COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2025

N° RG 24/04356 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUER

AFFAIRE :

S.A.S.U. KANOS

C/

S.A.S. ICADE PROMOTION

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 Juin 2024 par le Président du TC de NANTERRE

N° RG : 2024R00533

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.03.2025

à :

M^e Jessica BIGOT, avocat au barreau de VERSAILLES (469)

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES (699)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S.U. KANOS SASU

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Jessica BIGOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 469 – N° du dossier 914

Plaidant : M^e Guillaume KRAFFT du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.S. ICADE PROMOTION

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 784 60 6 5 76

[Adresse 5]

[Localité 2]

S.N.C. IP1R

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 844 19 8 9 60

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2474159

Plaidant : M^e Grégoire ROSENFELD, du barreau de Marseille

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de président chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

La s.a.s.u. Kanos a pour activité l’achat en vue de revente de tous biens immobiliers, parts de sociétés ou autres en qualité de marchand de biens.

La s.a.s. Icade Promotion exerce l’activité de holding, prestations de services, participation à la conduite des filiales, construction et vente d’immeubles, transactions sur immeubles et fonds de commerces, marchand de biens et réalisation de toutes opérations immobilières ou d’aménagement.

La s.n.c. IP1R a été constituée ad hoc par la société Icade Promotion.

Aux termes d’un acte notarié en date du 9 novembre 2022, portant promesse synallagmatique de vente, la société Kanos s’est engagée à vendre à la société IP1R, sous diverses conditions suspensives, un terrain à bâtir situé [Adresse 4] à [Localité 7] (Bouches-du-Rhône), moyennant le prix principal de 17 880 000 euros TTC, outre un complément de prix devant être fixé selon un nombre d’emplacements de stationnement. La promesse a fait l’objet d’un dépôt de garantie. Elle a été consentie pour un délai expirant 30 jours après la réalisation des conditions suspensives sans pouvoir dépasser le 31 décembre 2024.

La société Icade Promotion est intervenue à l’acte en qualité de caution solidaire des engagements pris par la société IP1R.

La vente a été conclue sous deux conditions suspensives alternatives :

— obtention par le promettant de l’annulation au fond du retrait du permis de construire numéro PC 013055 21 01361P0, décidé suivant arrêté du 21 juin 2022 : instance engagée devant le tribunal administratif de Marseille en décembre 2022, la procédure est toujours en cours et a donné lieu à une ordonnance de clôture d’instruction du 11 mars 2024 ;

— obtention d’un permis de construire devant autoriser la réalisation sur le bien de l’opération suivante : 'Construction sur les parcelles objet des présentes d’un programme immobilier comportant un ou plusieurs bâtiments à usage d’habitation et commercial, d’une surface de plancher de 18.625,00 m², dont 30% de logements sociaux maximum (dont 80% minimum de PSLA/PLS et 20% maximum de PLUS / PLAI), comprenant deux niveaux et demi de sous-sols à usage de stationnement pour véhicules automobiles'.

La société Kanos a considéré que l’acte contenait une clause 'avance’ aux termes de laquelle elle aurait la faculté d’exiger de la société IP1R, à compter du 1er janvier 2023 qu’une partie du prix lui soit versée avant la réitération, dans la limite de la somme d'1 500 000 euros.

Par lettre du 28 février 2024, la société Kanos a demandé à la société IP1R de lui verser pour le 27 mars 2024 au plus tard cette avance.

Par acte du 23 avril 2024, la société Kanos a fait assigner en référé les sociétés IP1R et Icade Promotion aux fins d’obtenir principalement :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme, en principal, de 1 500 000 euros, à titre de provision, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1353-2 du code civil,

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision, avec capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1353-2 du code civil,

— leur condamnation in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance contradictoire rendue le 26 juin 2024, le juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre a :

— rejeté l’exception d’incompétence, s’est dit compétent,

— dit n’y avoir pas de contestation sérieuse,

— condamné solidairement les sociétés IP1R et Icade Promotion, celle-ci en sa qualité de caution solidaire, à payer à la société Kanos la somme de 1 500 000 euros au titre de l’avance énoncée à l’acte notarié Me [G] (notaire à [Localité 8]) du 9 novembre 2022 sous la clause pages 9 et 10 dite 'avance’ et dit que le versement en est subordonné à la constitution, et dépôt à la caisse des dépôts et consignations (ou chez Me [G], notaire, si les parties en conviennent), dans les deux mois de la signification de l’ordonnance, d’une garantie à première demande établie aux clauses usuelles ordinaires en France, d’un montant de 1 000 000 euros (un million d’euros), délivrée par une banque ayant siège social en France,

— dit que la somme de 1 500 000 euros de l’avance portera intérêt au taux légal à compter de la présentation de la garantie à première demande à la caisse des dépôt et consignations (ou au notaire comme dit ci-avant), avec capitalisation des intérêts dans les conditions et délai de l’article 1343-2 du code civil,

— dit que faute de présentation de la garantie à première demande comme dit ci-avant, la décision sera caduque,

— dit n’y avoir lieu en l’espèce à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— mis les dépens à la charge in solidum des sociétés IP1R et Icade Promotion,

— liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 54,82 euros, dont TVA 9,14 euros.

Par déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2024, la société Kanos a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— rejeté l’exception d’incompétence, s’est dit compétent,

— dit n’y avoir pas de contestation sérieuse,

— condamné solidairement les sociétés IP1R et Icade Promotion, celle-ci en sa qualité de caution solidaire, à payer à la société Kanos la somme de 1 500 000 euros au titre de l’avance énoncée à l’acte notarié Me [G] (notaire à [Localité 8]) du 9 novembre 2022 sous la clause pages 9 et 10 dite 'avance',

— dit n’y avoir lieu en l’espèce à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— mis les dépens à la charge in solidum des sociétés IP1R et Icade Promotion,

— liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 54,82 euros, dont TVA 9,14 euros.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Kanos demande à la cour, au visa des articles 700, 780, 873 du code de procédure civile, 1128, 1192, 1353 et 1363 du code civil, de :

'- confirmer l’ordonnance du 26 juin 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté l’exception d’incompétence et retenu la compétence du juge des référés ;

— dit n’y avoir pas contestation sérieuse ;

— condamné solidairement les SNC IP1R et sasu Icade Promotion, celle-ci en sa qualité de caution solidaire, à payer à la sas Kanos la somme de 1 500 000 euros au titre de l’avance énoncée à l’acte notarié de Me [F] [G] (notaire à [Localité 8]) du 9 novembre 2022 sous la clause pages 9 et 10 dite « avance » ;

— infirmer l’ordonnance du 26 juin 2026 en ce qu’elle a :

— dit que le versement de l’avance de 1 500 000 euros est subordonné à la constitution, et dépôt à la caisse des dépôts et consignations (ou chez Me [F] [G], notaire, si les parties en conviennent), dans les deux mois de la signification de l’ordonnance, d’une garantie à première demande établie aux clauses usuelles ordinaires en France, d’un montant de 1 000 000 euros, délivrée par une banque ayant siège social en France,

— dit que la somme de 1 500 000 euros de l’avance portera intérêt au taux légal à compter de la présentation de la garantie à première demande à la caisse des dépôts et consignations (ou au notaire comme dit ci-avant), avec capitalisation des intérêts dans les conditions et délai de l’article 1343-2 du code civil,

et statuant à nouveau,

— condamner solidairement les sociétés SNC IP1R et Icade Promotion à payer à la société Kanos la somme, en principal, de 1 500 000 euros, à titre de provision, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner in solidum les sociétés SNC IP1R et Icade Promotion à payer à la société Kanos la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner in solidum les sociétés SNC IP1R et Icade Promotion aux entiers dépens de la présente instance.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 février 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les sociétés Icade Promotion et IP1R demandent à la cour, au visa des articles 700, 789, 872 et 873 du code de procédure civile,1128, 1130, 1132, 1133, 1134, 1137, 1139, 1169, 1170, 1188, 1189, 1190 et 1304-6 du code civil , de :

'à titre principal,

— réformer l’ordonnance de référé du 26 juin 2024 en ce que le président du tribunal de commerce s’est déclaré compétent malgré la saisine du juge du fond,

— réformer l’ordonnance du 26 juin 2024 en ce que le président du tribunal de commerce s’est déclaré compétent malgré les contestations sérieuses,

statuant à nouveau,

— vous déclarez incompétent, eu égard à la désignation du juge de la mise en état, au profit du tribunal judiciaire de Marseille d’ores et déjà saisi au fond (procédure RG 24/06468),

— vous déclarez incompétent au profit du tribunal judiciaire de Marseille d’ores et déjà saisi au fond (procédure RG 24/06468) en l’état des multiples contestations sérieuses qui dépassent la compétence du juge des référés.

— réformer l’ordonnance du 26 juin 2024 dans toutes ses dispositions.

à titre subsidiaire,

— réformer l’ordonnance de référé du 26 juin 2024 en ce qu’elle a condamné les sociétés SNC IP1R et la société Icade Promotion à verser à la société Kanos une provision de 1 500 000 euros.

statuant à nouveau,

— débouter la société Kanos de toutes ses demandes, fins et conclusions

à titre infiniment subsidiaire,

si par extraordinaire la cour entendait entrer en voie de condamnation,

— confirmer l’ordonnance du 26 juin 2024 en ce qu’elle a conditionnée le paiement de l'« avance » à la constitution par la société Kanos d’une garantie à première demande d'1 000 000 euros (un million d’euros)

en tout état de cause,

— débouter la société Kanos de toutes ses demandes, fins et conclusions

— condamner la société Kanos à payer la somme de 9 000,00 aux sociétés SNC IP1R et la société Icade Promotion sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la provision

La société Kanos affirme que sa créance au titre du paiement de l’avance contractuellement stipulée n’est pas sérieusement contestable dès lors que la promesse est parfaitement claire en ce qu’elle stipule que l’avance est due au promettant à compter du 1er janvier 2023, à la seule condition pour le promettant d’en faire la demande 'au moins vingt jours ouvrés avant la date souhaitée', sa demande ayant été formé le 28 février 2024 pour un versement devant intervenir le 27 mars 2024.

Elle en déduit que sa créance est donc incontestable et qu’elle oblige non seulement la société SNC IP1R, débitrice principale, mais aussi la société Icade Promotion, caution solidaire, concluant à la confirmation de la décision attaquée sur ce point.

L’appelante conteste en revanche sa condamnation à constituer une garantie à première demande préalablement au versement de l’avance, soulignant que le premier juge a statué ultra petita, aucune demande en ce sens n’ayant été formée et affirmant sur le fond que cette mesure n’était pas justifiée.

Elle soutient ainsi que le juge ne peut ajouter à l’accord des parties des clauses qui ne s’y trouvent pas, sauf à commettre une dénaturation du contrat par addition et ajoute que cette garantie est inutile dès lors que les sociétés IP1R et Icade Promotion bénéficient d’une hypothèque de premier rang sur un terrain dont la valeur suffit à les protéger de tout risque de non-représentation des sommes versées à titre d’avance ou de dépôt de garantie.

La société Kanos réfute les arguments soulevés par les intimées pour solliciter l’infirmation de la condamnation les ayant condamnées à verser l’avance prévue au contrat, en indiquant en premier lieu que le tribunal judiciaire de Marseille a été saisi, le 24 mai 2024, postérieurement à l’assignation de première instance du 23 avril 2024, et que le juge de la mise en état n’a été désigné que le 24 septembre 2024.

L’appelante soutient en deuxième lieu que les exceptions de nullité soulevées par les sociétés IP1R et Icade Promotion n’ont aucun caractère sérieux et ne sont invoquées qu’à titre dilatoire.

S’agissant des vices du consentement, la société Kanos expose que les intimées ont réalisé, préalablement à la signature de la promesse, un audit complet du bien et du permis de construire initial au moyen d’une data-room électronique et de plusieurs visites sur place avec des experts.

Outre qu’elle conteste que la pièce des intimées intitulée 'audit du cabinet Carta- Reichen et Robert’ établi en février 2023 présente la moindre valeur probante, la société Kanos fait valoir qu’en tout état de cause, le projet a évolué depuis cette date puisqu’elle a déposé un second permis de construire le 20 février 2024 prévoyant la création de davantage de logements, soulignant que les sociétés IP1R et Icade Promotion n’ont cessé d’exprimer leur satisfaction quant à l’évolution du projet et de participer activement à la réalisation de celui-ci.

L’appelante affirme que l’avance a une contrepartie, à savoir l’hypothèque de premier rang qu’elle a constituée au profit des intimées en exécution de la promesse.

Elle soutient que l’avance est exigible et que, par essence, son paiement ne saurait être conditionné à la réalisation des conditions suspensives affectant la vente elle-même.

La société Kanos réfute le fait que les conditions suspensives seraient d’ores et déjà défaillantes et explique que les deux conditions suspensives stipulées à la promesse au profit du bénéficiaire sont toutes deux en cours de réalisation et qu’en outre elles ne sont pas cumulatives.

Elle souligne que la vente est soumise à une condition suspensive d’obtention du permis de construire et non d’agrément du projet ; qu’un tel agrément ne relève en tout état de cause pas de la compétence de la mairie de [Localité 7] mais de la métropole d'[Localité 6] et que la répartition de logements sociaux figure expressément dans la demande de permis de construire qui vient d’être approuvée par la mairie de [Localité 7].

En réponse, les sociétés IP1R et Icade Promotion affirment que le président du tribunal de commerce de Nanterre s’est déclaré à tort compétent pour connaître de ce litige, alors que le tribunal judiciaire de Marseille est saisi au fond du même litige et que, en application de l’article 789 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état pouvait être saisi dès lors qu’elles demandent dans cette instance le prononcé de la caducité et/ou la nullité de la promesse de vente, à titre subsidiaire le prononcé de la nullité de la clause d’avance de 1 500 000 euros et à titre infiniment subsidiaire qu’il soit jugé que les conditions d’exigibilité de l’avance ne sont pas remplies.

Elles font ensuite valoir qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à toute condamnation provisionnelle, au motif que le litige repose sur l’analyse d’une clause du contrat et sur la nullité de

celui-ci.

Les intimées invoquent sur ce point :

— sur le fondement de l’article 1170 du code civil, le caractère non écrit de la clause d’avance qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur,

— la nullité de la promesse de vente au motif que leur consentement a été vicié,

— la nullité de la promesse de vente pour absence de contrepartie.

Les sociétés IP1R et Icade Promotion invoquent tant l’erreur que le dol au motif que le maître d''uvre dans son audit du 1er février 2023, postérieur à la signature de la promesse de vente, a constaté l’existence de déclarations manifestement erronées de la société Kanos dans le dossier de demande de permis de construire qui avait été obtenu tacitement (concernant notamment l’emprise totale des constructions, la surface totale des bâtiments, la taille des espaces verts…), tous points caractérisant une erreur sur les qualités de la prestation vendue et donc sur leur constructibilité mais susceptibles d’être également qualifiés de dol.

Elles expliquent que les droits à construire découlant du permis de construire qui leur a été transmis constituent pour elles un élément déterminant et que la société Kanos leur a remis un dossier de permis de construire erroné.

Les intimées affirment ensuite que leur engagement est sans contrepartie, exposant que l’hypothèque n’est qu’une garantie d’un engagement contractuel de rembourser, mais ne constitue pas en soi la contrepartie de l’obligation de régler cette somme.

Les sociétés IP1R et Icade Promotion soutiennent que l’avance réclamée n’est pas exigible, au motif que, alors qu’il ressort de la rédaction du contrat que les parties étaient convenues que le règlement de l’avance était conditionné à la réalisation des conditions suspensives, celles-ci n’ont pas été réalisées.

Elles contestent que le contrat puisse être interprété différemment, soutiennent qu’une telle interprétation serait contraire aux dispositions de l’article 1188 du code civil et font valoir qu’en tout état de cause, le juge des référés ne peut y procéder.

Elles développent les raisons pour lesquelles, selon elles, les deux conditions suspensives ne sont pas réalisées et n’ont pas vocation à l’être, tenant à ce que pour la première, la société Kanos n’aurait pas obtenu, par la voie d’un recours contentieux au fond devant la juridiction administrative, l’annulation du retrait de permis de construire et à ce que, s’agissant de la seconde, le nouveau permis de construire sollicité ne comporte pas la répartition idoine dans les différentes catégories de logements sociaux, l’agrément nécessaire dans ce cadre n’ayant pas été délivré et la mairie de [Localité 7] exigeant une clé de répartition non conforme à la promesse.

Subsidiairement, les sociétés IP1R et Icade Promotion sollicitent la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a conditionné le paiement de l’avance à la constitution par la société Kanos d’une garantie à première demande d’un million d’euros.

Elles affirment en effet que la situation financière de l’appelante est très fragile, que ses derniers comptes publiés sont négatifs et que son capital social n’est que de 38 100 euros, tous éléments laissant craindre une absence de remboursement de l’avance en cas d’échec du projet, soulignant que l’hypothèque ne peut être considérée comme satisfaisante, car le terrain n’a aucune valeur sans permis de construire.

Elles contestent que le premier juge ait pu statuer ultra petita sur ce point, faisant valoir à l’inverse qu’il s’agissait d’une procédure orale et que ce point a été débattu contradictoirement.

Sur ce,

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour ordonner des mesures d’instruction lorsque cette demande est postérieure à sa désignation.

Le caractère exclusif des attributions du juge de la mise en état ne jouera que si la demande est présentée au juge des référés postérieurement à la désignation du juge de la mise en état (2e Civ., 18 mars 1998, pourvoi n 96-18.510) et le juge des référés reste compétent dès lors que la demande lui avait été présenté avant la désignation du juge de la mise en état. (2 Civ., 11 janvier 1995, pourvoi n 93-12.889).

En l’espèce, alors que la société Kanos avait fait assigner en référé les sociétés IP1R et Icade Promotion le 23 avril 2024 afin de solliciter le versement de la provision litigieuse, c’est le 24 mai 2024 que les sociétés Icade Promotion et IP1R ont saisi le tribunal judiciaire de Marseille de demandes tendant à constater la caducité du compromis de vente, subsidiairement de prononcer sa nullité et très subsidiairement de dire que les conditions d’application et d’exigibilité de la somme de 1 500 000 euros découlant de la clause 'avance’ ne sont pas réunies.

En conséquence, le juge des référés reste compétent pour statuer sur la demande de provision et les intimées sont mal fondées à soulever la compétence exclusive du juge de la mise en état. L’ordonnance attaquée sera confirmée à ce titre.

Sur le fond

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision, celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente conclue entre les parties le 9 novembre 2022 comportait la clause suivante intitulée 'Avance’ :

'Il est convenu entre les parties que le PROMETTANT aura la faculté d’exiger du BÉNÉFICIAIRE, à compter du 1er janvier 2023, qu’une partie du prix lui soit versée avant la réitération des présentes, dans la limite de la somme de UN MILLION CINQ CENT MILLE EUROS (1.500.000,00 EUR), à condition d’en faire la demande au moins vingt jours ouvrés avant la date souhaitée.

Il est expressément convenu entre les parties :

— qu’à défaut de réitération de I’acte authentique de vente, toutes les sommes versées par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT en application des présentes, à titre d’avance sur le prix, devront être restituées par le PROMETTANT au BÉNÉFICIAIRE dans les dix mois suivant |'expiration du Délai de Réalisation, éventuellement prorogé, soit au plus tard le 30 octobre 2026,

— que des sommes restituées par le PROMETTANT au BÉNÉFICIAIRE devront être déduites l’ensemble des sommes dont le BÉNÉFICIAIRE serait redevable envers le PROMETTANT en application du présent acte,

— qu’il ne pourra être demandé au BÉNÉFICIAIRE que soit versé au PROMETTANT par anticipation une partie du prix de vente inférieure à la somme de CINQ CENTS MILLE EUROS (500.000,00 EUR),

— que le PROMETTANT pourra exiger que cette somme, ou son solde, lui soit versée en une seule ou plusieurs fois

— que l’ensemble des sommes versées au titre de l’avance par le BÉNÉFICIAIRE seront productives d’intérêt au taux de 4,50% I’an de la date de leur mise à disposition sur le compte de l’office notarial dénommé en tête du présent acte jusqu’à la plus proche des deux (2) dates suivant la date à la laquelle la vente intervient ou la date à laquelle ces sommes sont restituées par le PROMETTANT au BÉNÉFICIAIRE, le montant des intérêts devant être versé dans les mêmes conditions que la créance principale,

— que l’ensemble des versements à effectuer en application de cette convention devront intervenir par la comptabilité de l’office notarial dénommé en tête du présent acte,

— si la vente venait à être réalisée, I’ensemble des versements à effectuer en application de cette convention viendra en déduction du prix comptant à verser par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Précision étant ici faite que le montant de l’avance sera restitué au BÉNÉFICIAIRE en cas de non réitération de l’acte authentique de vente, quel qu’en soit la cause, y compris si toutes les conditions suspensives étaient réalisées.'

Il n’est pas contesté que la société Kanos a sollicité, le 28 février 2024, le versement de la somme de 1 500 000 euros à ce titre, selon les modalités prévues par cette clause.

Cette clause, parfaitement claire et qui ne nécessite aucune interprétation, s’impose en conséquence aux parties.

Les arguments des sociétés Icade Promotion et IP1R relatifs à l’existence de vices du consentement ne peuvent être à ce stade considérés comme des contestations sérieuses dès lors qu’il s’agit de professionnels de l’immobilier et que la promesse de vente indique les conditions dans lesquelles ils ont eu accès à toutes les informations nécessaires avant la signataire du contrat (' Les parties précisent que, préalablement à la signature des présentes, le PROMETTANT a mis à la disposition du BÉNÉFICIAIRE, dans le cadre d’une data-room sur support électronique l’ensemble des pièces, documents et informations significatifs en sa possession afin de lui permettre d’étudier, d’analyser et d’apprécier la situation juridique, physique et technique du BIEN. Le PROMETTANT ne garantit pas le contenu des divers rapports faisant partie du Dossier d’informations, ceux-ci ayant été faits sous la seule responsabilité des organismes qui les ont établis, ce que le BÉNÉFICIAIRE reconnaît. Le PROMETTANT déclare que le Dossier d’informations a été constitué de bonne foi. Le BÉNÉFICIAIRE, pour sa part, déclare avoir été autorisé à visiter le BIEN avec les experts et sachants de son choix. Le BÉNÉFICIAIRE reconnaît que lui et ses conseils ont eu la faculté de poser diverses questions et de solliciter des documents ou renseignements complémentaires. Le BÉNÉFICIAIRE, accompagné de sachants et professionnels choisis par lui et plus particulièrement spécialisés dans le domaine de l’immobilier, déclare avoir procédé à l’analyse du Dossier d’informations, avoir pu réaliser les investigations qu’il a jugé nécessaires et apprécié ainsi, à sa satisfaction, la situation tant juridique que technique, et physique du BIEN.' puis 'Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir procédé, tant par lui-même, qu’avec l’accompagnement de ses conseils, à une étude du dossier d’informations concernant la situation tant juridique qu’administrative, fiscale, technique, environnementale, et locative du BIEN. Cette étude s’est accompagnée de différentes visites du BIEN que le BÉNÉFICIAIRE a pu faire. Dans ce cadre, le BÉNÉFICIAIRE a eu la possibilité de poser les questions qu’il souhaitait au PROMETTANT, ainsi qu’il le reconnaît.' )

Il convient de préciser que le retrait du premier permis de construire par la mairie de [Localité 7] était une circonstance connue des parties avant la signature de la promesse de vente puisqu’elle y est expressément mentionnée ('Le PROMETTANT a déposé une demande de permis de construire le 24 décembre 2021. (…) Un permis tacite a été délivré au PROMETTANT sous le numéro PC 013055 21 01361 P0, et a fait l’objet d’un retrait suivant arrêté délivré par la Mairie de [Localité 7] en date du 21 juin 2022, dont copie est ci-annexée. Le PROMETTANT s’engage à intenter un recours contentieux au fond devant la juridiction administrative dans les délais légaux en vue de faire annuler ledit retrait') et qu’une condition suspensive a été prévue à ce titre.

S’agissant de l’article 1170 du code civil, qui dispose que 'toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite', il ne peut être sérieusement allégué qu’il pourrait trouver à s’appliquer à la clause de la promesse de vente prévoyant l’avance dès lors que le versement d’une telle somme n’est pas susceptible de priver de sa substance l’obligation essentielle de la société Kanos, qui est de vendre le terrain litigieux.

Quant à l’absence de contrepartie, elle ne constitue pas davantage une contestation sérieuse dès lors que les parties sont convenues, dans un cadre contractuel particulièrement sérieux, précis et détaillé, de leurs obligations réciproques sur lesquelles elles pouvaient librement s’organiser.

Au surplus, il y a lieu de souligner que la promesse de vente stipule qu'' à la sûreté et garantie du remboursement par le PROMETTANT du dépôt de garantie versé ce jour ainsi qu’il a été dit ci-dessus, et de toutes les fractions du prix susceptibles d’être versées par avance en application du présent acte, soit la somme maximale de TROIS MILLIONS D’EUROS (3.000.000,00 EUR) en principal, du service des intérêts, de tous frais, indemnités et autres accessoires, et de l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, le PROMETTANT affecte et hypothèque au profit du BÉNÉFICIAIRE, qui accepte, le bien ci-après désigné objet pour partie de la présente promesse', cette affectation hypothécaire constituant une garantie prise par les sociétés Icade Promotion et IP1R afin d’assurer notamment le remboursement éventuel de l’avance prévue.

S’agissant des conditions suspensives, force est de constater que la promesse de vente ne prévoit pas que le versement de l’avance serait conditionné à la réalisation de ces conditions.

L’exégèse qu’en font les intimées, selon lesquelles la formulation 'il est convenu entre les parties que le promettant aura la faculté d’exiger du bénéficiaire qu’une partie du prix lui soit versée avant la réitération des présentes’ (souligné par la cour) implique que cette demande ne pouvait être formée que dans la période comprise entre la réalisation des conditions suspensives et la réitération de la vente, est en contradiction avec le texte même du contrat, qui est clair et ne nécessite aucune interprétation, et ne constitue pas en conséquence une contestation sérieuse.

A titre surabondant, il n’est pas acquis à ce stade de la procédure que la seconde condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire ne serait pas réalisée, et ne pourrait pas l’être, dès lors qu’au contraire, alors que la demande en avait été faite en mentionnant la construction de 73 logements sociaux dont 80% de PSLA/PLS et 20% de PLUS/PLAI, un arrêté de permis de construire a été délivré par la mairie de [Localité 7] le 30 décembre 2024, sans qu’il appartienne à la cour, dans le cadre de l’instance de référé, de se prononcer sur la compatibilité entre ce permis de construire et la possibilité effective de répartir ces logement sociaux tel que mentionné dans la condition suspensive.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la demande provisionnelle de la société Kanos, à hauteur de la somme réclamée de 1 500 000 euros, ne se heurtait à aucune contestation sérieuse.

En revanche, si le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie, il n’en est pas de même du juge des référés et c’est à tort que le premier juge a d’office mis dans le débat la question de la garantie à première demande qui n’était sollicitée par aucune des parties.

A hauteur d’appel, il convient de constater que la condamnation de la société Kanos à constituer une garantie à première demande est demandée par les sociétés Icade promotion et IP1R.

Cependant, cette demande ne peut prospérer dès lors que l’accord des parties serait dénaturé, la promesse de vente ne prévoyant pas la mise en place d’une garantie à première demande, étant précisé que les intimées n’invoquent aucun autre fondement textuel au soutien de leur demande.

L’ordonnance querellée sera donc infirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties perdantes, les sociétés Icade Promotion et IP1R ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doivent supporter in solidum les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Kanos la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les intimées seront en conséquence condamnées in solidum à lui verser une somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a dit que le versement de l’avance de 1 500 000 euros est subordonné à la constitution d’une garantie à première demande ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déboute les sociétés Icade Promotion et IP1R de leur demande de constitution par la société Kanos d’une garantie à première demande ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum les sociétés Icade Promotion et IP1R aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum les sociétés Icade Promotion et IP1R à verser à la société Kanos la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président empêché et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président