DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

09 Février 2026

N° RG 24/05368 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N6ZD

Code NAC : 30E

S.A.R.L. AGEN MAG

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ROISSY PAYS DE FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 09 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 24 Novembre 2025 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AGEN MAG, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 450 162 813 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christian GAYRAUD, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public national immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro 495 120 008dont le siège social est sis [Adresse 2]

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION ROISSY PAYS DE FRANCE, établissement public de coopération intercommunale dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4], intervenante volontaire

représentées par M^e Béatrice VESVRES, avocat au barreau du Val d’Oise , et assistées de M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat plaidant au barreau de Paris.

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

L’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5].

Le 23 mai 2018, il a conclu une convention d’intervention foncière avec les communes de [Localité 4], [Localité 5], la communauté d’agglomération Roissy Pays de France et Grand [Localité 2] Aménagement aux fins de définir les projets poursuivis, les modalités de partenariat entre les parties, ainsi que les conditions et modalités d’intervention de l’EPFIF sur le secteur [Localité 4]-[Localité 6] appelé à devenir un pôle urbain (offre de logements, nouvelle trame d’infrastructures et d’équipements en adéquation avec le développement et le renforcement des activités économiques et commerciales).

Cette mission de production de logements locatifs est un objectif prioritaire de la mission dévolue par l’Etat aux établissements publics fonciers d’Etat tel que l’EPFIF.

C’est dans ce cadre, pour limiter le coût des portages fonciers que l’EPFIF peut consentir à des tiers l’occupation précaire des biens en l’attente de leur revente.

C’est ainsi que l’EPFIF a consenti à la société AGEN MAG deux conventions d’occupation précaire dans l’attente de la reprise de l’immeuble.

Toutes deux en date du 30 septembre 2020, la première concerne un ensemble immobilier de 3 311 m2 environ pour une redevance annuelle de 75 000 euros HT et la seconde un ensemble immobilier de 5 365 m2 environ pour une redevance annuelle de 130 000 euros HT. Les biens se situent [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7].

Les conventions prévoient expressément le caractère temporaire de la mise à disposition en raison du projet urbain en attente, et l’exclusion de l’application du régime des baux commerciaux.

Ceci a été rappelé à l’administrateur judiciaire et au mandataire judiciaire désignés par courriers du 14 juin 2023 après leur nomination dans le jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 23 janvier 2023.

Le projet a continué à avancer avec des étapes notamment en mars 2022 et février 2023.

Le 16 juillet 2024, une promesse synallagmatique de vente entre l’EPFIF et la CARPF, sur les emprises foncières dont il assurait le portage, a été établie.

En conséquence, par deux congés signifiés par commissaire de justice le 18 juin 2024, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a demandé à la SARL AGEN MAG d’avoir à quitter les lieux occupés [Adresse 6] [Localité 8] pour le 30 septembre 2024.

Le 3 juillet 2024 deux actes aux fins de rectification d’une erreur matérielle ont été établis sur lesdits congés.

La SARL AGEN MAG s’oppose à ces congés et n’a pas déféré à la demande d’état des lieux de sortie de l’EPFIF, se maintenant dans les locaux.

L’EPFIF rappelle l’existence d’un permis de démolir du 12 août 2024 concernant les locaux et les problèmes de planning que cette contestation engendre quant au projet prévu. L’acte de vente a été réitéré le 25 novembre 2024, la propriété des locaux litigieux étant transférée à la CARPF, l’EFPIP en conservant la jouissance.

Procédure :

Par acte d’opposition à congé avec assignation délivré le 5 septembre 2024, la SARL AGEN MAG a fait cité à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) par procès-verbal de remise à personne morale, aux fins de voir déclarer nuls divers congés.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, la communauté d’agglomération de ROISSY PAYS DE FRANCE intervient volontairement à la présente procédure.

* procédure d’incident :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, la SARL AGEN MAG a demandé au juge de la mise en état de :

— vu l’article 122 du code de procédure civile,

— vu l’article L.626-25 du code de commerce,

— déclarer irrecevables l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) et la communauté d’agglomération ROISSY PAYS DE FRANCE en toutes leurs demandes,

— les condamner à payer, chacun, la somme de 3 000 euros à la société AGEN MAG, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner en tous les dépens.

Cette demande est fondée sur le placement en redressement judiciaire de la société AGEN MAG par décision du 23 janvier 2023, le plan de redressement ayant été arrêté par décision du tribunal de commerce de Pontoise du 12 avril 2024 sur huit ans et désignant Maître [L] [J] en qualité de commissaire à son exécution. L’inaliénabilité des éléments incorporels du fonds de commerce de la société AGEN MAG a été ordonnée par le tribunal. Le bailleur (EPFIF) avait connaissance de cette procédure. L’expulsion de la SARL AGEN MAG aurait des conséquences sur le fonds de commerce déclaré inaliénable et sur le gage des créanciers dont le commissaire à l’exécution du plan doit assurer l’intérêt collectif. Les congés du 18 juin 2024 auraient dû être notifiés à Maître [J], ce qui n’est pas le cas et rend les demandes de l’EPFIF et de la communauté d’agglomération [Localité 9] PAYS DE FRANCE, nouveau propriétaire des locaux, irrecevables.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, l’EPFIF et la communauté d’agglomération [Localité 9] PAYS DE FRANCE demandent au juge de la mise en état de débouter la société AGEN MAG de l’ensemble de ses demandes.

Elles soutiennent que l’incident est une manoeuvre dilatoire afin que la société AGEN MAG puisse continuer à se maintenir dans les lieux sans droit ni titre. Elles rappellent que c’est d’ailleurs la société AGEN MAG qui a assigné l’EPFIF qui ne saurait être irrecevable et que les moyens soulevés auraient pu l’être dès l’assignation.

Plus précisément et concernant l’inaliénabilité du fonds de commerce, elles précisent que si le droit au bail est un élément incorporel dudit fonds, il n’existe pas en l’espèce, les conventions conclues étant des conventions d’occupation précaire non soumises au régime des baux commerciaux. De surcroît, il n’est pas question d’aliénation mais de libérer les lieux.

Quant à la qualité du commissaire à l’exécution du plan pour recevoir notification des congés, elles expliquent qu’il n’a pas qualité pour représenter le débiteur et que ce moyen est soulevé à tort.

Par bulletin électronique de mise en état notifié le 13 juin 2025, il a été indiqué aux parties :

“Incident joint au fond avec conclusions d’incident à adresser au tribunal et plus au JME”.

* Procédure au fond :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, la SARL AGEN MAG demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :

— vu l’article L648 du code de procédure civile, les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, l’article L 145-5-1 du code de commerce et l’article L 613-1 du code de la construction et de l’habitation.

A titre principal :

— déclarer nul et de nul effet le congé délivré par l’EPFIF à la société AGEN MAG, le 18 juin 2024, relatif au local du lot 1 de 3 311 m2 environ, en application des dispositions de l’article L648 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— déclarer nul le congé délivré le 18 juin 2024 pour le local du lot 1 de 5 365,70 mètres environ, en application des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

A titre très subsidiaire :

— déclarer nuls les deux congés délivrés le 18 juin 2024 en application de l’article L 145-5-1 du code de commerce.

À titre infiniment subsidiaire :

— accorder à la société AGEN MAG, en application des dispositions de l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, un délai de 24 mois pour quitter les locaux qu’elle occupe, à compter de la décision à intervenir.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— juger qu’il n’y a lieu à exécution provisoire.

— condamner l’EPFIF en tous les dépens.

A titre principal, la demande de nullité des deux congés délivrés le 18 juin 2024 est sollicitée sur le fondement de l’article 648 du code de procédure civile reprenant les mentions devant figurer sur les actes d’huissier en ce compris les noms, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice, et ce à peine de nullité. Le congé délivré le 18 juin 2024 est au nom de Maître [W] [G] mais la signature dans “les modalités de remise de l’acte” est celle de Maître [Z] [G], tous deux commissaires de justice. La signature apposée sur les congés n’est pas celle de celui qui a délivré les actes mais celle de son associée. L’acte rectificatif du 3 juillet 2024 ne constitue pas un nouveau congé et ne peut couvrir la nullité des congés.

A titre subsidiaire, la société AGEN MAG rappelle la chronologie concernant le local d’une superficie de 5 365 mètres carrés : un contrat d’occupation précaire du 1 juillet 2015 conclu avec le prédécesseur de l’EPFIF (l’établissement foncier du Val d’Oise) pour une redevance annuelle de 112 090,98 euros HT, des prorogations par avenants jusqu’au 31 décembre 2021. C’est par un protocole d’accord du 30 septembre 2020 que la société AGEN MAG s’est engagée à accepter la résiliation anticipée par l’EPFIF, rétroactivement au 30 avril 2020, et à signer une nouvelle convention d’occupation précaire à effet du 1 mai 2020 pour une durée indéterminée pour une redevance annuelle de 130 000 euros HT et un dépôt de garantie de 10 833, 33 euros. La société AGEN MAG estime que les renouvellements successifs entre le 30 juillet 2015 et le 30 septembre 2020 ont transformé la concession en bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145 et suivants du code de commerce et que l’EPFIF ne pouvait pas faire signer une nouvelle convention dans le cadre d’un protocole transactionnel. La convention ne pouvait prévoir une exclusion du statut des baux commerciaux. Le congé concernant ce local est donc nul sur le fond.

A titre très subsidiaire, la société AGEN MAG indique que les dispositions de l’article L 145-5-1 précisant que la convention précaire n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ne sont pas mentionnées dans les congés délivrés. Aucun élément sur la raison des congés n’est précisée, de sorte qu’ils doivent être déclarés nuls.

A titre infiniment subsidiaire, la société AGEN MAG rappelle son activité consistant en l’achat et la revente de matériels d’occasion équipant supérettes et supermarchés. De fait, il lui est nécessaire de disposer d’une surface minimum de 5 000 mètres carrés pour le stockage. Pour l’heure, elle n’a pas trouvé de local adapté et explique être actuellement sous plan de redressement pour apurer son passif à 100% sur huit ans, par décision du 12 avril 2024. En cas d’expulsion sans avoir retrouvé un local, son plan sera résilié et la liquidation judiciaire entraînerait le non-paiement de ses créanciers et le licenciement de 14 salariés. Elle sollicite donc un délai de 24 mois pour libérer les lieux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, l’EPFIF demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :

— débouter la SARL AGEN MAG de l’ensemble de ses demandes

Et, à titre reconventionnel, de :

— déclarer que la société AGEN MAG occupe depuis le 1 octobre 2024 sans droit ni titre l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7], que l’EPFIF lui avait mis à disposition par deux conventions d’occupation précaire conclues le 30 septembre 2020.

— ordonner l’expulsion, immédiate et sans délai, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de la société AGEN MAG outre celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7], et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— dire que l’astreinte sera liquidée par le tribunal de céans.

— dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— condamner la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF la somme de 28 000 euros au titre des redevances impayées en exécution des conventions d’occupation précaire du 30 septembre 2020.

— condamner la société AGEN MAG à verser à lEPFIF une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance prévue aux conventions d’occupation précaire, soit la somme mensuelle de 20 500 euros TTC dus à partir du 1 octobre 2024 et jusqu’à la complète restitution des biens libres de toute occupation.

— condamner la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF la somme de 5 000 euros à titre de dommages – intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

— condamner la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 duc ode de procédure civile

— condamner la société AGEN MAG aux entiers dépens de l’instance.

En premier lieu, l’EPFIF sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la société AGEN MAG et répond à chacun des moyens soulevés.

Tout d’abord, concernant la régularité des congés délivrés le 18 juin 2024, elle rappelle que les conventions d’occupations précaires, issues de la pratique, sont soumises à la liberté contractuelle notamment quant à leur durée, les conditions de fond et de forme des congés qui y mettent fin. Or, les conventions conclues le 30 septembre 2020 précisent une résiliation à tout moment, sans justification d’un motif avec un préavis de 3 mois notifié par LRAR ou exploit d’huissier. Ils sont donc réguliers. Sur la prétendue signature d’un autre commissaire de justice, la société AGEN MAG ne rapporte pas la preuve de ses allégations. Le cas échéant, il lui appartenait de procéder à une procédure en inscription de faux.

Ensuite, concernant la soumission des conventions au statut des baux commerciaux, elle estime que la qualification de convention précaire ne saurait être remise en cause. Rappelant les termes de l’article L 145-5-1 du code de commerce, elle reprend ses missions, les accords intervenus avec diverses communes et les termes clairs des conventions indiquant le caractère exceptionnel et précaire de celles-ci ainsi que la volonté des parties de ne pas se soumettre au statut des baux commerciaux. L’occupant a d’ailleurs renoncé à revendiquer le bénéfice desdits statuts. De manière superfétatoire, l’EPFIF rappelle que le délai de prescription pour une telle demande de requalification est de deux ans à compter de la conclusion de la convention.

Enfin, concernant la demande de délai, l’EPFIF rappelle le projet urbain porté avec ses phases et le planning des travaux qui prévoyait un début de réalisation en 2025. En se maintenant dans les lieux, la mise en oeuvre est empêchée alors que les phases administrative et d’études sont terminées. Le plan de redressement arrêté ne saurait valoir appui de sa demande de délai dans la mesure où le caractère précaire et temporaire de l’occupation a été rappelé aux organes de la procédure avant la mise en place de celui-ci.

En second lieu, l’EPFIF formule des demandes reconventionnelles :

Tout d’abord, elle entend voir prononcée l’expulsion de la société AGEN MAG, son occupation des lieux constituant un trouble manifestement illicite. La convention a pris fin le 30 septembre 2024 sans que la libération des lieux n’intervienne. Sans droit, ni titre, son comportement porte atteinte au droit de propriété de l’EPFIF. Cela doit cesser sans délai.

Ensuite, l’EPFIF rappelle que les redevances pour les locaux s’élèvent à 130 000 et 75 00 euros. Elle précise que les impayés antérieurs à la procédure collective ont fait l’objet d’une déclaration de créance et intégrés au plan de redressement. Les impayés ont continué et représentent 28 000 euros depuis l’ouverture de la procédure collective jusqu’au 30 septembre 2024. Elle demande également le versement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance prévue soit 20 500 euros TTC par mois à compter du 1 octobre 2024 jusqu’à restitution des locaux. L’EPFIF ayant conservé la jouissance des biens, elle précise que les sommes sont à lui verser.

Ensuite, étant donné le projet menacé et le maintien dans les lieux de la société AGEN MAG, l’EPFIF demande une astreinte à hauteur de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Enfin, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile concernant l’amende civile, elle sollicite la somme de 5 000 euros, estimant la procédure dilatoire et n’ayant pour unique but que le maintien dans les locaux sans droit ni titre.

Par conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, la communauté d’Agglomération ROISSY PAYS DE FRANCE (CARPF) demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :

— vu les articles 66, 325, 329 et 700 du code de procédure civile.

— déclarer la CARPF recevable dans son intervention volontaire et la déclarer bien fondée.

Y faisant droit, à titre principal,

— déclarer que la société AGEN MAG occupe depuis le 1 octobre 2024 sans droit ni titre l’immeuble situé [Adresse 5], que l’EPFIF lui avait mis à disposition par deux conventions d’occupation précaire conclues le 30 septembre 2024, et qui appartient à la CARPF depuis le 25 novembre 2024.

— ordonner l’expulsion, immédiate et sans délai, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de la société AGEN MAG outre celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble situé [Adresse 5].

— dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures d’exécution.

— condamner la société AGEN MAG à verser à la CARPF la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AGEN MAG aux entiers dépens de l’instance.

A titre liminaire, la CARPF explique avoir acquis les bien litigieux par acte de vente du 25 novembre 2024, de sorte qu’elle est bien fondée et recevable à intervenir volontairement à la présente procédure.

Ensuite, elle sollicite l’expulsion de la société AGEN MAG, son occupation constituant un trouble manifestement illicite comme portant atteinte à son droit de propriété. Elle ajoute que cette occupation sans droit ni titre porte atteinte au projet urbain d’intérêt général.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 septembre 2025, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 24 novembre 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 26 janvier 2026. Le délibéré a été prorogé au 9 février 2026.

MOTIVATION

I / délimitation des demandes :

L’article 789 du code de procédure civile prévoit : “(…) Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état de l’avancement de l’instruction le justifie, le juge de mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.”

En l’espèce, la demanderesse a notifié ses dernières écritures au fond le 30 juillet 2025, soit postérieurement au bulletin de mise en état du 13 juin 2025 et sans reprendre ses demandes formulées au titre de l’incident, de sorte que celles-ci sont réputées abandonnées et ne seront pas examinées.

II. Sur les demandes de la société AGEN MAG :

1/ sur la demande de nullité des deux congés délivrés le 18 juin 2024 :

L’article 648 du code de procédure civile prévoit : “Tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs:

1. Sa date;

2. a) Si le requérant est une personne physique: ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance;

b) Si le requérant est une personne morale: sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature du commissaire de justice;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.”

En l’espèce, le congé concernant l’ensemble immobilier d’environ 5 365 mètres carrés a été établi et signé par Maître [W] [G] et ne présente aucune irrégularité à ce titre. En effet, rien ne démontre qu’il aurait été délivré par une autre personne.

Le second congé concernant l’ensemble immobilier d’environ 3 311 mètres carrés a été établi par Maître [W] [G] et la signature comporte le nom de Maître [Z] [G].

Il est établi qu’en cas d’omission du nom d’un commissaire de justice instrumentaire lorsqu’il s’agit d’une société, la nullité est soumise à la preuve de l’existence d’un grief. En l’espèce, les noms sont indiqués, les deux commissaires de justice sont associés dans la même société et aucun grief de cette erreur n’est rapporté.

En outre des actes rectificatifs quant à des mentions en chiffres ont été régularisés le 3 juillet 2024. La société AGEN MAG a bien été informée des congés et n’a subi aucun grief quant à la forme et aux éléments matériels de ces actes.

En conséquence, la demande de nullité des congés sur ce fondement sera rejetée.

2/ sur la demande de nullité des congés en raison de la soumission des conventions passées au statut des baux commerciaux :

Aux termes de l’article L 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique ainsi :

“ I. — Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:

1o Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe;

2o Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées — soit avant, soit après le bail — des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. — Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat.

III. — Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coïndivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.”

L’article L 145-2 du même code ajoute : “ I. — Les dispositions du présent chapitre s’appliquent également:

1o Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement;

2o Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie;

3o Aux baux d’immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public;

4o Sous réserve des dispositions de l’article L. 145-26 [,] aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l’article L. 145-1 ou aux 1o et 2o ci-dessus;

5o Aux baux d’immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d’épargne et de prévoyance;

6o Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques relevant de la qualification d’objet d’art au sens de l’article L. 242-4 du code des impositions sur les biens et services [ancienne rédaction: , tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III du code général des impôts];

7o Par dérogation à l’article 57 A de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.

II. — Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d’occupation précaire accordées par l’administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d’une déclaration d’utilité publique.

III. — En cas d’exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l’article L. 214-2 du code de l’urbanisme, le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis au présent chapitre.

Le défaut d’exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un nouvel exploitant.”

Enfin, l’article L 145-5-1 du même code précise : “ N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties”.

En l’espèce, il résulte du protocole transactionnel conclu entre l’EPFIF et la SARL AGEN MAG que :

— le bien d’environ 5 365 mètres carrés a fait l’objet de plusieurs conventions d’occupation précaire du 1 juillet 2015 au 31 décembre 2021, la SARL AGEN MAG restant redevable d’impayés arrêtés à la somme de 182 131,01 euros.

— la société AGEN MAG a accepté la résiliation anticipée à une date rétroactive au 30 avril 2020 et de signer une nouvelle convention à effet du 1 mai 2020 sur ce même bien moyennant une redevance annuelle de 130 000 euros HT. Elle a avalisé le montant des sommes dues par ses soins. Elle s’est engagée à signer une convention d’occupation précaire sur un bien au même endroit d’environ 3 311 mètres carrés à compter du 1 octobre 2020 moyennant une redevance annuelle de 75 000 euros HT. En échange de la prise en charge du débarras des encombrants, elle bénéficie d’une “ristourne” à hauteur de 18 700 euros HT.

— de son côté l’EPFIF s’est engagé à la résiliation dudit contrat précédent, à accepter le décompte et à consentir les deux conventions d’occupation précaire sur les biens.

Ledit protocole a bien été suivi de la signature par les deux parties, de deux conventions présentant les caractéristiques suivantes :

— intitulé : “convention d’occupation précaire et temporaire”.

— la précision de la mission de l’EPFIF et la raison pour laquelle il lui est impossible de consentir des baux d’habitation ou des baux commerciaux. Lui-même n’est propriétaire des locaux que de manière temporaire. A ce titre, il est fait référence à la convention d’intervention foncière signée le 23 mai 2018 entre lui-même, la Commune de [Localité 4], la commune de [Localité 10] et la communauté d’Agglomération Roissy Pays de France.

— la caractère exceptionnel, précaire et temporaire est rappelé sans cesse ainsi que la référence à l’article L 145-5-1 du code de commerce et l’exclusion du bénéfice du statut des baux commerciaux.

— la durée du contrat est indéterminée avec une clause de résiliation précise permettant à chaque partie d’être à l’initiative de la fin du contrat.

La succession de conventions précaires sur l’un des biens n’a pas pour effet de transformer celle-ci en bail commercial. En effet, le protocole transactionnel est parfaitement clair sur la volonté des parties, les concessions réciproques et le fait que ce seront bien à nouveau des conventions précaires qui seront établies et signées.

Lesdites conventions sont également limpides quant à leur caractère temporaire, exceptionnel et ceci en raison même de la mission de l’EPFIF.

Il n’a jamais été question de conclure des baux commerciaux, le propriétaire n’étant pas en mesure juridiquement de conclure de tels contrats.

En conséquence, les relations entre les parties sont régies par des conventions précaires et le statut dérogatoire des baux commerciaux n’a pas vocation à s’appliquer.

Ainsi, la demande de nullité des congés pour non respect des dispositions prévues à ce statut sera rejetée.

3/ sur la demande de nullité des congés faute de justification de la possibilité pour l’EPFIF de recourir à des conventions d’occupation précaires relevant de l’article L 145-5-1 du code de commerce :

Cité précédemment, cet article permet de recourir à des conventions d’occupation précaire “à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties”.

La société AGEN MAG estime les congés délivrés nuls comme ne faisant pas référence à ces circonstances particulières.

Or, tout d’abord, le texte ne prévoit pas que ces circonstances aient à être mentionnées dans le congé délivré mais seulement qu’elles seules peuvent fonder le recours à une convention d’occupation précaire.

En l’espèce, les contrats mentionnent parfaitement le cadre dans lequel ils s’inscrivent, précisant la mission du propriétaire, ses contraintes, les contrats conclus, l’historique et le projet. Il s’agit d’un projet avec plusieurs acteurs divers et variés, des conditions de délais, d’études, d’approbations par des élus de sorte que les conditions de cet article sont parfaitement remplies. Elles sont par ailleurs très bien retranscrites dans les contrats.

Ensuite, les contrats, reflet de la volonté des parties prévoient expressément : “Chacune des parties peut résilier la convention à tout moment, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un motif, ce dont elles conviennent expressément.

La résiliation de la convention mise en oeuvre par l’une des parties devra être précédée d’un préavis de 3 mois, qui sera notifié à l’autre partie par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier.

Le propriétaire pourra confier la rédaction et/ou la notification de leur congé à tout mandataire de son choix.

A l’échéance du préavis susvisé, les parties s’obligent à réaliser un état des lieux contradictoire de sortie et à la remise des clés.

A son départ, l’OCCUPANT doit restituer les locaux libres de tout mobilier, matériel et stock.

L’OCCUPANT s’engage irrévocablement à libérer les lieux et à remettre les clés à ladite échéance, à défaut de quoi il reconnaît que son occupation deviendra immédiatement illicite avec toutes les conséquences que les tribunaux et la loi y attachent.”

En l’espèce, le propriétaire a parfaitement respecté les dispositions contractuelles, lesquelles ne prévoient pas un rappel des circonstances de la conclusion des conventions précaires dans les congés dont la forme est libre.

En conséquence, la demande de nullité des congés à ce titre sera rejetée.

Les congés étant valables, la société AGEN MAG est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 1 octobre 2024.

4/ sur la demande d’octroi d’un délai de 24 mois pour libérer les lieux :

La société AGEN MAG fonde cette demande sur les dispositions de l’article L 613-1 du code de la construction et de l’habitation : “Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution.”

Lesdits textes prévoient une faculté pour le juge d’accorder des délais aux occupants de “lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions (…)”.

Le délai est compris entre un mois et un an et le juge doit tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant.

En l’espèce :

— les locaux ne sont pas occupés à “titre professionnel” au sens de l’article,

— l’occupant a déjà eu, en raison de la présente procédure, plus d’un an (outre les trois mois de préavis) pour se reloger sans qu’il ne justifie de quelque démarche que ce soit en ce sens, ni en quoi son “relogement” ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales, la simple surface nécessaire à son exploitation n’étant pas un critère suffisant.

— il présente des arriérés et des défauts de paiement récurrents sur les redevances dues.

— la convention d’occupation précaire n’est pas un bail commercial et à ce titre ne fait pas partie des éléments incorporels de son fonds de commerce. De ce fait, elle n’est pas concernée par la décision d’inaliénabilité des éléments incorporels dudit fonds. Entre le jugement d’ouverture et le jugement arrêtant le plan de continuation, les congés n’avaient pas encore été délivrés et le tribunal de commerce avait décidé que le paiement des redevances devaient suivre son propre échéancier, les contrats s’étant poursuivis.

En conséquence, la société AGEN MAG ne justifie aucunement de raisons pour lesquelles le tribunal devrait lui octroyer des délais pour libérer les lieux alors qu’elle s’y maintient depuis plus d’un an sans droit ni titre et sans régler les redevances dues en temps utiles.

III/ sur les demandes reconventionnelles de l’EPFIF et de la CARPF :

1/ sur la demande d’expulsion

L’attestation du notaire Maître [D] [Y] du 25 novembre 2024 concernant la vente de biens entre l’EPFIF et la CARPF, précise, concernant le bien litigieux :

“PROPRIÉTÉ

L’acquéreur est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Le vendeur rappelle et déclare, ce dont l’Acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance :

— que l’immeuble article deux sis au [Adresse 6] fait actuellement l’objet d’une occupation sans titre ainsi que cela est indiqué plus amplement au paragraphe “sur la situation locative”. (…)

JOUISSANCE

L’acquéreur aura la jouissance du BIEN :

(…)

En ce qui concerne l’immeuble article deux, sis au [Adresse 6] faisant actuellement l’objet d’une occupation sans titre, au plus tard dans les 23 mois à compter de la signature de l’acte, soit au plus tard le 08 octobre 2026.”

En conséquence, chacun de ces organismes, à raison de ses droits sur le bien, est bien fondé à solliciter l’expulsion de la SARL AGEN MAG dont il a été vu précédemment que les congés délivrés étaient valides et qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1 octobre 2024.

Ce maintien dans les lieux s’analyse en un trouble manifestement illicite et une violation du droit de propriété, étant précisé que les deux organismes doivent réaliser des projets d’intérêt public, projets qui ont pris un retard injustifié.

En conséquence, l’expulsion de la société AGEN MAG des lieux sera ordonnée.

— sur la question de l’astreinte :

Les articles L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit la possibilité pour le juge d’assortir sa décision d’une astreinte pour en assurer l’exécution.

En l’espèce, bien que la société AGEN MAG se soit maintenue dans les lieux tout en étant sans droit ni titre et ait ainsi retardé les projets prévus, l’expulsion ayant été ordonnée, il n’est pas nécessaire d’assortir la décision de cette astreinte. Ceci d’autant plus que la société AGEN MAG fait actuellement l’objet d’un plan de continuation sur 8 ans. Le prévision du recours à la force publique est suffisante pour garantir la bonne exécution de l’expulsion ordonnée.

2/ sur la demande de paiements

— au titre des arriérés :

Il résulte des éléments produits que le jugement d’ouverture de la procédure collective de redressement judiciaire est du 23 janvier 2023, celui arrêtant le plan de redressement du 12 avril 2024.

Il sont donc tous deux antérieurs aux congés délivrés le 18 juin 2024 et à l’opposition avec assignation délivrée le 8 octobre 2024. A ces dates, le plan de continuation était déjà en place avec le prononcé de l’inaliénabilité des éléments incorporels du fonds de commerce et la précision selon laquelle “2- contrats de location poursuivis au cours du redressement judiciaire : ces contrats ayant été poursuivis conformément aux dispositions de l’article L.622-13 du code de commerce, leur apurement s’effectuera selon l’échéancier d’origine.”

Il résulte de ces éléments que les sommes d’argent sollicitées par l’EPFIF, alors qu’elle était toujours propriétaire du bien, au titre d’arriérés de redevances postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective concernent des créances postérieures qui doivent être payées à leur échéance normale et habituelle et pour lesquelles le droit de poursuite du créancier reste entier.

Le tribunal doit s’assurer qu’elles sont postérieures, utiles et régulières.

En l’espèce, le caractère postérieur ne pose pas de difficultés, l’EFPIP sollicitant des sommes échues après le jugement d’ouverture et jusqu’à la fin des conventions d’occupation précaire, les arriérés dus antérieurement ayant fait l’objet d’une déclaration de créances. La période s’étend donc du 24 janvier 2023 au 30 septembre 2024.

Ces sommes sont utiles car il est évidemment nécessaire pour une société faisant l’objet d’une procédure collective de pouvoir jouir du lieu dans lequel est établi son fonds de commerce tant que cela est possible légalement.

Enfin, elles sont régulières car établies par contrat accepté par les deux parties.

Concernant le montant et reprenant les relevés de comptes produits, au 30 septembre 2024, pour la référence 001 1 18345 00007, le solde débiteur s’élève à 22 500 euros ; pour la référence 001 1 18345 0006, le solde débiteur s’élève à 5 500 euros. Soit un total de 28 000 euros tel que sollicité par l’EPFIF.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF pour le solde des arriérés dus entre le 23 janvier 2023 et le 30 septembre 2024, la somme de 28 000 euros TTC.

— au titre de l’indemnité d’occupation

A compter du 1 octobre 2024, occupant toujours les lieux, la société MAG AGEN est redevable d’une indemnité d’occupation.

La même analyse que précédemment concernant l’incidence de la procédure collective s’applique à cette demande.

En revanche, l’ EPFIF ne dispose plus que de la jouissance du bien depuis le 25 novembre 2024, de sorte que sa demande ne pourra concerner que la période du 1 octobre 2024 au 25 novembre 2024. Les demandes postérieures seront rejetées, la demanderesse ne disposant pas de droits suffisants pour faire une telle demande. La CARPF, nouveau propriétaire, ne formule aucune demande à ce titre.

Concernant le montant, il doit être égal au montant de la redevance qui s’appliquait avant la fin des conventions d’occupation précaire soit la somme de 20 500 euros TTC par mois.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF la somme de 37 583 euros.

[20 500 + (20 500*25/30)].

3/ sur la demande au titre de l’amende civile

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, le droit d’ester en justice ne dégénère en abus susceptible d’être sanctionné que s’il est exercé de mauvaise foi ou, à tout le moins, par suite d’une erreur grossière équipollente au dol, et dans l’intention de nuire. Il incombe à la partie qui s’en prévaut de caractériser la faute constitutive d’une action abusive.

La sanction prévue est une amende civile et non un dédommagement pour la partie qui l’invoque.

L’article 12 du code de procédure civile énonce : “ Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.”

En l’espèce et vu la demande de dommages et intérêts formulée, il y a lieu de considérer que le fondement textuel est l’article 1240 du code civil aux termes duquel : “ Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

L’exercice d’un droit, dont celui d’ester en justice, n’est fautif que s’il dégénère en abus caractérisé notamment par une intention de nuire, une mauvaise foi.

En l’espèce, s’il est patent que la présente procédure en opposition aux congés délivrés à la SARL AGEN MAG a permis à cette dernière de se maintenir de manière illicite plus longuement dans les lieux, l’intention de nuire ou la mauvaise foi ne sont pas démontrées dans la mesure où notamment, il existe bien une problématique quant à la signature du commissaire de justice sur lesdits congés, cette dernière ne faisant néanmoins pas grief.

En conséquence, la demande à ce titre est rejetée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL AGEN MAG succombe à l’instance, et sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL AGEN MAG, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à l’EPFIF une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Au même titre, elle sera condamnée à payer à la CARPF la somme de 1.000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire aucun élément fourni n’étant de nature à justifier un écart de cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

ORDONNE l’expulsion de la SARL AGEN MAG et celle de tous occupants de son chef, des locaux occupés situés [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7] mis à disposition par deux conventions d’occupation précaire conclues le 30 septembre 2020, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

DIT que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF la somme de 28 000 euros au titre des redevances impayées en exécution des conventions d’occupation précaire du 30 septembre 2020.

CONDAMNE la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF la somme de 37 583 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période allant du 1 octobre 2024 jusqu’au 25 novembre 2024.

CONDAMNE la société AGEN MAG à verser à l’EPFIF la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société AGEN MAG à verser à la CARPF la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

CONDAMNE la société AGEN MAG aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 9 février 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY