RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 14 Avril 2022

(n° 40 , 24 L)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07415 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQHM

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Février 2021 par le juge de l’expropriation de Évry RG n° 19/00075

APPELANTE

Etablissement Public GRAND PARIS AMENAGEMENT Agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Tanguy SALAÛN de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

INTIMÉS

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

Madame A B épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE
Courcouronnes

[…]

représenté par M^me F-G H en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

F MONGIN, conseillère

Monique CHAULET, conseillère

Greffier lors des débats : Marthe CRAVIARI

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 13 juillet 2016, la préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique au profit de Grand Paris Aménagement le projet d’aménagement de la ZAC 'La Croix Ronde" sur le territoire de la commune d’Epinay sur Orge.

Par arrêté du 14 novembre 2017, la Préfète de l’Essonne a déclaré cessibles au profit de Grand Paris Aménagement, les parcelles de terrains situées sur la commune d’Epinay sur Orge nécessaires à l’opération ci-dessus dont celles situées au lieudit 'les Sablons".

Sont concernés par l’opération, Monsieur Z X et Madame A B épouse X en tant que propriétaires de l’emprise de 552 m² de la parcelle cadastrée ZD 31 1, dont 787m² restent leur propriété ; l’emprise de 2 009 m² de la parcelle ZD324, dont 951 m² reste leur propriété ; l’emprise de 5 51.6 m² de la parcelle ZD 389 dont 654 m² reste également leur propriété.

Par ordonnance du 27 novembre 2017, le juge de l’expropriation de l’Essonne a déclaré expropriées au profit de Grand Paris Aménagement les emprises sur les parcelles visées par la procédure.

En l’absence d’accord sur son offre d’indemnisation, Grand Paris Aménagement a saisi le juge de l’expropriation par requête parvenue au greffe le 14 mars 2019.

Par un jugement du 08 février 2021 après transport sur les lieux le 31 août 2020, le juge de l’expropriation d’Evry a':

- fixé la date de référence au 20 juin 2019,

- Fixé à la somme de 747 473 euros en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par Grand Paris Aménagement à Monsieur Z X et Madame A B épouse X dans le cadre de l’opération d’expropriation des emprises de 552 m² de la parcelle ZD 311, 2009 m² de la parcelle ZD 324, 5 516 m² de la parcelle […] sur Orge se décomposant comme suit ;

- indemnité principale : 565 390 euros ;

- indemnité de remploi : 57 539 euros ;

- indemnité de dépréciation du surplus pour la maison : 124 544 euros';

- Rejeté la demande d’indemnité de dépréciation du surplus pour les terrains ;

-Condamné Grand Paris Aménagement à payer aux consorts X une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Dit que les dépens seront laissés à la charge de Grand Paris Aménagement en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Grand Paris Aménagement a interjeté appel le 22 avril 2021 sur l’indemnité totale de dépossession, sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- Déposées au greffe, par Grand Paris Aménagement, appelant, le 21 juillet 2021 notifiées le jour-même (AR 22 juillet 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la date de référence au 20 juin 2019, retenu une situation privilégiée des biens expropriés, retenu une valeur libre de 70 euros/m² et alloué aux consorts X une indemnité de dépossession du surplus de 124.544 euros,

-Confirmer ledit jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau

-Fixer la valeur du bien dont il s’agit à la somme de 311.964 euros toutes causes de préjudice confondues,

-Condamner solidairement les consorts X à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Grand Paris Aménagement a envoyé par RPVA au greffe des conclusions récapitulatives et en réponse le 2 février 2022 à 19h54, non notifiées, l’audience ayant lieu le 3 février 2022 à 9h.

- Adressées au greffe, par les consorts X, intimés et appelants incidents, le 19 octobre 2021 notifiées le 26 octobre 2021 (AR du 27 octobre 2021) et le 20 janvier 2022 notifiées le 26 janvier 2022(AR du 27 janvier 2022) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
-Recevoir les consorts X en leurs conclusions d’intimés et d’appelants incidents,

- C o n f i r m e r l e j u g e m e n t d u 8 f é v r i e r 2 0 2 1 e n c e q u ' i l a c o n d a m n é G R A N D P A R I S AMENAGEMENT au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et :

- retenu la situation privilégiée de la parcelle

- fixé la somme de 124 544 euros au titre de la dépréciation du surplus de la maison d’habitation

Pour le surplus,

A titre principal,

-Infirmer le jugement ;

-Fixer à la somme de 1 437 285 l’indemnité d’expropriation, toutes causes confondues, revenant à Monsieur et Madame X pour les parcelles cadastrées section […], 324 et 389, situées sur le territoire de la commune d’EPINAY-SUR-ORGE

-Condamner GRAND PARIS AMENAGEMENT à payer à Monsieur et Madame X, en cause d’appel, une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens

-Débouter l’établissement GRAND PARIS AMENAGEMENT de toutes ses demandes en ce qu’elles tendent à l’infirmation de la décision querellée

A titre subsidiaire

-Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 8 février 2021.

-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 20 octobre 2021 notifiées le 21 octobre 2021 (AR du 22 octobre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

-infirmer le jugement de première instance et bien vouloir fixer :

A titre principal : hypothèse des emprises situées en zone AU2: terrain à bâtir

- l’indemnité de dépossession à la somme de 1 268 089 euros

- l’indemnité de remploi à la somme de 127 808,90 euros

- l’indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 50 500 euros

soit une indemnité totale de 1 446 397,90 euros

A titre subsidiaire : hypothèse des emprises situées en zone AU:

- l’indemnité de dépossession à la somme de 403 850 euros

- l’indemnité de remploi à la somme de 41 385 euros

- l’indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 50 500 euros soit une indemnité totale de 495 735 euros

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Grand Paris Aménagement fait valoir que':

-Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la date de référence et la situation urbanistique': il se fonde sur l’article 322-2 du code de l’expropriation et relève que ce mécanisme de détermination de la date de référence a pour objet d’éviter que les propriétaires privés ne bénéficient de la plus-value apportée par les projets d’aménagement initiés et programmés par les personnes publiques'; le premier juge a fait primer les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 a) du code de l’urbanisme pour fixer la date de référence à laquelle a été rendue opposable aux tiers et publiée la dernière modification du Plan Local d’Urbanisme d’Epinay-sur-Orge résultant d’une délibération du 20 juin 2019, date à laquelle les parcelles concernées étaient situées en zone AU2 du PLU, aucun des motifs fondant le jugement dont appel sur ce point ne saurait être retenu'; par quatre arrêts du 24 septembre 2020, aujourd’hui définitifs, la cour d’appel de céans a appliqué ces dispositions pour fixer la date de référence au 18 janvier 2010 (pièces n° 20 à 23)'; il est important de relever que dans ces affaires l’ordonnance d’expropriation datait du 14 novembre 2016 et était donc antérieure à l’entrée en vigueur des dispositions de la loi ELAN, ce qui suffit à invalider le motif retenu sur ce point par le premier juge'; il ressort des éléments qui précèdent que la date de référence retenue par le premier juge, à savoir le 20 juin 2019 ne pourra qu’être écartée et à supposer même, pour les seuls besoins du raisonnement, que puissent être appliquées les dispositions des articles L. 213-4 et L.213-6 du Code de l’urbanisme, le classement des parcelles expropriées en zone AU2, tel que retenue par le premier juge ne saurait être retenu'; le jugement dont appel devra, en tout état de cause, être infirmé en ce qu’il a fixé la date de référence au 20 juin 2019 et retenu un classement des parcelles expropriées en zone AU2';

-Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la qualification en situation privilégiée des parcelles expropriée'; la qualification de terrain à bâtir ne saurait d’aucune manière être retenue au vu des dispositions de l’article L.322-3 du Code de l’expropriation'; les parcelles expropriées ne sont pas situées dans un secteur désigné comme constructible par le PLU à la date de référence'; la seule proximité de zones bâties ne saurait suffire à constituer une situation privilégiée, alors qu’il est acquis que les emprises expropriées ne sont pas raccordées aux réseaux'; il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value éventuellement apportée à leurs immeubles par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante (cf. Cass. 3ème Civ. 25 janvier 2018, n° 16-25-138, préc.)'; le jugement dont appel devra donc être infirmé en ce qu’il a retenu une qualification de situation privilégiée';

-Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la détermination des indemnités'; le premier juge n’a pu valablement écarter les termes de comparaison produits par GRAND PARIS AMENAGEMENT et situés dans le périmètre de la ZAC DE LA CROIX RONDE'; la méthode dite du promoteur, qui consiste à fixer la valeur d’une parcelle en fonction de son utilisation future, est très généralement écartée par la jurisprudence'; elle reprend en cause d’appel 13 termes de comparaisons dont la moyenne s’établit aux environ de 25 euros/m², confirmant tout le bien fondé de l’offre de GRAND PARIS AMENAGEMENT, à savoir une valeur de 35 euros/m² en valeur libre';

-Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne l’indemnité de dépréciation du surplus'; l’évaluation faite de la valeur de la maison à 622.720 euros repose sur trois mutations citées par les expropriés qui, de l’aveu même du premier juge, n’ont pas été versées aux débats, de sorte que ces références auraient nécessairement dû être écartées'; la preuve de la superficie de 160 m² invoquée par les expropriés n’a pas plus été rapportée. Il ressort en effet du procès-verbal de transport sur les lieux annexé au jugement dont appel que les expropriés n’ont pas été en mesure lors du transport de préciser la superficie de leur pavillon'; le jugement dont appel devra être infirmé en ce qu’il a alloué aux expropriés une indemnité de dépréciation du surplus';

-il demande à la cour de condamner solidairement les consorts X à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Les consorts X répondent que :

-Concernant la qualification juridique des parcelles sous emprise';

- Sur la date de référence'; la Loi ELAN a expressément fixé une nouvelle date de référence pour les terrains situés en ZAC… mais est postérieure d’une année au prononcé de l’ordonnance d’expropriation'; la jurisprudence rendue au visa de ce texte rappelle que cette notion doit être entendue au sens large, c’est-à-dire les facteurs matériels et juridiques susceptibles d’influer sur la valeur d’un bien exproprié (Cass, 3ème civ., 8 juin 2006, AJDI 2007, page 47), la règle qui s’en suit est constante : les modifications matérielles ou juridiques postérieures à cette date ne sont pas à prendre en considération pour le montant de cette indemnité'; si une autre date devait être fixée, en l’espèce celle avancée par la société GRAND PARIS AMENAGEMENT au 11 février 2015 (argumentation initiale en première instance) ou 18 janvier 2010, la réglementation d’urbanisme propre à la parcelle ne s’en trouverait pas réellement modifiée, puisqu’elle est alors située en zone AU du Plan Local d’Urbanisme pour la partie sous emprise et en zone UH pour la partie hors emprise';

-Sur les dispositions d’urbanisme applicables'; la superficie minimale des terrains pour être constructibles n’est pas réglementée, pas plus que l’emprise au sol ou la hauteur maximale des constructions (articles 9 et 10 du règlement de zone)';

-Sur les réseaux'; les terrains expropriés, a fortiori considérés comme des terrains d’agrément dépendants d’une unité foncière déjà bâtie, bénéficient en conséquence de la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation, la capacité des réseaux existants apparaissant suffisante pour équiper d’ores et déjà l’opération. A défaut, les terrains bénéficient d’une plus-value indiscutable liée à leur situation et le premier juge a retenu cette notion, qui était également partagée par le Commissaire du Gouvernement';

- Sur la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la situation privilégiée du tènement exproprié'; il suffit de se rapporter au dossier de la Déclaration d’utilité Publique pour se convaincre de la plus-value de situation qui doit être attachée au terrain'; le site est d’ores et déjà délimité par des voies structurantes et par une urbanisation immédiate pouvant ainsi être synthétisée par la continuité avec les constructions de logements existants, la continuité avec la zone d’activités, la proximité d’axes routiers majeurs et la desserte importante en transports en communs, les biens expropriés en l’espèce dépendants d’une unité foncière bâtie, supportant un pavillon d’habitation.

Ce pavillon, comme les parcelles immédiatement voisines, est classé en zone UH (ex UC) du Plan Local d’Urbanisme, zone directement et immédiatement constructible de manière incontestable et incontestée';

-Concernant l’estimation du terrain sous emprise: sur l’infirmation à titre principal de la valeur des terrains, et la confirmation à titre subsidiaire'; les termes cités portent sur tout le département, et GRAND PARIS AMENAGEMENT n’a pas cité d’autres références comme celles situées à BALLAINVILLIERS, commune jouxtant le projet': douze ventes portant sur des terrains à urbaniser dans le département ; or ces ventes bien qu’anciennes et éloignées, dégagent des prix sensiblement supérieurs aux offres de GRAND PARIS AMENAGEMENT'; vingt ventes situées à WISSOUS, bien qu’anciennes et éloignées, dégagent des prix sensiblement supérieurs aux offres de GRAND PARIS AMENAGEMENT et les accords amiables à EPINAY-SUR-ORGE, aucun ne portant que sur des terrains susceptibles d’être qualifiés sinon de terrain à bâtir, à tout le moins avec une emprise jouxtant sur la même unité foncière une propriété bâtie';

- ils proposent la reprise des termes en première instance';

- le Commissaire du gouvernement a envisagé en première instance deux hypothèses selon que le terrain peut prétendre à la qualification de terrain à bâtir ou de simple terrain à usage d’agrément ; la cour relèvera que les références de terrains à bâtir sont récentes, et relativement homogènes, celles des terrains d’agrément plus anciennes pour deux des trois termes cités, en l’occurrence, le terme de 2019 est donc à privilégier, d’autant qu’il porte sur le terrain de plus grande contenance que les deux autres références, la moyenne des quatre termes de terrain à bâtir est de 357 euros/m², alors que le commissaire prend pour base seulement 330 euros/m² ; s’agissant des terrains d’agrément, le commissaire se réfère en revanche effectivement à la moyenne des trois termes, surtout, il retient un abattement de « grande superficie '' de 50 %, ce qui est excessif';

-Concernant l’indemnité de dépréciation du surplus'; deux préjudices distincts sont allégués, la dépréciation de la maison d’habitation et la déprécation des autres terrains non expropriés, du fait de la perte de leur caractère constructible'; sur la dépréciation du bâti : confirmation du jugement'; la valeur finalement fixée par le premier juge, et qui n’est pas utilement critiquée par l’appelante tant sur une base de 3 892 euros/m² que sur le coefficient de dépréciation, sera confirmée, soit la somme de 124 544 euros'; sur la dépréciation des terrains hors emprise : infirmation du jugement.

Le commissaire du Gouvernement observe que':

- Dès lors que le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l’article L213-4 a du code de l’urbanisme est substituée à celle prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation, que l’acte de création de la ZAC dans laquelle se situe le bien soit antérieur ou non à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP'; le PLU de la commune d’Epinay sur Orge ayant été approuvé le 19/12/2008, révisé le 20/06/2019, la date de référence est le 20/06/19.

A cette date, les emprises expropriées sont situées en zone AU2';

- L’emprise expropriée est attachée à une unité foncière sur laquelle est édifiée une maison d’habitation qui se situe au sein d’un quartier à dominante d’habitat pavillonnaire situé à quelques centaines de mètres du centre-ville, des commerces et des équipements publics. Cet élément de fait conduit à proposer à la juridiction de l’expropriation de reconnaître la situation privilégiée du bien dans l’hypothèse où la qualification de terrain à bâtir n’est pas retenue';

- même si le terrain restant de l’ordre de 2 392 m² représente un jardin d’une contenance encore supérieure à celle des biens au sein du marché immobilier local, il peut être considéré que la maison subit malgré tout une dépréciation';

- Il est proposé à titre principal une indemnité de dépossession de :

8077 m² x 157 euros = 1'268 089' euros.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 22 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.
À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de Grand Paris Aménagement du 21 juillet 2021, des consorts X du 19 octobre 2021 et du commissaire du gouvernement du 20 octobre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai des consorts X du 20 janvier 2022 sont de pure réplique à celles de l’appelant et à celles du commissaire du gouvernement appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions récapitulatives et en réponse hors délai de Grand Paris Aménagement ont été envoyées par RPVA le 2 février 2022 à 19h54 et le greffe a été dans l’impossibilité de les notifier aux autres parties l’audience ayant lieu le 3 février 2022 à 9h ; la cour a soulevé d’office leur irrecevabilité sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation pour non respect du contradictoire ; le conseil de Grand Paris Aménagement a eu la parole en dernier pour présenter ses observations comme indiqué sur la note d’audience et pour respecter le contradictoire, il a indiqué qu’il les retirait.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables ces conclusions.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de Grand Paris Aménagement porte sur la date de référence et sur le montant de l’indemnité de dépossession ; l’appel incident des consorts X concerne le montant de l’indemnité de dépossession, et celui incident du commissaire du gouvernement porte sur une demande de fixation en alternative.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 8 février 2021.

- Sur la consistance du bien

Il convient de se référer au procès-verbal de transport sur les lieux du 31 août 2020 auquel sont annexées des photographies.

Il suffira d’indiquer que :

'les parcelles cadastrées […], […], ZD n° 389 constituent une unité foncière disposant d’une façade située au 77, avenue de la division Leclerc sur la commune d’Épinay-sur-Orge, la parcelle ZD 311 supportant un bâti.

'L’unité foncière dispose d’une façade sur l'[…] et deux portails en bois, suivis de deux allées bétonnées en permettent l’accès, de part et d’autre du pavillon

'le pavillon est en toit en chaume et à l’avant du côté allée de la Division Leclerc, se trouve un portail en bois qui n’est plus utilisé, une allée goudronnée, un jardin d’agrément parfaitement entretenu ; ce pavillon dispose sur l’avant d’une terrasse en sol d’ardoises ainsi que d’une tonnelle, dépourvue de mur, mais recouverte d’un toit en chaume ; une allée végétale, parfaitement entretenue, sépare la propriété de l'[…].

'Le pavillon dispose :

-rez-de-chaussée : une cuisine équipée, une véranda, un salon avec des poutres apparentes, un pallier comprenant un dressing desservant WC, une chambre disposant d’une salle de bain avec fenêtre attenante,

-au premier étage, un palier moquetté, desservant une salle de bains avec baignoire, deux chambres communicantes, chacune disposant de fenêtres, une chambre avec fenêtre,

-d’un rez-de-jardin intégralement aménagé intégralement, disposant d’un point d’eau, d’une fenêtre, d’une porte-fenêtre donnant sur le jardin, qui est utilisée comme buanderie. Il est constaté la présence d’une première chambre avec fenêtre disposant d’une kitchenette aménagée ainsi qu’une salle de bains et une deuxième chambre disposant d’une fenêtre, d’une kitchenette et d’une salle de bains.

'à l’arrière du pavillon, les parcelles […] et ZD n°389 sont en nature de jardin, entretenues pour la partie située juste à l’arrière du pavillon puis laissées à l’état de friche pour la partie plus éloignée.

Grand Paris souligne que ce pavillon non concerné par l’expropriation est une construction en forme de chaumière édifiée en 1976 et se trouve en état ancien, que la parcelle ZD 324 à usage de jardins maraîchers, en forme de L, est enclavée et située à l’arrière de la parcelle ZD 311, avec un accès par un sentier pédestre situé en fond parcelle ou par la propriété située sur l'[…] et que la parcelle ZD N° 389 de forme irrégulière est traversée sur sa plus grande partie par la parcelle ZD 52, à usage de terrain d’agrément.

Les consorts X indiquent que leur unité foncière bénéficie d’un accès par la voie viabilisée, par la rue de la division Leclerc et d’un autre accès par un chemin pédestre, […], qui figure encore au cadastre.

Le commissaire du gouvernement précise que les emprises expropriées sont à prélever sur des unités foncières bâties supportant une maison d’habitation, que la propriété est en périphérie de la commune, que les emprises sont en nature de jardin pour partie en friche pour l’autre partie ; elles bénéficient d’un accès donnant sur la rue de la Division Leclerc, voie entièrement viabilisée et sur un chemin rural dit des Sablons non carrossable.

Il ajoute que le plan périmétral de la DUP permet d’apprécier l’emprise globale ; plus précisément, l’enquête parcellaire réalisée le 28 juin 2017 fait état d’un plan datant de 2014 dans le cadre d’une réponse de la société GPA suite à des observations formulées par Madame X relativement à l’emprise expropriée, qui permet d’apprécier la limite précise de l’emprise au niveau des parcelles ZD 311, 324 et 389 ; la configuration de l’unité foncière est particulière, puisqu’elle est coupée au milieu par une parcelle ne leur appartenant pas.

- Sur la date de référence et la situation d’urbanisme

Le premier juge a indiqué qu’un droit de préemption urbain a été institué et qu’un outil d’acquisition de la maîtrise foncière a ainsi été préalablement instauré à la création de la Zac, qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété des dispositions de la loi ELAN n’étaient pas applicables, qu’à cette date étaient seules applicables les dispositions des articles L 213-4a et L213-6 du code de l’urbanisme.

Que dès lors les dispositions dérogatoires du code de l’urbanisme priment sur l’application du principe général de détermination de la date référence de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, en ce compris ses dérogations issues de la loi dite ELAN pour les biens situés en Zac qui sont postérieures à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété.

Que par dérogation au principe général de détermination de la date de référence posée par l’article L 322-2 du code expropriation, la date de référence des biens situés dans une zone soumise au droit de préemption urbain doit être fixée, conformément aux dispositions des articles L 213-6 et L213-4 a) du code de l’urbanisme, à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou révisant ou modifiant le POS ou le PLU délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Que Grand Paris aménagement n’ayant pas versé aux débats la dernière modification ou révision du plan local d’urbanisme 20 juin 2019, il n’apparaît pas établi, comme soutenu, que cette modification ne consisterait quand une mise en compatibilité avec la DUP.

Le premier juge a donc retenu comme date de référence le 20 juin 2019.
Grand Paris aménagement demande l’infirmation sur la date de référence en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation dans sa rédaction issue de l’article 9 de la loi ELAN n°2018'1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique qui dispose que :

Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L 322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121'8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique.

Ces dispositions spéciales, spécifiques aux Zac, doivent prévaloir sur les dispositions générales des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme en vertu du principe général Spécialia generalibus derogant, selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales.

Les consorts X indiquent que la date de référence est située en principe un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à déclaration publique en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation, mais que ce principe connaît de nombreuses exceptions ; qu’en l’espèce, la loi ELAN a expressément fixé une nouvelle date de référence pour les terrains situés en Zac mais qu’elle est postérieure d’une année au prononcé de l’ordonnance d’expropriation ; ils demandent la confirmation du jugement précité ; ils précisent que si la date devait être fixée, en l’espèce comme celle avancée par la société Grand Paris Aménagement au 11 février 2015 ou au 18 janvier 2010, la réglementation d’urbanisme de la parcelle ne s’en trouvait pas réellement modifiée, puisqu’elle est alors située en zone AU du PLU pour la partie sous emprise et en zone H pour la partie hors emprise (pièce n° 7).

Le commissaire du gouvernement demande de retenir en application de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la commune d’Épinay-sur-Orge ayant étendu le droit de préemption urbain aux zones à urbaniser par délibération du 29 septembre 2017, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le PLU approuvé le 19 décembre 2008 et révisé le 20 juin 2019.

L’usage effectif du bien exproprié, les critères de qualification ainsi que les possibilités de construction doivent être appréciés à la date dite de référence, cette date ne correspondant pas à celle du transport sur les lieux, ni à celle de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Cette date est destinée à préserver l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière.

Les critères pour fixer cette date de référence s’apprécient à la date de la décision de première instance, soit en l’espèce le 8 février 2021.

L’article L322- 2 du code de l’expropriation dispose que les bien sont estimés à la date de le décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1, ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121'8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du dossier de ce débat (mots ajoutés loi n°2018'1021 du 23 novembre 2018) « ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique ».

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Suite à un amendement gouvernemental N°3041, dans le cadre de la loi n° 2018'1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018, dite loi ELAN a été ajoutée à l’alinéa 2 une disposition spécifique concernant la Zac mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme (Décision n° 2018'772 du Conseil Constitutionnel du 4 novembre 2018 sur la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).

Cet amendement gouvernemental vise à prévenir le risque que « si la déclaration d’utilité publique intervient tardivement et que la zone d’aménagement concerté a déjà fait l’objet d’une création, les valeurs foncières puissent s’envoler, compromettant la réalisation du projet d’aménagement, et conduisant à un renchérissement des prix des logements construits » ; dans cette hypothèse, pour éviter de compromettre la réalisation du projet ou de conduire à un renchérissement du coût de sa mise en 'uvre il a été décidé de faire « coïncider la date à laquelle le juge doit se placer pour fixer l’indemnité d’expropriation, avec la date à laquelle la volonté de procéder à l’aménagement des terrains est actée par la personne à l’initiative de l’opération d’aménagement ou par l’autorité compétente ».

L’article L322-2 susvisé suite à une QPC a fait l’objet d’une décision du Conseil Constitutionnel n° 2021'915'916 du 11 juin 2021, qui indique que les dispositions contestées ne portent pas atteinte à l’exigence selon laquelle on ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d’une juste et préalable indemnité, et que le grief tiré de la méconnaissance de l’article 17 de la déclaration de 1789 doit être écarté pour les motifs suivants :

'« en premier lieu, l’expropriation d’un bien ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à un déclaration d’utilité publique préalablement formellement constatée, sous le contrôle du juge administratif.

D’autre part, en autorisant le juge de l’expropriation, lorsqu’il fixe le montant d’indemnités de l’exproprié, à tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu’ils sont provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée par l’expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.

Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d’un projet d’utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un objectif d’intérêt général.

'En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. À ce titre, il peut notamment prendre en compte l’évolution du marché immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision ».

Cette QPC concernait les expropriations appelées « expropriation pour revendre ».

Comme l’indique Grand Paris aménagement, en application de la 9 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, la date de référence est fixée, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique.

Cependant, en l’espèce, la commune d’Épinay-sur-Orge a étendu le droit de préemption urbain aux zones à urbaniser par délibération du 29 septembre 2017.

Or, l’article 213-6 du code de l’urbanisme prévoit une exception à cette règle, s’agissant comme en l’espèce d’un droit de préemption, en disposant que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différée, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Ainsi, lorsque la commune est dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, les dispositions du paragraphe a de l’article L213-4 du code de l’urbanisme prévoient que:

' la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé:

I) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire;

II) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’ a pas été délimité;

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'.

En l’espèce:

'la commune d’Épinay-sur-Orge a étendu le droit de préemption urbain aux zones urbanisées par délibération du 29 septembre 2017 ;

'le PLU de la commune d’Épinay-sur-Orge a été approuvé le 19 décembre 2008 et révisé le 20 juin 2019.

Or, selon l’article L 213-4 du code de l’urbanisme tel qu’interprété par la Cour de cassation:

-La date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues à l’article L 213'4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif d’un bien soumis au droit de préemption ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause république (3e civile, n° 16'25 138).

Elle a ainsi considéré que les expropriés ne pouvaient bénéficier de la plus-value apportée à leurs biens par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante.

-L’acte modificatif du plan local d’urbanisme modifiant le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle expropriée sans affecter les caractéristiques de cette zone ne peut être retenu pour fixer la date de référence au sens de l’article L213'4 du code de l’urbanisme (3°civile, 13 juin 2019 n° 18'18 445).

-La modification de la délimitation de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié n’est pas une condition nécessaire à la prise en considération comme date de référence de la date de modification d’un poste concernant cette zone ; la seule modification des caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié, sans rapport avec la délimitation géographique, prise en compte pour déterminer la date de référence appliquée pour l’estimation du bien (3e chambre civile, n° 13'20 zéro 76 7 septembre 2014 et du 19 septembre 2019 n° 18'34).

En conséquence, les parcelles expropriées étant situées en zone de droit de préemption urbain, les dispositions de la loi ELAN n’étant pas applicables, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; la date la plus récente délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la mise en compatibilité du PLU opérée par l’arrêté préfectoral du 1er août 2017 publié le 1er août suivant au recueil des actes administratifs, mais cette date ne peut valoir de date de référence pour apprécier la situation d’un bien exproprié, lorsque ce dernier se situe dans une zone soumise au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, les parcelles étant situées en zone de préemption, il convient de retenir comme date de référence, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le PLU la commune d’Épinay-sur-Orge approuvé le 19 décembre 2008 et révisé le 20 juin 2019 ; cette dernière date sera donc la date de référence.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

À cette date de référence, les parcelles concernées se situent en zone AU 2 de la commune d’Épinay-sur-Orge.
La zone AU 2 se définit comme suit dans le PLU : « cette zone est située sur les coteaux de l’Orge, et sur le plateau, nord-ouest du rond-point de la Croix Ronde. Elle est destinée à recevoir une extension de l’agglomération à dominante d’habitat, dans le cadre d’une urbanisation cohérente et doit être protégée contre une urbanisation diffuse qui compromettrait son aménagement. Cette zone est ouverte à l’urbanisation au sens de l’article R 123'1 du code de l’urbanisme, dans la mesure où les dispositions du règlement fixent les conditions d’un aménagement cohérent ».

- Sur la qualification de terrain à bâtir

Le premier juge a indiqué qu’à la date de référence, les parcelles […], Z D n° 324 et ZD n° 389, sont classées en zone AU, plus précisément en zone AU2, zone destinée à être urbanisée. Le classement en zone à urbaniser signifie que la réalisation de l’aménagement de ce secteur dépend de la définition d’un aménagement d’ensemble et à la réalisation d’un réseau de desserte nécessaire. Les parcelles ne sont donc pas situées en zone constructible car elles sont destinées à recevoir une urbanisation uniquement dans le cadre d’un projet d’ensemble.

Il a en conséquence indiqué que la première condition de l’article L322-3 du code de l’expropriation n’étant pas remplie, la qualification de terrain à bâtir ne peut qu’être écartée.

Grand Paris aménagement exclut cette qualification, en demandant l’infirmation sur la situation privilégiée retenue par le premier juge.

Les consorts X demandent de retenir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, en indiquant que la zone AU 2 est une zone à urbaniser, que la superficie minimale des terrains constructibles n’est pas réglementée, pas plus que l’emprise au sol et la hauteur maximale des constructions (articles 9 et 10 du règlement de zone) et que la capacité des réseaux existants apparaît suffisante pour équiper d’ores et déjà l’opération en produisant la pièce N°1 : ZAC de la Croix Ronde- Notice des caractéristiques des ouvrages.

Le commissaire du gouvernement indique que contrairement aux affirmations de Grand Paris Aménagement selon le plan de zonage du 19 décembre 2008, antérieur à l’arrêté de DUP valant mise en compatibilité du PLU, les parcelles expropriées étaient situées en zone AU et non en zone A ; dans le PLU du 19 décembre 2008, la zone AU correspond aux secteurs destinés à recevoir une urbanisation dans le cadre d’un projet d’ensemble ; hormis les constructions et installations autorisées ci-dessous, l’ouverture de cette zone d’urbanisation est soumise à une modification ou une révision du PLU.

À la date de référence, les emprises expropriées sont situées en zone AU2 qui est située sur les coteaux de l’Orge et sur le plateau Nord’Est du rond-point de la Croix Ronde ; elle est destinée à recevoir une extension de l’agglomération à dominant habitat, dans le cadre d’une urbanisation cohérente et doit être protégée contre une urbanisation diffuse qui compromettrait son aménagement. Cette zone est ouverte à l’urbanisation au sens de l’article R 123'1 du code de l’urbanisme, dans la mesure où les dispositions du règlement fixent les conditions d’un aménagement cohérent.

La lecture du PLU conduit à constater les éléments suivants relativement à cette zone :

'Conditions relatives à la constructibilité : cette zone est ouverte à l’urbanisation au sens de l’article L 123-1 du code de l’urbanisme. Ainsi, rien n’indique que la zone est inconstructible ou que sa constructibilité est conditionnée’comme c’est souvent le cas en zone à urbaniser des PLU’ à un plan d’aménagement d’ensemble. Il y a donc tout lieu de considérer que la zone est constructible.

'Conditions relatives à la desserte par les réseaux : le bien bénéficie d’un accès donnant sur la rue de la division Leclerc.
Le commissaire du gouvernement ajoute enfin que concernant la propriété des consorts X, le commissaire enquêteur indique dans son avis du 28 juin 2017 suite à l’enquête parcellaire (annexes 2) que « la partie de cette parcelle que l’aménageur veut acquérir est déjà constructible et desservie par la rue de la division Leclerc ».

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois:

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

En l’espèce, comme l’indique le commissaire du gouvernement, les emprises expropriées sont situées en zone AU2 qui est ouverte à l’urbanisation au sens de l’article R 123'1 dans la mesure les dispositions du règlement fixent les conditions de l’aménagement cohérent.

S’agissant de la première condition relative à la constructibilité : cette zone est ouverte à l’urbanisation au sens de l’article L 123'1 du code de l’urbanisme. Rien n’indique que la zone est inconstructible ou que sa constructibilité est conditionnée à un plan d’aménagement d’ensemble. Comme l’indiquent les consorts X, la superficie minimale des terrains constructibles n’est pas réglementée, pas plus que l’emprise au sol où la hauteur maximale des constructions (article 9 et 10 du règlement de zone) ; cette première condition est donc remplie.

S’agissant de la deuxième condition relative à la desserte par les réseaux. Le bien bénéficie d’un accès donnant sur la rue de la division Leclerc.

S’agissant des réseaux, les réseaux sont présents et en capacité suffisante à proximité de l’emprise expropriée puisque :

- s’agissant du réseau d’électricité, la notice des caractéristiques principales des ouvrages les plus importants énonce :' Electricité moyennes et basses tensions. Le réseau HTA existant est localisé à l’extérieur de la ZAC et les cables HTA présents le long des rues de Monthléry, de la Croix Ronde et de la division Lelecerc, permettront a priori d’alimenter la totalité de l’opération'.

- s’agissant du réseau d’eau, la notice mentionne que 'le projet sera alimenté depuis les canalisations existantes. Le site est traversé par des canalisations 350 et 600 mm liaisonnant Épinay-sur-Orge et les communes voisines de Ballainvilliers et de Villiers sur Orge'.

- s’agissant de l’assainissement, la notice indique : 'Au sud et à l’est, les secteurs urbanisés sont assainis par un réseau communal de canalisation en gravitaire qui suivent les pentes naturelles du coteau et dont les sections varient de 150 à 300 mm. Le rejet du réseau se fait dans un double collecteur intercommunal, 900 et 1200 mm, appartenant au SIVOA (syndicat mixte de la Vallée de l’ORge Aval) et situé en rive gauche de l’Orge.

D’après l’interprétation des cartes géologiques et l’étude d’impact, les terrains situés sur le plateau devraient avoir une capacité d’absorption suffisante, tandis que la partie située plus au sud sur le coteau présenterait des sols hétérogènes peu perméables '.

Le commissaire enquêteur dans son avis du 28 juin 2017 suite à l’enquête parcellaire (annexes 2) a d’ailleurs indiqué que « la partie de cette parcelle que l’aménageur veut acquérir est déjà constructible et desservie par la rue de la Division Leclerc ».

Or, si Grand paris Aménagement indique que les parcelles incluses dans le périmètre de la ZAC ne sont pas raccordées aux réseaux et que s’agissant du réseau d’eau potable, seules des canalisations de transport y sont implantées, à défaut de réseau de distribution, et que la zone ne comporte aucun réseau d’assainissement, le commissaire du gouvernement précise que s’agissant du réseau d’eau, la notice mentionne que le projet sera alimenté depuis les canalisations existantes et que pour l’assainissement elle indique que les secteurs urbanisés sont assainis par un réseau communal et que l’emprise est issue d’une unité foncière bâtie, raccordée au réseau, en limite d’urbanisation.

Il convient en conséquence de retenir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L322'3 du code de l’urbanisme.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’indemnité principale

1° sur les surfaces

La superficie de l’emprise de 8077 m² n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé.

2° sur la situation locative

Les parties s’entendent comme en première instance pour dire que les emprises expropriées sont libres de toute occupation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé les indemnités en valeur libre.

3° sur la méthode

Les parties s’accordent pour retenir la méthode par comparaison.

Le jugement sera donc confirmé.

4° Sur les références des parties

La ZAC de la Croix Ronde comme l’indique le commissaire du gouvernement comprend deux parties, une partie destinée à l’activité et dont les parcelles sont classées en zone AU1 au PLU et une partie destinée à l’habitation et dont les parcelles sont classées en zone AU2 de la commune.

Les références proposées par les parties doivent donc être comparables notamment en terme de zonage.
Aux termes de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de Grand Paris Aménagement

Il propose 13 termes situés dans la ZAC de la Croix Ronde :

N° du Date de vente Adresse Superficie Prix en Prix en Observations terme euros euros/m²

T1 acte d’adhésion plaine de la 1798 44959 25 libre du 20 juillet Grande du Breuil

2017 sud à Epinay sur parcelle de terre agricole

Orge pièce N°4

ZE N°0221

T2 vente du 20 plaine de la 6854 205400 27 parcelle de terre agricole juillet 2017 Grande du Breuil sud à Epinay sur pièce N°5

Orge

ZE N°159

T3 acte d’adhésion trois parcelles de 10618 256972 24 parcelle de terre agricole du 20 juillet à terres agricoles

[…], 213 et occupées

215 pièce N°6

T4 acte d’adhésion une parcelle de 3701 88232 24 du 18 septembre terre agricole ZE parcelle de terre agricole

2017 N°219 occupée

pièce N°7

T5 acte d’adhésion plaine de la 872 19090 22 parcelle de terre agricole du 18 septembre Grande du Breuil

2017 sus à Epinay sur libre

Orge pièce N°8

ZE N°225

T6 acte d’adhésion plaine de la 9491 227272 24 parcelle de terre agricole du 11 octobre Grande du Breuil

2017 à Epinay sur Orge occupée

ZE N°217 pièce N°9

T7 acte d’adhésion plaine de la 587 14675 25 parcelle de terre agricole du 27 octobre Grande du Breuil

2017 sus à Epinay sur libre

Orge
ZE N°223 pièce N°10

T8 vente du 22 plaine de la 1922 53855 28 parcelle de terre agricole décembre 2017 Grande du Breuil sud à Epinay sud occupée

Orge pièce N°11

ZE N°161

T9 acte d’adhésion plaine de la 13125 350445 26 parcelle de terre agricole du 12 avril 2018 Grande du Breuil sud à Epinay sur occupée

Orge pièce N°12

ZE N°165

T10 acte d’ahésion du plaine de la gande […]

12 avril 2018 du Breuil sud à

Epinay sur Orge occupée

ZE N°163 pièce N°13

T11 acte d’ahésion du plaine de la […]

28 mai 2018 Grande du Breuil sud à Epinay sur occupée

Orge pièce N°14

ZE N°157

T12 acte d’ahésion du plaine de la […]

12 juin 2018 Grande du Breuil sud à Epinay sur sur laquelle est installé un mobilhome

Orge ZE N°173 occupée

pièce N°15

T13 acte d’ahésion du plaine de la 20889 566363 27 parcelle de terre sur laquelle sont édifiés

12 juuin 2018 Grande du Breuil dans des hangars de stockage, deux sud à Epinay sur modules à usage de bureaux, un local de orge stockage de carburants et une maison

d’habitation en préfabriqué

ZEN°169 occupée

pièce N°16

Comme l’indique le commissaire du gouvernement, l’ensemble de ces références se situe en zone ZE du plan cadastral en zone AU1 (activité) au PLU ; ces termes non comparables en terme de zonage seront donc écartés.

b) Les références des consorts X

Ils proposent 8 références, correspondant à des mutations à Ballainvilliers, correspondant à la réalisation de la ZAC des Hauts Fresnais :

T1 : actes des 10 et 13 juin 2016 au profit de la commune de Ballainvilliers :

- parcelle E334 : 625m², 47000 euros, 75 euros/m²
- parcelle E33 : 342 m², 26000 euros, 76 euros/m²

- parcelle E339 : 235 m², 16500 euros, 76 euros/m²

- parcelles E 87, 88, 158 et 159 : 2583 m², 194000 euros, 75 euros/m²

- parcelle E157 : 120m², 8400 euros, 70 euros/m²

- parcelle E341 : 1098 m², 82000 euros, 75 euros/m²

Ces termes trop anciens datant de plus de cinq ans seront écartées.

T2 : une partie de ces terrains a fait l’objet d’une cession au profit de l’EPFIF le 20 juin 2016 publiée : 2016 P4533 :

- parcelle E339 : 19 150 euros, 81, 49 euros/m²

- parcelle E341 : 91 200 euros, 83, 02 euros/m²

- parcelle E333 : 26 900 euros, 86, 55 euros/m²

- parcelle E334 : 52 700 euros, 84, 32 euros/m²

Ce terme trop ancien datant de plus de cinq ans sera écarté.

T3 : vente du 20/01/2012 publiée 2021P144 : parcelles E 95, 96, 133, 134, 135, 136, 137 et 138 : 11 657 m², 1 169 580 euros, 100 euros/m².

Ce terme trop ancien, datant de plus de cinq ans sera écarté.

T4 : vente du 28 juillet 2015 : BC N°855 à Savigny sur Orge, 2879 m² (terrain encombré), 400 000 euros, 139 euros/m².

Ce terme trop ancien, datant de plus de cinq ans sera écarté.

T5 : vente du 12 janvier 2015 : AR N°44 à Savigny sur Orge, 8817 m², 1 4105 134 euros, 159 euros/m².

Ce terme trop ancien, datant de plus de cinq ans sera écarté.

T6 : vente du 4 mai 2015 : D N°1044 à Ballainvilliers, 1188 m², 155 000 euros, 130 euros/m².

Ce terme trop ancien, datant de plus de cinq ans sera écarté.

T7 : jugement du 11 février 2019 : ZD N°9 à Epinay sur Orge : 6610 m², 50 euros/m² (pièce N°4).

Les consorts X indiquent qu’il s’agit d’une valeur plancher.

Ce terme comparable en localisation sera retenu.

T8 : vente du 27 janvier 2015 : ZD 344 (pièce N°5) : 451000 euros, 169, 54 euros/m².

Ce terme trop ancien, datant de plus de cinq ans sera écarté c) Les références du commissaire du gouvernement

Il précise que les parcelles ZD 311 et ZD 324 se situent en zone UH au PLU de la commune d’Epinay sur Orge et que la parcelle ZD 389 se situe en partie en zone UH (environ 10-20%) et le reste en zone AU2 ; la partie expropriée est située en zone AU2.

Il propose d’effectuer l’évaluation selon la méthode par comparaison à partir de cessions de terrains en zone AU2.

Il propose deux cessions à proximité des emprises à expropriées avec les références de publication ; s’agissant de ventes par GFA à des promoteurs pour la construction de logements, elles correspondent à des cessions de terrains aménagées ; au cas d’espèce, les emprises expropriées sont à prélever sur une unité foncière bâtie mais d’une surface importante qui conduit donc à prendre en compte les frais à engager par l’aménageur avant leur revente.

N° du Date de vente Adresse Superficie Prix en Prix en zonage Observations terme euros euros/m²

CG1 16/12/2020 parcelle […], […] construction de logements sociaux

GPA à CDG

Habitat

CG2 23/12/2019 parcelles ZD 412 4462 1 976 179 333 deux lots à batir

à 429

1464 et total: 5926

ZD 409 et 411

Le commissaire du gouvernement indique que les deux prix au m² sont assez proches et que le prix le plus élevé correspond aux parcelles les plus petites ; le terme le plus approchant en terme de superficie est le CG1 et sa configuration est plus régulière, l’unité foncière de consorts X étant de configuration particulière, une parcelle étant enclavée au sein même de leur propriété.

Le commissaire du gouvernement propose donc de retenir comme valeur de base 277 euros/m², d’appliquer un coefficient de 15% pour grande superficie et configuration particulière soit : 277 x 0, 85 = 235 euros/m² ; il convient, les emprises étant à prélever sur une unité foncière qui comporte une construction ce qui diminue son potentiel de constructibilité, d’appliquer un abattement pour occupation qui varie selon les usages entre 10 et 40% de la valeur du terrain nu, et en l’espèce de 10%, l’unité foncière des consorts X supportant une maison d’habitation qui représente un très faible encombrement soit : 235 x 0,90 = 212 euros/m² ; enfin, le terme de comparaison correspond à la cession d’un terrain aménagé, prêt à construire et au cas d’espèce s’agissant d’emprises de terrain à usage de jardin, nécessitant des travaux d’aménagement, et pour les opérations dédiées au logement, et plus précisément aux logements collectifs et individuels groupés, comme le prévoit la partie habitation de la ZAC de la Croix Ronde, les coûts d’aménagement au m² de terrain en Ile de France étant de l’ordre de 55 à 65 euros/m², en retenant un coût de 55 euros/m², le prix au m² ressort à : 212 – 55 = 157 euros/m².

Le commissaire du gouvernement ajoute que les réseaux semblent avoir une capacité suffisante pour alimenter l’ensemble de la zone, qu’ils sont présents aux droits de l’unité foncière à exproprier mais compte tenu de la superficie importante de l’emprise expropriée et de sa configuration particulière, des coûts d’aménagement sont nécessairement à prendre en compte.

Grand paris Aménagement critique cette approche en indiquant que la méthode dite du promoteur est très généralement écartée par la jurisprudence ; cependant, elle n’a proposé aucun terme qui puisse être retenu.

En l’absence de références pertinentes de Grand Paris Aménagement et des consorts X, il convient de retenir le CG1 et la méthode du commissaire du gouvernement, les coûts d’aménagement au m² n’étant pas critiqués, pour aboutir à une valeur finale de 157 euros /m².

Cependant, la demande principale des expropriés étant inférieure à la proposition du commissaire du gouvernement, il convient de faire droit à leur demande et de fixer l’indemnité principale à la somme de 928 855 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur (928 855 – 15 000) = 913 855 Soit 91 385 euros

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

A) perte du caractère constructible des terrains

Le premier juge a débouté les consorts X de leur demande au titre de la dépréciation du surplus en indiquant que le préjudice n’est pas certain et la preuve de ce que l’expropriation entraînerait la constructibilité du terrain restant à l’arrière n’est pas rapportée.

Grand Paris aménagement demande la confirmation, les consorts X l’infirmation en sollicitant la somme de 290'000 euros et le commissaire du gouvernement conclut uniquement sur la dépréciation au titre de la perte de valeur de la maison d’habitation.

À l’appui de leur demande, les consorts X font valoir que l’emprise se déprécie de manière considérable de l’ensemble subsistant, et plus particulièrement la maison d’habitation. Au titre de la perte du caractère constructible des terrains, ils indiquent que Grand Paris Aménagement leur a toujours laissé entendre qu’il maintiendrait et créerait un accès permettant la desserte du surplus des terrains classés en zone UH, soit une zone immédiatement constructible au PLU, ce qui avait été précisé sur un plan matérialisant un accès depuis la future voie perpendiculaire à leur terrain, permettant la desserte des terrains constructibles au sud de la propriété (pièce n° 10) ; en effet, l’emprise se réalise depuis la rue de la division Leclerc, et obère l’accès de cette rue et le pavillon, mais encore et surtout la partie hors emprise de terrains cadastrés section ZD 324 et ZD 389, qui ne pourront plus être accessibles que depuis l’autre accès utilisé au cours du transport sur les lieux, alors même que la largeur est étroite et que ce passage est obstrué par un abri/atelier sur la parcelle […] ; à défaut de la création de cet accès à l’ouest des terrains hors emprise, ces derniers seront inévitablement dévalorisés, dans la mesure ou même leur caractère constructible, impliquant une desserte compatible avec le plan local d’urbanisme, est atteint :

« pour être constructible, un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée carrossable, en bon état de viabilité présentant des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile. La largeur de cette voie ne peut être inférieure à 5 m, sauf en cas d’extension d’une construction existante et à condition de ne pas créer de logements supplémentaires. Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. »

La dépréciation des terrains hors emprise est :

'pour la parcelle ZD 324:951 m²

'pour la parcelle ZD 389:654 m²

soit un total de 1605 m².

La perte du caractère constructible est établie, puisque les terrains à l’arrière du pavillon ne bénéficieront plus de la condition d’accès telle que prévu par la réglementation d’urbanisme.

Le préjudice sur le caractère constructible de ces terrains est certain, et non seulement hypothétique et potentiel comme l’a retenu le premier juge. Ils versent aux débats, un plan annoté de Monsieur D E de 2012, resté en l’état dans l’attente du plan « exact de l’emprise » ainsi qu’un courriel de décembre 2015 adressé au notaire des expropriés (pièce n° 13,14 et 15).

Grand Paris aménagement rétorque que le premier juge a à juste titre tenu compte du plan qu’il a versé aux débats qui atteste que le second portail sur la rue (non utilisé par les expropriés selon déclaration faite lors du transport sur les lieux) sera maintenu (pièce n°18).

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux en date du 31 août 2020 que l’unité foncière dispose d’une façade sur la Division Leclerc et que les deux portails en bois, suivis de deux allées bétonnières en permettent l’accès, de part et d’autre du pavillon et que seul un portail est actuellement utilisé par les expropriés qui ne se servent pas du second portail, sur lequel porterait l’emprise.

Or, l’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; les expropriés ne rapportent pas en outre la preuve de leur volonté de dissocier, avant l’expropriation, de la partie arrière de leur propriété afin d’en extraire un terrain à bâtir ; en outre, l’accès au second portail sera maintenu ; le préjudice est donc uniquement potentiel et incertain.

Le jugement de débouté sera donc confirmé sur ce point.

B) perte de la valeur de la maison d’habitation

Le premier juge a accordé aux consorts X au titre de la dépréciation du surplus une indemnité de la perte de valeur de la maison d’habitation en raison de l’amputation d’une partie du jardin d’agrément qui prive la propriété d’une partie de son charme et de sa tranquillité de 20% de sa valeur soit la somme de : 622 720 x 20% = 124 544 euros.

Grand paris Aménagement demande l’infirmation, les consorts X la confirmation et le commissaire du gouvernement l’infirmation pour une indemnité d’un montant de 50'500 euros.

Grand Paris aménagement fait valoir que l’évaluation de la valeur de la maison 622'720 euros repose sur 3 mutations citées par les expropriés, qui n’ont pas été versées aux débats et la preuve de la superficie de 160 m² n’a pas plus été rapportée ; en outre, les emprises expropriées n’étaient pas à usage d’agrément mais d’une exploitation horticole aujourd’hui arrêtée, dont les terrains sont en friche ; il ne s’agissait donc pas d’un élément de valorisation de la maison qui continuera à bénéficier d’un jardin d’une contenance encore supérieure à celle constatée sur les biens du marché local.

Les consorts X rétorquent que l’opération d’expropriation va supprimer une grande partie de leur jardin d’agrément et que la dernière option d’aménagement retenue par l’expropriant s’avère la plus importante pour leurs propriétés, dépréciant plus particulièrement la maison d’habitation, le commissaire enquêteur dans son compte rendu dans le cas de la déclaration d’utilité publique ayant indiqué : « le commissaire enquêteur estime que le périmètre des acquisitions de terrains nécessaires à la réalisation du projet de la Zac devrait être légèrement réduit en limitant la partie de la parcelle cadastrée ZD 311 pouvant être exproprié à l’emprise minimum indispensable à la voie routière de la desserte de la Zac ».

« Si la plupart des parcelles concernées sont des terrains agricoles appartenant à des propriétaires résidants dans d’autres communes, la parcelle cadastrée ZD 311 constitue le terrain d’assiette de la résidence principale de Monsieur et Madame X ;

la partie de leur jardin qu’il est envisagé d’exproprier d’une bande d’environ 17 m de largeur sur 31 m de long, en bordure Est de la Zac, soit environ 530 m², ce qui représente environ 0,1 % de la superficie de la Zac mais la quasi-totalité du jardin ;

selon les documents obtenus dans l’enquête, Grand Paris Aménagement est informé depuis au moins 6 ans de l’opposition frontale des consorts X à l’empiétement du projet de la Zac sur leur jardin ; il leur a d’ailleurs été proposé en 2014 une solution limitant l’expropriation à l’angle nord-ouest pour l’aménagement d’un carrefour ».

Ils ajoutent que l’indemnité qui leur a été accordée par le premier juge est cohérente avec un jugement du 5 décembre 2012 du juge de l’ expropriation du département des Hauts-de-Seine, confirmé par la cour d’appel de Versailles (pièce n° 6), l’espèce étant tout à fait similaire, puisque la parcelle expropriée correspondait au jardin d’agrément du pavillon d’habitation.

Leur maison d’habitation perd effectivement de manière définitive tout le jardin arboré qui a été visité au cours du transport sur les lieux, la maison jouxtant à la place désormais sur ce côté, le projet du Grand Paris Aménagement, les privant d’emprunter le chemin d’accès piéton, permettant de contourner ce pavillon.

Ils proposent 4 termes de comparaison :

T1 : vente du 9 avril 2019 publiée 2019 P03271 : 5 voie des Sources à Épinay-sur-Orge, maison de 138 m², terrain de 772 m², 580'000 euros, soit 4202 euros/m²;

T2 : vente du 16 août 2019 publiée 2019 P07185 : […] à Épinay-sur-Orge, maison de 147 m², terrain de 400 118 m², 557'000 euros, soit 3793 euros/m²;

T3 : vente du 6 février 2019 publiée 202020P01662 : 54, rue du Coteau à Épinay-sur-Orge, maison de 110 m², terrain de 540 m², 405'000 euros, soit 3680 euros/m²;

T4 : vente du 16 décembre 2020 publié 2020P 09 570 : 43 bis rue du Parc à Épinay-sur-Orge maison de 117 m², terrain de 1386 m², 650'000 euros soient 5555 euros/m²; cette maison d’une superficie de 160 m² et 100 m² de sous-sol aménagé habitat, a été estimé par l’agence immobilière SIB à la valeur de 685'000,600 95'000 euros (pièce n° 9).

Le commissaire du gouvernement propose d’accorder une indemnité au titre de la dépréciation du surplus pour l’amputation d’une partie du jardin d’agrément en proposant une étude de marché de maisons construites entre 1955 et 1980, d’une superficie comprise entre 145 et 180 mètres carrés dans un rayon de 20 km sur la commune d’Épinay-sur-Orge avec les références de publication et cadastrales :

N° du Date de Adresse Superficie Surface Prix en Prix/m² Surfaces garages/ terme vente terrain utile totale euros (surface utile) parkings

Surfaces caves/celliers

CG1 15 juillet […]

2019 Chevreuse

70

CG2 3 août 2019 […]

d’Estienne

d’Orves 0

CG3 16 août 2019 6 allée de l’Orme 478 147 557'600 3793, […]

Quesneau

54

CG4 27 novembre […]

2020

26 moyenne 3255,4 médiane 3314,21

Le commissaire du gouvernement indique que la moyenne et la médiane sont assez proches, autour de 3300 euros/m², que les termes de comparaison des terrains d’une surface comprise entre 326 m² et 925 m² ; il propose pour évaluer la maison des consorts X de retenir une valeur de base de 3300 euros/m², le prix de 3892 euros/m² retenu par le premier juge, non contredit par l’expropriant, apparaissant au vu de ces termes de comparaison élevé et de même le pourcentage de plus de 20 % de la valeur vénale de la maison pour apprécier l’indemnité de dépréciation du surplus apparaît un peu élevé au regard de la surface du terrain restant qui reste supérieure à celui des maisons de superficie équivalentes proposées sur le marché local et propose donc de retenir 10 % de la valeur vénale.

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que les consorts X ont leur maison d’habitation principale sur la parcelle ZD 311 et que les parcelles ZD 324 et ZD 389 sont utilisées, au moins en partie, comme jardin d’agrément.

Les pièces versées aux débats établissent que même si la maison des expropriés va continuer à bénéficier d’un jardin d’une contenance supérieure à celle des biens au sein du marché immobilier local, l’amputation d’une partie de l’assiette du terrain utilisé actuellement, en partie, comme jardin d’agrément pour leur maison d’habitation va nécessairement déprécier la valeur de leur maison et il convient en conséquence de les indemniser de leur préjudice direct et certain sur le fondement l’article L321-1 du code de l’expropriation.

S’agissant de la superficie, les expropriés ont avancé sans être contredits, que leur maison d’habitation était d’une superficie de 160m², outre un sous sol de 100 m² entièrement aménagé ; le premier juge, n 'a retenu que la superficie de la maison, le sous sol n’étant pas utilisé ; si grand Paris Aménagement conteste la superficie de la maison, elle ne produit aucune pièce en appel.

Pour l’évaluation de la valeur de la maison devant servir au calcul de l’indemnisation de la dépréciation du surplus, le premier juge a donc exactement retenu la superficie de la maison de 160m².

Grand Paris aménagement ne produit aucun terme.
Les consorts X produisent 4 termes.

Les termes T1, T2 et T3 comparables en localisation et en consistance seront retenus.

Le terme T4 correspondant à une estimation immobilière, alors que seules des mutations effectives peut servir de terme de comparaison, sera écarté.

Les quatre termes du commissaire du gouvernement récents, comparables en localisation et en consistance seront retenus.

La moyenne des termes est donc de : 4202 + 3793 + 3681 + 2600 + 3366,67 + 3793,2 + 3261,74 = 24'697,61 / 7 = 3528,23 euros/m².

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que le pavillon dispose sur l’avant d’une terrasse en sol d’ardoise ainsi que d’une tonnelle, dépourvue de murs, mais recouverte d’un toit en chaume, que le rez-de-chaussée est composé d’une cuisine équipée, d’une véranda, d’un salon de poutres apparentes, et d’une cheminée, d’un palier comprenant un dressing, au première étage de deux chambres communicantes, et d’un rez-de-jardin intégralement aménagé ; ces éléments constituent les facteurs de plus-values importants ; en conséquence, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne de 3892 euros/ m².

Il a également exactement fixé au titre de l’amputation d’une partie du jardin d’agrément privant la propriété d’une partie de son charme et sa tranquillité une dépréciation fixée à 20 % de sa valeur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité dépréciation du surplus pour la maison comme suit : 622'720 x 20 % = 124'544 euros.

L’indemnité totale de dépossession devant être versé aux époux X s’établit comme suit :

'indemnité principale : 928 855 euros

'indemnité de remploi : 91 385 euros

'indemnité de dépréciation du surplus : 124 544 euros

soit un total de : 1 144 784 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné Grand Paris Aménagement à payer à M. Z X et M^me A B épouse X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Grand Paris Aménagement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser aux consorts X la somme de 2500 euros.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.
Grand Paris Aménagement perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties, sauf à déclarer irrecevables les conclusions de Grand Paris Aménagement envoyées hors délai au greffe par RPVA le 2 février 2022 à 19h54 et non notifiées ;

Infirme partiellement le jugement déféré ;

Statuant à nouveau :

Fixe la somme de 1'144 784 euros en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par Grand Paris aménagement à Monsieur Z X et Madame A B épouse X dans le cadre de l’opération d’expropriation des emprises de 552 m² de la parcelle ZD 311,2 1009 m² de la parcelle ZD 234,5 1516 m² de la parcelle ZD 389 situées lieu-dit les Sablons à Epinay-sur-Orge se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 928'855 euros

- indemnité de remploi : 91'385 euros

- indemnité de dépréciation de surplus de la maison : 124'544 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Grand Paris aménagement à verser la somme de 2500 euros à Monsieur Z X et Madame A B épouse X sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Grand Paris Aménagement aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. I J K L