TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Alexis CATTEAU

M^e Bernhard SCHMID

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alexis CATTEAU

M^e Bernhard SCHMID

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04070 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TXW

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [A] [Z] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexis CATTEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C601

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bernhard SCHMID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04070 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TXW

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [Z] épouse [H] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1].

Madame [Y] [P] est entrée dans les lieux au mois de juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Madame [A] [Z] épouse [H] a fait assigner Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

à titre principal :juger que Madame [Y] [P] ainsi que toute autre personne présente dans les lieux, occupant de son chef, est occupante sans droit ni titre d l’immeuble situé [Adresse 1] appartenant à Madame [A] [Z] [H] depuis le 1er septembre 2023 ;ordonner dans les formes légales l’expulsion sans délai de Madame [Y] [P] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, de l’immeuble situé [Adresse 1] appartenant à Madame [A] [Z] épouse [H] ;dire et juger que les effets et objets mobiliers de Madame [Y] [P] et ceux de tous occupants de son chef se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de l’expulsée ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] la somme de 5100 euros correspondant aux indemnités d’occupation échues et restées impayées suivant décompte actualisé des sommes dues au 15 février 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 844,77 euros correspondant aux charges échues et restées impayées au 15 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] une indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros mensuel et jusqu’à la restitution des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;à titre subsidiaire :prononcer la résiliation du contrat de location qui aurait été conclu verbalement avec Madame [Y] [P] portant sur le logement situé [Adresse 1] pour manquements aux obligations locatives ;ordonner dans les formes légales l’expulsion de Madame [Y] [P] et ceux de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 1] ;dire et juger que les effets et objets mobiliers de Madame [Y] [P] et ceux de tous occupants de son chef, se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsée ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 5100 euros correspondant aux indemnités d’occupation échues et restées impayées suivant décompte actualisé des sommes dues au 15 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 844,77 euros correspondant aux charges échues et restées impayées au 15 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] une indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros mensuel jusqu’à la restitution des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;en tout état de cause :condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [Y] [P] au paiement des entiers frais et dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative du 18 septembre 2023, de la dénonciation à la CCapex et de la présente assignation ;dire n’y avoir lie à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juillet 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, Madame [A] [Z] épouse [H] a fait délivrer une assignation à Madame [Y] [P] pour l’audience du 18 décembre 2024, reprenant l’ensemble des demandes formées dans l’assignation du 4 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2024.

Madame [A] [Z] épouse [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles elle demande :

à titre principal :juger que Madame [Y] [P] ainsi que toute autre personne présente dans les lieux, occupant de son chef, est occupante sans droit ni titre d l’immeuble situé [Adresse 1] appartenant à Madame [A] [Z] [H] depuis le 1er septembre 2023 ;ordonner dans les formes légales l’expulsion sans délai de Madame [Y] [P] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, de l’immeuble situ [Adresse 1] appartenant à Madame [A] [Z] épouse [H] ;dire et juger que les effets et objets mobiliers de Madame [Y] [P] et ceux de tous occupants de son chef se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de l’expulsée ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] la somme de 11330 euros ( 15 300 (18 x 850) – 3970) correspondant aux indemnités d’occupation échues et restées impayées suivant décompte actualisé des sommes dues au 1er décembre 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 844,77 euros correspondant aux charges échues et restées impayées au 15 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] une indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros mensuel et jusqu’à la restitution des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;à titre subsidiaire :prononcer la résiliation du contrat de location qui aurait été conclu verbalement avec Madame [Y] [P] portant sur le logement situé [Adresse 1] pour manquements aux obligations locatives ;ordonner dans les formes légales l’expulsion de Madame [Y] [P] et ceux de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 1] ;dire et juger que les effets et objets mobiliers de Madame [Y] [P] et ceux de tous occupants de son chef, se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsée ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 11330 euros (15 300 (18x850) – 3970) correspondant aux indemnités d’occupation échues et restées impayées suivant décompte actualisé des sommes dues 1er décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 844,77 euros correspondant aux charges échues et restées impayées au 15 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] une indemnité d’occupation d’un montant de 850 euros mensuel jusqu’à la restitution des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;à titre très subsidiaire :prononcer la validité du congé pour reprise délivré le 29 février 2024 à Madame [Y] [P] ;ordonner la résiliation du bail ;ordonner dans les formes légales l’expulsion de Madame [Y] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement situé [Adresse 1] ;dire et juger que les effets et objets mobiliers de Madame [Y] [P] et ceux de tous occupants de son chef se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsée ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 6230 euros (10 200 (12 x 850) – 3970) correspondant aux loyers échus et restés impayés entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 5100 euros (850 x 6) correspondant aux indemnités d’occupation échues et restées impayées à compter du 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 844,77 euros correspondant aux charges échues et restées impayées au 15 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;en tout état de cause :constater que Madame [P] a viré la somme de 2500 euros sur la compte bancaire de Madame [A] [Z] épouse [H] le 2 décembre 2024 ;débouter Madame [Y] [P] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [Y] [P] au paiement des entiers frais et dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative du 18 septembre 2023, de la dénonciation à la CCapex et de la présente assignation ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que dans le courant de l’année 2023, elle a été contactée par une personne afin de trouver un logement à Madame [Y] [P] qui voulait s’installer en France ; qu’elle a alors accepté d’héberger à titre gratuit Madame [Y] [P] aux mois de juillet et août 2023, pendant qu’elle se trouvait en vacances à l’étranger avec sa famille, et qu’elle a précisé à Madame [Y] [P] qu’elle devrait avoir libéré les lieux le 1er septembre 2023 ; qu’elle n’a néanmoins pu récupérer son appartement à son retour de congés et a en conséquence dû être hébergée chez son père avec sa famille. Au visa des articles 544 et 545 du code civil, ainsi que des articles 1875 et 1876 du code civil, elle soutient que la mise à disposition de son appartement pendant deux mois à titre gratuit et jusqu’au 1er septembre 2023 constituait un prêt à usage et non un bail verbal. Elle ajoute qu’elle a toujours refusé d’encaisser les deux « loyers » ayant été envoyés par Madame [Y] [P] par Western Union après le passage du commissaire de justice dans le cadre de la sommation interpellative du 18 septembre 2023, que les charges, notamment d’électricité, n’ont pas été réglées par Madame [Y] [P], qui n’a pris aucun contrat de consommation à son nom, et que Madame [Y] [P] a changé les serrures. Elle en conclut qu’elle se trouve occupante sans droit ni titre depuis 16 mois et doit ainsi être expulsée.

A l’appui de sa demande subsidiaire, elle expose, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1717, 1728, 1224, 1228 et 1229 du code civil, et sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que si la juridiction devait considérer qu’un bail verbal avait été consenti, celui-ci devrait être résilié au regard de la défaillance de Madame [Y] [P] dans ses obligations de paiement des loyers.

Au soutien de sa demande formée à titre encore subsidiaire, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle fait délivrer un congé pour reprise pour le 30 juin 2024, afin de pouvoir réintégrer les lieux avec son fils et son époux, où elle résidait depuis 2015.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle formée par Madame [Y] [P] tendant à bénéficier de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux, elle expose qu’elle se trouve de mauvaise foi pour avoir fait croire qu’elle resterait seulement deux mois, et pour finalement s’y établir et changer les serrures. Elle précise que Madame [Y] [P] a réglé 1470 euros en 2023 et 2500 euros le 2 décembre 2024 au titre des loyers et charges.

Madame [Y] [P], représentée par son avocat, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales, dans lesquelles elle demande :

de rejeter les demandes de la partie demanderesse ;de condamner Madame [A] [Z] épouse [H] à la signature d’un contrat de bail qu’elle avait prétendu conclure avec la défenderesse, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 850 euros (en plus des charges dûment justifiées) ;de fixer un échéancier pour la partie manquante des loyers antérieurs, non perçus jusqu’ici du fait du comportement de la demanderesse ;à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à cette demande, de fixer l’indemnité d’occupation à 850 euros mensuels (correspondant au loyer initialement convenu) et de fixer aussi dans ce cas de figure un échéancier pour le versement des mois encore manquants, du fait du comportement de la demanderesse ;de fixer, dans ce cas de figure, un délai de deux ans, renouvelable, avant que ne puisse être ordonnée une expulsion à l’encontre de Madame [Y] [P] et de sa fille mineure ;de condamner la partie demanderesse, eu égard à sa mauvaise foi caractérisée ainsi qu’à sa responsabilité dans la non-signature du contrat de bail, pourtant annoncé par la demanderesse, à des dommages et intérêts d’un montant de 5000 euros ;de condamner la partie demanderesse à la délivrance de quittances établies en bonne et due forme pour toute somme perçue.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, et notamment des articles 1 et 7, qu’il était convenu d’une mise à disposition onéreuse du logement et de la conclusion d’un contrat de location de sorte que les parties se trouvaient au minimum dans une phase précontractuelle lorsqu’elle est entrée dans les lieux, avec l’accord et sur l’instigation de la propriétaire. Elle explique que les relations contractuelles ont donné lieu au versement de « loyers » qualifiés comme tels par Madame [A] [Z] épouse [H] ou son époux. Elle ajoute que l’envoi par Madame [A] [Z] épouse [H] d’un congé pour reprise était en adéquation avec leurs relations contractuelles. Elle soutient que la bonne exécution des relations contractuelles a été entravée par les exigences illégales de Madame [A] [Z] épouse [H] et de son mari, qui ont exigé le versement du loyer non sur un compte, ni même par Western Union, mais uniquement sous la forme du dépôt d’argent liquide dans une enveloppe fermée dans une boîte aux lettres devant être récupérée par une tierce personne, sans aucune sécurité et sans la délivrance d’une quittance. Elle ajoute qu’à la suite du retour de Madame [A] [Z] épouse [H] et de son époux sur le territoire français, elle n’a eu de cesse de leur réclamer une rencontre pour la remise régulière du loyer contre quittance et la conclusion d’un bail, et qu’en désespoir de cause, elle a transféré le montant du loyer aux époux [H] par l’intermédiaire du service financier Western Union, qu’ils ont refusé. Elle estime qu’au regard du décompte produit par les époux [H], Madame [A] [Z] épouse [H] reconnaît au moins implicitement le versement des deux loyers de juillet et août 2023. Elle indique qu’elle a sollicité, par lettre recommandée avec avis de réception, la régularisation de la situation contractuelle et la remise d’un RIB le 8 septembre 2023, et que la sommation interpellative est intervenue ensuite. Elle conteste en outre que le logement qu’elle occupe était occupé auparavant par Madame [A] [Z] épouse [H], et soutient qu’il était loué. Elle ajoute qu’elle a voulu régler le loyer, mais qu’elle en a longtemps été empêché, faute pour Madame [A] [Z] épouse [H] de lui transmettre un RIB, celui-ci n’ayant été transmis que le 26 novembre 2024 par l’intermédiaire de son conseil, de sorte qu’elle a accompli un versement de 2500 euros dès le 2 décembre 2024. Elle soutient en outre avoir été privée de toute chance de retrouver un logement en raison de l’exigence de Madame [A] [Z] épouse [H] d’obtenir le paiement des loyers en liquide et en l’absence de toute quittance.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification des relations entre les parties

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

Par application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

L’article 2 de la même loi dispose que le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article 25-3 de la même loi, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En cas de mise à disposition d’un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature.

L’article 1875 du code civil dispose que le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’article 1876 du même code prévoit que ce prêt est essentiellement gratuit.

Le caractère gratuit du prêt à usage implique qu’un contrat doit être qualifié de bail lorsque l’utilisateur verse, en plus du prix des consommations d’électricité et de chauffage, une redevance.

Enfin, selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la qualification juridique de l’usage du bien à compter du mois de juillet 2023, la partie demanderesse se prévalant d’un prêt à usage expirant le 1er septembre 2023, et la partie défenderesse d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, aucune convention n’a été signée entre les parties lors de l’entrée dans les lieux de Madame [Y] [P] au mois de juillet 2023. Il convient donc d’examiner les éléments apportés de part et d’autre pour déterminer si elles ont entendu se soumettre au régime du prêt à usage ou de la loi du 6 juillet 1989.

Pour soutenir que le bien lui a été loué à titre onéreux dans le cadre d’un bail d’habitation, Madame [Y] [P] produit notamment :

une impression-écran d’un groupe créé le 10 avril 2023, dans lequel est présente Madame [A] [Z] [H], et qui indique « j’ai ajouté [R] dans cette conversation concernant le studio à louer » ;une impression-écran d’un message envoyé par Monsieur [J] [H] le 19 juin 2023 lui adressant des coordonnées bancaires accompagné du message « merci » ;une impression-écran peu lisible de ce qu’elle présente être son compte d’épargne sur lequel elle indique avoir retiré 5500 dinars, équivalent à 1600 euros ;un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 novembre 2024 attestant :qu’elle a reçu des messages sur la messagerie Whatsapp de Monsieur [J] [H] suivants :un message du 8 août 2023 lui indiquant qu’il ne peut recevoir de loyer sur le compte et lui demande de mettre la somme de 850 euros dans une enveloppe cachetée et de la déposer dans la boîte aux lettre aux noms de [Z]-[H], et de le prévenir lorsqu’elle déposera l’enveloppe pour qu’il puisse prévenir une personne pour la récupérer ;un message du 9 août 2023 lui demandant de le prévenir lorsqu’elle aura déposé l’enveloppe pour qu’il envoie la personne la récupérer ;qu’elle a envoyé à Monsieur [J] [H] les messages suivants :le 6 août 2023 : « merci de m’envoyer le RIB pour vous verser le loyer » ;le 9 août 2023 : elle indique ne pas être à l’aise à l’idée de déposer l’argent dans une boîte aux lettres, soutient qu’elle ne savait pas qu’il ne voulait pas de virement, et propose de faire un virement vers la Tunisie ou par Western Union ;le 31 août 2023 : elle demande à le rencontrer pour discuter et remettre le loyer ;le 19 septembre 2023 : elle indique avoir envoyé le loyer d’août par Western Union avec la référence de la transaction ;le 31 octobre 2023 : elle indique avoir envoyé le loyer par Western Union.un courrier daté du 8 septembre 2023, envoyé par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur et Madame [Z] [H], et remis le 13 septembre 2023 à Madame [A] [Z] épouse [H], sollicitant la régularisation du bail à l’adresse [Adresse 1], au motif qu’à la suite de leurs premières rencontres, il devient nécessaire de conclure le contrat de location selon lequel elle leur a remis 1600 euros équivalent à un mois de loyer soit 850 euros et 750 euros de cautionnement, de lui communiquer leur RIB pour le transfert du loyer, de remettre la clé de la boîte aux lettres pour lui assurer l’accès, de communiquer les codes nécessaires pour l’entrée du bâtiment et le chauffage, d’indiquer un moyen de communication permettant de les contacter ;une attestation de Monsieur [O] [I] datée du 28 novembre 2024, indiquant habiter au [Adresse 1] depuis 2018, n’avoir jamais connu Madame [A] [Z] épouse [H] et son époux, et que l’appartement qu’occupe Madame [Y] [P] change souvent de locataire ;le paiement d’une somme de 2500 euros par virement à Madame [A] [Z] épouse [H] le 2 décembre 2024 au motif « loyer ».

Pour sa part, la partie demanderesse produit notamment :

une attestation manuscrite datée du 30 juin 2023 selon laquelle elle indique héberger à titre gratuit Madame [Y] [P] pour la période de juillet et août 2023 dans le logement situé [Adresse 1] pendant qu’elle est en vacances ;une attestation de Madame [R] [G] épouse [T] du 30 septembre 2023 indiquant qu’elle a remis à Madame [Y] [P] le 17 juillet 2023 une lettre indiquant qu’elle mettait à sa disposition son appartement familial pour la période de juillet à août 2023 comme il en avait été convenu depuis le mois de mai, et qu’elle devait quitter les lieux le 31 août 2023 ;une sommation interpellative par commissaire de justice du 18 septembre 2023 adressé à Madame [Y] [P] et lui faisant sommation de quitter les lieux, auquel Madame [Y] [P] a répondu que le logement lui avait été loué pour une année, qu’elle n’a pas de bail écrit, que celui-ci devait être régularisé à son arrivée sur place le 12 juillet 2023, que Madame [A] [Z] épouse [H] a refusé d’établi un bail écrit et de lui communiquer un compte bancaire pour lui verser les loyers, qu’elle a versé 1600 euros en espèces et qu’elle ne souhaite pas quitter les lieux ;un récépissé de déclaration de plainte du 23 janvier 2024 pour violation de domicile à l’encontre de Madame [Y] [P] complétée le 4 mars 2024 ;des factures d’électricité à son nom pour la période du 27 août 2023 au 14 février 2024, date de la résiliation du contrat à l’adresse située [Adresse 1] ;une attestation de Monsieur [F] [T] du 14 février 2024 indiquant que quand son épouse a introduit Madame [A] [Z] épouse [H] à Madame [Y] [P], il a été témoin direct que « Madame [Y] [P] allait dépanner Madame [Y] [P] en lui confiant les clés de son appartement pour une durée de deux mois le temps que Madame [Y] [P] trouve un logement » ;un congé pour reprise daté du 29 février 2024 adressé par Madame [A] [Z] épouse [H] à Madame [Y] [P] indiquant qu’elle est propriétaire du logement meublé qu’elle occupe depuis le 1er juillet 2023 au [Adresse 1] et qu’elle lui délivre congé pour le 30 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant du caractère onéreux ou non, Madame [A] [Z] épouse [H] reconnaît avoir perçu la somme de 1470 euros en 2023 de la part de Madame [Y] [P], sans dater précisément la réception de ces fonds ni fournir de quittance permettant de déterminer l’affectation de celle-ci, tout en indiquant avoir refusé les versements envoyés par Western Union. La réception de cette somme de 1470 euros est ainsi compatible avec le retrait de la somme de 5500 dinars invoqué par Madame [Y] [P] pour son installation dans les lieux au mois de juillet 2023, et ce, d’autant plus que le décompte produit et arrêté au mois de février 2024 n’intègre nullement l’existence de ce paiement sur la période entre les mois de septembre 2023 et de décembre 2023.

De plus, si le courrier de Madame [A] [Z] épouse [H] précise que la présence dans les lieux de Madame [Y] [P] était à titre gratuit, il est néanmoins contredit par le fait que Monsieur [J] [H], époux de Madame [A] [Z] épouse [H], a adressé des coordonnées bancaires à Madame [Y] [P] dès le 19 juin 2023, soit avant son entrée dans les lieux, qu’il a ensuite sollicité le 8 août 2023 de recevoir le paiement du loyer pour la somme de 850 euros en liquide dans une enveloppe, demande renouvelée le lendemain. La sollicitation de paiement d’un « loyer » par le mari de Madame [A] [Z] épouse [H], au début du mois d’août 2023, auquel elle ne s’oppose pas, et faisant même suite à la demande de Madame [Y] [P] du 6 août 2023 de se voir envoyer un RIB afin de régler le loyer témoigne du caractère onéreux de l’occupation des lieux par Madame [Y] [P] à cette date.

Au regard du caractère onéreux de l’occupation des lieux par Madame [Y] [P] à compter du mois de juillet 2023, il ne saurait être retenu qu’un prêt à usage existait entre les parties.

Ainsi, les relations contractuelles entre Madame [Y] [P] et Madame [A] [Z] épouse [H] à compter du mois de juillet 2023 doivent bien être qualifiées de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, tel que cela a par ailleurs été indiqué par Madame [A] [Z] épouse [H] dans le congé adressé à Madame [Y] [P] le 29 février 2024.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de la conclusion du bail, prévoit que les assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur sont notifiées au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la seconde assignation, du 24 septembre 2024, a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par voie électronique le 25 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’audience de plaidoiries du 18 décembre 2024. La demande est donc recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Celui-ci doit également permettre l’accès aux lieux loués au bailleur ou à ses mandataires notamment pour la préparation et l’exécution de travaux.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, tel qu’indiqué plus haut, le bail prévoyait le paiement d’un loyer de 850 euros.

Le décompte produit par Madame [A] [Z] épouse [H] est partiel en ce qu’il débute au mois de septembre 2023 et s’arrête au mois de février 2024 et ne mentionne aucun paiement. Pour autant, il a été admis ci-dessus que le paiement de la somme de 1470 euros est intervenu au mois de juillet 2023. Par ailleurs, Madame [Y] [P] n’a accompli aucun versement postérieurement à celui de 1470 euros et ce jusqu’au 2 décembre 2024, date à laquelle elle a versé 2500 euros à la suite de la réception du RIB de la partie demanderesse transmis par son conseil.

Ainsi, sur 18 échéances ayant couru du mois de juillet 2023 au mois de décembre 2024, correspondant à la somme de totale de 15 300 euros, elle n’a réglé que 1470 euros au mois de juillet 2023, puis 2500 euros au mois de décembre 2024.

Ainsi, à la date de la délivrance de la seconde assignation du 24 septembre 2024, Madame [Y] [P] ne s’était acquittée que de la somme de 1470 euros sur l’intégralité des sommes dues jusqu’à cette date.

Si elle a adressé deux versements par Western Union aux mois de septembre et octobre 2023, que Madame [A] [Z] épouse [H] a refusé de recevoir, il n’en demeure pas moins qu’alors qu’elle se prévalait de l’existence du bail verbal d’habitation et excipait de l’absence de transmission du compte bancaire de Madame [A] [Z] épouse [H] pour le versement du loyer, elle n’a pas provisionné les sommes correspondant au montant de ces loyers non contestés de 850 euros dans l’attente de la régularisation du bail, ne versant ainsi que 2500 euros le 2 décembre 2024. Au regard de la faiblesse du montant de ce versement alors qu’il lui était loisible de provisionner ces sommes afin de les verser dès réception du RIB de Madame [A] [Z] épouse [H], et alors que dans le même temps, elle ne justifie pas de ses ressources, le manquement de Madame [Y] [P] à l’obligation de payer les loyers se trouve caractérisé de manière suffisamment grave pour que soit prononcé la résiliation du bail à son tort.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Dès lors que le bail est résilié, Madame [Y] [P] se trouve ainsi occupante des lieux sans droit ni titre. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de paiement de la somme de 11 330 euros

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au 1er décembre 2024, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 11 330 euros.

Madame [Y] [P] sera condamnée à verser à Madame [A] [Z] épouse [H] cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Selon l’article 1231 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [Y] [P] a fait changer les serrures et a omis de souscrire des contrats destinés au paiement de sa propre consommation d’électricité avant le mois février 2024, date à laquelle Madame [A] [Z] épouse [H] a résilié le contrat EDF à l’adresse du bail.

Néanmoins, elle ne justifie pas d’un préjudice moral. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 844,77 euros

Madame [A] [Z] épouse [H] justifie que les frais d’électricité pour le logement situé [Adresse 1], pour les sommes de 278,82 euros au 14 février 2024 selon un courrier de rappel de la société EDF du 5 mars 2024, et de 157,81 euros au 26 octobre 2023 et 322,71 euros au 26 décembre 2023, selon un courrier de relance de la société EDF, lui ont été facturés alors que ces sommes correspondent à des périodes auxquelles Madame [Y] [P] occupait les lieux. Faute pour Madame [Y] [P] d’avoir souscrit un contrat d’électricité avant le mois de février 2024, ces sommes ont été facturées à Madame [Y] [P], qui justifie ainsi d’un préjudice financier. La somme de 85,43 euros n’est en revanche pas justifiée par une facture, de sorte qu’elle ne sera pas retenue.

Madame [Y] [P] sera donc condamnée à verser à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 759,34 euros.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû par Madame [Y] [P] si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 850 euros.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Y] [P] ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière, alors que Madame [A] [Z] épouse [H] justifie se trouver au RSA et ainsi avoir de faibles revenus.

Faute pour Madame [Y] [P] de justifier de sa situation, et compte tenu des faibles revenus de Madame [A] [Z] épouse [H], la demande de délai de paiement formée par Madame [Y] [P] pour l’ensemble des sommes auxquelles elle est condamnée sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [Y] [P] ne justifie pas de ses revenus, de sorte que quand bien même elle a un enfant mineur à charge, elle n’établit nullement qu’elle ne puisse se reloger dans des conditions normales. Au surplus, elle se limite à avoir déposé une candidature pour un logement auprès d’un seul bailleur et seulement le 13 décembre 2024, ne caractérisant ainsi aucune recherche sérieuse d’un nouveau logement.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Y] [P]

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

En l’espèce, aucun bail écrit n’a été régularisé entre les parties malgré la demande formée en ce sens par Madame [Y] [P] auprès de son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception datée du 8 septembre 2023.

Pour autant, au regard de l’absence totale de diligence de Madame [Y] [P] pour rechercher un nouveau logement, elle n’établit nullement que le caractère verbal du bail lui ait causé un préjudice pour trouver un nouvel appartement.

Aussi, le certificat médical du 3 décembre 2024 indiquant qu’elle est suivie pour des soins pour des troubles psychologiques justifiant un suivi spécialisé et dont elle rapporte que l’origine serait un problème de logement est à lui seul insuffisant pour établir que ses difficultés proviennent du caractère verbal du bail.

Pour le reste, il y a lieu de relever que si Madame [Y] [P] n’a pu bénéficier d’un bail écrit, il n’en demeure pas moins qu’elle s’est maintenue dans les lieux en s’abstenant de verser l’intégralité des loyers dus, y compris après la remise d’un RIB par le conseil de Madame [A] [Z] épouse [H], et qu’elle se trouve actuellement redevable auprès de sa bailleresse d’une somme particulièrement conséquente. De plus, si Madame [A] [Z] épouse [H] a adressé un courrier recommandé pour informer son employeur et solliciter son intervention pour faire quitter Madame [Y] [P] des lieux, elle ne justifie pas des conséquences néfastes de ce courrier sur les relations avec son employeur.

Elle ne justifie donc pas d’un préjudice et sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délivrance de quittances

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, aucune quittance ni aucun reçu n’a été remis à Madame [Y] [P] à la suite des paiements accomplis.

Madame [A] [Z] épouse [H] sera donc condamnée à lui remettre les quittances dues pour chaque somme perçue.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [P], succombant en ses demandes, elle sera condamnée aux dépens. Aucune signification à la CCapex n’a été formée de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens, pas davantage que la sommation interpellative du 18 septembre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [Y] [P] à verser à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 conclu entre Madame [A] [Z] épouse [H] et Madame [Y] [P] portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à compter du mois de juillet 2023, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 850 euros ;

DECLARE recevable la demande de Madame [A] [Z] épouse [H] tendant à prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

ORDONNE la résiliation du bail conclu verbalement entre Madame [A] [Z] épouse [H] et Madame [Y] [P] portant sur l’appartement situé [Adresse 1] ;

DIT que Madame [Y] [P] se trouve en conséquence occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [P] et celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1], et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 11 330 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [A] [Z] épouse [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 759,34 euros au titre des frais d’électricité ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à Madame [A] [Z] épouse [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 850 euros, à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [Y] [P] pour l’ensemble des sommes auxquelles elle est condamnée ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [Y] [P] ;

CONDAMNE Madame [A] [Z] épouse [H] à remettre à Madame [Y] [P] une quittance pour toute somme perçue ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à Madame [A] [Z] épouse [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge