RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2024

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16913 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPIF

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/00039

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur [L] [K]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Non comparant, non représenté

Madame [R] [Z] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Non comparante, non représentée

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Madame [P] [B], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas-[Localité 12], comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La ZAC du Bas-[Localité 12] dans laquelle se situent les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu a été créée par arrêté préfectoral n°2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018.

Aux termes de l’arrêté préfectoral n°2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019.

Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la ZAC du Bas-[Localité 12] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

Par décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, l’EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l’opération.

L’ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l’EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021.

La copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Sont notamment concernés par l’opération M. [L] [K] et Mme [R] [K] [Z] (les consorts [K]), en tant que propriétaires des lots 155, 255 et 1.391, ainsi que des 1.707/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot 155 est un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m². Le lot 255 est une cave. Le lot 1.391 est un emplacement de stationnement.

Faute d’accord sur l’indemnisation, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 21 février 2020.

Par un jugement du 17 février 2022, après transport sur les lieux le 07 octobre 2021, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 07 octobre 2021 ;

Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ;

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ;

Retenu la méthode d’évaluation globale par comparaison ;

Retenu une valeur unitaire de 1.375 euros/m² ;

Retenu une indemnité complémentaire de 2.100 euros au titre de la dépossession d’une place de stationnement partiellement intégrée ;

Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ;

Dans l’hypothèse où la partie expropriée ne bénéficie pas d’un relogement effectif :

Fixé l’indemnité due par l’EPFIF aux consorts [K] au titre de la dépossession des lots 155 (appartement), 255 (cave) et 1.391 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 1] à [Localité 12] à la somme de 101.860 euros en valeur libre ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

91.685 euros au titre de l’indemnité principale (65 m² × 1.375 euros/m² + 2.100 euros × 110%),

10.168,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Dans l’hypothèse où la partie expropriée bénéficie d’un relogement effectif :

Fixé l’indemnité due par l’EPFIF aux consorts [K] au titre de la dépossession des lots 155 (appartement), 255 (cave) et 1.391 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 1] à [Localité 12] à la somme de 100.860 euros en valeur libre ;

Dit que ce montant arrondi se décompose de la façon suivante :

91.685 euros au titre de l’indemnité principale (65 m² × 1.375 euros/m² + 2.100 euros × 110%),

10.168,50 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Moins 1.000 euros au titre des frais de relogement ;

Donné acte à l’EPFIF de son engagement de prendre à sa charge les frais de déménagement de la partie expropriée en cas de relogement ;

Dit qu’en cas de difficulté d’exécution, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de l’expropriation ;

En toute hypothèse,

Rejeté la demande d’indemnité spéciale pour préjudice causé par l’extrême urgence de la procédure ;

Condamné l’EPFIF à payer aux consorts [K] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l’EPFIF au paiement des dépens.

L’EPFIF a interjeté appel du jugement le 31 août 2022 en demandant de le réformer au motif que le juge de l’expropriation a surévalué le montant de l’indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots expropriés ainsi que des 1.707/1.000.000èmes des parties communes du bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 16 novembre 2022 par l’EPFIF, notifiées le 25 décembre 2022 (AR intimé le 29 novembre 2022, AR CG le 29 novembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement du 17 février 2022 en ce qu’il a :

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique,

Appliqué une majoration de 10% au motif de l’entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4,

Limité à 1.000 euros l’abattement pour frais de relogement dans l’hypothèse où l’exproprié bénéficierait d’un relogement effectif ;

Par suite,

Réformer le jugement du 17 février 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l’exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 155, 255 et 1.391 ainsi que des 1.707/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de Chêne Pointu à[Localité 12]s comme suit :

PREMIÈRE HYPOTHÈSE : Les expropriés renoncent expressément à être relogés par l’EPFIF.

A/ Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale-caves et parties communes générales intégrées

État : très bon

Valeur unitaire retenue : 1.375 euros/m² en valeur libre

Indemnité complémentaire pour perte de l’emplacement de stationnement : 2.310 euros

Superficie retenue : 65 m²

Soit une indemnité principale de (1.375 euros/m² × 65 m²) + 2.310 euros = 91.685 euros ;

B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 76.685 euros = 7.668,50 euros

Total frais de remploi : 10.168,50 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 101.853,50 euros arrondi à 101.860 euros en valeur libre ;

SECONDE HYPOTHÈSE : Les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d’un relogement effectif.

A/ Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale ' caves et parties communes générales intégrées

État : très bon

Valeur unitaire retenue : 1.375 euros/m² en valeur libre

Indemnité complémentaire pour perte de l’emplacement de stationnement : 2.310 euros

Abattement pour occupation : 15%

Superficie retenue : 65 m²

Soit une indemnité principale de (1.375 euros/m² × 65 m² × 0,85) + 2.310 euros = 78.278,75 euros ;

B/ Indemnités accessoires :

Indemnité pour frais de déménagement : Donner acte à l’EPFIF de la pris en charge des frais de déménagement des expropriés

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 63.278,75 euros = 6.327,88 euros

Total frais de remploi : 8.827,88 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 87.106,63 euros en valeur occupée.

2/ adressées au greffe le 24 février 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 04 avril 2023 (AR intimé le 05 avril 2023, AR intimés le 06 avril 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Dans l’hypothèse d’un renoncement au relogement :

Fixer à la somme de 101.853,50 euros arrondie à 101.860 euros, en valeur libre, l’indemnité d’expropriation due aux consorts [K] pour la dépossession des lots 155, 255 et 1.391 ainsi que des 1.707/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 1] à [Localité 12], décomposée comme suit :

Une indemnité principale de 89.375 euros,

Une indemnité complémentaire pour perte d’emplacement de stationnement de 2.310 euros,

Une indemnité pour frais de déménagement sur devis,

Une indemnité de remploi de 10.168,50 euros.

Dans l’hypothèse d’une demande de relogement et d’un relogement effectif :

Fixer à la somme de 87.106,63 euros, en valeur occupée, l’indemnité d’expropriation due aux consorts [K] pour la dépossession des lots 155, 255 et 1.391 ainsi que des 1.707/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 1] à [Localité 12], décomposée comme suit :

Une indemnité principale de 89.375 euros,

Une indemnité complémentaire pour perte d’emplacement de stationnement de 2.310 euros,

Un abattement pour occupation de 15%,

Une indemnité pour frais de déménagement : donner acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement,

Une indemnité de remploi de 8.827,88 euros.

3/ M. et Mme [K] n’ont pas constitué avocat.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Concernant la description des lots expropriés, le lot 155 est un logement d’une surface de 65 m², le lot 255 est une cave et le lot 1.391 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l’objet d’un arrêté municipal (Pièce 6A). Le lot 118 est en état très bon d’entretien.

Concernant la situation locative, les lots expropriés sont occupés par les propriétaires. L’indemnité d’expropriation doit être fixée sous forme alternative selon que les expropriés sollicitent le bénéfice de leur droit au relogement.

Concernant la date de référence, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 12] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas-[Localité 12] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont il s’agit, à savoir la modification du 08 avril 2016.

Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation qui dispose qu’ « il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble ». La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l’enquête préalable s’étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d’appel de Paris a refusé le principe d’une telle majoration (CA Paris 21/09860).

Concernant la limitation du quantum de l’abattement pour frais de relogement, il ressort des dispositions des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires occupants bénéficient d’un droit au relogement opposable à l’expropriant, lequel peut en retour exiger l’application d’un abattement sur la valeur libre du logement. La jurisprudence dominante le fixe à 20% de la valeur vénale, la charge pesant l’expropriant ne se limitant pas, comme l’indique à tort le premier juge, à des frais de constitution d’un dossier, la passation d’un bail et la mise à disposition du logement. La cour d’appel de Paris a retenu un abattement pour occupation de 20% dans d’autres procédures d’expropriation de biens sur la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu (CA Paris 20/02374, 20/02376, 20/02378, 20/02368, 21/08150). Il convient donc d’appliquer un abattement de 15% pour occupation dans l’hypothèse d’un relogement des expropriés.

Dans l’hypothèse d’une renonciation expresse au droit au relogement, l’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 101.853,50 euros arrondie à 101.860 euros en valeur libre, soit 91.685 euros au titre de l’indemnité principale et 10.168,50 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Dans l’hypothèse d’un relogement effectif, l’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 87.106,63 euros en valeur occupée, soit 78.278,75 euros au titre de l’indemnité principale, le montant des frais de déménagement pris en charge par l’EPFIF, et 8.827,88 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu est constitué d’ un rez-de-chaussée et dix étages à usage d’habitation, ainsi qu’un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d’enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 155 est un appartement de type F4 de 65 m² situé au septième étage. Le lot 255 correspond à une cave. Le lot 1.291 correspond à une place de stationnement.

Concernant l’origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 26 novembre 2008 au prix de 92.000 euros.

Concernant la situation locative, les lots sont considérés occupés.

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l’expropriation et L.213-4 du code de l’urbanisme que celle-ci doit en l’espèce être fixée au 08 avril 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l’ensemble immobilier.

Concernant la situation d’urbanisme, l’ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville.

Concernant l’application d’une majoration de 10% pour tenir compte de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance » et qu’il « ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble ». Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l’expropriation (CA Paris 21/09860).

Concernant l’abattement pour frais de relogement, les consorts [K] sont occupants du logement dont ils sont propriétaires, de sorte qu’en application des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l’urbanisme qui imposent la prise en charge du relogement de l’exproprié, un abattement de 15% sur la valeur libre du bien devra être retenu en lieu et place de l’abattement forfaitaire de 1.000 euros retenu par le premier juge. La cour d’appel de Paris a déjà statué en ce sens dans plusieurs arrêts (CA Paris 20/02374, 20/02376, 20/02378, 20/02368, 21/08150).

Dans l’hypothèse d’une renonciation expresse au droit au relogement, l’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 101.853,50 euros arrondie à 101.860 euros en valeur libre, soit 91.685 euros au titre de l’indemnité principale, l’indemnité pour frais de déménagement sur devis, et 10.168,50 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Dans l’hypothèse d’un relogement effectif, l’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 87.106,63 euros en valeur occupée, soit 78.278,75 euros au titre de l’indemnité principale, le montant des frais de déménagement pris en charge par l’EPFIF, et 8.827,88 euros au titre de l’indemnité de remploi.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 19 octobre 2022 ,à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 16 novembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 24 février 2023 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur :

— la date de référence, à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique ;

— le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ;

— la limitation à 1000 euros l’abattement pour frais de relogement dans l’hypothèse ou l’exproprié bénéficierait d’un relogement effectif.

L’EPFIF indique ne pas remettre en cause:

'l’application de la méthode d’évaluation dite par comparaison, pour procéder à l’évaluation d’emprise ;

'la surface du bien de 65 m² ;

'la situation locative, à savoir occupée ;

'la fixation alternative de l’indemnité de dépossession selon que les expropriés bénéficient ou non d’un relogement effectif par l’EPFIF ;

'les valeurs unitaires retenues ;

'l’état d’entretien tel qu’il a été constaté par la juridiction première instance ;

'l’indemnité complémentaire au titre de la perte de l’emplacement de stationnement ;

'le rejet de l’indemnité pour préjudice causé par la procédure d’extrême urgence ;

'le montant des frais de remploi.

Le commissaire du gouvernement, appelant incident, formule les mêmes demandes que l’EPFIF.

1° sur la date de référence

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, la création de la ZAC dite du Bas-[Localité 12] étant antérieure de moins d’un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête.

L’EPFIF demande l’infirmation, le bien étant soumis au droit de préemption, et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, de retenir la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016.

Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l’ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que :

Les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou parla réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l’urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du droit de préemption urbain.

L’article L 213-6 du code urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L213-4.

L’article L 213-4 a) du code de l’urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a dit qu’en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 12] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1).

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’ORCOD-IN par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l’ORCOD-IN et qu’ils

sont donc soumis au droit de préemption urbain.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi N°2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN).

La dernière modification du PLU proposée par le commissaire du gouvernement du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone ou se situe l’ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.

En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu

La commune de [Localité 12] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, le seul transport en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [11] » étant située à 5,5 km.

La copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 12].

L’EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de [Localité 12] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI

'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes

'un quart des familles sont monoparentales

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage

'l’occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement

'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.

Le commissaire du gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de [Localité 12] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’ assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d’intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « bas [Localité 12] » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

B sur le bâtiment 10 de la copropriété de l’Etoile du Chêne Pointu

Par arrêté préfectoral N°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

L’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021.

Un décret N°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l’EPFIF à prendre possession immédiate d’immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret N°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier Bas- [Localité 12] à [Localité 12].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d’un toit terrasse à usage de séchoir commun et d’un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l’est difficilement en ce qui concerne le troisième.

C sur le bien exproprié

Il s’agit :

' Du lot numéro 155 : un appartement de type F4, situé au 7ème étage d’une superficie de 65m² ;

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bains ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un très bon état, avec un appartement propre, avec des fenêtres en double vitrage et un équipement de bonne qualité;

' Du lot numéro 255 : une cave, qui n’a pas été visitée par le premier juge en raison d’un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ;

' du lot numéro 1391 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l’état d’usage et sans aménagement.

3° sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 17 février 2022 .

4° sur la fixation de l’indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l’appartements de 65 m² n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Les biens sont évalués selon leur consistance à la date de l’ordonnance expropriation, soit en l’espèce le 21 octobre 2021.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l’espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l’expropriation du 21 octobre 2021.

La fixation en alternative selon que les expropriés ne bénéficient pas d’un relogement effectif ou bénéficient d’un relogement effectif n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

C sur la méthode d’évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties.

En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n’y avoir pas lieu d’évaluer la cave en sus de l’appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l’appartement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

D sur la fixation de l’indemnité principale

1° sur la valeur de l’appartement et de la cave

Le premier juge après examen des références des parties et en tenant compte du trtès bon état du bien du bien a retenu une valeur unitaire de 1375 euros/m².

2° sur la valeur de l’emplacement de stationnement

Le premier juge a fixé à la somme de 2310 euros l’indemnité due par l’EPFIF aux consorts [K] au titre de la dépossession d’une place de stationnement.

3° sur les appels de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l’entré en exploitation de la ligne de tramway T4.

L’article L322-2 du code de l’expropriation alinéa 4 dispose que quelque soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En outre, le Conseil Constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et, pour la seconde, de ce même article.

Par décision N°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué :

' sur le fond :

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration de 1789 : 'la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’une opération dont l’utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l’expropriant doit être subordonnée au versement préalable d’une indemnité. Pour être juste, l’indemnisation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l’indemnité, l’exproprié doit disposer d’une voie de recours appropriée.

En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l’indemnité, l’expropriant et l’exproprié peuvent saisir le juge de l’expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues

aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l’article L322-2 prévoit à cet égard qu’il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l’usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l’expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu’ils résultent de certaines circonstances.

Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu’ils sont provoqués par l’annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée par l’expropriant.

Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d’une telle circonstance n’a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l’indemnité due à l’exproprié, alors même que l’expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse.

En premier lieu, d’une part, l’expropriation ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif.

D’autre part, en interdisant au juge de l’expropriation, lorsqu’il fixe le montant de l’indemnité due à l’exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu’ils sont provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée par l’expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.

Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d’un projet d’utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics.Ce faisant, il a poursuivi un but d’intérêt général.

En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l’évolution du marché de l’immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision.

Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l’exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la conditions d’une juste et préalable indemnité . Le grief tiré de la méconnaissance de l’article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté'.

Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour .

À l’appui de son appel, l’EPFIF indique que s’il ne conteste pas qu’il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation.

La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016.

L’ enquête préalable à la DUP la Zac du Bas [Localité 12] s’est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après trois ans de travaux (pièce numéro 5).

En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédé l’enquête publique préalable à la DUP de la Zac du Bas [Localité 12] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l’autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

4° sur l’appel de l’EPFIF sur la limitation, du quantum de l’abattement pour frais de relogement

Le premier juge dans l’hypothèse ou les expropriés bénéficient d’un relogement effectif a limité le montant des frais à la somme forfaitaire de 1000 euros.

Il indique que le coût de relogement pourra affecter le montant de l’indemnité totale de dépossession, selon un mécanisme de compensation; que les frais exposés par l’entité expropriante correspondent essentiellement à des frais de constitution d’un dossier auprès d’un bailleur, pouvant comprendre une ou plusieurs relances des futurs locataires quant à la production des pièces utiles à produire, la passation du bail et la mise à disposition du logement, comprenant l’établissement d’un état des lieux et la remise des clés; qu’en l’espèce, en l’absence de production par l’EPFIF d’éléments relatifs aux frais générés par la mise en oeuvre du relogement, il convient de fixer ce coût à 1000 euros.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent l’infirmation et l’application d’un abattement limité à 15%.

L’article L314-1 du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci après.

Les occupants , au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

L’article L314-2 alinéa 1er du même code dispose que si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux – ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes:il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L423-1 à L 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , même dans le cas ou ils ne sont pas propriétaires.Ils bénéficient également, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution , en propriété ou en jouissance, d’un tel local.

En l’espèce, le bâtiment étant voué à la démolition, un maintien dans les lieux étant impossible, bénéficient d’un droit à relogement :

— les propriétaires occupants ;

— les preneurs à bail d’un local d’habitation ;

— les sous- locataires ou occupants de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant leur habitation principale.

Cette charge pour l’expropriant ne se limite pas à des frais de constitution d’un dossier, la passation d’un bail et l’établissement d’un état de lieux et concerne de façon identique un occupant de bonne foi non propriétaire et le relogement d’un propriétaire occupant ; en effet, comme l’indique l’EPFIF, de manière générale le relogement s’opère dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent dans le cadre d’une convention, un contingentement au bénéfice de l’expropriant de logements moyennant une contribution financière.

M. et Mme [K] sont propriétaires occupants de leur logement et peuvent donc demander leur relogement, ce qui induit l’application d’un abattement pour relogement sur le montant de l’indemnité de dépossession leur revenant ; il convient e conséquence d’appliquer, l’abattement habituel étant de 20%, l’abattement de 15% proposé par l’EPFIF.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

En conséquence, le montant des indemnités à revenir à M. et Mme [K] :

Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l’EPFIF

A indemnité principale

(1375 euros/m² en valeur libre X 65 m²)+ 2310 euros= 91685 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 10000 euros : 1500 euros

10% sur 76685 euros : 7668,50 euros

total : 10168,50 euros euros

soit une indemnité totale de 101853,50 euros en valeur libre arrondie à 101860 euros

Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d’un relogement effectif :

A indemnité principale

(1375euros/m² X 65 m² X 0,85 (abattement) + 2310 euros (perte de l’emplacement de stationnement)= 78278,75 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5 000 euros : 1 000 euros

15% sur 10 000 euros : 1 500 euros

10% sur 63 278,75 euros : 8 827,88 euros

total: 8 827,88 euros

soit une indemnité totale en valeur occupée de 87 106,63 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

M. et Mme [K] perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ;

Fixe l’indemnité due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à M. [L] [K] et Mme [R] [K] au titre de la dépossession des lots numéro 155 (appartement), 255 (caves) 1391 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu située [Adresse 1] à [Localité 12] comme suit :

Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l’EPFIF

A indemnité principale

(1 375 euros/m² en valeur libre X 65 m²)+ 2 310 euros= 91 685 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5 000 euros : 1 000 euros

15% sur 10 000 euros : 1 500 euros

10% sur 76 685 euros : 7 668, 50 euros

total: 10 168,50 euros euros

soit une indemnité totale de 101 853,50 euros en valeur libre arrondie à 101 860 euros

Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d’un relogement effectif :

A indemnité principale

(1 375euros/m² X 65 m² X 0,85 (abattement) + 2 310 euros (perte de l’emplacement de stationnement)= 78 278,75 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5 000 euros : 1 000 euros

15% sur 10 000 euros : 1 500 euros

10% sur 63 278,75 euros : 8 827,88 euros

total : 8 827,88 euros

soit une indemnité totale en valeur occupée de 87 106,63 euros.

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. et Mme [K] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT