TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … M^e Catherine GAUTHIER………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01037 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ABC

N° RG 24/02767

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [O] [Y]

né le 14 Mars 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

représenté par M^e Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSES

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 24 juin 2021, Madame [Z] [V] a loué à Monsieur [O] [Y] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 755 euros outre 80 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [O] [Y] afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [V] a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par le locataire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 3 juin 2022, un commandement de payer la somme de 2 505 euros.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 5 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 13 mai 2024.

L’affaire, après des renvois dont un contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

Les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 16 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la jonction des instances

Conformément à l’article 367 du code de procédure civile, il est dans l’intérêt d’une bonne justice de joindre les instances entre les parties, enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/01037 et 24/02767, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 23/01037.

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 août 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 juin 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 7 juin 2022, la situation d’impayés ayant perduré.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales et reconventionnelles découlant de l’arriéré locatif

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre Madame [Z] [V] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 25 juin 2021 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement et non contestées que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé, en qualité de caution, la somme totale de 25 656,91 euros à Madame [Z] [V] au titre des impayés de Monsieur [O] [Y].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1719, 1720, 1724, 1728, 1729 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [Y] le 3 juin 2022, pour un arriéré locatif de 2 505 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Pour autant, force est de constater qu’aucune clause résolutoire n’est stipulée dans le contrat de bail communiqué, faisant ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faute par le débiteur de s’être exécuté, que la bailleresse pourra se prévaloir de la clause.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera ainsi déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour autant, il ressort des pièces produites que Monsieur [O] [Y] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; qu’au 8 août 2022, 30 mai 2023, 7 novembre 2023, 20 décembre 2023, 13 janvier 2025 et 27 octobre 2025, la dette locative de Monsieur [O] [Y] n’était pas soldée.

A ce sujet, s’il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [Z] [V], les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni les responsables ni la persistance, la cause exacte et la nature précise des dégradations invoquées par Monsieur [O] [Y].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Monsieur [O] [Y] a pu souffrir de désordres dans l’appartement loué par Madame [Z] [V], la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, durant toute la période de location.

Monsieur [O] [Y] verse à l’appui de ses prétentions :

un rapport de recherche de fuite après une visite le 12 février 2024 (non signé et qui constate un défaut d’étanchéité dû à la non-conformité de la pose du carrelage au-dessus du receveur de douche) ;un courrier de mise en demeure adressé par la Mairie de [Localité 2] au propriétaire, en date du 24 mars 2023, pointant la réfection des ancrages des volets ; des infiltrations (au niveau des murs des chambres, de la salle de bain, des WC et dans le placard où se trouve le cumulus) ; et la présence de moisissures, sur un mur d’une chambre.

Pour autant, force est de constater que Monsieur [O] [Y] ne prouve nullement l’existence de démarches entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement à la signification du commandement de payer.

En outre, il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement litigieux était en moyen voire bon état global (à l’exception des volets dans la chambre 1 et la chambre 2) ; qu’une facture a été établie le 8 mars 2024 à l’attention du gestionnaire du bien litigieux, concernant la confection d’un joint silicone autour du bac de douche.

En toute hypothèse, Monsieur [O] [Y], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit de son état, qui conditionne la possibilité d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu‘il se soit soustrait à ses obligations.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Monsieur [O] [Y], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer à Madame [I] [D] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 929,39 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [Z] [V].

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail, un décompte arrêté au 8 août 2022 démontrant que Monsieur [O] [Y] devait la somme de 5 032,46 euros au titre des loyers et charges impayés, un décompte arrêté au 30 mai 2023 démontrant que Monsieur [O] [Y] devait la somme de 13 779,66 euros au titre des loyers et charges impayés, un décompte arrêté au 7 novembre 2023 démontrant que Monsieur [O] [Y] devait la somme de 18 161,83 euros au titre des loyers et charges impayés, un décompte arrêté au 20 décembre 2023 démontrant que Monsieur [O] [Y] devait la somme de 20 372,35 euros au titre des loyers et charges impayés, un décompte arrêté au 13 janvier 2025 démontrant que Monsieur [O] [Y] devait la somme de 25 656,91 euros au titre des loyers et charges impayés, une quittance subrogative datée du 20 juillet 2022, signée, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 5 032,46 euros à [Z] [V] au titre des impayés de Monsieur [O] [Y],des quittances subrogatives non signées et datées du 25 avril 2022, 25 mai 2023, 24 octobre 2023, 13 décembre 2023 et du 11 juillet 2024, mais non contestées.

Compte tenu des pièces susvisées et de la reconnaissance par Madame [Z] [V] de la perception de la somme de 25 656,91 euros, Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 25 656,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 juin 2022 pour la somme de 2 505 euros et de l’assignation pour le surplus.

La demande subsidiaire au titre de la répétition de l’indu est sans objet.

Parallèlement, il ressort de l’article 4 du contrat de cautionnement VISALE signé entre Madame [Z] [V] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 25 juin 2021 que ledit contrat couvre 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail.

Or, s’il ressort de la quittance subrogative du 11 juillet 2024 et du décompte arrêté au 13 janvier 2025 que Monsieur [O] [Y] devait la somme de 25 656,91 euros, et que cette somme a été versée à Madame [Z] [V], force est de constater que :

cet arriéré concernait 29 impayés de loyer (termes de février 2022 à juin 2024 inclus) ;la dette locative globale s’élève à 15 106,52 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus, déduction faite des frais de relance pour l’entretien de la chaudière ;

Madame [Z] [V] peut donc bénéficier, à ce titre, du contrat de cautionnement VISALE à hauteur de 7 impayés de loyer.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera condamnée à payer à Madame [Z] [V] la somme de 6 410,74 euros, au titre des impayés de loyer de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, déduction faite des frais de relance pour l’entretien de la chaudière.

Monsieur [O] [Y] sera, par suite, condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 410,74 euros.

Faute de preuve de l’existence d’une clause ou d’une disposition en ce sens, aucune condamnation ne sera assortie de la solidarité.

Au surplus, Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer à Madame [Z] [V] la somme de 8 151,75 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 27 octobre 2025 (termes de février 2025 à octobre 2025 inclus).

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [O] [Y], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [O] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Monsieur [O] [Y] sera également condamné à verser à Madame [Z] [V] la somme de 250 euros en application du même texte.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous le numéro 23/01037 et 24/02767, sous le numéro 23/01037 ;

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 24 juin 2021 entre Madame [Z] [V] et Monsieur [O] [Y], concernant le logement sis [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 929,39 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 25 656,91 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2022 pour la somme de 2 505 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Madame [Z] [V] la somme de 6 410,74 euros, au titre des impayés de loyer de juillet 2024 à janvier 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 410,74 euros, au titre des impayés de loyer de juillet 2024 à janvier 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 8 151,75 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 27 octobre 2025 (termes de février 2025 à octobre 2025 inclus).

DEBOUTE Monsieur [O] [Y] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à Madame [Z] [V] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [Z] [V]

née le 11 Août 1953 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Pascal DELCROIX de l’AARPI SEMELAIGNE DUPUY DELCROIX VIGOUROUX, avocats au barreau de MARSEILLE