COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 70O

DU 05 DECEMBRE 2023

N° RG 22/03745

N° Portalis DBV3-V-B7G-VHSM

AFFAIRE :

[F] [B]

C/

Epoux [X]

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 08 Janvier 2021 par la Cour d’Appel de Paris

N° Chambre : 1

N° Pôle : 4

N° RG : 19/10197

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Christophe DEBRAY,

— M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (CIV.3) du 06 avril 2022 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de PARIS (Pôle 4 chambre 1) le 08 janvier 2021

Monsieur [F] [B]

né le 22 Avril 1963 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Christophe DEBRAY, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 22232,

M^e Stéphane KARAGEORGIOU, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : C2470

****************

DÉFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur [E] [V] [X]

né le 06 Juin 1969 à [Localité 3] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

et

Madame [L] [C] épouse [O]

née le 29 Janvier 1970 à [Localité 5] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

demeurant tous deux [Adresse 1]

[Adresse 4]'

[Localité 2]

représentés par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25804

M^e Martin PEYRICHOU substituant M^e Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat – barreau d’ESSONNE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

M. [B] est propriétaire occupant d’un bien immobilier constitué par le lot n° 66 du

lotissement Les Demeures du Golf situé 18, rue Jean Garaialde à Saint-Germain-Lès-Corbeil (Essonne) acquis en 1997.

M. [X] et Mme [P] épouse [O] (ci-après, autrement nommés, les 'époux [O]') sont propriétaires depuis le 31 juillet 2007 du lot n° 60 du même lotissement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (Essonne).

Ce lotissement est régi par un cahier des charges dressé par M. [U], notaire, le 21 juin

1998.

M. et Mme [O] ont obtenu un permis de construire par arrêté du maire du 22 avril 2008 les autorisant à édifier un appentis et un abri à vélos d’une superficie de 14 m².

Se plaignant du fait que la destination déclarée de la construction était détournée, M. [B], propriétaire du lot voisin, a fait délivrer, les 23 septembre 2016 et 23 mars 2017 (corrigeant une erreur matérielle affectant le premier acte), aux époux [O] une assignation devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de démolition de cette construction. Les instances ont été jointes.

Par un jugement contradictoire rendu le 11 mars 2019, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— Déclaré irrecevables les demandes de démolition et d’indemnisation formées par M. [B] à l’encontre de M. et Mme [O] ;

— Condamné M. [B] à payer à M. et Mme [O] la somme de mille huit cents euros (1800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [B] aux dépens dont distraction au profit de M^e Lidia Morelli.

M. [B] a interjeté appel de ce jugement le 12 mai 2019 à l’encontre de M. et Mme [O].

Par un arrêt rendu le 8 janvier 2021, la cour d’appel de Paris a :

— Confirmé le jugement du tribunal de grande instance d’Evry en date du 11 mars 2019 en toutes ses dispositions,

— Condamné M. [B] à payer à M. et Mme '[O]' (sic) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [B] aux dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [B] a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par un arrêt rendu le 6 avril 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation :

— Casse et annule, sauf en ce qu’il confirme le chef de dispositif du jugement ayant déclaré

irrecevable la demande d’indemnisation formée par M. [B] à l’encontre de M. et Mme [O], l’arrêt rendu le 8 janvier 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Paris,

— Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

— Condamne M. et Mme [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette la demande formée par M. et Mme [O] et les condamne à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros,

— Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé,

Le 6 juin 2022, M. [B] a saisi la cour d’appel de Versailles.

Par ses dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2023, M. [B] demande à la cour de :

Vu l’arrêt rendu le 6 avril 2022 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, et dans la limite de la cassation intervenue,

Vu les articles 1134 et 1143 du code civil (ancien), applicables au présent litige, devenus

article 1103 et 1222 du code civil,

Vu le cahier des charges du lotissement les Demeures du Golf tant dans sa version du 21 juin 1988, et subsidiairement dans celle du 17 avril 2015,

— Infirmer le jugement entrepris en date du 11 mars 2019 en ce qu’il a :

*Déclaré irrecevable la demande de démolition formée par M. [B] l’encontre de M. et Mme [O],

*Condamné M. [B] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— Le déclarer recevable et bien fondé en son action en démolition ;

— Déclarer qu’en édifiant sur leur lot sis [Adresse 1]

Corbeil une construction annexe ou supplémentaire à côté de la maison individuelle

d’habitation existante, M. [E] [V] [X] et Mme [L] [O] née

[P] ont enfreint l’article 7-3) du cahier des charges du lotissement les Demeures du Golf en date du 21 juin 1988 et, subsidiairement, les articles 7-3 et 7-4) du cahier des charges du lotissement les Demeures du Golf modifié du 17 avril 2015,

— Déclarer que cette construction méconnaît les dispositions du cahier des charges dudit

lotissement ;

En conséquence,

— Condamner in solidum M. [E] [V] [X] et Mme [L] [O] née

[P], à titre de sanction, à démolir la construction qu’ils ont édifiée sur leur lot sis [Adresse 1] en violation du cahier des charges du lotissement, et ce dans un délai de quatre-vingt dix (90) jours à compter de la signification du présent arrêt,

— Dire que passé ce délai de quatre-vingt dix (90) jours à compter de la signification du

présent arrêt, et jusqu’à complète remise en état des lieux, cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de mille (1000) euros par jour de retard pendant soixante (60) jours, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte, et au besoin fixer une nouvelle astreinte, le tout par application des dispositions des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner in solidum M. [E] [V] [X] et Mme [L] [O] née

[P] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût des constats d’huissier des 21 avril 2016 et 17 juillet 2023, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Débouter M. [E] [V] [X] et Mme [L] [O] née [P] de leur demande d’article 700 et de condamnation aux dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2023, M. [X] et Mme [P] épouse [O] demandent à la cour de :

Vu les articles 122 et 123 du code de procédure civile,

Vu l’article L480-13 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’article 1315 devenu l’article 1353 du code civil,

Vu les articles 1134 et 1143 du code civil devenus les articles 1103 et 1222 du code civile,

Vu l’article 1221 du code civil,

Vu l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés

fondamentales,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement rendu le 11 mars 2019 par la 1ère chambre A du tribunal de grande instance d’Evry

— Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance d’Evry en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de démolition et d’indemnisation formées par M. [B] à l’encontre de M. [X] et Mme [O] née [P] ;

— Confirmer le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance d’Evry en ce qu’il a condamné M. [B] à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Confirmer le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance d’Evry en ce qu’il a condamné M. [F] [B] aux dépens ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [F] [B] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamner M. [F] [B] aux dépens d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire si la Cour devait déclarer M. [B] recevable à agir :

— Dire et juger que la demande de démolition est manifestement disproportionnée ;

— Débouter M. [F] [B] de sa demande de démolition de l’appentis à usage d’abri de jardin et local à vélo et de condamnation à une astreinte ;

— Débouter M. [F] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Confirmer le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance d’Evry en ce qu’il a condamné M. [B] à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Confirmer le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance d’Evry en ce qu’il a condamné M. [F] [B] aux dépens ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [F] [B] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamner M. [F] [B] aux dépens d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la portée de la cassation et les limites de la saisine de la cour

Les dispositions des articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile prévoient respectivement que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce ; qu’elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la décision cassée et que l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

La Cour de cassation a indiqué que l’arrêt attaqué avait, d’une part, énoncé que les demandes de M. [B] tendant à obtenir la démolition des constructions édifiées par les époux [O] au mépris des clauses du cahier des charges du lotissement constituaient une action personnelle soumise à la prescription quinquennale et, d’autre part, constaté, que le délai de prescription avait commencé à courir le 30 juin 2008, date de l’achèvement des constructions, de sorte qu’il en avait déduit que l’action, introduite le 23 septembre 2016, était prescrite.

Cependant, selon la Cour de cassation, l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire prévue par les dispositions de l’article 2227 du code civil alors que l’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue par les dispositions de l’article 2224 du code civil.

Elle a dès lors considéré que, en statuant ainsi, la cour d’appel avait violé les textes susvisés, le second (2224) par fausse application et le premier (2227) par refus d’application.

Par voie de conséquence, elle a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la demande de démolition de la construction.

M. [B] sollicite l’infirmation du jugement, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable sa demande en démolition des constructions et statuant à nouveau condamne les époux [O] à démolir la construction édifiée sur leur lot sous astreinte.

Les époux [O] invitent cette cour à confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Les dispositions du jugement qui déclarent irrecevable la demande d’indemnisation formée par M. [B] sont dès lors devenues irrévocables.

Sur la recevabilité de l’action en démolition de la construction litigieuse

' Moyens des parties

M. [B] poursuit l’infirmation du jugement qui déclare son action en démolition irrecevable alors que la référence à l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme est inappropriée dans la mesure où il ne fondait pas sa demande sur cette disposition, mais sur le non-respect par les époux [O] des dispositions du cahier des charges du lotissement qui régissent les rapports de droit privé entre colotis et qui sont de nature conventionnelle opposables aux colotis. Il invoque un arrêt de la Cour de cassation qui confirme l’absence de pertinence des dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme dans pareilles circonstances (3e Civ., 4 juin 1997, pourvoi n° 95-18.042, Bulletin 1997, III, n° 128). Il ajoute que, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, la Cour de cassation a eu l’occasion de juger qu’il résultait des dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qu’un cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Ainsi, selon M. [B], la loi ALUR n’a pas remis en cause la pertinence de la solution retenue par la Cour de cassation dès 1997 selon laquelle les clauses d’un cahier des charges d’un lotissement s’imposent aux colotis et les dispositions de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme ne sont d’aucun secours.

Il ajoute qu’en application de l’arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2022, l’article 2224 du code civil invoqué par les époux [O] est inopérant puisque la haute juridiction a considéré que l’action tendant à la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire. Il en déduit que cette construction ayant été achevée le 30 juin 2008, l’action introduite en septembre 2016 et mars 2017 n’était pas prescrite.

M. [B] rétorque que la demande des époux [O] tendant à ce que la cour de renvoi résiste à la solution retenue par la Cour de cassation est infondée, l’article de doctrine invoqué n’étant pas suffisant et les décisions des juges du fond produites à l’appui étant toutes antérieures à l’arrêt du 6 avril 2022.

Les époux [O] poursuivent la confirmation du jugement qui déclare irrecevable la demande en démolition formée par M. [B] pour les motifs retenus par le premier juge. Selon eux, en effet, les dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme interdirait la condamnation du propriétaire d’une construction autorisée par un permis de construire à la démolir sans annulation préalable de ce permis pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et à condition que la construction soit située dans l’un des secteurs protégés définis par ce texte.

Ils soutiennent que la loi ALUR ayant modifiée les dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, les arrêts cités par son adversaire sont inopérants et les documents de lotissement sont devenus caducs.

En outre, ils maintiennent que l’action en démolition d’une construction réalisée au mépris des statuts d’une association syndicale libre (ASL) ne porte pas sur le droit de propriété en tant que tel, mais sur l’application de stipulations d’une convention de sorte que le litige oppose deux colotis, membres de l’ASL, et porte sur l’application de ces stipulations. Il s’ensuit que cette action doit être qualifiée d’action personnelle régit par les dispositions de l’article 2224 du code civil.

Ayant introduit l’action plus de cinq années après la fin de cette construction, ils affirment que M. [B] est irrecevable en cette demande.

Ils invitent cette cour à résister à l’arrêt de la Cour de cassation en invoquant un article de doctrine émanant de M. [Y] [A] et des arrêts de juridictions de fond toutes antérieures à l’arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2022.

' Appréciation de la cour

Les dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ne sont pas applicables en l’espèce dès lors que la demande de démolition des constructions litigieuses, formée par M. [B], n’est pas fondée sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, mais sur la méconnaissance par les époux [O] des dispositions du cahier des charges du lotissement.

C’est du reste très exactement que M. [B] fait valoir qu’aux termes d’un arrêt publié au bulletin, jamais démenti (voir, par exemple, un des derniers arrêts rendus 3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-12.232), la Cour de cassation juge que l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme n’est pas applicable lorsque l’action du propriétaire d’un lot d’un lotissement contre un des colotis est fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges (3e Civ., 4 juin 1997, pourvoi n° 95-18.042, Bulletin 1997, III, n° 128). A cet égard, à de très nombreuses reprises, il a été rappelé par la haute juridiction que les dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ne s’appliquent que si l’action engagée devant la juridiction de l’ordre judiciaire est exclusivement fondée sur la méconnaissance de règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique (3e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n °18-13.288). En revanche, l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme n’est pas applicable lorsque est invoquée la violation des seules règles de droit privé, tel le cahier des charges d’un lotissement (3e Civ., 20 décembre 1989, pourvoi n° 88-19.438, Bulletin 1989 III N° 248 ; 3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-19.624 ; 3e Civ., 4 juin 1997, pourvoi n° 95-18.042, Bulletin 1997, III, n° 128 ; 3e Civ., 6 octobre 1998, pourvoi n° 97-10.108 ; 3e Civ., 18 décembre 2001, pourvoi n° 00-12.636 ; 3e Civ., 3 avril 2002, pourvoi n° 00-21.156).

De même contrairement à ce que soutiennent les époux [O], l’action tendant à la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil et non une action personnelle relevant de l’article 2224 du même code (3e Civ., 28 janvier 2014, pourvoi n° 12-24.453 ; 3e Civ., 6 avril 2022, pourvoi n° 21-13.891 publié au bulletin).

Au reste, la clause 7 du cahier des charges de cette ASL du 21 juin 1988, applicable au moment de la réalisation de la construction litigieuse, figurant au titre II intitulé 'servitudes réciproques et perpétuelles d’intérêt général', et énonçant les obligation et servitudes de construction’ stipule expressément qu’il ne pourra pas être élevé de constructions annexes ou supplémentaires quelconques telles que poulailler, pigeonnier, clapier, hangar, remise ou tout édifice même non fondé etc… (ladite énumération n’étant pas limitative). Une telle stipulation affectait les fonds eux-mêmes d’une charge réelle et n’engage pas seulement à titre personnel les contractants de sorte que l’action en démolition d’une construction réalisée au mépris d’une telle obligation s’analyse en une action réelle immobilière soumise à la prescription de l’article 2227 du code civil.

Il s’ensuit que cette construction ayant été achevée le 30 juin 2008, l’action en démolition introduite par M. [B] en septembre 2016 et mars 2017 n’était pas prescrite.

Le jugement qui a déclaré prescrite cette action sera infirmé.

Sur le bien fondé de la demande de démolition de la construction litigieuse

— Moyens des parties

Se fondant sur les dispositions des articles 1134 et 1143 du code civil, ancien, applicables au litige, devenus 1103 et 1222 du code civil, M. [B] sollicite la démolition de la construction litigieuse.

Il soutient que celle-ci contrevient aux dispositions du cahier des charges du lotissement peu important que les époux [O] aient obtenu une autorisation administrative pour l’édifier puisqu’un permis de construire n’est délivré d’une part qu’au regard des prescriptions d’urbanisme et non de celles du cahier des charges de lotissement qui reste un document privé et d’autre part que sous réserves des droits des tiers, en l’espèce violés.

Il ajoute qu’il est également indifférent que l’ASL ait accordé son autorisation sur le projet de construction car nul ne peut déroger aux restrictions au droit de propriété qui grèvent les lots (3e Civ., 9 décembre 1986, pourvoi n° 85-14.348, Bulletin 1986 III N° 174). Au reste, observe-t-il, l’autorisation dont se prévalent ses adversaires n’apparaît pas régulière (pièce 14 adverse) dans la mesure où elle n’est ni datée, ni n’émane de l’ASL du lotissement concerné.

Il rétorque au moyen des époux [O] tiré de l’absence d’infraction aux stipulations du cahier des charges parce qu’un nouveau cahier des charges adopté le 17 avril 2015 autoriserait la construction litigieuse que :

* la nouvelle rédaction de l’article 7 de ce document ne précise pas qu’il remplace et annule tous les textes antérieurs ;

* en tout état de cause, ce nouveau cahier des charges ne vaut que pour l’avenir et ne saurait s’appliquer rétroactivement à une situation qui s’est cristallisée sous l’empire du document précédent ;

* de plus fort, à supposer que le texte de 2015 puisse s’appliquer, la construction litigieuse ne répond pas aux exigences du nouveau texte qui n’autorise que l’abri de jardin, la cabane de jardin, l’abri poubelles alors qu’en l’espèce, dans leur demande de permis de construire les époux [O] ont coché 'autre annexe à l’habitation’ ; que la taille et le volume de la construction ne permettent pas de l’assimiler à un 'abri de jardin’ (pièces 2 de ses adversaires, 7, 14, 15 et 16 de l’appelant), mais plutôt à un hangar ou à une remise.

Il réplique au moyen des époux [O] tiré du caractère disproportionné de la démolition que l’arrêt cité par ses adversaires est inopérant (Cass 3e civ 19 décembre 2019 n°18-25113) dès lors qu’en l’espèce il n’est pas question de démolir la maison d’habitation des époux [O], mais un 'abri de jardin', selon leurs propres allégations, et que prétendre le contraire serait assurément admettre que cette construction n’en est pas un, mais servirait d’habitation aux intéressés ce qui caractériserait encore plus son illégalité au regard du cahier des charges du lotissement. Au surplus, l’appelant indique que, dans un arrêt du 21 janvier 2016, la Cour de cassation (3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10.566, Bull. 2016, III, n° 14) a approuvé un arrêt qui a ordonné en référé la démolition d’une extension de 339 m² alors que le cahier des charges du lotissement excluait toute construction au sol d’une superficie dépassant les 250 m². Il souligne que la demande de démolition qu’il a formée compte tenu de sa taille et de son volume n’apparaît pas disproportionnée puisqu’elle n’affecte pas le droit des époux [O] au respect de leur domicile ni à celui au respect de leur vie privée et familiale. En tout état de cause, il rappelle qu’il revient aux époux [O] de justifier de pareille atteinte à ces droits fondamentaux ce qu’ils ne font pas.

Les époux [O] font valoir que la demande de démolition doit être rejetée tant en raison des éléments factuels rapportés qu’au regard du contrôle de proportionnalité.

Ils font d’abord valoir que M. [B] fait preuve d’une attitude et d’un comportement particulièrement agressif à l’égard de ses voisins comme en témoignent ceux-ci dans des attestations versées aux débats (pièces 17, 18, 8, 9, 10, 11, 13, 29, 30).

Ils soutiennent encore que la démolition est disproportionnée au regard des dispositions de l’article 1221 du code civil. A cet égard, ils prétendent que le non-respect du cahier des charges de 1988 ne porte pas atteinte au droit de propriété de M. [B] ; qu’il ne constitue ni un empiètement sur le fonds voisin, ni une appropriation de celui-ci ; que la Cour de cassation a censuré, au visa de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, la décision d’une cour d’appel qui n’avait pas recherché si la démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile du propriétaire du fonds servant (3è civ 19 décembre 2019 n° 18-25.113).

Ils prétendent également que le nouveau cahier des charges adopté le 17 avril 2015 permet l’édification d’un abri de jardin, que tel est le cas de leur construction qui s’apparente à un appentis à usage d’abri de jardin et de local vélo pour lequel en outre, ils ont obtenu l’accord de l’ASL (pièce 14) ainsi qu’un permis de construire (pièces 2, 3 et 4).

S’agissant du cahier des charges de 2015, le point 3 de l’article 7 stipule que 'chaque propriétaire sur son lot pourra édifier un abris de bois et/ou une cabane et/ou un abris poubelles'.

Ils versent aux débats deux procès-verbaux d’huissier de justice (pièces 16, 21) démontrant que leur construction a subi des dégradations (pièce d’angle en zinc manquante).

Ils indiquent que la démolition ne peut se justifier par les troubles dénoncés par M. [B] (perte d’ensoleillement, perte de vue et préjudice esthétique) que le procès-verbal de leur adversaire (pièce adverse 19) et les attestations qu’il produit (pièces 21 a à 21 e) ne le démontrent pas puisque ces attestations ne sont ni précises ni circonstanciées.

' Appréciation de la cour

La construction a été réalisée antérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau cahier des charges de cette ASL de sorte que, contrairement à ce que prétendent les époux [O], c’est bien le cahier des charges du 21 juin 1998 qui s’applique et qui stipule, comme indiqué précédemment, 'qu’il ne pourra pas être élevé de constructions annexes ou supplémentaires quelconques telles que poulailler, pigeonnier, clapier, hangar, remise ou tout édifice même non fondé etc… (ladite énumération n’étant pas limitative)'.

Il s’ensuit que, peu important une éventuelle autorisation du président de l’ASL, peu important l’absence de préjudice justifié par M. [B], les productions démontrent que les époux [O] ont contrevenu aux restrictions au droit de propriété qui grèvent les lots en réalisant cette construction, appentis, abri de jardin ou local à vélo, sur leur lot.

Au surplus, à supposer que les nouveaux statuts trouvent à s’appliquer, il est manifeste que ceux-ci ne stipulent pas que les constructions antérieures, répondant aux caractéristiques du nouvel article 7, sont régularisées. De plus, ces nouvelles stipulations figurant à l’article 7, point 3, énoncent que 'chaque propriétaire sur son lot pourra édifier un abri bois et/ou une cabane de jardin et/ ou un abri poubelles’ et sous le point 4 de cet article 7 que 'il ne pourra pas être élevé de constructions annexes ou supplémentaires quelconques (par exemple : poulailler, pigeonnier, clapier, chenils, hangar, remise ou tout édifice non fondé)'.

En l’espèce, la construction des époux [O] présente les caractéristiques suivantes :

* sur la demande de permis de construire déposée le 28 mars 2008 (pièce 2 des époux [O]), il est indiqué que la construction envisagée est un appentis entièrement en bois avec un petit local à vélos de 14 m², de plain-pied, comprenant une porte d’accès et une fenêtre, l’aspect de la toiture fidèle à celle de la maison ; appentis ouvert sur la rue et le jardin ;

* le permis de construire accordé (pièce 4 des époux [O]) le 22 avril 2008 précise que la construction autorisée consiste en un appentis et un local à vélo de 14 m² de surface hors oeuvre net (SHON) ;

* un procès-verbal de constat, dressé le 5 mars 2018 par un huissier de justice (pièce 21) mandaté par les époux [O], établit que l’abri de jardin comporte une porte d’accès dans l’espace situé entre cet abri et le garage, que les matériaux de construction sont le bois, que sa superficie est égale à 5 m², qu’il sert au stockage de l’outillage, des vélos et de la tondeuse, qu’il n’y a pas de système de chauffage, ni de système de ventilation, que le sol est en béton, les murs recouverts de planches de bois en aggloméré tout comme le plafond ; qu’il est éclairé par une fenêtre donnant dans le jardin arrière de la propriété des époux [O] ;

* la première photo prise par l’huissier de justice le 5 mars 2018, montre que le local de jardin visité par lui se situe sur la partie gauche, construit en lattes de bois blanc ; au centre, une sorte de couloir a été construit, ouvert à l’avant et à l’arrière, dont le sol est carrelé, au fond est visible un portillon double battant de couleur blanche ; ce couloir, dans lequel sont entreposées des chaises de jardin, supporte une toiture, qui est le prolongement de la toiture de l’abri de jardin visité par l’huissier de justice ; sur la partie droite de la construction, accolée à la maison principale, apparaît un local plus haut que l’abri de jardin et le 'couloir', supportant une toiture distincte, dont le matériau de construction n’apparaît visiblement pas identique à celui utilisé pour la construction se trouvant à gauche ; sur le mur revêtu d’un crépis se trouve une porte, peinte en blanc ; la superficie de l’ensemble de cette construction n’est pas précisée ni par ce constat ni par les pièces versées aux débats ;

* le procès-verbal d’un huissier de justice dressé le 21 avril 2016 mandaté par M. [B] (pièce 4 de M. [B]) constate, à partir du jardin de l’appelant, l’existence d’une extension édifiée sur le terrain des époux [O] contre la clôture grillagée appartenant à l’appelant dont le mur pignon est en bois ;

* le procès-verbal d’un huissier de justice dressé le 17 juillet 2023, mandaté par M. [B], (pièce 19 de M. [B]), constate que la hauteur du mur pignon de la construction litigieuse mesure 5,185 mètres.

Il ressort de ces productions que les époux [O] ont été autorisés par un permis de construire délivré le 22 avril 2008 à édifier un appentis et un local à vélo d’une superficie de 14 m² de surface hors oeuvre net (SHON) en limite séparative de leur fonds. Des productions, il est cependant démontré que seuls cinq mètres carrés de cette construction sont destinés au stockage de l’outillage, des vélos et de la tondeuse en revanche rien n’est établi s’agissant des neuf mètres carrés restant. Il résulte des photographies réalisées par les huissiers de justice versées aux débats que la partie droite de la construction (cf photo n° 1 du constat du 5 mars 2018, ci-dessus décrite) n’apparaît pas être destinée à abriter un 'abri de jardin', 'une cabane de jardin’ ou 'un abri poubelle'. Cette partie de la construction n’apparaît pas non plus avoir été réalisée avec le matériau 'bois'. De cette partie de la nouvelle construction, dont la hauteur dépasse celle du bloc de gauche constitué de l’abri de jardin d’une superficie de 5 m² décrit par le constat de 2018, et du local ouvert à l’avant et à l’arrière, accolée à la maison principale, ne sont visibles qu’une porte blanche et un mur revêtu d’un crépis. Rien n’est précisé, ni par l’huissier de justice mandaté par les époux [O], ni par leurs écritures, ni par les productions sur la destination et l’utilisation de ce local fermé par une porte blanche et dont le mur est revêtu d’un crépis.

Il s’ensuit que la construction litigieuse réalisée en 2008 ne répond pas non plus aux exigences du cahier des charges adopté le 17 avril 2015.

La cour observe que les développements des parties sur l’existence du préjudice allégué par M. [B] sont inopérants puisque l’existence d’un préjudice causé par une construction réalisée aux mépris des restrictions au droit de propriété qui grèvent un lot n’est pas une condition de mise en oeuvre des sanctions qu’induisent pareils manquements.

De même, la personnalité de M. [B] est tout autant inopérante. Au reste, des attestations produites par les époux [O], il apparaît qu’en réalité seul, un couple de voisins, M. et Mme [I], fait état de différends les opposant à l’appelant et pour des faits éloignés du présent litige. En effet, dans deux attestations, M. et Mme [I] rapportent que les essuies glace de leur véhicule ont été relevés ou des salissures d’oeufs ont été constatées sur le pare brise et la lunette arrière de leur véhicule (pièces 17 et 18) quand ils se garent dans la rue. Ils imputent ces comportements à M. [B]. Toutes les autres pièces concernent des différends entre M. [B] et les époux [O] au titre de l’ 'abri de jardin’ et d’arbres implantés trop près de la limite séparative. Il s’avère en outre que la cour d’appel de Paris a infirmé partiellement le jugement du tribunal d’instance d’Evry du 15 mars 2017 qui avait condamné les époux [O] à procéder à l’arrachage de trois arbres, un cerisier, un laurier et un noisetier planté à moins de 50 cm de la clôture, mais que la décision d’arrachage relative au laurier a été confirmée.

S’agissant du caractère disproportionné de la démolition, il convient d’abord de rappeler que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé à laquelle ne peut se substituer une réparation par équivalent. Le caractère disproportionné d’une telle sanction doit être justifié par les époux [O]. A cet égard, la cour ne peut que déplorer le manque de cohérence, voire les contradictions dans la position affichée par les époux [O]. Ils soutiennent en effet que leur construction est destinée à abriter du matériel de jardin et des vélos tout en invoquant des arrêts qui invitent les juges à contrôler le respect du principe de proportionnalité dès lors que les droits garantis par la CEDH sont concernés par la mesure de démolition (respect de la famille, du logement, de la vie privée). Ils soutiennent que leur construction respecte le permis de construire et les différents cahier des charges, mais ils se gardent de permettre à la cour de vérifier quelle est la destination de l’ensemble de cette construction litigieuse.

Il découle de ce qui précède que la demande de démolition de la construction réalisée par les époux [O] au mépris des restrictions au droit de propriété qui grèvent les lots de cette ASL sera accueillie.

La demande d’astreinte n’apparaît pas devoir être accueillie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 639 du code de procédure civile fait obligation à la juridiction de renvoi de statuer sur les dépens et l’indemnité de procédure dont le sort est assimilé aux dépens. Les dispositions relatives aux dépens et indemnités de procédure exposés en première instance et en appel jusqu’à la décision censurée étant dès lors implicitement cassées, sauf en cas de cassation sans renvoi, il y aura lieu de statuer sur ces points.

M. [B] et les époux [O] supporteront à parts égales les dépens de première instance et de la décision cassée partiellement puisqu’ils succombent partiellement en leurs demandes respectives. Ainsi, si l’action en démolition de M. [B] est déclarée recevable, en revanche son action en réparation des préjudices qu’il dit subir est prescrite.

Les dépens de la présente procédure de renvoi après cassation seront mis à la charge des époux [O], parties perdantes. Leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande d’allouer la somme de 3 000 euros à M. [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le coût des constats ne sera pas mis à charge des époux [O] dès lors qu’ils apparaissent avoir été réalisés en vue de démontrer un préjudice subi par M. [B], demande jugée irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Dans les limites de sa saisine,

Vu le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance d’Evry (RG 19/79) ;

Vu l’arrêt du 8 janvier 2021 de la cour d’appel de Paris (RG 19/10197) ;

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2022 (pourvoi n° 21-13.891) ;

INFIRME le jugement en ce qu’il déclare irrecevable la demande de démolition de M. [B] à l’encontre de M. [X] et Mme [P] épouse [O] ;

Statuant à nouveau ;

CONDAMNE in solidum M. [X] et Mme [P] épouse [O] à démolir la construction édifiée sur leur lot situé [Adresse 1] à [Localité 2] en violation du cahier des charges du lotissement ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de M. [B] au titre des constats d’huissier de justice des 21 avril 2016 et 17 juillet 2023 ;

DIT que les dépens de première instance et de l’arrêt du 8 janvier 2021 de la cour d’appel de Paris seront mis à la charge de M. [B] et de M. [X] et Mme [P] épouse [O] à parts égales (50 % chacun) ;

CONDAMNE in solidum M. [X] et Mme [P] épouse [O] aux dépens du présent arrêt de renvoi après cassation ;

REJETTE la demande de M. [X] et Mme [P] épouse [O] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [X] et Mme [P] épouse [O] à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M. [B].

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,