TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE […] ¹
18° chambre 1ère section
N° RG 20/06793 N° Portalis 352J-W-B7E-CSO3J
N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 20 Juillet 2023 contradictoire
Assignation du : 28 Juillet 2020
DEMANDEURS
S.A.R.L. MOUSSA L’AFRICAIN […]
Monsieur X Y […]
Tous deux représentés par M^e Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de […], vestiaire
#C0156
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. DUGONG INVESTISSEMENT […]
représentée par M^e Z AA, avocat au barreau de […], vestiaire #A707
Expéditions exécutoires délivrées le:
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Décision du 20 Juillet 2023 18° chambre 1ère section
N° RG 20/06793 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSO3J
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 24 Janvier 2023, tenue en audience publique devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 avril 2023. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 20 juillet 2023.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort
Par acte sous signature privé du 18 juin 2019, intitulé « bail commercial précaire », la société DUGONG INVESTISSEMENT a donné à bail à M. AB Y des locaux situés […] comprenant :
- au rez-de-chaussée : grande boutique/ salle de restaurant/ cuisine / sanitaires
- au 1 étage : vestiaires et sanitaires pour le personneler
- au sous-sol : deux caves/ un grand local.
La destination stipulée au bail est une activité de restaurant. Il est également précisé que le bail est conclu « pour une durée ferme de six mois à compter du 19 juin 2019 et jusqu’au 18 décembre 2019, non renouvelable, ce qui est accepté par le preneur ».
Précédemment, la société DUGONG INVESTISSEMENT avait par acte sous seing privé du 12 février 2012, à effet du 1 janvier 2012 pour finir le 31 décembre 2017,er donné à bail à la société MOUSSA L’AFRICAIN, dont le gérant est M. AB Y, les mêmes locaux situés […], pour une activité de marchand de vins, restaurant et bals.
Par acte extra-judiciaire du 8 janvier 2020, la société DUGONG INVESTISSEMENT a fait notifier à Monsieur Y, une notification de fin de bail dérogatoire et sommation de quitter les lieux.
Par acte sous signature privé du 27 février 2020, les parties ont conclu un protocole d’accord constatant que Monsieur Y s’était maintenu dans les lieux, ce dernier reconnaissant n’avoir aucun droit à la propriété commerciale et confirmant organiser son départ pour le 31 mars 2020 ; le bailleur acceptant en contrepartie que l’indemnité d’occupation due du 19 décembre 2019 au 31 mars 2020 soit fixée sur la base de l’ancien loyer non majoré.
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N° RG 20/06793 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSO3J
Suivant assignation du 28 juillet 2020, la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur AB Y ont attrait la société DUGONG INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de […] aux fins de :
- constater que la société MOUSSA L’AFRICAIN exploite le fonds de commerce de restauration situé 25-27, Avenue Corentin Cariou à […] 19 ème .
- annuler le bail précaire du 18 juin 2019 et le protocole transactionnel du 27 février 2020.
- dire et juger, par conséquent, que le bail commercial du 17 février 2012 conclu entre la société MOUSSA L’AFRICAIN et la société DUGONG INVESTISSEMENT est toujours en vigueur aux conditions strictement identiques. A titre subsidiaire,
- requalifier au bénéfice de Monsieur X Y, signataire en qualité de locataire, le bail commercial précaire du 18 juin 2019 en bail commercial soumis aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. En tout état de cause :
- constater la fraude commise par la société DUGONG INVESTISSEMENT pour l’organisation d’un montage juridique imposé à seule fin d’exclure le statut des baux commerciaux.
- constater la mauvaise foi de la société DUGONG INVESTISSEMENT,
- condamner la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à la société MOUSSA L’AFRICAIN la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 €) à titre de dommages et intérêts.
- condamner la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à Monsieur Y la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 €) à titre de dommages et intérêts.
- condamner la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à la Société MOUSSA L’AFRICAIN la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3.500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
- condamner la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à la Société MOUSSA L’AFRICAIN la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3.500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur Y demandent au tribunal de : « Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, Vu les articles 1156 et 1162 anciens du code civil, 1152, 1188, 1190, 1217, 1343-5 et 1722 nouveaux du même Code, Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,
- DEBOUTER la société DUGONG INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses moyens, fins et demandes ;
- DIRE ET JUGER la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur AC Y recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit, à titre principal,
 – CONSTATER que la société MOUSSA L’AFRICAIN exploite le fonds de commerce de restauration situé 25/27, avenue Corentin Cariou à […] (75019) ;
- CONSTATER que la société DUGONG INVESTISSEMENT est toujours en possession du dépôt de garantie versé par la société MOUSSA L’AFRICAIN ;
- ANNULER le « bail précaire » du 18 juin 2019 (pièce n°7) et le protocole d’accord transactionnel du 27 février 2020 (pièce n°10) ;
- ORDONNER la poursuite du bail commercial du 17 février 2012 (pièce n°2) conclu entre la société MOUSSA L’AFRICAIN d’une part, et la société DUGONG INVESTISSEMENT d’autre part, aux conditions strictement identiques ;
- CONDAMNER la société DUGONG INVESTISSEMENT à restituer à Monsieur X Y la somme de 80.000 € ;
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Subsidiairement, REQUALIFIER le « bail commercial précaire » du 18 juin 2019 (pièce n°7) en bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, aux conditions et clauses qui y sont prévues, sous réserve des dispositions d’ordre public qui demeureraient applicables en tout état de cause ;
A titre subsidiaire,
- REQUALIFIER, au bénéfice de Monsieur AC Y -signataire en qualité de locataire-, le « bail commercial précaire » du 18 juin 2019 (pièce n°7) en bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, aux conditions et clauses qui y sont prévues, sous réserve des dispositions d’ordre public qui demeureraient applicables en tout état de cause ; A titre infiniment subsidiaire,
 – ACCORDER à Monsieur Y ou la société MOUSSA L’AFRICAIN le bénéfice d’un échéancier de 24 mois pour s’acquitter du solde de la dette ; En tout état de cause,
- CONSTATER la fraude commise par la société DUGONG INVESTISSEMENT aux droits de la société MOUSSA L’AFRICAIN et de Monsieur Y, par l’organisation de montages juridiques imposés à seule fin d’exclure le statut des baux commerciaux ;
- CONSTATER la mauvaise foi de la société DUGONG INVESTISSEMENT ;
- CONSTATER les manquements de la société DUGONG INVESTISSEMENT dans l’exécution de ses obligations du fait de la crise de Covid-19 ;
- ANNULER les loyers ou indemnités dues pour les périodes de fermeture administrative du restaurant, soit du 16 mars 2020 au 11 juin 2020, novembre 2020 et avril 2021 ;
- REDUIRE de 50% HT les loyers dus depuis le début de la crise sanitaire en mars 2020 pour les périodes hors fermetures administratives, sauf mémoire ;
- CONDAMNER la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à la société MOUSSA L’AFRICAIN la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à Monsieur ACY la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à la société MOUSSA L’AFRICAIN la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- CONDAMNER la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à la société MOUSSA L’AFRICAIN la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- CONDAMNER la société DUGONG INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit sur le tout, nonobstant appel et sans constitution de garantie. »
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 octobre 2021, la société DUGONG INVESTISSEMENT demande au tribunal de : « – Débouter la société MOUSSA L’AFRICAIN de l’ensemble de ses demandes.
- Débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes.
- Recevoir la société DUGONG INVESTISSEMENT en ses demandes reconventionnelles.
- Prononcer l’expulsion de Monsieur Y et de tous occupants de son chef.
Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait l’existence d’un bail en cours,
 – Prononcer la résiliation du bail entre Monsieur Y et la société DUGONG INVESTISSEMENT aux torts exclusifs de Monsieur Y.
- Condamner Monsieur Y à quitter les lieux […] à […] (75019) sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 31 mars 2020 et subsidiairement à compter de la notification des présentes conclusions valant mise en demeure de quitter les lieux
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- Prononcer l’expulsion de Monsieur Y et de tous occupants de son chef des locaux situés 25-27, Avenue Corentin Cariou à […] 19 ème , dans le respect du code des procédures civiles d’exécution
- Débouter Monsieur Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN de leur demande en restitution des sommes versées Encore plus subsidiairement :
- Prononcer la résiliation du bail consenti à la société MOUSSA L’AFRICAIN et prononcer l’expulsion de la société MOUSSA L’AFRICAIN des locaux situés 25-27, Avenue Corentin Cariou à […] 19 ème et celle de tous occupants de son chef. En tout état de cause :
- Condamner Monsieur Y et subsidiairement la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 231.440€;
- Condamner Monsieur Y et subsidiairement la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 93.660€;
- Condamner Monsieur Y et subsidiairement la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges contractuels majorée de 50% à compter du 31 mars 2020 ;
- Condamner in solidum Monsieur Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 €) à titre de dommages et intérêts.
- Condamner in solidum Monsieur Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de SEPT MILLE CINQ CENT EUROS (7.500 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- Condamner in solidum Monsieur Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN aux entiers dépens, que Maître Z AA de la SELAS C.E.J. AVOCATS ASSOCIES pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »
La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 novembre 2021 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 31 mars 2022, annulée en raison de l’état de santé du magistrat et renvoyée à l’audience du 24 janvier 2023.
Par conclusions notifiées le 10 mai 2022, la société DUGONG INVESTISSEMENT a communiqué des conclusions n°6 d’actualisation de sa créance.
Par des conclusions notifiées le 8 août 2022, la SARL MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur Y ont notifié des conclusions aux fins de rejet des pièces et écritures adverses et subsidiairement aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats.
Par des conclusions n°7 notifiées le 5 janvier 2023, la société DUGONG INVESTISSEMENT a notifié des conclusions récapitulatives après clôture actualisant la créance et modifiant ainsi le dispositif de ses conclusions n°5 au fond avant clôture : « […] – Condamner Monsieur Y et subsidiairement la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 312.200,00€, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 8.920 € TTC jusqu’à la libération des lieux ou de l’expulsion ;
- Condamner Monsieur Y et subsidiairement la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 56.000,00 €, outre une indemnité de 1.600 € mensuelle au titre des charges jusqu’à la libération des lieux ou de l’expulsion ;
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- Condamner Monsieur Y et subsidiairement la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges contractuels majorée de 50% à compter du 31 mars 2020, soit 151.640,00 € TTC en janvier 2023. […] ».
Par message RPVA du 16 janvier 2023, le juge de la mise en état a informé les parties que l’incident était joint au fond et serait plaidé à l’audience du 24 janvier 2023.
Le 20 janvier 2023, la SARL MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur Y ont notifié des conclusions en demande n°5.
Le 20 janvier 2023, la SARL MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur Y ont notifié des conclusions d’incident n°2 aux termes desquelles ils demandent : « Vu les articles 15,16 et 798 et suivants du Code de procédure civile,
- DECLARER la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur X Y recevables et bien-fondés en leurs demandes, Y faisant droit, A titre principal,
- DECLARER irrecevables et, en conséquence, REJETER des débats les conclusions notifiées par RPVA par la société DUGONG INVESTISSEMENT les 15 novembre 2021 (conclusions adverses n°5) et 10 mai 2022 (conclusions adverse n°6 après clôture), ainsi que les pièces visées dans ces deux jeux d’écritures (pièces adverses n°32, 33 et 34) ; A titre subsidiaire,
- RABATTRE l’ordonnance de clôture rendue le 15 novembre 2021 ;
- ORDONNER la réouverture des débats ;
- FIXER un nouveau calendrier pour permettre aux parties d’être en état en vue des plaidoiries ; En tout état de cause,
- RESERVER l’article 700 du Code de procédure civile ;
- RESERVER les dépens d’instance. »
Le 23 janvier 2023, la société DUGONG INVESTISSEMENT a notifié des conclusions d’incident aux termes desquelles elle demande : « – Déclarer la juridiction incompétente pour connaître de la mainlevée de la licence IV au profit du Juge de l’exécution de NANTERRE
- Débouter la société MOUSSA L’AFRICAIN de l’ensemble de ses demandes.
- Débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes.
- Condamner in solidum Monsieur Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 5.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner in solidum Monsieur Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN aux entiers dépens, que Maître Z AA de la SELAS C.E.J. AVOCATS ASSOCIES pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 janvier 2023 et mise en délibéré, dont la date a été prorogée en raison de la surcharge d’activité du service.
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MOTIFS
A titre liminaire, le Tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.
Sur la demande de rejet des écritures et pièces adverses
En application de l’article 802 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. »
En application de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. ».
La société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur Y font valoir que la société DUGONG INVESTISSEMENT a produit des conclusions n°5 et deux nouvelles pièces le 15 novembre 2021, jour de la clôture, ne permettant pas aux demandeurs d’y répliquer utilement, puis qu’elle a produit des conclusions n°6 après clôture le 10 mai 2022, prétendant n’avoir qu’actualisé sa créance en application de l’article 802 CPC, ce qui est inexact ; qu’un nouveau paragraphe a été inséré dans la partie relative aux faits (voir p.4, §11) ; qu’une demande nouvelle a été ajoutée, à savoir une demande relative au paiement d’une « majoration de 50 % du loyer à compter du 1 avril 2020 sur leser loyers », ce qui a pour effet d’accroître le quantum de la créance ; que le dernier décompte versé aux débats en pièce n°34 comportent des éléments contestés qui auraient dû faire l’objet d’un débat contradictoire ; que les conclusions du 10 mai 2022 et la pièce n°34 doivent donc être déclarées irrecevables ; qu’il en va de même pour les écritures et pièces n°32 et 33 produites le 15 novembre 2021, jour de la clôture, ne permettant pas aux demandeurs d’en prendre utilement connaissance.
En réplique, la société DUGONG INVESTISSEMENT fait valoir que ses conclusions n°5 ont été notifiées le 12 octobre 2021soit près d’un mois avant l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2021, laissant dès lors un temps suffisant à la partie adverse pour y répondre ; que la demande de majoration des loyers figurait déjà dans les conclusions précédentes ; que concernant ses conclusions n°6, il n’y a a eu aucun ajout dans l’exposé des faits, le trait dans la marge ayant été conservé par erreur des conclusions précédentes ; qu’il n’y a donc pas lieu d’écarter ses écritures.
En l’espèce, le tribunal constate que la société DUGONG INVESTISSEMENT n’a notifié aucun nouveau jeu de conclusions le 15 novembre 2021, jour de la clôture, ses dernières conclusions au fond n°5 avant clôture ayant été notifiées le 12 octobre 2021, soit près d’un mois avant la clôture.
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En tout état de cause, le tribunal constate que les parties avaient été informées le 17 septembre 2021 du renvoi de l’affaire à l’audience du 15 novembre 2021 pour clôture et fixation ; que les demandeurs ont parfaitement eu connaissance des conclusions notifiées par la défenderesse le 12 octobre 2021, comme en atteste un message de leur Conseil du 10 novembre 2021 exposant ne pas avoir reçu notification des nouvelles pièces 32 et 33, annexées aux conclusions n°5 ; qu’au surplus, les demandeurs ont répliqués aux conclusions n°5 par des conclusions notifiées le 10 novembre 2021 avant toute clôture ; que dans ces conditions les conclusions n°5, notifiées avant clôture et la partie adverse ayant pu y répliquer, sont parfaitement recevables au regard de l’article 16 du code de procédure civile.
Concernant les conclusions n°6, notifiées par la société DUGONG INVESTISSEMENT après la clôture le 10 mai 2022, le tribunal constate que le paragraphe 11 en page 4, marqué d’une marge laissant entendre qu’il s’agit d’un ajout, est un paragraphe qui existait en réalité déjà dans les conclusions n°5 ; qu’un paragraphe intitulé « sur l’actualisation de la dette après clôture » a été ajouté en page 18 ; que la demande de majoration de 50% du loyer avait déjà été formulée dans les conclusions n°5 avant clôture et n’est pas une demande nouvelle ; que la contestation sérieuse soulevée pour les demandeurs pour dire irrecevables les conclusions d’actualisation n°6 au sens de l’article 802 CPC est non fondée dès lors que les demandeurs font valoir que leurs paiements de l’année 2019 ne sont pas inclus au décompte communiqué en pièce n°34 alors que le précédent décompte communiqué avant clôture (pièce n°32) s’arrêtait au 30 septembre 2021 couvrant déjà l’année 2019 ; que les demandeurs ont donc eu l’opportunité de faire valoir au fond leurs paiements intervenus durant l’année 2019 ; que concernant les paiements intervenus durant l’année 2019, les décomptes versées en pièce 32 et 34 sont parfaitement identiques ; que dans ces conditions, aucune contestation sérieuse au sens de l’article 802 CPC ne justifie que les conclusions d’actualisation n°6 ne soient déclarées irrecevables.
Enfin, le tribunal déclare recevables les conclusions n°7 de la société DUGONG INNVESTISSEMENT, notifiées le 5 janvier 2023, en ce qu’elles ne procèdent à nouveau qu’à une simple actualisation de la créance au sens de l’article 802 du code de procédure civile.
Par conséquent, le tribunal déclare recevables :
- les conclusions n°5 de la société DUGONG INVESTISSEMENT notifiées le 12 octobre 2021 ainsi que les pièces n°32 et 33,
- les conclusions d’actualisation n°6 de la société DUGONG INVESTISSEMENT, notifiées le 10 mai 2022, ainsi que la pièce n°34 ,
- les conclusions d’actualisation n°7 de la société DUGONG INNVESTISSEMENT, notifiées le 5 janvier 2023, ainsi que la pièce n°35.
Sur la demande de rabat de clôture
En application de l’article 803 du code de procédure civile, « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »
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La société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur Y font valoir qu’il convient subsidiairement d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture en raison des procédures pendantes devant le juge de l’exécution et de la découverte par la société MOUSSA L’AFRICAIN de la saisie en cours de sa Licence IV par le bailleur, alors que cette licence est essentielle pour l’exploitation du fonds de commerce, démontrant dès lors la volonté du bailleur d’empêcher l’exploitation du fonds de commerce ; qu’il s’agit d’une circonstance nouvelle justifiant la réouverture des débats.
Le tribunal relève que l’existence de procédures pendantes devant le juge de l’exécution, notamment relatives à la licence IV du locataire ne présente pas un lien suffisant avec la présente instance pour constituer une cause grave justifiant le rabat de l’ordonnance de clôture, alors que la présente instance porte sur un tout autre litige, à savoir la requalification du bail du 18 juin 2019 et ses conséquences.
Par conséquent, la demande de rabat de clôture sera rejetée.
Sur la compétence du tribunal pour connaître de la demande de mainlevée de la saisie de la licence IV
Le tribunal constate qu’aucune demande en ce sens n’est formulée aux termes des conclusions n°5 au fond de la société MOUSSA L’AFRICAIN et de Monsieur Y, notifiées le 20 janvier 2023, conclusions qui sont en tout état de cause irrecevables pour avoir été notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2021.
Par conséquent, il n’y a pas lieu que le tribunal se prononce sur sa compétence pour connaître d’une demande non expressément formulée aux termes de conclusions non recevables. Cette demande est donc sans objet.
Les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile suivront le sort de l’instance au fond.
En conclusion, pour chacune des parties, les conclusions recevables sont : pour la société MOUSSA L’AFRICAIN et de Monsieur Y, les conclusions n°4 notifiées le 10 novembre 2021, ainsi que les pièces n°1 à 52, pour la société DUGONG INVESTISSEMENT, les conclusions n°5 notifiées le 12 octobre 2021 et les conclusions d’actualisation n°7, notifiées le 5 janvier 2023, ainsi que les pièces n°1 à 35. Toutes les pièces ou conclusions au fond notifiées ultérieurement sont déclarées irrecevables.
Sur la qualification des relations contractuelles existantes entre les parties
Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce : « I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce
[…] »
En application de l’article L. 145-5-1 du code de commerce : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »
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Décision du 20 Juillet 2023 18° chambre 1ère section
N° RG 20/06793 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSO3J
Selon l’article L. 145-5 du code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »
Sur la demande tendant à voir ordonner la poursuite du bail commercial du 17 février 2012 entre les parties
La société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur Y demandent au tribunal, à titre principal, d’ordonner la poursuite du bail commercial du 17 février 2012 conclu entre la société MOUSSA L’AFRICAIN et la société DUGONG INVESTISSEMENT aux conditions strictement identiques, aux motifs que :
- la société MOUSSA L’AFRICAIN exploitait depuis 2005 un fonds de commerce de restauration dans les locaux et exploite toujours le fonds de commerce,
- la société DUGONG INVESTISSEMENT est toujours en possession du dépôt de garantie versé par la société MOUSSA L’AFRICAIN,
- le bailleur a remis les clefs à M. Y le 18 juin 2019, jour de l’expulsion par un huissier, et a imposé la signature d’un bail commercial précaire, attestant dès lors de la volonté des parties de voir la relation contractuelle se poursuivre,
- l’ensemble des arriérés de la société MOUSSA L’AFRICAIN a été payé en novembre 2019,
- le bailleur s’était engagé à rétablir la société MOUSSA L’AFRICAIN dans ses droits, une fois les arriérés payés,
- le « bail commercial précaire » conclu le 18 juin 2019 ne peut être qualifié valablement ni de convention d’occupation précaire au sens de l’article L. 145-5-1 du code de commerce, ni de bail dérogatoire au sens de l’article L.145-5 du code de commerce.
En réplique, la société DUGONG INVESTISSEMENT fait valoir que :
- le bail du 17 février 2012 a été définitivement résilié et la clause résolutoire est définitivement acquise, ce qui résulte de décisions passées en force de chose jugée ; la société MOUSSA L’AFRICAIN n’a aucun droit à un nouveau bail,
- la société MOUSSA L’AFRICAIN communique elle-même un procès-verbal d’expulsion du 29 mai 2019 qu’elle n’a jamais contesté,
- elle n’a pas souhaité conclure un nouveau bail commercial avec la société MOUSSA L’AFRICAIN en raison de ses très nombreux et fréquent arriérés de loyers ; la société MOUSSA L’AFRICAIN ne communique elle-même aucune pièce pour établir que la société DUGONG INVESTISSEMENT aurait eu l’intention de lui consentir un nouveau bail après l’avoir expulsé,
- la société MOUSSA L’AFRICAIN n’est jamais intervenue au contrat de bail du 18 juin 2019 et n’a été aucunement autorisée à exploiter les locaux,
- les pourparlers, qui n’ont pas abouti avec la société TIPAZA en vue de négocier un nouveau bail ne confèrent aucun droit sur le bail à la société MOUSSA L’AFRICAIN.
A titre liminaire, au soutien de la présente demande, la société MOUSSA L’AFRICAIN et M. Y demandent également d'« annuler le « bail précaire » du 18 juin 2019 (pièce n°7) et le protocole d’accord transactionnel du 27 février 2020 (pièce n°10) », aux motifs que celui-ci aurait été conclu en fraude des droits de la société MOUSSA L’AFRICAIN, ancien locataire et de M. Y, dans l’unique intention de les évincer du statut des baux commerciaux.
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En l’espèce, le tribunal constate que la société MOUSSA L’AFRICAIN a été expulsée des locaux commerciaux litigieux le 29 mai 2019, l’huissier constatant le 18 juin 2019 la remise des clefs, sur le fondement d’une ordonnance de référé du 24 août 2016, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de […] du 27 juin 2017, qui a notamment constaté que la clause résolutoire est acquise en l’absence de respect des délais de paiement accordés en première instance.
Cette décision de la cour d’appel, désormais définitive et passée en force de chose jugée, confirme donc que le bail du 17 février 2012 a été résilié par l’effet de la clause résolutoire de manière définitive.
Dès lors, il s’en déduit que le bailleur n’a nullement cherché à évincer la société MOUSSA L’AFRICAIN du statut des baux commerciaux, celui-ci en ayant perdu le bénéfice par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 février 2012. Par conséquent, lorsque le bailleur a consenti à M. Y, également gérant de la société MOUSSA L’AFRICAIN, le bail du 18 juin 2019, malgré l’existence d’arriérés de loyers conséquents de la société MOUSSA L’AFRICAIN et alors que cette dernière venait d’être expulsée, le bailleur ne peut avoir agi en fraude des droits de l’ancien locataire, qui n’en avait plus aucun. De la même manière, lorsque le protocole d’accord du 27 février 2020 a été conclu, M. Y ne bénéficiait plus d’aucun droit sur le local loué, le bail ayant expiré le 18 décembre 2019 et il ne peut prétendre que le protocole d’accord a eu pour effet de lui retirer des droits en fraude avec la réglementation des baux commerciaux. Par conséquent aucun moyen de nullité de forme ou de fond ne justifie que soit annulé le « bail précaire » du 18 juin 2019 et le protocole d’accord transactionnel du 27 février 2020 et la demande à ce titre sera rejetée. Par conséquent, la demande de la société MOUSSA L’AFRICAIN et M. Y en remboursement de la somme de 80.000 euros, correspondant aux sommes versées en exécution du bail du 18 juin 2019, est également rejetée, faute d’annulation dudit bail.
Par ailleurs, la société MOUSSA L’AFRICAIN affirme avoir poursuivi l’exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués, ce qui n’est démontré par aucun élément produit aux débats et en tout état de cause, le cas échéant, cette occupation est nécessairement sans droit ni titre, l’expulsion de la société MOUSSA L’AFRICAIN ayant été réalisée le 29 mai 2019 par un huissier de justice, comme en atteste le procès- verbal produit aux débats.
Enfin, le seul fait que la société DUGONG INVESTISSEMENT ait conservé le dépôt de garantie, ce que cette dernière ne semble pas contester aux cours des débats, ne suffit pas à considérer que le bail du 17 février 2012 s’est poursuivi entre les parties, les preneurs ayant pour seule possibilité d’agir en remboursement du dépôt de garantie à l’encontre de leur ancien bailleur.
Par conséquent, le tribunal ne peut ordonner la poursuite d’un bail résilié par l’effet d’une décision de justice, passé en force de chose jugée et dont l’exécution a été poursuivie à travers l’expulsion du locataire. La demande de la société MOUSSA L’AFRICAIN et M. Y en ce sens sera donc rejetée.
Sur la demande tendant à voir requalifier le « bail commercial précaire » du 18 juin 2019 en bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce
Les demandeurs sollicitent du tribunal une telle requalification au bénéfice de la société MOUSSA L’AFRICAIN à titre principal ou subsidiairement, au bénéfice de M. Y, aux motifs que :
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- la société MOUSSA L’AFRICAIN exploite toujours dans les faits les locaux commerciaux,
- le bail du 18 juin 2019 ne peut être qualifié de convention d’occupation précaire en l’absence de motif légitime et sérieux, indépendant des parties, justifiant le recours à ce mécanisme, alors que le terme de la convention est fixe et ne dépend pas d’une quelconque circonstance et dès lors que le loyer contractuellement prévu est supérieur au bail commercial de 2012, ne répondant pas au critère de modicité attendu dans une convention d’occupation précaire,
- le bail du 18 juin 2019 ne peut être qualifié de bail dérogatoire ne s’agissant pas d’un « bail à l’essai » comme l’esprit de la loi l’impose, permettant aux parties de vérifier l’adéquation des locaux à l’exercice de l’activité, et cette dérogation devant intervenir lors de l’entrée dans les lieux du preneur
- il n’existe aucun doute de la part du bailleur quant à sa volonté de maintenir son locataire dans les lieux comme en attestent les échanges visant à la régularisation d’un bail statutaire, par courriels du 31 mars 2020, du 4 juin 2020, du 11 juin 2020 et du 20 juillet 2020,
- à aucun moment, il n’est fait référence dans l’acte du 18 juin 2019 au fait que les parties aient souhaité déroger au statut des baux commerciaux, ni préciser le statut auquel ils entendaient se soumettre, ni préciser que le locataire ne pourrait bénéficier de la propriété commerciale,
- il n’existe aucune discontinuité dans l’exploitation les clefs ayant été remises à M. Y le 18 juin 2019, jour de l’expulsion de la société MOUSSA L’AFRICAIN, aucun état des lieux d’entrée n’ayant été dressé et le dépôt de garantie ayant été conservé,
- cet acte conclu entre les parties avait pour seule finalité de maintenir une précarité illégitime vis-à-vis du locataire et d’échapper au statut des baux commerciaux.
En réplique, la société DUGONG INVESTISSEMENT fait valoir que :
- le bail du 18 juin 2019 est régi par les dispositions de l’article L.145-5 concernant le bail dérogatoire, étant admis par la jurisprudence que le bail dérogatoire peut être consenti, alors même que le locataire avait remis les clefs au bailleur et délaissé le local,
- le bail du 18 juin 2019 n’est pas conclu entre les mêmes parties, la société MOUSSA L’AFRICAIN n’étant pas partie au bail commercial précaire du 18 juin 2019, M. Y qui revendique le bénéfice du bail commercial n’est pas immatriculé au RCS
- le bail du 18 juin 2019 stipule expressément en page 7 que le locataire ne bénéficiera pas de la propriété commerciale
- le protocole d’accord du 27 février 2020 rappelle également que le preneur ne peut revendiquer la propriété commerciale et qu’il s’est engagé à quitter les lieux le 31 mars 2020
- elle a consenti à M. Y un bail afin de lui permettre de trouver ultérieurement une société permettant de pouvoir exercer l’activité et de trouver une solution lui évitant la perte totale de son investissement
- les pourparlers en cours évoqués par les demandeurs visaient à donner à bail les locaux litigieux à la société TIPAZA et non à l’une des parties à la procédure,
- M. Y exploite les locaux depuis 18 mois et n’a jamais réglé le moindre loyer ni indemnité d’occupation en violation du bail et du protocole d’accord signés entre les parties,
A titre liminaire, le tribunal constate que la société MOUSSA L’AFRICAIN n’étant pas partie au « bail commercial précaire » du 18 juin 2019, aucune requalification à son bénéfice ne saurait être valablement ordonnée.
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Le tribunal observe en premier lieu que si le bail du 18 juin 2019 ne peut être valablement qualifié de convention d’occupation précaire, en l’absence de tout élément extérieur indépendant de la volonté des parties, venant mettre fin au bail, en revanche, le bail du 18 juin 2019 pourrait être qualifié de bail dérogatoire, au sens de l’article L.145-5 du code de commerce en ce que le locataire est M. Y, nouveau locataire, et non la société MOUSSA L’AFRICAIN ancien locataire, qui se serait maintenu dans les lieux, ce qui n’est d’ailleurs pas démontré en l’espèce ; que le seul fait que M. Y soit le gérant de la société MOUSSA L’AFRICAIN ne suffit pas à démontrer une confusion des personnalités juridiques ; qu’au contraire, il ressort des échanges entre M. Y et le bailleur que le bail du 18 juin 2019 a été conclu afin de permettre à M. Y d’installer une autre société dans les locaux donnés à bail ; qu’il s’agit donc bien d’un bail dérogatoire au sens de la loi, soit un « bail à l’essai ».
Le tribunal doit désormais apprécier les conditions dans lesquelles s’est terminé le bail du 18 juin 2019 afin de déterminer si un bail commercial soumis au statut au sens de l’article 145-1 du code de commerce s’est formé à la suite, du fait du maintien du locataire dans les lieux.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail du 18 juin 2019 devait prendre fin le 18 décembre 2019 et était non renouvelable avec la précision que cela avait été expressément accepté par le preneur ; que le bail précise en outre qu’il « expirera effectivement par l’arrivée de son terme le 18 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire qu’un congé soit délivré de part et d’autre » ; qu’un paragraphe intitulé « remise des clefs » stipule expressément « qu’en aucun cas la propriété commerciale ne sera transférée au preneur » ; que le 8 janvier 2020, soit moins d’un mois après la date d’expiration du bail, la société DUGONG INVRESTISSEMENT a fait délivrer par acte extrajudiciaire une notification de fin du bail dérogatoire et sommation de quitter les lieux ; que par protocole d’accord du 27 février 2020, M. Y s’est engagé à quitter les lieux pour le 31 mars 2020 et a reconnu n’avoir aucun droit à la propriété commerciale ; que le tribunal constate dès lors que la manifestation de volonté de la société DUGONG INVESTISSEMENT de voir le locataire, M. Y, quitter les locaux loués est expresse, sans aucune ambiguïté, et a été manifestée dans le délai légal d’un mois courant à l’issue de l’expiration du bail dérogatoire.
Le seul fait que des négociations aient été entreprises à compter du 31 mars 2020 pour envisager la conclusion d’un bail commercial au bénéfice d’une société tierce, la société TIPAZA ou la SCI BROSSOLETTE, représentées par M. Y, ne peut valoir renonciation du bailleur à sa demande expresse que le bail dérogatoire du 18 juin 2019 prenne fin et que les locaux soient libérés.
En tout état de cause, M. Y, locataire en vertu du bail commercial du 18 juin 2019, ne remplit pas les conditions de l’article L.145-1 du code de commercial pour bénéficier d’un bail commercial soumis au statut. En effet, si l’inscription au Registre du commerce et des sociétés n’est pas exigée à la date de l’expiration du bail dérogatoire, il lui appartenait au cours de la présente procédure de prouver l’immatriculation dans les semaines ou mois suivants, ainsi que l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués, or aucun élément n’est produit aux débats sur l’activité commerciale exercée dans les lieux.
Par conséquent, le tribunal constate que le « bail commercial précaire » du 18 juin 2019 a pris fin le 18 décembre 2019 et qu’aucun bail commercial soumis au statut n’est venu prolonger le droit de M. Y à occuper les locaux loués.
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Par conséquent, M. Y est occupant sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2019.
Le tribunal ordonne la libération volontaire des lieux sous quinze jours à compter de la signification de la présente décision. A défaut, le tribunal ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Aux termes du bail du 18 juin 2019, si « le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 100 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global du présent bail majoré de 50% ».
L’indemnité d’occupation sera donc fixée selon les stipulations contractuelles, soit une indemnité mensuelle de 8.920 euros TTC outre la somme de 1.600 euros TTC au titre des charges.
En revanche, l’astreinte n’apparaît pas nécessaire, l’expulsion étant assortie de
l’assistance de la Force publique.
Seul M. Y, titulaire du bail du 18 juin 2019, sera condamné à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, la société MOUSSA
L’AFRICAIN n’étant tenue d’aucune obligation contractuelle à l’égard de la société
DUGONG INVESTISSEMENT en vertu dudit bail.
Sur la demande en paiement des arriérés de loyers
Selon l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Au titre de l’article 1134 du code civil, «Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.» et «doivent être exécutées de bonne foi.»
L’article 1315 du code civil dispose que «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»
Aux termes du « bail commercial précaire » du 18 juin 2019, le loyer trimestriel est de 22.300 euros HT et HC, payable d’avance pour la durée totale du bail et les charges sont fixées forfaitairement à 4.000 euros par trimestre, payable d’avance pour la durée totale du bail.
Il résulte du bail que la somme totale de 63.304,00 euros TTC correspondant aux loyers et charges TVA incluse des 6 mois du bail a été versée par chèque de banque du 19 juin 2019.
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En l’espèce, la société DUGONG INVESTISSEMENT demande le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2020 au 31 décembre 2021. Elle rappelle que le protocole d’accord du 27 février 2020 a dispensé le locataire de payer un loyer majoré jusqu’au 31 mars 2020. Elle demande en conséquence une somme de 231.440 euros correspondant à la période du 1er mars 2020 au 31 décembre 2021 (196.240 euros de loyer TTC et 35.200 euros de charges forfaitaires TTC), ainsi que la somme de 93.660 euros, correspondant à la majoration de 50% pour la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021.
En réponse, la société MOUSSA L’AFRICAIN et M. Y font valoir que M. Y n’est pas personnellement débiteur ni condamnable ; qu’aucun commandement de payer n’a été délivré : que les loyers et charges ne sont pas dus à compter du 14 mars 2020 au 11 juin 2020 puis du 29 octobre au 1er décembre 2020 en raison de la crise sanitaire liée au COVID-19 sur le fondement de la force majeure prévue par la jurisprudence et l’article 1218 du code civil, sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ainsi que sur le fondement de l’article 1722 du code civil et la disparition temporaire de la chose louée : que l’astreinte « rétroactive » et la majoration de 50% sont des clauses pénales que le juge a la faculté de modérer, en l’espèce, à l’euro symbolique.
Sur l’exigibilité des indemnités d’occupation durant la crise sanitaire
Sur le manquement à l’obligation de délivrance
L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En application des articles 1231-1 du code civil et 1719 du même code, un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux.
En l’espèce, le locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par la bailleresse en exécution du bail les liant, lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés.
L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut M. Y du fait des mesures de police administratives prévoyant la fermeture des commerces non-essentiels ne résulte donc pas d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.
M. Y est donc mal fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution et d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour soutenir n’être débitrice d’aucune indemnité d’occupation sur la période susvisée. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera donc rejeté.
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Sur le moyen tiré de la force majeure
En application de l’article 1218 du code civil, « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »
En outre, il est de principe que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.
En l’espèce, l’épidémie de covid-19, bien qu’événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d’événement irrésistible rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée, étant observé qu’en tout état de cause, M. Y ne justifie d’aucune impossibilité de payer les loyers. Dans ces conditions, pour échapper au paiement des loyers dont il est redevable à l’égard de la société DUGONG INVESTISSEMENT en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués, M. Y n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant d’une mesure générale de police administrative.
Le locataire ne pouvant donc exciper de la force majeure pour s’exonérer de son obligation de paiement des loyers et charges échus pour la période litigieuse, les moyens de ce chef seront donc rejetés comme infondés.
Sur la destruction de la chose louée
M. Y invoque enfin la destruction partielle et temporaire des locaux causée par la crise sanitaire, justifiant la diminution du loyer et des charges à concurrence de la somme qui aurait été due pendant la période de fermeture administrative.
Aux termes de l’article 1722 du code civil applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l’impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.
Toutefois, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public pendant la crise sanitaire liée au COVID-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvant être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, le moyen sera rejeté.
Par conséquent, M. Y soutient de manière erronée que les loyers échus pendant la crise sanitaire seraient suspendus et ne seraient pas exigibles.
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Sur les sommes dues
Il ressort du décompte actualisé au 3 janvier 2023, que la somme due à cette date est de
519.840 euros, majoration de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2020 incluse.
Il ressort également des pièces versées que M. Y a été régulièrement destinataires d’avis d’échéances et de tableaux récapitulatifs des arriérés d’indemnités
d’occupation dues.
Le tribunal fait droit à la demande de paiement à hauteur de la somme de 519.840 euros arrêtée au 3 janvier 2023, mois de janvier 2023 inclus ainsi composée :
- 368.200 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, charges incluses, du 1er mars
2020 au 3 janvier 2023, mois de janvier 2023 inclus,
- 151.640 euros TTC au titre de la majoration de 50% du 1er avril 2020 au 3 janvier
2023.
M. Y, seul titulaire du « bail commercial précaire » du 18 juin 2019, la société MOUSSA L’AFRICAIN n’ayant aucun lien contractuel avec la société
DUGONG INVESTISSEMENT à ce titre, sera condamné au paiement desdites sommes.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, «Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues».
Les demandeurs sollicitent les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil mais ne fournissent aucune observation ni pièce complémentaire au soutien de leur demande.
Il ne sera pas fait droit à cette demande, M. Y ayant bénéficié de fait d’importants délais de paiement, son dernier versement remontant au 27 février 2020 et ce dernier ne fournissant aucun élément sur sa capacité à régler sa dette de manière échelonnée.
Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts
En application des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, chacun étant responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, "Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de
10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés".
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Le droit d’agir en justice dégénère en abus constitutif d’une faute au sens de l’article
1240 du code civil lorsqu’il est exercé en connaissance de l’absence totale de mérite de
l’action engagée, ou par une légèreté inexcusable, obligeant le défendeur à se défendre contre une action que rien ne justifie sinon la volonté d’obtenir ce que l’on sait indu, une intention de nuire, ou une indifférence totale aux conséquences de sa légèreté.
Les demandeurs sollicitent que la société DUGONG INVESTISSEMENT soit condamnée à leur verser à chacun la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, aux motifs qu’ils ont subi des pressions du bailleur et ont été maintenus dans une précarité locative injustifiée ayant causé un préjudice certain au fonds de commerce ; que le fait que le bailleur soit un professionnel de l’immobilier est un motif aggravant ; que ce dernier a fait preuve de mauvaise foi.
La défenderesse ne formule aucune observation sur cette demande, sollicitant à son tour que les demandeur soient condamnés in solidum à lui verser la somme de 50.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux motifs que les demandeurs ont fait dégénérer en abus de droit la faculté d’ester en justice ; que en se maintenant dans les lieux au mépris d’ordonnances de référé passées en force de chose jugée et de protocoles d’accord, les demandeurs ont témoigné d’une intention de nuire caractérisée.
Concernant la demande des bailleurs, le tribunal relève qu’aucune faute de la société DUGONG INVESTISSEMENT n’a été relevée au cours des précédents développements, cette dernière s’étant conformée aux stipulations contractuelles liant les parties et à la réglementation relative aux baux commerciaux. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des demandeurs sera rejetée.
Concernant la demande de la défenderesse, l’introduction de la présente instance par M. Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN ne peut être qualifiée d’abus du droit d’agir en justice, aucune intention de nuire ni légèreté inexcusable ne pouvant être caractérisée. En outre le maintien dans les lieux du locataire, occupant sans droit ni titre est indemnisée par la majoration de 50% de l’indemnité d’occupation due et ne saurait être indemnisée une seconde fois par l’octroi de dommages et intérêts. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de la société DUGONG INVESTISSEMENT est rejetée.
Sur les autres demandes
La société MOUSSA L’AFRICAIN et M. Y, parties succombantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’incident soulevé, ainsi qu’à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déclare recevables mais non fondées les demandes de la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur AB Y, formées par conclusions d’incident n°2 le 20 janvier 2023,
Déclare recevables :
- pour la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur AB Y, les conclusions n°4 notifiées le 10 novembre 2021, ainsi que les pièces n°1 à 52,
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Décision du 20 Juillet 2023 18° chambre 1ère section
N° RG 20/06793 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSO3J
- pour la société DUGONG INVESTISSEMENT, les conclusions n°5 notifiées le 12 octobre 2021 et les conclusions d’actualisation n°7, notifiées le 5 janvier 2023, ainsi que les pièces n°1 à 35.
Déclare irrecevables toutes les pièces ou conclusions au fond notifiées ultérieurement,
Rejette la demande de rabat de clôture,
Déclare sans objet la demande relative à la compétence du tribunal pour connaître de la mainlevée d’une saisie de licence IV, demande non formulée au fond,
Déboute la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur AB Y de leur demande tendant à voir « ordonner, par conséquent, la poursuite du bail commercial du 17 février 2012 (pièce n°2) conclu entre la société MOUSSA L’AFRICAIN d’une part, et la société DUGONG INVESTISSEMENT d’autre part, aux conditions strictement identiques »,
Déboute la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur AB Y de leur demande tendant à voir « annuler le « bail précaire » du 18 juin 2019 (pièce n°7) et le protocole d’accord transactionnel du 27 février 2020 (pièce n°10) »,
Déboute la société MOUSSA L’AFRICAIN et Monsieur AB Y de leur demande tendant à voir « condamner la société DUGONG INVESTISSEMENT à restituer à Monsieur X Y la somme de 80.000 € « ,
Constate que M. AB Y est occupant sans droit ni titre des locaux loués situés […] à […] (75019) depuis le 18 décembre 2019 à minuit,
Ordonne à Monsieur AB Y et à tous occupants de son chef de quitter les locaux loués situés […] à […] (75019), dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,
A défaut de libération volontaire dans le délai de quinze jours, Ordonne l’expulsion de Monsieur AB Y et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier,
Condamne Monsieur AB Y à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges contractuels, à compter du 1er mars 2020, majorée à compter du 1er avril 2020 de 50%, soit une indemnité mensuelle de 8.920 euros TTC outre la somme de 1.600 euros TTC au titre des charges,
Condamne Monsieur AB Y à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 519.840 euros arrêtée au 3 janvier 2023, mois de janvier 2023 inclus ainsi composée :
- 368.200 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, charges incluses, du 1er mars
2020 au 3 janvier 2023, mois de janvier 2023 inclus,
- 151.640 euros TTC au titre de la majoration de 50% du 1er avril 2020 au 3 janvier
2023,
Rejette la demande de délais de paiement de M. AB Y et la société
MOUSSA L’AFRICAIN,
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Décision du 20 Juillet 2023 18° chambre 1ère section
N° RG 20/06793 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSO3J
Déboute la société DUGONG INVESTISSEMENT de sa demande de dommages- intérêts,
Déboute la société MOUSSA L’AFRICAIN de sa demande de dommages-intérêts ,
Déboute M. AB Y de sa demande de dommages-intérêts ,
Condamne in solidum Monsieur AB Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne in solidum Monsieur AB Y et la société MOUSSA L’AFRICAIN aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’incident.
Fait et jugé à […] le 20 Juillet 2023.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Anne-Claire LE BRAS
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