Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/20179 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4MB2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/13638

APPELANTS

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e E F, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assisté de M^e David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e E F, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

SASU LA MANDOLINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 819 967 183

[…]

[…]

Représentée par M^e E F, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assistée de M^e David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI MENAA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 507 866 770

[…]

[…]

Représentée par M^e Amine TRIDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0493

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 2 janvier 2010, la SCI MENAA a donné à bail commercial, à titre de renouvellement, à M. B Y et à M. C X, preneurs solidaires, des locaux situés […] à Aubervilliers (93) pour y exercer l’activité de « café, restaurant, hôtel meublé », exploitée sous l’enseigne commerciale « A LA MANDOLINE ». Ce bail a été conclu pour neuf ans, pour une période allant du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2016, moyennant un loyer annuel fixé à

la somme de 14.400 € payable d’avance, par mois.

Le 27 juin 2011, M. C X a vendu ses parts indivises qu’il détenait dans le fonds de commerce à M. D Z. Puis, par acte sous seing privé du 13 juin 2016, M. B Z et son épouse ont cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués à la SASU LA MANDOLINE, représentée par M. B Y, son président.

Par acte d’huissier de justice du 5 juillet 2016, la SCI MENAA a fait signifier à M. B Y et M. C X un commandement visant la clause résolutoire leur faisant sommation de libérer les lieux loués et d’en remettre les clés à la SCI MENAA, et ce en raison du non respect de certaines clauses du contrat de bail, notamment celles relatives à la cession de bail et à la sous-location.

Par acte d’huissier de justice des 24 novembre et 5 décembre 2016, la SCI MENAA a fait signifier à M. B Y et M. C X une assignation devant le tribunal de grande instance de Bobigny auquel elle demande, sur le fondement des articles L 145-1 et L145-41 du code de commerce, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 août 2016 et en conséquence de prononcer la résiliation du bail en date du 2 janvier 2010.

Par jugement du 18 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Déclaré irrecevables les demandes faites au nom de M. C X,

— Déclaré recevables les demandes faites au nom de M. B Y,

— Reçu en son intervention la SASU LA MANDOLINE, prise en la personne de son représentant légal,

— Déclaré irrecevable devant le tribunal l’exception de procédure soulevée par M. B Y et la SASU LA MANDOLINE,

— Constaté l’acquisition, de la clause résolutoire du bail commercial conclu par la SCI MENAA, M. B Y et M. C X portant sur les locaux situés […] à Aubervillier (93) avec effet au 5 août 2016,

— En conséquence, ordonné à M. X et à tout occupant de leur chef notamment la SASU LA MANDOLINE, de libérer les lieux,

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, ils pourront être expulsés à la requête de la SCI MENAA,ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Dit que les meubles et objets mobiliers des locataires ou occupants trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, non repris par leurs propriétaires et en l’absence d’indication de ces derniers sur le lieu où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par la SCI MENAA dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers disposant d’un mois pour les récupérer et devront à défaut se présenter à l’audience du juge de l’exécution, comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 3.600 euros restera acquis à la SCI MENAA,

— Condamné solidairement M. B Y et M. C X à payer à la SCI MENAA la somme de 3.129 € au titre de la taxe foncière figurant sur les avis d’imposition 2015 et 2016, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Dit qu’en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus pour une année porteront intérêts,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné in solidum M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE à payer à la SCI MENAA la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

MM. Y et X et la SASU LA MANDOLINE ont interjeté un appel partiel le 2 novembre 2017du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, statué sur le sort des meubles, statué sur la perte du dépôt de garantie, condamné solidairement M. B Y et M. C X à payer à la SCI MENAA la somme de 3.129 € au titre de la taxe, outre les intérêts au taux légal condamné in solidum M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance d’incident en date du 13 mars 2018, le conseiller de la mise en état a

— dit recevable l’appel diligenté par M. Y

— dit irrégulier l’appel diligenté par M. X

— débouté la SCI MENAA de sa demande de radiation de l’affaire du rôle ;

— débouté la SCI MENAA de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation

— condamné la SCI MENAA aux dépens de l’incident.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 5 novembre 2018, M. Y et la SASU LA MANDOLINE demandent à la cour de :

Vu le bail commercial du 2 janvier 2010,

Vu le commandement visant la clause résolutoire du 5 juillet 2016,

Vu les articles 564, 566, 901, 910, 910-4 du code de procédure civile,

Vu les articles L145-1, L145-15 et L145-41 du code de commerce,

Vu les articles 511-1 et 521-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1104, 1190 (1162 anc.), 1343-2, 1719 et 1720 du code civil,

Vu les jurisprudences précitées,

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 18 octobre 2017 en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu par la SCI MENAA, M. D Y et M. C X,

— ordonné à M. D Y et M. C X ainsi qu’à tout occupant de leur chef, notamment la SASU LA MANDOLINE, de libérer les lieux

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Statuant de nouveau,

— DÉCLARER les conclusions d’appelant et d’incident recevables ainsi que les prétentions contenues dans les présentes conclusions ;

— DIRE ET JUGER nul et de nul effet le commandement d’huissier visant la clause résolutoire délivré le 5 juillet 2016 ;

— DIRE ET JUGER régulière la cession de fonds de commerce intervenue entre M. D Y et la SASU LA MANDOLINE ;

— CONSTATER que la SCI MENAA a manqué à son obligation de délivrance et, en conséquence,

— CONDAMNER la SCI MENAA à la réalisation des travaux prescrits par la Mairie de la Commune d’Aubervilliers, sous astreinte journalière d’un montant de 1.000,00 euros,

— CONDAMNER la SCI MENAA à verser à la SASU LA MANDOLINE les sommes suivantes à parfaire :

—  6.981,49 euros T.T.C. au titre des travaux de mise en conformité des locaux réalisés par le locataire ;

—  93.200,00 euros T.T.C. au titre des dommages et intérêts correspondant à la perte d’exploitation du fonds consécutive à la délivrance de l’arrêté de péril du 3 août 2016

—  24.021,20 euros T.T.C. au titre de la somme prise en charge par M. Y pour reloger les occupants de l’hôtel à la suite de la prise de l’arrêté de péril et mise à sa charge par la Commune d’AUBERVILLIERS.

— CONDAMNER la SCI MENAA à payer à M. D Y la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé,

— CONDAMNER la SCI MENAA à verser à la SASU LA MANDOLINE la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI MENAA en tous dépens y compris les frais d’huissier engagés par la SASU LA MANDOLINE et M. D Y, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le montant pourra être recouvré par Maître E F, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 novembre 2018, la SCI MENAA demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L145-1 et L145-41 du Code de Commerce, 1103 et 1343-2, 1713 et suivants et 1240 et suivants du Code Civil ;

Vu les dispositions des articles 901, 910, 910-4 et 954 du Code de procédure civile ;

Vu l’acte de renouvellement de bail commercial en date du 2 janvier 2010,

Vu le commandement visant la clause résolutoire en date du 5 juillet 2016,

Vu la déclaration d’appel du 2 novembre 2017 enregistrée au nom de M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE,

Vu le dispositif des conclusions d’appelant notifiées par le biais du RPVA le 31 janvier 2018 pour M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE,

Vu le dispositif des conclusions d’appelant n° 2 notifiées par les appelants le 2 août 2018,

Vu le dispositif des conclusions d’appelant n° 3 notifiées par les appelants le 5 novembre 2018,

— Statuant dans les limites des chefs critiqués par l’appel principal du jugement du Tribunal de Grande Instance de Bobigny du 18 octobre 2017,

— Dire M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE irrecevables et en tous cas mal fondés en leur appel du jugement rendu le 18 octobre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny ;

En conséquence,

— Les dire irrecevables en leurs demandes de condamnation de la SCI MENAA :

— à la réalisation de travaux sous astreinte journalière d’un montant de 1.000 €;

— au paiement de la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— au paiement de la somme de 24.021,20 € au titre du montant pris en charge par M. Y pour reloger les occupants de l’hôtel ;

— au paiement d’une somme de 6.981,49 € au titre de prétendus travaux de mise en conformité des locaux réalisés par le locataire ;

— au paiement d’une somme 93.200,00 € à titre de dommages et intérêts pour perte d’exploitation,

— Recevoir la SCI MENAA en son appel incident et la déclarer bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI MENAA, M. B Y et M. C X portant sur les locaux situés […], avec effet au 05 août 2016,

— En conséquence, ordonné à M. B Y et M. C X et à tout occupant de leur chef, notamment la SASU LA MANDOLINE, de libérer les lieux,

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, ils pourront être expulsés à la requête de la SCI MENAA, ainsi

que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Dit que les meubles et objets mobiliers des locataires ou occupants trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, non repris par leurs propriétaires et en l’absence d’indication de ces derniers sur le lieux où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par la SCI MENAA dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers disposant d’un mois pour les récupérer et devront à défaut se présenter à l’audience du juge de l’exécution, comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du Code des procédures

civiles d’exécution,

— Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 3.600 euros restera acquis à la SCI MENAA,

— Condamné solidairement M. B Y et M. C X à payer à la SCI MENAA la somme de 3.129 € au titre de la taxe foncière figurant sur les avis d’imposition 2015 et 2016, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Dit qu’en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus pour une année entière porteront intérêts,

— Condamné in solidum M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE à payer à la SCI MENAA la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE aux dépens,

Le réformant pour le surplus et y ajoutant,

— CONSTATER que M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE, intimés à l’appel incident formé par la SCI MENAA, n’ont pas conclu dans le délai de trois mois prévu par les dispositions de l’article 910, alinéa 1, du Code de procédure civile ;

— constater, en outre, qu’ils n’opposent aucun moyen aux demandes de condamnation formées à leur encontre par l’appel incident de la SCI MENAA ;

En conséquence,

— Fixer l’indemnité d’occupation, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 5 août 2016, au montant du loyer contractuel, soit 1.480,80 €, dont sont redevables in solidum les appelants jusqu’à parfaite libération des lieux.

— Condamner in solidum M. B Y, M. C X et la SASU LA MANDOLINE à payer à la SCI MENAA, la somme de 41.462,40 € à titre d’indemnité d’occupation pour les mois de septembre 2016 à décembre 2018 inclus (1.480,80 € x 28 mois), à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;

— Dire que la condamnation ci-dessus sera assortie des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 1^er septembre 2016, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner in solidum Messieurs B Y et C X, preneurs, à payer à la SCI MENAA une somme de 5.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure

Civile.

— Les condamner, enfin, toujours in solidum, aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement du 5 juillet 2016 ainsi que les frais d’assignations, de signification et d’exécution, le cas échéant.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

Par ordonnance en date du 5 avril 2018, le premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sollicitée par M. Z et la SASU LA MANDOLINE.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2018.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des conclusions des appelants

La SCI MENAA soutient que les appelants n’ont pas répliqué à son appel incident formé par voies de conclusions le 18 avril 2018 dans le délai de trois mois prévu par les dispositions de l’article 910, alinéa 1, du code de procédure civile ce qui est contesté par les appelants.

Selon l’article 910 du code de procédure civile: "L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure'.

La cour constate que l’appel a été interjeté le 8 novembre 2017 ; que l’intimée, la SCI MENAA, a conclu le 21 novembre 2017 par des conclusions contenant appel incident ; qu’il incombait donc aux appelants de conclure en réplique à l’appel incident dans le délai des 3 mois suivant les conclusions du 21 novembre 2017, et non dans le délai suivant celles du 18 avril 2018 qui ne font que reprendre l’appel incident que l’intimée avait formé le 21 novembre 2017. Le fait que l’intimée a conclu en premier, avant les appelants, est sans incidence dès lors que les appelants ont conclu le 31 janvier 2018 dans le délai des 3 mois de l’appel. Il ressort de la teneur des conclusions des appelants du 31 janvier 2018, notifiées à la fois dans le délai des 3 mois de leur appel et dans le délai des 3 mois de l’appel incident, que ceux-ci ont répliqué à l’appel incident.

Par conséquent, aucune irrecevabilité des conclusions des appelants n’est encourue.

Sur l’irrecevabilité de la demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire

La SCI MENAA fait valoir que les appelants invoquent pour la première fois en cause d’appel la nullité du commandement délivré le 5 juillet 2016.

M. Y et la société LA MANDOLINE répliquent que la demande de nullité du commandement a été sollicitée en première instance ; qu’en tout état de cause si la cour considérait que la prétention était nouvelle, elle a pour objet d’écarter la demande d’acquisition de la clause résolutoire et est par conséquent recevable.

La cour rappelle que selon l’article 564 du code de procédure civile 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'.

La cour relève qu’au vu des mentions du jugement entrepris la demande de voir déclarer nul et de nul

effet le commandement de faire visant la clause résolutoire n’a pas expressément été soulevée par M. Y et la société LA MANDOLINE en première instance qui faisaient seulement valoir que la procédure serait irrégulière aux motifs que l’assignation ne préciserait pas le nom du représentant légal de la SCI MENAA et au motif que le commandement était irrégulier faute de ne pas avoir été délivré à la SASU LA MADOLINE et à M^me G H, étant relevé que la nullité du commandement est sollicitée en cause d’appel sur d’autres moyens.

Toutefois, la nullité du commandement est opposée par M. Y et la société LA MANDOLINE afin d’écarter la demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sollicitée par la SCI MENAA qui demande la confirmation du jugement de ces chefs.

Par conséquent par application de l’article 564 du code de procédure civile, la demande de M. Y et de la société LA MANDOLINE de voir déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 5 juillet 2016 est recevable.

Sur le commandement visant la clause résolutoire

Les appelants soulèvent que le commandement n’enjoignait pas à M. Y de se conformer au bail mais de libérer les lieux immédiatement tout en visant un délai d’un mois pour en exécuter les causes, ce qui ne pouvait qu’être source de confusion pour le preneur ; que le bailleur n’a en outre pas visé les stipulations prétendument violées du bail pour mettre en oeuvre la clause résolutoire de sorte qu’ils ne pouvaient pas savoir ce qui leur était reproché.

La SCI MENAA réplique que le fait que deux délais soit visés dans le commandement ne le rend pas nul dès lors qu’il ne peut y avoir de confusion chez le preneur puisque le commandement litigieux vise expressément la clause résolutoire du bail et l’énumération des infractions aux clauses du bail qui lui sont reprochées.

La cour rappelle qu’un commandement comportant plusieurs délais n’est valable que si la mention de ces différents délais n’emporte pas confusion dans l’esprit du locataire en l’empêchant d’apporter dans le délai requis une réponse aux injonctions qui lui sont faites.

En l’espèce après avoir reproduit les dispositions du bail relative au garnissement des lieux, à la cession et à la sous location, reproché notamment aux preneurs de ne pas l’avoir valablement informé de la cession de parts indivises du 27 juillet 2011 et de la cession du fonds de commerce du 13 juin 2016, le bailleur a relevé les manquements suivants aux stipulations du bail :

1/ cession de la moitié indivise du fonds de commerce en violation des stipulations contractuelles du bail

2/ cessation d’activité le 3 avril 2016 de la SCI MENAA exploitant du fonds

3/ défaut de garnissement des lieux loués en marchandises, meubles et objets mobiliers en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tout temps au paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des clauses et conditions du bail

4/ radiation du registre du commerce et des sociétés de la SCI MENAA, exploitant du fonds le 9 mai 2016,

5/sous location, voire concession d’un droit d’occupation des lieux loués, en violation des stipulations contractuelles,

6/ défaut de remise des clés des lieux loués lors du déménagement du preneur

Il était à la suite fait 'COMMANDEMENT à Messieurs B Y et C X :

D’AVOIR IMMEDIATEMENT A :

— Libérer les lieux loués de leur personne et de tout occupant de leur chef ;

— Remettre les clés des lieux loués à la SCI MENAA, bailleresse.'.

Il est ensuite mentionné que la requérante entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et qu’en conséquence à défaut d’avoir exécuté les causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte, elle se pourvoirait devant le tribunal pour entendre constater la résiliation du bail et il était reproduit in extenso la clause résolutoire du bail mentionnant à nouveau ce délai d’un mois et les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

La cour observe que le libellé du commandement est source de confusion. En effet il ne permet pas aux locataires de savoir s’ils doivent se conformer aux obligations du bail dans le délai d’un mois au regard des manquements visés et /ou purement et simplement quitter les lieux immédiatement étant relevé que la clause résolutoire contractuelle reproduite dans le commandement vise l’inexécution d’une charge ou condition du bail ; que le commandement délivre donc deux injonctions de nature différentes et dans des délais différents : d’avoir à libérer les lieux immédiatement et d’exécuter les obligations enfreintes dans le délai d’un mois.

Il s’ensuit que le libellé du commandement et la mention de délais différents ne permettaient pas à MM. B Y et C X de prendre la mesure exacte des injonctions qui leur étaient faites.

Par conséquent le commandement délivré le 5 juillet 2016 est nul et de nul effet de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

La SCI MENAA n’a pas formé dans le dispositif de ses écritures qui seules saisissent la cour de demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Sur la régularité de la cession de fonds de commerce

M. Y et la SASU LA MANDOLINE demandent de voir déclarer régulière la cession de fonds de commerce intervenue au profit de la société LA MANDOLINE aux motifs que la clause du bail exige, alternativement, la présence ou l’appel du bailleur lors d’une cession ; que le bailleur a bien été dûment appelé puisqu’il a été informé téléphoniquement par M. Y préalablement à la vente du fonds de commerce de la cession ainsi que par courrier du 7 juin 2016 ; que la clause ne précise pas les formes que doit prendre l’appel du bailleur à l’acte ; qu’il convient d’interpréter la clause dans un sens favorable à M. Y de sorte que les diligences de M. Y à l’égard du bailleur ont été suffisantes.

La SCI MENAA expose qu’un appel téléphonique dont la teneur et l’objet ne peuvent être établis ne constitue pas la preuve que le bailleur a été invité à concourir à l’acte de cession du fonds de commerce, ni informé de sa date de signature afin le cas échéant de pouvoir y être présent ; que la cession du fonds de commerce lui est inopposable.

Comme l’a relevé de manière pertinente le jugement entrepris, la cession intervenue le 13 juin 2016 constitue une cession de fonds de commerce en ce que le fonds change de propriétaire, la SASU étant une personne morale distincte de M. B Y, personne physique, avec un patrimoine propre.

Le bail stipule que le preneur ne peut céder son droit au bail en totalité ou en partie qu’avec le

consentement exprès et par écrit du bailleur pour l’exercice d’une autre activité ; que toutefois il pourra sans avoir besoin de ce consentement consentir une cession de bail à son successeur dans son commerce.

Le bail ajoute que pour être valable toute cession devra être constatée par acte notarié ou par acte sous seing privé, en présence du bailleur ou lui dûment appelé.

En l’espèce, si le consentement de la SCI MENAA n’était pas requis pour la cession du fonds de commerce appartenant à M. Y et comprenant le droit au bail, le bailleur devait être présent à l’acte ou y être appelé, ce qui n’est pas discuté par les appelants.

La cour rappelle que le fait que le bailleur doit être appelé ne signifie pas qu’il doit être présent lors de la signature, il suffit au preneur de l’aviser dans des formes et délais lui laissant la possibilité effective d’être informé en temps utile de la date de signature de l’acte de cession pour pouvoir y être présent s’il l’estime opportun.

ll est constant au vu de l’acte de cession du 13 juin 2016 que la SCI MENAA n’était pas présente lors de sa conclusion aucune mention n’en étant faite et qu’elle n’en a reçu une copie que le 27 juin 2016 par courrier recommandé. Il n’est également fait aucune mention dans l’acte de cession que le bailleur aurait été appelé à l’acte.

Les appelants prétendent avoir appelé à l’acte le bailleur par le biais d’un courrier du 7 juin 2016 faisant suite à un appel téléphonique.

Comme le mentionne le jugement entrepris, dans ce courrier reçu par la SCI MENAA le 17 juin 2016, M. B Y se contente de rappeler à la bailleresse l’avoir informée par téléphone d’une cession de fonds de commerce, dont la copie était censée être jointe, intervenue au bénéfice d’une SASU dont il assurera la présidence.

La cour observe que le fait qu’un appel téléphonique ait été passé le 31 mai 2017 à la SCI MENAA ne permet pas d’établir la teneur de cette conversation.

L’attestation de M. A versée aux débats par les appelants et établie le 12 janvier 2018, postérieurement au jugement entrepris, n’est pas probante puisqu’il y est fait état de ce que M. Y aurait informé 'le propriétaire au sujet de sa retraite et les difficultés financières avec le RSI et son intention de vendre la MANDOLINE et de créer une SASU à son nom', ce qui n’est pas très clair ; qu’il n’y est apporté aucune précision quant à la date de cette conversation téléphonique à laquelle M. A déclare avoir assisté et encore moins de ce que la SCI MENAA aurait été informée de la date à laquelle la cession devait intervenir.

Dans son courrier en réponse adressé en recommandé le même jour, la SCI MENAA indique qu’aucune copie n’était jointe et qu’elle n’avait été nullement informée de cette cession, laquelle aura finalement lieu selon acte du 13 juin 2016 et dont elle n’aura connaissance que par courrier recommandé du 27 juin 2016.

Compte tenu de l’ambiguïté du courrier du 7 juin 2016, accrue par la réponse de la SCI MENAA, il ne saurait être considéré que M. I Y a par ce biais valablement appelé le bailleur à l’acte de cession alors qu’il n’est pas établi qu’une information quant au lieu et à la date de signature lui aurait été donnée.

De surcroît, contrairement aux prescriptions du contrat de bail et de l’article 1690 du code civil, il n’est pas établi que la SCI MENAA ait été destinataire, par voie de signification d’un exemplaire de l’acte de cession pour lui servir de titre exécutoire, seule une copie lui ayant été adressée par courrier recommandé reçu le 27 juin 2016 et M. B Y ne démontrant pas avoir procédé aux

formalités d’enregistrement de la cession avant le 13 juillet 2016.

Enfin, dans la mesure où le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire peu après la cession litigieuse, puis a délivré une assignation dès les 24 novembre et 5 décembre 2016 pour mettre fin au bail, les appelants ne peuvent sérieusement soutenir que le bailleur aurait reconnu postérieurement la régularité de la cession.

Dans ces conditions, la cession de fonds de commerce n’est pas régulière à l’égard du bailleur et ne lui est donc pas opposable.

Il s’ensuit que la société LA MANDOLINE étant occupante sans droit ni titre, elle devra être expulsée des locaux.

La cession étant inopposable au bailleur, M. Y conserve la qualité de locataire et ne peut de ce fait être expulsé. La SCI MENAA sera donc déboutée de sa demande formée à son encontre ainsi qu’à l’encontre de M. C X.

Sur l’indemnité d’occupation

La cour relève que la demande d’indemnité d’occupation sollicitée entre septembre 2016 et décembre 2018 ne peut être dirigée qu’à l’encontre de la SASU LA MANDOLINE occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI MENAA. Elle sera donc déboutée de la partie de sa demande dirigée à l’encontre de M. B Y et M. C X.

En raison de l’importante dégradation de l’ensemble immobilier où se trouvent les locaux appartenant au bailleur, attestée par un rapport détaillé versé aux débats, la mairie d’Aubervillíers a pris un arrêté d’urgence le 29 juillet 2016 puis un arrêté de péril imminent le 03 août 2016 interdisant l’habitation et l’utilisation des chambres de l’hôtel meublé, du logement du 1^er étage et interdisant l’exploitation et l’utilisation du café LA MANDOLINE.

Le 15 mai 2017, le mairie d’Aubervilliers a notifié un arrêté de péril non imminent afin d’obtenir la réalisation des mesures nécessaires à la conjuration définitive du péril.

Il ressort du constat d’huissier en date du 3 janvier 2018 que la SASU LA MANDOLINE occupe à cette date la partie bar/restaurant du rez-de-chaussée des locaux donnés à bail ; qu’en revanche l’accès à la partie hôtel est empêché par l’édification d’un mur en parpaing suite à l’arrêté de péril.

L’arrêté de péril non imminent du 3 août 2017 concerne l’ensemble immobilier comprenant notamment l’immeuble 'groupe A’ où se situe la partie bar-restaurant occupée par la SASU LA MANDOLINE ainsi que l’immeuble 'groupe C’ relative à la partie hôtel ; il prescrit des travaux à réaliser portant sur l’ensemble immobilier dont les immeubles 'groupe A’ et 'groupe C’et il rappelle les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation. Il est mentionné que le débit de boisson LA MANDOLINE est interdit provisoirement à l’exploitation et à l’utilisation ; que sa réouverture sera possible après sécurisation des planchers hauts des caves.

Il est également précisé que la levée de l’arrêté de péril ne pourrait être prononcée qu’après constatation des mesures prescrites.

Il n’a pas été produit d’arrêté de levée de péril.

Dans ces conditions, alors qu’il n’est pas établi que l’arrêté de péril aurait été levé et que l’ensemble des travaux prescrits auraient été effectués, par application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation aucune somme ne doit être versée en contrepartie de l’occupation étant précisé que la SASU LA MANDOLINE n’est occupante sans droit ni titre à l’égard du bailleur que

parce que l’acte de cession qu’elle a conclu avec le cédant est inopposable à ce dernier.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande formée au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de travaux et d’indemnisation formées par les appelantes en cause d’appel

La SCI MENAA demande de voir déclarer irrecevables les demandes tendant à la réalisation de travaux prescrits par la mairie, au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, d’une somme 93.200,00 € à titre de dommages et intérêts pour perte d’exploitation et au remboursement de la somme de 24.021,20 € au titre du coût du relogement des occupants de l’hôtel et de la somme de 6.981,49 € au titre de travaux de mise en conformité des locaux qu’elle a réalisés, celles-ci excédant les chefs du jugement entrepris expressément critiqués.

La cour constate que le jugement entrepris s’est prononcé sur les demandes susvisées, celle ayant trait à la perte d’exploitation étant seulement actualisée en son quantum, excepté les demandes tendant à la réalisation des travaux prescrits par la mairie et au préjudice moral qui sont effectivement nouvelles en cause d’appel.

Le jugement entrepris a rejeté les demandes formées en première instance par les appelants au titre de la perte d’exploitation, au titre du remboursement de la somme de 24.021,20 € exposés pour le coût du relogement des occupants de l’hôtel et de la somme de 6.981,49 € exposés pour les travaux de mise en conformité des locaux réalisés par la SASU LA MANDOLINE.

Or dans l’acte d’appel, les appelants n’ont pas visés le chef du jugement entrepris qui a débouté les parties du surplus de leurs demandes. Il s’ensuit que leurs demandes sus visées en cause d’appel excèdent les chefs du jugement entrepris, objets de l’appel partiel et sont donc irrecevables.

Pour ce qui relève de la demande de réalisation des travaux selon les prescriptions administratives formée pour la première fois en cause d’appel, il s’agit d’une demande complémentaire des appelants à celles formées en première instance au titre de l’obligation de délivrance elle est donc recevable. La demande de préjudice moral en raison de la déstabilisation consécutive aux procédures et à un abus du droit d’agir de l’intimée est également recevable en cause d’appel.

Toutefois, la SASU LA MANDOLINE étant occupante sans droit ni titre à l’égard du bailleur, celle-ci ne saurait prétendre au bénéfice de condamnations du bailleur à son profit, de sorte qu’il convient de rejeter la demande formée au titre des travaux prescrits par la mairie.

Enfin M. Y sera débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice moral qu’il déclare subir alors qu’il a concouru à la situation dans laquelle il se trouve faute d’avoir appelé le bailleur à l’acte de cession.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Les appelants succombant principalement seront condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire et rendu publiquement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui y sont attachées,

l’infirme sur ces points,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que les conclusions des appelants sont recevables,

Dit que la demande formée en cause d’appel par M. Y et par la société LA MANDOLINE de voir déclarer nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 5 juillet 2016 est recevable,

Dit que le commandement délivré par la SCI MENAA le 5 juillet 2016 est nul et de nul effet,

Dit n’y avoir lieu par conséquent à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à ordonner l’expulsion de M. Y et de M. X,

Déboute par conséquent la SCI MENAA de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation à l’égard de M. Y et de M. X,

Dit que la cession du bail intervenue entre M. Y et la SASU LA MANDOLINE est irrégulière à l’égard de la SCI MENAA et ne lui est donc pas opposable,

Dit qu’en conséquence la SASU LA MANDOLINE est occupante sans droit ni titre,

Ordonne à la SASU LA MANDOLINE, de libérer les lieux et dit qu’à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de la SCI MENAA, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Déclare recevables les demandes nouvelles de réalisation des travaux prescrits par la marie et de dommages et intérêts formées à l’encontre de la bailleresse en cause d’appel,

Les rejette,

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de la bailleresse au titre de la perte d’exploitation, au titre du remboursement de la somme de 24.021,20 € exposés pour le coût du relogement des occupants de l’hôtel et de la somme de 6.981,49 € exposés pour les travaux de mise en conformité des locaux réalisés comme excédant les chefs du jugement expressément critiqués dans l’acte d’appel,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. Y et la SASU LA MANDOLINE aux dépens qui pourront être recouvrés par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE