République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 29/06/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01817 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UHCO

Jugement (N° 20/03111) rendu le 10 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Madame [N] [D] épouse [J]

née le 02 mars 1961 à [Localité 6], de nationalité française

et

Monsieur [I] [J]

né le 09 mai 1961 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par M^e Delphine Chambon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SCI [Adresse 5], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

ayant son siège social, [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Christine Dutat, avocat constitué, substituée par M^e Alexandrine Tanière, avocats au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 28 mars 2023 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2023

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 6 février 2006, Madame [A] [L], Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [I] [J] et Madame [N] [D] épouse [J] un local à usage commercial dans un immeuble situé à [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2006, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 7 288,19 euros, payable trimestriellement et d’avance.

L’acte précisait : 'le présent bail a lieu à titre de renouvellement d’un précédent bail consenti à compter du 1er février 1997 jusqu’au 31 janvier 2006, aux termes d’un acte reçu par Maître Gaëtan DESROUSSEAUX, en date du 03 février 1997'.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2015, les locataires ont sollicité le renouvellement du bail aux mêmes conditions à compter du 1er février 2015.

Par acte du 27 avril 2015, 1a SCI [Adresse 5] a acquis l’immeuble auprès des consorts [L] [K].

Par acte des 6 et 11 mai 2015, la société [Adresse 5] a notifié son acceptation du principe du renouvellement mais a sollicité un loyer annuel déplafonné de 24 000 euros.

Par jugement du 5 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux a désigné un expert. Celui-ci a remis son rapport le 22 février 2017.

Par jugement du 1er juillet 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lille a notamment:

— dit que le renouvellement du bail conclu entre les parties interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2015 ;

— déplafonné le loyer renouvelé ;

— fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 16 441 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2015 ;

— dit que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance avec capitalisation des intérêts.

Par acte d’huissier du 12 mai 2020, la société [Adresse 5] a fait délivrer aux époux [J] [D] un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire pour une somme totale de 22 188,54 euros.

Par acte d’huissier du 9 juin 2020, Monsieur et Madame [J] [D] ont assigné la société [Adresse 5] en nullité de cet acte.

Par jugement rendu le 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lille a statué en ces termes :

'DÉBOUTE M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2020 ;

Les DÉBOUTE de leur demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause d’échelle mobile ;

DIT que l’application du loyer déplafonné doit être lissée chaque année en application de l’article L.145-34 alinéa 4 du code de commerce ;

DIT la demande en paiement de la somme de 491.65 euros correspondant au surplus du loyer du 2ème trimestre de l’année 2015 est prescrite ;

CONDAMNE M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] à payer à la S.C.I. [Adresse 5] la somme de 16 261,31 euros (seize mille deux cent soixante et un euros et trente et un centimes) au titre des loyers échus pour la période du 27 avril 2015 au 31 décembre 2019 ;

DÉBOUTE M. [J] et Mme [D] épouse [J] de leur demande de délais de paiement et de leur demande de suspension des effets du commandement de payer la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 5] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

CONDAMNE in solidum M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] à payer à la S.C.I. [Adresse 5] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

DÉBOUTE les consorts [J] de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 5] de ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] aux dépens de la présente instance. ».

Par déclaration du 13 avril 2022, Monsieur et Madame [J] [D] ont relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision à l’exception de ceux ayant débouté la société [Adresse 5] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de ses autres demandes.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions régularisées par le RPVA le 19 décembre 2022, Monsieur et Madame [J] [D] demandent à la cour de :

« Vu l’article 655 du Code de procédure civile,

Vu l’article L 112-1 du Code monétaire et financier,

Vu les articles L.145- 34 et L 145-39 et L 145-41 du Code de Commerce,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu le bail du 6 février 2006,

Vu le jugement du Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Lille du 1er juillet 2019,

Vu le commandement de payer du 12 mai 2020,

Vu le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le Tribunal de LILLE

(…)

INFIRMER le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le Tribunal de LILLE en ce qu’il a jugé ceci :

— Déboute M. [I] [J] et Mme [N] [D] de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2020,

— Les déboute de leur demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause d’échelle mobile

— Condamne M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 16.261,31 euros au titre des loyers échus pour la période du 27 avril 2015 au 31 décembre 2019 ;

— Déboute M.[J] et Mme [D] épouse [J] de leur demande de délais de paiement et de leur demande de suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

— Condamne in solidum M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Déboute les consorts [J] de leurs autres demandes ;

— Condamne in solidum M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] aux dépens de la présente instance.

CONFIRMER le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le Tribunal de LILLE pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

DECLARER le commandement délivré le 12 mai 2020 à Monsieur et Madame [J] nul et de nul effet ;

A titre subsidiaire,

LE DIRE mal fondé,

REVOIR le compte entre les parties,

JUGER la clause d’indexation contenue dans le bail réputée non écrite ou subsidiairement, nulle

JUGER que l’arriéré de loyers s’élève à la somme de 14.401,76 € ;

ACCORDER à Monsieur et Madame [J] un délai de paiement de tout arriéré sur deux années et suspendre tous les effets de la clause résolutoire ;

DIRE que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital ;

DEBOUTER la SCI [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à payer à Monsieur et Madame [J] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens. ».

Les époux [J] [D] se prévalent de l’article R211-1 du code des procédures civiles d’exécution pour soutenir que le commandement de payer qui leur a été délivré est nul, faute de mentionner le titre exécutoire en vertu duquel il a été délivré et de comporter un décompte précis. Le grief est constitué dès lors que l’information donnée aux débiteurs est incomplète. L’imprécision du commandement ne peut pas être régularisée par la production ultérieure d’un décompte. Il est indifférent qu’un courrier ait été transmis séparément aux locataires.

Les époux [J] [D] ajoutent que le commandement doit être annulé en ce qu’il a été délivré de mauvaise foi. En effet, le bailleur a choisi le lendemain du déconfinement, en période de crise sanitaire, pour faire délivrer son acte, ce qui est particulièrement critiquable compte tenu des difficultés qu’ont eu à subir les locataires en tant que commerçants indépendants.

A titre subsidiaire, sur le compte locatif, les appelants arguent que le bailleur semble vouloir revendiquer les termes d’un jugement du juge des loyers commerciaux du 1er juillet 2019, mais que les conditions dans lesquelles elle prétend appliquer cette décision sont erronées.

Ils affirment que la clause d’indexation est illicite pour être contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier, prohibant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. En effet, le bail prévoit expressément que l’indice de base est 895, soit l’indice du troisième trimestre 1987, et que chaque année à compter du 1er février 2006, le loyer indexé sera déterminé en fonction de cet indice de base.

Par ailleurs, depuis la réforme Pinel du 18 juin 2014, l’indexation des baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 ne se fait plus sur l’indice du coût de la construction, lequel a été remplacé par l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires. Le bailleur ayant calculé l’indexation sur la base de l’indice du coût de la construction, les montants reportés dans le commandement sont erronés. Le fait que la bailleresse ait tenu compte du changement d’indice dans ses dernières écritures ne fait que le confirmer.

A titre totalement subsidiaire, la décision du premier juge concernant l’application de la règle du lissage du déplafonnement est justifiée, de sorte que l’augmentation du loyer ne peut être facturée que par tranche de 10 % par an, en application de l’article L145-34 du code de commerce.

La décision rendue par le juge des loyers commerciaux, revêtue de l’autorité de chose jugée, déplafonne le loyer pour l’ensemble des surfaces, en ce compris la réserve. La bailleresse ne peut tenter de remettre en cause cette décision en opérant une confusion entre surface réelle et surface pondérée. La règle du lissage du déplafonnement s’applique donc pour la totalité du loyer, et non pour 70% ainsi que le soutient le bailleur.

Le tribunal a justement considéré que la bailleresse ne rapportait aucune preuve de l’existence d’un bail oral, et le juge des loyers commerciaux a déplafonné le loyer en raison de la modification des caractéristiques du local. Dans ces conditions, il n’y a aucune exception valable à l’application du dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce.

A défaut, les appelants reviennent sur les sommes dues. Ils demandent la confirmation de la décision s’agissant de la prescription et sollicitent l’octroi de délais de paiement compte tenu de la crise actuelle et des difficultés rencontrées antérieurement, dans un contexte de mouvements sociaux qui a fragilisé bon nombre de commerçants indépendants, particulièrement en centre-ville.

Ils concluent à l’absence de caractère abusif de leur procédure.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 20 septembre 2022, la société [Adresse 5] demande à la cour de :

« Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Lille le 10 janvier 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il dit de la demande en paiement de la somme de 491,65 euros prescrite et d’y ajouter les frais de commandement de payer dans le décompte des sommes dues ainsi qu’elles soient productrices d’intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance au jugement du TGI des loyers commerciaux avec capitalisation des intérêts.

En conséquence,

Déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 mai 2020 valide

Constater que la prescription quinquennale n’est pas acquise pour le surplus des sommes réclamées par le bailleur pour la période antérieure au 28 août 2015

Confirmer que dans le bail renouvelé en date du 1er février 2015, l’indice ILC se subsistera à l’ICC

Condamner M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] à verser à la [Adresse 5] une somme de 18 404,19 euros y compris les frais de commandement de payer et productrice d’intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance au jugement du TGI des loyers commerciaux avec capitalisation des intérêts

Débouter M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] de leur demande de délais de paiement

Condamner M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] à payer à la SCI [Adresse 5] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

Eu égard aux frais irrépétibles que la SCI [Adresse 5] aura dû engager pour y défendre, frais qu’il serait inéquitable de lui laisser intégralement supporter, condamner M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] à lui verser une somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. [I] [J] et Mme [N] [D] épouse [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel ».

La bailleresse rappelle que l’absence d’énonciation dans l’acte du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée constitue une nullité de forme qui reste subordonnée à la preuve d’un grief. Or les époux [J] ne peuvent invoquer une confusion dans leur esprit quant au bail dont il est question.

Les sommes sollicitées résultent du bail initial et du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille le 1er juillet 2019. Elles ont été reprises par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 novembre 2019, courrier explicitant le calcul de l’indexation du loyer et mentionnant le loyer indexé dû pour chaque année, loyers qui correspondent à ceux repris dans le commandement de payer.

Le loyer est hors charges. Il est trimestriel et le bailleur a bien distingué, tant dans la lettre du 25 novembre 2019 que dans le commandement, les périodes concernées en fonction des indexations annuelles au 1er février de chaque année. Les différences apparaissant entre le décompte du bailleur et celui du locataire s’expliquent par le fait que le locataire fait ses calculs sur 1 an et 1 jour.

Le locataire a été en mesure de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette. Il n’a d’ailleurs sollicité aucune explication.

L’huissier a été saisi du dossier bien avant le confinement mais il a rencontré des difficultés pour délivrer l’acte, de sorte qu’il n’a pas eu d’autre choix que de le signifier au lendemain de la fin du confinement, ce qui n’est pas critiquable.

Les locataires ne peuvent pas prétendre à l’illicéité de la clause d’indexation, la période de variation indiciaire étant égale à la période de révision du loyer.

S’il est exact que depuis la réforme Pinel du 18 juin 2014, l’indexation des baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 ne l’est plus sur l’indice du coût de la construction mais l’est sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires, cela est au cas d’espèce sans incidence dans la mesure où le bail prévoit expressément qu’en cas de modification ou de remplacement de l’indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l’ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié. Ce changement d’indice crée un écart en faveur des locataires de 369,08 euros, pris en compte par le bailleur.

Il existe une exception à l’application du principe du plafonnement du déplafonnement lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 12 ans, prévue par l’article L145-34, alinéa 3, du code de commerce. C’est le cas pour le local à usage de réserve d’une surface de 29 m2 qui fait l’objet d’un bail oral entre les parties. Ce bail ne peut bénéficier du plafonnement.

Les calculs des locataires sont non conformes, dans la mesure où ils n’appliquent pas la règle du lissage sur 10 % du loyer de l’année antérieure, mais une augmentation de 10% constante sur la base du loyer fixé à 16 441 euros par le jugement du 1er juillet 2019.

Il convient à partir de l’année n+1, d’ajuster le loyer de base, à la date d’anniversaire du bail renouvelé en fonction de la variation de l’indice ILC.

La bailleresse revient encore sur les différences existant entre son décompte et celui des locataires. Elle considère qu’en réglant les sommes dues au titre de la période comprise entre le 27 avril 2015 et le 30 juin 2015, ces derniers ont reconnu son droit et interrompu le cours de la prescription. Elle se prévaut de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020. La fin de la période pour agir ayant été reportée de 2 mois à compter du 10 juillet 2020, soit à l’échéance du 9 septembre 2020, et la demande de paiement formulée par voie de conclusions signifiées le 27 août 2020, elle n’est pas prescrite.

Le juge des loyers commerciaux a assorti l’arriéré de loyers des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance avec capitalisation. Les locataires n’ont pas fait appel de sa décision.

Il ne saurait être fait droit à la demande tendant à l’octroi de délais de paiement. Les difficultés alléguées ne sont pas prouvées. Les époux [J] [D] ont ouvert un second magasin situé en face du local qu’ils louent. La bailleresse rencontre des difficultés financières sérieuses, en raison de sa perte de gains pendant le confinement et des travaux réalisés en 2021.

De mauvaise foi, les époux [J] [D] cherchent à retarder le paiement des sommes qu’ils doivent en vertu du jugement du tribunal des loyers commerciaux du 1er juillet 2019 et utilisent des arguments fallacieux pour tenter de payer le plus tardivement possible. Le caractère abusif de leur action est patent.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2023.

SUR CE

A titre préliminaire, il sera observé que les parties n’ont pas relevé appel du chef du jugement entrepris ayant dit que l’application du loyer déplafonné doit être lissée chaque année en application de l’article L145-34, alinéa 4, du code de commerce.

I – Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

1) Sur l’imprécision de l’acte

a – sur l’absence de mention du titre

C’est à mauvais escient que les époux [J] [D] se prévalent des dispositions de l’article R211-1 du code des procédures civiles d’exécution, applicables aux actes de saisie de sommes d’argent.

Ils ne démontrent aucunement le grief que leur aurait causé l’absence de mention de l’acte sur lequel était fondé le commandement de payer litigieux, sur la nature duquel ils n’ont pu se méprendre.

A cet égard, il sera rappelé qu’ils avaient reçu un courrier de leur bailleresse en date du 25 novembre 2019 détaillant ses réclamations, à la suite duquel ils n’ont pas demandé la moindre précision, ce qui démontre qu’ils en avaient parfaitement compris la teneur.

Ce moyen est inopérant.

b – Sur l’absence de décompte détaillé

Les époux [J] [D] se plaignent que : 'aucun décompte détaillé n’était joint à l’acte hormis une succession de sommes non explicitées, sans distinction entre les éventuelles charges ou encore les mois concernés, ni sur le mode de calcul des éventuelles indexations appliquées'.

En réalité, le commandement de payer délivré aux locataires le 12 mai 2020 comporte le décompte suivant :

'DECOMPTE DETAILLE DES SOMMES DUES

4/ calcul du loyer pour la période du 26 avril 2015 au 31 décembre 2019

TOTAL loyer du 26 avril 2015 au 31 décembre 2019 :

26/4/15 au 31/1/16 16441 x 280/365 = 12612 €

1/2/16 au 31/1/17 : 16249 €

1/2/17 au 31/1/18 : 16602 €

1/2/18 au 31/1/19 : 16875 €

1/2/2019 au 31/12/19 : 17512 x 11/12 = 16053 €

TOTAL = 78 391 €

5/ loyers encaissés pour la période du 26 avril 2015 au 31 décembre 2019

2015 : 1692.80 + (2978,52 x 2) = 7649.84 €

2016 à 2018 : 2978,52 x 4 x 3 = 35742.24 €

2019 : (2978.52 x 3) + 4110.25 = 13045.81 €

TOTAL = 56 437.89€

6/ solde des loyers en notre faveur

78391 – 56438 = 21 953 €'

Ainsi que le souligne justement la bailleresse, le loyer était payable trimestriellement, et le bail ne prévoyait aucune provision sur charges.

Si le décompte litigieux ne mentionnait pas le calcul de l’indexation, celui-ci avait été précisé par la société bailleresse aux époux [J] [D] par un courrier du 25 novembre 2019, en ces termes : 'L’indice ce base est celui du troisième trimestre de l’année précédente. Pour faire simple, pour nos calculs, nous partirons de l’indice du 3ième trimestre 2014, soit 1627 pour faire l’ajustement au 1er février 2016 avec l’indice du 3ième trimestre 2015 et ainsi de suite.'

Ce courrier n’a reçu aucune réponse ni demande d’explication de la part des époux [J] [D].

Il s’en déduit que le décompte fourni était suffisamment précis pour permettre aux locataires de vérifier l’exactitude des sommes réclamées.

Le moyen est inopérant.

2) Sur la bonne foi

Si le juge doit vérifier les modalités d’exercice de la clause résolutoire, notamment l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur, les époux [J] [D] ne sauraient déduire de la seule date de délivrance du commandement de payer, soit le surlendemain du déconfinement national lié à la pandémie de covid-19, la mauvaise foi de leur bailleresse, laquelle était en droit de leur réclamer le paiement de l’arriéré accumulé depuis 2015, soit bien antérieurement à la crise sanitaire.

Ce moyen est inopérant.

L’ensemble des moyens des appelants ayant été rejeté, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [I] [J] et Madame [N] [D] épouse [J] de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2020.

II – Sur la demande en paiement

1) Sur la validité de la clause d’échelle mobile

Aux termes de l’article L112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

La sanction prévue n’est donc pas la nullité mais le caractère non écrit de la clause illicite.

En l’espèce, la clause d’indexation prévue au bail était rédigée comme suit :

'Le BAILLEUR et le LOCATAIRE conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, ce qui suit, savoir :

— que le loyer ci-dessus fixé ne subira aucune variation pour la première année du bail.

— et qu’ensuite, conformément à l’article L.145-39 du Code de commerce, le loyer de base sera ajusté chaque année, à la date anniversaire de prise d’effet du bail, en fonction de la variation en plus ou en moins, depuis l’origine du bail, de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.

Pour l’application de la présente clause d’échelle mobile, il est précisé que l’indice de base sera l’indice du troisième trimestre 1987, étant de 895.

En conséquence pour chaque année à compter du 1er février 2006, le loyer sera déterminé au moyen d’une règle proportionnelle ayant pour données :

— le loyer annuel de base, soit 34.131,35 F, soit 5.203,29 €,

— l’indice de base indiqué ci-dessus, soit 895 ;

— et le montant du nouvel indice.'

L’application de cette clause, qui implique :

— une première indexation au 1er février 2007, en prenant pour indice de base l’indice du troisième trimestre 1987 ;

— les indexations suivantes au 1er février de chaque année, 'en fonction de la variation en plus ou en moins, depuis l’origine du bail, de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE',

entraîne de toute évidence une distorsion temporelle en ce qu’elle se réfère systématiquement à l’indice du 3è trimestre 1987 en tant qu’indice de base, peu important que la bailleresse ait supprimé cette distorsion en prenant pour indice de base celui du 3è trimestre de l’année précédente.

Cette clause doit donc être réputée non écrite. La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

2) Sur le montant de l’arriéré

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

a – Sur la demande au titre d’un loyer déplafonné du local à usage de réserve

La bailleresse allègue que l’arriéré de loyers doit être augmenté du loyer déplafonné du local à usage de réserve de 29 m2 calculé 'sur une base égale au loyer déplafonné x70m2/99m2', en se prévalant de l’existence d’un bail oral sur ladite réserve existant depuis plus de 12 années.

Cependant, outre qu’elle n’établit en aucune façon la date d’effet de ce bail oral, il s’impose de constater que le bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 1er juillet 2019 comprend ladite réserve, dont il a été considéré que permettant aux locataires de bénéficier 'd’une surface d’exploitation supplémentaire de plus d’un tiers des locaux loués', elle constituait la modification notable des caractéristiques du bail justifiant son déplafonnement.

La société [Adresse 5] sera déboutée de sa demande de ce chef.

b – Sur la prescription de la demande au titre du reliquat du loyer du 2ème trimestre 2015

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. Le délai de prescription est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Aux termes de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 22 mars 2020 susvisée.

Aux termes de l’article 2 du même texte, tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Aux termes de l’article 1er de l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 susvisée a été ainsi modifié :

1° A l’article 1er :

a) Au I, les mots : « l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée » sont remplacés par les mots : « le 23 juin 2020 inclus ».

Ces textes prévoient un mécanisme de report des échéances qui ont expiré pendant la période juridiquement protégée. Les délais légalement impartis par la loi ou le règlement pour agir ont de nouveau couru à compter de la fin de cette période, dans la limite de deux mois. En conséquence, lorsque le délai initial était inférieur à deux mois, l’acte devait être effectué dans ce délai, courant à nouveau à compter de la fin de la période protégée, et lorsque le délai initial était supérieur à deux mois, il devait être effectué dans un délai de deux mois.

Les parties s’accordent sur le fait que la société [Adresse 5] est devenue propriétaire des locaux donnés à bail le 27 avril 2015.

La bailleresse produit aux débats un 'décompte acquéreur’ non daté émanant de l’office notarial Lesage Potié situé à Templeuve, indiquant : 'prorata de loyers : 1 692,80 euros'.

Il ressort des écritures des parties que le loyer annuel dû par les locataires en 2014 était de 11 914,09 euros, ce qui représente un loyer trimestriel de 2 978,52 euros.

La somme due à la bailleresse, au titre du loyer, entre le 27 avril et le 30 juin 2015 aurait donc dû être de 2 978,52 euros / 91 jours x 65 jours (et non 2 978,52 euros x 66 jours /90 jours comme le demande la bailleresse) = 2 127,51 euros, soit un écart de 434,72 euros.

Il doit être retenu que celle-ci a eu connaissance du montant de la dette dès le 27 avril 2015, date de son acquisition. Le délai de prescription a donc commencé à courir à cette date.

L’argument de la bailleresse selon lequel 'en réglant en partie les sommes dues au titre de la période comprise entre le 27/04/2015 et le 30/06/2015, soit 1.682, 80 € en lieu et place des 2.184, 45 €, les demandeurs ont reconnu le droit de la concluante', est absolument inopérant, étant observé que le paiement en question est supposé être intervenu le 1er avril 2015, date d’échéance du loyer, antérieurement au 27 avril 2015, et ne saurait valoir reconnaissance des droits de l’acquéreur postérieur.

Par ailleurs, l’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 a été instauré sur l’ensemble du territoire national le 24 mars 2020 avec la publication de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020.

La période juridiquement protégée a pris fin le 23 juin 2020 à minuit.

Le délai de prescription aurait dû expirer le 27 avril 2020, c’est à dire pendant la période juridiquement protégée. Il a donc été prolongé de deux mois à compter du 24 juin 2020, soit jusqu’au 24 août 2020.

Ainsi, les premiers juges ont justement retenu que n’ayant été formulée que par voie de conclusions signifiées le 27 août 2020, la demande en paiement du reliquat du loyer du 2ème trimestre 2015 était prescrite. Leur décision sera confirmée de ce chef.

c – Sur le lissage des loyers

Le loyer de base a été fixé judiciairement à 16 441 euros à compter du 1er février 2015.

Compte tenu de la règle du lissage du plafonnement, et de la prescription retenue pour le reliquat du loyer du 2ème trimestre 2015, il convient de retenir, au titre des loyers dus :

— entre le 1er juillet 2015 et le 31 janvier 2016 : 11 914,09 euros x 110% = 13 105,50 euros x 184 jours / 365 jours, soit 6 606,61 euros ;

— entre le 1er février 2016 et le 31 janvier 2017 : 13 105,50 euros x 110 % = 14 416,05 euros;

— entre le 1er février 2017 et le 31 janvier 2018 : 14 416,05 euros x 110% = 15 857,66 euros ;

— entre le 1er février 2018 et le 31 janvier 2019 : 16 441 euros (15 857,66 euros x 110% = 17 443,43 euros, somme excédant le loyer du bail renouvelé) ;

— entre le 1er février 2019 et le 31 décembre 2019: 16 441 euros x 11 mois/ 12 mois soit 15 070,92 euros ;

Soit un total de 68 392,24 euros.

Or les écritures des parties établissent que les locataires ont réglé :

— pour les deux derniers trimestres de l’année 2015 : 5 957,04 euros ;

— pour les années 2016 à 2018 : 35 742,24 euros ;

— pour l’année 2019 : 13 045,81 euros ;

soit un total de 54 745,09 euros.

L’arriéré locatif s’élève donc, au 31 décembre 2019, à 13 647,15 euros.

Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, qui entre dans les dépens.

Les appelants demandant à la cour de dire que l’arriéré de loyers s’élève à la somme de 14 401,76 euros, celle-ci ne pouvant statuer infra petita, la somme due sera fixée à ce montant.

La bailleresse ne saurait se prévaloir du chef du jugement rendu le 1er juillet 2019 par le juge des loyers commerciaux pour demander que cette somme soit 'productrice d’intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance au jugement du TGI des loyers commerciaux', le lissage des loyers déplafonnés ayant différé l’exigibilité de la somme due au titre du 'rappel de loyers échus'.

Cette somme portera donc intérêts à compter du 12 mai 2020, date du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les conditions légales étant réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

III – Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Ni les époux [J] [D], ni la société [Adresse 5] ne versent la moindre pièce objective permettant de connaître leur situation financière et comptable.

Cependant, il s’impose de constater que les locataires risquent de perdre leur fonds de commerce, et que le montant de la dette locative, au sortir d’une longue période de crise sociale et sanitaire, reste limitée et ce, malgré le déplafonnement du loyer ordonné par le juge des loyers commerciaux par jugement du 1er juillet 2019.

En conséquence, il convient de dire que les époux [J] [D] pourront s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 600 euros chacune, payables le 1er de chaque mois, et une 24ème mensualité réglant le solde de la dette, le 1er du mois suivant.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires se libèrent de leur dette dans les délais fixés.

En revanche, à défaut du règlement d’un seul versement, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein et entier effet.

La décision entreprise sera réformée en ce sens.

Aucun motif ne justifie en revanche de dire que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital. Les époux [J] [D] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

IV – Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions des articles 1240 et 1241du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.

Les époux [J] [D] n’ont fait qu’exercer une action en justice pour faire valoir leurs droits qui ont été partiellement accueillis.

La demande de dommages et intérêts présentée par la société [Adresse 5] ne peut qu’être rejetée. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

V – Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’issue du litige justifie de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée de ce chef.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le sens du présent arrêt sur les dépens et l’équité commandent de rejeter les demandes respectives des parties au titre de leurs frais irrépétibles.

La décision entreprise sera infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [I] [J] et Madame [N] [D] épouse [J] de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2020 ;

— dit que la demande en paiement de la somme correspondant au surplus du loyer du 2ème trimestre de l’année 2015 est prescrite ;

— débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la clause d’échelle mobile du contrat de bail commercial conclu entre les parties est réputée non écrite ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [J] et Madame [N] [D] épouse [J] à payer à la société [Adresse 5] la somme de 14 401,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2020 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Autorise Monsieur [I] [J] et Madame [N] [D] épouse [J] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 600 euros chacune, payables le 1er de chaque mois, et une 24ème mensualité réglant le solde de la dette, le 1er du mois suivant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires se libèrent de leur dette dans les délais fixés ;

Dit qu’à défaut du règlement d’un seul versement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et que la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

Déboute Monsieur [I] [J] et Madame [N] [D] épouse [J] de leur demande d’imputation des paiements en priorité sur le capital ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Le greffier

Marlène Tocco

Le président

Samuel Vitse