Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 3 JUIN 2026

(n° /2026, 37 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10235 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYHJ

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 décembre 2022 – tribunal de grande instance d’Evry – RG n° 19/03653

APPELANTE

Madame [A] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Olivier Falga de la SELARL Falga-Vennetier, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251 substitué à l’audience par M^e Adeline Poisson, avocat au barreau de Nantes

INTIMEES

S.A.S. [Localité 2] [Q] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Brice Ayala de la SCP Bouaziz Serra Ayala Bonlieu Hayoun, avocat au barreau de Melun

S.A. AXA France iard prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée à l’audience par M^e Marie-france Guet, avocat au barreau de Paris, toque : A0988

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic Jariel, président de chambre et Madame Agnès Lambret, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée

de :

M. Ludovic Jariel, président de chambre,

M^me Agnès Lambret, conseillère,

M^me Viviane Szlamovicz, conseillère,

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany Cascioli

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 20 mai 2026 prorogé au 3 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic Jariel, président de chambre et par Tiffany Cascioli, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 18 octobre 2016, Mme [Y] a, en qualité de maître d’ouvrage, conclu avec la société [Localité 2] [Q] un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour l’édification d’une maison sur un terrain lui appartenant sis [Adresse 1] à [Localité 5] (91).

Le prix forfaitaire de la construction, fixé à la somme de 256 641 euros, a été réparti de la manière suivante :

—  187 251 euros affectés aux travaux réalisés par le constructeur,

—  69 390 euros au titre des travaux dont le maître de l’ouvrage s’était réservé l’exécution.

Le 6 juin 2016, une garantie de livraison a été souscrite auprès de la société Axa France IARD (la société Axa).

Le 24 octobre 2017, le chantier a été ouvert.

Suite à une erreur d’implantation, ce dernier a été arrêté et le vide sanitaire a dû faire l’objet d’une destruction puis d’une reconstruction suivant un arrêté de permis de construire modificatif accordé par la mairie le 16 février 2018.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 janvier 2019, la société [Localité 2] [Q] a convoqué Mme [Y] à « une réception en bonne et due forme », le 30 janvier 2019 à 9h.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er février 2019, Mme [Y] a dénoncé une liste de 34 réserves à la société [Localité 2] [Q]. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 février 2019, elle a adressé au constructeur une liste de 67 réserves complémentaires.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 mars 2019, la société [Localité 2] [Q] a indiqué qu’elle était allée au-delà de ses obligations et a réclamé le solde de 95 % des sommes dues, soit 15 887,81 euros.

Le 15 avril 2019, la société [Localité 2] [Q] a adressé une mise en demeure à Mme [Y] de lui payer les sommes dues.

Par acte en date du 14 mai 2019, la société [Localité 2] [Q] a assigné Mme [Y] en paiement de la somme de 15 887,81 euros en principal, correspondant au solde des 95 % du prix du pavillon, et en paiement de pénalités de retard.

Par acte en date du 15 novembre 2019, Mme [Y] a assigné la société Axa en intervention forcée.

Par jugement du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a statué en ces termes :

Condamne la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 17 495,66 euros au titre des travaux contractuels afférents à la maison litigieuse nécessaires et non fournis indûment ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 6 116,86 euros à titre de pénalités de retard de la livraison de la maison litigieuse ;

Condamne Mme [Y] à payer à la société [Localité 2] [Q] la somme de 15 887,81 euros au titre des 95 % du prix de la construction de la maison litigieuse ;

Ordonne la compensation entre les sommes susmentionnées dues de part et d’autre et condamne la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 7 724,71 euros [(17 495,66 + 6 116,86) – 15 887,81] ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] à délivrer à Mme [Y], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er du mois suivant la date de la signification du présent jugement, les documents suivants :

le manuel de fonctionnement et garantie des panneaux photovoltaïques,

le contrat de l’assurance dommage-ouvrage,

le contrat d’assurance décennale,

le manuel de la garantie de fonctionnement du ballon thermodynamique,

le plan des installations de plomberie et d’évacuation,

la garantie VMC,

le plan maçonnerie,

le certificat ou attestation du coefficient thermique de la porte d’entrée,

le plan de pose de la charpente,

Condamne la société [Localité 2] [Q] et la société Axa in solidum à [A] [Y], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1e du mois suivant la date de signification du présent jugement, à lever les réserves résiduelles suivantes :

réserve complémentaire N° 1 : « profil du terrain façade arrière et deux pignons non conformes aux plans »,

réserve complémentaire N° 4 : « ventilation dans le vide sanitaire insuffisante »,

réserve complémentaire N° 8 : « fixations des tuyaux de PVC dans le vide sanitaire non conformes : espacements trop importants »,

réserve complémentaire N° 22 : « appuis de fenêtres non conformes : manque larmier »,

réserve complémentaire N° 31 : « panneaux photovoltaïques mal positionnés par rapport au permis de construire »,

réserve complémentaire N° 60 : « manque coffre GTL à l’étage pour les gaines » ;

Condamne Mme [Y] à payer à la société [Localité 2] [Q] la somme de 9 766,81 euros au titre des 5 % restants du prix de la construction de la maison litigieuse dès que les six réserves résiduelles susmentionnées (réserves complémentaires 1, 4, 8, 22, 31 et 60) auront été levées et fait l’objet d’un procès-verbal contradictoire ;

Rejette toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant appel ;

Condamne la société [Adresse 5] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 9 juin 2023, Mme [Y] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

la société [Localité 2] [Q],

la société Axa.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, Mme [Y] demande à la cour de :

Constater que le rejet de la demande d’intérêts contractuels de retard de la société [Localité 2] [Q] est définitif ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 17 495,66 euros au titre de l’indemnisation des réserves,

condamné la société [Localité 2] [Q] à lever les réserves suivantes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant à compter du 1er jour du mois suivant la date de signification du jugement :

Réserve complémentaire n° 4 : « ventilation dans le vide sanitaire insuffisante »,

Réserve complémentaire n° 22 « appuis de fenêtres non conformes : manque larmier »,

Réserve complémentaire n° 31 : « Panneaux photovoltaïques mal positionnés par rapport au permis de construire »,

Réserve complémentaire n° 60 : « Manque coffre GTL à l’étage pour les gaines »,

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

limité la condamnation de la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 6 116,86 euros au titre des pénalités de retard pour le retard de livraison, et l’a donc déboutée de sa demande de paiement de la somme de 12 046,48 euros à ce titre ;

débouté Mme [Y] de sa demande de paiement, par la société [Localité 2] [Q] de la somme de :

77 030,75 euros au titre des suppléments de prix,

7 588 euros au titre de la taxe d’aménagement,

320 euros au titre de son préjudice matériel,

20 000 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance,

3 700 euros au titre des frais facturés pour la prétendue souscription de la garantie dommages-ouvrage mais non-justifiés ;

10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [Y] à payer à la société [Localité 2] [Q] :

15 887,81 euros au titre des 95 % du prix de la construction,

9 766,81 euros au titre des 5 % restant, dès que les réserves auront été levées par la société [Localité 2] [Q],

limité la somme due par la société [Localité 2] [Q] à Mme [Y], après compensation, à 7 724,71 euros [(17 495,66 + 6 116,86) – 15 887,81],

Statuant à nouveau sur ces points et, y ajoutant :

Condamner les sociétés [Localité 2] [Q] et Axa in solidum à payer à Mme [Y] les sommes de :

78 170,12 euros au titre des suppléments de prix,

12 046,48 euros au titre des pénalités de retard,

7 588 euros au titre de la taxe d’aménagement,

320 euros à titre de réparation de ses préjudices matériels,

20 000 euros au titre de ses préjudices moral et de jouissance,

12 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

condamner la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 3 700 euros facturée au titre de la garantie dommages-ouvrage ;

condamner également la société Axa, in solidum avec la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 17 495,66 euros au titre de l’indemnisation des réserves (le jugement n’ayant condamné que la société [Localité 2] [Q] à ce titre),

rectifier le jugement et, en toute hypothèse, condamner la société [Localité 2] [Q] à transmettre à Mme [Y] :

L’étude thermique RT 2012 (Réserve initiale n° 12)

Le diagnostic performance énergétique (Réserve initiale n° 13)

assortir la condamnation de la société [Localité 2] [Q] à transmettre à Mme [Y] ces documents sous 15 jours à compter de la signification de l’arrêt, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

condamner la société Axa à désigner un repreneur aux fins de reprise des réserves suivantes, si la société [Localité 2] [Q] ne s’est pas exécutée dans le délai de 6 mois suivant signification de l’arrêt :

Réserve complémentaire n° 4 : « Ventilation dans le vide sanitaire insuffisante »

Réserve complémentaire n° 22 « Appuis de fenêtres non conformes : manque larmier »

Réserve complémentaire n° 31 : « Panneaux photovoltaïques mal positionnés par rapport au permis de construire »

Réserve complémentaire n° 60 : « Manque coffre GTL à l’étage pour les gaines »

assortir cette condamnation à désigner un repreneur d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 mois suivant la signification de l’arrêt (lui laissant donc 2 mois pour effectuer cette désignation, après constat de la défaillance du constructeur) ;

rejeter l’ensemble des demandes des sociétés [Localité 2] [Q] et Axa,

condamner in solidum les intimées à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2026, la société [Localité 2] [Q] demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [Y] à payer à la société [Localité 2] [Q] la somme de 15 887,81 euros au titre des 95 % du prix de la construction de la maison litigieuse ;

L’infirmer néanmoins sur le rejet du surplus des demandes de la société [Localité 2] [Q] et condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 15 887,81 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de la situation n° 8 émise le 19 novembre 2018 ;

Le confirmer en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [Y] relatives au supplément de prix, à la taxe d’aménagement, à la réparation de ses préjudices matériels, moral et de jouissance, au titre des frais facturés pour la souscription de la garantie dommages-ouvrage, ainsi qu’aux frais irrépétibles ;

L’infirmer pour le surplus du chef du dispositif du jugement rendu, notamment en ce qu’il a condamné la société [Localité 2] [Q] au paiement de la somme de 17 495,66 euros au titre des travaux contractuels afférents à la maison litigieuse nécessaires et non fournis indûment, ainsi qu’à la somme de 6 116,86 euros au titre des pénalités pour le retard de livraison ;

L’infirmer au titre de la compensation ordonnée et des condamnations prononcées à l’encontre de la société [Localité 2] [Q] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er mois suivant la date de la signification du jugement à produire le manuel de fonctionnement et la garantie des panneaux photovoltaïques, le contrat d’assurance dommages-ouvrage, le contrat d’assurance décennale, le manuel de la garantie de fonctionnement du ballon thermodynamique, les plans des installations de plomberie et d’évacuation, la garantie de la VMC, le plan de la maçonnerie, le certificat ou l’attestation du coefficient thermique de la porte d’entrée, le plan de pose de la charpente ;

L’infirmer également au titre des condamnations prononcées sous la même astreinte à l’encontre de la société [Localité 2] [Q] destinées à obtenir la levée des réserves complémentaires n° 1, n° 4, n° 8, n° 22, n° 31 et n° 60 ;

L’infirmer également en ce qu’il a condamné la société [Localité 2] [Q] aux dépens de première instance ;

Et partant, statuant de nouveau,

Prononcer la réception judiciaire du pavillon sans réserve à compter de la date de prise de possession autoritaire des lieux par Mme [Y] le 30 janvier 2019 ;

Condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 9 766,81 euros correspondant au solde de 5 % du prix convenu avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2019 ;

Limiter le montant de la condamnation prononcée au titre des pénalités contractuelles de retard à l’encontre de la société [Localité 2] [Q] à la somme de 1 560,42 euros ;

Débouter Mme [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société [Localité 2] [Q] en cause d’appel ;

La condamner au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au bénéfice de M. [C] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2026, la société Axa demande à la cour de :

Sur l’appel principal du maître de l’ouvrage :

Déclarer irrecevables et mal fondées ses demandes d’infirmation du jugement ;

Confirmer le jugement qui les a rejetées ;

Déclarer tardive la demande de Mme [Y] de condamnation de la société Axa, in solidum avec [Localité 2] [Q] à lui payer la somme de 17 495,66 euros au titre de l’indemnisation des réserves pour avoir été formulée pour la première fois le 28 février 2024 hors du délai requis, ses conclusions d’appelante ayant été notifiées le 30 août 2023 ;

La rejeter confirmant en cela le jugement rendu,

A défaut le constructeur sera condamné à garantir intégralement la société Axa, garant de livraison, sur toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre y compris l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et ce conformément à l’article L. 443-1 du code des assurances ;

Sur l’appel incident de la société Axa, garant de livraison :

Déclarer que le constructeur n’est pas défaillant puisqu’il n’a pas été payé du solde des 95 % de son marché avec le maître de l’ouvrage d’un montant de 15 887,81 euros alors que la réception est du 30 janvier 2019 ;

En conséquence réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Rejeter les demandes du maître de l’ouvrage concernant la levée des 6 « réserves » et toutes les demandes présentées contre la société Axa, garant de livraison, qui sera mise hors de cause ;

Condamner Mme [Y] à verser à la société Axa 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] ou tout succombant en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Guet, avocate au barreau de Paris conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Subsidiairement

En l’absence de preuves par le maître de l’ouvrage de l’envoi en recommandés accusés de réception de ses courriers des 1er février 2019 et autres notamment du 7 février 2019 (pièces MO 21 et 25) déclarer mal fondée la demande de levée des six réserves qui sont des désordres dans l’année de parfait achèvement qui ne concernent pas le garant de livraison,

En conséquence réformer la décision entreprise rejeter de plus fort les demandes contre la société Axa,

Quand bien même la qualification de réserve serait retenue, les rejeter comme mal fondées au regard des écritures du constructeur qui les conteste,

A défaut et dans l’hypothèse d’une condamnation

Déclarer opposable au maître de l’ouvrage le solde du marché de 26 654,62 euros que le garant est en droit d’opposer au maître de l’ouvrage,

Déclarer que le garant de livraison est en droit d’opposer le montant de sa franchise de 10 079,05 euros correspondant à 5 % du montant du prix du marché cautionné,

Déclarer que, dans l’hypothèse d’une défaillance avérée du constructeur (tel n’est pas le cas ici), la société Axa garant de livraison ne peut être tenue finincièrement qu’au delà de la somme de 35 733,67 euros [25 654,62 euros (15 887,81 sur 95 % du solde du marché + 9 766,81 au titre de la reteue de garantie) + 10 079,05 euros correspondant à la franchise,

Procéder à défaut aux compensations qui s’imposent,

Dans l’hypothèse d’une condamnation du garant de livraison à faire désigner un repreneur pour lever les réserves retenues par le tribunal déclarer que les coûts qui resteraient à la charge du garant de livraison après compensation et application de la franchise seront intégralement remboursés à la société Axa par la société Maisons [Q] et la condamner à les rembourser ;

Sur l’appel incident du constructeur

Statuer ce que de droit sur ses demandes

Condamner de plus fort Mme [Y] ou tout succombant en tous dépens dont distraction au profit M^e Guet, avocate au barreau de Paris conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 mars 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

Par message notifié par voie électronique le 18 mai 2026, le président de la chambre, a, en application des articles 462, 463 et 464 du code de procédure civile et sur saisine d’office de la cour, invité les parties à faire leurs observations, par note en délibéré, sur la rectification envisagée du jugement du 16 décembre 2022, en ce que celui-ci avait « condamné la société [Localité 2] [Q] et la société Axa in solidum à [A] [Y], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er du mois suivant la date de signification du présent jugement, à lever les réserves 1, 4, 8, 22, 31, 60 » et, ce faisant, avait statué au-delà de ce qui lui était demandé tout en omettant de statuer sur la demande Mme [Y] tendant à ce que la société Axa soit condamnée à désigner un repreneur aux fins de reprise de ces réserves.

Par note en délibéré transmise le 20 mai 2026, la société [Localité 2] [Q] indique que « le juge a bien statué au-delà de ce qui lui était demandé de sorte que son jugement est bien affecté d’une omission de statuer ». Elle déclare s’en rapporter concernant l’omission de statuer relative à la demande de condamnation de la société Axa à désigner un repreneur aux fins de reprise des réserves.

Par note en délibéré transmise le 22 mai 2026, Mme [Y] soutient que le tribunal a fait droit à sa demande subsidiaire de condamnation de la société Maisons [Q] à lever les réserves sans statuer, au préalable, sur sa demande principale qui tendait à la condamnation d’Axa à désigner un repreneur pour y procéder, cette demande ayant été omise. Elle ajoute, qu’en condamnant le garant à lever les réserves, la juridiction a statué ultra petita, aucune demande en ce sens ne lui ayant été présentée. Elle précise, qu’à hauteur d’appel, ses demandes ont été modifiées et qu’elle sollicite la condamnation d’Axa à désigner un repreneur si la société [Localité 2] [Q] ne s’est pas exécutée dans un délai de 6 mois suivant la signification de l’arrêt.

Par note en délibéré transmise le 26 mai 2026, la société Axa expose que le jugement a effectivement statué ultra petita en condamnant le garant à lever les réserves « d’autant que ce dernier n’est pas un constructeur et a omis de statuer sur ce point ».

MOTIVATION

1- Sur la réception

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que la réception est valablement intervenue le 30 janvier 2019 dès lors qu’elle résulte de la volonté unilatérale du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage et qu’il suffit, pour répondre à l’exigence de contradictoire, que le constructeur soit présent ou ait été valablement convoqué. Elle précise que le constructeur n’a aucun droit de rétention des clés et, qu’en l’espèce, la société [Localité 2] [Q] l’avait convoquée pour une « réception en bonne et due forme » à la date du 30 janvier 2019.

Subsidiairement sur la demande de réception judiciaire, elle soutient que celle-ci ne pourrait être prononcée sans réserves.

La société [Localité 2] [Q] soutient qu’aucune réception expresse n’a été prononcée et que les conditions de la réception tacite ne sont pas réunies, de sorte que la cour devra prononcer la réception judiciaire à la date du 31 janvier 2019. Elle précise que cette réception ne pourrait être prononcée avec réserves, les vices apparents devant être constatés contradictoirement.

Réponse de la cour

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Il est établi que les juges du fond doivent relever le caractère contradictoire de la réception (3e Civ., 16 février 1994, pourvoi n° 92-14.342, Bulletin 1994 III N° 22 ; 3e Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-20.428). L’exigence de la contradiction ne nécessite pas la signature formelle du procès-verbal de réception dès lors que la participation aux opérations de réception de celui qui n’a pas signé ne fait pas de doute (3e Civ., 12 janvier 2011, pourvoi n° 09-70.262, Bull. 2011, III, n° 3) mais l’existence d’une réception contradictoire doit être écartée si le procès-verbal de réception a été signé par le maître de l’ouvrage, mais pas par l’entrepreneur qui a expressément refusé de le faire (3e Civ., 18 juin 1997, pourvoi n° 95-20.704, Bulletin 1997, III, n° 142).

Il est jugé que lorsqu’elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu et elle peut être assortie de réserves. Ces réserves correspondent aux désordres dont il est établi qu’ils étaient alors apparents pour le maître de l’ouvrage (3e Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n° 15-27.802, Bull. 2017, III, n° 112 ; 3e Civ., 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-13.369, 24-13.476, publié).

Au cas d’espèce, la société [Localité 2] [Q] a, par lettre datée du 17 janvier 2019, convoqué Mme [Y] pour la réception « en bonne et due forme » de l’ouvrage, le 30 janvier 2019 à 9h. Elle l’informait dans le même temps que le prononcé de la réception serait subordonné au paiement intégral de 95 % du montant du chantier. Il résulte ensuite du constat d’huissier produit par l’appelante, corroboré par les déclarations des parties, que Mme [Y] et le représentant de la société [Adresse 5] se sont présentés, à ladite date, pour les opérations de réception, que l’entrepreneur principal y a refusé de procéder aux opérations de réception au motif que le solde du chantier n’avait pas été réglé par le maître de l’ouvrage et que Mme [Y], seule, a signé le procès-verbal de réception qu’elle a assortie de réserves.

Le refus du constructeur de procéder aux opérations de réception conduit à écarter l’existence d’une réception amiable à la date du 30 janvier 2019. Mme [Y] ne conteste pas, en revanche, qu’à cette même date les travaux étaient en état d’être reçus de sorte qu’il y a lieu de prononcer la réception judiciaire à cette date, assortie des réserves listées dans le constat de réception des travaux, non signé du constructeur, mais adressé à celui-ci par le maître de l’ouvrage par lettre recommandée datée du 1er février 2019.

2- Sur la condamnation de la société Maisons [Q] au titre de l’indemnisation des travaux de reprise des réserves désignés par le tribunal comme les « travaux contractuels afférents à la maison litigieuse nécessaires et non fournis indûment »

Les moyens des parties seront détaillés, pour chaque désordre, lors de leur examen. Il sera relevé à titre préliminaire que Mme [Y] se fonde sur les dispositions de l’article 1792-6 alinéas 3 et 4 et sur l’obligation de résultat de l’entrepreneur pour solliciter son indemnisation au titre des réserves dont la levée a été financée par ses soins ainsi que la levée des réserves non reprises. Elle précise que le maître de l’ouvrage qui n’a pas les moyens de financer les travaux peut solliciter son indemnisation à hauteur du montant des travaux pour la levée des réserves ou la reprise des malfaçons dénoncées dans le délai de parfait achèvement et expose alors que chacune de ces réserves a été dénoncée au constructeur qui en a accusé réception par courriers des 1er, 5 et 7 février 2019.

Selon l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 1217 du code civil, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

La responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en 'uvre de la responsabilité n’est pas intervenue dans le délai de la garantie (3e Civ., 27 janvier 2010, pourvoi n° 08-21.085, Bull. 2010, III, n° 20). L’obligation de résultat de l’entrepreneur persiste, pour les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception, jusqu’à la levée de ces réserves (3e Civ., 7 octobre 2014, pourvoi n° 13-20.885 ; 3e Civ., 2 février 2017, pourvoi n° 15-29.420, Bull. 2017, III, n° 17).

Mme [Y] a saisi le tribunal dans le délai d’un an suivant la réception de sorte qu’elle est fondée à solliciter, en application de l’article 1792-6, la condamnation du constructeur à procéder à la levée des réserves qui persistent ou son indemnisation pour les réserves dont elle a procédé elle-même à la reprise après avoir mis en demeure le constructeur d’y procéder par lettre recommandée datée du 18 février 2019 et distribuée à son destinataire le 20 février. S’agissant des autres réserves pour lesquelles elle n’a pas procédé elle-même à la reprise, Mme [Y] est fondée à solliciter son indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, au titre de laquelle le constructeur est tenu d’une obligation de résultat. Il lui appartient cependant, comme elle le relève elle-même, de rapporter la preuve que la réserve dont elle sollicite l’indemnisation constitue effectivement un désordre.

Selon l’article L 231-8 du code de la construction et de l’habitat, le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.

La société [Localité 2] [Q] ne conteste pas que les réserves dont Mme [Y] sollicite l’indemnisation ou la levée lui ont été dénoncées par lettre recommandée dans les formes prévues par le texte précité.

2.1 sur les demandes d’indemnisation au titre des réserves non levées

Sur la réserve initiale n° 1 : absence d’attestation de conformité Consuel

Moyens des parties

Mme [Y] soutient qu’elle a été contrainte de verser la somme de 122,42 euros au titre de la demande de Consuel lequel n’a été obtenu que le 20 février 2019. Elle soutient que celui-ci doit être délivré avant le paiement du solde du marché dès lors que les équipements ne peuvent fonctionner sans électricité.

La société [Localité 2] [Q], qui reconnaît que cette prestation lui incombait, soutient que le Consuel a été obtenu le jour de la réception. Elle ajoute qu’elle était fondée à ne pas exécuter cette obligation dans l’attente du paiement du solde de 95 % du prix par le maître de l’ouvrage.

Réponse de la cour

Mme [Y] produit une facture de demande de Consuel, datée du 30 janvier 2019 pour un montant de 122,42 euros qui démontre qu’elle a, elle-même, sollicité cette attestation le jour de la réception tandis que le constructeur, qui se prévalait de l’achèvement du chantier à cette date, n’avait pas accompli la démarche qui lui incombait à ce titre. Le constructeur ne peut opposer, comme il le fait, l’exception d’inexécution à la garantie légale de l’article 1792-6 du code civil précité. Mme [Y] justifie ainsi avoir procédé elle-même à la levée de cette réserve de sorte que c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu la responsabilité de la société [Localité 2] [Q] qui sera condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 122,42 euros.

Sur la réserve initiale n° 11 : absence de cuisine équipée

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que la prestation d’installation d’une cuisine à 1 euros a été reprise dans la notice descriptive mais que l’huissier de justice a constaté qu’elle n’avait pas été exécutée et précise que cette prestation entre dans celles qui rendent exigible 95 % du prix du marché de sorte que le constructeur a manqué à son obligation. Elle précise, ensuite, que la clause selon laquelle l’installation de cet équipement serait dû postérieurement au paiement de l’intégralité des travaux est contraire à l’ordre public, que la cuisine est un élément d’habitabilité et que cette clause aurait pour conséquence que sa pose se trouverait alors conditionnée, avec le paiement du prix total du marché de CCMI, par la levée de toutes les réserves.

La société [Localité 2] [Q] soutient que la pose de la cuisine relève d’un contrat distinct de celui de la construction de sorte que la pose de la cuisine ne peut faire l’objet de réserve dans le cadre du contrat de construction.

Réponse de la cour

La notice descriptive, qui fait partie intégrante du contrat de CCMI conformément aux dispositions de l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitat, mentionne dans la liste des caractéristique techniques de la construction : « offre promotionnelle cuisine Foire », cette prestation est chiffrée à 1 euro, ce coût étant pris en compte dans le montant total de la construction évalué à la somme de 187 251 euros. Par ailleurs, cette prestation ne fait pas partie de la liste des travaux réservés par le maître de l’ouvrage incluse également dans la notice descriptive. La pose de la cuisine constituait une obligation de la société [Localité 2] [Q] dont l’achèvement était exigible par le maître de l’ouvrage à la réception.

Le constat d’huissier de justice réalisé à la demande de Mme [Y] le 6 février 2019 démontre que cette prestation n’a pas été exécutée par la société [Localité 2] [Q] qui n’élève aucune contestation sur ce point tandis qu’elle ne rapporte pas la preuve de ce que cette prestation aurait été différée, aux termes du contrat, trois mois après la réception du pavillon.

C’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que cette réserve n’avait pas été levée par la société [Localité 2] [Q] qui sera tenue d’indemniser Mme [Y] pour la somme de 4 220,74 euros correspondant aux frais qu’elle a engagés et dont elle justifie pour l’installation de sa cuisine.

Sur la réserve initiale n° 20 : absence du manuel de la garantie de fonctionnement du ballon thermodynamique

Moyens des parties

Mme [Y] soutient qu’elle a été contrainte de faire appel à un professionnel de la plomberie pour la mise en service de son ballon d’eau thermodynamique, le constructeur n’y ayant pas procédé lui-même. Elle soutient, en réponse au constructeur, que cette réserve figure sur le procès-verbal de réception.

La société [Localité 2] [Q] soutient que ce point n’a pas été réservé à la réception et que le défaut de mise en service du ballon résulte de la prise de possession autoritaire du pavillon par Mme [Y].

Réponse de la cour

Le procès-verbal de réception du 30 janvier 2019 mentionne au titre de cette réserve que le manuel de la garantie de fonctionnement du ballon thermodynamique n’a pas été fourni. Il ne saurait se déduire de cette énonciation que la réserve portait sur le défaut de mise en service du ballon thermodynamique. En l’absence de réserve, Mme [Y] ne peut solliciter son indemnisation à ce titre. Le jugement sera infirmé sur ce point et la demande de Mme [Y] rejetée.

Sur la réserve initiale n° 34 : nettoyage du terrain

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que la présence de déchets en plastique et la trace d’un ancien feu qui ont été relevés par l’huissier de justice sont imputables au constructeur, intervenu le dernier sur le chantier et précise que les travaux demeurés à sa charge ont été réalisés antérieurement à ceux confiés au constructeur. Elle soutient que cette réserve levée par ses soins devra être indemnisée au titre du préjudice moral.

La société [Localité 2] [Q] soutient que Mme [Y] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de procéder au nettoyage du terrain ni que les déchets qui s’y trouvent résulteraient de son intervention.

Réponse de la cour

Mme [Y] qui n’a pas procédé, à ses frais, à la levée de cette réserve invoquée agit sur ce point sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Mme [Y] produit un constat d’huissier de justice réalisé une semaine après la réception qui relève la présence de quelques bouteilles en plastique et d’une trace de feu dans l’espace jardin. Alors qu’elle ne justifie pas avoir engagé des frais pour la levée de cette réserve et ne démontre pas que le nettoyage du chantier qu’elle réclame entrait dans le champ contractuel, elle échoue à rapporter la preuve du manquement de la société [Localité 2] [Q] à son obligation de résultat.

Le jugement qui a retenu la responsabilité du constructeur à ce titre sera infirmé et la demande de Mme [D] rejetée.

Sur la réserve complémentaire n° 2 : absence de trou d’homme dans le mur de refend dans le vide sanitaire sous garage

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que cette réserve n’a pas été levée et se fonde sur le constat d’huissier de justice du 17 décembre 2020 selon lequel « il n’y a pas de trou d’homme dans le mur de refend du vide sanitaire sous le garage ». Elle produit un devis estimatif à l’appui de sa demande.

La société [Localité 2] [Q] soutient que la création d’un trou d’homme est prévue à la notice descriptive en pignon ou en façade selon le choix du constructeur et les contraintes techniques. Il précise qu’il s’agit d’une simple trappe destinée à l’entretien du vide sanitaire. Il ajoute que le constat produit par Mme [Y] démontre que l’huissier de justice a été en mesure d’accéder au vide sanitaire, de sorte que la demande doit être rejetée. Il soutient, subsidiairement, que l’indemnisation ne pourrait excéder la somme de 300 euros.

Réponse de la cour

Mme [Y] qui n’a pas procédé, à ses frais, à la levée de cette réserve agit sur ce point sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

La notice descriptive mentionne : « 1.3.1 vide sanitaire – Soubassement. Nature des matériaux : soubassement réalisé par trois rangs de blocs de béton (') trou d’homme réalisé en pignon ou en façade si contrainte technique. Au choix du constructeur. Trappe d’accès réalisée sur la largeur du trou d’homme ». Il résulte de ces dispositions contractuelles que, comme l’affirme la société [Localité 2] [Q] sans être contredite, cet élément de construction a pour objet l’accès au vide sanitaire. Or, l’huissier, mandaté par Mme [Y] le 17 décembre 2020, procède aux constatations suivantes : « on accède au vide sanitaire par un espace au sol du garage. Il n’y a pas de trou d’homme dans le mur de refend dans le vide sanitaire sous le garage ».

Il résulte de ces constatations que le trou d’homme a manifestement été réalisé par le constructeur et permet l’accès au vide sanitaire tandis qu’aucune disposition contractuelle ne prévoit la réalisation d’un trou d’homme dans le mur de refend à l’intérieur du vide sanitaire.

Dès lors et en l’absence de constatations techniques émanant d’un professionnel de la construction, il y a lieu de retenir que le désordre allégué au titre de cette réserve n’est pas démontré.

Le jugement qui a retenu la responsabilité de la société [Localité 2] [Q] à ce titre sera infirmé et la demande d’indemnisation de Mme [Y] rejetée.

Sur la réserve complémentaire n° 3 : rebouchage de l’ouverture de l’accès au vide sanitaire en façade arrière non conforme

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que cette réserve a été constatée dans le constat d’huissier de justice du 17 décembre 2020 et se trouve confirmée par le constat d’huissier de justice produit par l’intimée.

La société [Localité 2] [Q] conteste être à l’origine de cette ouverture.

Réponse de la cour

La société [Localité 2] [Q] ne conteste pas que ce point ait fait l’objet d’une réserve complémentaire dans les huit jours de la réception. Mme [Y] qui produit un devis estimatif à l’appui de sa demande n’a pas procédé, à ses frais, à la levée de cette réserve. Elle agit sur ce point sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Le constat d’huissier qu’elle produit mentionne que le rebouchage de l’ouverture de l’accès au vide sanitaire en façade arrière est grossier, ce que confirment les photographies numérotées 4, 5 et 6. Ces dernières figurent une enclave dans le mur réalisée au moyen de parpaings dont certains présentent des fissures et cassures ainsi que l’absence de joints entre eux. Le constat produit par l’intimée mentionne également la présence de cassures, à l’intérieur de l’habitation, au niveau de la façade arrière.

Ces constatations démontrent le manquement de la société [Localité 2] [Q] à son obligation de livrer un ouvrage exempt de vices. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité et cette société sera condamnée à indemniser Mme [Y] à ce titre à hauteur de 240 euros.

Sur la réserve complémentaire n° 5 : harpage du mur de refend dans le vide sanitaire non réalisé

La société [Localité 2] [Q] ne développe aucun moyen au soutien de la demande d’infirmation du jugement sur ce point. La décision sera confirmée en ce qu’elle a retenu la responsabilité du constructeur.

S’agissant de l’indemnisation, Mme [Y] soutient que la reprise de ce désordre est incluse dans l’indemnisation de la réserve n° 2 rejetée ci-dessus. Le devis qu’elle produit pour justifier de sa demande d’indemnisation chiffre l’ensemble du préjudice à la somme de 2 700 euros. Il y a lieu de considérer que Mme [Y] sera justement indemnisée à hauteur de 300 euros.

Sur la réserve complémentaire n° 16, 17 et 48 : finition du delta MS en pignon non conforme, couvre-joint en partie supérieure du delta MS mal réalisé, delta MS à reprendre

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que le constat d’huissier de justice du 6 février 2019 a relevé la présence de ces désordres ainsi décrits et considère que le constat produit par la société [Localité 2] [Q] confirme qu’aucune reprise n’est intervenue pour la levée de cette réserve.

La société [Localité 2] [Q] soutient que cette réserve a été levée, que les déchirures du delta MS constatées par l’huissier de justice, qu’il a mandaté, ne lui sont pas imputables et, qu’en tout état de cause, la réserve portait sur la mise en 'uvre d’un couvre joint qui a été réalisée. Elle ajoute que les travaux réparatoires dont il est justifié sont sans lien avec la reprise induite par cette réserve.

Réponse de la cour

Mme [Y], qui produit un devis estimatif à l’appui de sa demande, n’a pas procédé, à ses frais, à la levée de cette réserve. Elle agit, sur ce point, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Le constat d’huissier de justice du 6 février 2019 produit par Mme [Y] relève la présence de plusieurs couches de Delta MS, le remblai non effectué et le couvre-joint en partie supérieure mal réalisé. Il sera relevé, en premier lieu, que la seule affirmation de l’huissier, qui n’est pas un technicien de la construction, et qui n’est confortée par aucun autre élément, n’est pas de nature à démontrer un défaut d’exécution affectant le couvre-joint ni la non-conformité du delta MS. Les photographies jointes au constat ne sont pas davantage instructives.

Le constat d’huissier de justice daté du 2 septembre 2021 produit par l’intimée, ne relève pas de non-conformité du delta MS mais seulement une dégradation de celui-ci, mis en évidence par les photographies et dont la cause est inconnue.

Il résulte de ces éléments que Mme [Y] échoue à rapporter la preuve que cette réserve correspond à un manquement du constructeur à son obligation de résultat ce dont il résulte que sa responsabilité ne peut être engagée. Le jugement qui a retenu la responsabilité de la société [Localité 2] '[Q] sera infirmé et la demande de l’appelante à ce titre rejetée.

Sur la réserve complémentaire n° 33 : finition du plomb au bas de toiture du garage à reprendre (façade avant et arrière)

Mme [Y] indique avoir été indemnisée par l’assurance dommages-ouvrage au titre de cette réserve et supprimer cette demande. Elle sollicite, néanmoins, la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnisation des réserves à la somme de 17 495,66 euros qui tenait compte de ce désordre.

La société [Localité 2] [Q] relève, à l’appui de sa demande d’infirmation, que Mme [Y] a abandonné cette demande.

Réponse de la cour

Conformément à la demande commune des parties, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de la société [Localité 2] [Q] au titre de cette réserve et le jugement sera infirmé sur ce point.

En conséquence de ce qui précède, le jugement qui a condamné la société [Localité 2] [Q] à payer à Mme [Y] la somme de 17 495,66 au titre de l’indemnisation de la levée des réserves sera infirmé et le constructeur sera condamné à verser à Mme [Y] la somme de 4 883,16 euros au titre de l’indemnisation de la levée des réserves.

2.2 Sur les demandes de levée des réserves

Sur la réserve complémentaire n° 1 : profil du terrain façade arrière et 2 pignons non conformes aux plans

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que la société [Localité 2] [Q] a finalement procédé à ces travaux en juillet 2025.

La société [Localité 2] [Q] soutient que ces travaux n’entraient pas dans son périmètre.

Réponse de la cour

La société [Localité 2] [Q] ayant, aux dires de l’appelante, réalisé ces travaux, la décision sera infirmée sur ce point.

Sur la réserve complémentaire n° 4 : ventilation dans le vide sanitaire insuffisante

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que cette réserve a été constatée dans le procès-verbal du 17 décembre 2020. En réponse au constructeur, elle expose que la taille des trous de ventilation mis en place interroge et que le constat produit par l’intimée démontre que l’huissier de justice a parfaitement mis en évidence l’insuffisance de ventilation et que l’attestation du sous-traitant ne démontre pas la conformité du système de ventilation. Elle soutient, ensuite, que la prétendue impossibilité d’ajouter des ventilations en raison du remblaiement de la maison ne peut lui être opposée alors qu’elle ne pouvait attendre jusqu’en juillet 2023 pour procéder à celui-ci.

La société [Localité 2] [Q] soutient que l’insuffisance de ventilation ne résulte que des déclarations de Mme [Y], alors que la présence d’humidité dans le vide sanitaire n’a rien d’anormal et que c’est au maître de l’ouvrage qu’incombe la charge de la preuve d’un manquement aux règles de l’art. Elle ajoute que le constat de septembre 2020 qu’elle produit relève la présence de 4 ventilations. Elle soutient enfin que la société PNS construction s’est rendue sur le site et a constaté que des grilles de ventilation en nombre suffisant étaient présentes et que le remblaiement faisait obstacle à ce qu’il en soit installé de nouvelles.

Réponse de la cour

Pour démontrer l’existence d’un désordre, Mme [Y] se fonde exclusivement sur le constat réalisé le 17 décembre 2020 aux termes duquel l’huissier de justice relève « la ventilation dans le vide sanitaire est manifestement insuffisante en particulier sous le garage. Les bacs et les éléments de béton constituant le plafond du vide sanitaire sont en effet parsemés de gouttelettes qui tombent au sol de façon régulière ». Or, si l’huissier de justice, profane en matière de construction, est fondé à constater la présence d’humidité dans le vide sanitaire laquelle est par ailleurs attestée par les photos illustrant ses constatations, ses hypothèses sur la défaillance de la ventilation et la faute du constructeur qui en résulterait, qui ne sont confortées par aucune autre pièce produite aux débats, ne sauraient fonder la décision de la cour.

Mme [Y] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l’existence d’un désordre correspondant à la réserve par elle émise. Le jugement sera infirmé sur ce point et sa demande rejetée.

Sur la réserve complémentaire n° 22 : appuis de fenêtres non conformes : manque larmier

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que les larmiers des appuis de fenêtre ne sont pas conformes dès lors qu’ils sont accolés à la façade.

La société [Localité 2] [Q] conteste toute non-conformité et relève que l’huissier de justice a constaté la présence de larmier.

Réponse de la cour

La cour relève que, pour démontrer le défaut de conformité des appuis de fenêtre, Mme [Y] se fonde exclusivement sur les affirmations de l’huissier de justice, profane en matière de construction comme il a été retenu supra. Il en résulte que Mme [Y] échoue à rapporter la preuve de l’existence du défaut de conformité qu’elle invoque de sorte que le jugement qui a condamné le constructeur à lever cette réserve sera infirmé. La demande de Mme [Y] à ce titre sera rejetée.

Sur la réserve complémentaire n° 31 : panneaux photovoltaïques mal positionnés par rapport au permis de construire

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que les panneaux photovoltaïques ont été placés différemment de ce qui était prévu au permis de construire et en déduit l’existence d’une non-conformité. Elle conteste que la mairie ait déclaré l’ouvrage conforme au permis de construire, soutenant que la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux n’a pas été déposée en mairie.

La société [Localité 2] [Q] soutient que les panneaux ont été décalés vers le centre de la toiture pour des raisons esthétiques mais soutient que cette modification d’implantation n’a entraîné aucune modification substantielle de l’ouvrage et n’a fait l’objet d’aucun refus de la mairie.

Réponse de la cour

Cette non-conformité au permis de construire n’est pas contestée par le constructeur. Les justifications esthétiques évoquées par celui-ci n’ont fait l’objet, en l’état des pièces produites, d’aucune approbation du maître de l’ouvrage. C’est à juste titre que le tribunal a condamné le constructeur à lever cette réserve.

Le jugement qui a condamné le constructeur à lever cette réserve sera confirmé.

Sur la réserve complémentaire n° 8 : Fixations des tuyaux de PVC dans le vide sanitaire non conformes : espacements trop importants

Moyens des parties

Mme [Y] n’a pas conclu sur ce point. Elle est réputée s’approprier les moyens suivants retenus par le tribunal : « Attendu qu’en cours de procédure, MAISONS [Q] a fini par reconnaître que Mme [Y] avait formulé de nombreuses réserves ; que parmi elles de nombreuses étaient justifiées et avait été levées ; qu’au jour des dernières écritures » quasiment « toutes les réserves avaient été levées, ce qui, a contrario, démontre que toutes ne le sont pas ; attendu qu’ainsi [Localité 2] [Q] et Axa doivent être in solidum condamnées à lever les réserves sous astreintes de 50 euros par jour de retard’ ».

La société [Localité 2] [Q] soutient que les tuyaux au sein du vide sanitaire sont bien fixés ce qui est attesté par le procès-verbal de commissaire de justice qu’il produit.

Réponse de la cour

Mme [Y] ne démontre pas l’existence d’un désordre. Le jugement sera infirmé et la demande à ce titre rejetée.

Sur la réserve complémentaire n° 60 : manque coffre GTL à l’étage pour les gaines

La société [Localité 2] [Q] ne soutient aucun moyen à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement sur ce point. La décision sera, en conséquence, confirmée.

2.3 Sur la transmission des documents

Sur la recevabilité de la transmission des documents correspondant aux réserves initiales n° 12 et 13 : absence d’étude thermique RT 2012 et absence de DPE

Moyens des parties

Mme [Y] soutient, en réponse à l’intimée que ces demandes ne sont pas nouvelles en appel et que le tribunal a omis de statuer sur ces deux points. Elle ajoute que la société [Adresse 5] n’a pas repris cette demande d’irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions.

La société [Localité 2] [Q] soutient que ces demandes sont irrecevables pour être nouvelles en cause d’appel.

Réponse de la cour

Selon l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Au préalable, s’il est exact que la société [Localité 2] [Q] n’a pas repris cette fin de non-recevoir au dispositif de ses conclusions, la cour étant tenue de soulever ce moyen d’office et les parties ayant pu en débattre contradictoirement, il y a lieu de statuer sur ce point.

Le jugement dont appel, qui n’a pas statué en son dispositif sur une demande de transmission de l’étude thermique RT 2012 et du DPE ne reprend pas cette demande de Mme [Y] dans son exposé du litige ni dans sa motivation. L’intimée produit par ailleurs les conclusions de première instance de Mme [Y], communiquées le 8 mars 2022, dont le dispositif ne comprend pas cette demande pourtant développée dans la partie consacrée aux motifs.

Il résulte de ces observations que le tribunal, qui n’était pas saisi de telles demandes, n’a pas omis de statuer sur ces points de sorte que la demande de rectification doit être rejetée.

S’agissant de la recevabilité de ces demandes à hauteur de cour, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Il est établi qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile (3e Civ., 25 février 2016, pourvoi n° 14-29.760, Bull. 2016, III, n° 32).

Il est jugé que sont recevables en cause d’appel, les demandes reconventionnelles se rattachant aux prétentions originaires par un lien suffisant (3e Civ., 30 juin 1999, pourvoi n° 97-11.491, Bull. 1999, III, n° 151).

Au cas présent, la demande de Mme [Y] portant sur la transmission des documents en cause constitue une demande reconventionnelle opposée à la demande initiale en paiement formée par la société [Localité 2] [Q] et elle se rattache aux prétentions originaires pour découler de la même convention.

Par suite, elle doit être déclarée recevable en cause d’appel.

Sur la transmission des documents

Moyens des parties

Mme [Y] n’a pas conclu sur ce point. Elle est réputée s’approprier les moyens suivants retenus par le tribunal : « Attendu qu’en cours de procédure MAISONS [Q] a fini par reconnaître que Mme [Y] avait formulé de nombreuses réserves ; que parmi elles de nombreuses étaient justifiées et avaient été levées ; qu’au jour des dernières écritures » quasiment « toutes les réserves étaient levées, ce qui, a contrario démontre que toutes ne le sont pas ; attendu qu’ainsi [Localité 2] [Q] et Axa doivent être in solidum condamnées à lever les réserves sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er du mois suivant la date de la signification du présent jugement ; attendu que, de même, [I] [Q] devra délivrer les divers documents réclamés sous la même astreinte ».

La société [Localité 2] [Q] soutient que le manuel de fonctionnement du ballon thermodynamique a été remis à Mme [Y] et que la garantie de bon fonctionnement de cet équipement n’emporte aucune obligation de remise d’attestation, qu’il n’existe aucune obligation de transmission des plans d’installation du réseau plomberie et évacuation et de la garantie de la VMC, que les plans du pavillon qui comprennent celui de la maçonnerie ont été transmis à Mme [Y] et que le coefficient thermique de la porte d’entrée figure dans la notice descriptive tandis qu’aucune obligation de délivrance d’un quelconque certificat ne lui est imposée. Elle soutient que le plan de pose de la charpente a été communiqué.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article L. 241-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. À l’ouverture de tout chantier, elle doit être en mesure de justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité.

La société [Localité 2] [Q] produit aux débats l’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement des travaux applicable aux permis de construire déposés postérieurement au 31 décembre 2014 ainsi que le diagnostic de performance énergétique émis par la société ATM le 21 décembre 2018, de sorte que cette demande de communication est devenue sans objet et sera donc rejetée.

S’agissant du manuel de fonctionnement du ballon thermodynamique et des panneaux photovoltaïques, le constructeur justifie de ce que le guide d’entretien du pavillon et la fiche produit des panneaux photovoltaïques remis à Mme [V] et produits aux débats contiennent l’ensemble des informations nécessaires à l’utilisateur ainsi que les liens permettant, le cas échéant, d’accéder à des informations supplémentaires. Mme [V] ne justifie pas que ces informations seraient insuffisantes ni que le constructeur aurait l’obligation de lui remettre un autre document. Le jugement sera infirmé et Mme [V] verra sa demande rejetée sur ces points.

S’agissant de la garantie du ballon thermodynamique, des panneaux photovoltaïques et de la VMC, ces équipements relèvent de la garantie légale de bon fonctionnement à laquelle est tenue le constructeur tandis que Mme [Y] ne justifie pas qu’une attestation de garantie complémentaire pourrait être exigée. Le jugement sera infirmé sur ce point et Mme [Y] verra ses demandes rejetées.

S’agissant des plans d’installation de plomberie et d’évacuation, Mme [Y] ne démontre pas qu’il pèserait sur le constructeur l’obligation de fournir ces documents. Le jugement sera infirmé et sa demande rejetée.

S’agissant des plans de maçonnerie et de pose de la charpente, les premiers correspondent, comme le soutient la société [Localité 2] [Q] aux plans du pavillon et les seconds ont été produits une première fois en première instance et une seconde fois en appel. Le jugement sera en conséquence infirmé et les demandes de Mme [Y] rejetées.

S’agissant de la porte d’entrée, il sera relevé que, comme l’indique la société [Localité 2] [Q], l’ensemble des caractéristiques figurent dans la notice descriptive complétée et confirmée sur ce point par le rapport de perméabilité du bâtiment, également produit au débat. Alors que Mme [Y] ne démontre pas que ces informations seraient insuffisantes ni que le constructeur aurait l’obligation de lui remettre un document complémentaire, le jugement sera infirmé et sa demande rejetée.

S’agissant du contrat d’assurance dommages-ouvrage, la société [Localité 2] [Q] soutient sans être contredite que l’attestation a été remise à Mme [Y]. Les références de la police figurent, par ailleurs, comme le soutient le constructeur, dans les conditions particulières du contrat. Mme [Y] ne démontre pas, par ailleurs, que le constructeur serait obligé de produire le contrat d’assurance. Le jugement sera infirmé et sa demande rejetée.

S’agissant du contrat d’assurance décennale, il résulte des dispositions précitées de l’article L. 241-1 du code des assurances que seule la production d’une attestation d’assurance décennale est exigible de sorte que Mme [Y] n’est pas fondée à réclamer à la société [Localité 2] [Q] la production de son contrat d’assurance. Le jugement qui a condamné le constructeur à la production de ce document sous astreinte sera infirmé et la demande de Mme [Y] rejetée.

3- Sur les demandes de condamnation en paiement à l’encontre de Mme [Y]

Sur le solde des 95 % du prix du marché

Moyens des parties

Mme [Y] ne conteste pas se trouver redevable de la situation de travaux n° 8 correspondant au solde de la somme correspondant à 95 % du prix du marché mais précise qu’elle a procédé à un règlement partiel de 23 179,92 euros le 25 janvier 2019 de sorte que le solde de cette facture s’élève à 13 790,88 euros et non à la somme de 15 887,81 euros retenue par le tribunal. Elle soutient, ensuite que, du fait de la compensation judiciaire, les intérêts contractuels ne sont pas dus alors que la première des créances s’est trouvée éteinte dès son exigibilité.

La société [Localité 2] [Q] soutient, qu’à la date de l’émission de la situation n° 8, les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage étaient achevés de sorte que l’appel de fonds de 95 % du prix était exigible sans être soumis à l’effectivité des travaux de branchement et raccordement réservés au maître de l’ouvrage. Elle précise que cette somme était exigible depuis le 19 novembre 2018, de sorte que les intérêts doivent courir à compter de cette date.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [Y] ne conteste pas qu’elle se trouvait redevable de la somme de 36 970,80 euros à la date de l’émission de la situation n° 8, le 19 novembre 2018. Elle démontre cependant, par la production de ses relevés bancaires et d’une attestation de son conseiller bancaire, avoir procédé au règlement par chèque de la somme de 23 179,92 euros au bénéfice de la société [Localité 2] [Q] le 25 janvier 2019. Alors que la société [Localité 2] [Q] ne conteste pas ce paiement ni son imputation, il y a lieu de retenir que Mme [Y] se trouvait redevable à cette date, comme elle le soutient, de la somme de 13 790,88 euros.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 15 887,81 euros et celle-ci sera condamnée à verser à la société [Localité 2] [Q] la somme de 13 790,88 euros à ce titre.

La demande de condamnation aux intérêts de retard sera examinée avec la demande de compensation.

Sur le solde de 5 % du montant du marché

Il résulte de l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitat, que le solde de 5 % du marché de CCMI est payable, lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, à la levée des réserves lorsque des réserves ont été formulées. Dans ce cas, une somme égale au plus à 5 % du prix convenu est consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, par le président du tribunal judiciaire.

Dans l’hypothèse du non-respect des dispositions d’ordre public de la loi du 16 juillet 1971, qui imposent le cautionnement ou la consignation de toute retenue de garantie, l’entrepreneur est fondé, nonobstant l’absence de levée des réserves, à obtenir le paiement de la somme retenue (3e Civ., 18 décembre 2013, pourvoi n° 12-29.472, Bull. 2013, III, n° 172).

En premier lieu, Mme [Y] ne conteste pas ne pas avoir procédé à la consignation prévue par le texte précité. En second lieu, alors qu’elle prétend qu’elle aurait, par erreur, versé cette somme au constructeur, elle n’en rapporte pas la preuve. En effet, aucune des pièces qu’elle produit ne permet de démontrer que la somme de 9 766,81 euros dont elle justifie effectivement du déblocage à la date du 25 janvier 2019 aurait été effectivement encaissée par la société [Localité 2] [Q]. Celle-ci, qui en sollicite le paiement, conteste tout encaissement à ce titre, lequel était en tout état de cause prohibé avant que la réception ne soit prononcée. La seule production d’un chèque de ce montant libellé à l’ordre de la société [Localité 2] [Q] ne peut l’établir. Il résulte de ces observations que Mme [Y] n’a pas procédé à la consignation exigée par les dispositions d’ordre public précitées de sorte qu’elle doit être condamnée à payer cette somme au constructeur faute pour elle de démontrer qu’elle se serait libérée de ce paiement.

Au vu de ce qui précède, le jugement qui a condamné Mme [Y] au paiement de cette somme en subordonnant ce paiement à la levée des réserves sera infirmé et Mme [Y] sera condamnée à payer à la société [Localité 2] [Q] la somme de 9 766,81 euros.

4- Sur la demande au titre des pénalités de retard

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que les pénalités de retard sont dues par le constructeur jusqu’à la livraison de l’immeuble mais que celle-ci implique que l’immeuble soit habitable, la seule remise des clés ne permettant pas de caractériser la livraison. Elle expose ainsi que le délai contractuel de livraison d’une année à compter de l’ouverture du chantier arrivait à échéance le 24 octobre 2018 mais que le raccordement à l’électricité n’a pu être réalisé que le 26 février 2019 et la mise en service du ballon thermodynamique le 5 mai 2019. Elle en déduit que les pénalités ont couru jusqu’à cette dernière date. Elle ajoute que le délai de livraison doit prendre en compte les travaux réservés par le maître de l’ouvrage de sorte que ceux-ci ne peuvent conduire à une prorogation de ce délai. Elle soutient, enfin, que le constructeur ne peut se prévaloir d’une interruption des travaux consécutive au non-paiement de 95 % du solde du marché dès lors que la mise en demeure prévue par le contrat ne lui a pas été envoyée à la bonne adresse et date du 15 avril 2019, date à laquelle cette somme n’était pas exigible.

En réponse, la société [Localité 2] [Q] soutient que l’immeuble était habitable à la date du 21 décembre 2018 mais que le refus de Mme [Y] de s’acquitter du solde de 95 % du montant du chantier n’a pas permis la livraison. Elle ajoute que la mise en service des éléments n’a pu être réalisée en raison du refus de Mme [Y] de payer et de l’absence de réception contradictoire qui en a résulté. Elle ajoute que la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l’ouvrage constitue une cause légitime de prorogation du délai d’exécution, que les travaux réservés par le maître de l’ouvrage ont conduit à une prorogation du délai et que la livraison de la cuisine relève d’un contrat distinct dont l’exécution était conditionnée au règlement de l’intégralité du prix.

La société Axa soutient, qu’en raison du refus de Mme [Y] de régler le solde de 95 % du prix du marché les pénalités de retard, n’ont pas commencé à courir.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article L. 231-2 i du code de la construction et de l’habitat que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

Selon l’article R. 231-14 du même code, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Il résulte de l’article L. 231-3 d) du même code que les clauses ayant pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits sont réputées non écrites.

Les pénalités prévues en cas de retard ont pour terme la livraison qui peut être opérée avant l’achèvement total de l’ouvrage sous forme de prise de possession anticipée, et non la levée des réserves consignées à la réception (3e Civ., 10 mai 2007, pourvoi n° 06-12.513). La livraison ne peut intervenir que si l’ouvrage est habitable (3e Civ., 31 janvier 2007, pourvoi n° 05-20.683, Bull. 2007, III, n° 11). La livraison ne pouvant intervenir que si l’ouvrage est habitable, la date de livraison d’une construction sans consuel ne peut constituer le terme des pénalités de retard (3e Civ., 5 décembre 2012, pourvoi n° 11-24.499, publié ; 3e Civ., 22 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.916).

L’article 11 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle stipule que la durée d’exécution des travaux sera de douze mois à compter de l’ouverture du chantier. Les parties conviennent que, la déclaration d’ouverture de chantier étant intervenue le 24 octobre 2017, l’achèvement des travaux devait intervenir le 24 octobre 2018.

Il n’est pas contesté que Mme [Y] a pris possession des lieux le 30 janvier 2019.

Le constat d’huissier de justice produit par la société [Adresse 5] démontre qu’à la date du 21 décembre 2018 l’ensemble des équipements nécessaires étaient présents dans l’immeuble pour le rendre habitable quand bien même les éléments de cuisine n’avaient pas encore été livrés, dès lors que celle-ci disposait d’un évier et d’un meuble. Le fait que la cuisine n’ait été livrée qu’en avril 2019 ne fait pas obstacle à ce que la livraison soit constatée antérieurement.

Il est acquis en revanche que le consuel n’avait pas été remis à Mme [Y], de sorte que privé d’électricité, l’immeuble ne pouvait être qualifié d’habitable à la date de prise de possession des lieux par le maître de l’ouvrage. Mme [Y] produit une facture datée du 30 janvier 2019 correspondant à la demande de consuel lequel n’a été obtenu, selon l’attestation produite, que le 20 février 2019 ; elle justifie alors de la mise en service de l’électricité le 26 février 2019. C’est à cette dernière date que l’immeuble peut être qualifié d’habitable et la livraison fixée et ce, nonobstant la mise en service postérieure du ballon thermodynamique dont Mme [Y] n’explicite pas les raisons pour lesquelles cette intervention est intervenue tardivement.

L’article 11 des conditions générales précité stipule également que le délai d’exécution sera prolongé, notamment, de la durée des interruptions imputables au maître de l’ouvrage, notamment celles provoquées par les retards de paiement et de la durée des retards apportés dans l’exécution des travaux à réaliser par le maître de l’ouvrage ou commandés par lui à des tiers. Cette clause, qui est non écrite en application de l’article L. 231-3 précité, ne peut recevoir application.

Il résulte de ce qui précède que la livraison est intervenue le 26 février 2019 avec un retard de 125 jours. Le jugement qui a fixé les pénalités de retard à la somme de 6 116,86 euros sera infirmé et la société [Localité 2] [Q] sera condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 7 802,12 euros au titre des pénalités de retard.

5- Sur les demandes de Mme [Y] au titre des suppléments de prix

5.1 Sur les travaux non chiffrés

Moyens des parties

Mme [V] soutient que les dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitat ont vocation à assurer au consommateur le paiement d’un prix ferme et définitif à la signature du contrat lequel doit prévoir les travaux indispensables à l’implantation et l’utilisation de l’immeuble. Elle ajoute que l’ensemble des prestations issues du contrat doivent être chiffrées, en ce compris les prestations réservées au maître de l’ouvrage et précise que le contrat inclut la notice descriptive et le plan. Elle soutient encore que le contrat doit prévoir l’ensemble des travaux imposés par le plan local d’urbanisme. Elle fait alors valoir que le manquement du constructeur à ces règles est sanctionné, au choix du maître de l’ouvrage, par la nullité du contrat ou par la prise en charge par celui-ci des coûts omis ou nécessaires à la mise en conformité.

La société [Localité 2] [Q] soutient que le constructeur a pour obligation de décrire et chiffrer l’ensemble des travaux indispensables à la bonne implantation et à l’utilisation de l’ouvrage.

Les moyens propres à chaque élément concerné seront exposés lors de leur examen par la cour.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article L 231-2 c) du code de la construction et de l’habitat que le contrat de construction de maison individuelle doit notamment comporter : tous les travaux d’adaptation au sol, tous les travaux d’équipement intérieur et extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, le coût du bâtiment à construire égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution.

Il résulte de cet article que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur (3e Civ., 1 octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050) et que le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste, soient mis à la charge du constructeur (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507). Cette action indemnitaire relève de la responsabilité contractuelle.

Il résulte encore de ce texte ainsi que des articles R. 231-3 et R. 231-4 du même code que la notice descriptive et le plan annexés au contrat entrent dans le champ contractuel de sorte, notamment, que l’ensemble des éléments figurant sur le plan doit être chiffré par le constructeur, quand bien même ces travaux seraient réservés à la charge du maître de l’ouvrage et qu’à défaut leur coût doit être mis à la charge du constructeur (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507). La même solution s’impose pour les coûts non chiffrés par le constructeur correspondant à des travaux imposés par les règles locales d’urbanisme et l’autorisation de construire (3e Civ., 13 juillet 2023, pourvoi n° 22-17.010, publié).

Sur l’installation du robinet de chantier

Mme [Y] soutient que le constructeur lui ayant demandé de « rendre le compteur puisable » , elle a été contrainte de procéder à l’installation d’un robinet de chantier.

La société [Localité 2] [Q] expose que le contrat impose au maître de l’ouvrage de s’assurer de l’alimentation en eau sur le chantier ce qui n’impose nullement l’installation d’un robinet de chantier. Il précise qu’un simple tuyau sans robinet est suffisant.

Sur ce,

L’article 9-2 des conditions générales du contrat stipule : « Les travaux ne pourront recevoir aucun commencement d’exécution avant que le maître de l’ouvrage n’ait fait exécuter tous les travaux préalables au démarrage du chantier et dont le maître de l’ouvrage n’a pas demandé l’exécution au constructeur. Il s’agit notamment (') de l’alimentation (branchement ou citerne) en eau du chantier ».

Il ne résulte pas de ces énonciations que la pose d’un robinet de chantier soit imposée par le contrat mais seulement une alimentation en eau.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur la création de murs de soutènement

Mme [Y] soutient que la modification de l’implantation de la maison a eu pour conséquence la nécessité de décaisser les terres et de créer un mur de soutènement. Elle expose ainsi que le plan de masse du permis de construire démontre que la maison est encaissée et en déduit que des murs de soutènement étaient nécessaires pour éviter que les terres ne s’effondrent sur la maison de sorte que ces travaux, indispensables, auraient dû être anticipés par le constructeur. En réponse à l’intimée, elle soutient que le remblai chiffré à sa charge ne concerne que les tranchées de raccordement de la maison jusqu’à l’entrée du terrain et non le remblai périmétrique. Elle déduit des cotes présentes sur le permis de construire que le remblai chiffré par le constructeur pour 30 ml ne peut correspondre au périmètre de la maison qui représente 50 ml. Elle ajoute encore que ces murs de soutènement ont été rendus nécessaires par l’enfouissement de la maison par le constructeur.

La société [Localité 2] [Q] soutient que les travaux de remblai en pourtour de la maison relevaient de travaux réservés au maître de l’ouvrage, ceux-ci incluant l’évacuation des terres excédentaires et le nivellement et que la somme de 10 230 euros chiffrée dans la notice descriptive est suffisante à cet égard. Elle ajoute que les factures produites par Mme [Y] ne portent pas sur des murs de soutènement, lesquels n’étaient en tout état de cause pas nécessaires.

La société Axa soutient que ni les affirmations de Mme [Y] ni les constatations de l’huissier de justice ne peuvent démontrer la nécessité d’édifier un mur de soutènement.

Sur ce,

Mme [Y] déduit de ses propres observations des mesures portées sur le plan du permis de construire et de la configuration du terrain que la réalisation de murs de soutènement, non prévus par la notice descriptive, étaient nécessaire à la solidité de l’édifice. Alors qu’elle ne dispose pas de compétences techniques en la matière, ses seules affirmations sont insuffisantes à rapporter la preuve de la nécessité de procéder à de tels travaux. Les factures qu’elle produit pour justifier des dépenses engagées à ce titre ne sont pas davantage probantes. Il sera relevé, à titre surabondant, que leur lien avec les murs de retenue de terres autour de la maison n’est pas établi.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur la création d’une clôture

Mme [Y] soutient que l’édification d’une clôture dont les caractéristiques sont déterminées par le plan local d’urbanisme (PLU) et l’édification d’un portail sont imposées par le PLU et figurent dans le permis de construire de sorte qu’ils auraient dû être chiffrés dans la notice descriptive. Sa demande ne porte cependant que sur la clôture.

La société [Localité 2] [Q] soutient que les ouvrages de délimitation de terrain tels que les portails et clôtures n’entrent pas dans le champ contractuel en ce qu’ils ne sont pas nécessaires à l’habitabilité de l’ouvrage.

La société Axa soutient que les espaces verts et clôtures qui ne figurent pas sur la notice descriptive, quand bien même ils seraient prévus au permis de construire, ne sont pas indispensables à l’implantation et l’utilisation de l’immeuble.

Sur ce,

En premier lieu, les dispositions du PLU applicables à la zone de construction de l’immeuble de Mme [Y] sont ainsi rédigées : « Tant en bordure des voies qu’entre les propriétés, les clôtures doivent être conçues de manière à s’intégrer convenablement dans l’environnement où elles se situent et à s’harmoniser avec la ou les constructions existantes sur la propriété et dans le voisinage immédiat. La hauteur totale des clôtures n’excédera pas 2 mètres. Les clôtures sur la voie publique seront constituées : soit d’un mur de clôture plein en maçonnerie, soit d’un muret en maçonnerie surmonté de grille à barreaudage vertical. ». Ces dispositions ne peuvent conduire à retenir que l’édification d’une clôture serait imposée par la commune alors qu’elles se bornent à définir, le cas échéant, les caractéristiques esthétiques d’un tel ouvrage dans un objectif d’harmonisation de l’ensemble des constructions de ce type.

En second lieu, le permis de construire produit aux débats indique la présence d’un portail mais ne comporte aucune mention explicite relative à la présence d’une clôture.

Il se déduit de ces observations et des règles précitées que la clôture n’étant pas prévue par les documents contractuels et son édification n’étant pas nécessaire à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, le constructeur n’était pas tenu de chiffrer son coût dans la notice descriptive, de sorte que celui-ci ne saurait être mis à sa charge.

Alors que Mme [Y] ne sollicite son indemnisation que pour l’édification de la clôture, le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur la création de la voie d’accès à la maison et au garage et sur les places de stationnement

Mme [Y] soutient que le dessin de perspective de l’immeuble visé à l’article R. 231-3 du code de la construction et de l’habitat et les plans annexés au permis de construire prévoient la construction d’une voie d’accès à la maison servant également d’emplacement pour le stationnement, que ces éléments sont prévus par les normes d’urbanisme, qu’elles sont indispensables à l’accès à la maison pour les piétons et au garage pour les véhicules. Elle précise que la notice descriptive ne prévoit qu’un chemin d’accès pour la réalisation des travaux. En réponse à la société [Localité 2] [Q], elle soutient qu’il importe peu que ces points n’aient pas fait l’objet de réserves alors que ces suppléments de prix ne résultent pas de non-façons ou malfaçons.

La société [Localité 2] [Q] soutient que ces demandes ne sont pas réalistes, que la fiche descriptive du pavillon permet naturellement de visualiser des prestations non contractuelles puisqu’elle poursuit l’objectif d’envisager l’implantation du pavillon dans son environnement extérieur, que la notice descriptive stipule que les plans et dessins comportent des éléments non compris dans le prix et non chiffrés et, en tout état de cause, que ce point n’a pas fait l’objet de réserves.

La société Axa soutient que Mme [Y] qui avait la possibilité, dans les quatre mois suivant la signature du contrat, de solliciter du constructeur qu’il réalise cette prestation, n’est pas fondé à en solliciter l’indemnisation.

Sur ce,

Le chemin d’accès et la dalle situés devant la maison ne figurent pas dans la notice descriptive et n’ont pas été chiffrés par le constructeur alors qu’ils apparaissent, ainsi que les emplacements de stationnement sur les plans annexés au permis de construire. Ces prestations imposées par l’autorisation de construire auraient dû être chiffrées par le constructeur.

Le jugement sera infirmé sur ce point et la société [Localité 2] [Q] sera condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 18 084 euros à ce titre.

5.2 Sur les travaux sous-évalués

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que la sous-estimation, dans la notice descriptive, des travaux réservés au maître de l’ouvrage, est sanctionnée par la condamnation du constructeur à assumer le coût supplémentaire supporté par le maître de l’ouvrage à ce titre. Elle fait alors valoir que les prestations de raccordement au domaine public, de raccordements intérieurs et d’abattage des arbres ont été sous-évaluées.

La société [Localité 2] [Q] soutient que ces coûts ont été justement chiffrés, que les surcoûts doivent être mis à la charge de Mme [Y] et que les espaces verts ne sont pas indispensables à la réalisation ou l’habitabilité de l’ouvrage.

La société Axa soutient que la possibilité pour Mme [Y] de demander la réalisation de ces travaux au constructeur la prive de la possibilité d’en solliciter l’indemnisation.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitat que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur (3e Civ., 1 octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050) et que le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût supplémentaire des travaux chiffrés de manière non réaliste, soient mis à la charge du constructeur (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507 ; 3e Civ., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-19.323).

Sur les travaux de raccordement au domaine public

La société [Localité 2] [Q] a estimé à la somme de 7 570 euros le poste de travaux intitulé « estimation des branchements sur domaine public ».

Mme [Y] produit une facture de la société Orange dont les énonciations ne sont pas explicites pour un non sachant quant à la nature des travaux entrepris. En tout état de cause, ce document émis par une société privée pour un équipement dont il n’est pas démontré qu’il serait indispensable à l’implantation ou l’usage de l’immeuble, ne saurait constituer le justificatif d’un raccordement à un réseau public.

Elle produit ensuite des factures des sociétés Veolia pour un montant de 5 333 euros au nom de Mme [O] dont les chèques et relevés de compte justifiant le paiement sont également au nom de M. et Mme [O]. Bien que l’adresse des travaux soit la même que celle de Mme [Y], la division parcellaire, intervenue à l’initiative de Mme [Y] antérieurement à la réalisation des travaux, ne permet pas de retenir que ces coûts puissent être rattachés aux travaux du maître de l’ouvrage. Ces documents ne sauraient justifier des frais à sa charge entrant dans le coût global de sa construction. Les justificatifs des taxes de branchement aux eaux potables et usées sont également au nom de Mme [O] et seront pour ce même motif écartés.

Enfin, Mme [Y] produit une facture d’une société SICAE pour un montant de 2 021 euros portant sur le raccordement électrique. Cette somme n’excède pas le montant prévu par la notice.

Le montant des taxes de branchement aux eaux potables et usées, sont également justifiés par des documents au nom de Mme [O] qui ne peuvent être pris en compte pour les raisons précitées.

Mme [Y] échoue à rapporter la preuve de la sous-évaluation de ces coûts chiffrés dans la notice.

Le jugement qui a rejeté la demande de Mme [Y] à ce titre sera confirmé.

Sur les travaux de raccordement intérieurs

La notice descriptive chiffre à la somme de 10 230 euros le montant des provisions pour branchements intérieurs à la propriété et remblai au pourtour de la maison.

Mme [Y] produit plusieurs factures de la société EHF IDF démontrant les frais engagés par le maître de l’ouvrage pour procéder aux raccordements intérieurs. Celles-ci portent sur la fourniture et la pose d’une station de relevage pour un montant de 4 248 euros, la fourniture et la pose de réhausse sur poste [Localité 6] vu l’arrivée profonde du tuyau pour un montant de 902,74 euros, des travaux d’assainissement avec pose de canalisations [Localité 6], EV et EP ainsi que le raccordement de l’interphone pour un montant de 7 300 euros, des tubes d’alimentation d’eau et câbles génériques pour un montant de 3 497,20 euros. L’ensemble de ces prestations s’élève à la somme totale de 15 947,94 euros et excède ainsi le montant chiffré par le constructeur de 5 717,94 euros.

La facture d’un montant de 7 320,72 euros produite par Mme [Y] porte sur la suppression d’un puisard pour l’installation d’une cuve récupératrice d’eaux de pluie avec projet de raccordement sanitaire mais Mme [Y] ne démontre pas en quoi, alors que l’immeuble est alimenté en eau, cette prestation serait indispensable à l’implantation ou l’usage de l’immeuble. Elle sera écartée.

Enfin, les développements de la société [Localité 2] [Q] relatifs au geste commercial qu’elle aurait accordé à Mme [Y] à la suite des manquements de la première société mandatée pour procéder à ces travaux est sans lien avec l’évaluation non réaliste des coûts par le constructeur et ne saurait justifier qu’il soit libéré de son obligation à ce titre.

Le jugement qui a rejeté la demande de Mme [Y] à ce titre sera infirmé et la société [Localité 2] [Q] condamnée à lui verser la somme de 5 717,94 euros.

Sur l’abattage des arbres

La notice descriptive a évalué à la somme de 2 230 euros les prestations d’abattage des arbres, dessouchage et busage de fosse si nécessaire. La société [Localité 2] [Q] ne peut ainsi affirmer, comme elle le fait dans ses conclusions, que les espaces verts sont exclus des travaux indispensables à la réalisation ou l’habitabilité.

En tout état de cause, Mme [Y] soutient pertinemment que le permis de construire prévoit l’abattage de sept arbres de hautes tiges et de diverses essences existantes, ce point est également mentionné sur le plan annexé à l’autorisation de construire. Ces coûts devaient en conséquence être chiffrés dans la notice descriptive.

Mme [Y] qui prétend avoir exposé à ce titre une dépense de 6 432 euros produit quatre factures dont le montant correspond à la somme qu’elle réclame mais porte sur l’abattage de 17 arbres alors que le permis de construire mentionne l’existence 10 arbres au total dont trois à conserver. Par ailleurs, les facture qu’elle produit sont émises au nom de Mme [O] de même que les justificatifs de paiement joints.

Il résulte de ces observations que Mme [Y] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a engagé des frais d’abattage d’arbres sur sa propriété supérieurs au coût chiffré par le constructeur.

Le jugement qui a rejeté sa demande sur ce point sera confirmé.

5.3 Sur les travaux issus d’avenants au contrat

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que le principe même du contrat de CCMI qui repose sur la conclusion d’un marché de travaux à un prix forfaitaire et définitif fait obstacle à la signature d’avenants pour la réalisation de travaux supplémentaires que le constructeur se devait de chiffrer dès l’origine du contrat.

Elle soutient, ensuite, sur le fondement de l’article 1169 du code civil que l’avenant qui prévoit contre rémunération des travaux qui se trouvaient d’ores et déjà à sa charge est nul en l’absence de contrepartie pour le maître de l’ouvrage. Elle ajoute que la confirmation de la nullité ne peut être acquise que dans l’hypothèse où le maître de l’ouvrage a renoncé à ses droits en ayant connaissance de la violation des dispositions destinées à le protéger.

Elle expose alors que l’avenant n° 1 a mis à sa charge les frais de géomètre alors que le constructeur devait s’assurer de ce que le terrain était borné et la division parcellaire acquise, que l’avenant n° 2 puis l’avenant n° 5 lui ont imposé un surcoût au titre de la réalisation du vide sanitaire, lequel correspond en réalité à une erreur de conception du constructeur, que l’avenant n° 3 lui a fait supporter un surcoût au titre du changement de porte-fenêtre afin de respecter la réglementation. Elle ajoute que la mention « à la demande du client » constitue une man’uvre du constructeur mais ne correspond à aucune réalité.

La société [Localité 2] [Q] soutient concernant l’avenant n° 1 que Mme [Y] lui a indiqué, postérieurement à la signature du CCMI, qu’elle souhaitait procéder à une division parcellaire du terrain siège de la construction alors qu’elle se devait de lui transmettre cette information avant la signature du contrat. Elle en déduit qu’elle ne pouvait connaître cette information et l’intégrer dans le contrat initial.

S’agissant de l’avenant n° 2 remplacé par l’avenant n° 5, elle soutient que les dimensions du vide sanitaire ont été modifiées à la demande de Mme [Y], ce qui résulte expressément des énonciations du document, et précise que les erreurs de date constituent des erreurs matérielles informatiques.

S’agissant de l’avenant n° 3, elle soutient également que cette modification a été demandée par Mme [Y].

Réponse de la cour

Il résulte de l’article L. 232-1 du code de la construction et de l’habitat, que le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter, notamment, la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire et le prix convenu qui est forfaitaire et définitif.

Il résulte de l’article L 231-2 du même code que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur (3e Civ., 1 octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050) et que le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste, soient mis à la charge du constructeur (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.507).

Le non-respect des dispositions d’ordre public précitées est également sanctionné par la nullité.

Il appartient alors au constructeur de rapporter la preuve que les avenants qu’il a fait signer au maître de l’ouvrage résultent d’événements qui ne pouvaient être anticipés à la date à laquelle le CCMI a été signé et que les surcoûts qui en résultent pour le maître de l’ouvrage ne pouvaient être chiffrés à l’origine. A défaut, ces surcoûts ne peuvent être mis à la charge du maître de l’ouvrage sans violation des règles d’ordre public précitées, sauf renonciation par le maître de l’ouvrage, en connaissance de cause, aux règles destinées à le protéger (3e Civ., 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-27.041, Bull. 2013, III, n° 149).

Sur l’avenant n° 1

Ce document porte sur les frais de géomètre expert résultant de la division en deux lots du terrain support de la construction. Ce seul point fait l’objet d’une modification tarifaire, le montant des autres prestations et leur coût total n’ayant pas été modifié quoique la modification de leur répartition ait été opérée sans justification compréhensible. Le constructeur produit une déclaration préalable de division portant sur la parcelle ZC [Cadastre 1] visée par le CCMI, déposée en mairie le 3 novembre 2016 et ayant fait l’objet d’une décision de non opposition par arrêté du maire du 5 décembre 2016. Cette pièce démontre que la demande de division parcellaire a été faite postérieurement à la signature du contrat initial, l’avenant au contrat ayant été signé le 9 novembre 2016 concomitamment à cette formalité, tandis qu’aucun élément ne permet de retenir que la division eût été prévue, antérieurement à la signature du contrat ni que le constructeur en eût été informé. Par ailleurs et contrairement à ce qu’affirme l’appelante, la division sollicitée ne permet pas d’exclure que le terrain à diviser ait été initialement borné et que ce point avait été vérifié par le constructeur.

En conséquence, cet avenant ne saurait être qualifié d’irrégulier et le maître de l’ouvrage n’est pas fondé à solliciter la condamnation du constructeur à assumer le coût des frais de géomètre.

Le jugement qui a rejeté la demande de Mme [Y] sur ce point sera confirmé.

Sur l’avenant n° 5 modifiant l’avenant n° 2

Ces documents entraînent une augmentation du coût de la construction d’un montant de 10 980 euros et non 13 920 euros comme soutenu par le maître de l’ouvrage, l’avenant n° 5 ayant réduit l’augmentation résultant de l’avenant n° 2. Cette augmentation porte sur la prestation relative au vide sanitaire, incluse dans le prix forfaitaire à la charge du constructeur, et correspond à l’ajout de quatre rangs de parpaings supplémentaires et l’enlèvement de terres pour une hauteur d'1,40 m.

La seule mention « désormais à la demande du client » portée sur ce document est insuffisante à démontrer que Mme [Y] aurait effectivement sollicité ce changement, lequel relève manifestement de compétences techniques spécifiques.

Il en résulte que cet avenant modifie un coût inclus dans le prix forfaitaire et définitif mais sous-évalué par le contrat initial pour faire supporter au maître de l’ouvrage cette augmentation, en violation des règles d’ordre public destinées à le protéger. Or, aucune disposition de cet avenant ne permet de retenir que Mme [Y] aurait renoncé à ces règles en connaissance de cause. L’irrégularité de cet avenant qui encourt la nullité emporte l’obligation pour le constructeur de lui restituer la somme de 10 980 euros.

Le jugement qui a rejeté la demande de Mme [Y] à ce titre sera infirmé et la société [Localité 2] [Q] condamnée à lui verser la somme de 10 980 euros.

Sur l’avenant n° 3

Ce document comporte une plus-value d’un montant de 600 euros au titre du « remplacement d’une porte-fenêtre 2 V par une porte-fenêtre 3 V afin de respecter la réglementation en vigueur RT 2012 ». Cette mention, qui concerne une prestation incluse dans le prix forfaitaire et définitif, démontre que cette augmentation du coût supportée par le maître de l’ouvrage a vocation à compenser une erreur de conception du constructeur sur le respect de normes qui étaient applicables à la signature du contrat.

Cette plus-value qui aurait dû être supportée par le constructeur, a été mise à la charge du maître de l’ouvrage en violation des règles d’ordre public destinées à le protéger. Or, aucune disposition de cet avenant ne permet de retenir que Mme [Y] aurait renoncé à ces règles en connaissance de cause. L’irrégularité de cet avenant qui encourt la nullité emporte l’obligation pour le constructeur de lui restituer la somme de 600 euros.

Le jugement qui a rejeté la demande de Mme [Y] à ce titre sera infirmé et la société [Localité 2] [Q] condamnée à lui verser la somme de 600 euros.

Il résulte de ce qui précède que la société [Localité 2] [Q] sera condamnée, au total, à verser à Mme [Y] la somme de 35 381,94 euros au titre des suppléments de prix.

6- Sur les manquements de la société [Localité 2] [Q] à son devoir de conseil

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que le montant de 3 000 euros de la provision prévue par le constructeur au titre de la taxe d’aménagement a été largement sous-évalué alors qu’elle a eu à supporter à ce titre un coût de 10 588 euros. Elle expose que, dans l’ignorance du montant exact, le constructeur était tenu d’indiquer au maître de l’ouvrage qu’il lui appartenait de se renseigner sur le montant de cet impôt.

La société [Localité 2] [Q] soutient que la mention portée sur la notice descriptive invitait le maître de l’ouvrage à s’informer sur le montant de cette taxe, précisant que celle-ci pouvait être importante et ajoute qu’elle a fait signer à Mme [Y] une notice d’information relative à la taxe d’aménagement.

La société Axa soutient que le maître de l’ouvrage avait reçu une information suffisante et que le constructeur n’a pas failli à son devoir de conseil.

Réponse de la cour

Le constructeur est tenu, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, d’un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage.

En l’espèce, la notice descriptive mentionne dans la liste des coûts laissés à la charge du maître de l’ouvrage « 23. Provision pour taxes d’aménagement (il est fortement conseillé de se rapprocher du ou des services concernés : mairie ou communauté de commune afin d’obtenir le montant précis qui peut être extrêmement variable en fonction de la commune et des quartiers) CETTE TAXE PEUT ETRE IMPORTANTE ».

En outre, le constructeur justifie avoir remis à Mme [Y] un document d’information sur la taxe d’aménagement que celle-ci a paraphé et signé le 23 juin 2016.

Il résulte de ces constatations que le constructeur a porté à la connaissance du maître de l’ouvrage des informations suffisantes relatives à la nécessité de s’informer sur le montant de cette taxe. Il n’a ainsi pas manqué à son devoir de conseil.

Le jugement qui a rejeté la demande de Mme [Y] sur ce point sera confirmé.

7- Sur les sommes facturées au titre de l’assurance dommage-ouvrages

Moyens des parties

Mme [Y] soutient que qu’elle a donné mandat à la société [Localité 2] [Q] pour la souscription de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire qui lui incombait, de sorte que le constructeur est tenu de justifier de la dépense effectivement engagée à ce titre faute de quoi il doit être condamné au remboursement de la somme versée à ce titre.

La société [Localité 2] [Q] ne conteste pas avoir agi pour cette prestation en qualité de mandataire du maître de l’ouvrage mais précise que ce mandat a été conclu à titre onéreux. Elle retient que la somme de 3 700 euros correspond au prix forfaitaire fixé contractuellement par les parties incluant le prix de l’assurance et sa rémunération de mandataire.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Aux termes de l’article 1986 du même code, le mandat est gratuit, s’il n’y a convention contraire.

Selon l’article 1189 du même code, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Le contrat signé par les parties mentionne dans la rubrique intitulée caractéristiques de la construction : « assurance dommage ouvrage : 3 700 euros ».

Les parties s’accordent pour considérer que le maître de l’ouvrage a donné mandat à la société [Localité 2] [Q] pour souscrire une assurance dommages-ouvrages. Mme [Y] ne conteste pas l’exécution de son mandat par le constructeur.

S’agissant du caractère gratuit ou onéreux du mandat, il sera relevé que cette clause du contrat ne prévoit pas une provision pour la souscription de cette assurance mais un coût ferme et définitif à la charge du maître de l’ouvrage, et s’insère dans la partie forfaitaire du marché de travaux. Aucune disposition ne soumet le paiement de cette somme à la justification par le constructeur du prix effectivement payée. Il en résulte que ce montant inclut, comme le soutient la société [Localité 2] [Q], le prix de la souscription de la police ainsi que sa rémunération.

Le jugement qui a rejeté la demande de Mme [Y] sur ce point sera confirmé.

8- Sur les autres demandes indemnitaires

Moyens des parties

Mme [Y] soutient qu’elle subit un préjudice moral causé par la résistance de la société [Localité 2] [Q] à exécuter ses obligations, son manque de conscience professionnelle, les pressions financières exercées et la multiplication des surcoûts qu’elle a eu à prendre en charge.

La société [Localité 2] [Q] soutient que Mme [Y] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice et ne démontre aucune faute de sa part.

La société Axa soutient que le maître de l’ouvrage ne peut à la fois réclamer des pénalités de retard et un préjudice moral.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ce régime de responsabilité pour faute impose à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de la faute de son cocontractant et du préjudice qui en résulte.

S’il ressort de l’examen des pièces du dossier que les relations entre les parties ont été conflictuelles et ont entraîné de part et d’autre des résistance, Mme [Y] ne rapporte pas pour autant la preuve du préjudice moral qu’elle subirait de ce fait et qui serait distinct des pertes financières réparées par la présente décision ou des frais accordés au titre des dépenses engagées pour la procédure judiciaire. Par ailleurs la dépense engagée pour la réalisation du constat d’huissier de justice sera indemnisée au titre des frais irrépétible.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

9- Sur la demande de compensation et les intérêts

Moyens des parties

Mme [Y] sollicite sur le fondement des articles 1347 et 1348-1 du code civil la compensation des créances réciproques des parties dont elle soutient qu’elles doivent être qualifiées de connexes en ce qu’elles découlent du même contrat. Elle ajoute que le chef de jugement qui a rejeté les demandes de « pénalités contractuelles » n’est critiqué ni par l’appel principal ni par l’appel incident de sorte qu’il est définitif. Elle ajoute cependant que, les dettes étant connexes, la plus faible d’entre elles s’éteint à la date de son exigibilité et ne peut produire intérêt.

La société Maisons [Q] soutient que le tribunal s’est abstenu de condamner Mme [Y] au paiement de la situation exigible au 19 novembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de cette date. Elle sollicite que la condamnation au paiement de cette somme soit assortie desdits intérêts et sollicite l’infirmation du chef de jugement sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1347 du code civil, La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies

Selon l’article 1348-1 du même code, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.

Il résulte du fait que les deux créances réciproques sont connexes que l’effet extinctif de la compensation ordonnée par le juge est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles (Com., 20 février 2007, pourvoi n° 05-19.858, Bull. 2007, IV, n° 50).

Il sera relevé au préalable que la société [Localité 2] [Q] sollicite, à la suite de sa demande de confirmation de la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme correspondant à 95 % du solde du marché, l’infirmation du rejet du surplus de ses prétentions et la condamnation de cette dernière aux intérêts au taux légal courant sur cette somme. Le chef de dispositif qui a rejeté la demande de la société [Localité 2] [Q] à ce titre se trouve ainsi déféré à la cour.

Au terme du présent arrêt le montant total des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [Y] au titre du solde du marché s’élève à la somme de 23 557,69 euros.

Le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la société [Localité 2] [Q] au titre de l’indemnisation de la levée des réserves, des pénalités de retard, des suppléments de prix, sous-évaluations et avenants irréguliers s’élève à la somme de 48 858,72 euros.

Il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il " Prononce la compensation entre les sommes susmentionnées dues de part et d’autre condamne la société [Localité 2] [Q] à payer la somme de 7 724,71 euros [(17 495,66 + 6 116,86) – 15 887,81)].

Par suite la compensation sera ordonnée entre les créances dues réciproquement par les parties et, les créances étant connexes, la demande de la société [Localité 2] [Q] au titre des intérêts de retard sera rejetée.

10- Sur les demandes à l’encontre de la société Axa

10.1 Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Il résulte de l’article 901 du même code que la déclaration d’appel mentionne les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement.

Le tribunal, dont les dispositions du jugement sont déférées à la cour, était saisi d’une demande de Mme [Y] de condamnation in solidum des sociétés Maisons [Q] et Axa à lui verser les sommes de :

77 030,75 euros au titre des suppléments de prix,

7 588 euros au titre de la taxe d’aménagement,

320 euros au titre de son préjudice matériel,

20 000 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance,

3 700 euros au titre des frais facturés pour la prétendue souscription de la garantie dommages-ouvrage mais non-justifiés ;

10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes ces demandes ont été rejetées, tant à l’encontre du constructeur que de l’assureur par la disposition ainsi libellée « rejette toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires ».

Mme [Y] a interjeté appel des dispositions l’ayant déboutée « de sa demande en paiement par la société [Adresse 6] de ces sommes ». Mais, ni dans sa déclaration d’appel, ni dans ses conclusions d’appelant, ni même dans ses dernières conclusions, Mme [Y] ne sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement à l’encontre de la société Axa. Elle ne sollicite pas davantage l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté « toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires ».

Le même raisonnement est applicable aux demandes formées en première instance par Mme [Y] tendant à la condamnation in solidum des sociétés [Localité 2] [Q] et Axa à lui verser les sommes de :

12 046, 48 euros au titre des pénalités de retard,

17 495,66 euros au titre de l’indemnisation des réserves.

Le tribunal a partiellement accueilli ces demandes en condamnant la société Maisons [Q] à verser à Mme [Y], respectivement, les sommes de 6 116,86 euros et 17 495, 66 euros et a rejeté les demandes à l’encontre de la société Axa selon la formule générale précitée : « rejette toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires ».

Cependant Mme [Y] n’a pas relevé appel du rejet de ses demandes en ce qu’elles étaient dirigées contre la société Axa.

L’appel incident de la société Axa qui ne porte que sur sa propre condamnation à lever les réserves est sans incidence sur l’absence d’effet dévolutif du rejet des autres demandes formées à son encontre.

La cour constate que ces chefs de jugement ne lui sont pas déférés, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de condamnation en paiement de la société Axa.

10.2 Sur la condamnation de la société Axa à lever les réserves

Moyens des parties

Mme [Y] soutient, sur le fondement de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitat, que la défaillance du constructeur est établie par la persistance des réserves et le délai écoulé depuis la réception. Elle ajoute que les réserves ont été dénoncées dans les délais légaux.

La société Axa soutient, à titre principal, que le constructeur n’est pas défaillant. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la preuve du respect des dispositions de l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitat n’est pas rapportée faute pour le maître de l’ouvrage de justifier du respect des délais de dénonciation des réserves complémentaires.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitat, le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.

Selon l’article L. 231-6 du même code que la garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (…) II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article (') A défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse. III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux (').

Le présent arrêt ne laisse subsister, à la suite de l’infirmation des chefs de demande portant sur les autres réserves, que la condamnation du constructeur à lever les réserves n° 8, relative à la disposition des panneaux photovoltaïques, et n° 60 : « manque coffre GTL à l’étage pour les gaines ». Ces désordres ont été régulièrement dénoncés au constructeur, qui ne le conteste pas, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 février 2019 distribué à la société [Localité 2] [Q] le 7 février 2019.

Le maître de l’ouvrage est ainsi fondé à solliciter la condamnation du garant à désigner un repreneur pour la levée de ces réserves.

La demande du maître de l’ouvrage qui tend à la condamnation du garant à faire désigner un repreneur s’analyse en une demande de réparation du jugement, entrant dans les prévisions de l’article 464 du code de procédure civile, en ce que la condamnation du garant à personnellement lever les réserves a excédé la demande de Mme [E] ainsi formulée : « condamner la société Axa FRANCE IARD à désigner un repreneur aux fins de reprise des réserves suivantes’ ».

En conséquence, ces éléments du chef de dispositif seront retranchés et la société Axa sera condamnée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er jour du huitième mois suivant la signification de la présente décision, à désigner un repreneur pour la levée des réserves complémentaires précitées si la société [Localité 2] [Q] ne s’est pas exécutée dans le délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt.

10.3 Sur le recours du garant contre le constructeur

Moyens des parties

La société Axa se fonde sur les dispositions des articles L. 443-1 du code des assurances et 1103 du code civil pour soutenir que le constructeur doit être condamné à la garantir avec exécution provisoire et lui rembourser les coûts qui resteraient à sa charge après compensation et application de la franchise. Elle précise que le tribunal avait omis de statuer en la condamnant in solidum avec le constructeur.

La société [Localité 2] [Q] n’a pas répondu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L. 443-1 du code des assurances, les entreprises d’assurances habilitées à pratiquer des opérations de caution ayant fourni un cautionnement, un aval ou une garantie, que ces derniers soient d’origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d’un recours contre le client donneur d’ordre de l’engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue à l’article 1346 du code civil.

Sur ce fondement, l’omission de statuer sera réparée et la société [Localité 2] [Q] sera condamnée à garantir la société Axa des condamnations prononcées contre elle en exécution de la convention de cautionnement de constructeur de maisons individuelles n° 3740169004 du 31 janvier 2008.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dispositions relatives aux dépens et à l’infirmer sur le rejet de la demande de Mme [Y] au titre des frais irrépétibles.

En cause d’appel, la société [Localité 2] [Q], partie succombante, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à Mme [Y] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Les demandes des sociétés Axa et [Localité 2] [Q] fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de condamnations en paiement formulées par Mme [Y] à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Ordonne la rectification du jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry (n° RG 19/03653) de la manière suivante :

— au premier paragraphe du dispositif, en page 8 du jugement, les mots « et la société Axa France IARD in solidum à [A] [Y], » sont supprimés ;

Dit que sur les diligences du procureur général la minute du jugement sera ainsi rectifiée ;

Rejette la demande de rectification du jugement concernant la transmission des documents étude thermique RT 2012 et DPE ;

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

Condamne la société [Localité 2] [Q], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er du mois suivant la date de signification du présent jugement, à lever les réserves résiduelles suivantes :

réserve complémentaire n° 31 : « panneaux photovoltaïques mal positionnés par rapport au permis de construire »,

réserve complémentaire n° 60 : « manque coffre GTL à l’étage pour les gaines » ;

Rejette les demandes de Mme [Y] au titre des suppléments de prix résultant des travaux non chiffrés suivants :

installation d’un robinet de chantier,

création de murs de soutènement,

création d’une clôture ;

Rejette la demande de Mme [Y] au titre des suppléments de prix résultant des travaux sous-évalués de raccordement aux réseaux publics et d’abattage des arbres ;

Rejette la demande de Mme [Y] au titre du supplément de prix résultant de l’avenant n° 1 ;

Rejette les demandes indemnitaires de Mme [Y] au titre du manquement de la société [Localité 2] [Q] à son devoir de conseil, des frais d’assurance dommages-ouvrage et du préjudice moral ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] aux entiers dépens ;

Le confirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la réception judiciaire à la date du 30 janvier 2019, assortie des réserves listées par Mme [Y] dans le constat de réception des travaux, non signé du constructeur, daté du 1er février 2019 ;

Déclare recevable la demande de Mme [Y] au titre de la transmission des documents étude thermique RT 2012 et DPE ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] à verser à Mme [Y] la somme de 4 883,16 euros au titre de l’indemnisation des réserves non levées ;

Rejette les demandes de Mme [Y] au titre de l’indemnisation des réserves non levées suivantes :

réserve initiale n° 20 : absence du manuel de la garantie de fonctionnement du ballon thermodynamique,

réserve initiale n° 34 : nettoyage du terrain,

réserve complémentaire n° 2 : absence de trou d’homme dans le mur de refend dans le vide sanitaire sous garage,

réserve complémentaire n° 16, 17 et 48 : finition du delta MS en pignon non conforme, couvre-joint en partie supérieure du delta MS mal réalisé, delta MS à reprendre ;

Rejette les demandes de Mme [Y] qui tendent à voir condamner la société [Localité 2] [Q], sous astreinte, à lever les réserves suivantes :

réserve complémentaire n° 4 : ventilation dans le vide sanitaire insuffisante,

réserve complémentaire n° 22 : appuis de fenêtres non conformes : manque larmier,

réserve complémentaire n° 8 : Fixations des tuyaux de PVC dans le vide sanitaire non conformes : espacements trop importants ;

Condamne la société Axa France IARD, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er jour du huitième mois suivant la signification du présent jugement à désigner un repreneur pour la levée des réserves complémentaires précitées, si la société [Localité 2] [Q] ne s’est pas exécutée dans le délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt ;

Rejette les demandes de Mme [Y] qui tendent à voir condamner la société Axa France IARD, sous astreinte, à désigner un repreneur pour lever les réserves suivantes :

réserve complémentaire n° 4 : ventilation dans le vide sanitaire insuffisante,

réserve complémentaire n° 22 : appuis de fenêtres non conformes : manque larmier,

réserve complémentaire n° 8 : Fixations des tuyaux de PVC dans le vide sanitaire non conformes : espacements trop importants ;

Rejette les demandes de Mme [Y] qui tendent à la condamnation de la société [Localité 2] [Q] à lui transmettre les documents suivants :

l’étude thermique RT 2012,

le diagnostic de performance énergétique,

le manuel de fonctionnement et garantie des panneaux photovoltaïques,

le contrat de l’assurance dommages-ouvrage,

le contrat d’assurance décennale,

le manuel de la garantie de fonctionnement du ballon thermodynamique,

le plan des installations de plomberie et d’évacuation,

la garantie VMC,

le plan maçonnerie,

le certificat ou attestation du coefficient thermique de la porte d’entrée,

le plan de pose de la charpente ;

Condamne Mme [Y] à verser à la société [Localité 2] [Q] la somme 13 790,88 euros au titre des 95 % du solde du marché ;

Condamne Mme [Y] à verser à la société [Localité 2] [Q] la somme 9 766,81 euros au titre des 5 % du solde du marché ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] à verser à Mme [Y] la somme de 7 802,12 euros au titre des pénalités de retard ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] à verser à Mme [Y] la somme de 35 381,94 euros au titre des suppléments de prix ;

Ordonne la compensation des créances dues réciproquement par les parties ;

Rejette la demande de la société [Localité 2] [Q] au titre des intérêts de retard ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] à garantir la société Axa France IARD de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne la société [Localité 2] [Q] aux dépens ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société [Localité 2] [Q] à verser à Mme [Y] la somme de 10 000 euros et rejette les demandes des sociétés Axa France IARD et [Localité 2] [Q].

La greffière, Le président de chambre,