TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG 21/14277

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJ4I

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 01 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LITHANG

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1273

DÉFENDEURS

S.A.S. CABINET ROUMILHAC

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0466

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic la S.A.S. CABINET MORGAND ET CIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1624

Décision du 01 Juillet 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 21/14277 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJ4I

Monsieur [J] [H]

[Adresse 1]

[Localité 12]

représenté par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285

S.C.I. ATW

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Stéphanie ROUBINE de la SELEURL CABINET STEPHANIE ROUBINE CSR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1100

Société PACIFICA, assureur de Monsieur [H]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-présidente

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistées de Inès SOUAMES, Greffière lors des débats et de Madame Sophie PILATI, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame PAPART, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL LITHANG exploite un fonds de commerce de restauration dans un local au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2], locaux commerciaux dont la SCI ATW est propriétaire.

Monsieur [J] [H], copropriétaire de l’appartement situé au 1er étage au-dessus du fonds de commerce, est assuré auprès de la société PACIFICA.

La société CABINET ROUMILHAC – [K] était le syndic de l’immeuble jusqu’au 06 mars 2020.

Depuis la fin d’année 2008, la société LITHANG déplore périodiquement plusieurs dégâts des eaux en provenance des étages supérieurs.

Par acte d’huissier de justice délivré les 16 et 17 mai 2017, la SARL LITHANG a assigné en référé M. [H], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), la SCI ATW et la société PACIFICA en qualité d’assureur de M. [H] devant le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance datée du 20 septembre 2017, Monsieur [D] [I] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et a déposé son rapport le 09 juin 2020.

Engagement de la procédure au fond :

Par actes d’huissier de justice délivrés les 12, 14 et 18 octobre 2021, la SARL LITHANG a assigné les mêmes parties devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait des multiples dégâts des eaux.

Il s’agit de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné en garantie devant la présente juridiction la SAS CABINET ROUMILHAC (enseigne : CABINET [K]).

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 22/10004, et jointe par mentions aux dossiers le 25 mars 2024.

Procédure devant le juge de la mise en état :

Par ordonnance du 6 février 2024, le juge de la mise en état a statué de la manière suivante :

« Déclarons irrecevables en raison de leur prescription les demandes suivantes :

— formulées par la SARL LITHANG en réparation des préjudices et au titre des dommages s’étant manifestés antérieurement au 16 mai 2012 ;

— formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] en réparation des préjudices et au titre des dommages s’étant manifestés antérieurement au 31 août 2017 ;

Déclarons irrecevables pour défaut d’intérêt à agir les demandes formulées par la SCI ATW contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] ou tout succombant au titre du remboursement de la somme totale de 2 312 euros correspondant à des frais exposés au titre de la fourniture et la pose d’une bâche sur tasseaux au droit du plafond déposé, et au titre de la purge du plafond au niveau des deux poutres ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL LITHANG sur le fondement des dispositions de l’article 123 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes formulées au titre des fins de non-recevoir soulevées ;

Condamnons aux dépens de l’incident :

— la SARL LITHANG à hauteur de 50% ;

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à hauteur de 25% ;

— la SCI ATW à hauteur de 25% ;

Accordons le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre ;

Disons n’y avoir lieu à indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; »

Prétentions des parties :

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 juin 2024, la société LITHANG sollicite :

« Vu les articles 1240 et 1719 du Code Civil :

— Condamner solidairement la SCI ATW, Monsieur [J] [H], la société PACIFICA, assureur de Monsieur [H] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à indemniser la société LITHANG de l’ensemble des préjudices de toutes natures qu’elle a subis à la suite des multiples inondations, dégâts des eaux, désordres et troubles de jouissance survenus de manière continue depuis l’année 2008.

— Condamner solidairement les sociétés défenderesses à régler à la société LITHANG,

* au titre des travaux de réparation de ses locaux, la somme de 2.592€,

* au titre de son préjudice d’exploitation, la somme de 68.663€,

* au titre de son préjudice de développement et d’image, la somme de 20.000€.

— Condamner solidairement les défenderesses aux intérêts au taux légal sur les sommes ci-dessus à compter de la date de la présente assignation, et ordonner la capitalisation desdits intérêts.

— Condamner solidairement les défenderesses à régler à la société LITHANG une somme de 10.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner solidairement les sociétés défenderesses aux entiers dépens en ceux compris l’intégralité des frais d’expertise et les honoraires du sapiteur désigné par l’Expert. »

*

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 02 juin 2023 dans le cadre de la présente instance avant jonction des instances n° RG 21/14277 et 22/10004, le syndicat des copropriétaires sollicite :

« ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance opposant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à la société CABINET ROUMILHAC ;

JUGER la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [J] [H] irrecevable

DEBOUTER Monsieur [J] [H] de ses demandes

DEBOUTER la société LITHANG de ses demandes de condamnation solidaire ;

LIMITER à la somme de 9 881 euros le montant du préjudice de la société LITHANG imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

DEBOUTER la société LITHANG de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice de développement et d’image ;

Subsidiairement,

FIER le partage des responsabilités entre Monsieur [J] [H] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de la façon suivante :

— Monsieur [J] [H] : 86 %

— Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 14 %

En tout état de cause,

CONDAMNER la société CABINET ROUMILHAC à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en sa demande reconventionnelle dirigée à l’encontre de Monsieur [J] [H] ;

CONDAMNER Monsieur [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 15 509,18 euros à titre de remboursement des différents frais et travaux ;

CONDAMNER la société CABINET ROUMILHAC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la société CABINET ROUMILHAC et Monsieur [J] [H] aux entiers dépens ; »

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023 dans le cadre de l’instance n° RG 22/10004 avant jonction, le syndicat des copropriétaires sollicite :

« Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris,

Vu les articles 331, 334 et 367 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1231 du Code civil

DEBOUTER la société CABINET ROUMILHAC de l’ensemble de ses demandes

JOINDRE la présente instance l’instance pendante devant la 6ème Chambre 1ère Section du Tribunal judiciaire de Paris (RG 21/14277)

CONDAMNER la société CABINET ROUMILHAC à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui à la demande de la société LITHANG au titre de la perte d’exploitation pour lé période du 1er septembre 2015 à 2019, estimée par l’Expert judiciaire à 9 881 €

CONDAMNER la société CABINET ROUMILHAC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CABINET ROUMILHAC aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile »

*

Par conclusions numérotées 2 notifiées par voie électronique le 05 janvier 2024 dans le cadre de l’instance n° RG 22/10004 avant jonction, la société CABINET ROUMILHAC – [K] sollicite :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], de toutes ses demandes, fins et conclusions vis-à-vis de la société cabinet ROUMILHAC-[K];

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à la somme de 4.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et DIRE que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile

MAINTENIR l’exécution provisoire de plein droit

SUBSIDIAIREMENT

RAMENER à de plus justes proportions les sommes qui pourraient par impossible être mises à la charge du cabinet ROUMILHAC-[K] et DIRE que celles relatives à la perte d’exploitation en raison de la fermeture des locaux durant la réalisation des travaux incombe au seul syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 2] en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 »

*

Par conclusions numérotées 2 notifiées par voie électronique le 10 septembre 2023 dans le cadre de la présente instance avant jonction, la SCI ATW sollicite :

« DEBOUTER LA SOCIETE LITHANG de sa demande de condamnation in solidum, fins et conclusions, en ce qu’elle vise à voir condamner la Société ATW au titre de préjudice ne relevant pas de sa responsabilité

HOMOLOGUER le rapport d’expertise en ce qu’il a exclu de toute responsabilité la Société ATW

CONDAMNER Conjointement et Solidairement le syndicat des copropriétaires et Monsieur [H] à verser à la Société ATW la somme de 17.979,92 euros au titre de son préjudice financier et Moral

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaire ou toute partie succombant à régler à la Société ATW la somme de 2.312 euros en remboursement des frais avancés

CONDAMNER LA SOCIETE LITHANG ou tout succombant à verser à la SOCIETE ATW la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens »

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023 dans le cadre de la présente instance avant jonction, M. [H] sollicite:

« IN LIMINE LITIS :

— Dire irrecevable la SARL LITHANG en l’ensemble de ses demandes afférentes à la période antérieure au 16 mai 2012 pour prescription, en application de l’article 2224 du code civil ;

— Dire irrecevable la SCI ATW, en l’ensemble de ses demandes afférentes à la période antérieure au 31 août 2017 pour prescription, en application de l’article 2224 du code civil ;

— Dire irrecevable le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], en l’ensemble de ses demandes afférentes à la période antérieure au 2 septembre 2017 pour prescription, en application de l’article 2224 du code civil ;

SUR LE FOND :

— Débouter la SARL LITHANG de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la SCI ATW de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Sur les responsabilités en cause :

— Homologuer le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il a :

• Imputé la responsabilité des désordres à Monsieur [J] [H] uniquement sur la période courant du 16 mai 2012 au 19 novembre 2014 (toutes demandes antérieures étant prescrites) ;

• Imputé la responsabilité des désordres postérieurs au 19 novembre 2014 au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] ;

• Institué un partage de responsabilité entre Monsieur [J] [H] (à hauteur de 20%) et à la SARL LITHANG (à hauteur de 80 %) s’agissant des désordres affectant les toilettes du restaurant ;

Sur les préjudices invoqués par la SARL LITHANG :

Sur les travaux de peinture de la salle et des toilettes

— Homologuer le rapport d’expertise en ce qu’il a fixé à la somme de 2.066 € HT le coût des travaux de peinture de la salle de restaurant (1.536 € HT) et des toilettes (530 € HT) ;

— Imputer à la SARL LITHANG la prise en charge du coût de remise en état des toilettes à hauteur de 80 %, soit 424 € (530 € x 80% ), dès lors que sa responsabilité sera retenue à hauteur de 80% ;

Sur les préjudices d’exploitation

— Dire que la prise en charge par Monsieur [J] [H] d’un éventuel préjudice d’exploitation de la SARL LITHANG est limitée à période comprise entre le 16 mai 2012 et le 19 novembre 2014 et limiter toute indemnisation à la somme de 28.285 €

Sur le préjudice de développement et d’image pour la somme de 20.000 €

— Homologuer le rapport d’expertise judicaire et débouter la SARL LITHANG de toute demande à ce titre ;

Sur les préjudices invoqués par la SCI ATW :

— Débouter la SCI ATW de l’ensemble de ses demandes injustifiées et infondées

Sur les préjudices invoqués par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE du [Adresse 2] :

— Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes injustifiées et infondées

DANS TOUS LE CAS :

— S’il devait advenir qu’une condamnation soit prononcée au bénéfice de la SARL LITHANG, de la société ATW, du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] et toutes autres parties, condamner la compagnie PACIFICA à relever et garantir indemne Monsieur [J] [H] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcés contre elle ;

— Débouter la SARL LITHANG, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], la SCI ATW et toutes autres parties de toutes demandes, fins et conclusions ;

— Condamner tous succombants à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 5.000 € au titre de l’article 500 du code de procédure civile ;

— Condamner tous succombants aux entiers dépens. »

*

Par conclusions numérotées 2 notifiées par voie électronique le 08 septembre 2023 dans le cadre de la présente instance avant jonction, la société PACIFICA, en qualité d’assureur de M. [H], sollicite :

« SUR LA PRESCRIPTION DE L’ACTION DELA SOCIETE LITHANG

Vu l’article 2224 du Code Civil,

Juger que société LITHANG a déclaré 3 dégâts des eaux les 15 décembre 2008, 15 mars 2011 et 1er décembre 2013,

Juger qu’aucun n’acte n’est venu interrompre la prescription quinquennale pour le sinistre du 15 décembre 2008 avant le 16 décembre 2013,

Juger qu’aucun n’acte n’est venu interrompre la prescription quinquennale pour le sinistre du 10 mars 2011 avant le 11 mars 2016,

juger que l’action de la société LITHANG au titre de ces sinistres est prescrite,

juger que l’action de la société LITHANG est prescrite pour tout dommage et préjudice antérieur au 16 mai 2012, cette société ayant introduit une instance en référé le 16 mai 2017.

En conséquence,

déclarer irrecevable l’action de la société LITHANG à l’égard de Monsieur [H] et de son assureur PACIFICA pour toute demande antérieure au 16 mai 2012 car prescrite.

SUR LA PRESCRIPTION DE L’ACTION DU SDC

Vu l’article 2224 du Code Civil,

juger que le syndicat des copropriétaires forme une demande de prise en charge dans ses écritures du 31 août 2022 à l’égard de Monsieur [H] et de son assureur PACIFICA, juger que le syndicat des copropriétaires n’a entrepris aucun acte interruptif envers PACIFICA et Monsieur [H] avant cette date,

En conséquence,

déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en son action dirigée à l’encontre de Monsieur [H] et de PACIFICA pour toute demande portant sur des frais et préjudices antérieurs au 31 août 2017

SUR L’ABSENCE DE SOLIDARITE ET DE CONDAMNATION IN SOLIDUM

débouter la société LITHANG de sa demande de condamnation in solidum, fins et conclusions, en tant qu’elle vise à voir condamner PACIFICA, en qualité d’assureur de Monsieur [H] au titre de préjudices ne relevant pas de la responsabilité de son assuré et/ou excédant la part d’imputabilité lui ayant été reconnue,

SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE LITHANG

Juger que les demandes indemnitaires de la société LITHANG doivent être formées hors taxe,

Limiter le montant des travaux aux seules sommes de 1.536 € HT pour la salle de restaurant et de 530€ HT pour les WC

Limiter le préjudice de perte d’exploitation à la seule somme de 28.285 € pour la période du 16 mai 2012 au 18 novembre 2014 inclus

Débouter la société LITHANG pour le surplus de ses demandes,

SUR LA GARANTIE DE PACIFICA

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article L112-6 du Code des Assurances.

Juger la société PACIFICA bien fondée à opposer ses plafonds et franchise prévus au contrat, tant à son assuré qu’au tiers lésé

SUR LES DEMANDES DU SDC

Limiter le montant de la demande à la somme de 10758€ et de 1075,80€ pour les travaux de reprise sous réverse de l’absence de prise en charge de ces sommes par l’assureur immeuble,

Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires son action pour la prise en charge des frais à hauteur de 3 675,38€ comme prescrite, l’en débouter

SUR LES DEMANDES DE LA SCI ATW

Débouter la société ATW de sa demande de réindexation de loyer depuis 2020, comme injustifiée

Déclarer la SCI ATW irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir sur les frais exposés par le seul syndicat des copropriétaires

Débouter la SCI ATW de ses demandes comme injustifiée

SUR LE RECOURS DE PACIFICA

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir indemne PACIFICA de toute condamnation pouvant être mises à sa charge et ce pour la part de responsabilité qui lui est imputée.

Débouter la société LITHANG et le syndicat des copropriétaires du surplus de leurs demandes,

Condamner la société LITHANG, le syndicat des copropriétaires et tout succombant à verser à la société PACIFICA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître ROSANO en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

*

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 28 octobre 2024.

MOTIVATION :

Préalables :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

I – Sur les demandes déjà tranchées par le juge de la mise en état :

Il sera fait observer que l’ensemble des dernières conclusions au fond notifiées par les défenderesses l’ont été antérieurement à l’ordonnance datée du 06 février 2024 rendue par le juge de la mise en état ainsi qu’à la décision de jonction des instances RG 21/14277 et 22/10004 le 25 mars 2024.

En l’absence d’actualisation des dites conclusions, celles-ci comportent des demandes déjà tranchées ainis qu’il sera rappelé ci-dessous.

Décision du 01 Juillet 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 21/14277 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJ4I

I.A – Aux termes de l’ordonnance rendue le 06 février 2024 :

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’instance : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes de l’article 794 du même code : « Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance. »

Aux termes de l’article 122 du même code : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, la société LITHANG soutient en page 13 de ses dernières écritures qu’en l’absence de caractère définitif de l’ordonnance du juge de la mise en état datée du 06 février 2024, elle entend maintenir les demandes considérées comme prescrites dans cette ordonnance au titre de la réparation des préjudices et des dommages s’étant manifestés antérieurement au 16 mai 2012.

De même, la société ATW maintient à l’encontre du syndicat des copropriétaires sa demande reconventionnelle de remboursement de la somme totale de 2 312 euros correspondant à des frais exposés pour la fourniture ainsi que la pose d’une bâche sur tasseaux au droit du plafond déposé, et pour la purge du plafond au niveau des deux poutres, au titre de son préjudice financier et moral.

Pareillement, le syndicat des copropriétaires renouvelle à l’encontre de M. [H] sa demande en payement de la somme de 15 509,18 euros à titre de remboursement des différents frais et travaux exposés entre 2009 et 2017.

Le juge de la mise en état, dans son ordonnance rendue le 06 février 2024, en se prononçant notamment sur la prescription d’une partie des demandes formulées par la société LITHANG et le syndicat des copropriétaires ainsi que sur le défaut d’intérêt à agir de la SCI ATW à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour le remboursement de la somme précitée, s’est prononcé sur des fins de non-recevoir, de sorte que l’ordonnance rendue a l’autorité de la chose jugée et s’impose au tribunal statuant au fond.

Enfin, les fins de non-recevoir soulevées in limine litis par M. [H] et la société PACIFICA dans leurs conclusions au fond, outre qu’elles sont irrecevables car formulées au fond et non devant le juge de la mise en état seul compétent pour en connaître, ont en réalité déjà été tranchées dans le cadre de la même ordonnance, de sorte que M. [H] et la société PACIFICA sont, également pour ce motif, irrecevables à les formuler de nouveau devant la formation de jugement.

I.B – Sur les autres demandes déjà traitées :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la jonction des instances RG 21/14277 et 22/10004 ; il sera fait observer que celles-ci ont déjà été jointes, aussi cette demande est-elle sans objet.

II – Sur les demandes d’indemnisation de la société LITHANG :

II.A – Sur le fondement de la responsabilité délictuelle :

Aux termes de l’article 1382 ancien du code civil applicable au litige, devenu l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

II.A.1 – Sur la nature et l’origine des désordres :

En pages 4 à 8 de son rapport, l’expert judiciaire indique avoir constaté des éléments techniques (détaillés ci-dessous) permettant de conclure que des fuites se produisent dans le restaurant depuis plusieurs années et probablement plus de cinq ans au moment de l’expertise (réunions d’expertise le 14 décembre 2017 et le 19 mars 2018). Il relève que :

— le plafond de la salle de restaurant a été déposé sur environ 4 m² depuis cinq ans, une bâche a été fixée au plafond et 2 poutres en bois apparaissent légèrement endommagées ;

— le mur en pierre nord de la salle est dégradé par d’importantes traces d’écoulement sur une longueur de 2m environ ;

— le mur sud est également marqué par des traces d’écoulement, notamment dans le placard du compteur électrique et en hauteur de mur ;

— après débâchage du plafond pour examen des zones confinées lors de la réunion du 19 mars 2018 aux fins de vérification approfondie de la poutre (chevêtre) et du solivage adjacent, la poutre principale est tachée par les écoulements, colorée par des champignons lignicoles, et présente des attaques circonscrites de grosses vrillettes et de pourriture molle induite par un champignon potentiellement destructeur, notamment en combinaison avec des insectes xylophages, ces attaques étant caractéristiques des bois maintenus humides sur de longues périodes ;

— au niveau de la poutraison du plancher supérieur : l’ensemble du bois d’œuvre est touché par une double attaque parasitaire de champignons (sur la travée nord) et de grosses vrillettes (omniprésentes, particulièrement au niveau de la travée droite) caractéristique d’une humidité importante et de longue durée ; la structure apparaît légèrement affaiblie par les attaques parasitaires consécutives aux fuites, mais les planches de coffrage sont sévèrement attaquées par les parasites sur quelques zones, et la structure, significativement fragilisée avec possibilité de mouvement, devra être renforcée ;

— l’analyse d’un prélèvement de cette poutraison a mis en évidence la présence de champignons allergènes ;

— le plafond des toilettes présente des cloques sur environ 1m2 et l’humidité dans cette zone monte à 24%, ce qui peut correspondre à une infiltration d’eau faible à modérée.

L’expert judiciaire retient en pages 9 à 15 de son rapport que les désordres allégués résultent de plusieurs causes.

— Les désordres affectant la salle du restaurant sont dus selon lui à :

*une fuite au niveau de l’évacuation de la douche de M. [H] ;

*des défauts d’étanchéité au niveau de la douche de M. [H] ;

*un défaut d’étanchéité au niveau des toilettes de M. [H] (seuil et points singuliers), combiné à une déclivité du sol ;

l’expert judiciaire précise également que la persistance des désordres, postérieurement aux travaux réalisés par M. [H] dans sa salle d’eau au mois de juin 2014 afin de supprimer les causes de ces désordres, relève de l’inertie du syndicat des copropriétaires ;

— Les désordres affectant les toilettes du restaurant seraient dus à :

*une protection du sol insuffisante dans le coin cuisine de M. [H], combinée à des écoulements avérés sous le plan de travail ;

*principalement (dans une proportion de 70%), la condensation de la ventilation de la cave du restaurant, dont l’évacuation se faisait dans un espace confiné.

II.A.2 – Sur les responsabilités :

II.A.2.a – Sur la responsabilité de M. [H] :

· Au titre des désordres affectant la salle du restaurant jusqu’au mois de juin 2014 :

A l’appui de ses prétentions, la société LITHANG fait valoir qu’antérieurement au mois de juin 2014, l’expert judiciaire a retenu que des fuites importantes se sont produites depuis l’appartement de M. [H] dans la salle du restaurant et lui sont imputables, ce que ce dernier ne conteste pas.

Il ressort de ce qui précède que les origines des fuites survenues avant cette date se trouvent toutes dans l’appartement de M. [H], et que les travaux entrepris par ce dernier dans sa salle de bains en juin 2014 ont permis de mettre fin à ce phénomène de fuites ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire en page 10 de son rapport.

Or, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du constat amiable effectué avec M. [H] le 09 février 2009, des courriers qui lui ont été envoyés tant par l’assureur de la société LITHANG le 17 juin 2009 que par le syndic les 10 novembre 2011, 25 janvier et 17 février 2012, que ce dernier avait connaissance de l’existence d’un problème d’étanchéité au niveau du bac de sa douche toujours non résolu malgré divers travaux, le syndic l’ayant mis en demeure dans son dernier courrier de faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression de la fuite.

Surtout, l’expert judiciaire, en pages 9 et 10 de son rapport, note également qu’il ressort des dix rapports d’investigation en recherche de fuites transmis entre les 13 janvier 2009 et 24 juillet 2012 que les causes des fuites dans la salle de restaurant avaient déjà été identifiées par les différents intervenants.

Cependant, ce n’est que le 07 février 2014 que M. [H] a signé un devis pour procéder aux recherches de fuites et aux réparations nécessaires (pièces n° 7 et 8), et ce n’est que courant juin 2014 qu’ont été réalisés des travaux de réfection de la salle d’eau.

Il en résulte que M. [H] a commis une faute en ne veillant pas à l’étanchéité de sa salle d’eau, et ne remédiant de manière effective aux problèmes d’infiltrations provenant de sa salle d’eau qu’en juin 2014, alors qu’il avait connaissance de l’origine des fuites apparues. Cette faute est directement à l’origine de la survenance et de la persistance des désordres dans la salle du restaurant de la société LITHANG, entre le 16 mai 2012 compte tenu de la prescription des demandes antérieures, et le 30 juin 2014, compte tenu de la facture de réalisation des travaux de reprise datée du 01er juillet 2014.

Sa responsabilité sera donc retenue à ce titre.

· Au titre du désordre affectant les toilettes du restaurant :

Au soutien de ses demandes, la société LITHANG fait valoir que les désordres ont perduré et se sont aggravés malgré des travaux de reprise de la ventilation réalisés conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, mais que contrairement aux affirmations de l’expert judiciaire, les désordres affectant les toilettes ont pour origine la vétusté de l’immeuble (désordres d’engorgement des réseaux d’évacuation, réseau d’adduction en dalle fuyard et désordres liés à la zinguerie sur le bandeau de l’immeuble), selon deux rapports d’experts mandatés par le syndic, aussi sollicite-t-elle que soient retenues la responsabilité de M. [H] et celle du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la société LITHANG ne rapporte pas la preuve de la réalisation de travaux de réfection de la ventilation, le devis du 06 avril 2020 qu‘elle produit, correspondant à ces travaux, n‘étant pas signé. En outre, les deux rapports de l’expert mandatés par le syndic réalisés les 21 avril 2020 et 09 février 2021 l’ont été de manière non contradictoire et retiennent, à l’origine des dommages causés, d’autres désordres dont la date de survenance n’est pas précisée ni donc leur caractère postérieur ou antérieur aux constatations de l’expert judiciaire. Enfin, il ne ressort pas de ces rapports que les constatations effectuées par l’expert judiciaire sur ce point seraient entachées d’erreur. Il en résulte que la société LITHANG ne rapporte pas la preuve de ce que les affirmations de l’expert judiciaire sont erronées sur l‘origine des désordres constatés.

Par conséquent, l’expert judiciaire retenant que la société LITHANG est elle-même à l’origine des désordres en raison d’un système d’aération en espace confiné, et ce à hauteur de 80%, la part de responsabilité qu’elle conservera à sa charge de ce fait sera de 80%.

L’expert judiciaire attribue également ces désordres à l’insuffisance de protection au sol dans le coin cuisine de l’appartement de M. [H] combinée aux écoulements d’eau sous le plan de travail, étant précisé que ces écoulements d’eau se produisent du côté gauche de l’évier le long d’un tasseau marqué par d’abondantes traces de ruissellement, et traces d’humidité au niveau de la zone de pénétration (interstice entre le mur et le parquet sous le plan de travail).

Or, il n’est justifié d’aucune tentative de reprise de ces désordres antérieurement à leur constat par l’expert judiciaire, ce que M. [H] ne conteste pas, alors que ces écoulements étaient visibles.

Par conséquent, il y a lieu de retenir sa responsabilité à ce titre.

II.A.2.b – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de la persistance des désordres affectant la salle du restaurant à partir du 19 novembre 2024 :

Au soutien de ses demandes, la société LITHANG fait valoir qu’à compter du 19 novembre 2014 et selon le rapport d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la nécessité de faire procéder à une vérification des structures sous bâche avant d’envisager des travaux de réfection de la salle de restaurant, mais n’est pas intervenu, ce que ce dernier ne conteste pas.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des attestations de fin de travaux adressées par M. [H] qu’à compter du 01er juillet 2014, il était possible, après mise en séchage, de refermer le plafond du restaurant, mais qu’il était nécessaire auparavant de faire vérifier l’état des structures du plancher haut du local commercial, lesquelles relèvent des parties communes, et que les travaux correspondants auraient pu être achevés pour le 01er septembre 2015, date à partir de laquelle l‘expert impute l’aggravation des désordres à l’inaction du syndicat des copropriétaires.

Cependant, il n’est pas établi que des travaux sur les structures du plancher haut du local commercial auraient été nécessaires dès 2014. La date du 01er septembre 2015 avancée par l’expert judiciaire et tenant compte des travaux structurels à prévoir dont il n’est pas démontré qu’ils étaient déjà nécessaires ne saurait donc être retenue.

En revanche, bien que le syndicat de copropriétaires ait été informé par l’expert diligenté par l’assureur de la société LITHANG, par courrier RAR daté du 19 novembre 2014 adressé au syndic, de la nécessité de missionner un architecte en vue de réaliser un diagnostic des structures du plancher, cette demande est restée vaine, malgré deux relances des 3 février et 26 mars 2015.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a commis une abstention fautive directement à l’origine de la persistance des désordres ultérieurement au 19 novembre 2014.

Sa responsabilité sera donc retenue à ce titre.

II.A.3 – Sur les garanties de la société PACIFICA en qualité d’assureur de M. [H] :

En l’espèce, la société PACIFICA ne conteste pas être l’assureur de M. [H] mais souhaite faire valoir les limites de la police souscrite.

Cependant, elle ne justifie nullement des limites en question, aucun document relatif à la police souscrite n’étant versé aux débats.

Par conséquent, la société PACIFICA sera tenue de garantir son assuré, sans que ne soient opposables à son assuré et aux tiers les limites contractuelles de sa police.

II.B – Sur les demandes de la société LITHANG à l’encontre de la SCI ATW fondées sur l’article 1719 du code civil :

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation, et d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée sauf cas de force majeure.

Au soutien de ses demandes, la société LITHANG allègue que la SCI ATW engage sa responsabilité sur le fondement de son obligation de délivrance dans la mesure où elle n’a pris aucune initiative auprès de M. [H] ou du syndicat des copropriétaires pour faire cesser les nuisances et assurer à sa locataire la jouissance paisible des locaux loués, de sorte que l’inertie de la SCI ATW a aggravé son préjudice.

La SCI ATW soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise qu’aucun des désordres constatés ne lui est imputable.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la SCI ATW, malgré sa qualité de bailleur et sonobligation d’assurer une jouissance paisible du bien à sa locataire, n’a pas été diligente dans la résolution des désordres affectant le bien loué et subis notamment du fait d’un autre copropriétaire de l’immeuble, l’intégralité des démarches réalisées aux fins de résolution des problèmes de fuites ayant été faites au nom de la société LITHANG.

Par conséquent, l’inexécution de ses obligations en qualité de bailleur par la SCI ATW est caractérisée, et sa responsabilité contractuelle sera retenue à ce titre.

II.C – Sur l’indemnisation des préjudices :

II.C.1 – Sur les préjudices liés aux travaux de reprise :

La société PACIFICA fait valoir que la société LITHANG étant assujettie à la TVA, elle ne peut réclamer le versement d’indemnités avec TVA.

Il sera rappelé qu’il appartient au demandeur qui sollicite le paiement des travaux de réparation taxe à la valeur ajoutée incluse, de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont.

Décision du 01 Juillet 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 21/14277 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJ4I

La société LITHANG étant une société commerciale exerçant une activité professionnelle de restauration, activité soumise à cette taxe, les indemnités qui lui seront accordées le cas échéant ne sauraient inclure le montant de ladite taxe.

II.C.1.a – Sur la reprise du plafond de la salle du restaurant :

En l’espèce, les infiltrations dans la salle de restaurant ont causé une dégradation du plafond haut, de sorte qu’il y a lieu de procéder à des travaux de reprise de peinture.

Le devis produit par la société LITHANG dans le cadre de l’expertise judiciaire et versé aux débats étant imprécis (absence de mention du taux unitaire des prestations), en l’absence d’autre devis ou d’autres précisions sur ce point de la part de la demanderesse, il y a lieu de retenir le chiffrage réalisé par l’expert judiciaire sur la base de ce devis, soit la somme de 1 536 euros HT, à titre d’indemnité.

II.C.1.b – Sur la reprise du plafond des toilettes du restaurant :

En l’espèce, les infiltrations dans les toilettes du restaurant ont causé une dégradation du plafond, de sorte qu’il y a lieu de procéder à des travaux de reprise de peinture.

Le devis produit par la société LITHANG dans le cadre de l’expertise judiciaire et versé aux débats correspond au chiffrage réalisé par l’expert judiciaire pour un montant de 530 euros HT, aussi, en l’absence de contestation sur ce point, la somme de 106 euros HT correspondant à 20% de ce montant sera retenue à titre d’indemnité, compte tenu de la part de responsabilité demeurant à la charge de la société LITHANG.

II.C.2 – Sur le préjudice d’exploitation :

La société LITHANG expose avoir subi un préjudice d’exploitation entre le 01er janvier 2009 et le 31 décembre 2019 du fait de la survenance et de la persistance des désordres dans le restaurant, et sollicite à ce titre la somme de 68 663 euros.

Pour les motifs déjà exposés ci-dessus et en raison de la prescription des demandes antérieures à la date du 16 mai 2012 (cf. I.A), seules pourront être examinées les demandes d’indemnisation de ce chef au titre de la période d’exploitation comprise entre les 16 mai 2012 et 31 décembre 2019.

Il ressort des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté qu’en raison des dommages causés par les infiltrations dans le restaurant de la société LITHANG, l’exploitation n’a pu s’effectuer dans des conditions normales dès lors qu’il y avait des écoulements sur les murs, une forte humidité, une dépose d’une partie du plafond et son bâchage dans un lieu destiné à accueillir du public et ce, pendant une longue période, l’établissement ayant au surplus dû fermer pour la réalisation des travaux de reprise de peinture du 24 février au 10 mars 2019 et du 26 mai au 2 juin 2019.

La somme sollicitée par la société LITHANG correspond à celle calculée par le sapiteur ayant assisté l’expert judiciaire à cet effet, lequel calcul n’est pas contesté par les parties défenderesses.

Par conséquent, l’indemnité à accorder à la société LITHANG en réparation de son préjudice d’exploitation entre les 16 mai 2012 et 31 décembre 2019, période qui n’est pas contestée, est justifiée en son principe et ses modalités de calculs, et son montant sera précisé ci-dessous (cf. II.D.2).

II.C.3 – Sur le préjudice de développement et d’image :

La société LITHANG expose subir un préjudice de développement et d’image lié à l’impossibilité de prendre des initiatives promotionnelles ou d’effectuer un quelconque investissement relatif à son développement commercial en raison du risque permanent d’inondation et de la présence d’une bâche au plafond, préjudice qu’elle évalue à la somme de 20 000 euros.

En l’espèce, dans la mesure où la société LITHANG ne détaille nullement les initiatives promotionnelles ou investissements qu’elle entendait effectuer en vue de son développement commercial, elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de son préjudice commercial, déjà pris en compte dans le cadre de l’évaluation de la perte d’exploitation endurée.

Par conséquent, la société LITHANG sera déboutée de sa demande sur ce poste.

II.D – Sur la condamnation solidaire ou in solidum :

II.D.1 – Sur le principe :

Si, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas, en revanche, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Civ 3ème, 28 octobre 2003 N° 02-14,799).

En l’espèce, la société LITHANG sollicite la condamnation à titre solidaire des sociétés défenderesses.

Cependant il ressort de ce qui précède que les responsabilités de M. [H] et du syndicat des copropriétaires ont été retenues pour des périodes distinctes concernant les désordres affectant la salle du restaurant (survenance des désordres sur la première période, persistance de certains désordres sur la seconde période), et que seule la responsabilité de M. [H] a été retenue au titre des désordres affectant les toilettes du restaurant.

Il ne saurait donc y avoir lieu à condamnation in solidum entre M. [H] et le syndicat des copropriétaires.

En revanche, dans la mesure où l’inertie de la SCI ATW a contribué à aggraver les préjudices causés à sa locataire dans la jouissance de son bien et donc dans l’exploitation de son commerce, en la privant de la chance de voir les préjudices subis du fait des désordres réparés plus rapidement, il y a lieu de la condamner in solidum avec M. [H] d’une part et le syndicat des copropriétaires d’autre part au titre du préjudice d’exploitation retenu.

II.D.2 – Sur les condamnations :

II.D.2.a – Au titre des travaux de reprise :

Il résulte de ce qui précède que :

— M. [H] a été reconnu seul responsable de la survenance des désordres ayant nécessité les travaux de reprise du plafond de la salle du restaurant, et il sera donc condamné à régler l’indemnité d’un montant de 1 536 euros HT accordée à ce titre, in solidum avec son assureur la société PACIFICA dont la garantie est mobilisable ;

— M. [H] a également été reconnu seul responsable de la survenance des désordres ayant nécessité les travaux de reprise du plafond des toilettes du restaurant, aussi il sera condamné à régler l’indemnité d’un montant de 106 euros HT accordée à ce titre, solidairement avec son assureur la société PACIFICA dont la garantie est mobilisable.

II.D.2.b – Au titre du préjudice d’exploitation :

Au regard des tableaux de calculs fournis par l’expert judiciaire en page 31 de son rapport (par année, et par mois pour l’année 2012), la perte d’exploitation liée à la survenance et à la persistance des désordres entre les 16 mai 2012 et 31 décembre 2019, correspond aux montants suivants :

— du 16 mai au 31 mai 2012 : 542,97 euros, la perte de chiffre d’affaires pour le mois de mai ayant été fixée au montant de 1 052 euros (1 052 x 16/31) ;

— du 1er juin au 31 décembre 2012: 9 126 euros (1 143 + 929 + 1 883+ 1 852 + 1 685 + 1 634) ;

— pour l’année 2013 : 12 402 euros ;

— pour l’année 2014 : 7 044 euros, étant précisé que la perte d’exploitation s’élève à 3 493,05 euros jusqu’au 30 juin (7 044x181/365), et à 6 233,46 euros jusqu’au 19 novembre (7 044x323/365) ;

— pour les années 2015 à 2018 : 5 091 euros ;

— pour l’année 2019 : 4 790 euros.

M. [H] et le syndicat des copropriétaires ayant été reconnus responsables de la survenance et de la persistance des désordres à l’origine du préjudice de perte d’exploitation, pour des périodes distinctes, ils seront condamnés à indemniser la société LITHANG à ce titre.

M. [H] a été reconnu seul responsable de la survenance et de la persistance des désordres à l’origine de cette perte d’exploitation entre le 16 mai 2012 et le 30 juin 2014 correspondant à la somme de 25 564,02 euros sur cette période (542,97 + 9 126 + 12 402 + 3 493,05), tandis que le syndicat des copropriétaires a été reconnu seul responsable de la persistance des désordres à l’origine de cette perte d’exploitation entre le 19 novembre 2014 et le 31 décembre 2019, correspondant à la somme de 10 691,54 euros sur cette période (7 044 – 6 233,46 + 5 091 + 4 790).

M. [H] et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés à indemniser la société LITHANG de son préjudice d’exploitation à hauteur de ces montants respectifs.

La SCI ATW a également été reconnue responsable au titre des troubles de jouissance endurés par sa locataire du fait des mêmes désordres à l’origine de ce préjudice. Elle a ainsi contribué à la perte d’exploitation subie par cette dernière. Cette contribution correspond à la perte de chance de voir les désordres réparés plus rapidement, et sera évaluée à hauteur de 10% des montants retenus à l’encontre de M. [H] et du syndicat des copropriétaires, soit 2 556,40 euros et 1 069,15 euros.

Par conséquent, seront condamnés in solidum à verser à la société LITHANG :

*la somme de 25 564,02 euros euros, M. [H] et son assureur la société PACIFICA, ainsi que la SCI ATW dans la limite du montant de 2 556,40 euros pour cette dernière ;

*la somme de 10 691,54 euros, le syndicat des copropriétaires ainsi que la SCI ATW dans la limite du montant de 1 069,15 euros pour cette dernière.

II.E – Sur les intérêts et leur capitalisation :

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Aux termes de l’article 1343-1 du même code : « Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut. »

Aux termes de l’article 1343-2 du même code : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, les sommes allouées au titre de l’indemnisation des préjudices seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement qui seul détermine le principe et le montant de l’indemnisation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions fixées à l’article 1343-2 du code civil sur le montant des condamnations prononcées au profit de la société LITHANG.

II.F – Sur les appels en garantie :

II.F.1 Monsieur [H] à l’encontre de la société PACIFICA :

Il résulte de ce qui précède (cf. II.A.3) que la société PACIFICA doit sa garantie à son assuré.

II.F.2 La société PACIFICA à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

En l’absence de condamnation solidaire ou in solidum de la société PACIFICA et/ou de son assuré d’une part, et du syndicat des copropriétaires d’autre part, l’appel en garantie de l‘assureur est sans objet et sa demande à ce titre sera rejetée.

II.F.3 Le syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété : « I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : […]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] »

Aux termes de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 : « III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. […] »

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires expose qu’il est bien fondé à appeler en garantie le syndic exerçant cette fonction de 2015 à 2019, dès lors qu’en vertu des dispositions précitées il était tenu d’entreprendre les travaux de renforcement de la structure du plancher dès qu’il a eu connaissance de leur nécessité, soit le 19 novembre 2014 ; que si ces travaux avaient été effectués, le préjudice de la société LITHANG aurait dû cesser le 1er septembre 2015.

Le syndic soutient que :

— les conditions de son intervention au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies dès lors qu’aucune urgence n’était caractérisée ;

— aucune faute ou omission n’est démontrée et caractérisée dans la mesure où dès que l’expert judiciaire a mis en avant l’état des solives le 19 mars 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a voté dans la foulée des travaux de reprise le 20 juin 2018 ; qu’une fois l’expert judiciaire désigné, les travaux ne pouvaient être entrepris, sauf à détruire des éléments de preuve ; qu’en 2018, les fuites persistaient, de sorte qu’il était nécessaire d’en déterminer les causes avant de réaliser des travaux ;

— aucun lien de causalité n’est caractérisé entre l’action (non fautive) du syndic et les préjudices de la société LITHANG ;

— à titre subsidiaire, il n’y a pas lieu à condamnation in solidum en l’absence de solidarité, mais à garantie aux seules sommes imputables au syndicat des copropriétaires, desquelles il convient de déduire le préjudice d’exploitation dont seul le syndicat des copropriétaires est responsable en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires que jusqu’au 6 mai 2020, le cabinet ROUMILHAC [K] était le syndic de la copropriété, de sorte que jusqu’à cette date le fondement de sa responsabilité éventuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires est de nature contractuelle.

· Sur l’inexécution d’une obligation :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que si l’urgence de faire réaliser des travaux sur la structure du plancher haut de la salle de restaurant n’a pas été caractérisée, en revanche, il ressort des pièces que le syndic n’a pas répondu au courrier du 19 novembre 2014 à lui adressé par l’expert diligenté par l’assureur de la société LITHANG lui demandant de réaliser une étude des solives, demande formulée de nouveau dans les courriers envoyés les 3 février et 26 mars 2015. Si le syndic dit n’avoir eu connaissance que le 19 mars 2018 (dire n°2 de l’expert) de la nécessité de traiter les poutres dégradées après infiltrations, il ne démontre l’existence d’aucun élément justifiant de n’avoir ni répondu aux courriers précités, ni fait procéder à l’étude qui lui était demandée, et ce alors que de son propre aveu, les fuites persistaient en 2018. Enfin, l’argument selon lequel il ne pouvait faire procéder aux travaux à raison des opérations d’expertise en cours est inopérant concernant la réalisation d’une étude des solives dont il n’est pas démontré qu’elle serait susceptible de détruire des éléments de preuve.

Ainsi, par son abstention fautive, le cabinet ROUMILHAC [K] n’a pas exécuté l’obligation prévue à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui lui incombait en qualité de syndic, consistant à administrer l’immeuble, à pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, aussi sa responsabilité sera-t-elle retenue à ce titre.

· Sur le lien avec le préjudice d’exploitation subi par la société LITHANG :

Le syndic fait valoir exactement les mêmes motifs que précédemment afin d’alléguer l’absence de lien entre son abstention fautive et le préjudice d’exploitation de la société LITHANG, alors que son abstention fautive dans la réalisation de l’étude des solives avant reprise du plafond de la salle de restaurant a directement contribué à la persistance et à l’aggravation des dommages pendant plusieurs années, et donc, au préjudice de jouissance enduré par la société LITHANG, se traduisant par un préjudice d’exploitation.

Le syndic fait également valoir que le préjudice d’exploitation subi par la société LITHANG sur les périodes du 24 février au 10 mars 2019 et du 26 mai au 2 juin 2019 ne découle pas d’une défaillance du syndic ni même du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où se sont déroulés les travaux de reprise des parties communes consécutivement aux dommages subis du fait des dégâts des eaux. Cependant, il n’en justifie nullement (aucun devis ni aucune facture versés aux débats), aussi son argumentation sur ce point sera-telle également écartée.

· Sur le partage des responsabilités :

Compte tenu des fautes respectives du syndicat des copropriétaires décrites plus haut (cf. II.A.2.b) et du syndic, il y a lieu de retenir le partage de responsabilités suivant :

— syndicat des copropriétaires : 15%

— syndic : 85%.

Par conséquent, le syndic sera condamné à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 85% de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la société LITHANG.

III. Sur les demandes reconventionnelles:

III.A – Sur les demandes de la SCI ATW :

La SCI ATW sollicite la somme de 17 979,92 euros au titre du préjudice subi découlant de l’absence de réévaluation du loyer payé par la société LITHANG entre les années 2020 et 2022.

Au soutien de sa demande, la société ATW expose que la responsabilité délictuelle de M. [H] et du syndicat des copropriétaires est engagée dès lors que l’absence de révision annuelle du loyer du bail commercial durant la période considérée est due au mauvais état des locaux et à l’inertie des responsables dans la gestion des désordres.

Cependant, outre le fait que la SCI ATW ne démontre pas que la non-augmentation du loyer serait imputable à l’état des locaux, il n’est pas davantage démontré de lien entre les carences fautives de M. [H] et du syndicat des copropriétaires d’une part, et le préjudice financier allégué d’autre part.

Par conséquent, la SCI ATW sera déboutée de sa demande.

III.B – Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé. »

Le syndicat des copropriétaires réclame à M. [H] le remboursement des frais exposés en raison des désordres survenus au niveau du plancher haut du restaurant tenu par la société LITHANG pour un montant total de 15 509,18 euros, correspondant au chiffrage de son préjudice par l’expert judiciaire, décliné en une quinzaine de postes.

Il sera rappelé que le juge de la mise en état a déclaré irrecevables car prescrites les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices et au titre des dommages s’étant manifestés antérieurement au 31 août 2017.

Par conséquent, seules seront examinées les demandes formulées au titre des postes 10, 12 et 15, postérieures à cette date, correspondant aux frais suivants :

— poste 10 : dépose et repose des protections du plafond du restaurant à la demande de l’expert judiciaire pour un montant de 615 euros ;

— poste 12 : travaux du 05 février 2019 aux fins de renforcement du plancher haut du restaurant tenu par la société LITHANG pour un montant de 10 758 euros ;

— poste 15 : honoraires de l’architecte Monsieur [E] [L] (maître d’œuvre pour les travaux de renforcement susvisés) pour un montant de 1 075,80 euros.

M. [H] fait valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages durant la période considérée, tandis que son assureur la société PACIFICA soutient qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve de ce qu’il n’a pas bénéficié d’une indemnisation de son assureur, sommation lui ayant été faite de produire une attestation de non prise en charge par son assureur des frais réclamés, celle-ci ayant été versée aux débats.

Il sera tout d’abord rappelé qu’à ce stade le syndicat des copropriétaires n’a été retenu responsable que de la persistance des dommages et non de leur survenance, et ce uniquement pour la période postérieure au 18 novembre 2014, seulement à l’égard de la société LITHANG. L’argument de M. [H] sur ce point sera donc écarté.

La société PACIFICA ne versant aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’une indemnisation versée par l’assureur du syndicat des copropriétaires au titre des frais dont le remboursement est réclamé, son argumentation sur ce point sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires a invoqué en guise de fondement à ses demandes les dispositions de l’article 1231 du code civil relatives à la responsabilité contractuelle, alors que seules sont applicables celles relatives à la responsabilité extracontractuelle entre lui et M. [H], copropriétaire. Par conséquent, ses demandes seront examinées sur ce fondement.

Or, il ressort de ce qui précède que M. [H] a été désigné comme seul responsable de la survenance des désordres et de leur persistance jusqu’au 30 juin 2014.

Il sera rappelé que la dépose puis la repose de la bâche de protection du plafond ont eu lieu postérieurement au 14 décembre 2017, date de la première réunion d’expertise au cours de laquelle il a été constaté que le plafond avait été bâché, la dépose puis la repose de la bâche ayant eu lieu lors de la réunion du 19 mars 2018 afin de permettre à l’expert d’analyser la poutraison du plancher haut du restaurant dissimulée par ladite bâche et d’y réaliser un prélèvement. Les frais correspondants à ces prestations ont donc été engagés postérieurement au 31 août 2017 et ne sont pas prescrits contrairement à ce qu’indique la société PACIFICA. L’expert judiciaire ayant clairement indiqué que cet examen aurait dû être réalisé dès la fin des travaux de reprise effectués par M. [H], afin de vérifier l’état de la structure du plancher, dans la mesure où cet examen entraînait nécessairement la dépose de la bâche et sa repose, il y a lieu de retenir ces prestations au titre des frais directement en lien avec la survenance des désordres et leur persistance jusqu’au 30 juin 2014.

Par conséquent, M. [H] sera déclaré responsable de ce chef et condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre du poste n°10 correspondant à la dépose puis la repose de la bâche.

L’expert judiciaire se contente d’indiquer au titre du poste n°12 correspondant aux travaux de renforcement de la structure endommagée par les fuites provenant de l’appartement de M. [H], que la prestation semble justifiée et son montant correct, alors que, d’une part, il a clairement démontré dans son rapport la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la dégradation de la structure du plancher haut du restaurant, et que d’autre part, a contrario, il ne précise nullement qu’une intervention aurait de toute façon été nécessaire sur la structure dès juillet 2014, soulignant au contraire qu’il fallait faire procéder à une étude de cette structure précisément dans le but de savoir si une telle intervention devait avoir lieu.

Par conséquent, la responsabilité de M. [H] au titre de ce chef n’est pas démontrée, et la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires formulée au titre du poste n°12 sera rejetée, ainsi que celle formulée au titre du poste n°15 correspondant aux frais de maîtrise d’œuvre des travaux de renforcement de la structure.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment invoqués (cf. II.F.1), la société PACIFICA doit sa garantie à son assuré M.[H] au titre de la prise en charge du poste n°10.

IV. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Aux termes de l’article 700 alinéas 1 et 2 du même code : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, M. [H], son assureur la société PACIFICA, le syndicat des copropriétaires et la SCI ATW, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens consécutifs à l’assignation délivrée par la société LITHANG comprenant les frais d’expertise judiciaire et honoraires du sapiteur ayant assisté l’expert.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la société LITHANG la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu de ce qui précède, ils conserveront à leur charge les sommes ainsi exposées à hauteur de 60% pour M. [H], 30% pour le syndicat des copropriétaires et 10% pour la SCI ATW, et le syndic sera condamné à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 85% du montant de ces condamnations au regard de l’appel en garantie formé par celui-ci à son encontre.

La société CABINET ROUMILHAC – [K], qui succombe également, sera condamnée aux dépens consécutifs à l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires.

Elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En équité, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [H] au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

Déclare irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [J] [H] et par son assureur la société PACIFICA, au surplus déjà tranchées par le juge de la mise en état dans l’ordonnance rendue le 06 février 2024 dans le cadre de la présente instance ;

Rappelle que l’ordonnance rendue le 06 février 2024 dans le cadre de la présente instance a autorité de la chose jugée ;

Rappelle que dans le cadre de l’ordonnance rendue le 06 février 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables en raison de leur prescription les demandes formulées par la société LITHANG en réparation des préjudices et au titre des dommages s’étant manifestés antérieurement au 16 mai 2012 ;

Rappelle que dans le cadre de l’ordonnance rendue le 06 février 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables en raison de leur prescription les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE en réparation des préjudices et au titre des dommages s’étant manifestés antérieurement au 31 août 2017 ;

Rappelle que dans le cadre de l’ordonnance rendue le 06 février 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables en raison d’un défaut d’intérêt à agir les demandes formulées par la SCI ATW contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE ou tout succombant relatives au remboursement de la somme totale de 2 312 euros correspondant à des frais exposés en 2014 au titre de la fourniture et de la pose d’une bâche sur tasseaux au droit du plafond déposé, et au titre de la purge du plafond au niveau des deux poutres ;

Rappelle que la jonction des instances n° RG 21/14277 et 22/10004 a déjà été ordonnée ;

Sur les demandes de la société LITHANG :

Rejette les demandes formulées par la société LITHANG au titre de son préjudice de développement et d’image ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [H] et son assureur la société PACIFICA à payer à la société LITHANG la somme de 1 536 euros HT au titre des travaux de reprise dans la salle du restaurant ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [H] et son assureur la société PACIFICA à payer à la société LITHANG la somme de 106 euros HT au titre des travaux de reprise dans les toilettes du restaurant ;

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne leur capitalisation en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [H], son assureur la société PACIFICA et la SCI ATW à payer à la société LITHANG la somme de 25 564,02 euros au titre de son préjudice d’exploitation, dans la limite du montant de 2 556,40 euros pour la SCI ATW ;

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne leur capitalisation en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette l’appel en garantie formé par la société PACIFICA à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE et la SCI ATW à payer à la société LITHANG la somme de 10 691,54 euros au titre de son préjudice d’exploitation, dans la limite du montant de 1 069,15 euros pour la SCI ATW ;

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne leur capitalisation en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société CABINET ROUMILHAC – [K] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE à hauteur de 85% des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société LITHANG ;

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI ATW :

Rejette la demande formulée à titre reconventionnelle par la SCI ATW à l’encontre de Monsieur [J] [H] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE ;

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

Condamne Monsieur [J] [H] à payer la somme de 615 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE ;

Condamne la société PACIFICA à relever et garantir Monsieur [J] [H] à hauteur de la totalité de cette condamnations prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE ;

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE formulées à l’encontre de Monsieur [J] [H] ;

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Condamne in solidum Monsieur [J] [H], son assureur la société PACIFICA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE et la SCI ATW aux dépens de l’instance consécutifs à l’assignation délivrée par la société LITHANG, comprenant les frais d’expertise judiciaire et honoraires du sapiteur auquel a fait appel l’expert judiciaire ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [H], son assureur la société PACIFICA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE et la SCI ATW à verser à la société LITHANG la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit que Monsieur [J] [H] et son assureur la société PACIFICA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE et la SCI ATW conserveront à leur charge les frais ainsi exposés à hauteur respective de 60%, 30% et 10% ;

Condamne la société CABINET ROUMILHAC – [K] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE à hauteur de 85% des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles ;

Condamne la société CABINET ROUMILHAC – [K] aux dépens de l’instance consécutifs à l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE ;

Condamne la société CABINET ROUMILHAC – [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet MORGAND ET CIE à l’encontre de Monsieur [J] [H] au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 01 Juillet 2025

La Greffière La Présidente