et M^me X,

* a fixé le préjudice matériel de M. et M^me X à la somme de 54.980,55 € TTC, due par lui,

* a fixé le prejudice de jouissance M. et M^me X à la somme de 83.340 €, due par lui,

* l’a condamné à payer à M. et M^me X la somme de 21.915,58 € au titre de préjudice de jouissance,

* l’a débouté, ainsi que la société A et M. et M^me X, de leurs demandes à l’encontre des sociétés CPCI et Real gestion,

* l’a condamné à payer à la société AXA France la somme de 54.980,55 € au titre de son recours subrogatoire avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et ce avec capitalisation des intérêts,

* l’a condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à M. et M^me X la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater l’absence de responsabilité de sa part dans les désordres allégués par M. et M^me X,

— ordonner sa mise hors de cause,

— dire A irrecevable et mal fondée dans sa demande de constatation des exclusions tant légales que contractuelles de garantie au titre du contrat d’assurance et dans sa demande de mise hors de cause,

— débouter A de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— dire M. et M^me X irrecevables et mal fondés dans leurs demandes de confirmation du jugement et de condamnation à son encontre,

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— dire la société AXA France irrecevable et mal fondée dans sa demande de subrogation dans les

droits et actions de M. et M^me X,

— débouter la société AXA France de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— débouter les sociétés CPCI et Real gestion de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.545 € pour la procédure d’appel et la somme de 30.268 € pour la procédure en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne devait pas infirmer le jugement en ce qui concerne sa responsabilité,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que son assureur, la société A IARD, lui doit sa garantie et sera tenue à proportion de sa franchise et dans les limites de sa police,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* a fixé le préjudice matériel de M. et M^me X à la somme de 54.980,55 € TTC, due par lui,

* a fixé le préjudice de jouissance M. et M^me X à la somme de 83.340 €, due par lui,

* l’a condamné à payer à M. et M^me X la somme de 21.915,58 € au titre de préjudice de jouissance,

* l’a débouté, ainsi que la société A et M. et M^me X, de leurs demandes à l’encontre des sociétés CPCI et Real gestion,

* l’a condamné à payer à la société AXA France la somme de 54.980,55 € au titre de son recours subrogatoire avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et ce avec capitalisation des intérêts,

— cantonner le montant des demandes de M. et M^me X à titre de préjudice indemnisable (tous postes de préjudice confondus) à la somme de 48.055,53 € TTC,

— constater que M. et M^me X ont été d’ores et déjà indemnises par la société AXA France pour l’intégralité de leur préjudice,

— dire que la subrogation d’AXA France dans les droits et les actions de M. et M^me X doit être limitée au montant de 48.055,53 € TTC,

— dire que les sociétés CPCI, Real gestion et A seront tenues de le garantir contre toutes condamnations prononcées contre lui à la requête de M. et M^me X et de leur assureur la société AXA France,

— ordonner sa mise hors de cause,

— débouter M. et M^me X et la société AXA France de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter les sociétés CPCI, Real gestion et A de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.545 € pour la procédure d’appel et la somme de 30.268 € pour la procédure en première instance par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 28 décembre 2017 par lesquelles la société à responsabilité limitée Compagnie parisienne de conseils immobilier-CPCI, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— constater qu’elle a cessé ses fonctions de syndic à compter du 4 juin 2008,

— dire qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations et qu’elle est exempte de toute critique,

— dire qu’il n’est démontré aucun manquement qui lui soit imputable,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’aucun manquement ne lui était

imputable et qu’elle n’encourait aucune responsabilité,

— prononcer sa mise hors de cause,

— subsidiairement dire qu’il n’est pas justifié d’un préjudice indemnisable qui lui soit

imputable,

— à titre infiniment subsidiaire, dire que le préjudice de M. et M^me X doit être réduit dans de plus justes proportions,

— dire que le préjudice matériel de M. et M^me X ne peut excéder la somme de 49.855,14 €,

— dire que le préjudice de jouissance de M. et M^me X ne peut excéder la somme de 972 €,

— en tout cas, dire que le préjudice de jouissance de M. et M^me X ne saurait excéder la somme de 9.720 €,

— dire qu’en tout état de cause, le préjudice de M. et M^me X doit être réduit de

l’indemnisation de 116.404 € déjà reçue,

— dire qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée eu égard à la part de responsabilité encourue par chacun des syndics,

— dire qu’il y a lieu d’opérer un partage de responsabilité,

— déclarer M. et M^me X, AXA, A, le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e mal fondés en leurs demandes de condamnation in solidum et appel en garantie, et les en débouter,

— dire qu’à défaut de sa mise hors de cause, sa responsabilité ne saurait être retenue au-delà de 1% dans la survenance du préjudice,

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X, AXA, A et la société

Real gestion de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e ou toute partie succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 26 octobre 2016 par lesquelles la société anonyme Real gestion-société gérance de Passy, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382, 1991 et suivants du code civil, de :

— dire que le rapport d’expertise judiciaire sur lequel se fonde le syndicat des copropriétaire pour solliciter sa garantie lui est inopposable,

— la mettre hors de cause,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris quant à ses dispositions la concernant,

— dire que le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et AXA ou encore la société A ne rapportent pas la preuve d’une faute qu’elle aurait commise dans l’exécution de son mandat de syndic exercé du 4 juin 2008 au 30 septembre 2010,

— dire que la société CPCI a engagé sa responsabilité en ne mettant en oeuvre aucune mesure afin de mettre fin au sinistre subi par M. et M^me X,

à titre très subsidiaire,

— dire que les préjudices allégués par M. et M^me X ne sont pas justifiés,

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et AXA ainsi qu’ A de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ,

— débouter la société CPCI de sa demande de partage de responsabilité,

à titre infiniment subsidiaire,

dire que le préjudice de M. et M^me X doit être revu dans de plus justes proportions,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, à l’exception du trouble de jouissance, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les désordres

• Sur la matérialité des désordres

Les opérations d’expertises de M. Z ayant abouti à son rapport du 13 juillet 2011 ont été menée en parallèle avec celle demandée par la SCI du Poitou, copropriétaire voisin de M. et M^me X, pour le même type de désordres;

Il résulte de ce rapport d’expertise que la toiture terrasse de l’immeuble, dont M. et M^me X ont partiellement un usage privatif, à titre de terrasse d’agrément, est fuyarde depuis 2007 ; des désordres ont également été dénoncés dans l’appartement voisin appartenant à la SCI du Poitou et dans les parties communes du 8^e étage ; l’étanchéité des terrasses date de la construction de l’immeuble en 1954 ;

L’expert a constaté les désordres suivants dans l’appartement de M. et M^me X :

— au 8^e étage :

* dans le séjour (côté nord sur rue) : il est relevé des infiltrations à l’angle de la façade sur rue ayant dégradé plâtre, corniche et tenture murale,

* dans les deux chambres (côté sud) : il est relevé des infiltrations, qui ont dégradé les murs et plafonds, y compris un effondrement des staffs dans la seconde chambre, étant ajouté que ces infiltrations ont également dégradé le réseau électrique devenu hors service,

* dans la chambre (à droite de l’escalier intérieur) : il est observé que les murs de façade sont dégradés, principalement en partie basse ;

— au 9^e étage : dans les séjours et le coin repas : il est relevé que les dalles de marbres sont tachées par les remontées d’humidité et que les pieds de murs sont humides ;

• Sur l’origine et la cause des désordres

L’expert indique que les désordres ont pour origine l’étanchéité défectueuse de la terrasse du 9^e étage, laquelle, constituée à base de bitume, date de la construction de l’immeuble en

1954 ; selon l’expert, la durée de vie d’une étanchéité de ce type est d’une quarantaine d’années et il ajoute qu’il était donc temps d’envisager son remplacement, la terrasse ayant dépassé largement sa durée de vie moyenne ;

L’expert précise que le bitume s’est fissuré, créant ainsi de nombreuses poches d’eau, à l’origine des infiltrations, qui d’une part ont passé au travers du plafond et dégradé le 8^e étage, et d’autre part sont remontées dans les parties basses des murs et des dalles du sol du

9^e étage ;

L’expert ajoute que les travaux d’origine de la toiture terrasse étaient bien réalisés, et que les désordres constatés ne résultent que d’un défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires ;

Il souligne que les copropriétaires des appartements du 8^e étage ont signalé depuis 2007 l’existence de ces désordres dus à la vétusté de l’étanchéité de la terrasse, que le syndicat des

copropriétaires, par le biais de ses syndics successifs, n’a pas pris les mesures nécessaires (mission d’architecte, descriptif des travaux et chiffrage) pour remédier à ces désordres, qu’à cette lenteur dans les décisions s’est ajoutée une faute du syndic qui a fait voter en assemblée générale un montant de travaux sans différenciation entre les travaux à la charge du syndicat des copropriétaires et les travaux privatifs, que cette assemblée générale a été annulée, prolongeant ainsi la durée des préjudices, que dès lors, par négligence du syndicat des copropriétaires et des fautes des syndics successifs, les travaux de réfection des étanchéités des toitures terrasses n’ont pu être réalisés qu’en 2011, alors que celles-ci avaient commencé à montrer des signes de défaillance dès 2007 ; il indique qu’il n’est pas démontré que l’attitude de M. X ait contribué au retard pris dans la décision et la réalisation des travaux de réfection des terrasses ;

Il doit être rappelé que lors de l’assemblée générale du 12 mars 1991, M. et M^me X ont été autorisés à conserver la construction, d’une surface de 15,30 m², réalisée sans

autorisation de l’assemblée, sur la terrasse dont ils ont la jouissance exclusive, et ce sous certaines conditions d’obtention d’autorisation administrative et indemnitaires ;

Le règlement de copropriété stipule que 'les propriétaires d’appartements avec terrasses seront responsables de la bonne tenue de ces terrasses et de leurs dallages ou revêtements';

Dans son rapport du 22 janvier 2008 (pièce syndicat n° 7), M. O, architecte, missionné par le Cabinet CPCI, syndic, indique que la terrasse privative de M. et M^me X 'est un aménagement paysager constitué de jardinières en béton plantées, de petits bassins d’eau et de dalles de béton 50 /50 scellées. Les jardinières nombreuses sont plantées de nombreux arbustes avec certains de bonne taille. Elles intègrent un système d’arrosage automatique. L’étanchéité de la dalle est recouverte de tous ces aménagements qui sont vétustes : les joints de dalles ne sont plus étanches. Par ailleurs, aucune trace d’évacuation d’eau au niveau des jardinières, seul un caniveau côté rue est prévu pour récupérer les eaux’ ; il relève également que 'l’étanchéité de cette terrasse semble filer sous la dalle surélevée du salon de M. X, ce qui expliquerait les remontées d’eau par le sol, dont le symptôme est une dégradation du revêtement de sol en marbre'; M. O conclut à la nécessité d’effectuer une réfection totale de l’étanchéité de la terrasse de M. et M^me X, qui implique la dépose de tous les aménagements existants (dalles, bassins et jardinières plantées);

Dans son rapport suivant en date du 23 octobre 2012 (pièce syndicat n° 27), à la demande du nouveau syndic, le Cabinet J Sotto, M. O précise que 'la terrasse du 9^e étage [X] est recouverte d’un dallage de pierres posé sur chape protégeant le complexe d’étanchéité. Les relevés d’étanchéité sont protégés en tête par des bandes porte-solin. Il a été mis en place de très nombreux bacs de plantes de dimensions variées […]. Cela peut donc avoir une incidence sur le complexe d’étanchéité qui pourrait être altéré puisque les revêtements d’étanchéité et leurs protections diverses peuvent supporter les surcharges d’exploitation des terrasses jusqu°à 250 kg/m² […]. Il est donc primordial que ces jardinières ne dépassent pas 80 kg […]. De ce fait 90 kg est la charge admissible et habituelle, ceci, afin de permettre le nettoyage, la révision et la réfection éventuelle des relevés. Il a également été installé un système d’arrosage automatique […]. Les tuyauteries secondaires longent les relevés sous les bandes porte-solin et ne sont pas fixées dans les protection des ouvrages ; ceux-ci ne sont donc pas dégradés. Il n’a pas été observé d’accessoires fixés dans les relevés et de percements. Il est rappelé que l’évacuation des eaux pluviales de cette terrasse se fait par une sortie côté rue dans un chéneau aboutissant vers une platine protégée par une crapaudine'; M. O conclut en préconisant que M. et M^me X entretiennent très fréquemment la terrasse du 9^e étage, du fait des nombreux aménagements et de l’existence d’une seule sortie d’eau pluviale, afin de balayer les débris de plantes avant que ceux ci s’évacuent dans le chéneau, au risque d’un débordement de l’ouvrage ; M. O ne dénonce aucune défectuosité des aménagements de jardin, ni aucun manque d’entretien de la terrasse, et souligne juste la nécessité d’un entretien régulier pour éviter tout risque de désordres ;

Dans son rapport du 10 septembre 2010 qui analyse les désordres affectant les locaux de la SCI du Poitou au 8^e étage de l’immeuble (pièce X n° 15), M. Z conclut que 'la toiture terrasse accessible aménagée en jardin [X] n’est pas à l’origine des désordres constatés à l’étage inférieur';

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il ressort tant de ces constatations que de celles de l’expert judiciaire, qu’aucun élément ne permet d’établir que l’aménagement de

la terrasse par M. et M^me X ou le défaut d’entretien de ces aménagements sont à l’origine, même partiellement, des désordres litigieux et qu’il apparaît de manière manifeste que seule la vétusté de l’étanchéité de la terrasse, partie commune, est en cause ;

Sur les responsabilités

• Sur la responsabilité légale du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de

construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires’ ;

La responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s’exonérer en invoquant le fait qu’il n’a commis aucune faute ;

Il est acquis aux débats que la toiture terrasse du 9^e étage de l’immeuble est une partie commune, tel que cela ressort des dispositions du règlement de copropriété (chapitre I Parties communes B : 'les parties communes afférentes au bâtiment principal, façade rue, comprendront : les toitures et terrasses') ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’il résulte du rapport d°expertise suffisamment d’éléments de preuve pour établir que le syndicat des copropriétaires est responsable des

dommages subis par M. et M^me X sur le fondement de l’article 14 précité ;

• Sur la responsabilité contractuelle des anciens syndics, la société CPCI et la société real gestion et la demande de garantie

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution : l’article 1992 ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de

l’assemblée générale, le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

Le syndic, qui doit gérer l’immeuble 'en bon père de famille', sera donc responsable de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, notamment celles dues à sa négligence ; il appartient ainsi au syndic, dans le cadre de son obligation de moyens, de veiller au bon état

des terrasses, notamment de leur système d’étanchéité, et pour ce faire, de mettre en oeuvre toute

action utile ; il est également établi que le syndic, comme tout professionnel, est tenu à un devoir de conseil vis à vis tant du syndicat des copropriétaires et que des copropriétaires ;

La société CPCI a été le syndic de l’immeuble de mars 2001 au 4juin 2008, et la société Real Gestion-société gérance de Passy du 4 juin 2008 au 30 septembre 2010 ;

¤ Sur la responsabilité de la société CPCI

Le contrat de syndic, conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société CPCI, stipule que la mission du syndic comprend, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 'la gestion des parties communes', et à ce titre prévoit la 'visite de l’immeuble régulièrement par le syndic ou son représentant (une visite par trimestre)';

Il a été vu que l’étanchéité des terrasses de l’immeuble date de la construction de celui-ci en 1954 ; toutefois, les travaux initiaux avaient été correctement réalisés, ainsi que l’a noté l’expert judiciaire, et aucune infiltration en provenance des toitures-terrasses n’a été signalé aux syndics successifs avant mars 2007 ;

Suite aux plaintes de la SCI du Poitou, propriétaire d’un appartement situé au 8^e étage de l’immeuble, en 2004 et 2005, l’assemblée générale du 8 juin 2005 a voté les travaux de 'réfection des étanchéités des balcons du 6^e, 7^e et 8^e étages et des édicules’ (résolution n°3) ; les désordres ne concernaient pas alors les toitures-terrasses mais les balcons ;

Lors de l’assemblée suivante du 21 février 2006, il a été noté que les conditions météorologiques n’avaient pas pu permettre de réaliser les étanchéités sur les balcons recouvrants, que toutefois, certains travaux avaient pu être réalisés (reprises d’étanchéité au droit des piètements de garde-corps, étanchéité des toitures d’édicules de chaque cage d’escalier, mise en place de renvois d’eau au droit des trop-pleins de façades avec mise en place de barbacanes) ; en outre, dans le cadre de l’entretien courant, d’autres travaux avaient été réalisés (remplacement du dauphin cassé entre le toit terrasse du 10^e étage et celui du 9^e étage, trop-plein du toit terrasse du 10^e étage, remplacement de différents éléments de descentes d’eaux pluviales cassés, reprise et modification de la protection lourde d’étanchéité du toit terrasse inaccessible du 9^e étage droite) ; concernant les travaux restant à réaliser, il a été suggéré que l’étanchéité des balcons soit réalisée au cas par cas suivant les problèmes rencontrés, comme cela avait été le cas, il y a plus de dix ans sur la terrasse du 6^e étage gauche (point 17-3, 1 et 2) ; suite à ces constats, l’assemblée générale a voté l’annulation des travaux d’étanchéité ;

Les premiers juges ont exactement relevé que s’agissant de décisions de l’assemblée générale et non du syndic, aucune faute ne peut être reprochée jusqu’ici à la société CPCI ;

En ce qui concerne le sinistre survenu chez M. et M^me X, la société CPCI a été alertée courant mars 2007 de l’existence d’infiltrations en provenance des terrasses du 9^e étage (pièce X n° 11) ; M. B du Cabinet CPCI a effectué une visite, à la suite de laquelle, par courrier du 19 mars 2007, M. et M^me X ont déclaré le sinistre à leur assureur, la société AXA France, et par courrier du même jour ont informé expressément le Cabinet CPCI de cette déclaration de 'DDE’ (dégât des eaux) concernant leur appartement, le sollicitant de faire le nécessaire, précisant que ces dégâts proviennent de la terrasse (défaut d’étanchéité);

En ce qui concerne le sinistre dénoncé au syndic par la SCI du Poitou le 17 avril 2007, la société CPCI a déclaré le sinistre à la société A qui a mandaté le 15 juin 2007 son expert, lequel a établi son rapport le 12 décembre 2007 (pièce syndicat n° 5) ;

La société CPCI a mandaté le 8 janvier 2008 M. O, architecte, qui a déposé son rapport le 22 janvier 2008 préconisant la réfection complète de l’étanchéité des terrasses; la société CPCI a

convoqué une assemblée générale pour le 4 juin 2008, lors de laquelle le vote des travaux a été reporté suite à une contestation sur le nombre des terrasses concernées (résolution n°15) ; à l’occasion de cette assemblée du 4 juin 2008, le mandat de la société CPCI n’a pas été renouvelé ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la société CPCI a effectué les diligences nécessaires (déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, mission donnée à un architecte) pour répondre aux dégâts des eaux en provenance des terrasses dénoncés par les différents copropriétaires concernés et que sa responsabilité ne peut dès lors pas être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il rejeté la demande de garantie formé par le syndicat à l’encontre la société du code de procédure civile ;

¤ Sur la responsabilité de la société Real Gestion-société gérance de Passy

Le contrat de syndic, conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Real gestion stipule que la mission du syndic comprend 'la gestion des travaux d’entretien';

La société Real gestion a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 5 février 2009,

laquelle a voté les 'travaux de réfection de l’étanchéité des toitures terrasses accessibles et inaccessibles des 7^e et 8^e étages du bâtiment rue’ (résolution n°3), finalement annulés par l’assemblée générale suivante du 10 juin 2009 (résolution n°19-1), laquelle a revotés ces

travaux (résolution n°20) ; lors de l’assemblée du 30 septembre 2010, le mandat de la société Real gestion n’a pas été renouvelé ;

Les travaux de réfection de 'la terrasse inaccessible R+9', de 'la terrasse accessible X R+9' et de 'deux terrasses sur rue R+8' ont été réalisés, et réceptionnés le 17 mars 2011 et le 5 mai 2011 par procès-verbal de levée de réserves (pièces syndicat n° 17 & 18) ;

Il est reproché à la société Real gestion de ne pas avoir convoqué une assemblée générale extraordinaire en octobre 2008, ainsi que le prévoyait le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2008 (pièce syndicat n° 25) ; la société Real gestion a été nommée syndic lors de cette assemblée générale en remplacement de la société CPCI ; avant de convoquer une assemblée extraordinaire pour la mise au vote des travaux de reprise de l’étanchéité des terrasses, il fallait que le nouveau syndic soit été en possession des archives transmises par prédécesseur, qu’il procède à la consultation des entreprises et à l’élaboration des devis des travaux ; compte tenu également du délai légal de convocation, il ne peut être reproché à la société Real gestion un retard dans la convocation de l’assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 5 février 2009 ;

Il est encore reproché à la société Real gestion d’être à l’origine du retard dans le démarrage des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses en raison de sa gestion déficiente des assemblée générales de copropriété ; le syndic a mis au vote de l’assemblée générale du 5 février 2009 un devis global de réfection des terrasses comprenant des aménagements privatifs qui auraient dû figurer sur un devis séparé ; toutefois, ce devis global pouvait valablement être proposé au vote des copropriétaires, les travaux effectués sur les parties communes exigeant que les installations de M. et M^me X sur leur terrasse soient déposées, conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; la résolution proposée n’était pas contraire au règlement de copropriété ou aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires n’abandonnant pas la faculté de solliciter le remboursement du coût des travaux liés à la dépose des aménagements réalisés par M. et M^me X ; des copropriétaires ont cependant demandé la convocation d’une nouvelle assemblée générale pour faire voter les travaux litigieux en excluant les travaux privatifs ; compte tenu du risque de contestation de l’assemblée générale, le syndic a préféré convoquer une nouvelle assemblée

générale le 10 juin 2009 afin de faire procéder à un nouveau vote des travaux pour éviter toute situation de blocage, ce qui ne saurait lui être reproché ; entre temps, une expertise a été sollicitée auprès du juge des référés qui a rendu son ordonnance le 12 mai 2009, de sorte que, dans l’attente des constatations et des conclusions de l’expert judiciaire, qui devait se rendre sur place pou examiner les désordres et donner son avis sur leur origine, les travaux de reprise ne pouvaient être réalisés ;

Il ressort de ce qui précède que la société Real gestion, syndic du 4 juin 2008 au 30 septembre 2010, a exécuté correctement son mandat de syndic en convoquant une assemblée générale extraordinaire le 5 février 2009 à la suite de sa nomination afin de faire voter les travaux d’étanchéité des toitures terrasses à l’origine des infiltrations subies par M. et M^me X et la SCI du Poitou, et en convoquant une nouvelle assemblée générale le 10 juin 2009 afin de faire voter ces travaux en excluant les travaux privatifs en raison du risque de contestation de l’assemblée générale afin d’éviter tout blocage ;

Il est enfin reproché au syndic de ne pas avoir mis en oeuvre les travaux au cours de l’expertise judiciaire ; or, tant que l’expert n’avait pas remis son premier rapport, les travaux ne pouvaient être entrepris ; M. Z a déposé son rapport dans l’expertise sollicitée par la SCI du Poitou le10 septembre 2010 et le 13 juillet 2011 dans l’expertise demandée par M. et M^me X ; la mission de la société Real gestion a pris fin le 30 septembre 2010 ; les travaux de réfection de la terrasse inaccessible R+9, de la terrasse accessible R+9 et des deux terrasses sur rue R+8 ont débuté le14 octobre 2010 (pièce syndicat n°14) soit un mois après le dépôt du 1^er rapport de M. Z ; au 4 novembre 2010 la couche d’étanchéité a été posée (pièce syndicat n°15) ; les travaux de mise hors d’eau ont été réceptionnés le 23 décembre 2010 (pièce syndicat n°16) et les travaux d’étanchéité de la terrasse ont été réceptionnés le 17 mars 2011 (pièce syndicat n°17) avec une levée des réserves prononcée avec effet à la date du 5 mai 2011 (pièce syndicat n°18) ; dans ces conditions, il ne peut être considéré qu’il y a eu un retard imputable à la société Real gestion ;

Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la société Real Gestion-

Société gérance de Passy, que la responsabilité de cette dernière ne peut pas être engagée à l°égard du syndicat des copropriétaires et débouté le syndicat de sa demadne de garantie à l’encontre de la la société Real Gestion-Société gérance de Passy ;

• Sur la responsabilité délictuelle des anciens syndics

¤ sur la responsabilité de la société CPCI

Il résulte de ce qui précède que la société CPCI n’a commis aucune faute tant dans son obligation d’entretien de l’immeuble que dans le suivi du sinistre ; comme la dit le tribunal, sa responsabilité délictuelle n’est pas dès lors engagée à l’égard de M. et M^me X ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ces derniers de condamnation in solidum à l’encontre de la société CPCI, de même que la demande de garantie de la société A à son encontre ;

¤ sur la responsabilité de la société Real gestion

De même, il résulte de ce qui précède que la société Real gestion n’a commis aucune faute tant dans son obligation d’entretien de l’immeuble que dans le suivi du sinistre ; comme la dit le tribunal, sa responsabilité délictuelle n’est pas dès lors engagée à l’égard de M. et M^me X ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ces derniers de condamnation in solidum à l’encontre de la société Real gestion, de même que la demande de garantie de la société

A à son encontre ;

Sur la réparation des préjudices de M. et M^me X

• Sur le préjudice matériel

— pour l’appartement du 8^e étage droit, l’expert a validé les devis proposés suivants :

* devis de l’entreprise Le staff parisien du 23 mars 2011 : 16.057,12 € TTC,

* devis de l’entreprise Hiram service du 14 octobre 2010 : 1.076,10 € TTC,

* devis de l’entreprise Technibois du 3 septembre 2010 : 2.502,02 € TTC,

* devis de l’entreprise Rossi du 22 janvier 2010 : 13.610,80 € TTC,

* devis de l’entreprise Rossi du 22janvier 2010 : 4.982,27 € TTC,

soit un total de : 38.228,31 € TTC ;

— pour l’appartement du 8^e étage gauche et du 9^e étage (duplex), l’expert a validé les devis proposés suivants :

* devis de l’entreprise Rossi du 17 septembre 2010 : 2.928,84 € TTC,

* devis de l’entreprise Rossi du 17 septembre 2010 : 6.898,38 € TTC,

* devis de l’entreprise Marbrerie de l’Emperador du 20 septembre 2010 : 65.640 € HT, soit 69.250,20 € TTC (TVA à 5,50 %) ;

L’expert a émis des réserves sur la nécessité de remplacer en totalité le sol en marbre du 9^e étage, en relevant que d’un point de vue strictement technique, les quelques taches constatées sur le marbre peuvent difficilement justifier le remplacement complet du carrelage ;

Le dallage en marbre est situé dans une pièce qui a été construite par M. et M^me X sans aucune autorisation ; l’assemblée Générale du 12 mars 1991 (pièce syndicat n°21) a, dans sa résolution n° 8 autorisé M. et M^me X à conserver la construction d’une surface de 15,30 m² réalisée sur la terrasse et à déposer une demande d’autorisation auprès des services compétents de la ville de Paris ; l’assemblée a fixé le montant de l’indemnité à la charge de M. et M^me X à 27.440,82 € (180.000 francs) et les millièmes de charges à 13 /20.000èmes ; la résolution indique ensuite : 'par ailleurs, nous avons noté l’accord de M. X de supporter toutes les conséquences, notamment pécuniaires, des travaux que ces aménagements pourraient provoquer ultérieurement’ ; il en résulte que M. et M^me X sont responsables des constructions réalisées et notamment des désordres que ces constructions pourraient provoquer de par leur emplacement et leur exécution ; en revanche, et contrairement à ce que soutient le syndicat dans la mesure où ces constructions, bien qu’édifiées sans autorisation préalable du syndicat, sont acceptées par ce dernier, la réparation des désordres provoqués à ces constructions, en particulier le dallage en marbre, qui ont pour origine la défectuosité des parties communes, ne saurait restée à la charge de M. et M^me X ;

A cet égard, les premiers juges ont exactement relevé que les désordres résultent de la défectuosité de la terrasse du 9^e étage, partie commune, et non du dallage lui-même du sol de la pièce dont la construction a été autorisée a posteriori par la copropriété ;

Il a été vu plus haut que l’expert a constaté : '9^e étage, séjour, coin repas. Dalles de marbres

tachées par les remontées d’humidité…' (L 6 du rapport d’expertise) ;

Le devis de la société Marbrerie de l’Emperador du 8 avril 2010 chiffre à la somme de 65.640 € HT (78.505,44 € TTC, TVA à 19,60 %) la reprise de la totalité du dallage du 9^e étage (salon et cuisine) ; outre que les autres devis retenus comportent une TVA à 5,50 %, il ne résulte pas du rapport d’expertise, ni des autres pièces produites, que la totalité du dallage en marbre soit à reprendre ; l’expert, suivi par le tribunal a retenu pour tous les devis un taux de TVA à 5,50 ; avec un taux de TVA à 5,50 % , la somme hors taxe de 65.420 € revient à 69.250,20 € ; il n’y pas d’erreur sur ce point ;

Les premiers juges ont justement retenu que le sol a été partiellement affecté (quelques

dalles tachées), à hauteur d’environ 10 %, soit une somme de 6.925,02 € TTC (69.250,20 x 10 %), ce qui satisfait au principe de réparation intégrale du dommage ;

Le montant des travaux de reprise de l’appartement du 8^e étage gauche et du 9^e étage (duplex), s’élève à 16.752,24 € TTC ;

Le total des travaux s’élève à la somme de 54.980,55 € TTC (38.228,3l + 16.752,24) ;

M. et M^me X ont reçu le 27 mars 2012 de leur assureur, la société AXA France, la somme de 116.404,97 € à titre d’indemnisation ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice matériel de M. et M^me X à la somme de 54.980,55 € due par le syndicat des copropriétaires et constaté que, déduction faite de la somme de 116.404,97 €, aucune somme n’est plus due par le syndicat des copropriétaires à M. et M^me X au titre du préjudice matériel ;

• Sur le préjudice mobilier

Il est réclamé la somme de 2.500 € ; M. et M^me X font valoir que les dommages au mobilier résultent de l’effondrement du staff dans la chambre de l’appartement du 8^e

étage et de la pourriture des meubles positionnés le long des murs affectés par l’humidité ;

Toutefois, aucune pièce produite ne justifie des dommages au mobilier et du quantum du préjudice invoqué ; il n’est pas démontré en particulier que l’effondrement du staff dans la chambre ait endommagé un ou des meubles et que ceux ci subissent un pourrissement du fait de l’humidité ; les photographies prises par l’expert annexées à son rapport, qui sont les seuls éléments apportés par M. et M^me X à l’appui de leur demande, ne font entrevoir aucun dommage de ce type ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de ce chef ;

• Sur le préjudice de jouissance

Les éléments du préjudice de jouissance à retenir sont les dégradations entraînées par les infiltrations (plâtre, corniche et tenture murale, murs, plafonds, y compris effondrement du staff), la mise hors service du réseau électrique, les dalles de marbre tachées par l’humidité ; si l’appartement n’a pas été rendu inhabitable par ces désordres, il n’en reste pas moins que ceux ci ont affecté de manière non négligeable les conditions normales de son habitabilité ; en cela, le trouble de jouissance subi par M. et M^me X est certain ;

Le dégâts des eaux a été déclaré le 19 mars 2007 au syndic qui s’est rendu sur place (pièce X n°11, qui constitue le document attestant de la présence de désordres qui ont affecté la jouissance de

l’appartement) ; les travaux des terrasses ont été réalisés et réceptionnés le 17 mars 2011 (et non pas le 23 décembre 2010 qui correspond à la date d’un compte rendu de chantier) avec mainlevée des réserves le 5 mai 2011; avant cette dernière date, les travaux ne réfection de l’appartement ne pouvaient pas être raisonnablement être entrepris, car il fallait être certain de la bonne réalisation de la reprise de l’étanchéité des terrasses, parties communes ; il convient d’ajouter les de deux mois pour permettre la réalisation des travaux de réfection de l’appartement ;

Les premiers juges ont justement retenue la durée du préjudice de jouissance sur la période du 19 mars 2007 au 5 juillet 2011, soit 51 mois et 15 jours ; le syndicat ne saurait être tenu pour responsable du délai mis par l’assureur de M. et M^me X à les indemniser ; il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte du fait que la société AXA France a versé cette indemnité le 27 mars 2012 ;

L’expert a retenu une valeur locative de 36 € par m² (par mois), en se basant sur une attestation de valeur locative produite par M. et M^me X émanant de la société Foncière Lelièvre, soit une somme de 1.620 € par mois correspondant à la surface affectée de l’appartement par les désordres, soit 45 m², étant précisé que l’appartement dans son entier (deux appartements joints) présente une superficie totale de 175 m² selon le contrat d’assurance de la société AXA France ;

Le syndicat et la société A contestent l’estimation de la valeur locative de l’appartement à 1.620 € par mois mais il ne produisent aucune autre estimation ; il s’agit d’un appartement de 175 m² avec terrasse aux 8^e et 9^e étage d’un immeuble situé dans le 16^e arrondissement de Paris ; la société Foncière Lelièvre a établi son estimation en se fondant sur l’aspect de l’immeuble et sa situation, sur l’étage élevé où se situe l’appartement, son orientation, sa vue et l’existence de la terrasse ; la somme de 36 € le m² correspond à un loyer mensuel de 6.300 € pour 175 m², ce qui ne parait pas excessif au vu des critères retenus par la société Foncière Lelièvre ;

Par ailleurs, l’indemnisation est limitée à la surface affectée par les désordres, soit 45 m² et ne s’étend pas à la totalité de la surface de l’appartement de 175 m²t, de sorte qu’il n’y a pas lieu de réduire de 90 % , comme le soutient la société A, le quantum de 36 € le m² ;

Le préjudice de jouissance s’évalue donc à 51,5 mois (durée du trouble de jouissance) x 45 m² (surface sinistrée) x 36 € = 83.430 € .

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance de M. et M^me X à la somme de 83.340 € due par le syndicat des copropriétaires ;

Les premiers juges ont déduit le solde de l’indemnisation versée par la société AXA France, soit la somme de 61.424,42 € (116.404,97 – 54.980,55), soit une somme restant due de 21.915,58 € (83.340
- 6l.424,42) ;

Toutefois, l’indemnité versé par la société AXA France ne l’a été que pour le préjudice matériel, ainsi qu’il résulte du courriel de la société Wargny assurances (pièce syndicat n°42) aux termes duquel 'le montant de l’indemnité perçue par les époux X est de 116.404 €, celui ci ne concerne qu’un partie des dommages matériels subis’ ;

La demande du syndicat tendant à ce que la quittance de règlement signée par M. et M^me C (pièce X et AXA n° 24) soit écartée des débats doit être rejetée ; en effet, la présence de la société AXA France, aux côtés de ses assurés, garantit l’effectivité du paiement par l’assureur de l’indemnité versée en exécution de la police d’assurance versée aux débats (pièce X et AXA n°20) ; cette quittance indique que la somme totale de 116.404,97 € a été versée en indemnisation des dommages matériels ; de fait, la police souscrite par M. et M^me X auprès de la société AXA France ne garantit pas le trouble de jouissance, seuls sont garantis les pertes de loyers, les frais de relogement et la perte d’usage, définie dans le contrat comme le préjudice subi par le propriétaire qui ne peut plus occuper temporairement son habitation ; il a été vu que M. et M^me X n’ont pas subi

de préjudice de ce type ;

Il en résulte de ce qui précède que M. et M^me X n’ont pas été indemnisés de leur trouble de jouissance par la société AXA France ; il n’y a donc pas lieu de déduire de l’indemnisation du trouble de jouissance le solde de l’indemnisation versée par la société AXA France ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à

payer à M. et M^me X la somme de 21.915,58 € au titre du solde de leur préjudice de jouissance ;

Le syndicat des copropriétaires doit être condamnée à payer à M. et M^me X la somme de 83.340 € en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

• Sur le préjudice économique

M. et M^me X font valoir que depuis mars 2007, ils ont dû prendre toutes les mesures aux fins de gérer ledit sinistre (appels téléphoniques, courriers, déplacements), qu’ils ont investi de leur temps, qui n’est pas moins précieux du fait qu’ils sont retraités, et dû faire de nombreuses démarches, qu’ils dû être présents aux différentes réunions d’expertise tant amiables que judiciaires et ce aussi bien dans l’expertise initiée par la SCI du Poitou que dans celle relative aux désordres affectant leur appartement, qu’ils n’ont donc pas pu vaquer librement à leurs occupations, que l’ensemble de ces diligences et de ces contraintes consécutives aux désordres affectant leur appartement justifient qu’ils sollicitent la somme de 2.000 € au titre de leur préjudice économique ;

Les premiers juges ont exactement relevé que ce préjudice n’est pas justifié ; M. et M^me X ne produisent en effet aucune pièce (tels que relevés des dépenses afférentes aux appels téléphoniques, courriers, déplacements, pertes financières) à l’appui de leur demande d’indemnisation d’un préjudice économique ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de ce chef ;

Sur la garantie de la société A, assureur du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires était assuré auprès de la société A du 30 juin 2006 au 1^er janvier 2010 selon contrat multirisques immeuble ;

• Sur l’exclusion de garantie au titre de l’absence d’aléa

Aux termes de l’article 1964 du code civil, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain ; le contrat d’assurance est donc un contrat aléatoire dépendant du caractère incertain d’un événement ;

L’absence d’aléa peut se présenter notamment en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat ;

L’article L 124-1-1 du code des assurances précise que constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations ; le fait

dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage ;

Dans les assurances multirisques immeuble, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est

survenu pendant la période de validité du contrat ;

En l’espèce, le présent sinistre, provenant de la toiture terrasse du 9^e étage, est survenu dans l’appartement de M. et M^me X au début de l’année 2007, et a été déclaré le 19 mars 2007, pendant la période de validité du contrat d’assurance ; à cet égard, les premiers juges ont justement retenu qu’il ne peut être fait un parallèle entre les infiltrations dénoncées par la SCI du Poitou dénoncées en 2004-2005, qui n’ont pas des origines strictement identiques à celles dénoncées par M. et M^me X ;

Il résulte en effet des pièces produites que les dégâts des eaux dont se sont plaints en 2004 et 2005 la SCI du Poitou trouve leur origine dans le balcon-terrasse filant qui dessert, sur rue, la cuisine et le bureau de l’appartement de la SCI duPoitou ; ce balcon-terrasse, en façade de l’immeuble, n’a aucun lien avec les toitures terrasses de l’immeuble situées, elles, au-dessus de l’appartement de la SCI du Poitou (pièces syndicat n°44 et 56) ;

A la suite du signalement d’un dégât des eaux en février 2004, la société CPCI, syndic de l’époque, a mandaté M. D, architecte, pour procéder à la vérification des désordres

signalés par la SCI du Poitou et préconiser la mise en oeuvre des travaux nécessaires ; il ressort du rapport de M. E du 16 septembre 2004 (pièce syndicat n° 57) que les toitures-terrasses accessibles et non accessibles ne sont pas considérées comme pouvant être à l’origine des désordres signalés par la SCI du Poitou à cette date, qu’il n’existe aucun dégât identifié par M. D concernant les plafonds de la chambre, ou bien de la cuisine de l’appartement de la SCI du Poitou se trouvant sous les toitures-terrasses ;

La société A fait valoir que le syndicat des copropriétaires a été au courant des problèmes d’étanchéité des toitures-terrasses depuis le 8 juin 2005 date où elle a voté leur réfection et elle soutient également que les travaux n’ont pas été exécutés et qu’ils ont été annulés ;

En réalité, il résulte des pièces produites par le syndicat (pièces n° 48 et 49) que les travaux votés en 2005 n’ont aucun rapport avec les toitures-terrasses de l’immeuble mais concernent la réfection des étanchéités des balcons des 6^e , 7^e et 8^e étages et des édicules ; jusqu’en mars 2007, aucun désordre ayant pour origine le défaut d’étanchéité des toitures terrasses de l’immeuble n’a été dénoncé ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen tiré du défaut d’aléa ;

• Sur l’exclusion de garantie au titre du défaut d’entretien

L’article L 113-1 du code des assurances dispose :

'Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré';

La société A se prévaut de la clause d’exclusion figurant à son contrat aux termes de laquelle sont exclus 'les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages'; elle soutient que les désordres proviennent d’un défaut d’étanchéité non réparé par la négligence de son assuré ;

Toutefois, cette clause d’exclusion de garantie n’est pas conforme aux dispositions de l’article L

133-1 du code des assurances car elle ni formelle ni limitée ; le caractère imprécis de cette clause ne permet pas à l’assuré de connaître1'étendue exacte des obligations lui

incombant, ni l’étendue de la garantie ; elle doit donc être déclarée déclarées nulle ou non écrite ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen ;

• Sur l’exclusion de garantie au titre de la garantie 'dégât des eaux'

Le contrat d’assurance stipule que sont garantis au titre des 'dégâts des eaux’ (point 4) notamment les 'infiltrations accidentelles des eaux à travers les toitures’ (point 4-2) et les 'infiltrations à travers les balcons, loggias, terrasses et toitures-terrasses’ (point 4-3) ; sont exclus de la garantie 'les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation de dommages’ (point 4-4-1) ;

Il a été vu plus haut que la clause excluant la garantie de l’assureur de la copropriété en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut ainsi recevoir application en raison de son imprécision ;

Le sinistre a pour cause des infiltrations 'à travers’ la 'toiture-terrasse’ du 9^e étage de l’immeuble, telles que prévues à la garantie stipulée au point 4-3;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen ;

• Sur l’exclusion de garantie au titre de la garantie 'responsabilité civile'

Le contrat d’assurance stipule que la garantie 'responsabilité civile’ ne s’applique pas aux 'dommages résultant d’un fait dont l’assuré avait connaissance à la date de la souscription du contrat ou de toute extension de garantie’ (point 8-8);

Il a été vu plus haut que le sinistre survenu dans l’appartement de M. et M^me X, et déclaré le 19 mars 2007, provient de la défectuosité de la terrasse du 9^e étage, laquelle jusqu’alors n’avait pas connu de déficience ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que la société A devra garantir

le syndicat des copropriétaires dans les limites de sa police et à proportion de sa franchise et rappelé qu’en application de l’article L 124-5 du code des assurances, la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, de sorte qu’il n’y a pas lieu de limiter la garantie à la durée du contrat d’assurance, soit du 1^er juillet 2006 au 1^er janvier 2010 ;

La société A doit donc être condamnée in solidum avec le syndicat à payer à M. et M^me X la somme de 83.340 € au titre du trouble de jouissance et à garantir le syndicat, dans la limite de son contrat, de cette condamnation ;

Sur la subrogation de la société AXA France

L’article L 121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance

est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ;

M. et M^me X ont souscrit auprès de la société AXA France une police d’assurance 'habitation’ n°320.625.2604 à effet au 18 juillet 2006 (pièces X-AXA n°17 et 20 : conditions générales et particulières du contrat) ; par mail du 19 septembre 2014, M. P Q, de la société Wargny Assurances, agent d’assurance de la société AXA France et représentant donc cette dernière, a répondu au mail du conseil du syndicat des copropriétaires l’interrogeant sur le montant des indemnisations perçues par M. et M^me X au titre des infiltrations d’eau en relation avec les toitures-terrasses de l’immeuble (pièce X-AXA n°21) ; l’agent de la société AXA France a confirmé que l’indemnité perçue à ce titre par M. et M^me X de la société AXA France était de 116.404,97 € €, relative à une partie des dommages matériels subis ; le versement de cette somme est confirmée par la quittance subrogative produite devant la cour signée par M. et M^me X (pièce X-AXA n°24) ;

En application de l’article L 121-12 précité, la Société AXA France est subrogée dans les droits de M. et M^me X à hauteur de la somme de 54.980,55 € due au titre du seul préjudice matériel ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat

des copropriétaires et la société A à payer à la société AXA France la somme de 54.980,55 € au titre de son recours subrogatoire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et capitalisation des intérêts et en ce qu’il a débouté la société AXA France du surplus de sa demande non justifiée au regard de l’article L 121-12 précité ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par M. et M^me X et la société AXA France et le premier juge a fait droit à la demande de la société AXA France ; le jugement est confirmé sur ce point ;

Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée pour la somme de 83.340 € allouée à M. et M^me X au titre du préjudice de jouissance ;

Sur les dépens et l’application des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d’expertise, la dispense de M. et M^me X de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société A, partie perdante devant la cour, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à M. et M^me X : 7.000 €,

— au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e : 6.000 €,

— à la société Compagnie parisienne de conseils immobilier-CPCI : 3.000 €,

— à la société Real gestion-société gérance de Passy : 3.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société A ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me X sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, à payer à M. et M^me X la somme de 21.915,58 € au titre du préjudice de jouissance, déduction faite du solde de l’indemnisation versée par la société AXA France à M. et M^me X ;

Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e et son assureur, la société A, à payer à M. et M^me X la somme de 83.340 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société A à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires du […] à paris 16^e de la condamnation prononcée contre lui à l’égard de M. et M^me X au titre du trouble de jouissance ;

Condamne la société A IARD aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— à M. et M^me X : 7.000 €,

— au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 16^e : 6.000 €,

— à la société Compagnie parisienne de conseils immobilier-CPCI : 3.000 €,

— à la société Real gestion-société gérance de Passy : 3.000 € ;

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me X sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT