1 exp Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 05 MARS 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00078 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QL4T

Minute N° 26/45

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le cinq Mars deux mil vingt six, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, dont le siège social est sis [Adresse 1] ayant pour société de gestion, la société IQ EQ Management (anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS), société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 431 252 121, dont le siège social est à [Adresse 2], représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 334 537 206, ayant son siège social à [Adresse 3], agissant en qualité de recouvreur, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, Société Anonyme Coopérative à Directoire et Conseil d’orientation et de surveillance, dont le siège social est [Adresse 4], Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 384 402 871.

En vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 01 Août 2023 soumis aux dispositions du Code Monétaire et Financier.

Représenté par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [T] [C], né à [Localité 5] le [Date naissance 1] 1971, de nationalité française, soumis au PACS, enregistré le 23/12/2021 avec [N] [H], [M] [Z],

Demeurant à sa dernière adresse connue à [Localité 6] [Adresse 5] « Résidence [Etablissement 1] »

Non comparant ni représenté

Débiteur saisi

En présence de :

TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non comparant ni représenté

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 15 janvier 2026 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 12 février 2026, délibéré prorogé au 05 Mars 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt reçu par Maître [S] [W], notaire à [Localité 2], en date du 18 décembre 2007 contenant prêts d’acquisition par la [Adresse 7] au profit de Monsieur [T] [C], d’un montant respectif en capital de 14.400 € au taux zéro, remboursable en 252 mensualités, d’un montant de 105.600 € au taux de 4,94 %, remboursable en 360 mensualités, et d’un montant de 10.100 € au taux de 4,94 %, remboursable en 360 mensualités, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, ayant pour société de gestion la société SA IQSIM EQ MANAGEMENT et représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, venant aux droits de cette banque en vertu d’un bordereau de cession de créances du 1er août 2023, a fait délivrer à Monsieur [T] [C], par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur la somme totale de 122.574,84 € arrêtée au 22 mai 2025 en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune de [Localité 2] (Alpes-Maritimes) dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8], auquel on accède par la voie commune du lotissement « [Adresse 9] » à partir du [Adresse 10] et formant le lot numéro 3 dudit lotissement autorisé suivant arrêté préfectoral du 21 février 1978, anciennement cadastrée section HS numéro [Cadastre 1] et section BM numéro [Cadastre 2], figurant au cadastre rénové section HS numéro [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 4] avec les 4334/10.000èmes des parties communes à tous les copropriétaires, consistant en espaces verts, aménagés ou non aménagés, voies communes, sentiers piétonniers et autres, figurant au cadastre section HS numéro [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], à savoir :

le lot numéro 2051 au premier étage consistant dans un appartement de type un avec les 2625/100.000èmes des partis communes particuliers au bâtiment 2 et les 300/100.000èmes indivis des parties communes générales,

le lot numéro 2069 consistant dans un parking portant le numéro 2069 au plan et les 19/100.000èmes indivis des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière à Madame [N] [Z] en sa qualité de conjoint de la partie saisie, dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 1er juillet 2025, Volume 2025 S numéro 82.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 7 mars 2025.

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Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS a fait assigner Monsieur [T] [C] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 18 septembre 2025.

Le créancier poursuivant a également dénoncé, par acte du 24 juillet 2025, le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation au Trésor Public (SIP de [Localité 2]), créancier inscrit en vertu de son inscription d’hypothèque légale publiée le 12 juillet 2018 volume 2018 V numéro 2165.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 24 juillet 2025 et enregistré sous le numéro 25/78.

L’affaire a été évoquée à l’audience d’orientation du 18 septembre 2025.

Aux termes de son assignation, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS demande au juge de l’exécution de :

— constater que la présente procédure est conforme aux articles L.311-2, L.311-4, et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— vu les articles R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

A défaut de contestation et demande incidente,

— ordonner, conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée et en fixer la date,

— constater le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts majorés, intérêts des intérêts, accessoires s’élevant à la somme de 122.574,84 € suivant décomptes joints au présent acte arrêtés au 22 mai 2025 :

pour ce qui concerne le prêt de 105.600 € : outre les intérêts moratoires calculés au taux contractuel de 4,94 %, majoré de 3 %, soit 7,94 % sur les sommes devenues exigibles à hauteur de 88.626,13 € au 23 mai 2025 jusqu’au jour du règlement,

pour ce qui concerne le prêt de 10.100 € : outre les intérêts moratoires calculés au taux contractuel de 4,94 % majorés de 3 % soit 7,94 % sur les sommes devenues exigibles soit 9.469,12 € du 23 mai 2025 jusqu’au jour du règlement,

sans préjudice de tous autres dus, droits, actions et frais de procédure de mise exécution, s’il y a lieu et sous déduction, le cas échéant, de tous légitimes acomptes justifiés,

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par l’ordre des avocats au barreau de Grasse, sur la mise à prix de 50.000 €,

— désigner conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution la SELARL [I] [U] [Y] [V], commissaires de justice à [Localité 8], qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins en application des articles L 142-1, L 431-1 et L 451-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que le commissaire de justice se fera assister lors de l’une des visites de l’expert qui a établi les diagnostics amiante et termites (et éventuellement plomb), afin que ce dernier puisse les réactualiser si nécessaire,

— dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis,

— aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite ci-dessus,

— statuer éventuellement sur toutes demandes incidentes et toutes contestations,

— subsidiairement, statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par Monsieur [T] [C],

— plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable, voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire,

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente,

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure,

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite,

— refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences,

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER aux offres de droit.

Monsieur [T] [C], assigné dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas personnellement comparu ni constitué avocat. Le Trésor Public (SIP DE [Localité 2]), créancier inscrit, n’a pas constitué avocat ni déclaré de créance.

Suivant jugement réputé contradictoire et avant dire droit en date du 4 décembre 2025, le juge de l’exécution en matière de saisie immobilière a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du jeudi 15 janvier 2026 à 9 heures,

— invité le créancier poursuivant à répliquer aux moyens soulevés d’office,

— dit qu’il appartiendra au FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS de notifier le présent jugement avant dire droit, les conclusions qu’il prendra dans le cadre de la réouverture des débats ainsi que les pièces à la partie saisie,

— réservé les demandes et les dépens.

Le juge de l’exécution a notamment relevé dans cette décision que :

— est annexé à l’acte de cession de créances dont se prévaut le créancier poursuivant un bordereau dont la lecture et l’absence d’indication dans le commandement de payer et dans l’assignation à l’audience d’orientation ne permettent pas de s’assurer que les créances relatives à l’acte notarié contenant vente et prêts au profit de Monsieur [T] [C] sont concernées par la cession ;

— la Caisse d’Epargne, par trois lettres RAR du 14 décembre 2021, retournées par les services postaux avec la mention « destinataire inconnu adresse », a prononcé la déchéance du terme de chacun des prêts, en visant, non pas la lettre préalable de mise en demeure du 26 avril 2021 produite aux débats, mais une lettre du 9 novembre 2020, non produite aux débats ; la banque précise que la déchéance du terme aurait été prononcée le 8 décembre 2021 et comporte un détail des échéances impayées postérieures à celles visées dans la mise en demeure du 26 avril 2021 ;

— le créancier poursuivant se prévaut de la lettre RAR que son recouvreur, la société MCS ET ASSOCIES, a adressée au défendeur le 2 juillet 2024, rappelant que la Caisse d’Epargne a prononcé la déchéance du terme pour la somme de 130.100 € ; il invoque également les courriers RAR adressés au débiteur par son conseil le 20 décembre 2024, qui mentionnent des échéances impayées ne correspondant pas totalement avec celles contenues dans le courrier de la Caisse d’Epargne du 14 décembre 2021, et qui précise qu’à défaut de règlement pour la date du 21 janvier 2025, il notifiera la résolution des contrats de prêts, ce qui entraînera leur déchéance du terme ; or, il n’est pas justifié de la résolution des contrats de prêt ;

— les décomptes annexés au commandement de payer et à l’assignation à l’audience d’orientation confirme que les échéances du prêt à taux zéro sont impayées depuis le 5 mars 2021, celles du prêt de 105.600 € depuis le 5 juillet 2021 et celles du prêt de 14.400 € depuis le mars 2021 et le créancier poursuivant, qui se prévaut d’une date de déchéance du terme au 21 janvier 2025, ne donne aucune explication sur une déchéance du terme qui aurait été prononcée par la Caisse d’Epargne à la date du 4 décembre 2021, ni ne verse aux débats aucun acte interruptif de prescription ;

— au regard de ces éléments, le juge de l’exécution s’interroge sur une éventuelle prescription qu’il a la faculté de soulever d’office.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 13 janvier 2026 et soutenues à l’audience, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS reprend l’intégralité de ses précédentes demandes.

Concernant sa qualité à agir, il verse aux débats l’acte de cession de créances du 1er août 2023 et souligne que le bordereau annexé à l’acte de cession mentionne bien, sous leurs numéros de contrat respectifs, les trois prêts consentis par la Caisse d’Epargne à Monsieur [T] [C], dont il est fait état dans l’acte notarié du 18 décembre 2007, dans les commandements de payer et dans l’assignation à l’audience d’orientation. Il soutient que sa qualité à agir est donc établie et que les créances dont il se prévaut sont individualisées. Il souligne qu’il fonde sa demande non pas sur la déchéance du terme des concours, mais sur la résolution des contrats de prêts par notification en vertu de l’article 1126 du code civil. Il indique que les échéances des trois prêts sont impayées depuis 2021, que la Caisse d’Epargne a mis en demeure le débiteur de régler les échéances impayées par courriers en date des 26 avril 2021 et 14 décembre 2021, qu’un commandement de payer aux fins de saisie-vente lui a été notifié le 30 janvier 2023, que Monsieur [T] [C] a de nouveau été mis en demeure de régler les sommes dues par courriers RAR des 2 juillet 2024 et du 20 décembre 2024, adressés par la société MCS ET ASSOCIES et par son conseil et restés sans réponse, et que par courrier RAR du 22 janvier 2025, son conseil a notifié à Monsieur [T] [C] la résolution des contrats de prêt, à la suite duquel le commandement de payer valant saisie a été notifié le 1er juillet 2025. Il en déduit qu’aucune prescription n’était acquise à la date de délivrance de l’assignation. Le créancier poursuivant s’estime en conséquence recevable en ses demandes.

Le créancier poursuivant justifie de la signification au débiteur saisi du jugement avant dire droit en date du 4 décembre 2025, suivant acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2026 ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. Il justifie de la signification au débiteur, par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2026 délivré selon les mêmes modalités, de ses pièces et conclusions ; ses pièces et conclusions ont également été notifiées au créancier inscrit par acte de commissaire de justice du même jour, ayant donné lieu à remise à personne morale.

Monsieur [T] [C] et le Trésor Public (SIP DE [Localité 2]) n’ont pas constitué avocat à la suite de ces significations. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, prorogé au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

Le titre délivré par le commissaire de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre I.

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique en date du 18 décembre 2007, qu’il verse aux débats, contenant trois prêts d’acquisition fournis par la [Adresse 7] au profit de Monsieur [T] [C].

Cet acte notarié constitue un titre exécutoire.

Sur la qualité à agir du FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS

L’acte de cession de créance dont se prévaut le créancier poursuivant est notamment régi par l’article L. 2014-169 du code monétaire et financier, qui dispose :

V. – 1° L’acquisition ou la cession de créances par un organisme de financement s’effectue par la seule remise d’un bordereau dont les énonciations et le support sont fixés par décret, ou par tout autre mode d’acquisition, de cession ou de transfert de droit français ou étranger.

Par dérogation à l’alinéa précédent, la cession de créances qui ont la forme d’instruments financiers s’effectue conformément aux règles spécifiques applicables au transfert de ces instruments. Le cas échéant, l’organisme peut souscrire directement à l’émission de ces instruments;

2° Lorsqu’elle est réalisée par voie du bordereau mentionné au 1°, l’acquisition ou la cession des créances prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa remise, quelle que soit la date de naissance, d’échéance ou d’exigibilité des créances, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, et ce quelle que soit la loi applicable aux créances et la loi du pays de résidence des débiteurs;

3° La remise du bordereau entraîne de plein droit le transfert des sûretés, des garanties et des autres accessoires attachés à chaque créance, y compris les sûretés hypothécaires et les créances professionnelles cédées à titre de garantie ou nanties dans les conditions prévues par les articles L. 313-23 et suivants, de même que l’opposabilité de ce transfert aux tiers sans qu’il soit besoin d’autre formalité.

L’article D. 214-227 du même code précise :

Le bordereau prévu au premier alinéa du V de l’article L. 214-169 comporte les énonciations suivantes:

1° La dénomination « acte de cession de créances »;

2° La mention du fait que la cession est soumise aux dispositions des articles L. 214-169 à L. 214-175;

3° La désignation du cessionnaire;

4° La désignation ou l’individualisation des créances cédées ou les éléments susceptibles d’y pourvoir, par exemple l’indication du débiteur ou du type de débiteurs, des actes ou des types d’actes dont les créances sont ou seront issues, du lieu de paiement, du montant des créances ou de leur évaluation et, s’il y a lieu, de leur échéance. La désignation ou l’individualisation des créances cédées ou les éléments susceptibles d’y pourvoir peuvent figurer sur un ou des fichiers pouvant le cas échéant prendre la forme électronique, dès lors que ce ou ces fichiers sont remis ou transmis par le cédant au cessionnaire au plus tard le jour de la remise du bordereau et que le bordereau fait référence à ce ou ces fichiers. Ce ou ces fichiers sont alors réputés faire partie intégrante du bordereau.

En l’espèce, l’acte de cession de créance conclu le 1er août 2023 entre la Caisse d’Epargne Côte d’Azur et le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS est conforme aux dispositions de ces articles et comporte un bordereau d’identification des créances cédées, mentionnant trois créances concernant Monsieur [T] [C] (dossier 1224945) :

une créance évaluée à 12.660,10 € correspondant à un contrat P0003072999

une créance évaluée à 88.303,97 € correspondant à un contrat P0003073000

une créance évaluée à 9.768,70 € correspondant à un contrat P0003073001.

Il ressort de la lecture des mises en demeure adressées au débiteur par la Caisse d’Epargne courant 2021, ainsi que du commandement de payer valant saisie-vente délivré le 30 janvier 2023, que les trois prêts consentis à Monsieur [T] [C] et visés à l’acte notarié en date du 18 décembre 2007 sont identifiés par la Caisse d’Epargne sous le numéro commun de dossier 1224945, que le contrat P0003072999 correspond au prêt à taux zéro d’un montant en capital de 14.400 € remboursable en 252 mensualités, que le contrat P0003073000 correspond au prêt Habitat Primo J 30 ans d’un montant en capital de 105.600 € au taux de 4,94 % et remboursable en 360 mensualités et que le contrat P0003073001 correspond au prêt Habitat Primo J 30 ans d’un montant en capital de 10.100 € au taux de 4,94 % et remboursable en 360 mensualités.

Il en résulte que les créances cédées suivant ce bordereau sont suffisamment désignées et individualisées et qu’elles correspondent bien aux contrats de prêts visés à l’acte notarié du 18 décembre 2007.

Le commandement de payer valant saisie immobilière, ainsi que l’assignation du débiteur à l’audience d’orientation et la dénonce d’assignation aux créanciers inscrits, précisent enfin que le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, ayant pour société de gestion la société SA IQSIM EQ MANAGEMENT et représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, vient aux droits de la [Adresse 7] et qu’il agit en vertu du bordereau de cession de créances du 1er août 2023.

Le créancier poursuivant justifie ainsi suffisamment de sa qualité à agir et de l’individualisation des créances dont il se prévaut.

Sur la prescription

Aux termes de ses dernières écritures, le créancier poursuivant éclaircit ses demandes et précise qu’il agit, non pas en invoquant la déchéance du terme qui aurait été prononcée en 2021 par la Caisse d’Epargne, mais sur le fondement de la résolution des contrats de prêts notifiée au débiteur par son conseil, par courrier RAR daté du 22 janvier 2025, lequel faisait suite à plusieurs mises en demeures envoyées courant 2021, puis en 2024 et 2025, ainsi qu’à un commandement de payer valant saisie-vente délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2023.

Concernant la prescription, il sera rappelé que, les prêts immobiliers ayant été conclus en l’espèce avant le 1er juillet 2016, ils sont soumis aux dispositions légales qui étaient en vigueur au moment de leur signature, à savoir principalement les anciens articles L.312-1 à L.312-36 et R.312-1 à R.312-4 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à la réforme.

Il résulte des dispositions de l’article L 132-7 du code de la consommation applicable en l’espèce et de la jurisprudence constante de la cour de cassation que l’action en paiement d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur relève de la prescription biennale.

Le point de départ de ce délai a fluctué : initialement fixé au premier incident de paiement non régularisé, il a ensuite été considéré comme courant à compter de l’échéance de chaque mensualité impayée et, concernant le capital restant dû, à compter de la déchéance du terme, ou à l’expiration du délai imparti par la mise en demeure précédant la déchéance.

Toutefois, en cas de renonciation du créancier à se prévaloir de la déchéance du terme, le capital cesse d’être exigible et il ne devient donc exigible qu’à la date d’expiration du prêt.

Le créancier poursuivant ayant renoncé à se prévaloir de la déchéance du terme initialement prononcée par la Caisse d’Epargne, préférant se prévaloir de la résolution du contrat, la prescription biennale susvisée n’est pas encourue concernant le capital restant dû, dès lors que les dates d’échéances des concours consentis étaient fixées au 5 décembre 2028 pour le prêt à taux zéro et au 5 décembre 2037 pour les deux autres prêts Primo J.

Il sera en outre relevé que le commandement de payer aux fins de saisie-vente, délivré au débiteur par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2023, a eu un effet interruptif de prescription concernant les échéances impayées depuis mars et juillet 2021 jusqu’à cette date (en ce compris celles échues postérieurement à la déchéance du terme, qui ont continué à courir puisque le créancier poursuivant ne se prévaut plus de cette déchéance).

Toutefois, aucun acte interruptif de prescription n’est intervenu entre le 30 janvier 2023 et le 22 mai 2025, date de délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, soit pendant plus de deux ans. Il en résulte que toutes les échéances qui étaient échues au 30 janvier 2023, date du précédent commandement, sont prescrites ainsi que celles étant venues à échéance les 2 février 2023, 5 mars 2023, 5 avril 2023 et 5 mai 2023 ; il en est de même concernant les frais afférents au commandement de payer valant saisie-vente.

Sur la résolution des contrats de prêts par notification

Concernant la résolution du contrat, il sera relevé à titre liminaire que l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations prévoit que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, en sorte que les contrat de prêts litigieux conclus en 2007 restent ainsi soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à cette réforme.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoqués que de leur consentement mutuel, ou par les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La résolution d’un contrat pour inexécution était régie, non pas par le nouvel article 1226 du code civil visé par le créancier poursuivant, mais par l’ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats litigieux, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Au regard de cet article, la jurisprudence a admis la possibilité pour une partie, avant même l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, de résoudre le contrat par notification en cas de manquement suffisamment grave du débiteur à ses obligations, à condition qu’il soit préalablement mis en demeure de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

En l’espèce, il apparaît au vu des pièces versées aux débats que l’emprunteur s’est totalement abstenu de régler les échéances exigibles, à compter du 5 mars 2021 en ce qui concerne le prêt à taux zéro, à compter du 5 juillet 2021 en ce qui concerne le prêt Primo J P 3073000 et à compter du 5 mars 2021 en ce qui concerne le prêt Primo J P3073001.

Sont versées aux débats concernant ces échéances impayées :

— des lettres de mise en demeure adressées par la Caisse d’Epargne le 26 avril 2021, mettant le débiteur en demeure de régulariser ces impayés, qui étaient alors d’un montant respectif de 43,42 €, 2.224,86 € et 530,22 €, dans un délai de 15 jours,

— des lettres de mise en demeure et prononcé de la déchéance du terme adressées par la Caisse d’Epargne à Monsieur [T] [C] le 14 décembre 2021,

— un commandement de payer valant saisie-vente délivré le 30 janvier 2023,

— un courrier de mise en demeure avant saisie immobilière adressée par la société MCS ET ASSOCIES, recouvreur du FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, le 2 juillet 2024,

— une mise en demeure de payer les échéances impayées au titre des trois prêts, qui étaient alors d’un montant respectif de 749,70 €, 23.083,82 € et 2.423,25 €, datée du 20 décembre 2024, adressée par le conseil du créancier poursuivant, et mettant en demeure l’emprunteur de régler les sommes dues au plus tard le 21 janvier 2025, à défaut de quoi la résolution des contrats de prêt lui sera notifiée, rendant les prêts exigibles en leur totalité.

Aucune de ces mises en demeure n’ayant eu de suite et les échéances étant restées impayées depuis mars et juillet 2021, il est ainsi justifié d’un manquement suffisamment grave du débiteur à ses obligations.

Par ces éléments, le créancier poursuivant justifie également de mises en demeure adressées avant toute résolution unilatérale, notamment par son recouvreur le 2 juillet 2024 puis par son conseil par courrier daté du 20 décembre 2024, cette dernière mise en demeure indiquant expressément l’intention du créancier de notifier au débiteur la résolution des contrats en cas de défaut de paiement.

Enfin, il justifie de l’envoi par son conseil, le 22 janvier 2025, d’un courrier RAR (revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ») notifiant au débiteur la résolution des trois contrats de prêts, en raison des échéances restées impayées depuis mars et juillet 2021, et le mettant à nouveau en demeure de régulariser la situation dans un délai de trente jours à compter de cette notification, à défaut de quoi des poursuites seront engagées.

Il y aura donc lieu de considérer que les trois contrats de prêt ont été valablement résolus par cette notification unilatérale, dont la validité n’est pas contestée par le débiteur non comparant.

Sur la créance

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS se prévaut d’une créance d’un montant total de 122.574,84 € dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation, se décomposant comme suit :

au titre du prêt à taux zéro P3072999

Principal : 12.274,22 € dont 783,02 € au titre des échéances impayées et 11.491,20 € au titre du capital restant dû au 21 janvier 2025

Intérêts de retard au taux légal (courus du 21 janvier au 22 mai 2025) : 32,15 €

Indemnité légale de 7 % (calculée sur le capital restant dû) : 804,38 €

TOTAL dû au 22 mai 2025 : 13.110,75 €

au titre du prêt Primo J P3073000

Principal : 88.626,13 € dont 24.209,86 € au titre des échéances impayées et 64.416,27 € au titre du capital restant dû au 21 janvier 2025

Intérêts de retard au taux majoré de 7,94 % (courus du 21 janvier au 22 mai 2025) : 5.502,94 €

Frais (commandement de saisie-vente) : 482,45 €

Indemnité légale de 7 % (calculée sur le capital restant dû) : 4.509,13 €

TOTAL dû au 22 mai 2025 : 99.120,65 €

au titre du prêt Primo J P3073001

Principal : 9.469,12 € dont 2.530,95 € au titre des échéances impayées et 6.938,17 € au titre du capital restant dû au 21 janvier 2025

Intérêts de retard au taux majoré de 7,94 % (courus du 21 janvier au 22 mai 2025) : 388,65 €

Indemnité légale de 7 % (calculée sur le capital restant dû) : 485,67 €

TOTAL dû au 22 mai 2025 : 10.343,44 €

Aux termes du premier alinéa de l’article L 313-51 du code de la consommation, lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

L’article L. 313-52 précise qu’aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés à l’article L. 313-51 ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de défaillance prévus par les dispositions de cet article.

Il résulte de ces dispositions que les intérêts produits par les sommes restant dues ne peuvent correspondre, en cas de résolution du contrat, qu’à ceux du prêt et non pas au taux majoré applicable en cas de retard de paiement, puisque le contrat est résolu.

Compte-tenu de ces éléments et de la prescription encourue pour les échéances et frais échus antérieurement au 22 mai 2023, il convient de retenir une créance d’un montant total de 103.507,90 € décomposée comme suit :

au titre du prêt à taux zéro P3072999

Principal : 11.824,40 € dont 333,20 € (soit 783,02 € – 449,82 €) au titre des échéances impayées et 11.491,20 € au titre du capital restant dû au 21 janvier 2025

Intérêts de retard : 0 € (application d’un taux égal à celui du prêt soit 0)

Indemnité légale de 7 % (calculée sur le capital restant dû) : 804,38 €

TOTAL dû au 22 mai 2025 : 12.628,78 €

au titre du prêt Primo J P3073000

Principal : 75.676,67 € dont 11.260,40 € (soit 24.209,86 € – 12.949,46 €) au titre des échéances impayées et 64.416,27 € au titre du capital restant dû au 21 janvier 2025

Intérêts échus au 21 janvier 2025 : 749,92 €

Intérêts de retard au taux de 4,94 % (courus du 21 janvier au 22 mai 2025) : 1.239,31 €

Frais : 0 € (prescription)

Indemnité légale de 7 % (calculée sur le capital restant dû) : 4.509,13 €

TOTAL dû au 22 mai 2025 : 82.175,03 €

au titre du prêt Primo J P3073001

Principal : 8.015,17 € dont 1.077 € (soit 2.530,95 € -1.453,95 €) au titre des échéances impayées et 6.938,17 € au titre du capital restant dû au 21 janvier 2025

Intérêts échus au 21 janvier 2025 : 71,73 €

Intérêts de retard au taux de 4,94 % (courus du 21 janvier au 22 mai 2025) : 131,52 €

Indemnité légale de 7 % (calculée sur le capital restant dû) : 485,67 €

TOTAL dû au 22 mai 2025 : 8.704,09 €

Conformément à l’article R 322-18, il convient en conséquence de retenir la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme totale de 103.507,90 €, arrêtée au 22 mai 2025, date du commandement de payer valant saisie immobilière, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux de 4,94 % applicable aux sommes restant dues au titre des prêts Primo J P3073000 et Primo J P3073001 jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée par le débiteur, non comparant, il convient, en application de l’article R 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis lui appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 18 juin 2026 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, dans les termes du dispositif du présent jugement, de valider les différents diagnostics qui ont été établis à la date de l’audience d’orientation.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution.

2/ Sur la demande relative aux frais de la procédure de distribution et sur les dépens

En application des dispositions de l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, étant précisé que les honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix ne sont pas des frais de justice (avis de la cour de cassation du 18 octobre 2010) et ne peuvent donc pas être prélevés par priorité sur le prix de vente. La deuxième chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2014 n° 13-15.597 a confirmé cet avis, en considérant que le juge pouvait d’office écarter la production afférente aux honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix comme ne ressortant pas des frais visés à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Mentionne que le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, ayant pour société de gestion la société SA IQSIM EQ MANAGEMENT et représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, venant aux droits de la [Adresse 7] en vertu d’un bordereau de cession de créances du 1er août 2023, poursuit la saisie immobilière au préjudice de Monsieur [T] [C] pour une créance liquide et exigible :

d’un montant en principal, frais, intérêts et autres accessoires de 103.507,90 €, arrêté au 22 mai 2025,

en ce qui concerne le prêt Primo J P3073000 : outre les intérêts au taux contractuel de 4,94 % l’an calculés sur la somme de 75.676,67 € jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R 334-2,

en ce qui concerne le prêt Primo J P3073001 : outre les intérêts au taux contractuel de 4,94 % l’an calculés sur la somme de 8.015,17 € jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R 334-2,

et sans intérêts en ce qui concerne le prêt à taux zéro P3072999 ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune de [Localité 2] (Alpes-Maritimes) dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8], auquel on accède par la voie commune du lotissement « [Adresse 9] » à partir du [Adresse 10] et formant le lot numéro 3 dudit lotissement autorisé suivant arrêté préfectoral du 21 février 1978, anciennement cadastrée section HS numéro [Cadastre 1] et section BM numéro [Cadastre 2], figurant au cadastre rénové section HS numéro [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 4] avec les 4334/10.000èmes des parties communes à tous les copropriétaires, consistant en espaces verts, aménagés ou non aménagés, voies communes, sentiers piétonniers et autres, figurant au cadastre section HS numéro [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], à savoir :

le lot numéro 2051 au premier étage consistant dans un appartement de type un avec les 2625/100.000èmes des partis communes particuliers au bâtiment 2 et les 300/100.000èmes indivis des parties communes générales,

le lot numéro 2069 consistant dans un parking portant le numéro 2069 au plan et les 19/100.000èmes indivis des parties communes générales,

sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 18 juin 2026 à 9 heures ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SELARL [I] [U] [Y] [V], commissaires de justice à [Localité 8], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que les occupants éventuels du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, le commissaire de justice procédera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que, conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL Cabinet ESSNER pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision

La greffière Le juge de l’exécution