RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2020

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/13985 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3XMH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 17/04507

APPELANTE

SARL P M SARL représentée par la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître D E ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société PM SARL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 448 345 116

Angle […]

[…]

Représentée par M^e Solal CLORIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 77

INTIMÉES

EPIC PARIS HABITAT-OPH agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 344 810 825

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 substituée par M^e Audrey FERTINEL de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

SARL G PF SARL représentée par Monsieur F G, gérant domicilié audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 807 880 281

[…]

[…]

Représentée par M^e Céline PORTA, avocat au barreau de PARIS toque P 559 substituée par M^e Camille ALLIGAND, avocat au barreau de PARIS toque C789

PARTIES INTERVENANTES

SELARL ATHENA prise en la personne de Maître D E ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de SARL PM SARL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 802 989 699

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0396

Madame H X

née le […] à […]

[…]

[…]

83140 SIX-FOUR LES PLAGES

Représentée par M^e Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B1099 substitué par M^e Laure DIU LAMBRECHTS, avocat au barreau de PARIS, toque : B 1099

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

M^me Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2010, l’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) PARIS HABITAT OPH a donné à bail en renouvellement à la SARL P M des locaux situés […], constitués de deux boutiques, l’une ouvrant à l’angle des rues Cantagrel et du Dessous des Berges et l’autre sur […], à la suite de la première, un sous-sol et un appartement n°56 au premier étage, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er octobre 2009, pour l’exploitation d’un commerce de 'sandwicherie – vente à emporter (I aucune cuisson sur place)'.

Par courrier daté du 17 juillet 2014, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a autorisé une nouvelle activité de 'restauration traditionnelle’ au lieu et place de celle initialement prévue au bail.

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2014, la SARL P M a donné en location-gérance à la SARL G PF le fonds de commerce de restauration traditionnelle exploité […] sous l’enseigne LE CAMINITO, pour une durée de trois ans à compter de l’inscription du locataire-gérant au registre du commerce et des sociétés.

Par acte extrajudiciaire du 4 septembre 2015, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait délivrer à la SARL P M une sommation pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire d’avoir à faire cesser, dans le J d’un mois, les nuisances sonores tardives jusqu’au matin occasionnées par les clients du restaurant et à remédier à cet état de choses pour se conformer aux conditions du bail et à la réglementation en vigueur.

Par jugement du 29 octobre 2015, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL P M.

Le 3 décembre 2015, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a déclaré sa créance de loyers et charges à hauteur de 12.603,30 euros à la date du jugement d’ouverture.

Par jugement du 6 janvier 2017, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de continuation de la SARL P M et désigné la SELARL E STEINER prise en la personne de M^e D E ès qualités de commissaire à l’exécution du plan.

Par courrier daté du 29 mars 2017, la SARL G PF a notifié à la SARL P M son intention de renoncer à son option d’achat et de mettre fin à la location-gérance pour le 30 novembre 2017.

Après autorisation en date du 9 mars 2017, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné, par acte du 14 mars 2017, la SARL P M, la SARL G PF et la SELARL E STEINER prise en la personne de M^e D E ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL P M devant la 18^e chambre 2^e section du tribunal de grande instance de Paris, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, L145-41 et L145-17 du code de commerce, 696 et 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 8 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par l’EPIC PARIS HABITAT OPH,

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 30 mars 2010 passé entre l’EPIC PARIS HABITAT OPH et la SARL P M et portant sur des locaux situés […] à la date du 4 octobre 2015 à 24h00,

Dit et jugé que la SARL P M devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef, dont la SARL G PF, les lieux occupés au […], dans le J d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

Dit et jugé que, faute pour la SARL P M de quitter les lieux dans le J indiqué et celui-ci passé, l’EPIC PARIS HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL P M à une somme trimestrielle égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et les charges, à compter du 5octobre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et, en tant que de besoin, la condamne à la payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH,

Dit que la demande de séquestre et la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur sont I objet,

Condamné la SARL P M à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamné la SARL P M aux dépens, I autre précision, et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 11 juillet 2017 enregistré au greffe sous le numéro RG 17/13985, la SARL P M a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration du 12 juillet 2017 enregistré au greffe sous le numéro RG 17/14014, la SARL G PF a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance rendue le 18 octobre 2018, le magistrat en charge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros RG 17/13985 et 17/14014 et leur poursuite sous le numéro RG 17/13985.

Dans ses conclusions notifiée par RPVA le 4 octobre 2017, la société PM demande à la cour de :

— dire la SARL PM recevable et fondée en son appel,

— réformer le jugement entrepris en sa totalité,

et statuant à nouveau,

— constater que les conditions nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire ou à la résiliation judiciaire du bail ne sont pas réunies,

— constater qu’il n’existe pas, dans le bail souscrit entre PARIS HABITAT et la société PM, de clause valable de transfert de l’obligation de délivrance du bailleur contraignant la société preneuse à effectuer les travaux de mise en conformité nécessaires à la réglementation applicable en matière d’extraction et de bruit,

— constater qu’il n’appartient pas par conséquent au preneur d’assurer la mise en conformité de l’établissement aux normes en vigueur telles que rappelées par la préfecture de police tant pour l’installation de l’extraction que pour les mesures à prendre en matière d’isolation phonique,

En conséquence,

— désigner avant dire droit tel expert qu’il plaira à la cour de commettre avec pour mission :

* de se rendre sur place,

* de donner son avis à la cour sur les mesures à prendre afin d’assurer la conformité de l’installation de l’extraction du restaurant et son isolation au bruit,

* de donner son avis sur le coût des mesures à effectuer de ce chef,

— dire que le bail n’est pas résilié,

— ordonner le séquestre des loyers entre les mains de M. Le Bâtonnier des avocats au barreau de Paris dans l’attente du jugement à intervenir, en ouverture de rapport,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail de la société PM aux torts et griefs de la société PARIS HABITAT et condamner celle-ci à payer à la société PM, à titre de dommages-intérêts, une somme correspondant à la valeur de son fonds de commerce, à majorer des loyers perçus par le bailleur depuis la date d’effet du bail jusqu’à celle de libération des lieux,

— avant dire droit désigner tel expert qu’il plaira à la cour de commettre pour donner son avis sur la valeur du fonds et celle de l’indemnité d’occupation compte tenu des difficultés rencontrées dans l’exploitation de l’établissement à raison de son absence de conformité,

En tout état de cause,

— débouter PARIS HABITAT de l’intégralité de ses demandes,

— condamner PARIS HABITAT OPH, outre aux dépens de première instance et d’appel, à payer à la SARL PM la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intervention volontaire notifiées le 6 février 2019 par le RPVA, la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître D E en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société PM a repris l’instance interrompue par l’ouverture de cette liquidation.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2019 par le RPVA, la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître D E en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société PM demande à la cour :

— Dire que la SELARL ATHENA a été autorisée à céder le fonds de commerce dépendant de la

liquidation de la société PM à M^me X aux termes d’une ordonnance de M. le Juge Commissaire du 21 janvier 2019 ayant entraîné le transfert de propriété de l’actif même si celui-ci est retardé jusqu’à la date de passation des actes,

— Dire qu’il ne peut être reproché par le bailleur au cessionnaire du fonds de commerce les manquements éventuellement commis par son prédécesseur,

— Dire que le bailleur n’a pas délivré à son locataire des locaux conformes à l’usage auquel ils étaient contractuellement destinés,

— Dire nul et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée par le bailleur,

En conséquence,

— Réformer purement et simplement la décision entreprise,

— Débouter la bailleresse de sa demande de résiliation de bail ainsi que d’acquisition de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur,

— Condamner la société PARIS HABITAT OPH à payer à la SELARL ATHENA, ès qualités, la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 28 décembre 2019, la SARL G PF demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DIRE ET JUGER la société G PF SARL recevable et bien fondée en son appel

En conséquence :

INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 8 juin 2017 en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau :

' DIRE ET JUGER nulle et de nul effet la sommation en date du 4 septembre 2015

' DIRE ET JUGER que la clause résolutoire du bail commercial en date du 30 mars 2010 n’est pas acquise

' DIRE ET JUGER que le bail commercial en date du 30 mars 2010 n’est pas résilié

' DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à demander à la société PM SARL ainsi que tous occupants de son chef, dont la société G PF SARL, de libérer de leur personne et de leurs biens les lieux occupés au […]

En conséquence :

' DEBOUTER l’EPIC PARIS HABITAT’OPH de toutes ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour de céans estimait devoir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 30 mars 2010 :

' DIRE ET JUGER que l’EPIC PARIS HABITAT’OPH a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien

En conséquence :

' PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 30 mars 2010 aux torts exclusifs de l’EPIC PARIS HABITAT’OPH

' CONDAMNER l’EPIC PARIS-HABITAT’OPH à payer à la société G PF SARL une somme de 50.000 € en indemnisation du préjudice d’éviction supporté par la société G PF SARL

En tout état de cause :

. CONDAMNER l’EPIC PARIS HABITAT’OPH à payer à la société G PF SARL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 décembre 2019, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH demande à la cour de :

Vu le jugement entrepris,

Vu le bail commercial en date des 30 mars 2010,

Vu la sommation pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire en date du 4 septembre 2015,

Vu les pièces produites aux débats,

Vu les articles 1728, 1729, 1741, 2332 1° et 2375 1° du Code Civil,

Vu les articles L.145-41, L.145-17, L.622-22 et L.626-25 du Code de commerce,

Vu les articles 143, 331 alinéa 2, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

RECEVOIR PARIS HABITAT-OPH en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé,

DEBOUTER la société PM SARL, désormais représentée par son liquidateur ès qualités, de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la société G PF SARL de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la SELARL ATHENA, prise en la personne de Maître D E, ès qualités de liquidateur de la société PM SARL, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre principal :

CONSTATER le défaut de qualité à agir de la société G PF SARL,

CONSTATER le défaut d’intérêt à agir de la société G PF SARL,

CONSTATER le caractère nouveau en cause d’appel des demandes de la société G PF SARL,

DECLARER en conséquence irrecevables les demandes de la société G PF SARL formulées en cause d’appel,

CONFIRMER le jugement rendu le 8 juin 2017 par la 18^e chambre '2^e section du Tribunal de grande instance de Paris en son entier dispositif, sauf en ce qu’il a débouté PARIS HABITAT OPH de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SELARL E STEINER, prise en la personne de Maître D E, en sa qualité passée de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société PM SARL,

Statuant à nouveau,

CONSTATER que la SELARL E-STEINER prise en la personne de Maître D E, alors ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement, était dépourvue de qualité à agir,

DECLARER irrecevables les demandes de la SELARL E-STEINER prise en la personne de Maître D E, alors ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement,

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 30 mars 2010,

En tout état de cause,

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société PM SARL la créance de PARIS HABITAT OPH à hauteur de la somme de 6.928,87 euros à titre privilégié et définitif,

DECLARER l’arrêt à intervenir commun et opposable à M^me X, revendiquée par la liquidation judiciaire de la société PM SARL comme cessionnaire du fonds de commerce de cette dernière société,

DECLARER irrecevables les conclusions de M^me X à raison de leur tardiveté,

DECLARER irrecevables les demandes de M^me X en ce qu’elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Paris du 27 octobre 2019,

CONDAMNER toutes parties succombantes à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité de 5.000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum toutes parties succombantes aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2019, M^me H X, assignée en intervention forcée par PARIS HABITAT-OPH par acte du 28 mai 2019, demande à la cour de :

Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 8 juin 2018 en son entier dispositif ;

Dire et juger que le bail commercial dépendant du fonds de commerce de la société PM a été valablement cédé suivant ordonnance du juge-commissaire en date du 21 janvier 2019 ;

Dire et juger qu’il ne peut être reproché à Madame X des manquements imputables à la société PM ;

Débouter la bailleresse de sa demande de résiliation de bail ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamner la société PARIS HABITAT OPH à payer à Madame X, la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir constater, dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il n’en sera pas fait mention dans le dispositif.

Sur l’intervention volontaire aux débats de la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître D E ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL P M :

Par jugement rendu le 22 novembre 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement de la SELARL P M et ouvert à son égard une procédure de liquidation judiciaire, la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître D E étant désignée en qualité de liquidateur. L’intervention volontaire aux débats de cette dernière qui a déclaré reprendre l’instance interrompue par l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SARL P M sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité des demandes de la SELARL E prise en la personne de Maître D E en qualité de commissaire à l’exécution du plan :

L’EPIC PARIS HABITAT OPH sollicite l’infirmation du jugement entrepris ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du commissaire à l’exécution du plan pour solliciter des travaux de mise aux normes à la charge du bailleur, la désignation d’un séquestre ou la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, faisant valoir que la mission de celui-ci découlant de l’article L. 626-25 du code de commerce est circonscrite à la surveillance de la bonne exécution du plan.

Cette contestation de l’EPIC PARIS HABITAT OPH est dépourvue de tout intérêt dès lors que la SELARL E prise en la personne de Maître D E ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL P M a perdu sa qualité à agir par l’effet de la résolution du plan et de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, étant rappelé en tout état de cause que le commissaire à l’exécution du plan a été appelé en la cause par le bailleur ; qu’il est habilité en vertu de l’article L. 626-25 du code de commerce à engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers et enfin que les demandes critiquées, conformes à l’intérêt des créanciers, n’étaient que la reprises de celles de la SARL P M.

Sur la recevabilité des demandes de la SARL G PF :

L’EPIC PARIS HABITAT OPH soutient que la SARL G PF est dépourvue de qualité à agir au motif qu’elle est tiers au contrat de bail ; qu’elle n’a pas davantage d’intérêt à agir puisque le contrat de location-gérance a pris fin le 30 novembre 2017 ; qu’enfin ses demandes présentées en cause d’appel revêtent un caractère nouveau.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, l’article 32 du même code énonçant qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon les dispositions de l’article 1165 du code civil en sa version applicable à l’espèce, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, elles ne lui profitent que dans les cas prévus par l’article 1121.

Si la SARL G PF est un tiers au contrat de bail conclu entre l’EPIC PARIS HABITAT OPH et la SARL P M, il n’en demeure pas moins que la société locataire lui a consenti le 22 octobre 2014 un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués et que son expulsion est sollicitée par le bailleur en tant qu’occupant du chef de la SARL P M. Il en résulte qu’en sa qualité de locataire-gérant, la SARL G PF a un intérêt évident, afin de voir assurer la pérennité de son activité, d’une part à voir écarter les demandes d’acquisition de clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail et d’autre part à se prévaloir d’un éventuel manquement contractuel du bailleur dans l’exécution du bail.

L’EPIC PARIS HABITAT OPH conteste vainement la qualité de locataire-gérant de la SARL G PF en se prévalant du courrier du 29 mars 2017 qu’elle a adressé à son concontractant aux termes duquel elle indique renoncer à son option d’achat et mettre fin à la location-gérance à l’issue du contrat, soit à la date du 30 novembre 2017 alors que s’étant maintenue dans les lieux au-delà de cette date, le contrat de location-gérance s’est trouvé tacitement reconduit par accord des parties.

S’agissant du caractère nouveau des demandes formées par la SARL G PF en cause d’appel, il ressort du jugement entrepris qu’elle n’a formulé à l’audience du 27 avril 2017 que des observations orales tendant au débouté des demandes du bailleur, notamment la demande d’exécution provisoire, et sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure. Sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur et de condamnation de celui-ci au paiement d’une indemnisation de son préjudice d’éviction s’analyse en une demande reconventionnelle recevable dès lors qu’elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant en application des dispositions des articles 567 et 70 du code de procédure civile.

En l’espèce, il existe un lien suffisant entre la demande originaire tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail et la demande reconventionnelle tendant au prononcé de cette résiliation judiciaire aux torts du bailleur et à l’indemnisation du préjudice subi du fait du manquement allégué du bailleur à ses obligations.

Au vu de ce qui précède, les fins de non-recevoir soulevées par l’EPIC PARIS HABITAT OPH seront écartées et la SARL G PF déclarée recevable en ses demandes.

Sur l’intervention forcée de M^me H X :

M^me H X au bénéfice de laquelle la cession du fonds de commerce incluant le droit au bail a été autorisée par le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL P M par

ordonnance rendue le 21 janvier 2019 a été assignée en intervention forcée par l’EPIC PARIS HABITAT OPH par acte du 28 mai 2019. Cette intervention forcée sera déclarée recevable en application des articles 331 et 555 du code de procédure civile.

L’EPIC PARIS HABITAT OPH demande que les conclusions de M^me H X soient déclarées irrecevables pour n’avoir pas été prises dans le délais de trois mois de son assignation en intervention forcée, lesdites conclusions ayant été notifiées le 12 décembre 2019.

Faute d’avoir été élevée devant le conseiller de la mise en état, cette demande sera déclarée irrecevable.

L’EPIC PARIS HABITAT OPH invoque par ailleurs l’irrecevabilité des demandes de M^me H X. Il ne développe cependant aucun moyen au soutien de cette demande se bornant à alléguer qu’elle se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 27 octobre 2019. Cette demande sera en conséquence écartée.

Sur la demande de nullité de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 4 septembre 2015 :

Au soutien de cette demande, les appelants invoquent l’imprécision des termes de la sommation tant en ce qui concerne la nature des nuisances allégués et des mesures à prendre que les délais impartis pour y remédier. Ils invoquent également la mauvaise foi du bailleur qui soutient être saisi de plaintes de voisins alors qu’elles se résument à la plainte d’une seule personne à l’origine d’une campagne de dénigrement à l’encontre du restaurant et lui reprochent un manquement à son obligation de délivrance faute d’avoir procédé à des travaux d’insonorisation lorsqu’il a accepté un changement d’activité dans les lieux loués.

L’EPIC PARIS HABITAT OPH considère que les termes de la sommation délivrée le 4 septembre 2015 sont parfaitement clairs et que les lieux loués ont continué à être à l’origine de nuisances sonores qui troublent le voisinage et non pas une seule personne, contestant par ailleurs tout manquement à son obligation de délivrance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce J.

Il est constant qu’eu égard à l’automaticité attachée au mécanisme de la clause résolutoire, le commandement doit être rédigé de façon claire et informer le locataire I ambiguïté du risque encouru.

En l’espèce, le bail consenti à la SARL P M comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, comme aussi à défaut d’exécution de l’une quelconque de ses conditions, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée I effet et contenant déclaration de son intention d’user du bénéfice de ladite clause.

Le bail stipule par ailleurs en son paragraphe 13 que 'le preneur devra prendre toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de son commerce, de son industrie ou de sa profession, ne puisse nuire en quoi que ce soit à la tranquillité, à l’hygiène, à la solidité, à la sécurité ou à la bonne tenue de l’immeuble, ou ne puisse causer aux habitants de l’immeuble, ou des immeubles voisins, une incommodité, une gêne, un trouble ou un préjudice quelconque'.

La sommation pour inexécution des obligations visant la clause résolutoire délivrée par l’EPIC PARIS HABITAT OPH à la SARL P M, suivant acte du 4 septembre 2015, après avoir rappelé la

clause résolutoire telle qu’énoncée au bail ainsi que le paragraphe 13 dudit bail dont elle invoque la violation, poursuit en ces termes :

'PARIS HABITAT-OPH est saisi de plaintes de locataires de l’immeuble, concernant les nuisances sonores tardives jusqu’au matin occasionnées par les clients de votre restaurant.

Qu’en conséquence, JE VOUS FAIS SOMMATION d’avoir, IMMEDIATEMENT et I J à remédier à cet état des choses pour vous conformer aux conditions de votre bail et à la réglementation en vigueur, notamment à respecter la (les) clause(s) susvisée(s).

[…]

Si vous ne faites pas le nécessaire dans UN J maximum D’UN mois à compter de la date du présent acte, le DEMANDEUR entend se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et des articles L. 145-41 L. 145-17 du code de commerce, ci-après reproduits :

(suivent les articles visés)'.

La sommation délivrée le 4 septembre 2015 fait ainsi référence à deux délais distincts, à savoir 'immédiatement et I J et 'un mois', tous deux mentionnés en majuscules et en caractère gras. Cette mention de deux délais différents en caractère d’égale importance est de nature à créer une confusion dans l’esprit de la SARL P M l’empêchant de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et d’y apporter une réponse appropriée s’agissant de remédier à un état de fait à la fois I J et dans le J d’un mois. Il sera en outre relevé que s’il est expressément enjoint à la société locataire de remédier aux nuisances sonores tardives visées, il lui est également demandé de se conformer à la réglementation en vigueur I aucune référence à ladite réglementation.

Au regard de ces constatations, la sommation visant la clause résolutoire sera déclarée nulle et de nul effet et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

L’EPIC PARIS HABITAT OPH invoque la persistance des troubles occasionnés par l’exploitation du restaurant 'Caminato Cabaret’ en dépit de la mise en demeure d’avoir à se conformer aux obligations du bail et de la procédure en cours, considérant qu’elle justifie la résiliation de ce bail par application des dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil.

La SARL G PF et le liquidateur font valoir qu’à supposer rapportée la preuve des nuisances alléguées, elles résultent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance des lieux dont il ne peut s’affranchir par une clause du bail, lui reprochant à cet égard de ne pas avoir procédé aux travaux d’insonorisation rendus nécessaires par le changement de destination des lieux.

Il résulte d’un rapport d’enquête établi le 7 octobre 2015 par l’inspecteur de salubrité à la suite d’une visite dans les lieux loués effectuée le 22 septembre 2015 à 18h30 qu’une musique amplifiée y est diffusée et que cette diffusion d’une musique amplifiée rend nécessaire la réalisation d’une étude d’impact dans un J de deux mois. Un nouveau rapport d’enquête établi le 5 avril 2016 après vérification sur place le 29 mars 2016 a imparti un nouveau J de deux mois pour procéder à cette étude d’impact.

Aux termes d’un procès-verbal de constat du 27 mai 2016 dressé à partir de 22 heures, l’huissier instrumentaire relève la présence sur le trottoir devant le restaurant d’une dizaine de personnes debout, certaines avec un verre à la main, l’installation en bordure du restaurant des tables sur lesquelles les clients sont en train de dîner. Il précise que de l’angle de la rue, il perçoit le son de la musique diffusée à l’intérieur de l’établissement ; que les conversations et les rires des personnes

attablées ou debout à l’extérieur du restaurant sont audibles ; que dans la cour de l’immeuble donnant sur la rue Cantagrel, il entend le brouhaha émanant de la terrasse du restaurant ; que dans le salon de M^me Y situé au 2^e étage, fenêtre ouverte sur […] et téléviseur ouvert, il entend clairement le brouhaha provenant de cette terrasse ; qu’à 22 h45, ayant quitté l’appartement de Mm Y et longeant le […] et passant devant le restaurant, il constate à nouveau la présence sur la voie publique, devant le restaurant, d’une dizaine de personnes debout, les tables placées à l’extérieur du restaurant étant toujours occupées ; qu’à 23 h, placé sur le trottoir d’en face, il perçoit le son de la musique diffusée à l’intérieur de l’établissement ainsi que les rires des personnes attablées ou debout à l’extérieur du restaurant ; qu’à 23h20, ces mêmes nuisances n’ont pas cessé.

S’il ressort d’un courrier de M^me Y en date du 21 avril 2016 que la mairie de Paris a retiré à l’exploitant l’autorisation d’occuper la terrasse au printemps 2016, les courriers de M^me Z et M. A en date des 13 juin 2016 et 21 septembre 2016 établissent la persistance de nuisances sonores jusqu’à tard dans la nuit la semaine et le week-end, surtout en terrasse. Les documents émanant de la Préfecture de Police corroborent les termes de ces courriers puisqu’il en résulte que l’établissement a fait l’objet d’une fermeture administrative de quinze jours après qu’eut été constatée le 23 septembre 2016 à 0h20 la présence d’une quinzaine de clients consommant des boissons alcooliques I accompagnement de repas sur la terrasse de l’établissement, aucun plat n’étant en préparation dans les cuisines, étant relevé d’une part que l’exploitant ne dispose que d’une licence restaurant ne permettant pas de servir des boissons alcooliques en dehors des repas et d’autre part qu’il ne dispose pas davantage d’autorisation d’occupation du domaine public délivrée par la mairie de Paris lui permettant d’installer une terrasse et enfin que pour des motifs similaires l’établissement s’est vu adresser un avertissement préfectoral le 24 juin 2016.

De nombreux courriers d’occupants de l’immeuble et des immeubles voisins établissent la persistance de ces nuisances postérieurement au jugement entrepris, les nombreuses attestations et courriers produits faisant état des nuisances sonores très tardives provoquées par la clientèle du bar Carminato consommant sur le trottoir, tous les soirs et plus encore les vendredis et samedis soir jusqu’à 2 heures du matin, qui selon les termes de M. B résidant au […], chante et hurle', M^me C, locataire au 31 de la même rue précisant 'les clients, quelques uns sont alcoolisés et éméchés restent sur le trottoir hurlent..fument etc… I se préoccuper des riverains'.

La multiplicité des plaintes de voisins permet de démentir les allégations de l’exploitant selon lesquelles il fait l’objet d’une campagne de dénigrement d’une seule personne.

Il ne saurait être valablement soutenu au regard des nuisances ainsi amplement décrites qu’elles ont pour origine un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en suite de l’autorisation donnée d’exercer dans les lieux l’activité de restauration traditionnelle au lieu et place de celle prévue initialement de sandwicherie – vente à emporter I aucune consommation sur place. Il apparaît en effet que ces nuisances résultent non de cette modification de la destination des lieux qui n’implique nullement la diffusion d’une musique amplifiée dans les lieux mais des conditions anormales d’exploitation du fonds, le premier juge ayant à juste titre relevé que l’activité de bar ne figure pas dans la destination contractuelle des lieux. C’est précisément la diffusion d’une musique amplifiée à titre habituel et non l’activité de restauration traditionnelle qui justifie la réalisation de l’étude d’impact exigée par les rapports d’enquête de l’inspecteur de salubrité dont il convient de relever qu’ils mentionnent également l’activité exercée comme étant celle de bar-restaurant. C’est dès lors vainement que les appelants se prévalent de ces rapports pour arguer d’un manquement du bailleur à ses obligations et fonder une demande d’expertise.

La gravité des nuisances sonores générées par l’activité exercées dans les lieux et leur persistance caractérisent un manquement grave du preneur à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail aux torts du preneur.

La SELARL ATHENA ès qualités et M^me H X pour s’opposer au prononcé de la résiliation du bail se prévalent de l’ordonnance rendue le 21 janvier 2019 par le juge commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL P M ayant autorisé le liquidateur à procéder à la cession de gré à gré du fonds de commerce de la société P M en ce compris le droit au bail au profit de M^me X, faisant valoir que les éventuels manquements commis par le prédécesseur du cessionnaire ne peuvent lui être opposés.

Il ne peut cependant qu’être relevé que cette cession, soumise par le bail à l’agrément du bailleur, n’a pas été agréée par ce dernier et que par jugement rendu le 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a débouté le liquidateur de sa demande tendant à être autorisé judiciairement à céder le fonds dépendant de la liquidation aux conditions fixées par l’ordonnance du 21 janvier 2019. Il sera d’ailleurs relevé qu’aux termes de son offre M^me H X déclarait avoir connaissance tant de la procédure de résiliation en cours que de l’existence d’un contrat de location gérance.

La SELARL ATHENA ès qualités et M^me H X ne peuvent ainsi se prévaloir de l’ordonnance du 21 janvier 2019 pour s’opposer à la résiliation judiciaire du bail.

Sur la fixation de la créance du bailleur :

L’EPIC PARIS HABITAT OPH a déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL P M par lettre recommandée du 7 février 2019 pour un montant de 6.928,87 euros à titre privilégié et définitif.

Cette déclaration de créance ne fait l’objet d’aucune contestation dans son montant de sorte qu’il convient de l’admettre dans les termes de la déclaration.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le jugement ayant mis les dépens de première instance à la charge de la SARL P M ainsi qu’une indemnité de procédure sera confirmé. La SELARL ATHENA ès qualités et la SARL G PF qui succombent en cause d’appel en supporteront les dépens in solidum.

Il est de plus équitable de les contraindre chacune à participer à concurrence de 1.500 euros aux frais irrépétibles exposés par l’EPIC PARIS HABITAT OPH en cause d’appel.

L’EPIC PARIS HABITAT OPH étant fondée en sa demande, M^me H X sera déboutée de sa demande d’indemnité de procédure à son encontre.

Il convient enfin d’autoriser la distraction des dépens dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Déclare recevable l’intervention volontaire aux débats de la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître D E ès qualités de liquidateur de la SARL P M,

Déclare la SARL G PF recevable en ses demandes,

Déclare recevable l’intervention forcée de M^me H X,

Déclare irrecevable la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de M^me H X,

Rejette la demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M^me H X,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

Infirmant de ce seul chef et statuant à nouveau,

Déclare nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire du bail délivrée le 4 septembre 2015 à la demande de l’EPIC PARIS HABITAT OPH,

Prononce la résiliation judiciaire aux torts du preneur du bail conclu le 30 mars 2010 entre l’EPIC PARIS HABITAT OPH et la SARL P M relativement aux locaux situés […],

Y ajoutant,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL P M la créance de l’EPIC PARIS HABITAT OPH à hauteur de 6.928,87 euros à titre privilégié et définitif,

Condamne la SARL ATHENA ès qualités et la SARL G PF à payer, chacune, à l’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M^me H X,

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum la SARL ATHENA ès qualités et la SARL G PF aux dépens d’appel, avec distraction des dépens au bénéfice des avocats postulants qui en ont fait la demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE