TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

cabinet ELKAIM

M^e Stéphanie BAUDRY

M^e Avner DOUKHAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Johanna TAHAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08874 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544W

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSE

La Société [D] INVESTMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154

DÉFENDEURS

La société FONCIERE DE SHERY, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julie BUREAU-OCKRENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K0098, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant le cabinet ELKAIM, avocats au barreau de Toulouse

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julie BUREAU-OCKRENT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire K0098, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant le cabinet ELKAIM, avocats au barreau de Toulouse

Intervenants forcés :

La société AJASSOCIES, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Me [V] [Z] et Maître [N] [A], prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société LA FONCIERE DE SHERY, administrateurs judiciaires désignés en cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 7 novembre 2024

représentée par M^e Stéphanie BAUDRY (SELARL WALTER&GARANCE AVOCATS), avocat au barreau de TOURS,

Décision du 10 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08874 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544W

La société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES (MJA), dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par Me [Y] [K], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société LA FONCIERE DE SHERY, mandataire judiciaire désigné à cet effet par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 24 novembre 2024

représentée par M^e Stéphanie BAUDRY (SELARL WALTER&GARANCE AVOCATS), avocat au barreau de TOURS

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 6], ci-devant et actuellement [Adresse 7]

représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

Délibéré au 19 février 2026, prorogé au 10 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing-privé en date du 17 mai 2021 à effet au 1er juin 2021, la société FONCIERE DE LA CNP, aux droits de laquelle vient la société [D] INVESTMENT, a consenti un bail d’habitation à la société LA FONCIERE DE SHERY sur des locaux situés [Adresse 8], 2ème étage, pour une durée de 3 ans, soumis aux dispositions du Code civil. Les parties ont convenu que les lieux seraient exclusivement occupés à usage de logement de fonction par Mme [C] [S] et sa famille.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la société [D] INVESTMENT a fait délivrer à la société LA FONCIERE DE SHERY un congé à effet du 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la société [D] INVESTMENT a fait délivrer à la société LA FONCIERE DE SHERY une sommation de quitter les lieux dans un délai de quinze jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la société [D] INVESTMENT a fait assigner la société LA FONCIERE DE SHERY et Mme [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

— déclarer valable le congé délivré le 26 octobre 2023 à effet le 31 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de la société LA FONCIERE DE SHERY et de tous occupants de son chef, notamment Mme [C] [S] et sa famille, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou tout autre lieu au choix du bailleur et aux frais de la société LA FONCIERE DE SHERY,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant égal au dernier loyer contractuel multiplié par 2 soit la somme de 8 045,40 euros au mois de septembre 2024, outre les charges, hors indexation, soit une indemnité journalière de 264,51 euros outre les charges hors indexation, à compter du 31 mai 2024 jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, avec indexation, tout mois commencé étant dû en intégralité,

— condamner la société LA FONCIERE DE SHERY à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la non libération des lieux,

— condamner la société LA FONCIERE DE SHERY à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par décision du 7 novembre 2024, le Tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société LA FONCIERE DE SHERY, a nommé un juge commissaire, et désigné la société AJASSOCIES en les personnes de Me [V] [Z] et de Me [N] [A] en qualité d’administrateurs judiciaires, et la société MJA en la personne de Me [Y] [K] en qualité de mandataire judiciaire.

Appelée à l’audience du 11 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, la société [D] INVESTMENT a fait sommation à la société LA FONCIERE DE SHERY et à Mme [C] [S] de quitter les lieux.

Par assignation en date du 9 juillet 2025, la société [D] INVESTMENT a fait assigner en référé la société LA FONCIERE DE SHERY, Mme [C] [S], la société AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur judiciaire ainsi que la société MJA en sa qualité de mandataire judiciaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de constater que la société LA FONCIERE DE SHERY était occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et fixer une créance d’indemnité d’occupation provisionnelle.

Par conclusions en intervention volontaire en date du 23 juillet 2025, M. [J] [L] est intervenu volontairement dans la procédure en référé, indiquant qu’il résidait dans les lieux loués, contrairement à Mme [C] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, la société [D] INVESTMENT a fait assigner en intervention forcée la société AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur judiciaire, la société MJA en sa qualité de mandataire judiciaire, ainsi que M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 11 septembre 2025, la société [D] INVESTMENT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité de :

— déclarer valable le congé délivré le 26 octobre 2023 à effet du 31 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de la société LA FONCIERE DE SHERY ainsi que de tous les occupants de son chef notamment Mme [C] [S] et sa famille ainsi que M. [J] [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais de la société LA FONCIERE DE SHERY,

— condamner la société LA FONCIERE DE SHERY au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au double du dernier loyer soit la somme de 8326,88 euros outre les charges, hors indexation, soit une indemnité journalière de 273,76 euros (outre charges, hors indexation), jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation, tout mois commencé étant dû en intégralité,

— fixer l’arriéré d’indemnité d’occupation due par la société LA FONCIERE DE SHERY à la somme de 53016,84 euros au 1er août 2025,

— juger que les sociétés AJASSOCIES et MJA ont, par leur abstention fautive, engagé leur responsabilité, en qualité d’organes de la procédure collective,

— condamner in solidum la société LA FONCIERE DE SHERY, la société AJASSOCIES, la société MJA, Mme [C] [S] et M. [J] [L] à régler cet arriéré,

— condamner in solidum la société FONCIERE DE SHERY, la société AJASSOCIES, la société MJA, Mme [C] [S] et M. [J] [L] au paiement de la somme de 10000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non libération des lieux, du non règlement de l’indemnité d’occupation et des troubles anormaux du voisinage résultant de son occupation,

— condamner in solidum la société AJASSOCIES et la société MJA, au paiement de la somme de 14440,32 euros au titre de la perte de chance de relouer les lieux,

— subsidiairement, fixer la créance de la société [D] INVESTMENT à l’encontre de la société LA FONCIERE DE SHERY à la somme de 53016,84 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation arrêtés au 1er août 2025, outre 10000 euros à titre de dommage et intérêts,

— déclarer ces créances admissibles au passif de la procédure en cours à titre privilégié,

— en tout état de cause, condamner in solidum la société LA FONCIERE DE SHERY, Mme [C] [S], M. [J] [L], la société AJASSOCIES et la société MJA au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LA FONCIERE DE SHERY au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1231, 1240, 1737 du Code civil, L631-1 et suivants, L622-1 et suivants du Code de commerce, la société [D] INVESTMENT a contesté la nullité du bail et a expliqué avoir délivré un congé même si cela n’était pas nécessaire au regard des multiples nuisances occasionnées dans l’immeuble par les occupants du logement. A ce titre, elle a ajouté à l’audience demander la suppression de tout délai pour faire procéder à l’expulsion. Elle a ajouté avoir ignoré jusqu’à l’intervention volontaire de M. [J] [L] dans l’instance en référé qu’il occupait le logement. Elle a soutenu que la procédure n’était pas suspendue, que le logement n’avait pas été restitué mais qu’aucune indemnité d’occupation ne lui était versée, et que les organes de la procédure collective étaient restés passifs, ce qui lui avait occasionné un préjudice outre l’aggravation de la dette.

La société LA FONCIERE DE SHERY et Mme [C] [S], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elles ont demandé de:

— débouter la société [D] INVESTMENT dans ses demandes envers elles ainsi que les organes de la procédure du fait de leur irrecevabilité par suite de la forclusion, et à défaut d’opposabilité des créances suite à la résiliation du bail,

— à titre principal, juger nul le contrat de bail pour vice du consentement,

— à titre subsidiaire, constater que ni la société LA FONCIERE DE SHERY ni Mme [C] [S] n’occupent sans droit ni titre le bien loué, en conséquence juger qu’elles ne sont pas responsables des éventuels préjudices causés à la société [D] INVESTMENT,

— débouter la société [D] INVESTMENT dans toutes ses demandes pécuniaires à leur encontre,

— à titre très subsidiaire, débouter la société [D] INVESTMENT de ses réclamations en paiement par, notamment, la société LA FONCIERE DE SHERY et Mme [C] [S], de dommages et intérêts et au titre de la perte de chance, à tout le moins diminuer l’indemnisation au titre de la perte de chance,

— condamner M. [J] [L] à relever et garantir la société LA FONCIERE DE SHERY et Mme [C] [S] en cas de condamnations pécuniaires à leur encontre,

— en tout état de cause, expulser M. [J] [L] du bien immobilier et le débouter de toute demande de délai,

— condamner la société [D] INVESTMENT à payer à la société LA FONCIERE DE SHERY et Mme [C] [S] la somme de 2500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

— condamner M. [J] [L] à payer à la société LA FONCIERE DE SHERY et Mme [C] [S] la somme de 5000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, elles ont expliqué que Mme [C] [S] n’avait pas consenti librement au bail, ayant été contrainte par M. [J] [L] de le signer, et qu’elle n’avait jamais occupé les lieux.

La société AJASSOCIES et la société MJA, représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elles ont demandé de :

— se déclarer matériellement incompétent pour statuer sur les demandes formées par la société [D] INVESTMENT à leur encontre,

— suspendre l’instance à défaut de déclaration de créances réalisées par la société [D] INVESTMENT au titre des créances antérieures et postérieures,

— juger que les demandes formées à leur encontre à titre personnel ainsi qu’à l’encontre de la société LA FONCIERE DE SHERY sont irrecevables car forcloses,

— juger que les demandes formées à leur encontre à titre personnel ainsi qu’à l’encontre de la société LA FONCIERE DE SHERY sont irrecevables à défaut d’opposabilité des créances par suite de la résiliation du bail,

— subsidiairement, débouter la société [D] INVESTMENT de l’ensemble de ses demandes à leur encontre à défaut d’un quelconque manquement dans l’exécution de leur mandat et de leur mission,

— débouter la société [D] INVESTMENT de l’ensemble de ses demandes à leur encontre et à l’encontre de la société LA FONCIERE DE SHERY à défaut d’avoir déclaré ses créances,

— très subsidiairement, constater la résiliation du bail à la date du 31 mai 2024,

— constater que la société LA FONCIERE DE SHERY n’occupe plus les locaux,

— en tout état de cause, condamner M. [J] [L] à garantir la société LA FONCIERE DE SHERY pour toutes les sommes qui feraient l’objet d’une fixation à son passif ou de condamnation à son encontre,

— condamner M. [J] [L] à garantir la société AJASSOCIES et la société MJA pour toutes les sommes qui pourraient mises à titre personnel ou ès qualité à leur encontre,

— condamner M. [J] [L] à garantir la société LA FONCIERE DE SHERY en cas de condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, notamment au regard de l’indemnité d’occupation sollicitée,

— débouter M. [J] [L] de toutes ses demandes,

— condamner in solidum la société [D] INVESTMENT et M. [J] [L] à verser à la société AJASSOCIES et la société MJA la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions et au visa des articles L 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire, L622-14 et R662-3 du code de commerce, L622-13 du même code, elles ont soulevé l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour des demandes faites à leur encontre, ont soutenu que l’instance devait être suspendue, et ont contesté toute responsabilité de leur part.

M. [J] [L], représenté par son conseil, a sollicité de :

— rejeter toutes les demandes pécuniaires faites à son encontre,

— ne pas supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, M. [J] [L] a indiqué être associé de la société LA FONCIERE DE SHERY, a contesté avoir violenté Mme [C] [S] en vue de la conclusion du bail et soutenu que son intervention volontaire démontrait sa bonne foi.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

Une réouverture des débats a été décidée afin de s’assurer qu’une pièce versée en procédure (pièce n°16 – déclaration de créance) par la société [D] INVESTMENT avait été portée à la connaissance de l’ensemble des parties.

A l’audience du 10 décembre 2025, la société [D] INVESTMENT a déposé des conclusions écrites au terme desquelles ses demandes sont restées inchangées. La société AJASSOCIES et la société MJA ont déposé des conclusions écrites au terme desquelles leurs demandes sont restées inchangées, hormis celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile portée à la somme de 6000 euros.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors des audiences des11 septembre 2025 et 10 décembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 et prorogé au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut d’office, ou à la demande des parties, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui si les litiges présentent entre eux un lien tel qu’il apparaît de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

Le fait qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre ou disjoindre deux affaires est apprécié souverainement par le magistrat.

En l’espèce, il apparait d’une bonne administration de la justice de joindre les procédures inscrites sous les numéros n° RG 24/08874 et n° RG 25/07812, la procédure continuant sous le numéro de RG 24/08874.

Sur la recevabilité des demandes de la société [D] INVESTMENT à l’encontre de la SOCIÉTÉ AJASSOCIES et de la SOCIÉTÉ MJA

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société AJASSOCIES et la société MJA ont été attraites devant la présente juridiction « es qualité » d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire tel que cela ressort de l’assignation en intervention forcée en date du 18 août 2025.

Les demandes formulées par la société [D] INVESTMENT sont toutes dirigées contre la société AJASSOCIES et la société MJA, donc à titre personnel et non « es qualité » et ne sont ainsi pas recevables comme dirigées contre des personnes morales non parties à l’instance, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection.

Sur la suspension de l’instance en l’absence de déclaration de créances de la part de la société [D] INVESTMENT

Selon l’article L.622-21 du Code de commerce, le jugement qui ouvre une procédure collective à l’encontre d’une entreprise interdit à ses créanciers d’agir contre celle-ci en paiement d’une créance née avant l’ouverture de la procédure.

L’article L622-22 du code de commerce dispose, sous réserve de l’article L.625-3 du même code, que les instances en cours s’interrompent jusqu’à déclaration de créance par les créanciers poursuivants. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L622-24 du code de commerce dispose qu’à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. […] Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d’exigibilité de la créance.

L’article L.622-17 alinéa I du même code dispose que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

L’article L.622-23 du même code dispose que les actions en justice et les procédures d’exécution autres que celles visées à l’article L. 622-21 sont poursuivies au cours de la période d’observation à l’encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l’administrateur lorsqu’il a une mission d’assistance ou après une reprise d’instance à leur initiative.

L’article L.622-25 du même code dispose que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances.

En l’espèce, le jugement d’ouverture de procédure collective a été rendu en date du 7 novembre 2024. Les organes de la procédure collective ont été désignés dans la même décision. La société [D] INVESTMENT a déclaré sa créance le 9 septembre 2025. Le juge des contentieux de la protection saisi n’est pas juge de la recevabilité de la déclaration de créance de telle sorte que les débats des parties s’agissant de la tardiveté de la déclaration n’a pas à être prise en considération dans le cadre de la présente instance. La déclaration de créance ayant été faite, l’instance n’est pas suspendue.

Sur la nullité du contrat pour vice de consentement

Aux termes des articles 1130 et 1131 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquels le consentement a été donné. Les vices du consentement sont une cause de nullité du contrat.

En l’espèce, Mme [C] [S] indique avoir été contrainte par M. [J] [L] de signer le bail sous la menace. Elle communique la 1ère page d’une plainte en date du 18 mars 2025 déposée contre trois personnes dont M. [J] [L] pour des faits du 1er janvier 2021 de menaces de mort réitérées et tentative d’extorsion.

Le contenu de la plainte n’est pas versé aux débats. La plainte a été déposée le 18 mars 2025 alors que le bail date du 17 mai 2021.

La preuve d’un vice du consentement entachant le contrat n’est pas apportée et la demande en nullité sera rejetée.

Sur la validité du congé délivré par la société [D] INVESTMENT et l’expulsion

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un bail de droit commun à usage d’habitation, soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, en application de l’article 2, 3° de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un logement de fonction.

Aux termes des articles 1709 et suivants du code civil et notamment l’article 1737, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Si à l’expiration du bail écrit le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail. Si le congé est donné par lettre ou voie d’huissier, il faut que celle-ci mentionne, de façon précise, la volonté de la part de celui qui l’envoie de mettre fin au bail. Le congé n’a pas à être motivé.

En l’espèce, le bail en date du 17 mai 2021 à effet au 1er juin 2021 mentionne qu’il se terminera irrévocablement le 31 mai 2024. La société [D] INVESTMENT a fait délivrer à la société LA FONCIERE DE SHERY, par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, un congé à effet au 31 mai 2024. La société [D] INVESTMENT a ainsi manifesté sans équivoque sa volonté de mettre fin au bail à son échéance.

Il convient donc de constater la validité du congé. En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et la société LA FONCIERE DE SHERY se trouve sans titre depuis le 1er juin 2024. Il convient, à défaut de départ volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dont Mme [C] [S], occupante selon le contrat de bail, et M. [J] [L], occupant selon ses déclarations, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec l’intervention d’un serrurier et de la force publique si besoin.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire et les occupants à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…). Toutefois, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse justifie par la production de courriers et courriels que des voisins ainsi que des habitants de l’immeuble mitoyen à l’immeuble concerné se plaignent de nuisances sonores importantes, notamment en raison de fêtes tardives et particulièrement bruyantes. En outre, Mme [C] [S] indique ne pas occuper les lieux. M. [J] [L], qui soutient y vivre, n’a jamais été autorisé à en être occupant. Enfin, la locataire et l’occupante officielle soutiennent la suppression du délai.

Ces éléments justifient de supprimer le délai légal prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation et la créance

Le locataire est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3.7 des conditions générales du contrat de bail prévoit que l’indemnité d’occupation due après expiration d’un congé, est égale à deux fois le dernier loyer mensuel du. Il précise que l’indemnité est exigible dès le jour suivant la fin de la location et jusqu’au jour de la restitution effective des locaux, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

Le décompte locatif fournit par la société [D] INVESTMENT laisse apparaitre que le dernier loyer courant au moment de la résiliation du bail par effet du congé était d’un montant de 4813,44 euros, provision sur charges comprises.

La clause fixant une indemnité d’occupation égale au double du loyer apparaît manifestement excessive. Il convient toutefois de fixer une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer et des charges au regard du trouble créé par l’occupation des lieux et notamment des nuisances qui sont établies par les courriers et courriels des voisins dont il a déjà été fait état.

Ainsi, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à la somme de 6000 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à la bailleresse, avec indexation.

Par ailleurs, la société [D] INVESTMENT verse aux débats un décompte démontrant que le dernier versement effectué par la société LA FONCIERE DE SHERY date du mois de février 2025 et qu’il n’y avait à cette date aucun impayé. Au 1er août 2025, la demande de la société [D] INVESTMENT s’arrêtant à cette date, et au regard de la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 6000 euros, la créance peut être fixée à la somme de :

— du 1er juin 2024 au 28 février 2025 : 12171,40 euros (différence entre les paiements effectués par la société LA FONCIERE DE SHERY et le montant de l’indemnité d’occupation),

— du 1er mars 2025 au 1er août 2025 : 36000 euros, échéance d’août 2025 incluse.

Soit la somme totale de 48171,40 euros.

Cette somme sera fixée au passif de la procédure collective de la société LA FONCIERE DE SHERY.

Par ailleurs, il n’est pas permis à la juridiction de connaître le réel occupant des lieux. Mme [C] [S] indique n’avoir jamais demeuré à l’adresse litigieuse mais elle en est toutefois l’occupante officielle, en toute connaissance de cause puisqu’elle a elle-même signé le bail. Elle ne justifie pas avoir fait savoir à la bailleresse ou à la locataire qu’elle ne résidait pas ou plus à l’adresse indiquée. L’assignation en date du 12 septembre 2024 à cette adresse a été délivrée à étude et non selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, et le concierge a confirmé le domicile. Mme [C] [S] n’a pas communiqué ni justifié d’une autre adresse dans le cadre de la présente procédure, hormis une domiciliation au cabinet de son conseil. Ainsi, aucun élément objectif ne permet de considérer que Mme [C] [S] n’est pas occupante du bien.

S’agissant de M. [J] [L], rien n’indique qu’il demeure à l’adresse du bien. L’assignation en intervention forcée a pu être délivrée à un autre domicile situé à [Localité 2] et reçue par sa mère. L’assignation n’a au contraire pas pu être délivrée à l’adresse [Adresse 9] à [Localité 1], où le concierge n’a pas confirmé l’adresse. Dans le cadre de la présente instance, M. [J] [L] n’a apporté aucun élément objectif confirmant ce domicile. Toutefois, il sera tenu compte de ses déclarations pour également le condamner à payer l’indemnité d’occupation.

La condamnation à payer l’arriéré de l’indemnité d’occupation sera prononcée in solidum entre Mme [C] [S] et M. [J] [L].

La société FONCIERE DE SHERY étant la locataire des lieux, et en cela responsable de toute occupation de ces lieux, et en l’absence de tout élément objectif établissant l’inoccupation des lieux par Mme [C] [S], il n’y pas lieu de condamner M. [J] [L] à garantir les sommes inscrites au passif de la société.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, l’article 1217-1 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Toutefois, en cas de non-exécution de l’obligation de restituer un bien, l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement correspondant au préjudice réel que le bailleur subit, c’est-à-dire la valeur locative et des dommages résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

En l’espèce, la demanderesse invoque à l’appui de sa demande la non restitution des lieux, l’absence de paiement des indemnités d’occupation ainsi que les troubles de voisinage causés par les occupants du logement.

Ce préjudice a déjà été indemnisé par la fixation d’une indemnité d’occupation supérieure à la valeur locative du bien.

La société [D] INVESTMENT sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société LA FONCIERE DE SHERY, Mme [C] [S] et M. [J] [L] succombent à la cause.

La société LA FONCIERE DE SHERY ne sera pas condamnée aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la procédure collective en cours.

Mme [C] [S] et M. [J] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la société [D] INVESTMENT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées par les différentes parties au titre de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire des décisions de première instance, qui est de droit selon l’article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures n° RG 24/08874 et n° RG 25/07812 sous le n° RG 24/08874,

DEBOUTE la société [D] INVESTMENT de ses demandes à l’encontre de la société AJASSOCIES et de la société MJA,

DEBOUTE la société AJASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société LA FONCIERE DE SHERY, et la société MJA, es qualité de mandataire judiciaire de la société LA FONCIERE DE SHERY, de leur demande de suspension d’instance,

REJETTE la demande en nullité pour vice du consentement du contrat de bail du 17 mai 2021 à effet du 1er juin 2021 conclu entre la société [D] INVESTMENT et la société LA FONCIERE DE SHERY, concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 8], 2ème étage,

CONSTATE la validité du congé délivré par la société [D] INVESTMENT à la société LA FONCIERE DE SHERY, le 26 octobre 2023 à effet au 31 mai 2024,

CONSTATE en conséquence que le contrat conclu 17 mai 2021 à effet du 1er juin 2021 entre la société [D] INVESTMENT et la société LA FONCIERE DE SHERY concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 8], 2ème étage, est résilié depuis le 31 mai 2024,

ORDONNE à la société LA FONCIERE DE SHERY de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, notamment Mme [C] [S] et M. [J] [L], les lieux situés [Adresse 8], 2ème étage, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société [D] INVESTMENT de sa demande d’astreinte,

ORDONNE la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société LA FONCIERE DE SHERY, Mme [C] [S] et [J] [L] à la somme de 6000 euros, du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à la bailleresse, outre indexation,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

FIXE la somme de 48171,40 euros au passif de la procédure collective de la société LA FONCIERE DE SHERY au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation échues au 1er août 2025, échéance d’août 2025 incluse,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [S] et M. [J] [L] à payer à la société [D] INVESTMENT la somme de 48171,40 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation échues au 1er août 2025, échéance d’août 2025 incluse,

DEBOUTE la société [D] INVESTMENT de sa demande au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE la société [D] INVESTMENT de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dirigées à l’encontre de la société LA FONCIERE DE SHERY, la société AJASSOCIES et la société MJA,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [S] et M. [J] [L] à verser à la société [D] INVESTMENT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [S] et M. [J] [L] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 10 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08874 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544W