RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/00013 N° Portalis DBYV-W-B7G-GEAF
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS
JUGEMENT DE FIXATION DU PRIX
Nous, Madame Séverine MONIER, Juge en conformité des dispositions des articles L 211 1, R 211-1 et R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;
As[…]tée de M^me Christel BOUCHER, Greffier désignée conformément aux dispositions de l’article R 211-5 du Code de l’Expropriation ;
Dans la procédure :
ENTRE:
ABESİZSIAS, ORLEANS METROPOLE, inscrite au répertoire Siren sous le N) 244 500 468, dont le siège social est […] 5, place du 6 Juin 1944 – 45000 ORLEANS
représenté par M^e AZOGUI, avocat au barreau de Paris
Ende bolet ET:
CONSEIL DEPARTEMENTAL DU LOIRET, dont le siège social est […] […] représentée par M^e Florence BARRAULT, avocat au barreau de RENNES
En présence de M^me Aurore PLATAT, Commissaire du Gouvernement, Direction Générale des Finances Publiques, Pôle Evaluation Domaniale.
Après avoir entendu, à l’audience 6 mars 2023, tenue publiquement les parties comparantes ou leurs représentants dans le développement des éléments de leurs mémoires ainsi que M^me Le Commissaire du Gouvernement.
udiciaire d'[…]
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66 00013 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GEAF – décision du d5 Mai 2023 6. S. 3. 23 xpéditions A Cecome a te Sarrauft Seter pole A + ^CG artian A sk.

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X Y Page 2 SIAQMAR 03 4 UD MON UA EXPOSE DU LITIGE
Faisant suite à une déclaration d’intention d’aliéner formalisée en application de l’article A 213-1 du code de l’urbanisme le 01 avril 2022 par Maître Yvan LOUESSARD, notaire à […], concernant la vente amiable au prix de six millions d’euros par le Département du Loiret de deux parcelles […]es lieu-dit […] » sur les communes de […] […], constituant des terrains à bâtir pour une superficie totale de 157 955 mètres carrés compris dans une zone soumise au droit de préemption urbain, soit : une parcelle située sur la commune de […] cadastrée section […] d’une superficie de 15 ha 27 a 14 ca une parcelle située sur la commune d’Ardon cadastrée section […] d’une superficie de 52 a 41 ca.
La collectivité d'[…] Métropole a exercé par décision de son Président du 05 juillet 2022 le droit de préemption urbain sur le terrain […] […] » à […] cadastré section […] d’une superficie de 15 ha 27 a 14 ca, au prix de 3.050.000,00 euros.
En réponse à la signification par voie d’huissier de justice de la décision de préemption du 05 juillet 2022, par courrier daté du 29 juillet 2022, le président du conseil départemental du Loiret a, au principal contesté la régularité de l’exercice par […] Métropole de la préemption et sollicité son retrait, et subsidiairement sollicité l’acquisition de l’ensemble de l’unité foncière constituée par les deux parcelles cadastrée section […] à Saint-Cyr en-Val et […] […] pour un prix minimal de 6.000.000,00 euros.
Par décision du 11 août 2022, le président d'[…] Métropole a pris la décision d’exercer le droit de préemption urbain et proposé d’acquérir l’ensemble de l’unité foncière constituée par la parcelle située sur la commune de […] cadastrée section […] d’une superficie de 15 ha 27 a 14 ca et par la parcelle située sur la commune d’Ardon cadastrée section […] d’une superficie de 52 a 41 ca, au prix de 3.100.000,00 euros.
Par notification datée du 05 septembre 2022, le président du conseil départemental du Loiret a refusé cette proposition de prix et maintenu le prix d’acquisition de 6.000.000,00 d’euros tel que selon la déclaration d’aliéner.
Le 20 septembre 2022, […] Métropole, représentée par son président, et ayant pour avocat Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE-SAGALOVITCSCH-EGLIE
RICHTERS & Associés, avocat au barreau de Paris, a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d'[…], en application des articles L 213-4, R 213-10 et R 213-11 du code de l’urbanisme, aux fins de fixation judiciaire du prix du bien préempté par […] Métropole par décision du 11 août 2022.
Par ordonnance rendue le 17 octobre 2022, le juge de l’expropriation a notifié aux parties la date de transport sur les lieux fixée au 06 février 2023.
Par courrier daté du 27 octobre 2022, Maître Florence BARRAULT, avocate au barreau de Rennes, a informé le juge de l’expropriation de sa constitution pour défendre les intérêts du Département du Loiret et a notifié son mémoire en réponse au mémoire de saisine d'[…] Métropole.
iatie visite des lieux s’est faite contradictoirement le 06 février 2023 en présence des partie^s
et de leurs conseils, du commissaire du gouvernement. Il a été dressé procès-verbal du ic d déroulement du transport sur les lieux et des dires des parties, qui ont par ailleurs été j^u avisees que l’audience de plaidoiries pour fixation du prix était fixée au 06 mars 2023 à 14h au troumal judiciaire d'[…] L E
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^ice ^centL’audience publique s’est tenue le 06 mars 2023. Le juge a entendu les parties, qui ont repris verbalement les termes de leurs derniers mémoires préalablement échangés dans le respect du contradictoire, en date du 24 février 2023 s’agissant du mémoire récapitulatif d'[…] Métropole, et en date du 23 février 2023 s’agissant du mémoire récapitulatif du Département du Loiret. Madame le commissaire du gouvernement a été entendue dans ses observations en référence à ses conclusions en date du 19 janvier 2023.
In limine litis, en réponse aux moyens d’irrecevabilité soulevés par le Département du Loiret, […] Métropole oppose l’incompétence du juge de l’expropriation pour apprécier la légalité de la décision de préemption prise par […] Métropole dont se trouve d’ores et déjà saisi le tribunal administratif d'[…], puis le respect du délai imparti par l’article R213-11 du code de l’urbanisme pour la saisine du juge de l’expropriation faisant suite à la notification par le Département du Loiret le 05 septembre 2022, reçue le 08 septembre 2022, de son refus de l’offre d’acquisition de l’ensemble de l’unité foncière par […] Métropole par courrier du 11 août 2022.
Sur le fond, […] Métropole sollicite de fixer le prix des deux parcelles qu’elle a préemptées à la somme totale de 3.100.00,00 euros, se décomposant en 2.241.805 euros pour la parcelle […] à […] et 99.055 euros pour la parcelle […] […], en faisant valoir : comme date de référence le 07 avril 2022 pour la parcelle […]e à […] et le 20 mars 2018 pour la parcelle […]e […], correspondant aux dates d’opposabilité aux tiers des dernières modifications du document d’urbanisme délimitant les zones où se trouvent ces biens à évaluer, la con[…]tance et les caractéristiques physiques des biens évalués, s’agissant de terrains boisés non viabilisés, la parcelle la plus importante se trouvant entre la RD 2020, la propriété de l’INRA et l’aire dédiée à l’accueil des gens du voyage, la parcelle plus petite de faible largeur longeant l’aire des gens du voyage et se situant entre la parcelle principale et la voie allée de la pomme de pin, les caractéristiques juridiques des parcelles : la parcelle […] à Saint-Cyr-en Val étant située en zone UAE1 du PLU métropolitain regroupant des activités commerciales, artisanales, de bureau, le plus souvent de taille limitée, la parcelle […] […] étant située en zone Usz du PLU n’autorisant que les constructions nouvelles liées aux activités existantes lors de la création de la ZAC, la parcelle […] à Saint-Cyr-en Val étant de surcroit visée par les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) comme réservoir de biodiversité comme sous-trame boisée, monument forestier, et sujette aux remontées de nappe, en outre située en bordure du périmètre UNESCO du Val de Loire classé depuis le 30 novembre 2000, ce qui constitue des mains-values en terme de constructibilité,
e l’impossibilité de qualifier les parcelles de terrain à bâtir en raison de l’absence de voie d’accès, de réseau électrique et d’eau potable, suffisant compte tenu de la taille très importante et de la confirguration des parcelles, de l’impossibilité d’adapter les réseaux existant à proximité à la capacité de construction des parcelles ou de son coût important qui constitue nécessairement une moins-value importante de la valeur vénale des parcelles l’inconstructibilité de la parcelle […] à […] selon le PLU métropolitain approuvé le 07 avril 2022 pour toute emprise supérieure à 25 m2 pour une durée maximale de cinq années en application de l’article L 151-41 du code de l’urbanisme, dans l’attente de l’approbation d’un projet d’aménagement global, l’inconstructibilité de la parcelle […] à […] sur environ 12000 mètres carrés au titre du boisement urbain selon l’article DC-1.1.5 du réglement du PLUM que ces moins-values justifient un abattement de 30 % sur la valeur moyenne de 27 euros/mètre carré issue de ses références de comparaison constituées de terrains à bâtir c i
Mabilises à […] et Marigny-les-Usages, d u j e zone non aedificandi de 75 mètres de part et d’autre de la RD 2020 classée à grande circulation, en application de l’article L 111-6 du code de l’urbanisme, soit une profondeur de 75 mètres sur toute la longueur de la parcelle […] à […]
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ce qui représente environ 34100 mètres carrés et 25 % de l’emprise de la parcelle ; elle rejette l’argument selon lequel cette exigence n’est pas applicable en zone urbaine, contestant que la parcelle se situe en zone urbaine ; elle évalue ces 34100 mètres carrés à 10 euros/mètres carrés soit 341.000 euros.
Le Département du Loiret soulève à titre principal l’irrecevabilité de la demande d'[…] Métropole, en faisant valoir l’absence de préemption dans le délai de deux mois fixé par l’article L.213-2 du code de l’urbanisme et la compétence du juge judiciaire pour se prononcer sur un moyen de défense relevant de la compétence de la juridiction administrative en l’absence de difficultés sérieuses tel que prévu par l’article 49 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il fait valoir l’irrecevabilité de la demande pour absence de saisine du juge de l’expropriation dans le délai de quinze jours prévu par les articles R 213-10 et R213-11 du code de l’urbanisme, en soutenant que le Département s’est opposé par courrier du 30 juillet 2022 réceptionné par […] Métropole le 01 août 2022 en exigeant que la Métropole se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière au prix de 6.000.000,00 € et a ainsi exprimé sa volonté de maintenir les conditions et le prix de vente qui avaient été conclu avec la société JH HOLDING sans que le fait de demander l’acquisition de l’unité foncière globale puisse avoir de conséquence sur le maintien du prix initial, que le délai de quinze jours pour saisir le juge de l’expropriation se compute à compter du 01 août 2022 et la saisine intervenue le 21 septembre 2022 est par conséquent tardive.
Subsidiairement, sur le fond, le Département du Loiret indique ne pas contester les dates de référence, mais expose ses moyens de défense suivant à l’appui de son maintien du prix des biens préemptés au montant de 6.000.000,00 euros : l’environnement urbain dans lequel sont situées les parcelles […] à Saint-Cyr en-Val et […] […], cette zone correspondant à une zone d’activité commerciale en partie gauche et en partie droite de la RD 2020, ainsi que sur l'[…], ajoutant que l’INRA a son siège à proximité, que cette urbanisation correspond aux zonages UAE1 et USZ visées par […] Métropole dans son mémoire, les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) que fait valoir […] Métropole n’interdisent pas les constructions et qu’il n’est pas apporté la preuve qu’elles aient une incidence sur la valeur vénale du bien, tout comme la proximité du périmètre UNESCO, la parcelle […] à […] est parfaitement desservie par une voie d’accès en double sens qui dessert la zone d’accès au Nord et supporte déjà la circulation de véhicules légers et lourds, et l’ensemble des réseaux (eau potable, assainissement, électricité, téléphone, etc) est accessible en bordure de parcelle pour alimenter déjà la zone d’activité existante et est adapté à la capacité de construction des terrains préemptés, la parcelle […] […] est également desservie par les réseaux d’eau usées, électricité, gaz, téléphonie (Orange, SFR et fibre), utilisés par IKEA, le quartier du golf, et le projet en construction voisin, et l’accès à la parcelle est faisable selon étude soit par la rue Flandres Dunkerque, soit par l'[…], soit par la RD 2020 avec la création d’un accès aménagé, les deux parcelles sont situées en zone constructible, l’ensemble du bien préempté con[…]te en un terrain à bâtir, la servitude de constructibilité limitée en dehors d’une emprise de 25 m2, en application de l’article L 151-41 du code de l’urbanisme n’est que temporaire et qu’il n’est pas démontré qu’elle soit justifiée faute de projet d’aménagement global présenté par […] Métropole, et que selon le Schéma de cohérence territoriale, cette zone est identifiée comme site à localisation préférentielle commerciale, la constructibilité limitée au titre de la prescription paysagère de boisement urbain et espaces d’ornement n’interdit pas les contructions et ne grève la parcelle que de 200000 mètres carrés
,
r la situation des parcelles en zone urbaine exclut l’interdiction de construire sur une a j^u bande de 75 mètres de part et d’autre de l’axe des routes classées à grande circulation, en application de l’article L.111-6 du code de l’urbanisme, evaluation par la DGFIP de la seule parcelle D 1606 à […] à C N A
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5.086.000,00 euros soit 40 euros/m2 pour la partie constructible et 10 euros/m2 pour la partie non constructible, permet une évaluation de la parcelle […] […] de 5.241 m2 à 40 euros/m2, et une évaluation du prix de l’unité foncière à 5.295.640,00 euros, avec une marge d’appréciation de + 10% selon avis du 21 juin 2022, ce qui permet d’en porter la valeur jusqu’à 5.825.204 euros selon avis de la Direction de l’Immobilier de l’Etat, Z des termes de référence de cessions situés à proximité immédiate de l’unité foncière préemptée, dans le secteur des Qautre vents […], amenant à une moyenne de 45,60 euros HT/m2 du prix du marché sur ce secteur, e le manque de pertinence des termes de référence présentés par […] Métropole très éloignés du secteur de l’unité préemptée.
Le Département du Loiret sollicite en tout état de cause de condamner […] Métropole à lui verser la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon conclusions en date du 19 janvier 2023, le commissaire du gouvernement détermine comme dates de référence le 04/05/2022 pour la parcelle […] soit la date d’opposabilité aux tiers du PLU de la métropole approuvé le 07/04/2023, et le 20/03/2022 pour la parcelle […] correspondant à la date d’approbation du PLU par le conseil communautaire de la communauté des communes des Portes de Sologne. Elle confirme les classements en zone UAE-1 de la parcelle n°1606 à […] avec une construction limitée dans ce secteur pour une durée de 5 ans maximale à compter de l’approbation du PLUM, en précisant qu’il ne lui appartient pas de se prononcer sur la légalité de cette servitude temporaire prise en application de l’article L 151-41 5° du code de l’urbanisme, et en zone USz de la parcelle […] […]. AA en déduit que les parcelles se situent en zone urbanisée et que l’interdiction de construire en application de l’article L.111-6 du code de l’urbanisme sur une zone de retrait de 75 mètres n’est donc pas applicable.
Le commissaire du gouvernement s’accorde sur le moyen d’irrecevabilité soulevé par le Département du Loiret tenant à l’illégalité de la préemption par […] Métropole au motif que cette dernière n’était pas titulaire du droit de préemption lors de sa demande de pièces complémentaires et de visite du bien. Elle indique par ailleurs qu’il ne lui appartient pas de se prononcer quant au moyen d’irrecevabilité tenant à la saisine tardive du juge de l’expropriation en application de l’article R 213-11 du code de l’urbanisme.
Sur le fond et la valorisation du bien préempté, le commissaire du gouvernement apporte des termes de comparaison situés à moins de 2,5 km des parcelles et bénéficiant également pour la plupart d’une bonne visibilité sur la RD 2020, ce qui permet de fixer le prix moyen arrondi des terrains à bâtir dans ce secteur à 50 euros/m2. Elle relève le fort potentiel commercial de cette zone. Elle conteste la pertinence des termes de comparaison présentés par […] Métropole faute de bénéficier de la même attractivité. S’agissant d’un terrain à bâtir ou à lotir non viabilisé d’une superficie de 157.955 m2, elle propose après abattement de 25% pour tenir compte de la constructibilité limitée pendant 5 ans, une évaluation de l’unité foncière constituée des deux parcelles à 6.002.290,00 euros arrondis à 6.000.000,00 euros.
A l’issue des débats, l’affaire a été m mise en délibéré au 05 mai 2023, les parties étant informées que le jugement serait mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
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Aucun accord entre l’expropriant et l’exproprié n’étant intervenu à l’expiration du délai de hurt tours à compter du transport, il y a lieu de statuer aux fins de fixer l’indemnisation en application de l’article R311-21 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.^MOOT
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MOTIFS DE LA DECISION :
1/ sur la recevabilité de la saisine aux fins de fixation du prix des biens préemptés par […] Métropole
sur la fin de non recevoir au titre de l’absence de préemption par l’entité titulaire de ce droit dans le délai de deux mois
Le Département du Loiret sollicite de déclarer […] Métropole irrecevable en sa saisine du juge de l’expropriation, en faisant valoir que la métropole ne peut se prévaloir de la suspension du délai de deux mois imparti par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme par l’effet de sa demande de pièces complémentaires et de visite du bien faisant l’objet de la déclaration d’intention d’aliéner dès lors qu’elle n’était pas titulaire du droit de préemption lors de ces demandes.
Les mémoires des parties et leurs développements de droit et de fait sur ce moyen établissent l’existence de contestations sérieuses sur cette fin de non recevoir. Il est en outre constant que le tribunal administratif est saisi par requête par le Département du Loiret enregistrée le 09/10/2022 pour apprécier de la légalité de la procédure de préemption dont le moyen d’incompétence du Président de la Métropole pour préempter tardivement soulevé également devant le juge de l’expropriation, que l’instance est en cours devant cette juridiction administrative.
Il en résulte que le juge de l’expropriation, juge judiciaire, n’est pas compétent pour statuer sur cette fin de non recevoir qui relève d’une question de fond de la compétence exclusive du juge administratif.
Ce moyen d’irrecevabilité doit être déclaré irrecevable devant le juge de l’expropriation.
sur la fin de non recevoir au titre de l’absence de saisine du juge de l’expropriation dans le délai de 15 jours à compter de la réponse du propriétaire à l’offre d’acquérir
Le Département du Loiret soulève à titre subsidiaire une deuxième fin de non recevoir en faisant valoir qu’en application des articles R 231-10 et R 213-11 du code de l’urbanisme, le juge de l’expropriation aurait dû être saisi pour fixation du prix du bien préempté au plus tard le 16 août 2022, soit dans les quinze jours suivant le courrier du 30 juillet 2022, reçu par […] Métropole le 01 août 2022, dans lequel le Département du Loiret exprimait sa volonté de maintenir les conditions et le prix de vente figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner.
Mais il résulte des pièces produites par les parties à l’instance que selon courrier du 29 juillet 2022 adressé par le Département du Loiret à […] Métropole, et reçu le 01 août 2022 selon accusé de réception signé, le Département, en réponse à la proposition d’acquisition en date du 07 juillet 2022 par exercice du droit de préemption par […] Métropole sur la parcelle D 1606 située à […] au prix de 3.050.000,00 euros, soulève à titre principal l’irrégularité de décision de préemption et en demande à titre gracieux le retrait, et sollicite à titre subsidiaire l’acquisition de l’ensemble de l’unité foncière constituée par les parcelles […] […]e à […] et […] […]e […], la deuxième constituant une voie de desserte de l’unité foncière, au prix de 6.000.000,00 euros, valeur proposée par l’opérateur privé que la Métropole entendait évincer. re i ia o r ic
^tement du Loiret indique effectivement dans ce courrier
, à titre subsidiaire S
, qu’il d u sollicite l’acquisition de l’unité foncière constituée des deux parcelles, et au prix d’acquisition j
minimal de 6.000.000,00 euros, il ne peut pas valablement prétendre avoir ainsi répondu foffredacquisition ladite unité foncière, alors que celle-ci n’avait pas été faite par […] Metropole.
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Ce n’est par conséquent qu’à compter de la réponse à l’offre d’acquisition de l’unité foncière constituée par les parcelles […] […]e à […] et […] […]e […], présentée par […] Métropole le 11 août 2022 au prix de 3.100.000,00 euros, que le Département du Loiret a formalisée par courrier daté du 05 septembre 2022, et plus précisément à compter de la date de réception selon accusé de réception signé par […] Métropole le 08 septembre 2022, que courrait le délai de quinze jours pour saisine du juge de l’expropriation en application des articles R 213-10 et R 213-11 du code de l’urbanisme.
Dès lors, la saisine du juge de l’expropriation par requête d'[…] Métropole adressée le 20 septembre 2022, soit 12 jours après réception le 08 septembre 2002 du courrier du 05 septembre 2022 dans lequel le Département du Loiret lui a notifié le maintien du prix figurant dans la déclaration d’aliéner et son acceptation que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, est recevable comme respectant les délais légaux impartis.
Le Département du Loiret sera débouté de sa fin de non recevoir et la saisine du juge de l’expropriation par […] Métropole aux fins de fixation du prix du bien qu’elle a préempté selon décision du 11 août 2022 sera déclarée recevable.
2/ Sur le fond – la fixation du prix de l’immeuble préempté
En application de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, au cas de préemption, "A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas : a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause
d’utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone
d’aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif; c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. sorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un a
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blen dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, i
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elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le u
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montant de cette rente et du capital éventuel.
LA O T A O C M N A o 322100013 N° Portalis DBYV-W-B7G-GEAF – décision du 05 Mai 2023 N

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- Rappel des textes relatifs à l’expropriation :
Suivant les article L 321-1, L 321-2 et L321-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Suivant l’article L 322-1 du code de l’expropriation, "Le juge fixe le montant des indemnités d’après la con[…]tance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1.
En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat. »
Suivant l’article L 322-2 du code de l’expropriation, "Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. […]. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1_ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. >>
Suivant l’article L 322-8 du code de l’expropriation, "sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées
^ulorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur O moite au moins des superficies concernées.
Le jugement compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des perimetres provisoires. Sous la même réserve il tient compte dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou
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des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête".
Description du bien immeuble préempté :
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L’unité foncière préemptée est constituée de deux parcelles contigües appartenant au Département du Loiret, situées sur deux communes distinctes sur le même […] vents" : une parcelle située sur la commune de […] cadastrée section […] d’une superficie de 15 ha 27 a 14 ca, et une parcelle située sur la commune d’Ardon cadastrée section […] d’une superficie de 52 a 41 ca. Il s’agit de terrains plats, nus et boisés, non viabilisés.
La parcelle […] est rectangulaire, jouxtant en sa largeur Sud le terrain d’accueil des gens du voyage et la parcelle […], en sa largeur Nord une zone d’activité commerciale où sont implantés différentes enseignes (Leclerc Drive, Humanis, piscinistes, vente de mobilier) desservies par la rue Flandres Dunkerque qui aboutit sur la parcelle […], sa longueur Est est en façade sur la RD 2020 et sa longueur Ouest jouxte le terrain propriété de l’INRA.
La parcelle […] est de forme rectangulaire, de faible largeur, enclavée entre la propriété de l’INRA, la parcelle […], et la parcelle dédiée à l’accueil des gens du voyage. Elle est desservie sur toute sa largeur Sud par l'[…], et fait face via cette voie au site d’implantation d’IKEA et d’un projet en construction. 5
Les deux parcelles sont indissociables, la parcelle […], compte tenu de sa configuration, ne pouvant servir qu’à desservir la parcelle […] en lui donnant accès
à l'[…].
Date de référence et réglementation d’urbanisme :
En application L 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence pour l’estimation du bien, quant à son usage effectif, s’agissant d’un bien non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. eller En l’espèce, le commissaire du gouvernement et le Département du Loiret s’accordent sur les dates de références retenues par […] Métropole, soit le 07/04/2022 pour la parcelle […] correspondant à la date d’approbation du PLU métropolitain publié le 04/05/2022, et le 20/03/2018 pour la parcelle […] correspondant à la date d’opposabilité aux tiers du dernier PLU approuvé par le conseil communautaire de la communauté des communes des Portes de Sologne.
A la date de référence, la parcelle […] est classée en zone UAE-1 laquelle « regroupe les activités économiques non spécialisées du territoire métropolitain et pouvant coexister au sein d’espaces partagés. Elle regroupe ainsi les activités commerciales, artisanales, de bureau, le plus souvent de taille relativement limitée », le réglement précisant que « Le dispositif réglementaire de la zone UAE1 aura principalement pour vocation d’accompagner le développement d’activités économiques en offrant un cadre relativement souple et sécurisé et de veiller à assurer la qualité paysagère des entrées en ville et de métropole et en soignant les transitions avec les zones voisines notamment résidentielles. ». Le PLU métropolitain approuvé le 07/04/2022 a par ailleurs grévé la parcelle […], en application de l’article L.151-41 5° du code de l’urbanisme, d’une servitude temporaire pour une durée maximale de cinq ans en interdisant toute construction ou installation
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débordements de nappe (fiabilité moyenne).
A la date de référence, la parcelle […] est classée en zone USZ correspondant "aux activités et installations existantes lors de la création de la zone d’activité concertée = INRA et PTT. Ne seront autorisées que les constructions nouvelles liées aux activités existantes. Les régles et dispositions du présent chapitre s’appliquent aux équipements publics ou d’intérêt général et aux ouvrages d’utilité publique."
-Sur l’évaluation de l’immeuble préempté
Selon l’article R311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique "Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. »>
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement basent leur évaluation de l’unité foncière préemptée sur une valeur moyenne issue de termes de comparaison de cessions amiables antérieures. Les conclusions du commissaire du gouvernement viennent confirmer l’évaluation du bien préempté au prix d’acquisition conclu selon déclaration d’intention d’aliéner par le Département du Loiret, soit au prix de 6.000.000,00 d’euros.
La situation et la description de l’unité foncière à évaluer telles que précédemment développées, les classements des deux parcelles par les PLU de leur ressort en zone d’activité commerciale ou tertiaire, permettent d’établir que ces parcelles, bien qu’à proximité d’une zone agricole (côté ouest) et du périmètre UNESCO du Val de Loire, et bien qu’assujetties au respect par les constructions de la qualité paysagère des entrées en ville et de métropole en soignant les transitions avec les zones voisines notamment résidentielles, permettent d’établir qu’elles doivent être considérées comme à destination commerciale, artisanale ou tertiaire.
La proximité d’autres constructions à vocation commerciale ou tertiaire, ainsi que des voies routières permettant l’accès direct à l’unité foncière par la rue Flandres Dunkerque, par l'[…], mais aussi par la possible création d’un accès direct par la RD 2020 comme démontré par une étude réalisée par la direction des infrastructures du conseil départemental du Loiret, conduisent à constater que les parcelles […] et B nᵒ1048 se situent en zone urbaine d’entrée de ville et en zone d’activité commerciale et tertiaire.
[…] Métropole conteste que les parcelles puissent être considérées comme étant en zone urbaine et oppose aux arguments du Département du Loiret que la constructibilité de cette unité foncière est limitée, tout en affirmant que la superficie importante de cette unité foncière impliquerait une ampleur des constructions telle que les réseaux à promiximité ne suffiraient pas à la viabiliser.
Il convient de constater qu'[…] Métropole n’apporte pas de preuve de ses affirmations, alors que les voies d’accès routières existantes permettent sans aucun doute ^circulation des véhicules légers et lourds, et que les constructions implantées au pourtour de l’unité foncière tant a l’Est de l’autre côté de la RD 2020 s’agissant d’une zone d’activité commerciale et de la caserne des sapeurs-pompiers, qu’au Nord où sont également implantés des commerces divers et bureaux (Terres et Eaux, L’eau Coste piscine, Leclerc Prive )qu’au Sud (aire des gens du voyage, IKEA…), permettent d’établir en toute HANAL
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objectivité que les parcelles à évaluer sont à proximité immédiate de tous les réseaux nécessaires à leur viabilisation et à toute construction.
La situation en zone urbaine des parcelles à évaluer conduit à écarter l’application de l’article L111-6 du code de l’urbanisme et de la zone non aedificandi de 75 mètres de part et d’autre de la RD 2020. Cette exclusion est confirmée par le constat que les constructions existantes longeant la RD 2020 n’ont pas été soumises à cette bande d’interdiction de construction ou d’installation.
Les accès proches à tous les réseaux permettent également de qualifier l’unité foncière à évaluer en terrain à bâtir selon les conditions requises par l’article L 322-3 du code de l’expropriation.
Il a pu être constaté lors du transport sur les lieux que la situation de la parcelle […] en façade de la RD2020 place l’unité foncière en situation particulièrement privilégiée quant à la visibilité de toute construction ou installation qui y serait implantée, étant précisé que cette unité foncièré constitue la dernière emprise non construite au bord de la RD 2020 à l’entrée de la métropole d'[…] par son accès Sud. L’unité foncière doit dès lors être considérée comme pourvue d’une attractivité particulièrement importante.
Cette situation privilégiée justifie d’écarter les termes de référence cités par […] Métropole pour retenir une valeur de 27 euros/m2, dont la situation géographique, urbaine et les dessertes routières ne permettent pas une comparaison pertinente avec le lieu-dit « Les Quatre Vents ».de hol
Pour preuve, les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement et par le Département du Loiret, tous situés au […] Vents" ou […], démontrent un prix de marché supérieur à 50 euros/m2, à la seule exception d’une cession concernant une parcelle B 1484 […], pour un prix de 30 euros/m2 mais tenant au fait que cette parcelle était peu attrayante car toute en longueur et avec une façade très limitée sur la D 2020 et nécessitant la création d’une voie nouvelle, étant observé que même cette parcelle a été cédée à un prix supérieur à la valeur moyenne issue des termes de référence proposés par […] Métropole.
Il résulte des termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement et le Département du Loiret, dont la pertinence de comparaison avec l’unité foncière à évaluer est établie par la production des actes de cession correspondant, qu’une unité foncière con[…]tant en un terrain à bâtir situé dans la zone « Les Quatre Vents » avec une façade importante directe sur la RD 2020 créant une visibilité privilégiée en terme commercial, peut être évaluée en moyenne à 50 euros par mètres carrés.
Cette valeur moyenne, compte tenu de la superficie de l’unité foncière à évaluer de 157.955 mètres carrés, porterait sa valeur moyenne à 7.897.955 euros. Ainsi, le prix d’acquisition sollicité par le Département du Loiret, confirmé par l’avis du commissaire du gouvernement, pour un montant de 6.000.000,00 d’euros, qui correspond à un abattement en moins value d’environ 24 % de cette valeur moyenne, et apparaît conforme à la particularité de ce terrain, pour prendre en compte les moins-values con[…]tant dans le fait que la parcelle […] est grévée d’une servitude temporaire pour une durée maximale de cinq ans interdisant toute construction ou installation quelconque d’une emprise au sol supérieure à 25 m2, et de contraintes pour permis de construire liées aux orientations d’aménagement et de programmation (OAP) du PLU métropolitain incluant la parcelle […] dans une zone de réservoir de sous-trame boisée, et potentiellement sujette aux débordements de nappe, mais cet abattement ne saurait être supérieur compte tenu de son attractivité lle d’O 90neupbanco A3
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j En conclusion, il résulte de l’ensemble des éléments développés ci-avant, que le prix d’acquisition de l’unité foncière constituée par la parcelle située sur la commune de Saint
Cyren val cadastrée section Din°1606 d’une superficie de 15 ha 27 a 14 ca, et par la odjino.ee201g soup oblong pavilèb to obngle asa ehdeisso slibet so slunin
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parcelle située sur la commune d’Ardon cadastrée section […] d’une superficie de 52 a 41 ca, préemptée par […] Métropole par décision du 11 août 2022, sera fixé au montant de 6.000.000,00 d’euros.
3/ Sur les dépens et frais irrépétibles
Pour rappel, selon les dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.
En l’espèce, […] Métropole, auteur de la préemption, qui succombe par ailleurs en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de la présente instance.
En application de l’article 700 du code de procédure civile,[…] Métropole sera condamné à verser au Département du Loiret la somme de 2000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés pour la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition,
DECLARE irrecevable devant le juge de l’expropriation la fin de non recevoir soulevée par le Département du Loiret au titre de l’absence de préemption par l’entité titulaire de ce droit dans le délai de deux mois,
REJETTE la fin de non recevoir soulevée par le Département du Loiret au titre de la saisine hors délai du juge de l’expropriation pour fixation du prix d’acquisition,
FIXE à la somme de 6.000.000,00 euros (six millions euros) le prix d’acquisition de l’unité foncière appartenant au épartement du Loiret, constituée par la parcelle située sur la commune de […] cadastrée section […] d’une superficie de 15 ha 27 a 14 ca, et par la parcelle située sur la commune d’Ardon cadastrée section […] d’une superficie de 52 a 41 ca, préemptée par […] Métropole par décision du 11 août 2022,
DEBOUTE […] Métropole de sa demande contraire,
CONDAMNE […] Métropole à payer au Département du Loiret la somme de de 2000,00 (deux-mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE […] Métropole à payer les entiers dépens de la présente instance;
RAPPELLE que la présente décision n’est pas susceptible d’opposition, mais qu’elle est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification par déclaration d’appel devant la cour d’appel d'[…] accompagnée d’une copie de la décision; l’appel n’est pas suspensif.
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le cinq mai deux-mille-vingt-trois, et signé par Séverine MONIER, juge du tribunal judiciaire d’ORLEANS, Juge de l’expropriation pour le département du Loiret, et Christel BOUCHER-PARIS, greffière. En conséquence. La République Française mande et ordonne
à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution
Aux procureurs généraux, et aux procureurs de LA UGE DE L’EXPROPRIATION LA GREFFIERE près les tribunaux judiciaire d’y tenir la main. sorte toragu’ils en seront légalement requis. A tous les p endants et officiers de la force publique OG FUR Enyor de que te presente grosse, certifiée conforme à la ute de lette décision a été signée et délivrée
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