TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 1 cab 01 B

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 20/01625 – N° Portalis DB2H-W-B7E-U3IC

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

12 Février 2025

Affaire :

Mme [H] [A] représentée par sa curatrice Mme [F] [A]

C/

S.A. CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS, Mme [Z] [L], S.C.P. [N] [V] [R] [P] ET [U] [T], S.A. BNP PARIBAS, S.A. CARDIF ASSURANCE VIE, S.A. CREDIT LOGEMENT

le:

EXECUTOIRE+COPIE

Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER – 41

Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

Maître Véronique FONTAINE de la SCP BCF AVOCATS – 714

Maître Lionel HANACHOWICZ de la SCP O. RENAULT & ASSOCIES – 1835

Maître Frédéric ALLEAUME

la SCP AXIOJURIS LEXIENS – 786

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 12 Février 2025, le jugement réputé contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 09 Novembre 2023,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 27 Novembre 2024, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Joëlle TARRISSE, Juge

Pauline COMBIER, Juge

Assistés de Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [H] [A] représentée née le 02 Mai 1966 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3] par sa curatrice Mme [F] [A] née le 15 février 1971 à [Localité 12] demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Lionel HANACHOWICZ de la SCP O. RENAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,

DEFENDERESSES

S.A. CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique FONTAINE de la SCP BCF AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

S.A. CARDIF ASSURANCE VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique FONTAINE de la SCP BCF AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

Madame [Z] [L]

née le 21 Juin 1956 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/012692 du 08/07/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

représentée par Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocats au barreau de LYON, et Maître Céline SAMUEL de la SELAS SAMUEL AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

SELARL KAEUFLING NOTAIRES, venant aux droits de la S.C.P. [N] [V] [R] [P] ET [U] [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON,

S.A. BNP PARIBAS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Frédéric ALLEAUME, avocat au barreau de LYON, et Maître Sebastien ZIEGLER avocat au barreau de PARIS,

S.A. CREDIT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 9]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 24 août 2017, reçu par Maître [P], notaire associé de la SCP [N] [V], [R] [P] et [U] [T], Madame [Z] [L] a promis de vendre à Madame [H] [A] et Monsieur [D] [C], un ensemble immobilier situé à [Adresse 11] comprenant une maison d’habitation, une piscine, les sol et terrain attenant, cadastrée section AO [Cadastre 4].

La promesse de vente a prévu plus spécifiquement la vente de deux lots à constituer au profit de chacun des bénéficiaires, dont la vente au profit de Madame [A] d’un lot n°2 qui serait composé, au premier étage de la maison, d’un appartement comprenant quatre pièces principales, outre la jouissance indivise, avec le lot n°1, du jardin et de la piscine et les millièmes de la propriété du sol à définir, au prix de 260.000 euros. Il était précisé que l’état de description et le règlement de copropriété seraient établis suivant acte à recevoir par Maître [P], avant la réalisation des actes de vente.

Il était également précisé une condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au profit de Madame [A], et également une ou plusieurs offres de prêt définitives au profit de Monsieur [C], chacune d’un montant maximum de 230.000 euros, sur une durée de remboursement de 25 ans, au taux nominal de 2,5% l’an (hors assurances).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 août 2017, Maître [P] a notifié à Madame [A] la copie de la promesse et ses annexes, et sa faculté de rétractation, conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le 27 octobre 2017, Madame [A] a formulé une demande d’adhésion à la garantie BNP PARIBAS ATOUT EMPRUNTEUR, constitué des conventions collectives à adhésion facultative souscrite par la BNP PARIBAS auprès de CARDIF Assurance Vie et CARDIF Assurances Risques divers, en vue de garantir un prêt d’un montant de 475.000 euros pour une durée de 264 mois.

Le 25 janvier 2018, la SA BNP PARIBAS a émis une offre de prêt unique à Monsieur [C] et Madame [A], co-emprunteurs solidaires, pour un montant de 475.000 euros, correspondant à l’acquisition des deux lots objet de la promesse de vente, remboursable en 264 mensualités de 2.485,26 euros, dont 311,72 euros de frais d’assurance.

L’offre de prêt a été réceptionnée le 29 janvier 2018 et acceptée le 9 février 2018 par Monsieur [C] et Madame [A].

Le prêt a été garanti par un cautionnement de la SA CREDIT LOGEMENT moyennant le versement d’une somme de 4.947,50 euros, incluant le versement initial au fonds mutuel de garantie et la commission de caution.

Par acte authentique en date du 2 mars 2018, reçu par Maître [P], Madame [A] a acquis, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 14] (69), la propriété du lot n°2, constitué d’un appartement, du droit à la jouissance exclusive du balcon et des cinq cent trente millièmes des parties communes générales, au prix de 260.000 euros.

Un acte authentique séparé a été conclu, le même jour, réitérant la vente du lot n°1 entre Madame [L] et Monsieur [C].

Madame [A] a été placée en arrêt de travail. Le 19 novembre 2019, l’assurance CARDIF a donné son accord pour la prise en charge des échéances de remboursement du prêt au titre de la garantie arrêt de travail, à compter du 14 novembre 2018.

Par ordonnance du juge des tutelles du tribunal d’instance de Villeurbanne en date du 25 septembre 2019, Madame [A] a été placée sous le régime de la sauvegarde de justice.

Se prévalant du fait que son droit de rétractation n’a pas été respecté, Madame [H] [A] a, par actes d’huissier de justice en date des 9, 10 et 12 mars 2020, fait assigner la SCP [N] [V], [R] [P] et [U] [T] NOTAIRES ASSOCIES, Madame [Z] [L], la CARDIF ASSURANCES RISQUES DIVERS, la SA CREDIT LOGEMENT et la SA BNP PARIBAS devant le tribunal judiciaire de Lyon en annulation de la vente et caducité des contrats liés à son financement et afin de voir engager le responsabilité de la banque et du notaire instrumentaire.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en date du 6 juillet 2020, Madame [A] a été placée sous curatelle simple.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2020, Madame [F] [A], curatrice de Madame [H] [A] est intervenue volontairement.

Le 5 octobre 2020, l’assignation a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 12] 3.

*****

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, Madame [H] [A] et Madame [F] [A], es qualité de curateur de Madame [H] [A], sollicitent du tribunal de :

1° Sur la nullité de l’acte authentique de vente

constater que le droit au délai de rétractation de Madame [A] prévu par le code de consommation n’a pas été respecté et qu’en conséquence l’acte authentique de vente ne pouvait pas être signé,prendre acte de la rétractation de Madame [H] [A],

En conséquence,

prononcer la nullité de l’acte authentique de vente conclu le 2 mars 2018 entre Madame [A] et Madame [L] portant sur le lot n°2 d’un immeuble situé à [Adresse 11], inscrit au cadastre sous la section C numéro [Cadastre 6],condamner Madame [L] à restituer à Madame [A] la somme de 260.000 €,condamner Madame [L] à restituer à Madame [A] le montant de l’ensemble des charges supportées par elle en raison de sa propriété de l’immeuble (charges de copropriété, taxe foncière, taxe d’habitation),condamner la Société Civile Professionnelle [N] [V], [R] [P], et [U] [T] à restituer à Madame [A] la somme de 20.000 € au titre des frais liés à la vente,dire que Madame [A] devra restituer à Madame [L] le lot n°2 de l’immeuble,dire que le jugement fera l’objet d’une publication au bureau des hypothèques à la charge de Madame [L]

2° Sur la caducité des contrats interdépendants

prononcer la caducité partielle du contrat de prêt conclu avec la BNP PARIBAS en ce qu’il finance l’acquisition du lot n°2 à hauteur de 237.500 € et désigne Madame [A] en qualité de co-emprunteur,prononcer la caducité partielle des contrats d’assurance conclus avec les sociétés CARDIF Assurance Vie et CARDIF Assurances Risques Divers en ce qu’ils concernent Madame [A] en qualité d’assuré, prononcer la caducité partielle de la caution consentie par la société CREDIT LOGEMENT en ce qu’elle identifie Madame [A] en qualité de co-débiteur,

En conséquence,

dire que Madame [A] devra restituer à la Banque BNP PARIBAS la somme de 237.500 €, dès qu’elle aura obtenu la restitution du prix d’acquisition versé à Madame [L] et la restitution des frais de l’acte notarié,condamner la Banque à restituer à Madame [A] l’ensemble des frais et intérêts d’ores et déjà payés au prorata du capital restitué,prononcer la compensation entre les sommes dues par l’emprunteur et le prêteur,condamner les sociétés CARDIF ASSURANCE VIE et CARDIF ASSURANCES RISQUES DIVERS à restituer à Madame [A] la part des cotisations qu’elle a réglées au titre du contrat Invalidité-Décès et au titre du contrat Perte d’emploi, soit 160.71 € par mois depuis le 2 mars 2018,dire que Madame [A] devra restituer à la société CARDIF Assurance Vie les sommes versées par elle, suite à sa prise en charge des échéances depuis le 14.11.2018 au titre de la garantie Arrêt de Travail, dès qu’elle aura obtenu la restitution du prix d’acquisition versé à Madame [L] et la restitution des frais de l’acte notarié,prononcer la compensation entre les sommes dues par l’assuré et l’assureur,condamner la société CREDIT LOGEMENT à restituer à Madame [A] 50% de la somme versée lors de la mise en place du prêt afin de bénéficier de sa caution, soit la somme de 2.473,75 €.

3° Sur la responsabilité de la Banque

juger que la BNP PARIBAS a manqué à son devoir de mise en garde dû à Madame [A],juger que la BNP PARIBAS a manqué à son obligation de conseil dû à Madame [A],

Si le contrat de prêt est jugé caduc au bénéfice de Madame [A] :

constater que les fautes de la BNP PARIBAS ont causé à Madame [A] un préjudice moral,

En conséquence :

condamner la Banque BNP PARIBAS à verser à Madame [A] la somme de 50.000 € en indemnisation de son préjudice moral.

Si le contrat de prêt n’est pas jugé caduc et qu’il doit être poursuivi :

constater que les fautes de la BNP PARIBAS ont causé à Madame [A] un préjudice économique s’analysant en la perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat,condamner la Banque BNP PARIBAS à verser à Madame [A] la somme de 400.000 € ou a minima la somme de 330.528,07 € correspondant au coût de l’emprunt (intérêt et assurance comprise) pour l’acquisition de lot de Monsieur [C] en indemnisation de sa perte de chance,prononcer la déchéance des droits aux intérêts de la Banque BNP PARIBAS à hauteur de 60% soit la somme de 59.289 €.

4° Sur la responsabilité du Notaire

constater que la société Civile Professionnelle [N] [V], [R] [P], et [U] [T] a commis une faute en omettant de notifier l’ensemble des documents nécessaires au départ du délai de rétractation dont devait bénéficier Madame [A],constater que cette faute entraine la nullité de l’acte authentique et la caducité des actes interdépendants,

En conséquence,

condamner in solidum la société Civile Professionnelle [N] [V], [R] [P], et [U] [T] avec Madame [L], pour l’ensemble des condamnations prononcées à l’égard de la venderesse,

En tout état de cause

Condamner in solidum, Madame [L], la BNP PARIBAS, la société Civile Professionnelle [N] [V], [R] [P], et [U] [T], la société CARDIF ASSURANCE VIE, la société CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS et la société CREDIT LOGEMENT à verser à Madame [A] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum Madame [L], la BNP PARIBAS, la société Civile Professionnelle [N] [V], [R] [P], et [U] [T], la société CARDIF ASSURANCE VIE, la société CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS et la société CREDIT LOGEMENT aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur la nullité du contrat, au visa des articles L.271-1 et L.721-1 à L.721-3 du code de la construction et de l’habitation, Madame [A], assistée de sa curatrice soutient qu’en l’absence de notification postérieure à la promesse des documents suivants :

règlement de copropriété,état descriptif de division,notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,conclusions du diagnostic technique global de l’article L731-1 du CCH,le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir et l’acte de vente ne pouvait être valablement réitéré avant l’expiration de ce délai.

Elle en conclut, en application de l’article 1178 du code civil, que le contrat est nul.

Elle précise qu’en tout état de cause, qu’elle se prévaut, par l’assignation, de son droit de rétractation.

Elle relève que le règlement de copropriété n’était pas même annexé à l’acte de vente.

Sur la caducité partielle des contrats de prêt, d’assurance et de cautionnement, elle fait valoir, sur le fondement des articles L313-36 et L313-41 du code de la consommation et de l’article 1186 du code civil, que le contrat de vente immobilière fait partie d’un ensemble contractuel composé du contrat de prêt conclu avec la BNP PARIBAS, des contrats d’assurances du prêt conclus avec les sociétés CARDIF et de la caution garantissant l’emprunt délivrée par le CREDIT LOGEMENT.

Elle rappelle toutefois que le contrat de prêt concerne également le financement de l’acquisition du lot numéro 1 par Monsieur [C].

Sur les restitutions, elle se fonde sur les articles 1178 et 1187 du code civil. Concernant le contrat de prêt, elle explique que seule la moitié du capital emprunté à servi au financement du lot numéro 2.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de la BNP PARIBAS, elle se fonde sur les articles 1231-1 du code civil, L313-11, L313-12, L313-13 et L313-16 du code de la consommation. Elle reproche à la banque d’avoir manqué à ses devoirs de mise en garde et de conseil. Elle explique que la promesse de vente précisait bien que la vente porterait sur deux lots distincts devant être financés par des prêts distincts. Elle en conclut que la banque, en émettant une offre unique à Madame [A] et Monsieur [C] en qualité de co-emprunteurs solidaires, a octroyé un prêt à Madame [A] d’un montant de 475.000 euros pour le financement d’un bien immobilier d’une valeur de 260.000 euros. Elle souligne que ce prêt dépasse ses capacités de remboursement, en ce que les échéances étaient supérieures à ses revenus, et que l’économie générale de l’emprunt n’a aucune cohérence.

Elle reproche plus spécifiquement à la banque de ne pas avoir vérifier sa solvabilité et de ne pas l’avoir mise en garde sur les conséquences de l’opération la conduisant à être redevable d’une somme plus de deux fois et demi supérieure à la valeur du bien dont elle faisait l’acquisition et sur le fait qu’elle était tenue au paiement de la totalité des échéances, alors qu’elle ne devenait propriétaire que d’un seul lot financé.

Elle ajoute que le montage du financement est différent de celui prévue à la promesse de vente et ce au bénéfice exclusif de la banque. Elle reproche ainsi à la banque d’avoir conseiller un tel montage, afin de faciliter l’octroi du prêt et de limiter le risque, et d’avoir ainsi manqué à son obligation de conseil.

Sur le préjudice en lien avec ces manquements contractuels, la demanderesse expose, en cas de caducité du contrat de prêt, un préjudice moral résultant de l’inquiétude quotidienne de devoir faire face à des échéances de remboursement plus élevés que ses capacités financières et à l’incompréhension de la situation et l’angoisse de ne pas pouvoir lui apportait une solution par la vente du bien immobilier dont elle a fait l’acquisition.

Subsidiairement, dans le cas où la caducité ne serait pas prononcée, elle expose un préjudice économique résultant de la perte de chance de ne pas avoir contracté le prêt litigieux. Elle relève qu’en tout état de cause, ses revenus était insuffisant pour faire aux échéances d’emprunt, même si le prêt avait été octroyé pour les besoins exclusifs du financement de l’appartement qu’elle a acquis.

Au soutien de la demande subsidiaire de déchéances des intérêts en cas de poursuite du contrat elles se fondent sur l’article L341-27 du code de la consommation. Elle revendique le manquement à deux devoirs de la banque portant la déchéance des intérêts à deux fois 30%, soit 60%.

Au soutien de sa demande de condamnation solidaire à l’égard de la société notariale, elle expose, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que Maître [P] a commis une faute en omettant de lui notifier le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et le diagnostic technique global préalablement à la mise en copropriété. Elle fait valoir que cet oubli est la cause de la nullité de l’acte de vente. Elle expose un préjudice résultant de son obligation de restituer à la banque le capital emprunté, sans garantie d’obtenir la restitution du prix.

*****

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 février 2023, Madame [Z] [L] demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER Madame [A] de toutes des demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [L],

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Madame [L] à une quelconque somme,

CONDAMNER la SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE [N] [V], [R] [P], ET [U] [T] à payer Madame [L] la somme de 280.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices subis,

En tout état de cause

JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Madame [A] et/ou la Société Civile Professionnelle [N] [V], [R] [P], et [U] [T] à payer à Maître SAMUEL, avocat de Madame [L] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [A] et/ou la Société Civile Professionnelle [N] [V], [R] [P], et [U] [T] aux entiers dépens de l’instance.

Pour conclure au débouté des demanderesses, Madame [L] fait valoir, sur le fondement de l’article 1589 du code civil, que la promesse de vente ne valait pas vente. Elle expose que, le jour de la promesse et de sa notification, le régime de la copropriété ne s’appliquait pas puisqu’elle était seule propriétaire de l’immeuble et qu’en conséquence les documents afférents à l’existence de celle-ci n’avaient pas à être joint à la promesse.

Elle relève que la promesse de vente faisait référence à un diagnostic amiante, un diagnostic de performance énergétique et au fait que l’immeuble promis n’était pas concerné par les autres diagnostics.

Elle rappelle que le droit de rétractation a bien été notifié à Madame [A] et qu’elle a régularisé l’acte en pleine connaissance de cause. Elle soutient que la signature de l’acte de vente sans réserve est assimilée à une renonciation tacite à l’exercice du droit de rétractation.

Elle relève que Madame [A] a bien pris possession du bien immobilier et y a vécu pendant plus de deux ans avant de l’assigner en annulation de la vente.

Elle ajoute, qu’en tout état de cause, le délai de rétractation a couru, de l’aveu même de Madame [A], du jour de la signature de l’acte authentique et de la remise des différents documents afférents à la copropriété et qu’au jour de l’assignation, le délai était dès lors largement expirée.

Au soutien de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts à l’encontre de la SCP notariale, Madame [L], sur le fondement des article 1240 et 1241 du code civil, expose que le notaire rédacteur n’a pas valablement purgé le droit de rétractation de Madame [A], ce qui est, selon elle, constitutif d’une faute. Elle en conclut qu’elle a, du fait de cette faute, perdu une chance de vendre définitivement son bien au prix convenu avec Madame [A].

Au soutien de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire de droit du jugement, elle fait valoir, en application des article 514 et 514-1 du code de procédure civile, que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire en ce qu’elle entrainerait pour elle des conséquences manifestement excessives.

*****

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, la SA BNP PARIBAS demande au tribunal :

De débouter Mme [A] de l’intégralité de ses demandes ;

Si la vente au profit de Mme [A] était annulée :

➢ De condamner Mme [A] à payer à BNP PARIBAS la somme de 237.500 €, sous déduction de la moitié des intérêts et frais d’ores et déjà payés à BNP PARIBAS par M. [C] et Mme [A] en exécution du contrat de prêt en capital, intérêts et frais jusqu’au jour du jugement à intervenir.

➢ De débouter Mme [A] de sa demande tendant à ce que la restitution au profit de BNP PARIBAS soit subordonnée à la condition qu’elle obtienne restitution du prix d’acquisition versé à Mme [L] et la restitution des frais de l’acte notarié ;

➢ De condamner la SELARL KAEUFLING NOTAIRES, venant aux droits de la SCP [N] [V], [R] [P] ET [U] [T] à payer à BNP PARIBAS, à titre de dommages et intérêts réparant son préjudice :

• Une indemnité égale à la moitié des intérêts et frais d’ores et déjà payés à BNP PARIBAS par M. [C] et Mme [A] en exécution du contrat de prêt en capital, intérêts et frais jusqu’au jour du jugement intervenir, en réparation du préjudice tiré de la perte de ces intérêts ;

• Une indemnité égale à 3% de la moitié du capital restant dû par M.[C] et Mme [A] à BNP PARIBAS au jour du jugement à intervenir, en réparation du préjudice tiré de la perte des intérêts pour l’avenir.

➢ De débouter Mme [A] de sa demande de caducité partielle du contrat de prêt en ce qu’il «désigne Mme [A] en qualité de codébiteur»,

De condamner Mme [A] à payer à BNP PARIBAS la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et de la condamner aux dépens

Sur la nullité de l’acte de vente, en premier lieu, la BNP PARIBAS relève que l’acte de vente contient la purge de la faculté de rétractation. Elle ajoute que Madame [A] ayant signé l’acte authentique sans émettre de réserve, payant le prix et prenant possession du bien a renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation.

En deuxième lieu, elle expose que la propriété de l’immeuble n’étant pas répartie par lots entre plusieurs personnes au jour de la promesse, il n’était pas soumis au statut de la copropriété. Elle en conclu que les articles L721-2, L721-3 du CCH ne s’appliquent pas. Elle rappelle que, en application de l’article 271-1 du même code, l’obligation de notification et l’existence d’un droit de rétractation ne s’applique qu’à compter la promesse, lorsque la vente en a été précédé.

En troisième lieu, elle fait valoir que l’absence de notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, conclusions du diagnostic technique global de l’article L731-1 du CCH et l’absence de diagnostic technique global ne permettent pas de retarder le point de départ du délai de rétractation. Elle ajoute que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été remis le jour de l’acte authentique et que le délai de rétractation a expiré, en tout état de cause, au plus tard le 13 mars 2018.

En quatrième lieu, elle expose que la règle selon laquelle l’acte authentique ne peut être signé pendant le délai de dix jours ne s’applique pas en l’espèce puisque l’acte de vente a été précédé d’une promesse de vente.

En cas d’annulation de la vente, elle souligne que la demande de Madame [A] tendant à une restitution du capital emprunté sous la condition qu’elle ait obtenu la restitution du prix d’acquisition et de l’acte notarié est potestative et hypothétique et de nature à excéder le délai maximum de deux ans autorisés par l’article 1343-5 du code civil.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société notariale, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que l’annulation de l’acte de vente serait la conséquence d’une faute du notaire. Elle expose un préjudice tiré de la perte des intérêts et frais déjà payés, outre la perte des intérêts pour l’avenir équivalent au montant de l’indemnité de remboursement anticipé fixé à 3% du capital.

Pour conclure au débouté de la demande de Madame [A] de caducité partielle du contrat de prêt en ce qu’il la désigne en qualité de codébiteur, elle indique que le contrat a été consenti à deux co-emprunteurs solidaire et qu’une décharge de solidarité ne peut être ordonné à l’insu de Monsieur [C] non appelé en la cause.

Sur l’action en responsabilité de Madame [A], la banque relève que les revenus de cette dernière sont supérieurs à ceux qu’elle évoque dans ses conclusions. Elle ajoute qu’en présence de co-emprunteurs le risque d’endettement excessif s’apprécie au regard des capacités financières globales de ceux-ci.

Elle soutient avoir respecté son devoir de mise en garde sur les risques spécifiques lié à la souscription d’un prêt exposant à un taux d’endettement de 40,720% et sur les risques auxquels les emprunteurs s’exposent en cas de survenance de difficultés financières pendant la durée du crédit.

Elle fait encore valoir qu’elle n’est intervenue qu’en qualité de dispensateur de crédit et qu’elle n’est à ce titre tenu qu’à une obligation d’information. Elle expose avoir informé les co-emprunteurs des conséquences de leur engagement solidaire. Elle indique qu’elle a répondu à la demande de Monsieur [C] et Madame [A] qui portait sur l’octroi d’un prêt de 475.000 euros sur 264 mois. Elle souligne que Madame [A] ne justifie pas que le choix de ce montage financier a été conseillé par la banque.

Sur les préjudices, elle fait valoir que Madame [A] ne caractérise pas le préjudice moral évoqué en cas de caducité du prêt. Elle ajoute, concernant le préjudice économique en l’absence de caducité du prêt, que Madame [A] ne démontre qu’autrement informée, elle aurait contracté dans d’autres conditions. Elle relève que la demanderesse ne fait état d’aucun élément qu’elle ignorait lorsqu’elle a décidé de souscrire le prêt et que c’est donc en toute connaissance de cause qu’elle a décidé de contracter. Elle souligne encore que le préjudice invoqué n’est ni actuel ni certain en ce que Madame [A] ne justifie pas avoir procédé au règlement ce qu’elle indique être la part de Monsieur [C]. Elle rappelle que si tel était le cas, il n’en résulterait pas un préjudice réparable du fait de l’existence d’un recours contre son codébiteur solidaire à proportion de sa propre part, en application de l’article 1327 du code civil.

Sur la demande de déchéance des droits aux intérêts, la BNP PARIBAS expose que Madame [A] ne justifie pas ses griefs à son égard. Elle ajoute que cette déchéance est une simple faculté qui doit être proportionnée au préjudice subi par l’emprunteur dont, selon elle, Madame [A] ne justifie pas.

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Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, la SA CARDIF ASSURANCE VIE et la SA CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS demandent au tribunal de :

A titre liminaire

METTRE HORS DE CAUSE la société CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS

A titre principal

VU que la société CARDIF ASSURANCE VIE a exécuté loyalement et de bonne foi ses obligations contractuelles ;

VU que la responsabilité de la société CARDIF ASSURANCE VIE n’est pas recherchée ;

Par conséquent :

ORDONNER qu’il soit consigné que la société CARDIF ASSURANCE VIE s’en remet à la sagesse du Tribunal au titre des demandes de Madame [A] à l’exception de sa demande conditionnelle de restitution.DEBOUTER Madame [A] de sa demande d’être autorisée à ne restituer les sommes reçues de la société CARDIF ASSSURANCE VIE qu’à la condition de recevoir le paiement préalable du prix de vente augmenté des frais ;ORDONNER que les restitutions relatives à la caducité partielle du contrat d’assurance ATOUT EMPRUNTEUR soient immédiates et inconditionnelles ;ORDONNER la compensation des sommes dues ;

CONDAMNER Madame [A] à payer à la société CARDIF ASSURANCE VIE la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [A] aux entiers dépens.

Au soutien de la demande de mise hors de cause de la CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS, elles font valoir l’irrecevabilité pour défaut de qualité et d’intérêt à agir à son encontre. Elles expliquent que c’est la société CARDIF ASSURANCE VIE qui assure la gestion du contrat ATOUT EMPRUNTEUR souscrit par la BNP PARIBAS et qu’il n’existe donc aucun lien de droit entre la société CARDIF ASSURANCE RISQUES DIVERS et Madame [A].

Pour conclure au rejet de la demande de Madame [A] de conditionner le remboursement des sommes versées par la CARDIF ASSURANCE VIE en exécution du contrat d’assurance, elle expose que la condition sollicitée est infondée en droit. Elle ajoute qu’elle ne saurait être privé de son droit à restitution du fait de l’inertie ou de l’incurie d’une partie tierce au contrat.

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 août 2021, la SARL KAEUFLING NOTAIRES, Maîtres [R] [P] – [U] [T] – [X] [B], notaires associées, venant aux droits de la SCP [N] [V]- [R] [P] et [U] [T], demande au tribunal de :

Juger irrecevable la demande à défaut de publication d’assignation dûment justifiée,

Subsidiairement,

Juger Madame [A] et Madame [F] [A] défaillantes dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable.Débouter Madame [H] [A] et Madame [F] [A] de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL KAEUFLING NOTAIRES, Maîtres [R] [P] – [U] [T] – [X] [B]

Juger défaillante Madame [Z] [L] dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable.Débouter Madame [Z] [L] de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL KAEUFLING NOTAIRES, Maîtres [R] [P] – [U] [T] – [X] [B]Débouter BNP PARIBAS de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL KAEUFLING NOTAIRES, Maîtres [R] [P] – [U] [T] – [X] [B]

En tout état de cause,

Condamner in solidum Madame [J] [A] et Madame [F] [A], ou tout autre succombant, à payer à la SARL KAEUFLING NOTAIRES, Maîtres [R] [P] – [U] [T] – [X] [B] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation, la SARL KAEUFLING NOTAIRES se fonde sur l’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Subsidiairement, elle expose que l’état descriptif de division et le diagnostic technique global ont été réalisé à la demande des acquéreurs eux-mêmes et remis au notaire le 14 décembre 2017. Elle ajoute que le règlement de copropriété a été signé le jour de la signature des actes authentiques et remis aux acquéreurs.

Elle fait valoir que la signature sans réserve de l’acte de vente entraîne renonciation tacite à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit préalable de rétractation prévu à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elle ajoute qu’en cas d’annulation de la vente il appartiendra à Madame [A] de solliciter de l’administration fiscale la restitution des frais perçus.

Pour conclure au débouté de la demande de condamnation solidaire au remboursement du prix de Madame [A] et de la demande de garantie de Madame [L], elle expose que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable de la part du notaire qui n’a pas perçu le prix de vente.

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La SA CREDIT LOGEMENT n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 novembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été examinée à l’audience du 27 novembre 2024 et le jugement a été mis en délibéré au 12 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

A titre liminaire

Sur l’absence de signification des conclusions à la SA CREDIT LOGEMENT

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, il convient de préciser que, si les dernières conclusions n’ont pas été signifiées à la SA CREDIT LOGEMENT, défendeur défaillant, les demandes formulées à son encontre et les moyens au soutien de celles-ci sont identiques à ceux formulés dans le cadre de l’assignation.

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La SA CREDIT LOGEMENT a été valablement assigné, mais n’a pas comparu.

2. Sur la demande d’irrecevabilité pour défaut de publication de l’assignation

Il résulte de l’application combiné des articles 28 1°a) et 30 5. du décret n°55/22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, que les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité, tel que les actes portant ou constatant entre vifs mutation de droits réels immobiliers, ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En application de l’article 16 du code de procédure civile le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations

En application de l’article 789 du même code, dans sa version applicable aux instances en cours introduite à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 791 du même code dispose que « le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117. »

En l’espèce, à l’audience de plaidoirie le 27 novembre 2024, les parties, ont été invité à présenter leurs observations, par la production d’une note en délibéré, sur la question de la compétence du tribunal pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL KAEUFLING NOTAIRES. Les parties n’ont pas présenté d’observations.

L’instance a été introduite postérieurement au 1er janvier 2020 et la fin de non-recevoir a été soulevée par conclusions adressées au tribunal judiciaire le 30 août 2021. Dès lors, le juge de la mise en état était investi des pouvoirs exclusifs pour statuer sur cette demande, à l’exclusion donc de la formation de jugement.

Ainsi, le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation soulevée devant le tribunal, avant le dessaisissement du juge de la mise en état.

En outre, il convient de préciser que les demanderesses ont justifiées de la publication, le 5 octobre 2020, de l’assignation au service de la publicité foncière.

En conséquence, il y a lieu de relever d’office l’incompétence du tribunal pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL KAEUFLING NOTAIRES, au regard des pouvoirs exclusifs dont est investi le juge de la mise en état.

3. Sur la demande de mise hors de cause de la société CARDIF ASSURANCE RISQUE DIVERS

En l’espèce, il résulte de la demande d’adhésion signée par Madame [A] le 27 octobre 2017 à l’assurance ATOUT Emprunteur qu’elle a opté pour la formule 3, n’incluant pas de garantie au titre de la perte d’emploi. Or, il est précisé en page 18 de l’offre de prêt que « BNP Paribas Atout Emprunteur est constitué des conventions collectives n°2456 et n°654 à adhésion facultative, régies par le code des assurances, souscrites par BNO Paribas auprès de CARDIF Assurances Vie pour les risques Décès, Perte totale et irréversible d’autonomie, Invalidité permanente totale et Incapacité temporaire totale de travail, et de CARDIF -Assurances Risques Divers pour le risque Perte d’emploi. »

Il en résulte qu’il n’existe aucun lien contractuel entre Madame [A] et la société CARDIF-Assurance Risques Divers.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de cette dernière d’être mise hors de cause.

4. Sur les demandes de Madame [H] [A]

4.1 Sur la demande de nullité de l’acte de vente :

Il résulte de l’alinéa premier de l’article 1589 du code civil que la promesse de vente vaut vente seulement lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties.

Aux termes de l’article L271-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.»

Aux termes de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige :

« I. – Les dispositions du présent article s’appliquent à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou à la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.

II. – En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1);

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;

2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

4° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1.

Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.

Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu’il s’agit d’un acte authentique soit, lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main.

III. – Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° du II sont joints au projet d’acte authentique de vente notifié ou remis à l’acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l’article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.

IV. – En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des dix-huitième et dix-neuvième alinéas du II sont applicables au présent IV. »

L’article L.721-3 du même code dispose que « Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l’article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur.

Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l’article L.721-2 ne sont pas joints au projet d’acte authentique conformément aux dispositions du III de l’article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l’article L.271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur.

La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l’acte authentique de vente prévues à l’article L. 271-1. »

Aux termes de l’article 1-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et entrée en vigueur le 25 novembre 2018, « en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut. »

Selon l’article 1178 du code civil « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

En l’espèce, la promesse de vente en date du 24 août 2017 est bien une promesse unilatérale, ne valant pas vente. Toutefois, l’article L.271-1 du code de la consommation s’applique tant aux promesses unilatérales que synallagmatiques. Par ailleurs, si Madame [L] était bien seul propriétaire de l’immeuble au jour de la promesse, la promesse portait sur la vente de deux lots de copropriété à deux personnes distinctes. De plus, l’article 1-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, création d’une loi postérieure à l’acte litigieux, n’a pas vocation à s’appliquer à l’affaire. Ainsi, les textes du code de la construction et de l’habitation précitées, ont bien vocation à s’appliquer au cas d’espèce. Il convient de relever que le notaire a d’ailleurs pris soin de rappeler les textes en question au sein de la promesse de vente, confirmant leur applicabilité.

Il en résulte notamment la nécessité de la soumission à un diagnostic global, qui a d’ailleurs bien été réalisé pour permettre la vente, malgré la présence des autres diagnostics.

Il résulte l’acte de vente que le diagnostic technique global a été établi le 29 novembre 2017, soit postérieurement à la promesse de vente. Cette date d’établissement du diagnostic est confirmée par la production, par la société notariale dudit diagnostic rédigé le 29 novembre 2017, suite à la visite de l’immeuble le 15 novembre 2017, et signé par l’opérateur en diagnostics et en bâtiment et par le géomètre-expert le 6 décembre 2017.

Toutefois, la remise tardive du diagnostic technique global, tout comme celle de la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, n’ont pas pour effet de retarder le point de départ du délai de rétractation. En effet, seul les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l’article L721-2 sont susceptibles d’entrainer ce retardement du point de départ du délai.

Il résulte également de l’acte de vente que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été reçus le jour même de l’acte par Maître [P] et qu’en l’absence de nomination d’un syndic et d’un président nommées par les copropriétaires les renseignements obligatoires de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation n’avaient pu être obtenus.

Les documents n’ont donc pas été remis à Mme [A] le jour de la signature de la promesse. Ainsi, le délai de rétractation, n’a pu commencer à courrir avant le jour de la signature de la promesse, nonobstant la notification du droit à rétraction par le notaire.

Toutefois, l’acte authentique n’en demeure pas moins valable, puisqu’il a été précédé d’une promesse de vente et que l’interdiction de signer un tel acte, avant l’expiration du délai de rétraction, ne vaut que dans le cas où l’acte n’est pas précédé d’une telle promesse ou d’un contrat préliminaire.

Par ailleurs, il est constant que Madame [A], après signature de l’acte authentique, sans émettre de réserve, en a payé le prix et a pris possession du bien, dans lequel elle a demeuré plusieurs années. Ce faisant, elle a renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de nullité de l’acte authentique en date du 2 mars 2018 et portant sur la vente, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 14] (69), du lot n°2, constitué d’un appartement, du droit à la jouissance exclusive du balcon et des cinq cent trente millièmes des parties communes générales, au prix de 260.000 euros et des demandes de condamnations subséquentes.

4.2 Sur la demande de caducité des contrats interdépendants

En application de l’article 1186 du code civil, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

L’acte authentique n’étant pas annulé, il y a lieu de rejeter la demande de caducité des contrats interdépendants et les demandes de condamnations subséquentes.

4.3 Sur la responsabilité de la BNP PARIBAS

4.3.1 Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de chance à l’encontre de la BNP PARIBAS :

Aux termes de l’article L313-11 du code de la consommation « le prêteur ou l’intermédiaire de crédit fournit gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière.

Ces explications comprennent notamment :

1° Les informations contenues dans la fiche d’information standardisée européenne mentionnée à l’article L. 313-7, ainsi que, pour les intermédiaires de crédit, les obligations d’information prévues en application de l’article L. 519-4-1 du code monétaire et financier ;

2° Les principales caractéristiques du ou des crédits et services accessoires proposés ;

3° Les effets spécifiques que le ou les crédits et services accessoires proposés peuvent avoir sur l’emprunteur, y compris les conséquences d’un défaut de paiement de l’emprunteur, notamment en cas de réalisation des garanties. Lorsque la garantie est constituée par un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement professionnel, le prêteur informe l’emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l’emprunteur ;

4° S’agissant des éventuels services accessoires liés au contrat de crédit, l’indication de la possibilité ou non de résilier chaque composante séparément et les implications d’une telle procédure pour l’emprunteur. »

L’article 313-12 du code de la consommation précise que « sans préjudice de l’examen de solvabilité mentionné à l’article L. 313-16, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui. »

Les deux premiers alinéas de l’article L313-13 dispose que « sans préjudice des dispositions relatives aux explications adéquates et à la mise en garde mentionnées aux articles L. 313-11 et L. 313-12, le prêteur ou l’intermédiaire peut fournir à l’emprunteur un service de conseil en matière de contrats de crédit définis à l’article L. 313-1. Le service de conseil consiste en la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédit et constitue une activité distincte de l’octroi de crédit et de l’activité d’intermédiation. » Les articles 313-13 à 313-15 précisent le cadre de ce service de conseil.

Il en résulte que, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la responsabilité du banquier peut être engagée en cas de manquement à son obligation de devoir de mise en garde vis-à-vis de l’emprunteur non averti portant sur le risque de non-remboursement du prêt en cas de crédit inadapté aux capacités financières déclarées par celui-ci.

Lorsque le prêt est destiné à financer une opération complexe comportant certains aléas particuliers, ce devoir de mise en garde est renforcé au point de se muer en devoir d’information et de conseil si la banque est intervenue dans le montage financier de l’opération.

Il est constant que lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif résultant de celui-ci doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs.

En l’espèce, le contrat litigieux est un contrat de crédit immobilier destiné à financer des biens à un usage d’habitation par les acquéreurs eux-mêmes. Il ne peut résulter du seul fait que Madame [A] a contracté le prêt solidairement avec Monsieur [C], que l’opération était une opération complexe.

Par ailleurs, si la demanderesse affirme que la banque est à l’origine du choix des acquéreurs de contracter un prêt unique, solidairement, en vue de financer les deux biens acquis, elle ne produit aucun élément au soutien de cette affirmation. Elle affirme dans l’exposé des faits au sein de ses écritures que Monsieur [C] a « accompli seul les démarches auprès des banques pour obtenir un financement », mais elle ne produit ni le témoignage de Monsieur [C], ni des échanges entre celui-ci ou elle-même et la banque antérieurement à la souscription du prêt. Ainsi, si Madame [A] vise les articles L.313-13 à L.313-15 du code de la consommation, elle ne démontre pas que la BNP Paribas lui a fourni un service de conseil en matière de contrats de crédit. Celle-ci a donc agit en sa seule qualité de dispensateur de crédit.

La banque n’était donc tenue en l’espèce, qu’à une simple obligation d’information et de mise en garde portant sur le risque de non-remboursement du prêt en cas de crédit inadapté aux capacités financières déclarées par les co-emprunteurs.

Or, il apparait au sein de la synthèse déclarative et informative des emprunteurs, signée par Madame [H] [A] le 27 octobre 2017, soit à l’occasion de la demande de prêt et antérieurement à l’émission de l’offre de prêt, une mise en garde formulée en ces termes « BNP Paribas vous met en garde sur le fait que ce crédit peut induire des risques spécifiques pour vous du fait de sa souscription qui vous expose à un taux d’endettement de 40,720% ».

L’offre de prêt désigne bien Monsieur [C] et Madame [A] comme « emprunteurs conjoints et solidaires ». Ainsi, le taux d’endettement, avait été calculé à l’aide des ressources et charges déclarées par les deux emprunteurs. Si la solidarité des co-emprunteurs faisait courir un risque à Madame [A] en cas de non-participation au remboursement du prêt par Monsieur [C], cette solidarité lui assurait également une prise en charge par celui-ci du remboursement du prêt dans le cas de sa propre défaillance. Il sera relevé que son co-emprunteur a déclaré des revenus similaires au sien, outre un patrimoine financier détenu auprès de la BNP Paribas, d’un montant total de 52.827 euros, alors qu’elle-même ne déclarait aucun patrimoine financier. En tout état de cause, elle dispose, en cas de non-participation au remboursement du prêt par Monsieur [C] d’un recours contre ce dernier.

Les revenus déclarés de Madame [A], au sein de la synthèse déclarative et informative des emprunteurs, correspondent bien aux revenus déclarés au titre de son avis d’imposition 2017 sur les revenus 2016, établi le 8 août 2017. Par ailleurs, si les demanderesses produisent un bulletin de paie de Madame [H] [A] pour le mois d’août 2017 d’un montant net à payer de 1.959,64 euros, il apparait aussi, à la lecture de ce bulletin de paie, un total net versé par l’employer de 23.375,87 euros depuis le 1er janvier 2017, soit un salaire net mensuel moyen de 2.921,98 euros. Ce salaire est en corrélation avec les revenus du travail déclarée au titre de cette même année, 35.029 euros annuel, soit 2.919,08 euros mensuels, et même légèrement supérieur, aux revenus du travail déclarés par Madame [A] au titre de l’année 2016, 4.036 euros annuels, soit 2.836,33 euros mensuels.

Par ailleurs, les emprunteurs n’ont déclaré aucun autre emprunt en cours ou charge particulière, à l’exception des impôts sur le revenu desquels ils s’acquittaient. Aucune charge de loyer n’a notamment pas été prise en compte, puisque le bien avait pour objet de financer les logements des emprunteurs.

Il résulte de ce qui précède que la banque n’a pas failli à ses obligations d’information et de mise en garde portant sur le risque de non-remboursement du prêt en cas de crédit inadapté aux capacités financières déclarées par les co-emprunteurs et que sa responsabilité ne peut, dès lors, être engagée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la banque sera rejetée.

4.3.2 Sur la demande de déchéance des droits aux intérêts dues à la BNP PARIBAS à hauteur de 60%

En application de l’article L341-27 du code de la consommation : « peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, jusqu’à un montant ne pouvant excéder, pour chacun des manquements énumérés ci-après, 30 % des intérêts et plafonné à 30 000 euros, le prêteur qui accorde un crédit :

1° Sans avoir fourni à l’emprunteur les explications adéquates permettant à celui-ci de déterminer si le contrat de crédit et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière à partir des informations prévues à l’article L. 313-11 ; ou

2° Sans avoir, en méconnaissance de l’article L. 313-12, mis en garde l’emprunteur, sur le risque spécifique que peut induire pour lui le contrat compte tenu de sa situation financière, lorsqu’un tel risque a été identifié ; ou

3° Sans avoir respecté les conditions prévues aux articles L. 313-16 à L. 313-18, applicables en matière d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur. »

En l’espèce, il résulte des développements ci-dessus que Madame [A] est défaillante à démontrer les manquements allégués.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de déchéance des droits aux intérêts dues à la banque.

4.4 Sur la responsabilité du notaire

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’effectivité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Pour l’application de l’article 1240 du code civil, doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Il est constant que les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité de ces actes.

En l’espèce, en l’absence d’annulation de l’acte authentique et de condamnation de Madame [L], il n’y a lieu de rejeter la demande de de condamnation solidaire de la société notariale.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés, en ce qui concerne les dépens engagés par Madame [Z] [L], comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, bien que Madame [H] [A] soit déboutée de l’intégralité de leurs demandes, l’équité commande, au regard de situation économique de la partie condamnée, de rejeter les demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles de l’ensemble des parties.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, la demande de nullité de l’acte de vente ayant été rejetée.

En conséquence, la demande de voir écarter l’exécution provisoire de Madame [Z] [L] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL KAEUFLING NOTAIRES ;

MET HORS DE CAUSE la SA CARDIF ASSURANCES RISQUES DIVERS ;

REJETTE la demande de Madame [H] [A] au titre de la nullité de l’acte authentique en date du 2 mars 2018 portant sur la vente, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 14] (69), du lot n°2, constitué d’un appartement, du droit à la jouissance exclusive du balcon et des cinq cent trente millièmes des parties communes générales, et les demandes de condamnations subséquentes ;

REJETTE les demandes de caducité des contrats interdépendants et les demandes de condamnations subséquentes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [H] [A] à l’encontre de la SA BNP PARIBAS ;

REJETTE la demande de Madame [H] [A] au titre de la déchéance des droits aux intérêts dues à la SA BNP PARIBAS ;

REJETTE la demande de Madame [H] [A] au titre de la condamnation solidaire à l’encontre de la société notariale ;

CONDAMNE Madame [H] [A] aux dépens ;

DIT que les dépens engagés par Madame [Z] [L] seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE la demande de Madame [Z] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA BNP PARIBAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA CARDIF ASSURANCE VIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL KAEUFLING NOTAIRES, Maîtres [R] [P] – [U] [T] – [X] [B], notaires associées, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [H] [A], titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [Z] [L] tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente