TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 26 Mai 2026

Numéro de rôle : N° RG 24/00045 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPAD

N° MINUTE : 2026/36

DEMANDERESSE

FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) SAVOIR FAIRE

représenté par la SASU de gestion FRANCE TITRISATION immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 353 053 531, dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant donné mandat de recouvrement de créances à la SAS LINK FINANCIAL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 842 762 528 ayant son siège social [Adresse 2],

venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°379 502 644,

représentée par M^e MARKOWSKY substituant Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [E] [H] [Z] [P]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [V] [D] [K] [F]

née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 27 janvier 2026 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 10 mars 2026, délibéré prorogé au 26 Mai 2026.

Par acte authentique reçu le 12 juin 2012 par Maître [W] [R], notaire associée à [Localité 5] (37) et publié le 29 juin suivant (volume 2012 P n°2888) emportant vente d’un terrain à bâtir sis à [Localité 6] ([Localité 7] et [Localité 8]) et constituant le “lot 42 de la zone d’aménagement concertée du hameau de la bresme, du hameau des vignes et des petits près”, la société [Adresse 4] a consenti à M. [E], [H], [Z] [P] né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 5] (37) et à sa partenaire Mme [V], [D], [K] [F] née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 9] (37), qui avaient auparavant accepté le 02 janvier 2012 une offre préalable en date du 19 décembre 2011, deux emprunts affectés à l’acquisition de la parcelle et la construction d’une maison à usage d’habitation :

— un prêt “Rendez-vous” (n° )d’un montant de cent trente sept mille huit cent six (137 806) euros, remboursable au taux hors assurance de 3,95 % soit un teg annuel de 4,29 % en 360 échéances mensuelles constantes progressives dont 37 de 631,88 euros, 239 de 750,27 euros, 36 de 703,43 euros et 48 de 803,45 euros, à compter du 10 juillet 2012,

— un prêt “PTZ +” (n°) d’un montant de seize mille six cent cinquante (16 650) euros, remboursable au taux hors assurance de 0,00 % soit un teg annuel de 1,04 % en 312 échéances mensuelles constantes de 55,48 euros à compter du 10 juillet 2012.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et deux hypothèques conventionnelles sur l’immeuble cadastré section ZO, n° [Cadastre 1] lieu-dit “[Adresse 5]” pour une contenance totale de 00 ha 04 a 93 ca.

Les consorts [B] ont bénéficié d’un plan de surendettement. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 janvier 2022, la société Crédit immobilier de France Developpement (également désignée ci-après la banque) les a mis en demeure de lui régler dans un délai de quinze jours une somme de 2 888,19 euros correspondant à des échéances impayées en précisant qu’à défaut le plan deviendrait caduc et serait dénoncé auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 19 octobre 2022, la banque a ensuite mis en demeure M. [E], [H], [Z] [P] et Mme [V], [D], [K] [F] de régler sous huit jours à compter de la réception de ces plis la somme de 4 210,01 euros dûe au titre du “prêt Rendez-vous” et celle de 55,48 euros au titre du prêt “PTZ +” en rappelant qu’à défaut, elle prononcerait la résiliation de ces emprunts.

Ces différents courriers ont été renvoyés à l’expéditeur revêtus de la mention “pli avisé et non réclamé”.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 11 septembre 2024 par Maître [U] [G], commissaire de justice associée de la Selarl Juriscentre [Localité 10], commissaire de justice à [Localité 10] (Loir et Cher),la société Crédit Immobilier de France Developpement venant aux droits de la société [Adresse 4] a fait donner à M. [E], [H], [Z] [P] et Mme [V], [D], [K] [F] commandement valant saisie de l’immeuble, afin de recouvrer la somme globale de cent quarante mille sept cent quatre vingt quinze euros et quarante quatre centimes (140 795,44 €) arrêtée au 24 janvier 2024.

Ce commandement a été publié le 28 octobre 2024 au service de la publicité foncière de l'[Localité 7]-et-[Localité 8] sous les références suivantes : volume 2024 S n° 46.

A la demande du Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire représenté par la SAS de gestion France Titrisation ayant donné mandat de recouvrement et de gestion des créances à la Sas Link Financial, qui vient aux droits de la société Crédit Immobilier de France Developpement elle-même venant aux droits de la société [Adresse 4], l’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 16 décembre 2024 et placée le 19 décembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“.après avoir statué le cas échéant sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi et en ce cas :

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

— taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du dit code,

— juger dans l’hypothèse d’une vente amiable que l’avocat poursuivant percevra des mains du notaire en charge de la cession l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91 conformément aux dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce,

et à défaut de vente amiable envisageable :

— fixer la date de vente judiciaire et les modalités de la dire vente

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 19 décembre 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire a maintenu ses demandes tendant à être autorisé à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 mai 2025, le tribunal a :

. prononcé un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes formées par le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire contre M. [E], [H], [Z] [P] et Mme [V], [D], [K] [F],

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 24 juin 2025 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire à verser aux débats :

— les justificatifs de sa qualité à agir notamment le contrat de cession de créances en date du 31 octobre 2024,

— la copie exécutoire de l’acte authentique ou une copie certifiée conforme,

. réservé les dépens.

Par conclusions transmises le 23 juin 2025, visant les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et les dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire a demandé au Juge de l’exécution :

“.après avoir statué le cas échéant sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi et en ce cas (de) :

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

— taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du dit code,

— juger dans l’hypothèse d’une vente amiable que l’avocat poursuivant percevra des mains du notaire en charge de la cession l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91 conformément aux dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce,

et à défaut de vente amiable envisageable :

— fixer la date de vente judiciaire et les modalités de la dire vente,

— fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”

A l’appui, il expliquait essentiellement justifier de sa qualité à agir et verser aux débats l’acte authentique fondant la saisie.

A l’audience du 24 juin 2025 ni M. [E], [H], [Z] [P] ni Mme [V], [D], [K] [F] qui n’ont pas constitué avocat, n’ont comparu, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire a réitéré ses demandes en autorisation de la vente forcée de l’immeuble saisi.

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 septembre 2025 auquel il faut se reporter pour l’exposé des faits, de la procédure et des demandes initiales, le Juge de l’exécution a, entre autres dispositions, :

. prononcé un sursis à statuer sur la demande aux fins de vente forcée présentée par le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement,

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 novembre 2025 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement, M. [E], [H], [Z] [P] et Mme [V], [D], [K] [F], à présenter leurs observations sur la validité de l’article XI des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée,

. invité le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement, M. [E], [H], [Z] [P] et Mme [V], [D], [K] [F] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. réservé les dépens.

Aux termes de ses écritures signifiées le 14 janvier 2026 et transmises par voie électronique le 26 janvier suivant auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire demande au Juge de l’exécution :

“Vu les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution

A titre principal (de) :

— juger que la procédure de saisie immobilière engagée est régulière ;

— juger que la clause de déchéance du terme ne revêt pas de caractère abusif ;

— juger que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée,

— juger qu'(il) dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible,

— juger que le montant de la créance s’élève à la somme de 148.233,98 € arrêtée à la date du 24 novembre 2025 avec intérêts au taux contractuel de 2,4% pour les sommes dues au titre du prêt n° n°[Numéro identifiant 1] jusqu’à règlement intégral des sommes dues,

A titre subsidiaire

— juger qu'(il) dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible,

— juger que le montant de la créance au titre des impayés des prêts s’élève à la somme de 25.296,11 € arrêtée à la date du 10 décembre 2025 avec intérêts au taux contractuel de 2,4% pour les sommes dues au titre du prêt n° n°[Numéro identifiant 1] jusqu’à règlement intégral des sommes dues,

En tout état de cause

— fixer la date de vente judiciaire et les modalités de ladite vente,

— employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”.

Pour l’essentiel, il soutient que la clause litigieuse ne crée aucun déséquilibre car le délai de huit jours imparti aux débiteurs pour régulariser un impayé est suffisant au regard du montant et de la durée des emprunts et que récemment, un délai de quinze jours a pu être considéré comme suffisant par une Cour d’appel, qu’au surplus, un délai bien plus long a été observé sans que les débiteurs ne lui adressent un quelconque règlement.

Il en déduit que les consorts [B] lui doivent donc bien la somme globale de 148.233,98 euros mais que si par impossible, la clause de déchéance du terme était considérée comme abusive, ils resteraient redevables des échéances échues jusqu’au 10 décembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire a maintenu ses demandes tendant à être autorisé à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

M. [E], [H], [Z] [P] ni Mme [V], [D], [K] [F] qui n’ont pas constitué avocat, n’ont comparu, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Attendu d’autre part que selon l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée” ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur la qualité à agir

Attendu que le commandement a été délivré par la société Crédit immobilier de France Développement venant aux droits du [Adresse 6] et l’assignation par le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire, qui vient aux droits de la S.A. Crédit immobilier de France Developpement ; que ce dernier produit l’acte de cession de créances, sa notification aux débiteurs par courrier recommandé avec avis de réception daté du 10 décembre 2024 et reçu le 14 décembre suivant, une attestation de cession de créance établie par le directeur général de la société Crédit immobilier de France Développement ; que bien que très largement caviardés, ces éléments suffisent à étayer sa qualité à agir en exécution forcée ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du Code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence deux prêts immobiliers; que revêtu de la formule exécutoire, l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de crédit émise, reçue et acceptée les 19 décembre 2011, 22 décembre 2011 février et 02 janvier 2012 ; qu’il précise que “le financement des présentes a été effectué avec le concours de fonds empruntés ainsi qu’il est indiqué en partie normalisée de l’acte. Les caractéristiques ainsi que les conditions de ce financement sont rapportées tant dans l’acte lui-même que dans ses annexes (…) documents (…) ci-dessous listés et ci-annexés aux présentes, savoir : l’offre de prêt et son avenant (…)” et que “toutes les annexes sus-relatées sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée par le notaire. Elles font partie intégrante de la minute (…)” ;

Attendu que revêtue de la mention sus rappelée, l’offre de prêt signée par les consorts [P] -[F] qui en ont paraphés toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de chaque emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance réclamée à titre principal et la validité de la clause de déchéance du terme

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass. Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu qu’en droit, (Civ 2, 03 octobre 2024, 21-25.823) le caractère abusif d’une telle clause s’apprécie en analysant sa rédaction et non pas en examinant l’application qu’en a faite son auteur ou le créancier faute de quoi la législation d’ordre public protectrice des consommateurs serait sans objet ;

Attendu qu’en l’espèce, l’article XI intitulé “Exigibilité anticipée-Défaillance de l’emprunteur-Clause pénale” des conditions générales de l’offre de prêt stipule que “A. Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’Emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus :

2) au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un Nouveau Prêt à taux zéro) dans les cas suivants (…) Défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (…) ; que le paragraphe B de l’article XI précise que “pour l’un des cas d’exigibilité prévue, le prêteur pourra exiger de l’emprunteur le remboursement immédiat du solde restant dû et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produiront des intérêts de retard jusqu’à la date de règlement effectif. Le prêteur pourra en outre demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés (…)et ce sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du Code civil (ces dispositions ne s’appliquent pas au Nouveau prêt à 0%. (…)” ;

Attendu que s’agissant d’un contrat d’adhésion où cette clause est de style et contrairement à ce que soutient le Fonds de Titrisation, non seulement l’importance de la somme prêtée (154 456 euros) et la durée de remboursement (360 mois) n’exercent aucune influence sur le délai imparti à l’emprunteur pour régulariser sa dette mais bien au contraire démontrent la position dominante du prêteur de deniers qui s’affranchit des règles édictées par l’article R 132-2, 4° du Code de la consommation sus visées et peut discrétionnairement quel que soit le montant des échéances impayées rendre exigible le remboursement de l’emprunt bien avant son terme alors que par sa brièveté, le délai imparti à cet effet ne permet pas au débiteur de le désintéresser ;

Attendu qu’en tout état de cause, s’il est ainsi loisible au créancier de prononcer la déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse de régulariser les échéances impayées dans un délai de huit jours, un tel préavis a déjà été considéré -de même que celui de quinze jours ( Cass. Civ. 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904)- comme n’étant pas constitutif d’un délai raisonnable (Cass. Civ. 1ère, 22 mars 2023, n° 21-16.0441 censurant la Cour d’appel de [Localité 11] à laquelle une clause identique avait été soumise), de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive ;

Attendu qu’en l’espèce, permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis d’une durée raisonnable, la stipulation litigieuse qui crée ainsi un déséquilibre significatif entre les parties au détriment de l’emprunteur privé de toute véritable faculté de régularisation des impayés lui permettant d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt, s’analyse bien en une clause abusive également au sens de l’article R 132-2 sus retranscrit ; que le créancier qui supporte la charge de cette preuve, n’avance aucun argument de nature à renverser la présomption édictée par ce texte d’ordre public de sorte que la clause étant réputée non écrite, la déchéance du terme n’a pas été prononcée valablement ; qu’en revanche, le contrat n’est pas entaché de nullité ; que si comme jugé par la Cour de Justice de l’Union Européenne (3 mars 2020, C-125/18 §60), l’objectif d’éradication totale des clauses abusives poursuivi par la Directive européenne n° 93/13 en date du 5 avril 1993 interdit au juge national constatant le caractère abusif d’une clause de compléter ou de réviser le contenu du contrat afin que celui-ci puisse subsister sans ladite clause, en l’espèce, la clause inefficiente n’affecte pas l’objet principal du contrat de prêt qui reste applicable dans ses autres dispositions ;

Sur le montant de la créance et le caractère disproportionné de la saisie immobilière

Attendu qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Attendu que la formule “selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi” confère une portée générale à cet avis rendu en matière de saisie attribution ;

Attendu qu’aux termes de l’article R 322-18 “le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires” ; que selon l’article R 321-3, dernier alinéa du Code des procédures civiles d’exécution “la nullité du commandement de payer valant saisie n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier” ;

Attendu que dès lors que la déchéance du terme n’a pu être valablement prononcée, le créancier ne peut rien exiger au titre du capital et des indemnités conventionnelles de sorte que sa demande principale doit être repoussée ;

Attendu que pour solliciter un cantonnement de sa créance, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire qui réclame la somme globale de 25.296,11 €, précise qu’il s’agit du montant des mensualités échues au 10 décembre 2025;

Attendu qu’elle retient ainsi des mensualités échues postérieurement à la délivrance du commandement valant saisie immobilière ce qui est sujet à débats (avis de l’avocat général émis à l’occasion de l’examen du pourvoi n°24-70.001 déjà cité) ; qu’il reste à déterminer si la banque peut obtenir au titre d’un cantonnement de sa créance initiale les mensualités échues soit au jour où elle a prononcé la déchéance du terme soit au jour de délivrance du commandement valant saisie immobilière ou s’il lui est possible, comme elle le réclame, d’actualiser sa créance en incluant les mensualités échues depuis cet événement en raison du caractère rétroactif que produirait le constat par la décision du Juge de l’exécution du caractère réputée non écrit de la clause ;

que les mensualités échues postérieurement au commandement ne peuvent être prises en compte sauf pour le Juge de l’exécution à prononcer implicitement une condamnation tout en statuant sur son exécution forcée alors même que par le jeu de la procédure l’emprunteur n’était pas en mesure de régulariser l’impayé ;

Attendu que si selon l’article R 321-3, dernier alinéa du Code des procédures civiles d’exécution “la nullité du commandement de payer valant saisie n’est pas encourue au motif que les sommes réclamés sont supérieures à celles dues au créancier”, le Juge de l’exécution ne peut sous couvert d’actualisation de la créance délivrer de titre exécutoire ;

Attendu que la somme désormais réclamée comprend très largement des mensualités qui n’étaient pas exigibles à la date de délivrance du commandement et qui ne le deviennent que consécutivement à l’annihilation par le Juge de l’exécution de la clause de déchéance du terme ; que la naissance de cette créance est donc contemporaine de la décision déclarant non écrite la clause d’exigibilité immédiate et entraîne ainsi rétroactivement réactivation du prêt ; que toutefois la délivrance du commandement visait à obtenir non pas le remboursement de mensualités exigibles mais celui anticipé du prêt après mise en oeuvre d’une clause dont le créancier, professionnel du droit bancaire, ne pouvait ignorer qu’elle était réputée non écrite par les dispositions réglementaires du Code de la consommation ; que la somme correspondant au capital et aux indemnités résultant de la déchéance du terme n’est pas dûe et se trouve donc retranchée des forces du commandement qui avait pour objet leur recouvrement ; que cependant, le montant de la créance figurant au commandement n’est pas simplement erroné car celle résultant des échéances impayées postérieurement à la délivrance du commandement est nouvelle et que cet acte ne pouvait avoir pour objet de les recouvrer ; qu’il est demandé au Juge de l’exécution de valider une mesure d’exécution dont la finalité ou l’objet ont été modifiés puisque c’est au cours de la procédure que la situation des parties s’est trouvée bouleversée et que des échéances sont devenues exigibles de façon rétroactive ; que même si elle procède de l’acte authentique qui fonde la voie d’exécution, la créance désormais réclamée est donc différente ; qu’elle est entièrement recalculée et non pas simplement actualisée de sorte que les mentions qui figuraient au commandement ne fournissaient aucune information utile au débiteur qui n’a jamais été en mesure d’en connaître le montant et de régulariser l’impayé ; qu’à la date où il statue, le Juge de l’exécution ne peut donc pas seulement retenir la créance visée au commandement comme une simple base de calcul ;

Attendu que dès lors la créance doit être liquidée au montant des mensualités échues à la date à laquelle le commandement a été délivré soit un montant total de treize mille cent vingt sept euros et cinquante six centimes (13 127,56 €) ce qui correspond à 538,08 euros dûs au titre du prêt “PTZ +” et 12 589,48 euros au titre du prêt du “prêt Rendez-vous” ;

Attendu que par combinaison des articles L.111-7 et L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution, “le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, mais l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation” et “le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive” ; qu’il s’en suit que le recours à une mesure d’exécution forcée doit être proportionné au montant de la créance ; que la disproportion peut s’apprécier par comparaison du montant de la créance et de la valeur de l’immeuble saisi mais aussi en fonction des alternatives dont dispose le créancier pour recouvrer son dû par d’autres moyens ;

Attendu que même si la banque a prononcé à tort la déchéance du terme, au regard du montant de la dette, la saisie ne présente pas de caractère abusif ni disproportionné dès lors que nonobstant la valeur de l’immeuble qui est occupé, la situation économique des emprunteurs n’est pas connue et que leur carence ne permet nullement de présumer qu’il sont en capacité de désintéresser le créancier poursuivant par d’autres moyens ; qu’il n’apparaît toutefois pas inutile de rappeler qu’il restera loisible le cas échéant aux débiteurs de saisir la commission de surendettement laquelle en application des dispositions des articles L et R 721-7 du Code de la consommation pourra solliciter le report de l’adjudication pour causes graves et dûment justifiées ;

Sur la demande de poursuite de la procédure de vente forcée

Attendu qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours aux débiteurs et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité;

Attendu qu’en l’absence de contestations ou demandes incidentes, il convient d’ordonner la poursuite de la procédure selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision ;

Qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de quinze mille trois cent quatre euros et soixante centimes (15 304,60 €) arrêtée au 11 septembre 2024 ;

Sur la demande en taxation des frais de vente

Attendu qu’en l’espèce, les dispositions de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas applicable, cette demande qui apparaît prématurée, sera rejetée car comme le prévoit l’article R 322-42 du même code, les frais de poursuite sont taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

Sur la demande relative aux dépens

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le commandement délivré le 11 septembre 2024 et publié le 28 octobre 2024 au service de la publicité foncière d'[Localité 7] et [Localité 8] sous la référence: volume 2024 S numéro 46,

— Vu le jugement en date du 23 septembre 2025,

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Dit que l’article XI intitulé “Exigibilité anticipée-Défaillance de l’emprunteur-Clause pénale” des conditions générales de l’offre de prêt stipulant que “A. Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’Emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception , pas même celle du paiement des intérêts échus : (…)

2) au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un Nouveau Prêt à taux zéro) dans les cas suivants (…) Défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (…) ” s’analyse en une clause abusive ;

— Déclare non écrite cette clause insérée à l’offre préalable émise, reçue et acceptée les 19 décembre 2011, 22 décembre 2011 et 02 janvier 2012, reprise et annexée à un acte authentique reçu le 12 juin 2012 par Maître [W] [R], notaire associée à [Localité 5] (37) ;

— Fixe le montant exigible à la date du commandement de la créance du Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire représenté par la SAS de gestion France Titrisation ayant donné mandat de recouvrement et de gestion des créances à la Sas Link Financial, qui vient aux droits de la société Crédit Immobilier de France Developpement elle-même venant aux droits de la société [Adresse 4] à la somme de treize mille cent vingt sept euros et cinquante six centimes (13 127,56 €) soit 538,08 euros dus au titre du prêt “PTZ +” et 12 589,48 euros au titre du prêt du “prêt Rendez-vous” ;

— Valide le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 11 septembre 2024 publié le 28 octobre 2024 au service de la publicité foncière de l'[Localité 7]-et-[Localité 8] sous les références suivantes : volume 2024 S n° 46 à hauteur de cette somme ;

— Dit que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée des droits ou bien immobiliers sis [Adresse 7] à [Localité 12] cadastré section ZO, n° [Cadastre 1] lieu-dit “[Localité 13] [Adresse 8]” pour une contenance totale de 00 ha 04 a 93 ca ;

— Dit que le montant retenu pour la créance du Fonds commun de Titrisation (FCT) Savoir Faire représenté par la SAS de gestion France Titrisation ayant donné mandat de recouvrement et de gestion des créances à la Sas Link Financial, qui vient aux droits de la société Crédit Immobilier de France Developpement elle-même venant aux droits de la société [Adresse 4] à l’égard de M. [E], [H], [Z] [P] né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 5] (37) et de Mme [V], [D], [K] [F] née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 9] (37) s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de treize mille cent vingt sept euros et cinquante six centimes (13 127,56 €) soit cinq cent trente huit euros et huit centimes (538,08 euro)s dus au titre du prêt “PTZ +” et douze mille cinq cent quatre vingt neuf euros et quarante huit centimes (12 589,48 euros) au titre du prêt du “prêt Rendez-vous” arrêtée au 11 septembre 2024 ;

— Rappelle que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonne la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi ;

— Fixe la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 08 septembre 2026 à 14 heures 30 ;

— Rappelle que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente, à cent mille (100 000) euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

— Désigne la Selarl Juriscentre [Localité 10], commissaire de justice à [Localité 10] (Loir et Cher), pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 14] Publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux ;

— Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une visite d’un expert chargé d’établir les diagnostics amiante, plomb, énergétique, d’état des risques naturels et technologiques, parasitaires et métrage Loi Carrez;

— Dit que la présente décision devra être signifiée aux occupants des lieux au moins trois jours avant les visites ;

— Dit que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ;

— Dit que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

— Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe;

Jugement prononcé le 26 Mai 2026 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET