TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/01433

N° Portalis 352J-W-B7J-C66XX

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Janvier 2025

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 30 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.N.C SNC RYDIVEN

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DÉFENDERESSE

S.C.I SCI LEBRAVE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 11 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2015, la S.C.I SCI LEBRAVE a donné à bail commercial à la S.N.C SNC RYDIVEN des locaux composés d’une salle de café, d’une réserve, de deux sanitaires, de toilette, d’un coin téléphone, d’une cuisine, et d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée, ainsi que de deux caves et d’une chambre froide en sous-sol, constituant le lot n°1, une partie du lot n°3 et le lot n°22 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à Paris 11ème pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2016 afin qu’y soit exercée une activité de bar, de brasserie, de tabac, de tabletterie, de diffuseur de presse, de bureau auxiliaire des jeux et loteries de La Française des Jeux et de pari mutuel urbain, avec faculté d’adjonction de l’activité de brasserie-restaurant, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 36.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la S.C.I SCI LEBRAVE a fait signifier à la S.N.C SNC RYDIVEN un congé pour le 31 décembre 2024 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2025, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 75.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil par courriel en date du 16 juillet 2024, la S.N.C SNC RYDIVEN a déclaré au conseil de la S.C.I SCI LEBRAVE accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025, mais s’opposer au montant du loyer suggéré.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.N.C SNC RYDIVEN a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 3 octobre 2024 expédiée le 11 octobre 2024 et réceptionnée le 14 octobre 2024, notifié à la S.C.I SCI LEBRAVE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.413,54 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 6 juin 2025 réceptionnée le 11 juin 2025 et remis au greffe par RPVA le 10 juin 2025, la S.N.C SNC RYDIVEN demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 45.413,54 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 47.500 euros hors taxes et hors charges ;à titre infiniment subsidiaire, condamner la S.C.I SCI LEBRAVE à régler la provision à valoir sur les frais d’expertise judiciaire ;en tout état de cause, condamner la S.C.I SCI LEBRAVE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I SCI LEBRAVE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thierry DAVID.

À l’appui de ses prétentions, la S.N.C SNC RYDIVEN conteste, à titre principal, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, faisant valoir que le centre d’art numérique dénommé « L’Atelier des [10] » inauguré le 13 avril 2018 n’est pas situé dans sa zone de chalandise, et que de nombreux autres bars, tabacs, cafés et restaurants sont implantés davantage à proximité de ce musée, si bien que l’ouverture de ce dernier ne lui a pas apporté une clientèle nouvelle. Elle réfute également toute modification notable de la destination des lieux loués, faisant observer qu’elle n’exerce pas une activité de caviste, mais a développé une activité de dégustation de vins sur place, laquelle est incluse dans l’activité de bar stipulée au contrat de bail commercial. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 45.413,54 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.

À titre subsidiaire, elle expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 500 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 98 m2, et après application d’un abattement de 3% prenant en considération la clause exorbitante de droit commun relative aux travaux de mise en conformité mis à sa charge stipulée au contrat, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 47.500 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.

À titre infiniment subsidiaire, elle indique ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire formée par la bailleresse sous réserve que celle-ci en assume la charge financière.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 23 mai 2025 réceptionnée le 26 mai 2025 et remis au greffe par RPVA le 3 juin 2025, la S.C.I SCI LEBRAVE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, et des articles 1154 et 1155 anciens du code civile, de :

à titre principal, juger que la S.N.C SNC RYDIVEN a pu bénéficier de modifications notables des facteurs locaux de commercialité mais également d’une activité de caviste non autorisée entraînant le déplafonnement du loyer de renouvellement ;en conséquence, à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 76.063 euros hors taxes et hors charges ;juger que les loyers arriérés produiront intérêts au taux légal à compter de chacune de leur date d’échéance ;ordonner la capitalisation des intérêts ;à titre subsidiaire, dans le cas où une expertise judiciaire serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel dû par la S.N.C SNC RYDIVEN pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 76.063 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner la S.N.C SNC RYDIVEN à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.N.C SNC RYDIVEN aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I SCI LEBRAVE souligne qu’au cours du bail expiré, d’une part le centre d’art numérique dénommé « L’Atelier des [10] » a été inauguré, lequel est situé à 200 mètres des locaux donnés à bail et est fréquenté annuellement par un million de visiteurs, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et d’autre part la locataire a développé une activité de caviste non autorisée par le contrat de bail commercial, ce qui constitue une modification notable de la destination des lieux. Elle en déduit que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative.

Elle avance, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 650 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 117,02 m2, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 76.063 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle précise que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L.145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L.145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2016 par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2015, a pris fin le 31 décembre 2024, date d’effet du congé signifié par la S.C.I SCI LEBRAVE à la S.N.C SNC RYDIVEN par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2025, date expressément mentionnée dans ledit congé et explicitement acceptée par lettre du conseil de la locataire adressée au conseil de la bailleresse par courriel en date du 16 juillet 2024 (pièces n°1, n°3 et n°4 en demande, et n°1 et n°2 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que la S.C.I SCI LEBRAVE se prévaut de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que de la destination des lieux.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité et de la destination des lieux loués justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, en application des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R.145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon les dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 23 janvier 2007 : pourvoi n°05-21603).

En l’espèce, si la S.C.I SCI LEBRAVE allègue que « lors de l’année 2018, soit pendant le cours du bail expiré, l’Atelier des [10] a ouvert ses portes le 13 avril et celui-ci est situé à proximité immédiate (200 m) du local commercial. Depuis son ouverture, l’Atelier des [10] comptabilise en moyenne chaque année 1 million de visiteurs. Ainsi, l’inauguration de l’Atelier des [10] situé à proximité immédiate du fonds de commerce a entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité et a eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la SNC RYDIVEN en raison d’un accroissement conséquent du flux de chalands justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé » (pages 5 et 6 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément, la bailleresse ne produisant aux débats ni rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale, ni même de quelconques articles de presse relatifs à l’ouverture et à la fréquentation du centre d’art numérique dénommé « L’Atelier des [10] » dont elle se prévaut, étant observé qu’il n’y a pas lieu de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve en ordonnant une expertise judiciaire.

Dès lors, la bailleresse échoue à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.N.C SNC RYDIVEN dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.N.C SNC RYDIVEN dans les locaux donnés à bail, et de débouter la S.C.I SCI LEBRAVE de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable de la destination des lieux

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En outre, d’après les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; et que d’autre part, l’extension de la destination d’un bail permettant d’adjoindre d’autres activités à celles initialement prévues justifie que le loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et soit fixé au montant de la valeur locative à la hausse dès lors que cette modification présente un caractère notable (Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-12805 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-23532 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10072 ; Civ. 3, 14 novembre 2012 : pourvoi n°11-25017 ; Civ. 3, 22 janvier 2013 : pourvoi n°11-25030 ; Civ. 3, 11 mars 2014 : pourvoi n°13-10641 ; Civ. 3, 11 avril 2019 : pourvoi n°18-13668).

En l’espèce, la clause intitulée « II. DESTINATION ET OCCUPATION » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I SCI LEBRAVE et la S.N.C SNC RYDIVEN par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2015 stipule que : « 3° – Destination des lieux loués. Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de [Localité 8], BRASSERIE, TABAC, TABLETTERIE, DIFFUSEUR DE PRESSE, à l’exclusion de tous autres. Le preneur pourra faire bénéficier sa clientèle des services d’un bureau auxiliaire des JEUX et LOTERIES de la FRANÇAISE DES JEUX, et de PMU à charge par lui d’obtenir les contrats d’exploitation appropriés. Le preneur aura également la faculté d’adjoindre aux commerces sus-désignés la branche commerciale de BRASSERIE – RESTAURANT, sous son entière responsabilité et d’installer une [Localité 9] PMU sous réserve de l’agrément afférent » (pièce n°1 en demande et en défense, page 4).

Si la S.C.I SCI LEBRAVE prétend que « le preneur a décidé d’exercer une activité de caviste non incluse dans l’activité de BRASSERIE – RESTAURANT comme en témoignent les photographies prises à l’intérieur du fonds de commerce » pour en conclure que « le changement de destination en celle de caviste, activité non incluse dans l’activité de Brasserie-Restaurant, constitue une modification notable et justifie le déplafonnement du loyer renouvelé » (pages 7 et 8 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que ce moyen est inopérant dès lors qu’il ressort de l’article intitulé « La nouvelle vie des bars-tabacs » paru dans le quotidien Le Parisien en date du 5 février 2025 produit aux débats par la bailleresse elle-même qu’ « [M], patron du Gallia, [Adresse 12]) à Paris, l’a bien compris. Il a opéré une étonnante transformation. Le soir, sa brasserie se mue en bar-cave à vin » (pièce n°5 en défense), de sorte que si l’activité de cave à vin peut certes paraître éloignée de l’activité de brasserie-restaurant, la bailleresse n’explique cependant pas en quoi cette activité ne serait pas incluse dans l’activité de bar, laquelle figure expressément dans la clause de destination susvisée.

À titre superfétatoire, il y a lieu de souligner que l’article L. 3331-1 du code de la santé publique dispose que les débits de boissons à consommer sur place sont répartis en deux catégories selon l’étendue de la licence dont ils sont assortis : 3°) la licence de 3ème catégorie, dite « licence restreinte », comporte l’autorisation de vendre pour consommer sur place les boissons des groupes un et trois ; 4°) la licence de 4ème catégorie dite « grande licence » ou « licence de plein exercice », comporte l’autorisation de vendre pour consommer sur place toutes les boissons dont la consommation à l’intérieur demeure autorisée, y compris celles du quatrième et du cinquième groupe.

De plus, le premier alinéa de l’article L. 3331-3 du même code prévoit que les établissements titulaires d’une licence à consommer sur place ou d’une licence de restaurant peuvent vendre pour emporter les boissons correspondant à la catégorie de leur licence.

De fait, la S.N.C SNC RYDIVEN expose qu’elle est « ainsi titulaire d’une licence de débit de boissons de quatrième catégorie. Surtout, il ne s’agit pas d’une activité de caviste mais d’une activité de dégustation de vins sur place, activité qui est nécessairement incluse dans l’activité de [Localité 8]. Le titulaire d’une licence de boissons de catégorie IV ou « grande licence » est autorisé à vendre des boissons du quatrième et cinquième groupe (soit de 18 degrés et plus d’alcool) en dehors des repas. Cette licence permet donc de proposer la vente pour consommer sur place ou la vente à emporter de tout alcool et en particulier de vins » (page 12 de son dernier mémoire).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que l’activité de dégustation et de vente de vin, fût-ce à emporter, est incluse dans l’activité de bar expressément autorisée par les stipulations contractuelles, de sorte que la bailleresse échoue à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable de la destination des lieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de preuve d’une modification notable de la destination des lieux donnés à bail.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.N.C SNC RYDIVEN d’une part, et de la destination des lieux d’autre part, et dans la mesure où les parties s’accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « 11° – Loyer » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de TRENTE-SIX MILLE EUROS (36.000 €) en principal » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9).

De plus, la clause intitulée « 12° – Révision triennale du loyer » énonce que « le loyer fixé ci-dessus sera révisable à la demande de l’une ou l’autre des parties à l’expiration de chaque période triennale conformément à la Législation en vigueur, en prenant pour base l’indice trimestriel des loyers commerciaux (I.L.C.) publié par l’I.N.S.E.E. du 2ème trimestre 2015 : 108,38 » (pièce n°1 en demande et en défense, page 10).

De fait, il n’est pas contesté que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au deuxième trimestre de l’année 2015, correspondant à l’indice de référence contractuel publié au journal officiel de la République française n°218 du 20 septembre 2015, et au deuxième trimestre de l’année 2024, correspondant à l’indice publié au journal officiel de la République française n°228 du 25 septembre 2024 soit neuf ans plus tard, étaient respectivement de 108,38 et de 136,72, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 s’élève à la somme annuelle de : (36.000 x 136,72) ÷ 108,38 = 45.413,54 euros.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I SCI LEBRAVE de sa demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.413,54 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon les dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er janvier 2025 et pendant la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, l’avis d’échéance en date du 30 septembre 2024 produit aux débats démontrant que loyer en vigueur s’élevait à cette date à la somme trimestrielle de 9.832,90 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la somme annuelle de 39.331,60 euros hors taxes et hors charges (soit : 9.832,90 x 4 : pièce n°2 en demande), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 26 mai 2025, date de réception par la S.N.C SNC RYDIVEN de la lettre recommandée de notification du premier mémoire en défense de la S.C.I SCI LEBRAVE postérieur à la saisine de la présente juridiction comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.N.C SNC RYDIVEN sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2025 d’autre part, à compter du 26 mai 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 26 mai 2025, date de réception par la S.N.C SNC RYDIVEN de la lettre recommandée de notification du premier mémoire en défense de la S.C.I SCI LEBRAVE postérieur à la saisine de la présente juridiction comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I SCI LEBRAVE, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.N.C SNC RYDIVEN une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C.I SCI LEBRAVE à la S.N.C SNC RYDIVEN, et portant sur les locaux constituant le lot n°1, une partie du lot n°3 et le lot n°22 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à Paris 11ème, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025,

CONSTATE l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.N.C SNC RYDIVEN dans les locaux donnés à bail,

CONSTATE l’absence de preuve d’une modification notable de la destination des lieux donnés à bail commercial à la S.N.C SNC RYDIVEN au cours du bail expiré,

DÉBOUTE la S.C.I SCI LEBRAVE de sa demande principale de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2025 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.413,54 euros (QUARANTE-CINQ MILLE QUATRE CENT TREIZE euros et CINQUANTE-QUATRE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C.I SCI LEBRAVE à la S.N.C SNC RYDIVEN, et portant sur les locaux constituant le lot n°1, une partie du lot n°3 et le lot n°22 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à Paris 11ème, demeurant inchangées,

DÉBOUTE la S.C.I SCI LEBRAVE de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.N.C SNC RYDIVEN sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2025 d’autre part, à compter du 26 mai 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 26 mai 2025, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025,

DÉBOUTE la S.C.I SCI LEBRAVE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I SCI LEBRAVE à payer à la S.N.C SNC RYDIVEN la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I SCI LEBRAVE aux dépens,

AUTORISE Maître Thierry DAVID à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11], le 30 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM