COUR D’APPEL DE [Localité 13]

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COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT demandeur

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COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

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N° RG 22/01163 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NRUA

Pôle Civil section 2

Date : 25 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

S.A.S. LES CATTLEYAS, à l’enseigne “[Adresse 11]”, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° B 400 868 725, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 9]

S.E.L.A.R.L. FHB, intervenante forcée, dont le siège social est sis [Adresse 3], inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 491 975 041, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 6], représentée par Me [D] [Z], ès qualités de Commissaire à l’Exécution du Plan de la SAS LES CATTLEYAS, domicilié en cette qualité en son Etude sise [Adresse 6],

représentées par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [S], [A], [W] [F]

né le 22 Octobre 1966 à [Localité 8] (BURUNDI),

demeurant [Adresse 2]

Madame [X], [L], [J] [F] épouse [P]

née le 01 Mai 1971 à [Localité 8] (BURUNDI), demeurant [Adresse 17]

représentés par Maître Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juges : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 23 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 25 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 25 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 1995, Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] (les consorts [F]), venant aux droits de Monsieur [A] [F], ont donné à bail à la SARL LES CATTLEYAS une parcelle de terrain n°[Cadastre 7] d’une superficie de 1ha 71 a 91 ca, une parcelle de terrain n°[Cadastre 4] d’une superficie de 5 a 80 ca et un ensemble de constructions édifiées sur ces mêmes parcelles sis [Adresse 12] à [Localité 16] [Adresse 1]). Ce bien comprend un magasin d’alimentation au détail, une buvette, un bureau d’accueil, un logement d’habitation et de fonction, des réserves, des sanitaires et un ensemble piscine.

Ce bail, conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 1995 pour se terminer le 31 mars 2004, prévoit une activité de « camping hôtellerie en plein air, alimentation, restaurant et commerces annexes » pour un loyer annuel HT de 30 489,80 € HT/an (200 000 francs).

Par avenant du 1er avril 1998, le loyer a été porté à la somme de 31 894,77 € HT/an (209 216 francs).

Le bail a été renouvelé le 1er avril 2004 puis à nouveau le 1er avril 2013 pour la même durée de neuf années entières et consécutives et pour se terminer le 31 mars 2022.

Par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 22 septembre 2014, la SAS LES CATTLEYAS a été placée en redressement judiciaire, Maître [V] [K] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire et Maître [D] [Z] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance.

Par jugement du 3 juin 2016, le tribunal de commerce de Montpellier a mis fin à la mission de Maître [D] [Z] dans ses fonctions d’administrateur judiciaire, l’a nommé commissaire à l’exécution du plan et a arrêté un plan d’apurement du passif d’une durée de 10 ans.

Par jugement du 2 mai 2017, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 58 800 € HT/HC/an, montant confirmé par la cour d’appel par un arrêt du 27 avril 2021.

Par jugement du 27 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a débouté les consorts [F] de leur demande de résiliation du bail en l’absence de manquement du preneur et a ordonné, avant dire droit, une expertise afin de statuer sur d’éventuels travaux de mise en conformité, décision confirmée par la cour d’appel par un arrêt du 4 novembre 2021.

Par arrêt du 6 avril 2023, la cour de cassation a partiellement cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse qui, par arrêt du 4 juin 2024 a débouté le bailleur de l’intégralité de ses demandes, confirmant ainsi le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 27 novembre 2018.

Un pourvoi a été formé à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 15] et l’affaire est pendante devant cette juridiction.

Parallèlement, et par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a, suite à l’expertise ordonnée, condamnée la SAS LES CATTLEYAS à faire réaliser une étude par un bureau d’études techniques et à effectuer les travaux qui seront préconisés concernant la conformité du réseau rampes d’incendies armées (RIA) sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 1er janvier 2023 et pendant une durée de six mois.

Par ordonnance du 28 février 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de [Localité 13] a rejeté la demande des consorts [F] de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement déféré.

Par courrier du 2 juillet 2024, la sous-commission départementale de sécurité des terrains de campings de l’Hérault a déclaré le camping [Adresse 11] conforme.

Par arrêt du 24 juin 2025, la cour d’appel de [Localité 13] a infirmé partiellement le jugement rendu le 7 juillet 2022, notamment en ce qu’il avait condamné le preneur à faire réaliser une étude et à effectuer les travaux sous astreinte et a déclaré le réseau RIA conforme.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 27 novembre 2020 et 12 janvier 2021, les consorts [F] ont délivré à la SAS LES CATTLEYAS congé du bail commercial pour le 31 mars 2022 sans renouvellement et avec offre d’une indemnité d’éviction de 250 000 €. Le bailleur y expose un manquement de son preneur aux clauses du bail, notamment la vente de mobil-homes, la sous-location non autorisée, le défaut d’entretien des lieux loués, le défaut d’entretien de l’épicerie, et du bar de la piscine, les manquements aux règles de sécurité, la construction d’extensions et la modification des lieux loués sans autorisation du bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 8 février 2021, le bailleur a notifié au preneur un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour le 31 mars 2022 en raison de manquements aux clauses du bail.

Par ordonnance du 8 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a commis monsieur [R] [E], expert, aux fins d’estimer l’indemnité d’éviction.

Le rapport d’expertise a été déposé le 12 mai 2022.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2022, la SAS LES CATTLEYAS a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de contester les trois congés successifs délivrés par le bailleur et sollicité une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 8 septembre 2022, les consorts [F] ont attrait en la cause Maître [D] [Z] en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Les deux affaires ont été jointes.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 28 août 2025, la SAS LES CATTLEYAS et la SELARL FHB sollicitent du tribunal judiciaire de :

Vu l’article L 145-9 du Code de Commerce ;

Vu l’article L 145-17 du Code de Commerce ;

Vu l’article 9 de l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Vu les articles 1134 et suivants anciens du même Code ;

Vu les articles 1103, 1104 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles 1124 et 1126 du Code Civil ;

Vu l’article 2224 du Code Civil ;

Vu le renouvellement du bail au 1er avril 2013 ;

Vu les articles 1719 et suivants du même Code ;

Vu les articles 1754 et 1755 du même Code ;

Vu l’article 606 dudit Code ;

Vu l’article R 145-35 2° du Code de Commerce ;

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce ;

Vu l’article 480 du CPC ;

Vu l’article 1355 du Code Civil ;

Vu l’article R 145-23 du Code de Commerce ;

Vu l’article L 145-14 du même Code ;

Vu l’article 622-26 du Code de Commerce ;

Vu l’article 1347-1 du Code Civil ;

Vu le Rapport d’expertise de Monsieur [R] [E] en date du 12 mai 2022 ; Vu l’article 1355 du Code Civil

JUGER recevables les demandes, fins et prétentions de la SAS LES CATTLEYAS ;

JUGER nuls, de nul effet et non avenus les congés, délivrés pour manquements et emportant refus de renouvellement, les 27 novembre 2020 et 12 janvier 2021 par LRAR, n’ayant pas été délivrés par acte extrajudiciaire, en violation de l’article L 145-9 du Code de Commerce ;

Sur le congé signifié le 8 février 2021 :

En ce qu’il emporterait résiliation pour manquements : Le JUGER nul et de nul effet, faute de mise en demeure préalable et de surcroît, les Bailleurs offrant une indemnité d’éviction ce qui annihile toute allégation de manquements graves, et subsidiairement, les manquements qu’il invoque et motivant expressément celui-ci étant en tout état de cause infondés et jugés comme tels par Jugement du tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER du 27 novembre 2018 confirmé par Arrêt de la cour d’Appel de MONTPELLIER du 4 novembre 2021 puis par Arrêt de la cour d’appel de TOULOUSE sur renvoi après cassation, du 4 juin 2024 ;

JUGER qu’aucune résiliation pour manquements graves ne saurait avoir eu lieu ou être prononcée par l’effet du congé du 8 février 2021 ;

CONDAMNER les Consorts [F] au paiement au bénéfice de la SAS LES CATTLEYAS de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour congés, emportant résiliation pour manquements, abusifs ;

En ce qu’il emporte non renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction de la part des Bailleurs :

Au visa des articles L 145-9 et L 145-14 :

CONDAMNER les Consorts [F] à dédommager la SAS LES CATTLEYAS de son entier préjudice tel que résultant du non-renouvellement de son bail au 1er avril 2022 et les CONDAMNER solidairement en conséquence à payer à la SAS LES CATTLEYAS en réparation dudit préjudice, l’indemnité d’éviction suivante comprenant les sommes de :

—  1.024.934 € au titre de l’indemnité principale correspondant à la valeur du fonds lui-même :

—  104.000 € à titre d’indemnité de remploi ;

—  4.123,25 € au titre de l’indemnité de licenciement et 1.359,18 € au titre de l’indemnité de congés payés à débourser au salarié du Preneur ;

—  10.320 € HT soit 12.384 € TTC pour mémoire au titre de l’indemnité de déménagement des mobil-homes, à parfaire ;

—  3.160 € HT pour mémoire au titre de l’indemnité de gardiennage de ses mobil-homes, à parfaire ;

—  5.000 € HT soit 6.000 € TTC pour mémoire au titre du déménagement du local d’habitation des exploitants, à parfaire ;

—  28.782 € au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

DÉBOUTER les Consorts [F] de toutes demandes, fins et écritures contraires ;

CONDAMNER en tout état de cause solidairement les Consorts [F] à payer à la SAS LES CATTLEYAS la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens dont les frais d’expertise ;

ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire nonobstant toute demande contraire des consorts [F].

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 22 juillet 2025, Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] sollicitent du tribunal judiciaire de :

DIRE ET JUGER irrecevable et en tout cas mal fondé toutes les demandes, fins et conclusions en contestation du congé du bail commercial sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction concernant l’exploitation du camping à l’enseigne le [Adresse 10] à [Localité 16] ;

Mais faisant droit aux demandes reconventionnelles des concluants ;

DÉCLARER recevable et justifiée l’intervention forcée de la Société SELARL FHB es qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la Sté LES CATTLEYAS en déclaration de jugement commun et opposable ;

DÉCLARER que le congé du bail commercial à échéance au 31 mars 2022, sans offre de renouvellement sans indemnité d’éviction, délivré au preneur le 8 février 2021 et dénoncé le 10 février 2021 à la SELARL FHB est bien régulier, justifié et fondé ;

Subsidiairement avec paiement d’une indemnité d’éviction ;

FIXER l’indemnité d’éviction à la somme de 356.889 €, (TROIS CENT CINQUANTE-SIX MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS) et l’indemnité de remploi à la somme de 35.688 € (trente-cinq mille six cent quatre-vingt-huit euros) ;

Très subsidiairement, et en tout état de cause,

FIXER l’indemnité d’éviction à la somme de 720.000 € (SEPT CENT VINGT MILLE EUROS) et l’indemnité de remploi à la somme de 72.000 euros (SOIXANTE-DOUZE MILLE EUROS) ;

FIXER, en tout état de cause, l’indemnité d’occupation à la nouvelle valeur actualisée à compter du 1er avril 2022 de 67.291,75 € H.T. annuel, outre 13.458,35 € de T.V.A. à 20%, soit 80.750,10 € T.T.C. (QUATRE VINGT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS DIX CENTIMES T.T.C.) avec indexation et outre la taxe foncière ;

CONDAMNER si ce n’est ORDONNER compensation avec l’indemnité d’éviction des créances :

— de loyer de 38.043,17 € (trente-huit mille quarante-trois € dix-sept centimes) avec les intérêts au taux légal à compter de la première demande par les conclusions du 18 août 2022 et capitalisation ;

— résultant du jugement rendu le 7 juillet 2022 (pièce 5) qui : « condamne la SAS LES CATTLEYAS à faire réaliser une étude par un BET spécialisé et effectuer les travaux définitifs qui seront préconisés concernant la conformité du réseau rampes d’incendie armées (RIA) sous astreinte de 100 € par jour de retard courant à compter du 1er janvier 2023 et pendant une durée de six mois » ;

— des loyers prorata temporis des locations des résidents des mobil-homes à la date de départ de la Sté LES CATTLEYAS ;

CONDAMNER la Sté LES CATTLEYAS au paiement de la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC. au profit des concluants et aux entiers dépens, qui comprendront les frais de référé et d’expertises de l’Expert judiciaire Monsieur [R] [E], avec droit de recouvrement direct pour l’avocat soussigné conformément à l’article 699 du CPC. ;

ORDONNER l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

Par ordonnance du 6 mai 2025, la clôture différée a été fixée au 9 septembre 2025.

À l’audience du 23 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater », « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, mais que le rappel aux moyens invoqués, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la recevabilité des dernières conclusions récapitulatives n°5 de la SAS LES CATTLEYAS notifiées par RPVA le 22 septembre 2025

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 802 du même code dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que l’ordonnance de clôture rendue le 6 mai 2025 fixait une clôture différée au 9 septembre 2025.

La SAS LES CATTLEYAS a signifié ses conclusions le 22 septembre 2025, soit postérieurement à la clôture et la veille de l’audience en réponse aux conclusions des défendeurs qui avaient été signifiées le 22 juillet 2025, mettant ainsi le défendeur dans l’impossibilité d’y répondre.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions récapitulatives n°5 notifiées par la SAS LES CATTLEYAS le 22 septembre 2025 par RPVA de retenir comme dernières écritures de la demanderesse ses conclusions récapitulatives n°4 notifiées par RPVA le 28 août 2025.

Sur la recevabilité de la contestation des congés par la SAS LES CATTLEYAS en l’absence de contestation par le commissaire à l’exécution du plan

L’article L626-26 du Code de commerce dispose que «  le tribunal nomme, pour la durée fixée à l’article L626-12, l’administrateur ou le mandataire judiciaire en qualité de commissaire chargé de veiller à l’exécution du plan. Le tribunal peut, en cas de nécessité, nommer plusieurs commissaires.

À la demande du débiteur, le tribunal peut confier à l’administrateur ou au mandataire judiciaire qui n’ont pas été nommés en qualité de commissaire à l’exécution du plan une mission subséquente rémunérée, d’une durée maximale de vingt-quatre mois, dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État.

Les actions introduites avant le jugement qui arrête le plan et auxquelles l’administrateur ou le mandataire judiciaire est partie sont poursuivies par le commissaire à l’exécution du plan ou, si celui-ci n’est plus en fonction, par un mandataire de justice désigné spécialement à cet effet par le tribunal.

Le commissaire à l’exécution du plan est également habilité à engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers.

Le commissaire à l’exécution du plan peut se faire communiquer tous les documents et informations utiles à sa mission.

Il rend compte au président du tribunal et au ministère public du défaut d’exécution du plan. Il en informe le comité social et économique.

Toute somme perçue par le commissaire à l’exécution du plan est immédiatement versée en compte de dépôt à la Caisse des dépôts et consignations. En cas de retard, le commissaire à l’exécution du plan doit, pour les sommes qu’il n’a pas versées, un intérêt dont le taux est égal au taux de l’intérêt légal majoré de cinq points.

Le commissaire à l’exécution du plan peut être remplacé par le tribunal, soit d’office, soit à la demande du ministère public. Lorsque le remplacement est demandé par le commissaire à l’exécution du plan, le président du tribunal statue par ordonnance ».

Il convient de rappeler que dès le prononcé du jugement arrêtant le plan de l’entreprise, le débiteur retrouve la totalité de ses pouvoirs, sous réserve de ceux qui sont attribués à l’administrateur pour la mise en œuvre du plan et au commissaire à l’exécution du plan pour veiller à son exécution.

En application des dispositions précitées, outre la surveillance du plan et le paiement des créanciers dans le respect de la décision qui l’arrête, le commissaire à l’exécution du plan poursuit les actions introduites avant l’adoption du plan et auxquelles l’administrateur ou le mandataire judiciaire est partie. Il est également habilité à engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers.

En l’espèce, les consorts [F] soutiennent que le congé à bail sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction, qui a été délivré à la SAS LES CATTLEYAS le 8 février 2021 et dénoncé au commissaire à l’exécution au plan le 10 février 2021, n’a été contesté que par le seul preneur à bail ; ils estiment que ce défaut de contestation par le commissaire à l’exécution du plan, investi pourtant d’une mission d’assistance, rend irrecevable celle de la SAS LES CATTLEYAS.

La SAS LES CATTLEYAS conteste cette irrecevabilité et soutient que le commissaire à l’exécution du plan n’a pour mission que de veiller à l’exécution du plan et non qualité pour agir en contestation judiciaire des congés.

Par jugement du 3 juin 2016, le tribunal de commerce de Montpellier a mis fin à la mission d’administrateur judiciaire de la SELARL FHB, représentée par Maître [D] [Z], et l’a nommé commissaire à l’exécution du plan. Il a également arrêté un plan d’épurement du passif sur une période de 10 ans.

Dès lors, et depuis cette date, la SAS LES CATTLEYAS a retrouvé la totalité de ses pouvoirs et est seule habilitée à contester le congé délivré par les consorts [F].

Ainsi, en dehors de ses pouvoirs, la SELARL FHB ne représente pas la SAS LES CATTLEYAS, qui doit seule être mise en cause dans les instances concernant son patrimoine, ce qui est le cas en l’espèce s’agissant d’une demande de congé sans offre de renouvellement.

En outre, il convient de relever que bien qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur d’appeler en la cause le commissaire à l’exécution du plan, ni même de lui dénoncer l’assignation délivrée au débiteur, la SELARL FHB a fait l’objet d’une intervention forcée dans la présente instance.

Il est constaté que le commissaire à l’exécution au plan intervient donc dans la procédure.

Dès lors, la contestation du congé par la SAS LES CATTLEYAS est recevable.

Sur la nullité des congés des 27 novembre 2020 et 12 janvier 2021

L’article L145-9 du Code de commercial prévoit que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

La SAS LES CATTLEYAS invoque la nullité des congés délivrés par lettres recommandées avec accusé de réception les 27 novembre 2020 et 12 janvier 2021, moyen auquel les consorts [F] ne répondent pas.

En l’espèce et conformément aux dispositions précitées, il sera fait droit à cette demande.

En conséquence, la nullité des congés des 27 novembre 2020 et 12 janvier 2021 sera prononcée.

Sur le congé délivré le 8 février 2021

L’article L145-14 du Code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement».

L’article L145-17 du même code prévoit que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité:

1-S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Le bailleur soutient que ledit congé a été délivré en raison des manquements du preneur tout en soutenant, de manière paradoxale, être légitime à délivrer un tel congé sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction sans avoir à invoquer un quelconque motif.

Le preneur, quant à lui, soutient que le congé a été délivré avec une offre d’indemnité d’éviction et que, par conséquent, les manquements allégués dans le congé et en l’absence de mise en demeure préalable sont inopérants et, subsidiairement, erronés.

En l’espèce, il est incontestable que les consorts [F] ont fait délivrer, le 8 février 2021, un congé à leur preneur par acte extrajudiciaire intitulé « CONGÉ BAIL COMMERCIAL SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’ÉVICTION ».

Le bailleur y fait état d’un bail renouvelé le 1er avril 2013 et arrivant à échéance le 31 mars 2022, date à laquelle il entend donner congé à son preneur. Il y propose expressément une indemnité d’éviction d’un montant de 250 000 € «à titre d’indemnité principale et tous les accessoires ».

En outre, il convient de relever que ledit congé n’a pas été précédé de la procédure prévue en cas de congé délivré avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour manquements du preneur à ses obligations, procédure qui impose, à peine de nullité, une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire.

En effet, il sera rappelé que cette mise en demeure est obligatoire et doit contenir l’injonction faite au preneur d’avoir à faire cesser l’infraction ou le manque particulièrement grave du respect de ses obligations, doit indiquer clairement les manquements contractuels reprochés au preneur et doit contenir des demandes permettant de remédier à ces manquements, le tout dans des délais compatibles avec les obligations visées.

Il est de jurisprudence constante que le bailleur qui ne satisfait pas à ce formalisme est irrecevable à invoquer à son profit le bénéfice des dispositions de cet article.

Force est de constater qu’aucune mise en demeure préalable n’a été délivrée au preneur avant la délivrance du congé, pas plus qu’y est reproduit dans ledit congé les dispositions de l’article L145-17.

Certes, il y est indiqué, dans un paragraphe particulier, que « la délivrance du congé vous est donné en raison de vos manquements aux clauses du bail, à savoir entre autres la vente de mobil-homes et la sous-location non autorisée, le non entretien avéré et récurrent des lieux loués, la non exploitation de l’épicerie et du bar de la piscine, les nombreux manquements aux règles de sécurité, la construction d’extensions et de modifications des lieux loués sans autorisation du bailleur…. » mais cette seule mention ne peut suffire à changer la nature du congé délivré qui comporte en des termes clairs et dépourvus d’ambiguïté une indemnité d’éviction. Ce paragraphe ne doit, en effet, s’interpréter que comme une simple motivation du bailleur au congé donné et ne peut constituer un congé donné pour manquements du preneur à ses obligations contractuelles.

Compte tenu de ces éléments, les consorts [F] qui ont régulièrement mandaté un commissaire de justice pour délivrer un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction, ne peuvent valablement soutenir dans la présente instance que le preneur a commis des manquements de nature à le priver à son droit à indemnisation.

Dès lors, le congé délivré le 8 février 2021 sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction a été valablement délivré sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur un quelconque prétendu manquement du preneur.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SAS LES CATTLEYAS aux fins d’indemnité d’éviction

Sur l’indemnité d’éviction

Par ordonnance du 8 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a désigné Monsieur [E] aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation. Ce rapport est communiqué par les parties.

— Sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-14 alinéa 2 du Code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction «  comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

La SAS LES CATTLEYAS sollicite la somme globale de 1 180 319,25 € et les consorts [F] proposent, à titre principal, la somme globale de 392 577 € et, à titre subsidiaire, celle de 792 000 €.

L’expert a motivé la méthode retenue et basée sur le chiffre d’affaires, estimant qu’elle est la plus adaptée à l’activité de camping, les autres méthodes s’appliquant en cas de vente du terrain concomitamment à celle de la vente du fonds, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il précise que cette méthode consiste à distinguer les éléments incorporels de l’activité hébergement de ceux des autres activités annexes sur les trois années précédentes et d’appliquer à chacune d’elle un coefficient de valorisation.

À partir de la moyenne du chiffre d’affaires des hébergements (297 086 €) de celle du snack-bar, seule activité annexe figurant dans la comptabilité du preneur (19 654 €), il retient un coefficient de 2,5 pour la première et de 0,5 pour la seconde. Il explique avoir déterminé ces coefficients au regard de l’emplacement rétro-littoral du camping, de la bonne qualité des installations et des équipements, de l’excellent logement de fonction, de la possibilité d’ouverture toute l’année et du fort potentiel d’augmentation de son chiffre d’affaires.

L’expert retient une indemnité d’éviction principale de 735 000 €.

Les consorts [F] reprennent les moyens précédemment soulevés dans le cadre de l’expertise, à savoir que les revenus tirés de l’activité de négoce de mobil-homes devaient être exclus du chiffre d’affaires retenu, activité que l’expert a pourtant indiqué avoir expressément exclu au motif qu’il s’agissait de biens mobiliers que le preneur évincé retirera à son départ.

Ils critiquent également la méthode retenue, préférant celle de l’EBE ou de la comparaison, argument auquel l’expert s’est également expliqué et a expressément exclu, les évaluations produites établis par des promoteurs qui lui apparaissaient peu pertinentes et la méthode de l’EBE n’étant pas pertinente compte tenu de la faiblesse du chiffre d’affaires du preneur au regard de celui des autres campings. De même, les consorts [F] reprochent le défaut de communication de documents comptables de 2021 qu’ils n’ont pourtant pas réclamés lors de l’expertise.

La méthode retenue par l’expert, qui apparaît pertinente compte tenu des caractéristiques du camping, sera validée, ce d’autant qu’elle est également celle retenue par l’administration fiscale en cas de mutation.

La SAS LES CATTLEYAS ne conteste pas l’expertise mais sollicite sa réactualisation au regard des trois derniers exercices comptables, à savoir les années 2022, 2023 et 2024, portant ainsi l’indemnité d’éviction à la somme de 1 024 934 €.

Si cette demande peut apparaître comme légitime, il convient de la rejeter en raison, d’une part, de l’absence de précision, pour le chiffre d’affaires de 2022, de la part d’hébergement contenue dans l'« activité camping et, d’autre part, en l’absence d’attestation relative à l’année 2024

Il s’ensuit qu’il y a lieu de retenir l’évaluation moyenne de 735 000 € fixée par l’expert.

— Sur les indemnités accessoires

Aucune des parties ne contestant les calculs retenus par l’expert, il convient de retenir la somme de 74 500 € au titre de l’indemnité de remploi.

Concernant l’indemnité de licenciement du seul salarié de la SAS LES CATTLEYAS, elle a été évaluée dans un premier temps, par le comptable, selon mail du 2 décembre 2021, à la somme de 2 980,32 € hors son solde de congés payés, somme retenue par l’expert. Néanmoins, la SAS LES CATTLEYAS communique une attestation de ce même comptable du 27 février 2024 chiffrant ces indemnités à la somme définitive de 4 123,25 € ainsi que la somme de 1 359,18 € de congés payés, soit 5 482,43 € au total. Il convient de retenir cette somme.

Concernant le trouble commercial, l’expert expose qu’il correspond, en principe, entre 3et 6 mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) de l’entreprise et précise qu’il convient, en l’espèce, de retenir l’EBE de 3 mois « compte tenu du fait que le chiffre d’affaires, loin d’avoir diminué en 2021 a au contraire augmenté ».

La SAS LES CATTLEYAS sollicite que le même calcul soit opéré à partir de l’EBE de 2024 pour retenir la somme de 28 782 €.

Néanmoins, cette demande sera rejetée car cette évaluation par l’expert s’inscrit dans l’analyse de l’évolution des EBE de la SAS LES CATTLEYAS et ne peut être actualisée sans dénaturer la solution retenue par l’expert.

Dès lors, la somme de 21 315 € sera retenue.

Enfin, sur les frais de déménagement des mobil-homes et du local d’habitation des exploitants, l’expert les retient en son principe, estimant qu’ils participent à l’exploitation du fonds, mais n’a pu les évaluer en l’absence de communication d’un devis par le preneur.

La SAS LES CATTLEYAS produit, dans ses pièces, deux devis établis par la société TRANS-MOBIL pour un prix qui diffère selon la distance de déménagement, exposant ne pas connaître le lieu de sa nouvelle exploitation. Elle produit également un devis de frais de gardiennage en cas où sa nouvelle exploitation ne serait pas immédiate.

En l’absence de toute certitude sur la réalité des frais de gardiennage ainsi qu’en l’absence de toute précision quant à la distance de déménagement des mobil-homes, la demande, apparaissant comme incertaine en son principe, sera rejetée.

— Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce qui prévoit que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’État, en application de l’article L. 145-56. »

L’article L145-29 du code de commerce prévoit quant à lui « en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives».

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation en cas de congés sans offre de renouvellement doit être fixée à la valeur locative.

En l’espèce, la valeur locative avait été fixée par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier à la somme de 58 800 € HT/an, soit 4 900 € par mois, montant confirmé par la cour d’appel de Montpellier.

L’expert propose de retenir ce montant au motif que les prix n’ont pas évolué entre 2013 et 2022, années durant lesquelles l’inflation a été à un niveau très bas et que le fonds n’a pas subi depuis de modification dans son exploitation, notamment quant au nombre d’emplacements.

Alors que les consorts [F] demandaient à l’expert, dans un premier temps, de la voir fixer à cette somme, ils ont ensuite demandé que cette indemnité soit fixée à la somme de 67 291,75 € en se fondant sur deux attestations émanant du cabinet d’expertise CVL EXPERTS qui retiennent les sommes de 67 291,75 € pour l’une et de 64 250 € pour l’autre (sic).

La SAS LES CATTLEYAS sollicite la confirmation du montant retenu par l’expert.

En l’absence de tout élément pertinent de nature à remettre en cause l’évaluation judiciaire, il convient de confirmer l’appréciation faite par l’expert et de fixer cette indemnité d’occupation à la somme de 4 900 € par mois sans qu’il n’ait besoin de l’indexer.

Sur la demande de compensation

L’article 1347 du Code civil dispose que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

L’article 1347-1 du même code précise que « sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre ».

L’article L622-26 du Code de commerce dispose « à défaut de déclaration dans les délais prévus à L622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande.

Les créances non déclarées régulièrement dans ces délais sont inopposables au débiteur pendant l’exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus. Pendant l’exécution du plan, elles sont également inopposables aux personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie.

L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. Ce délai court à compter de la publication du jugement d’ouverture ou, pour les institutions mentionnées à l’articleL3253-14 du code du travail, de l’expiration du délai pendant lequel les créances résultant du contrat de travail sont garanties par ces institutions. Pour les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié, il court à compter de la réception de l’avis qui leur est donné. Par exception, si le créancier justifie avoir été placé dans l’impossibilité de connaître l’obligation du débiteur avant l’expiration du délai de six mois, le délai court à compter de la date à laquelle il est établi qu’il ne pouvait ignorer l’existence de sa créance ».

— Sur la compensation avec la créance issue du jugement du 2 mai 2017

Les consorts [F] sollicitent la compensation entre l’indemnité d’éviction et la créance issue du jugement du 2 mai 2017 par lequel le juge des loyers commerciaux avait fixé le loyer renouvelé à la somme de 58 800 € annuels à compter rétroactivement du 1er avril 2013. La SAS LES CATTLEYAS s’y oppose.

Il convient de rappeler que la SAS LES CATTLEYAS a été mise en redressement judiciaire par jugement du 22 septembre 2014 et qu’un plan de redressement a été arrêté le 3 juin 2016 par le tribunal de commerce.

Néanmoins, et comme l’a relevé la cour d’appel de [Localité 13] dans son arrêt du 27 janvier 2022, le bailleur n’a pas déclaré sa créance née antérieurement au jugement d’ouverture dans les délais impartis ; dès lors, cette créance, qui concerne des loyers de 2013 et de 2014, est inopposable au preneur pendant la durée du plan et même après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidé par le tribunal ont été tenus en application des dispositions d’ordre public des articles L622-24 et L622-26 du code de commerce.

Or, ce plan de redressement judiciaire est toujours en cours et une attestation du 29 juillet 2024 émise par le commissaire à l’exécution du plan confirme que la SAS LES CATTLEYAS est à jour de l’exécution de son plan d’apurement du passif, de telle sorte que la créance invoquée par le bailleur n’est pas exigible.

Dès lors, la demande de compensation sera rejetée.

— Sur la compensation avec la créance issue du jugement du 7 juillet 2022

Les consorts [F] sollicitent la compensation entre l’indemnité d’éviction et la créance issue du jugement du 7 juillet 2022 rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier qui a condamné la SAS LES CATTLEYAS à faire réaliser une étude par un BET sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Ce dispositif a cependant été infirmé par la cour d’appel de [Localité 13], de telle sorte qu’aucune compensation n’est possible en l’absence de caractère certain de ladite créance ;

— Sur la compensation avec les loyers des locations des résidents des mobil-homes à la date de départ du preneur.

Enfin, les consorts [F] sollicitent la compensation de l’indemnité d’éviction avec les loyers qui leur seront versés, une fois le preneur parti, par les résidents des mobil-homes.

En l’absence de toute créance, il conviendra de rejeter cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS LES CATTLEYAS pour procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application des articles 1240 et 1241du code civil, la demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, la SAS LES CATTLEYAS sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive alors même qu’elle est demanderesse à la présente instance.

La SAS LES CATTLEYAS sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [F] et Monsieur [S] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, sans qu’il n’y ait lieu à statuer sur les frais d’expertise déjà tranchés par l’ordonnance de référé du 8 avril 2021.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [X] [F] et Monsieur [S] [F] à payer in solidum à la SAS LES CATTLEYAS la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les conclusions n°5 notifiées par la SAS LES CATTLEYAS le 22 septembre 2025 ;

DÉCLARE RECEVABLE la contestation par la SAS LES CATTLEYAS du congé délivré le 8 février 2021 par Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] ;

DÉCLARE nul les congés des 27 novembre 2020 et 12 janvier 2021 délivrés par Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] in solidum à payer à la SAS LES CATTLEYAS la somme de 735 000 € (SEPT CENT TRENTE-CINQ MILLE EUROS) au titre de l’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] in solidum à payer à la SAS LES CATTLEYAS la somme de 74 500 € (SOIXANTE-QUATORZE MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de remploi ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] in solidum à payer à la SAS LES CATTLEYAS la somme de 5 482,43 € (CINQ MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS ET QUARANTE-TROIS CENTIMES) au titre de l’indemnité de licenciement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] in solidum à payer à la SAS LES CATTLEYAS la somme de 21 315 € (VINGT ET UN MILLE TROIS CENT QUINZE EUROS) au titre du trouble commercial ;

FIXE à la charge de la SAS LES CATTLEYAS une indemnité d’occupation mensuelle de 4 900 € HT à compter du 1er avril 2022 de l’ensemble immobilier avec activité de camping hôtellerie en plein air, alimentation, restaurant et commerces annexes sis [Adresse 12] à [Localité 16] ([Localité 5] ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [X] [F] et Monsieur [S] [F] in solidum à verser à la SAS LES CATTLEYAS la somme de 10 000 € (DIX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [F] et Monsieur [S] [F] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Françoise CHAZAL Florence LE GAL