TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE

JUGEMENT DU 10 Février 2026

AFFAIRE RG N° : N° RG 23/00596 – N° Portalis DBZQ-W-B7H-FI2B

N° Minute : 26/00022

PARTIES :

DEMANDEUR :

Maître [K] [U]

né le 31 Mars 1960 à [Localité 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Virginie QUENEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉFENDEUR :

S.C.I D2V

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandre DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Madame Raphaelle RENAULT

— Greffier lors des débats : Lucie DARQUES

— Greffier lors du délibéré : Aude ALLAIN

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 9 décembre 2025 et le délibéré a été rendu le 10 Février 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Madame Raphaelle RENAULT, Président et Madame Aude ALLAIN, Greffière.

Exposé du litige :

Par acte authentique en date du 22 juin 2004, la SCI D2V a conclu un bail professionnel avec Madame [Z] [E] épouse [A], pour une durée de six ans du 15 juin 2004 au 14 juin 2010, portant sur un immeuble sis [Adresse 3], le bien loué consistant en six pièces à usage de bureau avec couloir et escalier, le tout situé au 1er étage dudit immeuble.

Dans l’intervalle, un bail de sous-location au nom de Maître [K] [U] (ci-après dénommé Maître [U]), avocat de profession, a été consenti par Madame [A], avec l’accord de la SCI D2V, laquelle sous-location a concerné deux bureaux et la jouissance des parties communes de l’immeuble.

Le 1er juillet 2005, la SCM BAVAY-COPPIN-FOSSAERT-[U]-SIMOENS, société d’avocats, s’est substituée à Maître [U].

A la suite du départ de Madame [A] qui a cessé son activité le 31 décembre 2012, dont le bail, conclu initialement pour six ans, a fait l’objet d’une reconduction tacite le 14 juin 2010 pour son locataire, la SCM VECTEUR DROIT (anciennement dénommée la SCM BAVAY-COPPIN-FOSSAERT-[U]-SIMOENS) s’est maintenue dans les lieux pour le cabinet secondaire de Maître [U], en poursuivant le paiement du loyer et des charges en lieu et place de Madame [A] pour les locaux tels qu’elle en avait l’usage à son départ.

Ultérieurement, la SCM VECTEUR DROIT a dénoncé le bail à la SCI D2V pour l’occupation des bureaux à effet de mai 2019, résiliation acceptée par la SCI.

Par courriel du 5 mars 2020, Maître [U] a indiqué à la SCI D2V vouloir reprendre « le bail » à son nom. A compter de juin 2019, Maître [U] a occupé les locaux en payant les loyers, sans modification de l’usage des locaux fait par la SCM VECTEUR DROIT, la SCI D2V modifiant en conséquence le destinataire des factures en les adressant à Maître [U].

A compter du mois de mars 2020, Maître [U] a cessé d’honorer le paiement de son loyer et a sollicité la SCI D2V aux fins de rectification des factures émises depuis le mois de juin 2019 afin d’y voir soustrait le montant des provisions sur charge correspondant au coût de l’alimentation en eau et à une quote-part de la taxe foncière. Par suite, Maître [U] a résilié le bail à la fin de l’année 2022.

Après l’arrêt de son contrat de collaborateur, Maître [T] [B] a souhaité contracter un nouveau bail avec la SCI D2V pour l’immeuble concerné. Maître [U] restant employeur d’une secrétaire à mi-temps avec Maître [B], a accepté la sous-location proposée par ce dernier par contrat de sous-location du 29 mars 2023.

Pour raisons de santé, Maître [U], a par suite signifié à Maître [B] sa résiliation du contrat de sous-location en septembre 2023. Dans l’intervalle, le 26 janvier 2023, la SCI D2V a fait délivrer à Maître [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière de bail professionnel.

Par courrier du 30 janvier 2023, Maître [U] a indiqué à la SCI qu’il souhaitait dénoncer le bail et libérer les locaux pour le 31 mars suivant.

*****

Par acte d’huissier en date du 7 mars 2023, Maître [U] a fait assigner la SCI D2V devant le tribunal judiciaire de DUNKERQUE aux fins d’annulation du commandement de payer du 26 janvier 2023.

Par acte du 23 mars 2023, la SCI D2V a fait assigner Maître [U] SOLEIL IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de DUNKERQUE afin de voir ordonner avant dire droit à celui-ci de communiquer et de justifier le montant des loyers perçus dans le cadre des sous-locations, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et d’obtenir par ailleurs sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, les loyers et charges impayés au 31 décembre 2022, les charges et taxes dues jusqu’à la libération des locaux, le remboursement du montant perçu au titre de la sous-location, outre des dommages-intérêts et le coût du commandement de payer.

La jonction des deux procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 8 janvier 2024.

*****

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 juin 2025, Maître [U] demande au tribunal de :

— Débouter la SCI D2V de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI D2V à lui rembourser les charges indument perçues pour un montant de 3 098, 64 euros, outre intérêts,

— Fixer sa dette à l’égard de la SCI D2V à la somme de 29 303,36 euros,

— Condamner la SCI D2V à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts,

— condamner la SCI D2V aux dépens,

— condamner la SCI D2V à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire relative aux sous-locations et à la demande de production de justificatifs de loyers, Maître [U] soutient que les sous-locations évoquées par le demandeur ont été conclues en 2014 par la SCM Vecteur Droit seule, laquelle est une entité juridique distincte, si bien qu’il n’est pas le responsable juridique desdites sous-locations. Il ajoute qu’un bail écrit voire un état des lieux contradictoire aurait permis de clarifier la situation des sous-locations à compter de l’occupation par lui en juin 2019. Il rappelle que l’un des actionnaires de la SCI D2V connaissait par ailleurs les sous-locations dès l’origine pour être venu déposer personnellement ses factures au secrétariat de Maître [U], ce qui est de nature à contredire les allégations de la SCI D2V affirmant avoir découvert récemment l’existence de sous-locataires. Il ajoute que la demande relative aux sous-locations ne saurait prospérer, dès lors que l’origine du litige ne procède pas d’une demande de réévaluation du loyer.

Pour s’opposer à la demande de paiement des loyers et des charges, il fait valoir que contrairement à ce qu’allègue la SCI D2V, il n’a jamais reconnu être redevable de la somme de 41 805,10 euros TTC, visée dans les précédentes conclusions de la défenderesse, laquelle produit désormais un relevé pour la somme de 48 037,48 euros. Il indique que ses règlements sont justifiés par les extraits des grands livres comptables. Il ajoute ne pas être redevable d’un loyer réclamé de 2016 d’un montant de 2 077,46 euros, laquelle réclamation ne le concerne pas mais vise la SCM Vecteur Droit, locataire en titre à cette date, et rappelle que le délai de prescription pour les actions dérivant du bail professionnel est de trois ans.

Pour s’opposer à la réclamation de la SCI D2V portant sur les charges, il soutient, au visa des articles 1103 du Code civil et L.1400 I du Code général des impôts, que pour engager le preneur, le bail doit, de manière claire et précise, prévoir que le règlement des taxes auxquelles l’immeuble est assujetti sera à la charge de celui-ci. Il expose qu’il en est de même des autres provisions dont le règlement par le preneur doit être expressément prévu dans le contrat de bail. Il complète que seule une clause claire et précise du bail, y compris en présence d’un bail verbal, peut permettre au bailleur d’imposer à son locataire le remboursement de charges exposées relativement au bien loué, a fortiori autres que locatives. Il relève que le bail professionnel établi par acte notarié entre Madame [A] et la SCI D2V en date du 22 juin 2004 n’a pas été cédé aux occupants successifs et en particulier à son égard sans son accord explicite et exprès d’en accepter les charges et conditions, si bien qu’il ne peut y avoir d’accord tacite valant accord exprès de Monsieur [U] au paiement des charges. Il fait valoir que la défenderesse n’apporte aucune preuve démontrant que le bail initial aurait été repris sans modification par accord réciproque entre la SCI D2V et la SCM VECTEUR et par la suite sans formalisation quelconque à son profit, de telle sorte que le bail initial de Madame [A] ne lui est pas opposable. Il relève ainsi qu’il n’est pas justifié d’assimiler le paiement d’un loyer à une convention tacite formalisant la cession d’un bail professionnel en cours entre le bailleur ou un locataire sortant et un locataire entrant avec l’accord du bailleur et à son renouvellement tacite.

Il observe avoir conclu, lorsqu’il était sous locataire, un bail professionnel de sous-location avec le locataire en titre et en avoir accepté les conditions. Il signale que lorsque la SCM Vecteur droit était locataire, c’est elle qui acceptait de payer les factures locatives dans leur ensemble en l’absence même de bail écrit. Il ajoute que lorsque lui-même, entité juridique autonome, occupe en son nom propre l’immeuble loué, il constate qu’il ne lui a pas été proposé de bail écrit et qu’il n’existe aucune preuve de formalisation d’un accord concernant la cession ou le renouvellement du bail de Madame [A] à son égard, de telle sorte qu’il n’a pas accepté le paiement des charges, en sus du loyer. Il ajoute que ces charges sont par ailleurs totalement forfaitaires et donc contraires à leur objet de remboursement d’une charge chiffrée justifiée. Elle soutient par ailleurs que la SCI D2V, dont le gérant est un professionnel en ce qu’il est actionnaire dans douze sociétés immobilières, a été particulièrement négligente sur le suivi de ses locations professionnelles concernant son immeuble sis à Saint-Pol-sur-Mer et ne saurait par conséquent se prévaloir de sa propre turpitude. Il expose que la défenderesse, qui ne justifie aucunement l’absence d’acte juridique formalisé, se borne à alléguer sa mauvaise foi, alors même que les échanges entre les parties et versés aux débats attestent de l’existence de contentieux non réglés depuis 2019, si bien que la SCI D2V doit être déboutée de sa demande de paiement des charges forfaitaires et doit rembourser les provisions de charges indument payées par lui . S’il ne conteste pas être tenu au paiement des loyers sans charge, il conteste néanmoins être redevable des charges facturées depuis juin 2019 et réclame le remboursement des charges réglées indûment. Il indique démontrer sa bonne foi en produisant aux débats les justificatifs du virement de la somme de 23.903,36 euros en compte CARPA.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, il fait valoir que la SCI D2V a manqué à son obligation de délivrance d’un local professionnel conforme par ses refus d’exécuter les travaux de mise en conformité sanitaire et d’accessibilité.

*****

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 avril 2025, la SCI D2V sollicite du tribunal de :

Avant dire droit :

Ordonner à Maître [U] de communiquer et de justifier le montant des loyers perçus dans le cadre des sous-locations, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, Sur le fond :

Condamner Maître [U] à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :48 037,48 euros TTC de loyers et charges impayés au 31 décembre 2022, outre intérêts au taux légal et loyers postérieurs,279,61 euros relatif au coût du commandement de payer,Les charges et taxes dues à compter du 1er août 2021 jusqu’à la libération des locaux,3 000 euros à titre de dommages-intérêts, Le remboursement du montant perçu au titre des sous-location,4 803,75 euros au titre de la clause pénaleCondamner Maître [U] aux dépens,Condamner Maître [U] à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande en paiement des loyers et des charges, elle soutient d’abord, au visa de l’article 1101 du Code civil, qu’un contrat de bail professionnel existe bel et bien entre elle et Maître [U], dès lors que celui conclu le 22 juin 2004 entre elle et Madame [A], bien qu’il ne lui ait pas été formellement cédé, lui est opposable avec les obligations qui en découlent. Elle fait valoir que le demandeur en connaissait d’ailleurs parfaitement les termes, puisqu’il bénéficiait d’une sous-location des locaux, de telle sorte qu’il devait nécessairement se conformer au bail principal qui prévoit une telle obligation. Elle expose que contrairement aux allégations du demandeur, ce dernier n’a pas été associé de la SCM VECTEUR DROIT qu’à compter de juillet 2014, dès lors qu’une annonce au BODACC n°217 B du 10 novembre 2009 mentionne Maître [U] comme co-gérant associé, et qu’un courrier de Madame [A] de 2012 évoquait déjà l’existence d’une domiciliation, à son insu, de la SCM dns les locaux sous-loués à Maître [U] uniquement pour son cabinet secondaire, et que, comme tout associé de société civile, sa responsabilité n’était pas limitée. Elle considère que le demandeur devait répondre des obligations découlant du bail, tant en son nom propre, qu’en qualité d’associé indéfiniment responsable de la SCM.

Elle relève que par ailleurs, lorsque Madame [A] a entendu dénoncer le bail pour le 31 décembre 2012, la SCM n’a trouvé aucune difficulté pour la substituer sans qu’une cession de bail ne soit formellement régularisée. Elle expose que le demandeur, à travers la SCM, s’est toujours prévalu de l’existence d’un bail, a minima « verbal », y compris dans ses précédentes conclusions, et qu’il lui reproche aujourd’hui de ne l’avoir pas mis en demeure de quitter les lieux à défaut de régularisation d’un bail écrit, alors même qu’il avait explicitement affirmé vouloir reprendre « le bail », en référence évidente au bail de 2004, à son nom à compter du 1er mai 2019, selon courriel du 5 mars 2020. Elle ajoute lui avoir adressé par suite les factures sans jamais lui reprocher le changement de locataire. Elle soutient qu’il ne peut sérieusement se prévaloir d’un nouveau bail à son égard, pour voir déclarer celui conclu en 2004 comme lui étant inopposable, alors même qu’il se prévaut des dispositions du bail. Elle ajoute que le demandeur ne peut valablement chercher à opposer les obligations du bail professionnel incombant à la SCI D2V en sa qualité de bailleur, tout en prétendant qu’un bail professionnel doit, pour être opposable, être formalisé par écrit et, dans le même temps, réfuter l’application de toute obligation découlant de ce même bail professionnel pour refuser de payer diverses charges et taxes. Elle ajoute que le bail prévoit au demeurant une reconduction tacite au-delà de la durée initiale de six ans. Elle relève qu’il y a bel et bien eu rencontre des volontés de part et d’autre, les parties ayant toujours eu la volonté de continuer la relation contractuelle prévue par le bail professionnel du 22 juin 2004, de nature à rendre vaine toute contestation postérieure intervenant plusieurs années plus tard aux fins de remise en cause de cette relation contractuelle.

Par suite, elle relève que le demandeur a opéré un changement de position quant aux sommes par lui dues au titre des charges et loyers, dès lors que s’il se bornait dans ses précédentes conclusions à contester le montant de la créance dont il est redevable, celui-ci en conteste désormais l’existence même en s’en prétendant non tenu. Aussi, elle fait valoir, au visa des articles 1103, 1193, 1194 et 1728 du Code civil, qu’en matière de loyers et de charges, le principe est celui de la liberté contractuelle, que le locataire doit toujours s’acquitter de son dû par un mode légal de paiement et qu’en cas de défaut de paiement, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial. Elle expose qu’au départ de Madame [A], le demandeur a souhaité reprendre le bail dans les mêmes conditions que celles initialement fixées, à savoir un loyer mensuel de 1 500 euros, outre provision de la taxe foncière et provision de la facture d’eau, payable le 1er de chaque mois. Elle fait valoir que la cessation des paiements de la part du demandeur depuis mars 2020 constitue ainsi un manquement contractuel qui la prive de son revenu locatif.

Sur la demande en paiement des charges (taxe foncière et provision pour l’eau) et en dommages-intérêts, elle indique que le demandeur en a contesté le paiement et n’a plus effectué le paiement régulier des loyers à compter de la période Covid. Elle relève que le paiement des charges et taxes est explicitement prévu par le bail du 22 juin 2004 qui lui est opposable. Elle ajoute qu’à supposer retenue l’absence de bail, le demandeur n’en est pas moins tenu du paiement desdites sommes, laquelle obligation découle dans tous les cas de la volonté des parties. Elle précise en ce sens que le demandeur est dans les lieux depuis 2004 et a, au départ du locataire principal, repris le bail existant en exerçant sous différentes entités tout en payant la taxe foncière pendant plus de sept ans, ainsi que la provision pour l’eau qui a été réglée de nombreuses années. Aussi, elle estime qu’il ne peut raisonnablement prétendre pouvoir s’en dispenser au motif qu’il dispose d’un bail verbal, et que faute pour ce dernier d’avoir exécuter ses obligations, le commandement visant la clause résolutoire en matière de bail professionnel délivré le 26 janvier 2023 est parfaitement valable.

Sur les demandes en paiement des loyers et de la somme de 2000 euros en dommages-intérêts, elle fait valoir que malgré plusieurs relances vaines de sa part, le loyer d’août 2016 n’a jamais été honoré par le preneur qui, contrairement à ce qu’il allègue, n’en rapporte pas la preuve. Elle relève n’avoir pas jugé utile d’intenter une procédure en paiement en ce que le demandeur avait procédé au paiement des loyers postérieurs sans incident jusqu’en février 2020. Concernant les loyers de 2020 et 2021, elle soutient, au visa des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile que le demandeur qui prétend avoir procédé à leur paiement, n’en rapporte pas la preuve et s’abstient au demeurant de verser aux débats ses extraits de compte démontrant que la SCI aurait perçu les règlements au titre des loyers manquants. Concernant les loyers de 2022, elle indique que le preneur ne peut sérieusement prétendre ne pas en avoir honoré le paiement au motif qu’il n’aurait pas reçu les factures rectifiées qu’il sollicitait de la SCI car il ne souhaitait plus procéder au paiement de la taxe foncière et de la provision pour l’eau qu’il réglait depuis des années. Elle rappelle que la taxe foncière et la provision pour l’eau étaient dues et qu’aucune facture rectifiée ne devait être adressée au demandeur qui se devait de payer le loyer et la provision sur charge, ce dont il s’est volontairement abstenu. Elle rappelle, afin de lui permettre la réception des personnes handicapées compte tenu de l’impossibilité d’accéder à l’étage, lui avoir laissé la possibilité d’user gratuitement du local au rez-de-chaussée, ce sans augmentation du loyer initial

Au soutien de sa demande avant dire droit de sommation de communiquer et de justifier le montant des loyers perçus dans le cadre des sous-locations, sous astreinte de 200 euros par jour, et de ses demandes en paiement des sommes dues au titre des sous-locations non-autorisées, elle soutient que l’irrégularité de la sous-location consentie par le locataire, qui résulte du non-respect des formalités légales ou de celles requises par le bail principal, permet au bailleur de remettre en cause le bail principal par sa résiliation ou le refus de son renouvellement, étant précisé que le bailleur peut aussi solliciter du locataire le remboursement de l’intégralité des sous-loyers qu’il a perçus du sous-locataire car ils constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession au sens des articles 546 et 547 du Code civil. Elle rappelle que le preneur a toujours refusé de signer le bail qu’elle lui proposait, ayant entendu se prévaloir des dispositions du bail de 2004 présentant des loyers avantageux qui n’ont au surplus jamais été révisés. Elle relève que ledit bail prévoit que toute sous-location doit être expressément autorisée par le bailleur. A cet égard, elle expose n’avoir pas accepté la sous-location du rez-de-chaussée puisque son utilisation, qu’elle laissait gracieusement au preneur compte tenu de l’impossibilité d’accéder à l’étage, avait vocation à permettre l’accueil des personnes handicapées. Elle dit n’avoir pas davantage été informée que le preneur sous-louait également une partie du premier étage à la société IMMONORME, si bien que celui-ci a pris l’initiative, sans l’accord de la bailleresse, de sous-louer les étages qu’il n’utilisait pas. Elle ajoute que le preneur se sert ainsi aujourd’hui de cette situation qu’il a lui-même créée pour prétendre ne pas pouvoir accueillir de personnes handicapées.

A l’appui de sa demande d’indemnité au titre de la clause pénale, elle soutient que le bail du 22 juin 2004, applicable et opposable au preneur, prévoit l’application d’une clause pénale en cas de défaut de paiement, à hauteur de 10% de la somme due.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, elle soutient, au visa de l’article 1240 du Code civil, que le demandeur s’est volontairement abstenu de procéder au paiement des loyers, n’hésitant pas à prétendre de mauvaise foi qu’il n’était pas tenu au paiement de la provision sur charge au motif qu’il n’avait pas de bail écrit, provision dont il s’est pourtant acquitté pendant des années. Elle ajoute qu’il n’a pas hésité à mettre en avant sa profession en espérant qu’elle s’abstiendrait de lui réclamer le paiement de la provision sur charge.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 9 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

Motifs :

Sur la demande avant dire droit aux fins de communication et de justification du montant des sous-locations

Sur l’existence d’un contrat de bail professionnel entre Maître [U] et la SCI D2V opposable au preneur cessionnaire

Aux termes de l’article 1101 du Code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Il est acquis que le bail professionnel n’offre pas de droit au renouvellement du bail au preneur. Il est reconduit de manière tacite pour la même durée, sans formalité particulière à remplir. Si le bailleur n’a pas envoyé de congé et que le locataire n’a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit pour une durée indéterminée à la faveur d’une tacite prolongation. Il s’agit alors non d’un nouveau contrat mais du même contrat de bail qui est prolongé, de telle sorte que le bail se poursuit aux mêmes conditions. Par conséquent, les parties continuent d’appliquer le contrat de bail initial, le bailleur respectant toutes les obligations contenues dans le contrat et le locataire continuant de payer le loyer et les charges qui lui incombent à ce titre.

Il est constant que le locataire peut céder librement et sans formalité son bail professionnel sauf si le contrat de bail l’interdit. Le bail peut prévoir des conditions particulières pour la cession du bail professionnel.

Conformément à l’article 1690 du Code civil la cession du bail professionnel doit être signifiée au bailleur par le locataire à peine de validité.

Néanmoins, l’acceptation de la cession faite par le débiteur cédé (bailleur) signifie que le débiteur a consenti à l’opposabilité de la transmission du droit. Aussi, lorsqu’il consent, le cédé n’a pas besoin que lui soit notifiée la cession, celle-ci lui étant valablement opposable.

Il est acquis que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour déduire des circonstances de fait l’existence d’un accord des parties et peuvent s’en remettre à la pratique des parties pour en déduire leur accord notamment sur les charges récupérables.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Maître [U] a été sous-locataire de Madame [Z] [A], locataire en titre d’un immeuble à usage professionnel de la SCI D2V de juin 2004 au 31 décembre 2012. Le bail professionnel de Madame [A] ayant été conclu par acte authentique pour une durée de 6 ans du 15 juin 2004 au 14 juin 2010, ledit bail professionnel a été renouvelé tacitement pour son locataire, Madame [A] à compter du 14 juin 2010.

Il n’est pas davantage contesté qu’à compter du 31 décembre 2012, le demandeur, à la suite du départ de Madame [A], est resté dans les locaux en poursuivant le paiement du loyer en lieu et place de Madame [A] pour les locaux tels qu’elle en avait l’usage à son départ, ce à quoi la SCI D2V ne s’est pas opposée en le laissant occuper les locaux.

Il est constant que le loyer a été ensuite payé à la SCI D2V par la SCM VECTEUR DROIT, société d’avocats, dans laquelle Maître [U] a été associé de juillet 2014 à mai 2019, l’occupation des locaux n’ayant pas davantage fait l’objet de démarche de la part du bailleur pour l’établissement d’un bail écrit entre la SCM et la SCI et un état des lieux. Par suite, la SCM a dénoncé le bail verbal à la SCI D2V pour l’occupation des bureaux à effet du mois de mai 2019, résiliation acceptée par la SCI.

Il n’est pas contesté qu’à compter de juin 2019, le demandeur a occupé les locaux en payant les loyers, sans modification de l’usage des locaux fait par la SCM et sans mise en demeure de la SCI D2V lui enjoignant de quitter les lieux à défaut de signature d’un bail écrit et sans remise en cause par la SCI D2V des sous-locations opérées par les occupants précédents, la SCI D2V s’étant bornée à changer le destinataire des factures en les adressant au nom du demandeur.

Par suite, celui-ci a notifié sa résiliation à la SCI en fin d’année 2022, avant de sous-louer à Maître [B] qui, dans l’intervalle, avait contracté un nouveau bail avec la SCI D2V pour l’immeuble concerné. Le demandeur a finalement signifié à Maître [B] sa résiliation du contrat de sous-location en septembre 2023.

Par ailleurs, le contrat de bail professionnel initial du 22 juin 2004 pose comme seules conditions, en page 5, « de ne pouvoir céder son droit au bail (…) en tout ou en partie, nu ou meublé, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de nullité des cessions autorisées, et même de résiliation du bail de plein droit, à la demande du bailleur ».

Aussi, aucune prescription légale ou conventionnelle n’exige d’écrit aux fins de validité de la cession dudit bail, seule l’autorisation du bailleur devant l’être – le demandeur ne contestant pas l’existence d’une telle autorisation, et non la formalisation de la cession qui peut s’opérer librement puisqu’il s’agit d’un bail professionnel, si bien que le demandeur ne saurait valablement prétendre qu’il n’y a pas eu de cession à défaut d’écrit, cette condition n’étant pas requise pour qu’une telle cession de bail professionnel soit valide.

Dès lors, il y a lieu de considérer que ledit bail professionnel a fait l’objet d’une prolongation tacite à compter de 2010, ce qui n’est pas contesté, le bail prévoyant une telle reconduction tacite au-delà de la durée initiale de six ans, et que sa cession n’a pas nécessité de formalités particulières, si bien que la transmission du droit au bail initial entre occupants successifs a eu lieu, en absence de demande expresse en renouvellement du bail par le preneur, lequel, à défaut de nouveau contrat, n’a fait que poursuivre le contrat de bail initial aux conditions auxquelles il était initialement conclu. Il s’ensuit que le preneur est astreint à l’ensemble des obligations en découlant et ne peut se prévaloir d’une absence d’écrit pour s’y opposer.

Au demeurant, outre le fait que la cession a pu s’opérer sans formalités particulières, à défaut de prescriptions légales et contractuelles contraires, la pratique même des parties corrobore cette transmission du contrat de bail initial du 22 juin 2004, force étant de constater que le demandeur ne conteste pas avoir continué pendant plusieurs années à payer loyers et charges en lieu et place de Madame [A], à partir de 2012, selon la pratique antérieure, comme il le reconnaît lui-même en ses écritures, aux conditions du contrat initial dont il connaissait nécessairement la teneur pour avoir été sous-locataire entre 2004 et 2012. A cet égard, la comptabilité du demandeur versée aux débats tend compte de l’existence de chèques mensuels correspondant respectivement au coût des loyers et aux charges, de nature à démontrer que le demandeur a effectivement honoré ces paiements et qu’il découle de la pratique entre les parties une rencontre des volontés de part et d’autre aux fins de continuité de la relation contractuelle prévue par le bail professionnel du 22 juin 2004, bail qu’il dit au demeurant -dans un courriel du 05 mars 2020-, avoir voulu reprendre à son nom à compter du 1er mai 2019, et dont il se prévaut pour opposer certaines obligations au bailleur.

Il conviendra à ce titre de rejeter la demande de Maître [K] [U] tendant à voir condamner la SCI D2V à rembourser les charges indument perçues pour un montant de 3 098,64 euros.

Sur la demande de paiement des sous-locations

Il est constant, en application de l’article 1857 du Code civil, qu’au sein d’une société civile de moyens, les associés sont indéfiniment et conjointement responsables des dettes sociales à l’égard des tiers.

L’article 1858 du même Code, posant le principe de subsidiarité, dispose que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

En l’absence de procédure collective ouverte contre la société, le caractère vain des poursuites implique l’accomplissement d’actes d’exécution restés infructueux et susceptibles de prouver l’insolvabilité de la société. A cet égard, les créanciers doivent mettre la société en demeure de payer, puis intenter contre elle une action en justice, enfin, après avoir obtenu contre la société un jugement de condamnation, à savoir un titre exécutoire, démontrer que le commandement de payer est demeuré infructueux. Le créancier doit établir que toutes autres poursuites du créancier à l’encontre de la société auraient été, du fait de l’insuffisance du patrimoine social, privées d’efficacité

Aux termes de l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

L’article 547 du Code civil dispose que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Il s’ensuit qu’à défaut d’autorisation expresse de la part du bailleur, celui-ci a la possibilité de réclamer à ce que lui soient remboursés les sous-loyers indument perçus par le locataire ou cessionnaire non autorisés à y procéder.

En l’espèce, il ressort de la section « conditions à la charge du locataire » du contrat de bail du 22 juin 2004, opposable au preneur, que « le bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes, que le locataire s’oblige à exécuter et accomplir indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l’usage, à savoir : « occupation – jouissance -cession – Sous-location » : (…) De ne pouvoir céder son droit au présent bail, ni prêter, ni l’échanger, ni le sous-louer, en tout ou en partie, nu ou meublé, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de nullité des cessions et sous-locations non autorisées, et même de résiliation du bail de plein droit, à la demande de bailleur. Dans le cas de cession ou de sous-location expressément autorisées, le locataire restera garant avec les cessionnaires du paiement des loyers et de l’exécution des conditions du bail, et ce pendant toute la durée dudit bail, à l’égard de tous les cessionnaires et sous-locataires successifs (…) »

A cet égard, la SCI D2V allègue n’avoir pas accepté la sous-location du rez-de-chaussée dont l’utilisation avait vocation à permettre l’accueil des personnes handicapées, et n’avoir pas davantage été informée que le preneur sous-louait également une partie du premier étage à la société IMMONORME.

Pour autant, la bailleresse ne conteste pas que la SCM VECTEUR DROIT se soit substituée à Madame [A] le 31 décembre 2012 sans formalisation d’une quelconque cession du bail, ni que la SCM a conclu ces sous-locations à compter de 2014. Par suite, s’il n’est pas contesté que Maître [U] en était un associé entre juillet 2014 et mai 2019, la SCI D2V n’établit cependant pas, conformément au principe de subsidiarité des poursuites, avoir diligenté en premier lieu de vaines poursuites à l’égard de la SCM VECTEUR DROIT, avant de poursuivre le paiement de dettes sociales que constituent les sous-loyers indument perçus à l’égard d’un associé, peu important que celui-ci soit indéfiniment responsable des dettes contractées par la société, de telle sorte que la demande de ce chef aux fins de paiement, par accession, des sous-loyers sera rejetée et qu’il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner avant dire-droit à Maître [U], en sa qualité d’associé de la SCM VECTEUR DROIT, de communiquer et de justifier du montant desdits sous-loyers.

Sur le non-paiement des loyers et des charges dus au titre du bail professionnel

Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 1134 ancien du Code civil, dans sa version applicable à la cause, devenu 1104 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1315 ancien du Code civil, dans sa version applicable à la cause, devenu 1353 du Code civil, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il s’ensuit des développements qui précèdent que Maître [K] [U], en sa qualité de preneur, est tenu au paiement des charges et loyers en application du contrat de bail professionnel tel qu’initialement établi en 2004.

Sur le loyer d’août 2016

Conformément aux développements précédents, il conviendra de constater que l’action en paiement de ce chef, pour un loyer d’un montant de 2.077,46 euros TTC, à l’encontre du preneur, est mal dirigée, dès lors qu’elle concerne au premier chef la SCM VECTEUR DROIT, si bien que le demandeur bénéficie de l’écran social de cette dernière et n’est pas redevable dudit loyer. En outre, il y a lieu de constater que le délai de prescription pour les actions dérivant du bail professionnel étant de trois ans, l’action en paiement est prescrite de ce chef.

Sur les loyers des années 2020, 2021, 2022

Il ressort des éléments produits, et notamment des décomptes de la SCI D2V examinés à la lumière de la comptabilité du preneur, que Maître [U] est redevable d’un certain nombre de loyers non honorés pour les années 2020 et 2021, ainsi que de l’ensemble des loyers dus au titre de l’année 2022 pour un montant global de 33.196,82 euros TTC.

Sur les charges forfaitaires (taxe foncière et provision pour l’eau)

Il ressort des éléments produits, et notamment des décomptes de la SCI D2V examinés à la lumière de la comptabilité du preneur, que Maître [U] est redevable des charges facturées depuis juin 2019 pour un montant de 12.763,20 euros TTC (10. 636,12 euros HT).

Par conséquent, la créance de la SCI D2V à l’encontre de Maître [U] au titre des charges et loyers impayés sera fixée à la somme globale de 45.960,02 euros TTC au 31 mars 2023, lequel en est redevable avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre des loyers et charges postérieurs éventuellement dus.

En outre en ce que la taxe foncière et la provision pour l’eau étaient dues, il conviendra également de rejeter la demande de Maître [K] [U] tendant à voir condamner la SCI D2V à lui rembourser les charges perçues pour un montant de 3098,64 euros TTC à compter du mois de juin 2019, lesquelles ne l’ont pas été indument.

Sur l’exception d’inexécution soulevée par Maître [U]

Aux termes de l’article 1719 2° du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il s’ensuit que le bailleur a une obligation de délivrance qui l’oblige à remettre au preneur un local conforme à sa destination, à savoir à l’activité spécifiée dans le contrat de bail. Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle.

L’article 1728 du Code civil dispose quant à lui que le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1184 ancien du Code civil, dans sa version applicable à la cause, tout contrat synallagmatique contient une condition résolutoire tacite en cas d’inexécution.

Il est constant que le fait pour le preneur d’avoir louer les lieux en l’état ne dispense pas le bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l’administration.

Dans tous les cas le locataire n’est tenu d’exécuter les travaux prescrits par l’administration qu’à la condition qu’une clause claire et précise du contrat de bail le prévoit.

Il est acquis que seule une stipulation expresse contraire du bail peut faire échapper le propriétaire à la charge des travaux prescrits par l’autorité publique.

Aux termes de la loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, les établissements recevant du public (ERP) doivent être accessibles aux personnes en situation de handicap, conformément aux dispositions du III de l’article R. 111-19-7. Cette accessibilité des bâtiments implique l’existence d’un escalier adapté aux personnes en situation de handicap, d’un ascenseur, d’une barre d’appui ou encore de toilettes et lavabos accessibles.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la liberté des parties a été encadrée, le décret d’application du 3 novembre 2014 ayant posé le principe de non-imputation au preneur de certaines charges, impôts et taxes en raison de leur nature. A cet égard, selon les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputés au preneur, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’absence de stipulations particulières du bail, les travaux de mise en accessibilité sont à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance conforme du bien et doit à ce titre prendre en charges les coûts de mise aux normes. Au demeurant, les travaux de mise en accessibilité ayant la nature de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, sont nécessairement à la charge du bailleur, malgré toute clause contraire, laquelle est réputée non écrite.

Il est acquis que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

L’exception d’inexécution, désormais prévue aux articles 1217 et 1219 du Code civil applicables à compter du 1er octobre 2016, est une mesure comminatoire qui consiste, pour une partie, à suspendre l’exécution de son obligation jusqu’à ce que l’autre partie exécute la sienne. Pour qu’une partie puisse valablement refuser d’exécuter son obligation alors que celle-ci est exigible, il faut que l’autre partie n’ait pas exécuté la sienne. L’inexécution doit être suffisamment grave.

A cet égard, le non-respect par le bailleur de ses obligations essentielles, en particulier son obligation de délivrer un local en état de servir à l’usage prévu, permet au locataire d’invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer dès lors qu’il en rapporte la preuve. Dès lors que le manquement du bailleur prive le preneur de la jouissance paisible du bien, celui-ci peut suspendre le paiement des loyers de plein droit.

En l’espèce, en application du bail professionnel ainsi que de la loi n°2005-102 du 11 février 2005 précitée, complétée par l’ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014, la SCI D2V, bailleur de locaux professionnels recevant du public soumis à l’obligation d’accessibilité, était tenu, à compter du 01 janvier 2015 et avant le 27 septembre 2015, de transmettre à l’autorité publique l’attestation d’accessibilité prévue au dernier alinéa de l’article L111-7-3 du code la construction et de l’habitation ou de justifier du dépôt d’une demande d’approbation de l’agenda d’accessibilité concernant le local loué.

Il n’est pas contesté que le bail professionnel de 2004 ne prévoit pas de disposition dérogatoire selon laquelle le preneur aurait à supporter la charge de ces travaux de mise en conformité sanitaire et d’accessibilité, de telle sorte qu’en vertu des prescriptions légales, la bailleresse en était seule tenue.

A défaut de respect de ces obligations incombant au bailleur, et à compter du 01 octobre 2015, Maître [U], en sa qualité d’exploitant d’un cabinet d’avocat, à savoir un local de cinquième catégorie recevant du public, encourait des poursuites pénales et administratives, l’administration pouvant désormais sanctionner les exploitants d’ERP non accessibles aux handicapés.

Par courriers du 18 février 2015, du 20 mars 2018, outre divers courriels et courriers de 2020 à 2022 versés aux débats, la SCM VECTEUR DROIT puis Maître [U] ont précisément rappelé au bailleur les obligations légales lui incombant en la matière et lui ont demandé de justifier des démarches entreprises auprès de la préfecture à cette fin.

Or, en dépit de multiples relances, le bailleur ne justifie pas avoir apporté une quelconque réponse à la légitime demande de son locataire avant la cessation du paiement des loyers et provisions sur charge, se bornant à indiquer avoir entrepris des démarches auprès de la mairie de [Localité 3] à ce sujet, sans aucunement justifier de la réalité de celles-ci. De la même manière que dans un courrier du 10 juin 2019, la bailleresse refusait des travaux de mise au norme sanitaire au motif de leur impossibilité, en ce que les évacuations passaient sous le salon de coiffure, faisabilité qu’a toutefois confirmé une entreprise de plomberie-sanitaire s’étant déplacée sur place selon devis de la SARL Fournier et Fils du 10 mai 2022 pour l’ajout d’un second WC dans l’accueil afin de respecter les dispositions du Code du travail, celle-ci a refusé la mise en conformité des locaux afin de permettre leur accessibilité aux handicapés, en alléguant que le remplacement de l’escalier vétuste par un ascenseur n’était pas rendu possible en ce qu’il empêcherait toute voie de secours en cas d’incident.

Le constat d’huissier établi le 1er avril 2022 à l’initiative du preneur, rend compte de la nécessité de travaux en ce que le local présente des caractéristiques empêchant l’accès aux personnes handicapées. Il est relevé que l’accès se fait depuis une porte d’entrée en aluminium surélevée, avec marche d’accès mesurant plus de 15 centimètres de hauteur depuis le trottoir, outre la présence dans le hall d’entrée d’un escalier exigu et en état d’usage avancé menant au secrétariat à l’étage. Enfin accédant ensuite au cabinet, il est constaté la présence de trois nouvelles marches dans le couloir d’accès aux différents bureaux et secrétariat, mesurant de 26,5 centimètres de profondeur et largeur d’environ 1,46 mètres.

La bailleresse ne justifie au surplus d’aucune dispense administrative par les autorités compétentes pour la réalisation de tels travaux.

Maître [U] était donc en droit de considérer que la carence du bailleur à justifier des démarches entreprises pour la mise en conformité des lieux était de nature à compromettre gravement la poursuite de l’exploitation commerciale dans des locaux loués à usage de cabinet d’avocat recevant du public, impropres à leur destination contractuelle à défaut de respect des prescriptions légales en matière sanitaires et surtout d’accessibilité, sous peine de poursuites pénales de l’exploitant.

Aussi, la SCI D2V a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme par son inertie et refus persistant d’exécuter les travaux de mise en conformité sanitaire et d’accessibilité aux handicapés et sans avoir obtenu de dérogation par les autorités administratives compétentes qu’il aurait pu opposer à Maître [U]. Il s’ensuit que Maître [U] oppose à bon droit l’exception d’inexécution du bailleur pour justifier sa décision de cessation du paiement des loyers et provisions sur charges afférents à la location du local litigieux.

En conséquence, la SCI D2V sera déboutée de ses demandes tendant au paiement provisionnel de la somme de 48.037,48 au titre des loyers et provisions sur charges impayés sollicités au 31 décembre 2022, outre intérêts au taux légal et loyers postérieurs.

Sera également rejetée la demande de paiement de la SCI D2V de la somme provisionnelle correspondant aux charges et taxes dues à compter du 1er août 2021 jusqu’à la libération des locaux.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Maître [U] au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l’article l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que la SCI D2V a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme par son inertie et le refus persistant d’exécuter les travaux de mise en conformité sanitaire et d’accessibilité aux handicapés, de telle sorte que le demandeur est fondé à invoquer le préjudice que lui cause les refus persistants opposés par la SCI D2V qui l’ont privé de pouvoir jouir des locaux de manière paisible dans son activité professionnelle par le refus d’accès des bureaux aux clients handicapés et les conditions de travail imposées par des sanitaires communs aux hommes et aux femmes présents dans les locaux.

En conséquence, la SCI D2V sera condamnée à payer à Maître [U] la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice subi dans la jouissance paisible du bien loué.

Sur le paiement du coût du commandement de payer

L’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Il s’ensuit que la délivrance d’un commandement de payer avec rappel de clause résolutoire constitue des frais exposés sans titre exécutoire mais dont l’accomplissement est prescrit par la loi.

Il ressort des éléments produits aux débats qu’un commandement visant la clause résolutoire en matière de bail professionnel délivré le 26 janvier 2023 a été délivré par la SCI D2V au preneur eu égard à la défaillance de celui-ci dans le paiement des loyers et provisions sur charge lui étant opposables sur le fondement du contrat de bail professionnel du 22 juin 2004.

En conséquence, Maître [U], en sa qualité de débiteur, sera condamné à payer à la SCI D2V la somme de 279,61 euros relatif au coût du commandement de payer.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SCI D2V

Aux termes de l’article l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’il ressort que le demandeur s’est certes volontairement abstenu de procéder au paiement des loyers et a allégué n’être pas tenu du paiement des provisions sur charges au motif qu’il n’avait pas de bail écrit et de l’inobservation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme du local à usage professionnel, pour autant, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et il s’ensuit des développements précédents que le preneur s’est valablement prévalu de l’exception d’inexécution pour refuser légitimement de continuer à payer les loyers et charges dont il est effectivement redevable, laquelle abstention ne saurait s’analyser en fait fautif de la part du preneur.

En outre, ne constitue pas davantage un fait fautif l’émission d’un courrier par le demandeur se bornant à faire état de ce qu’en vertu de sa qualité d’avocat, celui-ci est en capacité de se défendre.

Aussi, la bailleresse n’établit aucun fait fautif imputable au preneur, l’exception d’inexécution étant un moyen de défense pour le créancier d’une obligation en tout ou partie inexécutée. En conséquence, la demande indemnitaire de la SCI D2V sera rejetée de ce chef.

Sur l’indemnité au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1226 du Code civil, dans sa version applicable à la cause, soit antérieurement au 1er octobre 2016, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

L’article 1229 du même Code, en sa version applicable à la cause, dispose que la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

L’article 1230 du Code civil, en sa version applicable à la cause, dispose que soit que l’obligation primitive contienne, soit qu’elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n’est encourue que lorsque celui qui s’est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail professionnel conclu le 22 juin 2004, entre Madame [Z] [A] et la SCI D2V, cédé aux occupants successifs et opposable en particulier à Maître [U], stipule une clause pénale prévoyant qu’en cas de « non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, dix pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du Code de procédure civile ni de l’effet de la clause résolutoire ci-dessous (…) ».

Néanmoins, il s’ensuit de ce qui précède que le preneur a valablement opposé l’exception d’inexécution qui est le droit d’une partie, dans un contrat synallagmatique, de refuser d’exécuter la prestation à laquelle elle est tenue, en l’espèce au paiement des loyers et provisions sur charge, tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due, à savoir conformément à l’obligation de délivrance conforme du local professionnel qui incombe au bailleur. Aussi, à la lumière du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, il y a lieu de considérer que l’inexécution du preneur dans le paiement des loyers et charges n’a pour fondement que la propre inexécution préalable du bailleur quant à son obligation de délivrance conforme du bien litigieux.

En conséquence, la demande de la SCI D2V sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI D2V, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI D2V, condamnée aux dépens, devra payer à Maître [U] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

Par ces motifs :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande avant dire droit de la SCI D2V tendant à voir ordonner sous astreinte à Maître [K] [U] de communiquer et de justifier le montant des loyers perçus dans le cadre des sous-locations ;

REJETTE la demande de la SCI D2V tendant au remboursement du montant perçu au titre des sous-locations ;

FIXE la créance de la SCI D2V à l’encontre de Maître [K] [U] au titre des charges et loyers impayés à la somme globale de 45.960,02 euros TTC au 31 mars 2023, outre les loyers et charges postérieurs éventuellement dus ;

REJETTE la demande de paiement de la SCI D2V de la somme provisionnelle de 45.960,02 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2023, outre intérêts au taux légal et loyers postérieurs;

REJETTE la demande de Maître [K] [U] tendant à voir condamner la SCI D2V à rembourser les charges indument perçues pour un montant de 3098,64 euros ;

CONDAMNE la SCI D2V à payer à Maître [K] [U] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SCI D2V ;

CONDAMNE Maître [K] [U] à payer à la SCI D2V la somme de 279,61 euros relatif au coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de paiement de la somme de 4.803,75 euros au titre de la clause pénale;

CONDAMNE la SCI D2V aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI D2V à payer à Maître [K] [U] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par la SCI D2V;

REJETTE toutes les autres demandes différentes, contraires ou plus amples ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.