COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 21/01191 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG262

S.A.R.L. VETEMENTS HENRY MAZOYER

C/

S.A.S. CAFAN

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Layla TEBIEL

M^e Maïlys LARMET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 14 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05202.

APPELANTE

S.A.R.L. VETEMENTS HENRY MAZOYER prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Elsa PASQUALINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNA, plaidant

INTIMEE

La société CAFAN, prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 décembre 2001, la société Vêtements Henry Mazoyer (VHM) a consenti à la société Nos enfants aussi (NEA), un bail portant sur divers locaux commerciaux, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], à compter du 1 er janvier 2002 pour se terminer le 31 décembre 2013.

Le local commercial était destiné à l’exploitation d’un commerce de « prêt-à-porter Homme, Femme, Enfant et accessoires s’y rapportant ».L’enseigne du commerce était '[P]'.

Le loyer annuel et principal hors taxes a été fixé à la somme de 80.035,73 euros outre

le montant de la TVA au taux de 19,6% payable trimestriellement et d’avance.

Concernant le droit de la preneuse de céder le bail commercial, le contrat stipule, en sa clause 11, que le locataire ne pourra céder son droit au bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, que la cession devra être faite par acte du ministère du notaire du bailleur, que le bailleur serait appelé à l’acte et qu’une copie exécutoire lui sera remise.

Le bail commercial contenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent bail.

Une procédure collective était ouverte concernant la preneuse initiale, la société NEA.

Le tribunal de commerce de Nanterre rendait les jugements suivants concernant la société preneuse :

— le 24 décembre 2008, un jugement ouvrant une procédure de redressement judiciaire,

— le 27 janvier 2009, un jugement ordonnant la poursuite de l’activité,

— le 24 mars 2009, un jugement ordonnant la cession des actifs(dont le droit au bail commercial) à la société CCV Beaumanoir à laquelle s’est substituée la société Cafan.

Le jugement du 24 mars 2009, ordonnant la cession des actifs de la preneuse initiale, mentionnait notamment que la société cessionnaire des actifs devrait respecter 'les conditions et obligations des contrats dont la cession judiciaire est ordonnée est ordonnée par le présent jugement et ce, dés la date d’entrée en jouissance'.

En exécution du jugement précédent du 24 mars 2009, la société NEA, preneuse initiale, a cédé, par un acte sous seing privé du 5 juin 2009, ses actifs constitués de 51 établissements, dont celui de [Localité 5], à la société Cafan, laquelle s’est substituée à la société CCV Beaumanoir.

Une première procédure judiciaire opposait la bailleresse aux cessionnaires du bail concernant la résiliation du bail au regard des conditions de forme de la cession du droit au bail commercial intervenue le 5 juin 2009.

La société bailleresse, VHM, se prévalant du fait que la cession était intervenue sans respecter la forme authentique expressément stipulée par le contrat de bail et dans l’acte de cession du 05 juin 2009, a fait assigner le 17 février 2010 les sociétés cessionnaires en résiliation du bail commercial à leurs torts et en expulsion.

Par jugement rendu le 2 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Grasse déclarait opposable à la bailleresse la cession du droit au bail commercial par la société Nos enfants aussi aux sociétés Cafan et Beaumanoir. Le tribunal déboutait également la bailleresse de sa demande de résiliation du bail.

Pour dire que la cession par acte sous seing privé du 5 juin 2009, du droit au bail commercial aux sociétés cessionnaires était opposable à la bailleresse, le tribunal retenait que si ladite cession contrevenait au bail commercial (en ce qu’elle avait été faite par acte seing privé), la preneuse avait néanmoins appelé la bailleresse à concourir à l’acte de cession mais que cette dernière ne s’était pas manifestée. Le tribunal retenait encore que la bailleresse n’avait pas interjeté appel du jugement de cession, qu’elle avait émis, dès le mois d’avril 2009, des factures adressées à la société Cafan et qu’enfin, elle avait délivré le 1er février 2010, à la société Cafan, un commandement de payer un complément de dépôt de garantie. Pour le tribunal, la bailleresse avait donc accepté la cession, bien qu’irrégulière dans la forme. Pour rejeter la demande de la bailleresse de résiliation du bail commercial, le tribunal estimait que la cession du droit au bail était opposable à la bailleresse.

Par arrêt prononcé le 13 février 2014, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, infirmant le jugement, considérait que la cession du fonds de commerce par acte sous seing privé constituait une infraction aux clauses du bail et que la bailleresse n’avait pas accepté tacitement de poursuivre le bail commercial. Pour la cour, cette infraction était grave, la bailleresse se voyant privée du bénéfice d’un acte authentique et des prérogatives en matière de voie d’exécution.L’arrêt prononçait aussi la résiliation du bail commercial au 5 juin 2009, date de la conclusion de l’acte de cession sous-seing privé, pour infraction audit bail et ce aux torts des sociétés cessionnaires. Il constatait l’occupation sans droit ni titre par les cessionnaires des locaux loués depuis le 5 juin 2009 et ordonnait leur expulsion.

L’arrêt faisait l’objet d’un pourvoi en cassation.

Par arrêt prononcé le 1er mars 2016, la cour de cassation cassait l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 février 2014 au visa des articles L 647-2 et L 631-22 du code de commerce, au motif que, sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession, la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution de ce plan n’était pas soumise aux exigences de forme prévues par ce contrat.

Par arrêt en date du 31 janvier 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant sur renvoi après cassation confirmait le jugement du 2 juillet 2012 en toutes ses dispositions.

Par arrêt en date du 05 septembre 2018, la Cour de cassation rejetait le pourvoi de la société VHM.

Par acte d’huissier de justice du 14 juin 2013, la société bailleresse a fait donner congé aux sociétés cessionnaires du bail, Cafan et CCV Beaumanoir, pour le 31 décembre 2013,avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, se prévalant du caractère irrégulier de la cession du bail et du fait que les cessionnaires avaient acquis le fonds de commerce par acte sous seing privé.

Les sociétés cessionnaires du droit au bail commercial notifiaient le 2 juin 2014, à la bailleresse, le fait qu’elles entendaient quitter les lieux le 11 juin 2014, précisant qu’elles agissaient ainsi non en raison de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 février 2014 mais en raison du congé qui leur avait été délivré par la bailleresse.

Par acte d’huissier en date du 06 juin 2014, la société Vêtements Henry Mazoyer a fait valoir son droit à repentir aux sociétés Cafan et CCV Beaumanoir en offrant le renouvellement du bail du local commercial pour la durée prévue par la loi à compter de la signification, tout en réclamant que le montant du loyer annuel soit porté à la somme de 360 000 euros hors taxes eu égard au principe du déplafonnement de droit du loyer (le bail initial avait une durée supérieure à douze ans).

De plus, l’acte d’huissier précisait que le droit au repentir exercé par la bailleresse était fait 'sous le bénéfice de la conditions suspensive déterminante sus visée d’une infirmation de l’arrêt de la cour d’appel du 13 février 2014 par la Cour de cassation'.

.La société Cafan a quitté les lieux le 11 juin 2014.

La société Cafan a demandé le paiement d’une indemnité d’éviction, dont le bénéfice lui a été refusé par la société VHM.

La présente procédure a ensuite opposé les parties.

Par acte d’huissier signifié le 26 mars 2015, la société Cafan a fait citer la société VHM devant le tribunal de grande de Grasse aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 2 055 000 euros à titre d’indemnité d’éviction et à titre subsidiaire, en désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer le montant de ladite indemnité.

Par jugement prononcé le 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse s’est notamment prononcé en ces termes :

— dit que nonobstant son départ du local situé [Adresse 4] à [Localité 5], la société Cafan reste éligible aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce lui ouvrant droit à l’indemnité d’éviction,

— dit que le droit de repentir de la société VHM ne s’est pas exercé conformément aux exigences de l’article L 145-59 du code de commerce en ce qu’il n’était pas irrévocable,

— condamne la société VHM à payer à la société Cafan une indemnité d’éviction.

Le tribunal ordonnait ensuite, avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Cafan, une expertise judiciaire et désignait Madame [D] [O],, expert comptable, pour y procéder.

Il statuait ensuite en ces termes :

— déboute la société Cafan de sa demande de conversion de la saisie- conservatoire de créances à exécution successive.réalisée 1e 22 mai 2019 entre les mains du preneur de la société VHM et dénoncée à cette dernière le 29 mai 2019 en saisie attribution,

— déboute la SAS Cafan de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société VHM pour procédure abusive,

— rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

— condamne la société VHM à payer à la société Cafan la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société VHM aux entiers dépens de l’instance, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit qu’en statuant ainsi, le tribunal a visé sa saisine et qu’il appartiendra aux parties de saisir à nouveau le juge du fond en cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction calculé par l’expert judiciaire,

— ordonne la radiation de l’affaire,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour dire que, nonobstant son départ du local loué, la société Cafan restait éligible au droit à l’indemnité d’éviction, le tribunal retenait que le preneur, à qui un congé a été délivré fût -ce sans motif légitime, a le droit de quitter les lieux, sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a intentée, son départ ne pouvant le priver de son droit à indemnité d’éviction au visa de l’article L 145-14 du code de commerce.

Pour dire que le droit de repentir de la société VHM ne s’était pas exercé conformément à l’article L 145-9 du code de commerce, le tribunal rappelait que le repentir devait être pur et simple et non pas conditionné à la résiliation d’un événement, fut-il extérieur à la volonté du bailleur. Le tribunal ajoutait qu’en l’espèce, la société VHM avait exercé son droit de repentir 'sous le bénéfice de la condition suspension déterminante susvisée d’une infirmation de l’arrêt de la cour d’appel du 13 février 2014 par la cour de cassation'. Il concluait que le repentir de la bailleresse ne pouvait être considéré comme irrévocable, celle-ci l’ayant conditionné à une décision judiciaire à intervenir qui lui serait favorable.

La société Vêtements Henry Mazoyer a formé un appel le 26 janvier 2021, portant sur les chefs de jugement suivants :

— dit que nonobstant son départ du local loué, sis [Adresse 1] à [Localité 6], la SAS Cafan reste éligible aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce lui ouvrant droit à indemnité d’éviction,

— dit que le droit de repentir de la société VHM ne s’est pas exercé conformément aux exigences de l’article L145-59 du code de commerce, en ce qu’il n’était pas irrévocable,

— condamne la société VHM à payer à la SAS Cafan une indemnité d’éviction,

— précise que le coût final des opérations d’expertise sera pris en charge par la société VHM,

— condamne la société Henri Mazoyer au paiement des frais d’expertise, au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— déboute la société VHM de ses demandes et notamment en ce qu’il n’a pas été fait droit aux demandes suivantes :

« dire que la société Cafan a contractualisé l’obligation de réitérer l’acte sous seing privé du 9 juin 2009 en la forme authentique en signifiant l’acte au bailleur le 6 juillet 2009,

dire que la société Cafan est fautive pour ne pas avoir réitéré en la forme authentique l’acte sous seing privé du 9 juin 2009, contractualisé le 6 juillet 2009,

dire que la société Cafan est fautive pour avoir signifié l’acte du 9 juin 2009, dont le contenu s’est avéré erroné selon l’arrêt de la Cour de Cassation du 5 septembre 2018,

dire que se sont ces comportements fautifs qui sont à l’origine de cette procédure,

dire que la société Cafan a quitté les lieux en exécution de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 13 février 2013 prononçant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire,

dire que la société Cafan de façon déloyale a tenté d’empêcher la société VHM d’exercer son droit de repentir en précipitant son départ de manière fictive,

dire que la société VHM a valablement exercé son droit de repentir puisque la société était encore dans les lieux au moment de la signification de ce droit,

dire que la société Cafan n’a pas pris de dispositions irréversibles pour quitter les lieux au moment de l’exercice du droit de repentir,

par conséquent,

déclarer la société Cafan irrecevable ou du moins mal fondée en toutes ses demandes, fins et

Conclusions,

dire que la société Cafan n’est pas éligible à obtenir une indemnité d’éviction,

débouter la société Cafan de sa demande de conversion en saisie-attribution de la saisie

conservatoire pratiquée le 22 mai 2019.

à titre subsidiaire,

vu l’absence d’expertise contradictoire concernant l’évaluation de l’indemnité d’éviction,

— ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société Cafan et ce conformément à sa demande,

— condamner la société Cafan à payer à la Société Vêtements Henry Mazoyer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 8 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, la société VHM demande à la cour de :

vu les articles L 145-58 et L 145-59 du code de commerce,

vu la procédure de cession judiciaire du bail au profit de la société Cafan,

vu la notification de l’acte de cession par la société Cafan à la société VHM,

vu que la société Cafan a contractualisé l’obligation de réitérer l’acte sous seing privé par acte authentique,

vu l’absence de réitération,

vu la procédure engagée par la société VHM aux fins de résiliation judiciaire sur le fondement du caractère irrégulier de la cession,

vu que le bail arrivait à son terme pendant la procédure judiciaire de résiliation,

vu le congé délivré avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime le 14

juin 2013 pour le terme du 31 décembre 2013,

vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 février 2013 prononçant la résiliation et l’expulsion sous astreinte de la société Cafan,

vu que l’astreinte commençait à courir à compter du 11 juin 2014,

vu la notification de départ des lieux le 2 juin 2014,

vu le droit de repentir du 6 juin 2014,

vu le départ de la société Cafan le 11 juin 2014 en exécution de l’arrêt du 13 février 2013,

vu l’article 480, 500 et 1009-1 du code de procédure civile,

vu le droit de repentir du bailleur exercé alors que la Société Cafan était encore dans les lieux,

vu que la société Cafan a quitté les lieux postérieurement à la signification du droit de repentir du bailleur,

vu l’article 146 du code de procédure civile,

vu que le juge ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement,

— débouter la société Cafan de sa demande tendant au paiement de la somme de 80 000 euros pour procédure abusive.

— débouter la société Cafan de sa demande tendant au paiement de la somme de 100 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

par conséquent et statuant à nouveau,

à titre principal et si la cour devait considérer que le droit de repentir était irrégulier,

vu l’article L 145-17 du code de commerce,

vu le congé délivré avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime tiré de l’irrégularité de l’acte de cession,

vu l’absence de contestation des motifs du congé délivré le 14 juin 2013,

vu la validité du congé,

— juger qu’en matière de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, le locataire n’est pas éligible au paiement de l’indemnité d’éviction.

vu que la contestation des motifs du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime constituerait une demande nouvelle pour la première fois en cause d’appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile,

par conséquent,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande formulée par la société Cafan consistant à demander à la cour de juger qu’aucun motif grave et légitime ne justifie le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction comme étant nouvelle pour la première fois en cause d’appel,

— débouter la société Cafan de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction.

— débouter la société Cafan de sa demande d’expertise judiciaire tendant à évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

— débouter la société Cafan de toute demande plus ample ou contraire.

— condamner la société Cafan à payer à la Société Vêtements Henry Mazoyer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

à titre subsidiaire, sur le départ volontaire de la société Cafan en exécution de l’arrêt du 13 février 2014,

vu l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 13 février 2014 prononçant la résiliation et l’expulsion sous astreinte de la société Cafan,

vu que l’astreinte commençait à courir à compter du 11 juin 2014,

vu la notification de départ des lieux le 2 juin 2014,

vu le départ de la société Cafan le 11 juin 2014 en exécution de l’arrêt du 13 février 2013,

vu que le départ des lieux en exécution de l’arrêt du 13 février 2014 ne rend pas éligible la société Cafan au paiement d’une indemnité d’éviction,

— débouter la société Cafan de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction,

— débouter la société Cafan de sa demande d’expertise judiciaire tendant à évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

— débouter la société Cafan de toute demande plus ample ou contraire.

— condamner la société Cafan à payer à la société VHM la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

à titre infiniment subsidiaire, sur le caractère régulier du droit de repentir,

vu que le droit de repentir à été valablement notifié à la société Cafan,

vu que le droit de repentir était irrévocable au sens de l’article L 145-59 du code de commerce,

vu que le droit de repentir à été notifié à la société Cafan avant que celle-ci n’engage de processus irréversible de déménagement,

vu que la société Cafan a volontairement quitté les lieux de manière précipitée pour faire échec au droit de repentir du bailleur,

— dire que la société VHM a valablement fait valoir son droit de repentir.

— débouter la société Cafan de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction.

— débouter la société Cafan de sa demande d’expertise judiciaire tendant à évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

— débouter la société Cafan de toute demande plus ample ou contraire.

— condamner la société Cafan à payer à la Société VHM la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la société Cafan demande à la cour de :

vu les articles L. 145-58 et L. 145-59 L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce,

vu l’article 565 du code de procédure civile

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement à l’exception de celles faisant l’objet de l’appel incident,

— juger en tant que de besoin qu’aucun motif grave et légitime ne justifie le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction,

— juger qu’il ne peut être opposé aucun moyen de prescription à l’action de la société Cafan en paiement de l’indemnité d’éviction,

— déclarer la société Cafan bien fondée en son appel incident,

y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Cafan de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société VHM pour procédure abusive,

— condamner la société VHM à lui payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudicies subis par les procédures malicieuses et abusives menées à son encontre depuis plus de dix années par la société VHM,

— débouter la société Vêtements Henry Mazoyer de sa demande en paiement d’une indemnité pour frais de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Vêtements Henry Mazoyer aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, qui pourront être recouvrés directement par maître Maïlys Larmet, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 100 000 euros par application de l’article 700 dudit code.

MOTIFS

1-sur la recevabilité de la demande de la société preneuse de juger qu’aucun motif grave et légitime ne justifie le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction

— sur la recevabilité de la contestation du congé au regard du caractère nouveau de la demande :

Selon l’article L145-17 du code de commerce : I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa, 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

Selon l’article 564 du code de procédure civile : à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est de principe que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

De plus, un congé non motivé doit être assimilé à un congé mal motivé, la nullité n’affectant que le défaut d’offre d’une indemnité d’éviction, mais non le congé en lui-même, qui met bien fin au bail. Il s’en déduit que si le congé est mal motivé ou non motivé, il n’est pas nécessaire pour le preneur de demander l’annulation dudit congé. Le congé mettra bien fin au bail mais il ne privera pas le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

L’appelante demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de la société preneuse, contenue dans son dispositif, consistant à faire juger que 'en tant que de besoin qu’aucun motif grave et légitime ne justifie le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction'.

Sur cette fin de non-recevoir qu’elle soulève, la société VHM estime qu’une telle demande, formulée par la preneuse, est nouvelle en cause d’appel, la preneuse n’ayant jamais sollicité la nullité du congé donné pour motif grave et légitime. La bailleresse ajoute qu’aucun tribunal n’a tranché la question de la validité du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime

Pour l’intimée preneuse, sa demande consistant à faire juger qu’aucun motif grave et légitime ne justifie le refus de nouvellement bail sans aucune indemnité d’éviction n’est pas une demande nouvelle et est donc recevable. Selon l’intimée preneuse, elle avait bien, dans son assignation, contesté les motifs du congé, mais de plus, elle avait aussi sollicité le paiement de l’indemnité d’éviction, interrompant ainsi de manière parfaitement efficace le délai de prescription

Concernant tout d’abord la contestation des motifs du congé, formulée par l’intimée preneuse, à hauteur d’appel, ladite contestation est mentionnée dans le dispositif de ses de ses dernières conclusions et ce en ces termes : 'juger en tant que de besoin qu’aucun motif grave et légitime ne justifie le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction'.

Or, une telle contestation avait bien été formulée par la société Cafan, en première instance, dans des termes quasiment identiques. En effet, le jugement attaqué mentionnant bien que la société Cafan lui demande de : 'dire en tout état de cause qu’il n’existe aucun motif grave et légitime justifiant le refus de paiement de l’indemnité d’éviction'.

S’agissant de la formulation de cette contestation, par la preneuse, à hauteur d’appel, même si la preneuse a remplacé le terme 'dire’ par celui de 'juger’ , cela ne modifie en rien le sens juridique général de la demande, qui a pour objectif de soumettre au tribunal une contestation du motif grave et légitime invoqué par le bailleur dans son congé du 14 juin 2013 avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Du point de vue de la recevabilité de la contestation de la preneuse du motif grave et légitime du congé, il importe peu de savoir que le tribunal n’aurait pas tranché, dans ses motifs et son dispositif, la question de la validité du congé. En effet, la contestation de la preneuse est bien recevable, ne présentant aucun caractère nouveau. En outre, il convient de rappeler que si le congé est mal motivé ou non motivé, il n’est pas nécessaire pour le preneur de demander l’annulation dudit congé. Le congé mettra bien fin au bail mais il ne privera pas le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

Ainsi, même si la société Cafan n’a effectivement jamais saisi un tribunal pour solliciter l’annulation du congé, ce fait n’est pas de nature à l’empêcher de solliciter l’indemnité d’éviction,dès lors qu’elle a déjà contesté, en première instance, le motif grave et légitime avancé par le bailleur pour lui refuser le bénéfice de l’indemnité d’éviction.

La fin de non-recevoir soulevée par la société VHM, tirée du caractère nouveau de la contestation du congé, sera écartée.

— sur la recevabilité de la contestation du congé au regard de la prescription :

Toujours pour soutenir que la contestation, par la preneuse, du congé du 14 juin 2013 sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, serait irrecevable, la bailleresse appelante ajoute qu’une telle contestation serait prescrite. Pour elle, la société Cafan a omis de contester le congé qui lui a été délivré, car elle ne pouvait le faire que dans les cinq ans de sa signification de sorte qu’elle est aujourd’hui prescrite et irrecevable en cause d’appel.

Sur le moyen tiré de la prescription quinquennale soulevé par la bailleresse, la société preneuse répond que sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ne se heurte à aucune prescription. Sur l’absence de prescription, la société Cafan précise qu’elle avait bien contesté les motifs du congé dans son assignation et qu’elle avait aussi sollicité le paiement de l’indemnité d’éviction, interrompant ainsi de manière parfaitement efficace le délai de prescription.

Il est de principe que la prescription de l’action en contestation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction commence à courir à compter de la date d’effet du congé. Ainsi, le locataire doit contester le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction avant l’expiration du délai de la prescription à défaut, son action est prescrite, et il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux

De plus, le preneur n’est pas tenu d’engager les deux actions (contestation du congé et paiement de l’indemnité d’éviction) dans le délai de la prescription. L’exercice d’une des actions fait subsister l’autre.En conséquence, le preneur, qui a contesté dans le délai de la prescription, la gravité des motifs de refus de renouvellement, peut ensuite solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction sans se voir opposer la prescription.

En l’espèce, concernant tout d’abord la durée du délai de la prescription applicable aux actions en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction, la bailleresse estime qu’il s’agit d’un délai de cinq ans, ce que ne conteste pas la preneuse.

Concernant ensuite le point de départ du délai de la prescription quinquennale (délai admis par les parties), il doit être fixé à la date pour laquelle le congé à a été donné, soit, en l’espèce, le 31 décembre 2013.

Or, la preneuse a bien intenté son action en paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de la prescription de 5 ans (ou d’ailleurs de deux ans) ayant couru à compter de ladite date, puisque son assignation en paiement de l’indemnité d’éviction date du 26 mars 2015.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription, soulevée par la bailleresse appelante doit être rejetée.

Les actions en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction, par la société Cafan, seront déclarées recevables.

2-Sur la demande de la preneuse en paiement de l’indemnité d’éviction

Selon l’article L145-14 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 21 septembre 2000 :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, l’appelante sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il reconnaît l’existence d’un droit à indemnité d’éviction pour la preneuse. Pour soutenir que la preneuse n’est pas éligible au bénéfice de l’indemnité d’éviction, elle invoque différents moyens qu’il y a lieu d’examiner.

— sur le moyen de la bailleresse tiré de la supposée absence de contestation du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime

Pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’éviction, la société VHM prétend d’abord que la preneuse n’a jamais contesté le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime.

Cependant, ce premier moyen est inopérant dès lors que la cour a précédemment jugé que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et en contestation du congé était recevable.

De plus, il convient de rappeler qu’il est de principe que l’absence ou l’insuffisance de motivation d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d’indemnité d’éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction

Ainsi, même si la société Cafan n’a effectivement jamais saisi un tribunal pour solliciter l’annulation du congé, ce fait n’est pas de nature à l’empêcher de solliciter l’indemnité d’éviction,dès lors qu’elle conteste en l’espèce et a aussi déjà contesté le motif grave et légitime avancé par le bailleur.

— sur le moyen de la bailleresse tiré du départ volontaire de la preneuse

Selon l’article L145-17 du code de commerce, dans version en vigueur depuis le 21 septembre 2000 :I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa , 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

Toujours pour s’opposer à la reconnaissance d’un droit de la preneuse au bénéfice de l’indemnité d’éviction, la bailleresse soutient que cette dernière a quitté les lieux de son propre chef alors qu’elle n’était pas obligée de le faire. Pour elle, le départ volontaire de la société Cafan le 11 juin 2014 a eu lieu en exécution d’une décision de justice prononçant la résiliation du bail (l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 février 2014 prononçant la résiliation du bail au 5 juin 2009 et ordonnant l’expulsion de la preneuse). Elle fait encore valoir que le départ volontaire motivé par une autre raison que le congé, n’ouvre pas droit à indemnité d’éviction.

De son coté, la bailleresse affirme que son droit à l’indemnité d’éviction persiste, dès lors qu’elle disposait d’un droit absolu de quitter les lieux en vertu du congé du 14 juin 2013, à la date de sa convenance, postérieurement à la date d’effet dudit congé soit le 31 décembre 2013. Elle ajoute que droit au maintien dans les lieux, prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce n’est qu’une faculté et non une obligation.

Il est admis que le preneur, en quittant les lieux à la date d’expiration du bail non renouvelé et en acceptant le congé, n’en a pas moins le droit acquis à réclamer une indemnité.

En revanche, le droit à une indemnité d’éviction disparaît en cas de départ volontaire du preneur avant qu’un congé lui soit délivré car dans ce cas, il n’y a pas d’éviction

En l’espèce, la bailleresse a fait délivrer à la preneuse, par acte d’huissier de justice du 14 juin 2013, un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, pour le 31 décembre 2013, en se prévalant du caractère irrégulier de la cession du bail.

Ainsi, le refus de renouvellement par la bailleresse rendait précaire l’exploitation du fonds par la preneuse et de plus, il n’est pas démontré que la preneuse serait partie volontairement.

En tout état de cause, la preneuse, à qui un congé sans motif a été délivré pouvait quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’elle avait initiée. Sa demande en constat de l’absence de motif grave et légitime ne pouvait la priver de son droit à indemnité d’éviction.

A cet égard, l’article 1009-1 du code de procédure civile, invoqué par la bailleresse, ne vient pas démontrer que la société Cafan serait partie le 11 juin 2014 pour se conformer à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 février 2014 qui ordonnait son expulsion.

Le moyen avancé par la bailleresse est inefficace.

Le jugement est confirmé en ce qu’il dit que nonobstant son départ du local situé [Adresse 4] à [Localité 5], la société Cafan reste éligible aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce lui ouvrant droit à l’indemnité d’éviction,

— sur le moyen de la bailleresse tiré l’exercice de son droit de repentir

Selon l’article L145-58 du code de commerce :Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation

L’article L145-59 du même code ajoute :La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58, est irrévocable.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur peut exercer le droit de repentir à n’importe quel moment jusqu’à la décision fixant l’indemnité d’éviction.

Toujours pour faire échec à la reconnaissance d’un droit à une indemnité d’éviction pour la preneuse, la bailleresse fait valoir qu’elle a irrévocablement et régulièrement exercé son droit de repentir le 6 juin 2014 et que c’est à tort que le premier juge a retenu que son droit de repentir n’était pas irrévocable.

Elle précise que son repentir était bien pur et simple et n’était pas conditionné à la réalisation d’un événement. Pour elle, la mention « sous le bénéfice de la condition suspensive déterminante susvisée d’une infirmation de l’arrêt de la cour d’appel du 13 février 2014 par la cour de cassation » , qui figurait dans la notification de son droit de repentir, visait simplement à alerter la société Cafan que le droit de repentir ne pouvait produire effet qu’autant que le bail n’était pas résilié.

De son côté, la société Cafan demande la confirmation du jugement en ce qu’il dit que le droit de repentir ne s’est pas exercé conformément à l’article L 145-59 du code de commerce.

Pour s’opposer au droit de repentir dont la bailleresse entend se prévaloir, la société Cafan soutient que :

— d’une part, le droit de repentir était inefficace en raison des dispositions irréversibles prises pour libérer les locaux,

— d’autre part, le repentir exercé était inopérant, dés lors qu’il était assorti de conditions suspensives.

En l’espèce, la bailleresse a exercé son droit de repentir le 6 juin 2014, tout en le conditionnant en ces termes : « sous le bénéfice de la condition suspensive déterminante susvisée d’une infirmation de l’arrêt de la cour d’appel du 13 février 2014 par la Cour de cassation'.

En conditionnant l’efficacité de son droit de repentir à la cassation de l’arrêt du 13 février 2014, la bailleresse n’entendait donc pas irrévocablement renoncer à la résiliation du bail (l’arrêt du 13 février 2014 ayant prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la preneuse).

En effet, l’ajout d’une telle mention signifie qu’elle n’entendait pas renoncer définitivement à obtenir la résiliation du bail et qu’elle n’offrait pas définitivement à la preneuse le renouvellement du bail , attendant de savoir si la cour de cassation elle-même dirait que le bail ne devait pas être résilié.

Or, il est admis qu’en raison de son caractère irrévocable, le droit de repentir ne peut être valablement exercé avec des réserves, ni conditionné au résultat d’une action judiciaire en cours.

Ainsi, le congé avec offre de renouvellement, notifié le 6 juin 2014, sous réserve du pourvoi en cassation formé contre l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 13 février 2014, dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l’exercice par la bailleresse du droit de repentir.

Le droit de repentir, revendiqué par la société VHM est inopérant, et il n’y a dès lors pas lieu de s’interroger sur l’efficacité de l’existence dudit droit (au regard du point de savoir si le preneur était encore dans les lieux ou s’il n’avait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation).

Le,jugement est confirmé en ce qu’il dit que le droit de repentir de la société VHM ne s’est pas exercé conformément aux exigences de l’article L 145-59 du code de commerce ce qu’il n’était pas irrévocable

Les moyens opposés par la bailleresse pour faire écarter la prétention de la preneuse en paiement de l’indemnité d’éviction étant écartés, il convient d’examiner la contestation par cette dernière du bien-fondé du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

— sur la contestation par la preneuse du bien-fondé du congé sans offre de renouvellement et sans paiement de l’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil

Selon l’article L145-17 du code de commerce, dans version en vigueur depuis le 21 septembre 2000 :I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa , 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’espèce, le bail commercial prévoit, en son article 11 intitulé 'cession-sous-location'

:'le locataire, ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur (…)en outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date, qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur et elle devra être réalisée par acte authentique du ministère du notaire du bailleur auquel il sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui'.

Ainsi, le bail commercial édictait une obligation de conclure la cession du bail commercial par 'acte authentique du ministère du notaire du bailleur'.

En outre, l’acte de cession du 5 juin 2009 stipule, au bas de la page 45/143, au paragraphe intitulé : 'il est rappelé qu’aux termes de l’article 11 du bail, le preneur a la faculté de céder son droit au bail à son successeur dans son fonds de commerce ou son entreprise, cette cession devant être réalisée par acte authentique du ministère du notaire du bailleur auquel il sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais'.

Ledit acte énonce encore, en haut de la page 83/143 : 'Enfin, en cas de cession, le bailleur sera appelé à concourir à l’acte et un exemplaire original enregistré ou une expédition lui en sera remise, aux frais du preneur, dans le mois de la signature et ce, afin de lui servir de titre exécutoire'.

Enfin , ce même acte de cession sous-seing privé du 5 juin 2009 stipule, au bas de la page 83/143, à l’article intitulé '5.1.2.1. conditions générales': 'à l’exception des modalités de transfert préalables à la cession tel que celles-ci sont prévues au bail, faire son affaire personnelle des modalités de transfert des contrats de bail à son profit et notamment des réitérations par acte authentique des cessions de bail (…)'.

Le congé du 14 juin 2013, sans offre de renouvellement et sans paiement de l’indemnité d’éviction, pour motif légitime, reproche précisément à la preneuse d’avoir procédé à la cession par acte sous seing privé alors qu’elle s’était engagée à procéder à cette cession par acte authentique.

Il est en effet rédigé en ces termes : 'les sociétés occupantes Cafan et CCV Beaumanoir ont commis la faute contractuelle irréfragable d’acquérir le fonds de commerce à la société Nos enfants aussi (…) Par acte sous seing privé du 5 juin 2009 et signifié par exploit d’huissier le 6 juillet 2009".

En l’espèce, la preneuse s’oppose au congé sans offre de renouvellement et sans paiement de l’indemnité d’éviction en affirmant que le bailleur ne justifie pas d’un motif grave et légitime.

La cour est tenue d’examiner ce moyen en défense, l’autorité de la chose jugée des décisions antérieures s’attachant au dispositif de leurs décisions et non pas aux moyens.

En d’autres termes, même si la cour de cassation et la cour d’appel d’Aix-en-Provence ont déjà estimé que les motifs visés par le congé n’étaient ni graves, ni légitimes, cette appréciation ne dispense pas la présente cour de statuer à nouveau sur le moyen de la preneuse, en contestation des motifs dudit congé. Les dispositifs des décisions antérieures, auxquels s’attachent l’autorité de la chose jugée, évoquent seulement la question de la résiliation du bail commercial et de l’opposabilité de la cession.

Pour la société bailleresse, la société Cafan n’a pas respecté ses engagements inscrits par ses soins dans l’acte de cession du 5 juin 2009 signifié au bailleur le 6 juin 2009, le contractualisant ainsi. Pour elle, selon les termes même de l’acte de cession et indépendamment du contenu du bail commercial, la preneuse avait l’obligation de réitérer la cession en la forme authentique, ce qu’elle n’a pas fait. Elle reproche encore à la société preneuse de ne pas avoir non plus fait intervenir la bailleresse à l’acte de cession.

En l’espèce, il convient au préalable d’examiner si le seul motif grave et légitime invoqué par la bailleresse, dans son congé du 14 juin 2013, pour refuser le renouvellement et l’indemnité d’éviction, est fondé.

Ledit motif invoqué dans ledit congé, par la bailleresse, consiste uniquement en la faute de la preneuse ayant consisté à acquérir le fonds de commerce (et le droit au bail commercial) par un acte sous seing privé du 5 juin 2009 et non par un acte authentique.

Le congé ne reprochait donc pas à la preneuse, la société Cafan, de ne pas s’être conformée à son engagement pris, dans l’acte de cession sous seing privé du 5 juin 2009, d’une part de réitérer la cession par acte authentique et, d’autre part, de faire intervenir à l’acte, la bailleresse.

Ce n’est que dans le cadre de cette procédure que la société bailleresse invoque de nouveaux motifs graves et légitime pour tenter de s’opposer au paiement d’une indemnité d’éviction, à savoir les motifs énoncés au paragraphe précédent.

Vu les articles L 642-7 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 26 juillet 2005 rendu applicable par l’article L 631-22 du même code, au plan de cession arrêté à la suite de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire,

D’abord, il doit être considéré que, sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession, la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution de ce plan n’est pas soumise aux exigences de forme prévues par ce contrat.

En l’espèce, pour déterminer si la cession forcée du bail commercial à la société Cafan était soumise ou non aux exigences de forme du bail commercial (à savoir une cession par acte authentique), il y a lieu au préalable de se reporter aux dispositions du jugement arrêtant le plan de cession du 24 mars 2009 (et ainsi vérifier si ledit jugement prévoyait expressément que l’acte de cession serait soumis aux exigences de forme du bail commercial).

Si, dans son dispositif, le jugement du 24 mars 2009 arrêtant le plan de cession, prévoit que l’acte de cession doit respecter les conditions et obligations du contrat dont la cession judiciaire a été ordonnée, et ce dés la date d’entrée en jouissance, il ne précise pour autant pas que les conditions à respecter, par la cession, sont des conditions de forme.

Il convient de rappeler que la Cour de cassation a bien précisé que, sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession, la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution de ce plan n’était pas soumise aux exigences de forme prévues par ce contrat.

Or, le jugement du 24 mars 2009, arrêtant le plan de cession, indique seulement, de façon globale, que la cession doit respecter les conditions et obligations du contrat, tout en ne précisant pas qu’il s’agit de conditions de forme.

Ainsi, par principe, en l’absence d’une mention claire et précise du jugement ordonnant le respect des conditions de forme prévues par le bail commercial pour la cession, rien n’obligeait les sociétés cédantes et cessionnaires (dont la preneuse intimée) à devoir se conformer à la condition du bail commercial prévoyant la conclusion de la cession par acte authentique.

Il ne saurait donc être reproché à la société preneuse aucun motif grave et légitime sur ce point.

Le motif invoqué par la bailleresse, dans son congé, n’apparaît en tout état de cause pas légitime, dès lors que son comportement indique qu’elle avait en réalité ratifié la cession sous seing privé critiquée et qu’elle avait aussi accepté le fait que ladite cession avait eu lieu sans son intervention à l’acte.

En effet, la société VHM a en effet effectué les actes positifs suivants manifestant son intention de ratifier la cession :

— elle avait été appelée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 mai 2009 (reçue le 16 mai 2009) envoyée par l’administrateur judiciaire, à concourir à la signature de l’acte de cession prévue pour le 5 juin 2009,

— la société VHM n’a pas répondu à cette lettre, s’abstenant de toute opposition à la cession du bail au profit de la société Cafan,

— la société VHM, nonobstant le fait qu’elle avait été appelée à concourir à l’acte de cession du 5 juin 2009, emportant notamment cession du bail, ne s’est pas présentée le jour de la signature de ladite cession (alors qu’elle critique maintenant son absence d’intervention audit acte),

— dès le 5 avril 2009, avant même que l’acte de cession ait été signé le 5 juin 2019 et après le jugement du tribunal de commerce du 24 mars 2009, ordonnant la cession, la société VHM émettait une facture correspondant au loyer du quatrième trimestre 2009 au nom de la seule société Cafan,

— le 3 août 2019, la société VHM émettait une facture, pour la société Cafan, correspondant aux pénalités de retard sur le versement des loyers du bail du deuxième trimestre 2009 (le chèque en paiement dudit loyer ayant été encaissé le 29 avril 2009) et du troisième trimestre 2009 (le chèque en paiement dudit loyer ayant été encaissé le 27 juillet 2009),

— le 1er février 2010, la société VHM délivrait à la société Cafan un commandement de payer un complément de dépôt de garantie et indiquant que le défaut de paiement de cette somme entraînerait le jeu de la clause résolutoire du bail,

— postérieurement à la cession critiquée, la société VHM a émis plusieurs factures pour la société Cafan

Par ailleurs, la société VHM n’établit pas suffisamment la gravité du motif invoqué dans le congé, dés lors que même si la cession est intervenue sous seing privé et non par acte authentique, il n’est pas démontré qu’elle aurait perdu à l’encontre de la cessionnaire, le bénéfice de l’acte authentique dont elle était titulaire à l’égard de la preneuse initiale, acte lui permettant d’exécuter contre elle en l’absence de toute décision de justice.

En effet, il est constant que la cession ayant opéré substitution de partie, le cessionnaire reste lié au bailleur par le bail initial qui est un acte authentique, de telle sorte que la bailleresse peut se prévaloir du titre exécutoire à son encontre pour poursuivre le paiement des sommes dues.

S’agissant maintenant du second motif grave et légitime désormais invoqué par la bailleresse, non mentionné dans le congé contesté du 14 juin 2013 (à savoir la violation de son engagement par la preneuse pris dans l’acte de cession du 5 juin 2009 de réitérer la cession par acte authentique), ce dernier n’est cependant pas de nature à priver la bailleresse de son droit à l’indemnité d’éviction.

En effet, il est acquis qu’il existe un principe d’immutabilité des motifs du refus de sorte que le bailleur ne peut pas modifier les motifs graves et légitimes dont il a fait état dans l’acte de refus de renouvellement et les seules exceptions à ce principe sont les faits dont le bailleur n’a eu connaissance que postérieurement à l’acte et qui peuvent être invoquées après la signification de l’acte de refus.

Le principe de l’immutabilité des motifs interdit de plus au bailleur qui a donné congé pour un motif déterminé d’en changer par la suite, sauf à délivrer une nouvelle mise en demeure ou démontrer qu’il ignorait ces nouveaux motifs lors de la mise en demeure ou alléguer que le locataire ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, en application du principe d’immutabilité des motifs du congé, il appartenait à la bailleresse, qui souhaite se prévaloir d’un nouveau motif non invoqué dans le congé du 14 juin 2013, de démontrer qu’elle aurait découvert ce dernier après la délivrance dudit congé. Or, la société VHM n’établit pas en quoi elle aurait découvert, seulement après le congé du 14 juin 2013, que la société Cafan ne s’était pas conformée aux clauses de l’acte de cession du 5 juin 2009 lui imposant de réitérer la cession sous la forme authentique.

D’autre part, au-delà du fait que le principe d’immutabilité interdisait sous certaines conditions à la société VHM de modifier le motif grave et légitime du congé du 14 juin 2013, la société VHM ne démontre pas non plus la gravité du nouveau motif tiré de l’absence de réitération de l’acte de cession par acte authentique.

En effet, comme il a déjà été dit précédemment, la bailleresse ne démontre pas en quoi l’absence de réitération de la cession par acte authentique, lui ferait perdre le bénéfice du caractère authentique du bail commercial transféré à la société preneuse.

La bailleresse ne justifiant pas de motifs graves et légitimes, l’intimée a le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le jugement est confirmé en ce qu’il condamne la société VHM à payer à la société Cafan une indemnité d’éviction.

3-sur la demande de la preneuse d’expertise judiciaire tendant à évaluer le montant de l’indemnité d’éviction

Selon l’article 146 du code de procédure civile :Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à sa demande d’expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due.

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné une telle expertise judiciaire, se fondant, dans ses conclusions, sur la supposée carence de la preneuse dans l’administration de la preuve.

Cependant, il n’existe pas en l’espèce de carence de la preneuse dans l’administration de la preuve, au soutien de sa demande d’expertise judiciaire. Au contraire, la preneuse produit un rapport d’estimation établi le 31 octobre 2013 par M. [J], expert agréé par la cour de cassation, sur les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Le jugement est confirmé en ce qu’il fait droit à la demande de la société preneuse d’expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’éviction.

4-sur le chef de jugement relatif au rejet de la demande de la preneuse de conversion de la saisie-conservatoire de créances en saisie-attribution

En première instance, la société Cafan avait demandé la conversion de la saisie-conservatoire à exécution successive en saisie-attribution.

Le jugement a rejeté cette demande.

Concernant le sort de cette demande à hauteur d’appel, la société Cafan ne la maintient plus et ne sollicite pas l’infirmation du jugement qui l’a rejetée.Pour sa part, l’appelante conclut au rejet de toutes les demandes de la société Cafan.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Cafan de sa demande de conversion de la saisie-conservatoire en saisie-attribution.

5-sur la demande de la preneuse de dommages-intérêts pour procédure abusive et pour procédures antérieures abusives

Vu l’ancien article 1382 et l’article 1240 du code civil,

La société Cafan sollicite le paiement, par la société VHM, d’une indemnité de 80 000 euros en réparation du préjudice subi pour les procédures abusives. Selon elle, cette dernière l’a contrainte depuis plus de dix ans, à subir des procédures avec une mauvaise foi et un acharnement certain.

Toutefois, outre le fait que c’est la société Cafan qui a pris l’initiative en première instance de ladite procédure, il n’est pas démontré suffisamment l’abus de la société VHM dans l’exercice de son droit d’appel ni au titre des procédures antérieures.

Compte tenu de la complexité des faits et des dispositions applicables en la matière, il n’est pas établi que la société VHM, au-delà d’une mauvaise appréciation de ses droits, aurait intentionnellement agi.

Le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la société Cafan de sa demande de dommages-intérêts pour procédures abusives.

6-sur les frais du procès

La société VHM étant déboutée de toutes ses prétentions et le jugement étant entièrement confirmé en ce qui concerne le principal, la cour ne peut que confirmer ce dernier concernant également ses chefs relatifs aux dépens et à l’article 700.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société VHM sera condamnée aux entiers dépens à hauteur d’appel et à payer une somme de 10 000 euros à la société Cafan sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société VHM est déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— déclare recevables toutes les demandes de la société Cafan,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant,

— condamne la société Vêtements Henry Mazoyer à payer à la société Cafan une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Vêtements Henry Mazoyer aux entiers dépens.

Le Greffier, La Présidente,