RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 298/2024, 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/07588 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFU34

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 mars 2022-Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 1) – RG n° 18/03834

APPELANTE

S.A.R.L. [G] [R] FINANCE

Immatriculée au R.C.S. d’Evry sous le n° 424 534 634

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Assistée de M^e Louis André SOUSSY, avocat au barreau de Paris, toque : A839

INTIMÉES

Mme [S] [M]

née le 02 décembre 1939 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 1] (SUISSE)

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

Assistée de M^e Martine BARAGAN, avocat au barreau de Paris, toque : E427

S.A. AXA FRANCE IARD, ès-qualités d’assureur du Cabinet [L]

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 722 057 460

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée et assistée par M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0399, substituée à l’audience par M^me Eléonore ADOUARD du même cabinet.

S.A.R.L. CABINET [L]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 452 936 735

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée et assistée par M^e Nicolas DUVAL de la SELARL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de Paris, toque : P0493

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2024, en audience publique, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [S] [M] a donné à bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 1999 à M. [G] [R] des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Le 15 décembre 2004, Mme [M] a confié au Cabinet [L] un mandat de gestion immobilière concernant les locaux loués.

Un nouveau bail a été consenti à la SARL [G] [R] finance le 19 janvier 2009 avec effet au 1er juin 2008.

Un dégât des eaux survenant le 28 août 2014, le Cabinet [L], en sa qualité de mandataire de Mme [M], a fait effectuer par l’entreprise Letellier des travaux de réfection de la toiture ayant fait l’objet d’une facture du 2 septembre 2014.

Le 8 février 2016, le cabinet d’expertise Elex, faisait état d’infiltrations au travers de la toiture de l’immeuble entraînant d’importants dommages dans le local. Le cabinet [L] a, le 10 février 2016, fait une déclaration de sinistre auprès de la SA Axa France Iard.

Au mois de mai 2016, la Société [G] [R] Finance a assigné Mme [M] en vue de la désignation d’un expert et afin d’être autorisée à suspendre tout paiement de loyer.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment ordonné une expertise, désigné M. [A] [V] en qualité d’expert, remplacé par ordonnance du 8 novembre 2016 par [B] [H], et condamné la société [G] [R] finance à payer 5.012 € pour le loyer impayé au 31 mars 2016.

Le 3 octobre 2016, Mme [M] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2016.

Le 2 novembre 2016, la commune de [Localité 10] a notifié à la bailleresse un projet d’arrêté de péril au vu d’un rapport de visite du 5 octobre 2016.

Fin novembre 216, Mme [M] assigne la SARL [R] finance en acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance de référé en date du 13 décembre 2017, elle est déboutée de sa demande.

Le rapport final d’expertise est déposé le 28 novembre 2017.

Un arrêté de péril est pris par la mairie de [Localité 10] le 18 mai 2017 et levé le 7 septembre 2018.

En mars 2018, la SARL [G] [R] finance a initié une procédure contentieuse au fond en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

En mai 2018, Mme [M] a assigné en garantie son administrateur de biens, le cabinet [L], et a appelé la SA Axa France Iard dans la cause en mai 2020.

Une médiation proposée par la Cour d’appel de Paris a lieu en 2019, se soldant par un échec.

La SA Axa France Iard s’est constituée et a conclu en janvier 2021.

Mme [M] a fait délivrer à la société à la SARL [G] [R] finance un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction le 21 avril 2021.

Par jugement en date du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté Mme [M] de sa demande de paiement des loyers, mais uniquement sur la période du 11 janvier 2016 au 30 septembre 2018 inclus ;

— débouté Mme [M] de sa demande de restitution de la somme de 53.094,31 euros acquittée en exécution de l’ordonnance de référé du 13 décembre 2017 ;

— débouté la société [R] de sa demande de travaux de nature à permettre une reprise de jouissance des lieux ;

— débouté la société [R] de ses demandes de dommages et intérêts, excepté en ce qui concerne celle relative à l’équipement professionnel ;

— condamné Mme [M] à payer à la société [R] la somme de 38.000 euros de dommages et intérêts au titre des équipements professionnels ;

— débouté Mme [S] [M] de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti le 19 janvier 2009 à la SARL [G] [R] finance ;

— débouté Mme [S] [M] de sa demande en paiement de la somme de 94.941,01 euros HT ;

— condamné la SARL [G] [R] finance à payer à Mme [S] [M] les loyers à compter du mois d’octobre 2018 ;

— débouté Mme [S] [M] de son appel en garantie formé à l’encontre de la SARL Cabinet [L] ;

— débouté Mme [S] [M] de ses demandes envers la société Axa France Iard ;

— condamné Mme [M] aux entiers dépens, en ce y compris les frais d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 13 avril 2022, la SARL [G] [R] finance a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a :

— débouté la société [R] de sa demande de travaux de nature à permettre une reprise de jouissance des lieux ;

— débouté la société [R] ses demandes de dommages et intérêts, excepté en ce qui concerne celle relative à l’équipement professionnel ;

— condamné la SARL [G] [R] finance à payer à Mme [S] [M] les loyers à compter du mois d’octobre 2018 ;

— rejeté le surplus des demandes de la SARL [G] [R] finance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 septembre 2024, la SARL [G] [R] finance, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’il a débouté la société [R] de sa demande de travaux de nature à permettre une reprise de jouissance des lieux, débouté la société [R] de ses demandes de dommages et intérêts, excepté en ce qui concerne celle relative à l’équipement professionnel, condamné la SARL [G] [R] finance à payer à Mme [S] [M] les loyers à compter du mois d’octobre 2018, rejeté le surplus des demandes, mais uniquement lorsqu’il rejette les demandes de la société [G] [R] finance, ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— déclarer irrecevables les demandes formées en cause d’appel par la Société Axa à l’encontre de Mme [M], en ce qu’elles tendent à voir la cour déclarer « irrecevables comme étant prescrites et mal dirigées les demandes présentées par Mme [M] à l’encontre du Cabinet [L] et son assureur, Axa France Iard » ;

— débouter la société Axa de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter Mme [M] de son appel incident ;

— réparer l’omission de statuer affectant le jugement du 31 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny ;

Et, statuant à nouveau :

— ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du 1er janvier 2016 ;

— dispenser la société [G] [R] du paiement des loyers à compter du 1er janvier 2016 compte-tenu de l’impossibilité d’exploiter les lieux loués et dire que cette dispense sera en vigueur jusqu’à la remise en état des lieux donnés en location conformément au bail, permettant la reprise de l’activité commerciale ;

— en tout état de cause, débouter Mme [M] de ses demandes de paiement de loyers ;

— condamner in solidum Mme [S] [M], le cabinet [L], la société Axa à verser à la SARL [G] [R] Finance les sommes suivantes :

—  665.437 € + mémoire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial, perte d’exploitation et préjudice financier subi ;

—  38.025 € au titre de la perte d’exploitation future ;

—  116.402,25 € à titre de restitution des loyers indûment perçus résultant d’une location partiellement illégale et subsidiairement à la somme de 116.402,25 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’exception d’inexécution (locaux illégalement loués) ;

—  50.000 € + mémoire en réparation du trouble de jouissance, distinct du trouble commercial ;

—  46.123 € en réparation de son préjudice matériel au titre de ses équipements professionnels ;

—  38.488 € en réparation du préjudice matériel au titre de la remise en état des locaux ;

—  80.000 € en réparation du préjudice moral subi ;

— condamner Mme [S] [M] à exécuter des travaux de nature à permettre une reprise de jouissance des lieux assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 € par jour, à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

— débouter Mme [M] et le cabinet [L] de leurs demandes, fins et prétentions ;

— déclarer le congé délivré par Mme [M] le 21 avril 2021 nul et déclarer injustifiés et dépourvus de sérieux les motifs du congé ainsi délivré ;

— juger que le congé délivré par Mme [M] le 21 avril 2021 ne produira aucun effet ;

— fixer l’indemnité d’éviction due à la société [G] [R] finance à la somme de 500.000 € ;

— condamner Mme [M] à verser à la société [G] [R] finance la somme de 500.000 € au titre de l’indemnité d’éviction ;

— condamner solidairement Mme [S] [M], le cabinet [L], la société Axa à verser à la SARL [G] [R] finance une somme de 65.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [S] [M], le cabinet [L], la société Axa aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais d’expertise et les frais d’assignation (référé + fond) et les frais de constats d’huissier établis à la demande de la SARL [G] [R].

Au soutien de ses prétentions, la société [G] [R] finance soutient :

Sur le préjudice de la SARL DK finance, que la propriétaire n’a jamais respecté le calendrier de la procédure de péril enclenchée par la ville de [Localité 10] ; que la société n’a toujours pas récupéré les locaux, lesquels ne sont pas en état d’être exploités tel que cela ressort des constats et rapports d’architecte ; qu’elle en subit divers préjudices au titre de la perte d’exploitation évaluée à la somme de 665.437 € sur la base des données comptables non contestables, de la perte de chance, des préjudices matériels subis et préjudice moral outre la perte d’indemnisation au titre des aides d’État pour les commerces fermés du fait de la crise sanitaire et de l’état d’urgence sur la base des chiffres de l’activité précédent la crise sanitaire ; que des préjudices sont distincts de l’exonération du paiement des loyers accordée par le tribunal ; que la levée de l’arrêté de péril, qui est la fin d’un danger, se distingue de la conformité des lieux au bail commercial rendant possible une exploitation commerciale et artisanale ; qu’il est par ailleurs fondé à solliciter le remboursement des loyers acquittés jusqu’à ce jour pour la somme de 116.402,25 € au regard de l’illégalité de la location consenti, le bailleur n’ayant jamais obtenu d’autorisation de changer la destination des locaux du 1er étage tel que cela ressort de l’expertise et de la fiche du service des permis de construire de [Localité 10] du 23 février 1983, ce avec la complicité du cabinet [L] ; que cette infraction à l’urbanisme constitue de facto une violation du bail et un défaut de délivrance des lieux et à tout le moins une jouissance troublée ;

Sur la responsabilité du cabinet [L] que ce dernier a commis une série de faute tant sur le plan contractuel que quasi-délictuel dans l’exercice du mandat que lui a confié Mme [M] qui a aggravé les préjudices subis et ne peut soutenir que l’expertise judiciaire ne lui serait pas opposable alors qu’il était présent aux opérations d’expertise, es-qualités de sorte qu’il ne peut prétendre être exonéré de sa responsabilité professionnelle ;

Sur l’exception d’inexécution qu’il est établi que les désordres rendent impossible l’utilisation du bien, ce depuis le 11 janvier 2016 ; que l’état de l’immeuble en 1999 qui nécessitait une rénovation est sans commune mesure avec celui de 2016 s’agissant de lieux déclarés « dangereux » et étayés, tel que cela ressort des constats, des arrêtés de péril et de l’expertise ; que le locataire qui ne peut pas jouir du local qui lui a été donné à bail est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance ; qu’en présence d’un lien contractuel entre la société [G] [R] finance et Mme [M], la mise en cause de la responsabilité civile de cette dernière est fondée sur les articles 1103 et suivants du code civil et 1231 et suivants du code civil et il conviendra de la condamner à terminer les travaux entrepris et à indemniser de surcroît la société [G] [R] finance pour le préjudice résultant de l’immobilisation des lieux, l’impossibilité d’en avoir la jouissance et au titre des biens dégradés ou rendus inutilisables ;

Sur l’appel incident formé par Mme [M], elle sera débouté de ses demandes non fondées en ce que les loyers ne sont pas dus dans la mesure où les locaux sont inexploitables, la restitution d’une somme de 53.000 euros n’est pas justifiée dans la mesure où elle ne répare que très partiellement les préjudices de toutes natures subis par la société [G] [R] finance, la demande d’infirmation au titre de l’indemnisation des équipements professionnels est injustifiée alors que la somme allouée est insuffisante à réparer le préjudice réellement subi, la demande de paiement de la somme de 94.941 € n’est pas fondée dans la mesure où c’est elle qui a été déclarée responsable de l’état de son immeuble au terme d’une expertise judiciaire contradictoire, la demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas fondée, la totalité des manquements contractuels étant exclusivement du fait du bailleur ; que la société [G] [R] finance sollicite une condamnation solidaire du cabinet [L] et de la société Axa ;

Sur les fautes du cabinet [L], qu’il n’a pas respecté ses obligations contractuelles vis-à-vis de Mme [M], ce qui constitue une faute vis-à-vis de la société [G] [R] finance, que Mme [M] n’a jamais contrôlé ou cherché à vérifier si les décisions prises en son nom par son mandataire étaient justes or il ressort des éléments du dossier que ni le mandant ni le mandataire n’ont satisfait à leurs obligations respectives, comme établi par le rapport d’expertise judiciaire ; que les faits retenus par l’expert judiciaire comme la cause des préjudices subis par le locataire et le propriétaire constituent une faute engageant la responsabilité du cabinet [L] ;

Sur l’application du contrat d’assurance souscrit par la société [G] [R] finance auprès de la société Axa et la condamnation d’Axa à indemniser la société [G] [R] finance, le tribunal n’a pas statué sur ce point ; que la société [G] [R] finance a déclaré le sinistre à Axa dès son origine, en janvier 2016, au titre du contrat d’assurance multirisque professionnelle pour son activité et les lieux loués souscrit auprès de cette dernière ; que l’expert assurance dépêché par Axa (le cabinet Elex) s’est déplacé sur les lieux le 19 février 2016 ; qu’il en résulte que la société Axa doit sa garantie à la société [G] [R] finance ; que la société Axa sera donc condamnée solidairement avec la bailleresse et son mandataire à réparer les dommages subis par l’assurée ; que ces demandes ne sont pas nouvelles en cause d’appel dans la mesure où l’appelante a bien, par voie de conclusions signifiées aux parties le 5 mai 2021, formé des demandes tendant à ce que le tribunal condamne tant la société Axa que le cabinet [L] à l’indemniser de ses préjudices ; que la cour ne peut connaître des prétentions de société Axa aux termes de ses conclusions notifiées le 3 octobre 2022 en absence de demande d’infirmation du jugement rendu de sorte que la demande d’irrecevabilité présentée est irrecevable ;

Sur le congé avec refus de renouvellement que c’est avec la plus grande mauvaise foi que Mme [M] a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction au regard de ses multiples manquements rendant le congé nul et de nul effet, de sorte que la bailleresse sera condamnée à verser à la société [G] [R] finance une indemnité d’éviction d’un montant de 500.000 €.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 août 2024, la SARL cabinet [L], intimée, demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes de la Société [G] [R] finance à l’encontre de la SARL cabinet [L] ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à l’amender en déclarant Mme [M] irrecevable en ses demandes et son appel provoqué dirigé à l’encontre de la SARL cabinet [L] ;

— déclarer prescrit l’appel en garantie de Mme [M] dirigé à l’encontre de la SARL cabinet [L] ;

— débouter Mme [S] [M] de son appel provoqué et en garantie formé à l’encontre de la SARL cabinet [L] ;

— débouter la société [G] [R] finance de ses demandes de condamnations solidaires avec la SARL cabinet [L] ;

— condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, Mme [S] [M] et la société [G] [R] finance au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL cabinet [L] ;

— subsidiairement, condamner Axa France Iard à relever et garantir le cabinet [L] de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, dommages-intérêts, intérêts, accessoires et dépens ;

— condamner Axa France Iard au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [S] [M] et la société [G] [R] finance, solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, en tous les dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés par la SCP Noual Duval dans les formes prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le Cabinet [L] oppose :

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles de la société appelante en cause d’appel, que la demande de condamnation solidaire de Mme [M] et du cabinet [L], formée pour la première fois en cause d’appel, est irrecevable au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, aucune évolution du litige ne justifiant cette demande nouvelle qui ne tend pas aux mêmes fins et n’est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément d’une demande formée en première instance ;

Sur l’inopposabilité de l’expertise au cabinet [L], qui n’a participé aux opérations d’expertise qu’en qualité de mandataire, que, conformément à l’article 238 du code de procédure civile, l’expert ne peut porter aucune appréciation d’ordre juridique et a pourtant dénié la qualification de « mises en demeure » aux trois courriers recommandés avec AR adressés par le cabinet [L] le 22 février, 17 et 30 mars à la société [G] [R] finance et s’est prononcé sur la répartition des charges occasionnées par les travaux entre la bailleresse et la société locataire ; que l’expert ne pouvait de surcroît imputer des griefs au cabinet en tant que tel, et non en qualité de mandataire, sans lui permettre de faire valoir des observations dans les conditions prévues à l’article 276 du code de procédure civile et n’a donc pas respecté le caractère contradictoire des opérations d’expertise en violation de l’article 16 du même code ;

Sur la renonciation de Mme [M], qu’elle a clairement indiqué qu’ « elle ne souhaitait pas mettre en cause le Cabinet [L] », ce qui a été consigné par l’expert ; que le conseil de Mme [M] et du cabinet [L] a, dans une note aux parties du 19 octobre 2017, établi l’absence de manquement professionnel du cabinet [L] ; qu’ainsi, Mme [M], en présence de son conseil, a sans ambiguïté renoncé à mettre en cause la responsabilité civile professionnelle du cabinet [L] ;

Subsidiairement, sur le fond du litige

sur les circonstances de la conclusion du bail de 1999, que les désordres ne sont pas niés lors de la conclusion du premier bail, raison pour laquelle est accordée à M. [R] une franchise de 6 mois de loyers pour accomplir des travaux de restauration des locaux ; que cependant ni la société [G] [R] finance, ni le cabinet [L] n’étaient constitués à cette époque ; que, contrairement à ce que soutient Mme [M], il n’existe aucune reprise par la société cabinet [L] de l’éventuel passif de M. [B] [L], rendant irrecevable la demande de Mme [M] dirigée à l’encontre du cabinet [L] pour défaut de surveillance des travaux, qu’au demeurant la demande de Mme [M] fondée sur une faute qui aurait été commise en 1999 sous l’empire d’un premier bail expiré depuis le 31 mai 2008 est prescrite et elle ne saurait soutenir qu’elle n’a eu connaissance des désordres qu’en février 2016, qu’en tout état de cause, un bail renouvelé est un nouveau bail qui ne permet pas d’engager la responsabilité du mandataire pour une faute commise à l’occasion du bail précédent ;

sur le maintien de l’immeuble en bon état d’exploitation et le suivi des travaux, que l’immeuble était en état d’être exploité et était effectivement exploité par la société [G] [R] finance jusqu’au 16 janvier 2016 ; que c’est à la suite de travaux entamés par la société [G] [R] finance début janvier 2016, sans autorisation préalable de Mme [M] et du cabinet [L], ni même de la commune de [Localité 10], que le sinistre s’est déclenché ; que, par ailleurs, les travaux entrepris par la société [G] [R] finance ont mis à jour des vices de structure qui n’étaient pas apparents et jamais signalés par M. [G] [R] au cabinet [L] ; que Mme [M], qui avait hérité de l’immeuble de ses parents, connaissait son état vétuste et ne peut en faire grief a posteriori à son administrateur de biens ;

sur les griefs retenus par l’expert judiciaire, qu’il ressort de la note n° 1 aux parties que, comme le reconnaît l’expert, le cabinet [L] a, dès la découverte du désordre en janvier 2016, engagé des démarches pour obtenir une étude de structure et pour faire intervenir l’entreprise Calabrèse, interventions suffisantes pour faire cesser les troubles, ce qui démontre que le cabinet [L] a mis en 'uvre des moyens suffisants au moindre coût pour gérer la situation, que l’unique cause de l’aggravation du préjudice réside dans le refus de la société [G] [R] finance de laisser l’entreprise Calabrèse intervenir, qu’elle avait par ailleurs cessé de payer ses loyers dès le dernier trimestre 2015, soit avant la survenance du sinistre, et a employé toutes les man’uvres dilatoires en son pouvoir pour faire perdurer l’arrêt de son exploitation ;

sur l’immixtion de Mme [M] dans la mission du cabinet [L], notamment par le truchement de son conseil, elle dégage le mandataire de sa responsabilité professionnelle, ce dernier n’ayant plus toute la maîtrise de la gestion de son mandat ;

subsidiairement, sur les dommages-intérêts réclamés par Mme [M] à l’encontre du cabinet [L], concernant les travaux il ne peut être tenu pour responsable des travaux d’amélioration allant au-delà d’une remise en état ; que Mme [M] ne produit aucun justificatif de paiement et devra être déboutée de ses demandes ; qu’en tout état de cause, elle aurait dû assumer le coût de travaux de réfection sur le fondement de l’article 606 du code civil dont la cause réside dans l’état du local et non dans des fautes de gestion du cabinet [L] qui n’a pas à répondre des conséquences de la vétusté ou de la dégradation des locaux objets du bail, dont il n’est ni propriétaire ni bailleur ; que, concernant les loyers, aucun lien de causalité entre les fautes reprochées au cabinet [L] et le non-paiement des loyers n’est établi, qu’entre le 11 janvier 2016 et le 7 septembre 2018, c’est l’attitude dilatoire de la société [G] [R] finance qui est à l’origine des retards dans l’accomplissement des travaux ; que l’immixtion de Mme [M] dans la gestion de son bien dégage la société cabinet [L] de toute responsabilité ;

sur le mal-fondé des demandes de la société [G] [R] finance, le cabinet [L] fait siens les moyens développés par Mme [M] et par Axa à l’encontre des prétentions de la société locataire ; subsidiairement, sur la demande de condamnation solidaire formée par la société [G] [R] finance, elle est injustifiée, non seulement, en absence de lien contractuel entre la société appelante et le cabinet [L], lequel est toujours apparu aux yeux des tiers comme le mandataire de Mme [M], mais encore, en absence de faute détachable de ses fonctions d’administrateur de biens, susceptible d’avoir causé un dommage, d’ailleurs non alléguée par la société [G] [R] finance ;

Sur la garantie d’Axa, que les dommages immatériels sont garantis de sorte que s’il était fait droit, même partiellement, aux demandes de la société [G] [R] finance et de Mme [M] dirigées contre du cabinet [L], ce dernier est fondé à solliciter sa garantie par Axa France de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, dommages-intérêts, intérêts, accessoires et dépens, dans les limites des conditions de la garantie.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 septembre 2024, Mme [M], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer Mme [M] recevable et bien fondée en son appel provoqué et faisant droit à ses demandes ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [G] [R] finances de ses demandes de dommage et intérêts et en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [M] les loyers à compter du 1er octobre 2018, avec intérêts à compter de chaque échéance et capitalisation ;

— pour le surplus, infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

— débouter la société [G] [R] finance de l’ensemble de ses prétentions et demandes ;

— débouter la SARL cabinet [L] et la Compagnie Axa de l’ensemble de leurs prétentions et demandes ;

— recevoir Mme [M] en sa demande de résiliation du bail ;

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire le 5 janvier 2020 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 19 janvier 2009 aux torts de la société [G] [R] finance eu égard aux nombreuses infractions et violations aux clauses et conditions du bail ;

A titre encore plus subsidiaire,

— juger qu’à défaut de résiliation du bail en date du 19 janvier 2009, Mme [M] est bien fondée à solliciter le bénéfice du congé délivré les 21 et 22 avril 2021, à la société [G] [R] finance ;

— juger la société [G] [R] finance mal fondée en sa demande d’indemnité d’éviction et l’en débouter ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de la société [G] [R] finance et tous occupants de son chef avec l’assistance si besoin est, d’un serrurier et du commissaire de police ;

— autoriser Mme [M] à débarrasser les locaux loués de tous meubles et autres mobiliers qui s’y trouveraient aux frais de la société [G] [R] finance et du cabinet [L] ;

— condamner in solidum la société [G] [R] finance, le cabinet [L] et la compagnie Axa a lui payer les sommes de :

—  94.941,01 € au titre des travaux de remise en état des locaux avec intérêts au taux légal depuis le 30 septembre 2018 ;

—  17.542 € au titre des loyers impayés du 1er octobre 2015 au 30 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance non réglée ;

—  60.144,00 € au titre des loyers impayés depuis le 1er octobre 2018 et provisoirement arrêtée au 30 septembre 2024, à parfaire jusqu’à la remise des clés et ce, avec intérêts au taux légal, à compter de chaque échéance non réglée ;

—  50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamner in solidum le cabinet [L] et la Compagnie Axa à lui payer la somme de 12.529,95 € au titre des loyers impayés pour la période du 1er juillet 2017 au 30 septembre 2018, avec intérêts au taux légal, à compter de chaque échéance non réglée ;

— condamner in solidum, d’une part, la société [G] [R] finance, le cabinet [L] et la Compagnie Axa à payer à Mme [M] la somme de 53.094,31 € indûment saisie le 3 octobre 2018 par la société [G] [R] finance assortie depuis des intérêts au taux légal à compter de cette date, d’autre part, le cabinet [L] et la Compagnie Axa à lui rembourser toute somme qui pourrait être recouvrée par la société [G] [R] finance en exécution de décisions la condamnant à des indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société [G] [R] finance, le cabinet [L] et la compagnie Axa à payer à Mme [M] la somme de 65.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts des condamnations prononcées ci-dessus en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner in solidum la société [G] [R] finance, le cabinet [L] et la compagnie Axa aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître Jeanne Baechlin.

Au soutien de ses prétentions, Mme [M] oppose :

Sur les fautes combinées de la société [G] [R] finance et du cabinet [L] dans l’exécution du bail commercial à l’origine du présent litige, qu’il résulte du mandat général de gestion locative que Mme [M] est intégralement substituée par le cabinet [L] tant dans l’exécution des clauses et conditions du bail commercial que dans la gestion et l’administration des locaux commerciaux ; que le cabinet [L] a accepté le mandat de gestion générale sans aucune réserve, notamment, quant à l’état des locaux qui lui étaient confiés ; que concernant l’obligation de délivrance des locaux en bon état d’entretien et de réparations, elle a été prévue dans les termes des baux commerciaux ;

Sur les fautes et inexécutions de la société [G] [R] finance au titre du bail commercial :

sur le transfert de l’obligation de délivrance à la locataire aux termes des baux du 1er janvier 1999 et de 19 janvier 2009 du fait du transfert de la charge des travaux de restauration des locaux par la locataire lors de son entrée dans les lieux en contrepartie d’une franchise de 6 mois de loyer, que la société [G] [R] finance n’apporte aucune preuve de ce qu’elle aurait respecté l’obligation de délivrance qu’elle a pris à sa charge ce qui a nécessairement contribué à la réalisation des désordres avérés le 11 janvier 2016 ;

sur le refus d’accès aux locaux le 22 février 2016 par la locataire, ce refus est à l’origine du préjudice dont se plaint la locataire et du blocage de la situation locative, qu’elle a souhaité et organisé, qu’aucun manque de réactivité ne saurait être reproché à la bailleresse tel que cela ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport de l’expert de sorte que, si la société [G] [R] finance n’avait pas, en infraction des obligations du bail commercial, empêché l’entreprise [P] de débuter les travaux le lundi 22 février 2016, les travaux de remise en état des locaux lui auraient été livrés au plus tard le 31 mars 2016 elle porte ainsi la responsabilité exclusive de l’absence de réalisation des travaux de remise en état des locaux au 31 mars 2016 ;

Sur les fautes et inexécutions contractuelles du cabinet [L] au titre de son mandat de général de gestion locative, le cabinet [L] est, pendant toute la durée de celui-ci, en charge du respect de toutes les obligations locatives et, notamment, de maintenir les locaux loués en bon état d’entretien et de location, qu’il lui appartenait donc de faire les diligences pour s’assurer que les locaux loués n’étaient pas contaminés par des insectes, et de prévenir tout dommage à l’immeuble objet de son mandat ;

Sur la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, la validation du congé délivré le 21 et 22 avril 2021 à titre conservatoire,

sur les différentes violations et inexécutions contractuelles de la société [G] [R] finance, que la locataire n’a pas sollicité l’autorisation du bailleur pour la réalisation en janvier 2016 de gros travaux -démolition du bacula des anciens plafonds-, qui n’étaient pas de simples travaux de remise en état à la suite d’un dégât des eaux intervenu en août 2014, qu’elle n’a pas informé immédiatement le bailleur des désordres rencontrés, au mépris des dispositions de l’article 2 ' c) du bail, le cabinet [L] n’ayant été avisé des importants désordres que le 4 février 2016 soit 25 jours après la découverte des désordres alors que le plafond menaçait d’effondrement, qu’elle a interdit l’accès aux locaux au mandataire du bailleur pour les travaux de remise en état au mépris de l’article 3 ' a) b) c) du bail et article 1724 du code civil ne permettant pas à l’entreprise missionnée par le cabinet [L] de faire réaliser au plus vite les travaux permettant leur remise en état sans pouvoir discuter de leur pertinence, que, depuis le 1er octobre 2015, la société [G] [R] finance n’a plus réglé le moindre loyer et ce bien que la suspension ordonnée par le 1er juge ne concerne que la période du 1er juillet 2017 au 30 septembre 2018, ce qui caractérise sa mauvaise foi et l’abus de droit commis au préjudice de sa bailleresse ;

sur le commandement de payer visant la clause résolutoire valable délivré par le cabinet [L], le 4 décembre 2019, pour le montant des loyers dûment appelés et demeurés impayés, sur le fondement de l’article 1103 du code civil le juge ne peut pas faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire puisqu’il s’agit, en réalité, d’une résiliation contractuelle judiciairement constatée et, depuis le 5 janvier 2020, le bail en date du 19 janvier 2009 est automatiquement et définitivement résilié aux torts du preneur ;

sur la demande de résiliation judiciaire, que c’est par une mauvaise appréciation des circonstances du présent litige que le juge n’a pas jugé utile d’examiner le bien-fondé des motifs de résiliation du bail invoqués à l’encontre du locataire alors que les infractions visées au soutien de la demande de résiliation judiciaires sont graves et persistantes et la cause de l’aggravation des préjudices invoquée ;

Sur la validation du congé refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, à titre infiniment subsidiaire, les infractions aux clauses et conditions du bail constituent des motifs graves et légitimes s’opposant au principe du renouvellement du bail ;

Sur la responsabilité du cabinet [L], que le cabinet [L] est, en outre, tenu des actes accomplis précédemment par son fondateur, depuis le 25 juillet 1995, dans la mesure où le fonds de commerce exploité par M. [L] a été apporté à la SARL [L], que ce n’est qu’après la transmission de la note de synthèse de l’expert que s’est posé le problème de la mise en cause de la responsabilité du mandataire immobilier au regard de la mise en lumière du non-respect de ses propres obligations, dans l’exécution de son mandat et de sa compagnie d’assurance Axa, mandat qu’il a accepté sans la moindre réserve quant à l’état des locaux, que sur le fondement de l’article 1153 du code civil et de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, faute pour le Cabinet [L] d’établir qu’il a rempli sa mission, il sera déclaré responsable de toute faute ou de toute défaillance dans l’exécution de son mandat et devra garantir son mandant de toutes les condamnations et l’indemniser de tous préjudices qui en découlerait, qu’au demeurant, sur la présomption légale de responsabilité du mandataire tirée des articles 1992 et 1993 du code civil, le cabinet [L] doit garantir Mme [M] de tout dommage et de tout préjudice sans qu’il soit nécessaire de rapporter l’existence d’une quelconque faute, que lors de chaque location ou renouvellement de bail, le cabinet [L] a pour obligation essentielle de s’assurer que les locaux sont en état de délivrance et en bon état d’entretien, or lors de la prise en location des locaux en 1998 M. [G] [R] décrivait les lieux comme étant « à l’abandon » et les opérations d’expertise ont démontré que les locaux étaient en très mauvais état d’entretien, à tel point que la mairie de [Localité 10] a pris le 7 juin 2017, un arrêté de péril, qu’enfin, a existé un conflit personnel entre le cabinet [L] et la société [G] [R] finance et les faits retenus par l’expert comme étant à l’origine du conflit et des préjudices subis par le locataire et la propriétaire constituent une faute grave de la part d’un gestionnaire immobilier qui engagent sa responsabilité, que le mandat se poursuit actuellement, faute de dénonciation par l’une ou l’autre des parties, même si, de façon ponctuelle et pour suppléer la carence de son mandataire, Mme [M] a été amenée à intervenir directement, notamment pour mettre en demeure son locataire de reprendre son activité après le refus du cabinet [L] de le faire lui-même ;

Sur la condamnation in solidum de la société [G] [R] finance, du cabinet [L] et du cabinet Axa à indemniser Mme [M] de l’ensemble des préjudices subis du fait de leurs fautes, que la prescription court à partir du jour où le titulaire du droit a connaissance des faits qui lui permettent de fonder et d’exercer son action or, avant la réception du devis en date du 11 février 2016, Mme [M] ignorait que les locaux étaient en mauvais état d’entretien et nécessitaient de tels travaux de remise en état, que ce n’est donc qu’à l’occasion du présent litige que la concluante a eu connaissance du mauvais état d’entretien des locaux de sorte qu’elle n’est pas prescrite en ses demandes ;

Sur le montant des travaux de remise en état des locaux après l’arrêté de péril, soit la somme de 94.941,01 €, le préjudice de Mme [M] est caractérisé ;

Sur le montant sollicité par la société [G] [R] finance au titre du trouble de jouissance et des pertes d’exploitation, elle ne peut aux termes des clauses du bail solliciter aucune indemnisation de sa bailleresse en raison de l’inexploitation des locaux, qu’elle a par ailleurs manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat or le préjudice invoqué trouve son origine dans l’entrave faite par celle-ci à la réalisation des travaux, qu’il n’existe aucun élément attestant de la réalité d’une exploitation au cours de l’année 2015 et du chiffre d’affaires réalisé alors que son gérant et associé unique a repris et développé une autre activité de même nature, dès le mois de septembre 2016 ;

Sur l’absence de perception de loyers et d’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2015, que l’absence d’encaissement de loyers par Mme [M] depuis l’échéance du 4ème trimestre 2015, a pour origine le laxisme et les fautes commises par le cabinet [L] à l’occasion de son mandat d’administration et de gestion des locaux, ce qui engage sa responsabilité et l’oblige à indemniser Mme [M] de l’intégralité du préjudice depuis le 1er octobre 2015 et ce, jusqu’à la restitution des clés des locaux par la société [G] [R] finance.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 septembre 2024, la SA Axa France Iard, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions ;

— déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel provoqué de Mme [M] ;

Statuant à nouveau :

— déclarer le rapport d’expertise inopposable à Axa en son absence aux opérations ;

— déclarer s’il y a lieu, que la police doit s’appliquer dans les limites stipulées à 305.000 € avec une franchise de 10 % avec un plafond de 1.800 € ;

— déclarer irrecevables comme étant prescrites et mal dirigées les demandes présentées par Mme [M] à l’encontre du Cabinet [L] et son assureur, Axa France Iard ;

— déclarer Mme [M] mal fondée en son appel en garantie et en toutes ses prétentions et l’en débouter ;

— débouter Mme [M] de toutes ses demandes, en tout cas en ce qu’elles sont dirigées contre Axa France Iard ;

— débouter la société [G] [R] finances de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Axa France Iard et contre le cabinet [L] ;

— subsidiairement, ramener dans de plus justes proportions le préjudice pour tenir compte de son caractère indemnitaire et de la qualification de perte de chance qui n’est jamais équivalente à l’avantage escompté ;

— subsidiairement, opérer un partage de responsabilité entre la société [G] [R] finance et le cabinet [L] ;

— juger que la responsabilité engagée par le cabinet lefeuvre ne saurait excéder 5 % ;

— condamner Mme [M] ou la société [G] [R] finance aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société [G] [R] finance ou Mme [M] à régler à la société Axa la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Axa oppose :

— A titre liminaire, sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile que la société [G] [R] finance ne présentait aucune demande à l’encontre du cabinet [L] et d’Axa France Iard et aucune évolution du litige ne justifie cette demande nouvelle, qui ne tend pas aux mêmes fins et n’est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément d’une demande formée en première instance, laquelle sera nécessairement déclarée irrecevable ;

— Sur les demandes d’Axa France Iard, que le tribunal n’a pas tranché la question de la prescription des demandes, ne lui permettant dès lors pas de solliciter l’infirmation du jugement sur ce point non examiné ; que, si la cour devait statuer à nouveau, Axa France Iard est bien fondée à soulever la prescription des demandes qui est une fin de non-recevoir pouvant être invoquée en tout état de cause ;

— Sur l’inopposabilité des opérations d’expertise qu’Axa n’a pas été appelée aux opérations d’expertise de sorte que le rapport lui est inopposable ;

— Sur l’application de la police souscrite auprès d’Axa, que si la police souscrite auprès d’Axa a vocation à s’appliquer elle le sera dans les limites stipulées, la franchise demeurant à la charge de son assuré, or ce moyen n’a pas été examiné par les premiers juges alors qu’ils ne sont pas entrés en voie de condamnation à l’encontre du cabinet [L] ;

— Sur la responsabilité prétendument engagée par le cabinet [L], à titre subsidiaire, la société [G] [R] finance en sera déclarée mal fondée et le jugement confirmé en ce qu’il a débouté Mme [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— Sur les prétendus manquements allégués par Mme [M] :

sur le premier grief, que le cabinet [L] n’a été fondé et immatriculé qu’en avril 2004 et, contrairement à ce que soutient Mme [M], la responsabilité du cabinet [L] ne peut, en aucun cas, être recherchée pour les « actes accomplis précédemment par son fondateur », que Mme [M] pouvait agir à l’encontre de son gestionnaire de biens au plus tard jusqu’au mois de janvier 2014, de sorte qu’elle est prescrite en ses demandes, d’autant qu’elle avait connaissance de l’état de son bien dès la conclusion du premier bail, puis du second, puisque de son propre aveu la signature desdits baux avait donné lieu à une franchise de loyer afin de réaliser des travaux de restauration, que la société [G] [R] finance indique désormais que ce serait des travaux réalisés en 1982, qui seraient à l’origine des désordres, et ce donc, bien avant l’intervention du cabinet [L], qu’il n’a jamais incombé au gestionnaire de biens de vérifier la conformité des travaux entrepris par le locataire contrairement à ce qui est soutenu ce qui n’est mentionné ni dans le bail, ni dans le mandat de gestion, que contrairement à ce qui est soutenu par Mme [M], il n’a jamais été obligatoire d’annexer au contrat de bail un diagnostic portant sur l’état parasitaire du bien donné à bail ;

sur le second grief, qu’en tant que mandataire, le cabinet [L] est un simple agent immobilier tenu par une seule obligation de moyens, que, s’agissant du sinistre litigieux, le cabinet [L] a accompli toutes les diligences et seule la société [G] [R] finance a choisi de laisser la situation s’enliser et se dégrader, que le mandat ne confère nullement une liberté absolue au mandataire qui exonérerait le propriétaire de toute responsabilité, que l’argumentation développée par Mme [M], à l’encontre de son gestionnaire de biens, relève d’une particulièrement mauvaise foi alors que tout le long des opérations d’expertise elle n’a cessé que de soutenir qu’elle-même et son gestionnaire avaient été diligents ; que le mandataire ne peut être tenu responsable des réticences de la propriétaire à financer les travaux que nécessitent tout bien immobilier ;

— Sur les demandes nouvelles de la société [G] [R] finance, elle ne prend même pas la peine d’exposer juridiquement et factuellement, ce qu’elle reconnaît d’ailleurs, en quoi le cabinet [L] aurait engagé sa responsabilité extra-contractuelle ;

— Sur le préjudice et lien de causalité,

sur l’absence de lien de causalité, que le préjudice dont il est espéré l’indemnisation est sans lien avec l’exécution par le cabinet [L] de son mandat en ce qu’il a comme cause commune l’état du bien, qu’en refusant de procéder à l’entretien de son bien Mme [M] a participé à l’avènement du sinistre, lequel a été déclenché par les travaux réalisé par la locataire ;

sur les préjudices :

sur le préjudice invoqué quant aux coûts de travaux de remise en état, Mme [M] n’a engagé aucun travaux de nature à préserver son bien en bon état de sorte qu’il lui incombe d’assumer les conséquences de ses décisions et faire droit à sa demande reviendrait à lui procurer un enrichissement sans cause ; sur la charge des loyers impayés, Mme [M] ne verse aucune pièce susceptible d’étayer ses réclamations et le cabinet [L] ne saurait se substituer au locataire dans l’exécution de ses obligations ; que la société [G] [R] finance avait cessé de payer ses loyers depuis le 4ème trimestre de l’année 2015, soit bien avant le sinistre litigieux ; sur les frais de procédure, ils résultent du choix de Mme [M] d’engager une procédure et le cabinet [L] y est étranger ;

sur le préjudice invoqué par la société [G] [R] finance, sur le préjudice commercial invoqué, la société [G] [R] finance a seule contribué à empêcher toute activité dans les lieux en créant le sinistre puis en refusant les travaux de nature à permettre une remise en état des lieux, qu’il est acquis qu’à tout le moins à compter du mois d’octobre 2018, les travaux étaient entièrement exécutés et donc, que l’exploitation du fonds de commerce pouvait être effective, que l’éventuelle perte d’exploitation ne peut courir au-delà, que de son propre aveu, le gérant de la société [G] [R] finance a stoppé, de son chef, toute activité au sein de ce local commercial depuis l’année 2016 pour s’investir dans une nouvelle structure et ne peut donc pas solliciter de perte d’exploitation future, que la société [G] [R] finance ne peut se référer à son chiffre d’affaires de 2012 à 2014 pour présumer qu’il aurait réalisé le même chiffre d’affaires dans les années suivantes, d’autant que les comptes ne sont pas certifiés, que la société [G] [R] finance n’avait le droit à aucune aide pendant la période COVID car son gérant a préféré développer une autre activité ; sur la somme de 50.000 € au titre du trouble de jouissance, le préjudice demeure incertain dans la mesure où la société [G] [R] finance s’est affranchie de tout règlement de loyers ; sur la somme de 42.053 € au titre du préjudice matériel, qu’il est ignoré les conditions d’entreposage du matériel et cette prestation ayant été confiée à une autre entreprise le cabinet [L] y est étranger ; sur la somme de 35.092 € au titre de la remise en état des locaux, la demande ne peut prospérer ; sur la somme de 80.000 € au titre du préjudice moral, l’appelante a fait le choix de subir toutes les anicroches de la situation, à l’avènement desquelles elle a participé et ne peut reporter sur d’autres les conséquences de ses propres choix outre qu’elle ne démontre ni le principe même du préjudice ni son quantum ;

à titre subsidiaire, s’il était fait droit aux réclamations indemnitaires formulées, qu’elles devraient être ramenées dans de plus justes proportions ; que ce soit Mme [M] ou la société [G] [R] finance, chacune entend être indemnisée d’une perte de chance d’avoir pu bénéficier d’une autre gestion, laquelle ne peut être équivalente à l’avantage escompté ; que tout produit locatif est assujetti à une fiscalité qui réduit, in fine, la somme reçue, ce qui n’est pas le cas des dommages et intérêts ;

— A titre subsidiaire, sur le partage de responsabilité que chacun est tenu par des obligations qui lui sont propres ; qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée ; que si par extraordinaire, il était retenu une responsabilité du cabinet [L], elle devra être cantonné à 5 % des condamnations.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Par message RPVA en date du 14 novembre 2024, la cour a sollicité une note en délibéré pour observations des parties, à titre principal, sur l’absence de saisine de la cour au titre de l’effet dévolutif (art. 562 du cpc), à titre subsidiaire, sur l’irrecevabilité au titre du caractère nouveau de la demande en cause d’appel (art 564 cpc), de la prétention de Mme [M] de voir donner effet au congé délivré les 21 et 22 avril 2021 à M. [G] [R].

Par note adressée par RPVA le 18 novembre 2024, le cabinet [L], qui évoque n’avoir aucun intérêt direct à la recevabilité de la demande nouvelle de Mme [M], considère qu’elle est recevable en ce qu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise aux premiers juges à savoir la résiliation du bail.

Par note adressée par RPVA le 19 novembre 2024, Mme [M] considère que cette prétention tend aux mêmes fins que de la demande de résiliation judiciaire du bail formulée en première instance et rappelle que la société [G] [R] finance avait sollicité du premier juge de voir déclarer nul et dépourvu d’effet le congé, point sur lequel le tribunal a omis de statuer. De ce fait, l’effet dévolutif a joué et la cour est valablement saisie.

Par note adressée par RPVA le 20 novembre 2024, la société Axa France Iard s’en rapporte à l’appréciation de la cour.

Par note adressée par RPVA le 20 novembre 2024, la société [G] [R] finance considère, de première part, que la cour n’est pas saisie de cette prétention dans la mesure où l’effet dévolutif n’a pu jouer sur un chef du jugement qui fait défaut, de seconde part, que Mme [M] n’a jamais demander de voir donner effet au congé mais en a demandé le bénéfice ce qui ne constitue pas une prétention, de troisième part, la demande est nouvelle et la demande de « bénéfice du congé » est une prétention différente de la demande de « résiliation judiciaire » et non pas un moyen différent, de quatrième part, la demande de rectification de l’omission de statuer du premier juge formée par l’appelante ne concerne que les demandes dirigées contre Axa et n’a pas de portée générale.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte’ ou de 'constater', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Axa et le Cabinet [L]

Il ressort de la lecture combinée des articles 122 et 123 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir, qui peut être soulevée en tout état de cause, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir résultant, notamment de la prescription.

L’article 564 du code de procédure civile dispose que « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Cependant, il résulte des articles 565 et 566 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou qu’elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes présentées devant le premier juge.

Sur les demandes nouvelles de la société [G] [R] finance à l’encontre du Cabinet [L]

Au cas d’espèce, contrairement à ce que soutiennent le Cabinet [L] et la société Axa France Iard, il ressort de l’exposé des demandes des parties opéré par le premier juge qu’aux termes de ses conclusions signifiées le 5 mai 2021, la société [G] [R] finance a, notamment, sollicité de voir « condamner solidairement Mme . [S] [M], le Cabinet [L], la société AXA à verser à la Sarl [G] [R] Finance les sommes de 372.966 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial et financier subi, de 50.000 € en réparation du trouble de jouissance, distinct du trouble commercial, de 38.000 € en réparation de son préjudice matériel au titre de ses équipements professionnels, de 31.700 € en réparation du préjudice matériel au titre de la remise en état des locaux, de 80.000 € en réparation du préjudice moral subi », de sorte que la demande n’est pas nouvelle en cause d’appel, quel que soit le fondement juridique sur lequel la responsabilité est recherchée. Les fins de non-recevoir soulevées de ce chef seront rejetées.

Sur la recevabilité de la demande de la société [G] [R] finance à l’encontre de la société Axa France Iard au titre du préjudice d’exploitation

Contrairement à ce que soutient la société Axa France Iard, la demande d’indemnisation au titre du préjudice d’exploitation formée, en cause d’appel, à l’encontre d’Axa France Iard sur le fondement du contrat d’assurance que la société [G] [R] finance a souscrit auprès de cette compagnie est un moyen nouveau qui tend aux mêmes fins que la demande d’indemnisation formée à ce titre devant le premier juge à l’encontre de Mme [M] et la cabinet [L] sur autre fondement de sorte que la demande n’est pas nouvelle et sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande de la société Axa France Iard au titre de la prescription :

Il est constant qu’une fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause et que, sans statuer sur la prescription, le tribunal a rejeté les demandes formées par Mme [M] à l’égard du Cabinet [L] de sorte que, dans le cadre de l’évocation des demandes indemnitaires de Mme [M] au titre de la responsabilité du Cabinet [L] et de la garantie d’Axa France Iard formée par appel incident, la société Axa France Iard est recevable à opposer la prescription des faits sur lesquels la responsabilité de son assuré est recherchée.

La fin de non-recevoir soulevée par l’appelante de ce chef sera rejetée.

Sur la prescription de l’appel en garantie de Mme [M]

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Au cas d’espèce, la société Cabinet [L] et Mme [M] ont signé un contrat de mandat de gestion portant sur les locaux litigieux le 15 décembre 2004, lequel ne fait aucune référence à l’exercice des mandats antérieurs par M. [L], étant entendu que M. [L] exerçant en nom propre et la société Cabinet [L] sont deux entités juridiques distinctes.

Il s’en déduit que la responsabilité de la société Cabinet [L] ne peut être recherchée, sur la base du contrat de mandat de gestion la liant à Mme [M], pour des faits antérieurs à la création de la société et à la signature du contrat de mandat entre elles.

Il ressort du courrier adressé par le Cabinet [L] à la société Axa le 10 février 2016 que le mandataire déclare avoir été informé par M. [R] de la présence de « poutrelles en bois pourries », par courrier du 4 février 2016. Ces désordres ont été constatés, le 26 janvier 2016, par M. [J] [W], expert intervenu à la demande de l’appelante, lequel note que, dans le cadre de la rénovation des salles du RDC, suite à un dégât des eaux survenu en août 2014, la démolition du bacula des anciens plafonds a dû être suspendue suite à la découverte de l’état inquiétant d’éléments structurels du plancher. Il relève que « sur les éléments découverts, certains abouts de solives bois sont totalement dégradés et ne permettent plus à ces éléments structurels d’assurer leur fonction porteuse. Au regard de l’état, la dégradation est bien antérieure à la fuite. Afin de sécuriser les lieux, j’ai demandé l’arrêt des travaux et un étaiement du plancher […]. Le propriétaire devra faire appel à une entreprise qualifiée pour effectuer les sondages et vérifier l’état des autres solives. Après le diagnostic, celle-ci proposera les reprises à effectuer sous contrôle d’un bureau d’étude. »

Il s’infère de ces éléments que c’est au plus tard à compter du 4 février 2016 que la fragilité structurelle du bâtiment et, notamment, des planchers hauts des locaux litigieux a été révélée au gestionnaire des biens et que, faute pour ces désordres d’avoir été apparents, l’établissement d’un procès-verbal d’entrée dans les lieux n’aurait pas permis d’en connaître de sorte que le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité à l’encontre du Cabinet [L] se situe à la date du 4 février 2016.

Mme [M] pouvait donc agir en responsabilité à l’encontre du Cabinet [L] jusqu’au 4 février 2021, or elle a attrait en responsabilité devant le tribunal au fond le Cabinet [L] par assignation forcée délivrée le 25 mai 2018 de sorte qu’elle n’est pas prescrite en ses demandes.

La fin de non-recevoir soulevée au titre de la prescription sera rejetée.

Sur la demande de Mme [M] de voir donner effet au congé délivré

D’une part, il ressort effectivement des conclusions des parties devant le premier juge que la société [G] [R] finance a sollicité du tribunal de voir déclarer nul le congé de sorte que les effets juridiques attachés à cet acte était dans les débats et, d’autre part, que la demande tend à la même fin que celle de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail de sorte que la demande est recevable.

Sur les manquements des parties à leurs obligations contractuelles

Sur l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée’  ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée  ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail … ».

Selon l’article 1720 du même code, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Enfin, l’article 1721 du même code dispose que le bailleur doit « garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.»

L’article 1724 prévoit par ailleurs que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. »

Au cas d’espèce, le contrat de bail en date du 19 janvier 2009 prévoit, au titre des charges, clauses et conditions du bail que le preneur est tenu, aux termes de l’article 2 c)] « de faire exécuter toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception ['], le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’artic1e 606 du code civil ; ['] de prévenir immédiatement et par écrit le bailleur de toute atteinte à la propriété ou de toute dégradation et détérioration qui viendraient à se produire dans les lieux et qui nécessiteraient des travaux pouvant incomber au bailleur['].

L’article 2 f) lui interdit « de faire dans les lieux loués, aucun changement de distribution, démolition ou construction, percement de murs ou cloisons, etc… sans le consentement express et par écrit du bailleur ou de son mandataire.

L’article 3 – a) l’oblige à « de supporter […] et laisser faire sans pouvoir en discuter l’urgence, tous les travaux de grosses et menues réparations, constructions, améliorations, surélévations, qui pourraient être effectuées pendant tout le cours du bail ['] ; b) « de laisser pénétrer dans les lieux les architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de l’exécution de travaux sans pouvoir réclamer aucun dommages intérêts, ni indemnité ou diminution de loyer, quelles qu’en soient la cause et la durée des travaux, celle-ci excéda-t – elle quarante jours, pourvu qu’une fois commencés ces travaux soient conduits sans interruption, avec célérité […] ; c) de laisser visiter les lieux loués par le bailleur ou son mandataire chaque fois que ceux-ci le jugeront convenable. »

Il ressort du procès-verbal de constat du 27 janvier 2016, dressé par Maître [N] [C], huissier de justice à [Localité 10] que, requis par la société [G] [R] finance, est constaté qu’au démarrage des travaux de rénovation du local commercial au rez-de-chaussée, le plafond est à découvert « très vétuste, laisse apparaître une structure en bacula, structure en baguettes nouées par des liens de fer, très ancienne et exsangue ; de plus, les poutres de soutien du plafond sont rongées par l’humidité et le temps de telle sorte que certaines d’entre elles se sont désolidarisées de la poutre métallique d’appui côté vitrine. Ce bois est rogné par l’humidité et le temps ; je constate qu’une de ces poutres n’est plus rattachée à la poutre maîtresse donnant à ce plancher un aspect vétuste de sorte qu’il ne semble plus pouvoir assurer son rôle de structure porteuse. ['] En introduisant dans une de ces poutres un tournevis, le bois s’effrite sans effort. Monsieur [R] me déclare que l’architecte a donné comme instructions d’étayer le plancher de manière urgente, puisque la structure a révélé sa dangerosité. Ceci est confirmé par la correspondance que me remet Monsieur [R] […] signée par Monsieur [W] et que j’annexe au présent procès-verbal de constat. »

Par courrier du 16 février 2016, le Cabinet [L], en réponse à la société [G] [R] finance, écrit que « L’Entreprise [P] s’est rendue sur place et a immédiatement procédé à un étaiement de sécurité. Aux vues de l’état du plancher, qui a été surchargé par une forme en béton et un carrelage avec création d’un escalier d’accès, il est envisagé de le reconstruire entièrement.[…]

M. [P] débutera les travaux, soit le lundi 22/02/2016. Il est nécessaire que préalablement, vous débarrassiez le RDC et le 1er étage de tout le mobilier. Vous aviez prévu de refaire le faux plafond à RDC, en conséquence le poste de sa remise en état et du carrelage du 1er étage, (pour un montant de 5.667,00 € selon détail joint), vous sera imputé[…] la propriétaire n’ayant à supporter que les travaux de gros 'uvre (Art. 606). »

Par un second courrier en date du 22 février 2016, le Cabinet [L] prend acte du refus de la société [G] [R] finance de voir intervenir la société [P] et rappelle que, dès retrait des encombrants par ses soins, l’entrepreneur reste à disposition pour intervenir. Par deux courriers des 17 et 30 mars 2016, le Cabinet [L] sollicite de nouveau l’occupant aux fins de laisser intervenir la société [P].

Par courrier du 25 avril 2016 adressé au cabinet [L] et à Mme [M], la société [G] [R] finance rappelle que son activité est interrompue depuis le 11 janvier 2016 et sollicite la position de ses interlocuteurs sur divers points et, notamment, l’incompatibilité de la pose d’étais dans la salle de restaurant du rez-de-chaussée avec l’activité exercée, la prise en charge financière de plusieurs postes dont les frais de déménagement et de mise en garde-meuble, la réalisation de travaux sur la toiture aux fins de résoudre les problèmes d’étanchéité et le coût de réfection du plancher haut et sollicite une franchise de loyer exceptionnelle pour compenser la perte d’exploitation subie.

Par courrier en date du 10 mai 2016, le cabinet [L] fait valoir que la solution technique retenue est la plus efficace et oppose une fin de non-recevoir aux autres demandes.

Le rapport de visite, établi par le service communal d’hygiène et de santé de la Direction de la santé de la ville de [Localité 10] le 5 octobre 2016 et notifié à la bailleresse le 2 novembre 2016, fait ressortir « la présence d’étais au niveau de la porte d’entrée qui soutiennent le plancher haut de la salle de restauration au rez-de-chaussée. Ce plancher haut est endommagé et présente des fissures. De plus il est éventré et laisse apparaître la dalle en béton ainsi que les solives.

On peut observer une dégradation de ces solives qui sont fortement impactées. En effet, on peut noter la présence de trous sur une partie des solives qui laissent présager que ces pièces sont attaquées par des parasites de type xylophages. Cela pourrait signifier une infestation de ces parasites dans cette zone.

Ces désordres montrent le caractère dangereux de la structure du plancher haut de cette salle. »

Il est fait injonction à Mme [M] d’avoir à mettre fin aux désordres constatés dans un délai d’un mois au risque de voir engager une procédure de police administrative.

C’est par motifs détaillés et chronologiques, auxquels la cour renvoie, que le tribunal a repris les éléments techniques et descriptifs de la situation des locaux résultant des arrêtés de péril pris en date des 18 mai 2017 et 7 juin 2017, des conclusions du rapport d’expertise judiciaire rendues le 28 novembre 2017, des constats de Maître [T] [X] en date du 7 septembre 2018, de l’arrêté de levée de péril en date du 27 septembre 2018.

Contrairement à ce que soutient Mme [M], d’une part, le bail laisse à sa charge les travaux de l’article 606 du code civil ainsi que les travaux rendus nécessaires par la vétusté, d’autre part, si l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant largement au locataire la charge des travaux d’entretien, de réparation ou de travaux de mise en conformité à la destination, ces clauses ne peuvent produire effet que si elles sont claires et précises quant à la nature des travaux à la charge du locataire, de troisième part, les clauses contractuelles ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance dès lors qu’il s’agit d’une obligation essentielle du contrat. Or, les vices affectant la structure de l’immeuble au point d’en affecter l’usage du bien relèvent des gros travaux de l’article 606 du code civil, de sorte que le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires de ce fait.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il ne peut se déduire du bail consenti à M. [G] [R] en personne en 1999 auquel le bail de 2002 fait référence que l’obligation de délivrance lui aurait été transférée par la charge de « travaux de restauration des locaux que le preneur s’engage à exécuter sans délai » en contrepartie d’une franchise de loyer de six mois, au regard du caractère général et imprécis de la formulation, en absence d’état des lieux d’entrée et d’état des lieux dressés à la fin des travaux permettant d’en prendre la mesure et d’en déterminer la nature. En toute hypothèse, l’infestation de la structure en bois n’était pas visible à l''il nu de sorte qu’il ne peut être fait grief à la locataire de ne pas l’avoir signalé, ni de ne pas avoir mené de travaux préventifs ou curatifs.

Les conclusions de l’expert judiciaire ont clairement écarté l’hypothèse avancée de la création d’une chape de béton au 1er étage par l’occupant en ce que la chronologie des différents travaux intervenus dans les lieux a été retracée par l’expert sur la base des documents fournis par les parties et, notamment, ceux relatifs à des travaux menés en 1983 par les propriétaires, dont il a conclu que « les causes de pourrissement des solives du plancher de l’étage sont multiples : la vétusté d’une construction ancienne, – d’autre part le remplissage des vides entre solives par du polystyrène, posé à l’occasion de travaux réalisés en 1983. Cette disposition, empêchant la libre circulation de l’air autour des solives, a favorisé la stagnation d’humidité et de condensations à proximité de la façade froide, enfin et le développement d’insectes xylophages (…) ».

Enfin, Mme [M] ne verse aux débats aucun élément permettant de donner foi à l’allégation selon laquelle l’appelante aurait entrepris de gros travaux en 2016 sans autorisation du bailleur constitutif d’un manquement à ses obligations et d’une faute grave dès lors que les constats opérés rappelés ci-dessus ne décrivent pas les travaux menés mais uniquement l’effondrement du plafond et la putréfaction des solives.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l’expert judiciaire a d’ailleurs conclu que « M. [R] n’a pas réalisé de travaux en relation de cause à effet avec les désordres constatés ».

Il s’infère de ces éléments que la vétusté et la réalisation de travaux antérieurs à la prise à bail des locaux par M. [R] puis par la société [G] [R] sont la cause exclusive des désordres ayant entraîné l’arrêt de l’exploitation du commerce en janvier 2016.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les intimés, conformément à l’article 3 ' a) du bail ci-dessus rappelé, la société [G] [R] finance a laissé poser les premiers étais, mesure d’urgence préconisée par M. [J] [W], expert, le 26 janvier 2016, de sorte qu’il ne peut lui être opposé d’avoir enfreint ses obligations contractuelles de ce chef.

Il ne saurait davantage être fait grief à l’appelante de s’être opposée à la réalisation des travaux structurels par l’entreprise [P], dès lors que le preneur, dès qu’il a eu connaissance du détail de la réalisation envisagée, a alerté sur leur incompatibilité avec l’exploitation de son commerce en ce qu’ils prévoyaient la pose de poteaux au milieu de la salle de restaurant, amputant ainsi la surface de vente de façon significative. Or le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des locaux au preneur de sorte qu’il puisse faire usage du bien conformément à sa destination ce que les travaux n’auraient plus permis.

Dans ce contexte, la bailleresse sollicitera de la société Architectonie une « étude de solution de réparation pour reprise structurelle de l’ensemble du plancher haut RDC suivant contrainte locataire », dont le rapport, déposé le 13 juillet 2017 rappellera que « la solution proposée par l’entreprise [[P]] fonctionne techniquement mais compte-tenu de l’exiguïté du commerce ne permettrait pas, côté cuisine, de réinstaller le matériel de cuisson et la hotte et côté salle conduirait à un encombrement qui ne permettrait plus d’exploiter 2 couverts », observation non contestée devant la cour. La société propose alors une solution technique alternative n’amputant pas sur la surface exploitable des locaux.

Il se déduit de ces éléments que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance est caractérisé.

Par courrier officiel en date du 19 octobre 2018, le conseil de Mme [M] informait le conseil de la société [G] [R] finance de ce que les travaux structurels préconisés par l’expert judiciaire étaient terminés et réceptionnés, que la ville de [Localité 10] avait donné mainlevée le 27 septembre 2018 de l’arrêté de péril du 7 juin 2017, que les travaux électriques préconisés par l’architecte seraient finalisés le 6 novembre 2018 et que la société de garde-meuble avait reçu pour instruction de rapporter dans les lieux loués, le 7 novembre 2018, l’ensemble des biens mobiliers entreposés au garde-meubles pendant les travaux.

Par courrier en date du 9 janvier 2019, Mme [M] va informer directement la société [G] [R] finance de ces éléments et, considérant les locaux exploitables, va mettre en demeure la preneuse à bail de donner accès aux locaux à la société de garde-meuble aux fins de rapatriement de son matériel et des biens immobiliers le 16 janvier 2019 et d’en reprendre possession. La même information sera donnée au Cabinet [L] par courrier du 8 février 2019.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, si plusieurs procès-verbaux dressés le 7 septembre 2018, 12 décembre 2018 et 26 juillet 2019 ainsi que le rapport de visite de fin de travaux établi par Mme [Y] [D], architecte, le 17 févier 2019, font ressortir un défaut de nettoyage des locaux après chantier, la non-évacuation de gravats, le remplacement nécessaire des sanitaires et la non finalisation des travaux de plomberie, ces deux derniers points relevant des obligations du preneur aux termes de l’article 2-c) du bail, il en ressort que les travaux structurels incombant au bailleur et les travaux de mise en conformité électriques ont été opérés par la bailleresse, sans que cette dernière ne soit tenue à une remise à neuf des locaux, et que les autres réserves sur la fin de chantier n’étaient pas de nature à empêcher une reprise de possession des locaux par l’appelante, ni une reprise de son exploitation.

Il se déduit de ces éléments la société [G] [R] finance a été empêchée d’exploiter ses locaux du 11 janvier 2016 au 9 janvier 2019 du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et que, depuis cette date, les locaux sont accessibles et exploitables, l’appelante en mesure de reprendre son activité et mise en demeure de reprendre possession des locaux.

Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de condamnation de Mme [M] à opérer les travaux de nature à permettre une reprise de jouissance des lieux. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes de résiliation judiciaire, de paiement des loyers et d’exception d’inexécution

Selon les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement et le créancier peut en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Cependant, comme rappelé par le premier juge, si les dispositions de l’article 1219 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ne sont pas applicables au contrat de bail de 2014 liant les parties, il est de jurisprudence constante que, dès lors que l’obligation est exigible, une partie ne peut refuser de l’exécuter sauf à ce que l’autre partie n’exécute pas la sienne et que ce défaut d’exécution soit suffisamment grave.

Il ressort des dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation que le loyer des locaux, notamment commerciaux, faisant l’objet d’un arrêté de péril cessent d’être dus à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée et que les loyers indûment perçus par le propriétaire durant cette période sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Au cas d’espèce, l’état de dangerosité et d’inaccessibilité des locaux litigieux dès le 11 janvier 2016 est établi et n’est pas contesté, l’état de péril a par ailleurs été constaté aux termes de deux arrêtés municipaux en date des 18 mai et 7 juin 2017 et l’arrêté de mainlevée de péril sera pris le 28 septembre 2018 de sorte que c’est à bon droit que le jugement a suspendu le paiement des loyers à compter de janvier 2016 jusqu’au 1er octobre 2018 et rejeté la demande de restitution de la somme de 53.094,31 euros formée par Mme [M]. Le jugement sera confirmé de ce chef.

En revanche, tel que vu ci-dessus, la société [G] [R] finance était en mesure et a été mise en demeure de reprendre les locaux le 9 janvier 2019 de sorte que l’exception d’inexécution est opposable à Mme [M] sur la seule période courant du 11 janvier 2016 au 9 janvier 2019.

Depuis cette date, la société [G] [R] finance était tenue de reprendre le paiement des loyers, ce qu’elle n’a pas fait, manquant ainsi gravement à ses propres obligations d’autant qu’il n’est pas contesté que le paiement des loyers n’a toujours pas été repris.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du contrat, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire attachée au commandement de payer délivré par le Cabinet [L] pour le compte de Mme [M] le 4 décembre 2019, dans un contexte de conflit personnel ayant opposé le mandataire et le locataire et pour un montant dont la majeure partie n’est pas dû en ce qu’est visé un arriéré locatif d’un montant de 40.257,77 euros portant sur la période du 5 janvier 2016 au 27 octobre 2019, ni d’examiner la prétention au titre du congé délivré. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Il n’est pas discuté que le montant du loyer trimestriel s’élève à la somme de 2.506 euros, que le loyer est dû depuis le 10 janvier 2019 de sorte que la société [G] [R] finance sera condamnée à payer à Mme [M] au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 à la somme arrondie de 56.803 euros [(22 T x 2.506) + (2506 x 2/3)].

Sur la garantie du Cabinet [L] et d’Axa France Iard

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise au Cabinet [L] et à la société Axa France iard

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 238 du même code prévoit que « le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis, ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties et ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Si un rapport d’expertise judiciaire n’est opposable à une partie que lorsqu’elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser de prendre en considération ce rapport dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire des parties et s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

Au cas d’espèce, il est constant que le Cabinet [L] a assisté aux opérations d’expertise en sa qualité de mandataire de Mme [M] de sorte que le rapport lui est inopposable ainsi qu’à son assureur, Axa France Iard, lequel n’a pas été attrait aux opérations d’expertise en quelque qualité que ce soit.

Le fait que Mme [M] n’ait pas souhaité durant l’expertise mettre en cause le Cabinet [L] à titre personnel ne peut être assimilé à une renonciation de sa part à invoquer ultérieurement un manquement du mandataire à ses obligations contractuelles.

Or, le rapport a été régulièrement versé aux débats, le Cabinet [L] a pu, dans un cadre contradictoire, faire valoir ses observations et moyens de défense, ainsi que son assureur la société Axa France Iard.

Sur les fautes commises par le cabinet [L]

L’article 1991 du code civil dispose que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

Au cas d’espèce, il ressort des termes du mandat de gestion consenti par Mme [M] au Cabinet [L] que ce dernier a, notamment, pour mission de « faire exécuter toutes réparations, arrêter tous devis et marchés à ce sujet, régler ou faire régler par architecte tous mémoires, solder leur montant ; en général, faire tout ce que le mandataire jugera convenable aux intérêts du mandant, celui-ci promettant d’avoir le tout pour agréable et le ratifier, et en particulier les travaux urgents, exiger des locataires les réparations locatives… ».

Contrairement à ce que soutient Mme [M], le mandataire ne peut être tenu responsable des manquements allégués d’un précédent mandataire à ses propres obligations, ni des fautes commises lors d’un précédent bail. En outre, la charge de la preuve des fautes commises par le mandataire lui incombe, ce dernier n’étant tenu qu’à une obligation de moyen dans l’exécution de la mission qui lui est confiée aussi large soit-elle.

Cependant, la vétusté de la construction ne pouvait être ignorée du mandataire et, notamment, s’agissant de l’importante fissure visible en façade et de la vétusté de la toiture, le locataire ayant signalé la persistance des fuites qui donneront lieu à des infiltrations en toiture et provoqueront l’intervention du cabinet d’expertise Elex en janvier 2016.

Or, contrairement à ce que soutiennent les intimés, la prise en charge des effets de la vétusté et les gros travaux, tant aux termes de la loi que du bail, relève des obligations de Mme [M] et le Cabinet [L], investi des plus larges pouvoirs de gestion du bien dans l’intérêt du mandant, n’établit pas avoir attiré son attention sur ces points ou fait établir des devis de réparation manquant ainsi à son obligation de conseil.

En revanche, comme vu précédemment, le cabinet [L] a agit rapidement dès qu’il a eu connaissance du sinistre intervenu début janvier 2016 en faisant procéder à une étude de structure, poser des étais dans les locaux litigieux dans le cadre des mesures d’urgence préconisées par l’architecte M. [W] et solliciter un devis aux fins de travaux de remise en état auprès de la société [P], de sorte qu’aucun manquement de ce chef ne peut lui être reproché.

Toutefois, contrairement à ce que soutient le Cabinet [L], en tentant de faire peser sur la société [G] [R] finance la charge de certains travaux dans ce contexte, d’imposer la solution technique proposée par la société [P] de nature à troubler la jouissance paisible des locaux en ce qu’elle aboutissait à diminuer la surface d’exploitation et, par voie de conséquence, à engager la responsabilité du bailleur mandant, a contribué à dégrader les relations avec le locataire jusqu’au conflit et aboutir à une situation de blocage, manquant ainsi à son devoir de loyauté vis-à-vis de Mme [M].

Cette dernière sera ainsi contrainte d’intervenir et fera procéder à une nouvelle étude, menée par le cabinet Architectonie, qui permettra la réalisation de travaux de renforcement de la structure préservant la mise à disposition de l’intégralité des surfaces louées. Le Cabinet [L] ne peut soutenir qu’il serait dégagé de sa responsabilité professionnelle vis-à-vis de son mandant du fait de son immixtion dans la gestion du bien alors qu’il a lui-même procédé à créer cette situation.

Il s’infère de ces éléments que le cabinet [L] a commis des fautes dans l’exercice de son mandat de nature à engager sa responsabilité, ayant un lien direct avec la réalisation du dommage, l’aggravation des désordres et les préjudices subis tant par Mme [M] que par la société [G] [R] finance de sorte que sa garantie totale est engagée.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la garantie d’Axa France iard

Au cas d’espèce, la société Axa France Iard ne conteste pas la garantie qu’elle doit à ses assurés, de sorte qu’elle sera tenue de garantir la société Cabinet [L] de toutes condamnations prononcées à son encontre dans les limites contractuelles de la garantie souscrite et tenue d’indemniser, le cas échéant, au-delà de cette garantie la société [G] [R] finance au titre de son préjudicie d’exploitation selon les dispositions contractuelles liant ces deux parties.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur les préjudices subis

Sur les préjudices subis par la société [G] [R] finance

Il ressort des dispositions des articles 1147 et 1149 du code civil -devenus 1231 et 1231-2-, dans leur version applicable aux faits de la cause, que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation, lesquels compensent pour le créancier la perte qu’il a faite et le gain dont il a été privé, lesquels ne sauraient se confondre avec l’exception d’inexécution suspendant le paiement des loyers destinée à compenser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Au cas d’espèce, il est acquis que la société [G] [R] finance n’a pas été en mesure d’exploiter son local entre le 1er janvier 2016 et le 10 janvier 2019 et que les manquements de la bailleresse sont la cause des préjudices subis.

— sur la demande au titre du remboursement des loyers

La société [G] [R] finance n’établit pas en quoi la location consentie serait « illégale » en ce que le courrier versé aux débats du maire de [Localité 10] en date du 24 février 1983, qui relèverait une infraction au titre des travaux effectués au 1er étage ayant abouti à un changement de destination des locaux n’est pas signé, en toute hypothèse, la nullité du bail n’étant pas sollicitée et M. [R] en personne puis la société appelante ayant fait usage et exploité les locaux jusqu’en janvier 2016, la demande en restitutions des loyers, dont au demeurant la preuve du paiement n’est pas rapportée, n’est pas justifiée et sera rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

— sur la demande au titre du trouble de jouissance

L’appelante ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention, de sorte qu’il ne saurait y être fait droit.

— sur la demande au titre de la remise en état des locaux

Comme vu précédemment, la demande au titre de la remise en état des locaux n’est pas justifiée en ce que l’obligation de la bailleresse, compte-tenu des dispositions du bail, impliquaient la réalisation des travaux structurels mais non de remise à neuf des locaux de sorte que la prétention au titre des reprises de peinture sera rejetée. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— sur la demande au titre du matériel

Concernant la demande au titre de la réparation du préjudice matériel résultant d’une dégradation des équipements professionnels il n’est pas contesté que, conformément à la demande formulée au cabinet [L] par le preneur, les frais de déménagement du mobilier et équipement professionnel et de leur stockage ont été pris en charge par Mme [M].

Il n’est pas discuté que ce mobilier a été retourné le 7 novembre 2018 et, faute pour l’appelante de rapporter la preuve de sa dégradation pendant la période de garde par un professionnel, la demande d’indemnisation à ce titre doit être rejetée et le jugement sera infirmé de ce chef.

— sur la demande au titre du préjudice moral

Le préjudice moral allégué n’est pas caractérisé en ce que l’appelante n’établit aucune atteinte à sa considération et à sa réputation. Le jugement sera confirmé de ce chef.

— sur la demande au titre du préjudice d’exploitation

L’appelante est fondée à solliciter la réparation de son préjudice constitué par la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à leur destination. Cependant, cette indemnisation ne peut être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement manqué s’était réalisé, de sorte que la perte d’exploitation calculée par la société appelante ne peut être indemnisée dans sa totalité.

La perte d’exploitation subie doit s’analyser comme une perte de chance, soit la disparition certaine, du fait de la fermeture de l’établissement, de l’éventualité favorable de percevoir de meilleurs revenus.

Il ressort des éléments du dossier et, notamment, de l’attestation de l’expert-comptable de la société et des bilans simplifiés, concernant les années d’exercice 2012 à 2014, les données comptables de l’exercice 2015 n’étant pas fournies que :

— le chiffre d’affaires réalisé a été de 101.723 € en 2014, 93.782 € en 2013 et 123.758 € en 2012 soit une variation entre 10 et 25 %

— le montant des charges-coûts variables a été de 42.264 € en 2014, 34.877 € en 2013, 45.310 € en 2012 entre 18 et 25 %.

En absence de données comptables sur l’exercice 2015 précédent la fermeture de l’établissement et, au regard des seules données fournies, le préjudice subi par la société [G] [R] finance sera évalué sur la base de la moyenne du montant des charges sur coûts variables à laquelle sera affecté un coefficient de progressivité de 25 % soit la somme arrondie de 51.021 euros.

Mme [M] sera condamnée à indemniser la société [G] [R] finance de ce montant, in solidum avec le Cabinet [L], sa responsabilité ayant été retenue dans la réalisation du dommage, et la société Axa France Iard au titre de la garantie due.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les préjudices subis par Mme [M]

— concernant les travaux

L’expert judiciaire a estimé que le préjudice subi par Mme [M] réside dans son obligation de remédier aux désordres en faisant procéder aux travaux de réparations de la structure et de remise en état des locaux, qu’il a estimé à 50.000 euros.

Mme [M] verse aux débats :

— le contrat de maîtrise d''uvre signé directement par elle avec la société Architectonie, le 26 juin 2017, pour un montant de 5.000 € TTC

— le devis de la société [P], en date du 27 février 2018, pour un montant de 54.641,47 € TTC ;

— le devis de la société SOCOTEC en qualité de contrôleur technique des travaux, accepté le 22 mars 2018, pour un montant de 7.500 € TTC ;

— le contrat signé avec la société RAM déménagement le 4 mai 2018 pour un montant de 5.719,99 € TTC et deux factures acquittées pour un montant chacune de 243,10 € TTC ;

— une facture de la société Qualiconsult en date du 22 décembre 2017 pour un montant de 2.200 €TTC.

Il s’ensuit que les frais engagés par Mme [M] se montent à la somme de 94.941,01 euros, les devis signés valant bon de commande.

Cependant, les travaux relevant de la vétusté incombent au propriétaire, de sorte que Mme [M] doit en assumer la charge. Cependant, le Cabinet [L] ayant, par sa faute, contribué à l’engagement de frais supplémentaires et retardé la remise en état des locaux, le préjudice subi par Mme [M] sera justement indemnisé à hauteur de la somme de 5.000 euros.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

— Sur les loyers

Contrairement à ce que soutient Mme [M], elle n’ignorait pas l’état de vétusté des locaux, tel que cela ressort des échanges de 2011 entre elle, le locataire et le mandataire relatifs aux fuites provenant notamment de la toiture et de l’état de la façade, qu’elle verse aux débats, et de la franchise qu’elle a accordé à son locataire au titre du bail conclu en 2009 pour qu’il procède à des travaux de rénovation. En outre, les premiers incidents de paiement des loyers par la locataire étant antérieurs aux désordres litigieux, aucun lien de causalité certain ne peut être établi entre l’exercice de son mandat par le Cabinet [L] et une perte de chance de percevoir les loyers. La demande à ce titre sera rejetée.

— Sur le préjudice moral

Mme [M] ne rapporte pas la preuve ni du préjudice moral alléguée ni de la dégradation alléguée de son état de santé qui ne peut résulter de la seule nécessité dans laquelle elle a été de se défendre en justice, ni se cumuler avec l’indemnisation accordée des manquements du Cabinet [L] à ses obligations.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [G] [R] finance, les frais par elle engagés dans le cadre de la première instance et de l’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [M] sera donc condamnée in solidum avec le cabinet [L] et la société Axa France Iard, à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Mme [M] sera donc condamnée in solidum avec le cabinet [L] et la société Axa France Iard à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le cabinet [L] et la société Axa Fance Iard concernant les demandes de condamnations solidaires formées par la société [G] [R] finance ;

Déclare recevable la demande de condamnation d’Axa France Iard formée par la société [G] [R] finance sur le fondement du contrat d’assurance souscrit par elle ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société [G] [R] finance au titre de la prescription invoquée par Axa France Iard ;

Déclare Mme [M] recevable en sa demande de résiliation du bail au titre du congé délivré les 21 et 22 avril 2021 ;

Déclare inopposable au Cabinet [L] et à la société Axa France Iard le rapport d’expertise judiciaire ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 31 mars 2022 en ce qu’il a :

— débouté Mme [M] de sa demande de paiement des loyers sur la période du 11 janvier 2016 au 30 septembre 2018 ;

— débouté Mme [M] de sa demande de restitution de la somme de 53.094,31 euros acquittée en exécution de l’ordonnance de référé du 13 décembre 2017 ;

— débouté la société [G] [R] finance de sa demande de travaux de nature à permettre une reprise de jouissance des lieux ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail au jour de la présente décision ;

Condamne la société [G] [R] finance à payer à Mme [M] la somme de 56.803 euros au titre de l’arriéré locatif courant à compter du 10 janvier 2019 et arrêté à fin septembre 2024 ;

Condamne Mme [M], in solidum avec le Cabinet [L] et la société Axa France Iard, à payer à la société [G] [R] finance la somme de 51.021 euros au titre de la perte d’exploitation subie ;

Déboute la société [G] [R] finance de toutes autres demandes indemnitaires ;

Condamne in solidum le Cabinet [L] et la société Axa France finance à payer à Mme [M] la somme de 5.000 euros au titre des préjudices subis ;

Déboute Mme [M] finance de toutes autres demandes indemnitaires ;

Condamne la société Axa France Iard à garantir la société Cabinet [L] de toutes condamnations ;

Condamne Mme [M], in solidum avec le Cabinet [L] et la société Axa France Iard à payer à la société [G] [R] finance la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [M], in solidum avec le Cabinet [L] et la société Axa France Iard à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,