Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 AVRIL 2021

(n° 2021/ 158 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/23387 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6UTS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2018 -Tribunal d’Instance de Paris – RG n° 11-18-18-0028

APPELANTE

SARL PIERRE RENOVATION TRADITION (P.R.T)

210 rue Saint-Denis

[…]

représentée par M^e Fédérico HERRERA CESAREO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0402

assisté de M^e Pierre QUEUDOT, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque C 1641

INTIMÉE

Madame Y X

[…]

Escalier B – Porte face au fond du couloir

[…]

née le […] à ORAN

représentée et assistée de M^e Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2390

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 mars 2021, prorogé au 26 mars 2021 et au 02 avril 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 février 1973, la société DREYFUS a donné à bail, avec jouissance à compter du 15 janvier 1973, à Monsieur Z X un appartement situé à […], […] , au 1^er étage, porte face au fond du couloir ainsi qu’une cave, moyennant un loyer de 250 francs par mois payable trimestriellement, outre les charges, le contrat précisant que les argumentations légales seraient faites sur le montant du loyer au bout de deux ans.

Par acte d’huissier en date du 22 février 2017, la SA FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE, indiquant être anciennement dénommée société «'DREYFUS'» a fait délivrer à M^me Y X, un congé sous le visa de l’article 10-8° de la loi du 1^er septembre 1948 avec une dénégation du droit au maintien dans les lieux, fondé sur le fait que la cause déterminante du contrat de bail, soit le contrat de travail de Monsieur Z X avait conclu avec la société MERCERIE SAINT PIERRE, avait disparu suite au décès de ce dernier.

Par acte d’huissier du 11 décembre 2017, la SARL PIERRE RENOVATION TRADITION, venant aux droits de la SA FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement Société DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE) a fait assigner M^me Y X, veuve de Monsieur Z X pour obtenir avec exécution provisoire':

La validation du congé délivré le 22 février 2017 à effet du 31 août 2017, en application de l’article 10-8° de la loi du 1^er septembre 1948,

Et, en tout état de cause, la résiliation du contrat de bail consenti le 6 février 1973 à Monsieur Z X et Madame Y X par effet de leur mariage en application des dispositions des articles 1184 devenu 1217 et 1741 du code civil, à effet du 1^er septembre 2017,

La constatation de la déchéance au droit au maintien dans les lieux de Madame Y X, à compter du 1^er septembre 2017,

L’expulsion de Madame Y X et de ses occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

De dire qu’en ce qui concerne le mobilier, il sera fait application des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 du décret du 31 juillet 1992,

La condamnation de Madame Y X à verser à la SARL PIERRE RENOVATION

TRADITION venant aux droits de la SA FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement Société DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE)':

A titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable soit 24,20 euros applicable sur le secteur du bien loué tel que défini l’arrêté du Préfet de Paris n°2015-176-0007 du 25 juin 2015 en application de l’article 17-II-A de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 1711,42 euros, outre une provision mensuelle pour charge d’un montant de 131,33 euros,

La somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en application des articles 544 et 1382 (devenu 1240) du Code civil';

En tout état de cause, la condamnation de Madame Y X aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ainsi qu’à payer à la SARL PIERRE RENOVATION TRADITION, venant aux droits de la SA FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement Société DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE), la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 24 septembre 2018, le Tribunal d’instance de Paris a :

— Déclaré nul le congé délivré le 22 février 2017 à Madame Y X,

— Condamné la SARL PIERRE RENOVATION TRADITION venant aux droits de la SA FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement Société DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE) de sa demande de validation du congé délivré le 22 février 2017, ainsi que ses demandes de résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 24 février 1973, d’expulsions, de séquestration du mobilier et au titre de l’indemnité d’occupation,

— Condamné la SARL PIERRE RENOVATION TRADITION venant aux droits de la SA FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement Société DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE) aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Par déclaration d’appel en date du 31 octobre 2018, la SARL PIERRE RENOVATION TRADITION a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions en date du 30 janvier 2019, la SARL PIERRE RENOVATION TRADITION demande à la cour de :

— Dire et juger la société PIERRE RENOVATION TRADITION venant aux droits de la S.A.FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement S.A. DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE) bien fondée en son appel et son argumentation, l’y recevoir et y faire droit,

— Débouter Madame Y X de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

Ce faisant :

— Infirmer le jugement dont appel, sur tous les chefs de condamnation prononcés à l’encontre de la société PIERRE RENOVATION TRADITION et en ce qu’il l’a déboutée ladite société de toutes ses demandes contre Madame Y X, de déchéance du droit au maintien dans les lieux, de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion, outres ses demandes indemnitaires accessoires,

Statuant à nouveau :

— Dire et juger licite, le congé signifier le 22 février 2017 pour le 31 août 2017 à Madame Y X,

— En tout état de cause, ordonner la résiliation du bail consenti le 6 février 1973 à Monsieur Z X et Madame Y X par l’effet de leur mariage, en application des dispositions des articles 1184 (devenu 1217) et 1741 du code civil et à effet du 1^er septembre 2017,

— Dire et juger Madame Y X sans droits ni titres depuis le 1^er septembre 2017, sur le logement qu’elle occupe situé […] à […], escalier B au premier étage porte face au fond du couloir, porte n° 14 (PIECE N° 4).

— Ordonner l’expulsion de Madame Y X dudit logement, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est,

— Dire qu’en ce qui concerne le mobilier, il sera fait application des articles L433-1, R433-1, L433-2, R433-2 et R433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Madame Y X à verser à la société PIERRE RENOVATION TRADITION venant aux droits de la société FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE) :

— A titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable soit 24, 20 € , applicable sur le secteur du bien loué tel que défini par l’arrêté de Préfet de Paris n° 2015 176-0007 du 25 juin 2015 en application de l’article 17-II-A de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 1 711, 42 € (70,72 m2 x 24,20€), outre la provision mensuelle sur charge de 131, 66 € (PIECE N° 9).

— La somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 544 et 1382 (devenu 1240) du code civil.

En tout état de cause :

— Condamner Madame Y X aux entiers dépens de première instance et d’appel, à verser à la société PIERRE RENOVATION TRADITION, venant aux droits de la société FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE (anciennement DREYFUS DEBALLAGE DU MARCHE SAINT PIERRE), la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance et la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure en appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 20 mars 2019, Madame Y X, intimée, demande à la cour de :

Sur l’appel principal':

— Confirmer le Jugement rendu le 24 septembre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris,

— Débouter la Société PIERRE RENOVATION TRADITION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

A titre principal':

— Dire et juger que le congé signifié à Madame X en date du 22 février 2017 est nul et de nul effet en ce qu’il a été délivré à la requête de la Société FONCIERE DE LA BUTTE

MONTMARTRE qui n’avait pas la qualité de bailleur des locaux donnés à bail,

— Dire et juger que le congé signifié à Madame X le 22 février 2017 est nul et de nul effet en ce qu’il a été délivré alors que cette dernière, du fait de la renonciation résultant d’actes manifestant sans équivoque de la volonté de son bailleur, dispose de la qualité de locataire des locaux donnés à bail,

— Dire et juger que, pour ces mêmes raisons, il ne peut être reproché à Madame X de ne pas avoir libéré les locaux donnés à bail le 3 septembre 2002,

A titre subsidiaire

Dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation sollicité par la Société PIERRE RENOVATION TRADITION n’est pas justifié,

Sur l’appel incident

Recevoir Madame Y X en son appel incident et la déclarer bien fondée

En conséquence:

— Infirmer partiellement le Jugement du Tribunal d’Instance de Paris du 24 septembre 2018 en ce qu’il a limité à 900€ le montant des dommages et intérêts accordés à Madame Y X,

— Confirmer la décision entreprise pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que la procédure engagée par la Société PIERRE RENOVATION TRADITION à l’encontre de Madame X est abusive,

— Dire et juger que Madame X a subi un préjudice ouvrant droit à réparation qui ne saurait être limité à 900€

En conséquence,

— Condamner la Société PIERRE RENOVATION TRADITION à payer à Madame X la somme de 9.000,00 € en réparation du préjudice subi,

En tout état de cause,

— Condamner la Société PIERRE RENOVATION TRADITION à payer à Madame X la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés dans les termes des articles 696 et suivants du Code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021. Lors de l’audience de plaidoirie du 22 janvier 2021, il a été indiqué aux parties que l’arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition le 19 mars 2021, prorogé au 26 mars 2021 puis au 02 avril 2021.

SUR CE,

SUR LA DEMANDE EN VALIDATION DU CONGE DELIVRE LE 22 FEVRIER 2021

Attendu que l’article 236-3 du code de commerce dispose que : « La fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération. »

Attendu que le traité de fusion entre la SARL PIERRE RENOVATION TRADITION et la société FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE conclu le 25 juillet 2016 prévoit qu’à l’égard des tiers, l’opération de fusion ne prendra effet qu’à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à partir de la publication du traité au BODACC,

Attendu qu’en l’espèce, la publication au BODACC est intervenue le 9 août 2016 et l’inscription au registre du commerce et des sociétés de cette opération, le 9 janvier 2017,

Attendu qu’à la date de délivrance du congé, soit le 22 février 2017, la société FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE avait été dissoute, de telle sorte qu’un tel congé ne pouvait figurer au compte des actes repris par la société absorbante, dès lors qu’il a été établi postérieurement à sa dissolution,

Attendu qu’il ressort de tout ce qui précède, que le congé délivré le 22 février 2017 par la société FONCIERE DE LA BUTTE MONTMARTRE est nul pour défaut de qualité de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL CONCLU LE

6 FEVRIER 1973

Attendu qu’il résulte de l’article 1184 devenu 1224 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave des dispositions du contrat,

Attendu que selon l’article 10-8° de la loi du 1^er septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes dont le titre d’occupation est l’accessoire du contrat de travail,

Attendu qu’en l’espèce le bail conclu le 6 février 1973 prévoit expressément que « la présente location est la conséquence du contrat de travail que Monsieur X a conclu avec la société MERCERIE SAINT PIERRE, filiale de la société DREYFUS. Cet emploi est la cause déterminante de la présente location. En conséquence, la présente location sera résiliée de plein droit et sans aucune formalité préalable en cas de rupture du contrat de travail quelle que soit la cause de cette rupture », faisant dès lors du contrat de travail de Monsieur X une condition résolutoire du bail conclu,

Attendu qu’en l’espèce, Monsieur X étant décédé le […], Madame Y X a toutefois continué d’occuper le logement et ce depuis plus de 15 ans,

Attendu qu’au regard des dispositions précitées, l’occupation durant plus de 15 ans du logement par Madame X, postérieurement à la cessation du contrat de travail de son conjoint suite à son décès, est constitutive d’un manquement suffisamment grave au bail, dès lors que la cessation du contrat de travail entraînait la résiliation du bail et faisait ainsi obstacle à la naissance de tout droit au maintien dans les lieux,

Attendu que Madame X soutient que le bailleur a exprimé la volonté expresse de nover le contrat en faveur de Madame X dès lors qu’il a adressé au nom de l’intimée, les quittances de loyers et charges et a perçu lesdites sommes auprès d’elle, après le décès de son époux,

Attendu que l’article 1273 devenu l’article 1330 du code civil prévoit que la novation ne se présume pas, la volonté de l’opérer devant résulter clairement de l’acte,

Attendu qu’il est constant que la tolérance du bailleur, qui a laissé dans les lieux un locataire malgré la rupture de son contrat de travail ne peut entraîner à elle seule renonciation à invoquer l’application des clauses du bail,

Attendu qu’il est constant que la seule délivrance de quittances de loyers au nom de l’occupante ne peut être suffisante pour caractériser la volonté expresse du bailleur d’opérer novation du contrat,

Attendu qu’il ressort de tout ce qui précède que l’occupation du logement par Madame X depuis plus de 15 ans était constitutive d’un manquement suffisamment grave aux dispositions du contrat précitées, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur ce point, et de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 février 1973, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de Madame X, occupante sans droit ni titre, et de tous les occupants de son chef, des locaux sis […], 75018, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et d’ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux, aux frais, risques et périls de Madame X.

SUR LE MONTANT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

Attendu qu’en cas de résiliation du bail, le l’occupant qui se maintient dans les lieux, doit au bailleur une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges dus si le bail avait été poursuivi,

Attendu que l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la réévaluation du loyer sous-évalué s’applique uniquement en cas de renouvellement de contrat et non en cas de résiliation du contrat,

Attendu qu’en l’espèce, la société PIERRE RENOVATION TRADITION soutient que Madame X est redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable selon l’arrêté du Préfet de Paris du 25 juin 2015, et ce en application de l’article 17-2 A de la loi du 6 juillet 1989, il convient de débouter la société PIERRE RENOVATION TRADITION de sa demande en fixation d’une indemnité d’occupation majorée, et de condamner Madame X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer prévu au bail, majoré des charges dûment justifiées et ce, jusqu’à la libération effective des lieux';

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS DE LA SOCIETE PIERRE RENOVATION TRADITION

Attendu que la société PIERRE RENOVATION TRADITION sollicite la condamnation de Madame X au versement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts, pour avoir été empêchée de louer ledit logement à un prix réévalué selon les conditions tarifaires prévues par l’arrêté du Préfet de Paris du 25 juin 2015,

Attendu qu’en cas d’occupation sans droit ni titre, le bailleur a droit à l’allocation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Attendu que l’appelant ne justifie pas d’un autre préjudicie donnant lieu à indemnisation, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

SUR L’APPEL INCIDENT FORME PAR MADAME X

Attendu que Madame X sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité la réparation de son préjudice à la somme de 900 euros pour procédure abusive, qu’elle évalue à 9000 euros,

Attendu que le bailleur est fondé à agir en justice pour demander la résiliation judiciaire du bail, une

telle action étant dépourvue de tout caractère abusif, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de Madame X.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Attendu que Madame X succombe, elle sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à verser à la société PIERRE RENOVATION TRADITION la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 24 septembre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris, en ce qu’il a déclaré nul le congé délivré le 22 février 2017 à Madame X ;

INFIRME le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau':

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 février 1973 ;

CONDAMNE Madame X Y à verser à la société PIERRE RENOVATION TRADITION une indemnité d’occupation égale au montant du loyer prévu au bail, majoré des charges dûment justifiées et ce, jusqu’à la libération effective des lieux',

ORDONNE l’expulsion de Madame X Y et de tous les occupants de son chef, des locaux sis […], […], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

ORDONNE la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux, aux frais, risques et périls de Madame X Y,

DEBOUTE la société PIERRE RENOVATION TRADITION de sa demande en dommages et intérêts ,

REJETTE la demande en dommages et intérêts de Madame X Y ;

REJETTE au surplus toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame X Y aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE Madame X Y à verser à la société PIERRE RENOVATION TRADITION, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT