Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 OCTOBRE 2021

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/17915 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6CQW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/06044

APPELANTE

S.A. AXA FRANCE IARD

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

ayant pour avocat plaidant : M^e Sophie BELLON substituée par M^e LAFARGE – SELARL GALDOS & BELLON – avocat au barreau de PARIS, toque : R056

INTIMES

Monsieur D Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1280

Compagnie d’assurances MACSF ASSURANCES

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 077 566 5631

[…]

[…]

Représentée par M^e Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J133

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le Cabinet LONSDALE IMMOBILIER SERVICES, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le […]

C/O CABINET LONSDALE IMMOBILIER SERVICE

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

Société REAL GESTION – SOCIETE GERANCE DE PASSY venant aux droits du Cabinet DESLANDES

SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 020 987

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Bordemer, représentée par M. et M^me X, est propriétaire de plusieurs lots n°31, 32, 33

et 34, situés au 1^er étage d’un immeuble sis […], soumis au statut de la copropriété.

Ces lots sont situés en dessous du lot n°41, constitué d’un appartement situé au 2^e étage appartenant à M. D Y.

Le syndic désigné par la copropriété a été successivement le cabinet Deslandes jusqu’au 15 septembre 2010 puis le cabinet Lonsdale Immobilier.

La société AXA France Iard est l’assureur du syndicat des copropriétaires du […]. La société MACSF est l’assureur de M. Y.

Le 1^er septembre 2011, le cabinet Lonsdale a enregistré un sinistre dégât des eaux signalé par M. et M^me X, en provenance de l’appartement de M. Y, et a missionné l’architecte de l’immeuble pour apprécier les désordres.

Le 13 septembre 2011, l’architecte de l’immeuble, M. Z a ainsi constaté :

'Dans la cuisine du 2^e étage (appartement Y), le sol en carrelage présente devant l’évier un affaissement sur une surface de 2m2 environ d’une profondeur de 8 à 10cm.

Le carrelage est ancien et non étanche car posé sur sable.

Les infiltrations peu importantes mais inévitables qui se sont produites au fil des années ont très certainement dégradé les structures porteuses du plancher.

Dans l’appartement du 1^er étage lot n°31, 32 appartenant à M. et M^me X, j’ai constaté d’importantes fissures et décollement du plafond en plâtre.

Ces désordres pouvant être la conséquence des dégradations de la structure porteuse, la mise en place d’étais de sécurité et exécution de sondages sont à entreprendre d’urgence.'

Le 29 février 2012, lors de travaux de renforcement du plancher haut du 1^er étage, une fuite goutte-à-goutte persistante a été constatée sur le réseau d’évacuation de la salle de bains de l’appartement de M. Y.

Le 12 mars 2012, la société TAC missionnée par le syndicat des copropriétaires a établi un devis de restructuration de solivage et un autre devis estimatif et descriptif pour le traitement d’un champignon de maison mentionnant :

' Suite aux mises à nus effectuées par la maçon, nous avons constaté la présence d’un champignon de maison en plancher haut des deux chambres et du bureau de l’appartement du 1^er étage de M^me X.

Ce champignon de maison est dû à des infiltrations d’eau de l’installation sanitaire située à l’étage supérieur. Après toute réalisation du traitement curatif, il conviendra de mettre aux normes en vigueur l’ensemble des installations sanitaires de la zone concernée y compris la mise en oeuver d’une étanchéité dans les pièces humides …

A ce jour, nous avons encore constaté la présence de fuite sur les canalisations de l’étage supérieur'.

Lors de l’assemblée générale du 9 mai 2012, les copropriétaires ont décidé de faire réaliser des travaux de renforcement de la structure en bois du plancher du 2^e et de mettre en oeuvre le traitement nécessaire de la mérule dans l’immeuble.

Ils ont également indiqué qu’un rendez-vous serait organisé entre le conseil syndical, le syndic et M. Y, afin de déterminer la répartition des coûts entre les travaux privatifs au sein de l’appartement de M. Y visant à supprimer l’origine des désordres, ceux

relevant des parties communes, ainsi que les travaux nécessités par la présence de merules dont l’origine est liée à un défaut des installations privatives de l’appartement de M. Y.

Le 14 mai 2012, la société AXA, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, a accusé réception de la déclaration du cabinet Lonsdale, syndic de l’immeuble, du sinistre dégâts des eaux survenu le 1^er septembre 2011.

Aucune décision de répartition des travaux n’étant intervenue, le syndicat des copropriétaires a obtenu la désignation d’un expert judiciaire en la personne de M. F A, par ordonnance de référé du 4 septembre 2012.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 février 2014.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date des 30 mars et 20 avril 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné, en ouverture de rapport, M. Y, la société MACSF et la société AXA afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par acte d’huissier en date du 23 juin 2015, la société MACSF a assigné en intervention forcée et en garantie le cabinet Deslandes ès qualités d’ancien syndic.

Par jugement contradictoire du 25 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que M. D Y, la SAS cabinet Deslandes et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] sont responsables des désordres subis par la structure porteuse du plancher de l’appartement de la SCI Bordemer,

— dit que dans leurs rapports entre co-responsables, M. Y sera tenu à hauteur de 60% des dommages, le cabinet Deslandes à hauteur de 20% des dommages et le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20% des dommages,

— dit que chacun des co-responsables pourra exercer, pour la part incombant aux autres co-auteurs du dommage, un recours à leur encontre,

— condamné M. D Y et la société cabinet Deslandes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 74.710,83 ' en réparation de son préjudice résultant du coût des travaux de réparation de la structure de l’immeuble,

— condamné la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.587,7 ',

— condamné la MASCF à garantir M. Y des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné in solidum M. Y, la MACSF, le cabinet Deslandes et la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 ' en application de 1'article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. Y, la MACSF, le cabinet Deslandes et la société AXA France Iard, aux dépens, les frais d’expertise compris dont distraction conformement à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La société AXA France Iard a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 juillet 2018, à l’encontre de M. Y, la MACSF, le cabinet Deslandes et le syndicat des copropriétaires.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 avril 2021.

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PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 janvier 2019, par lesquelles la société AXA France Iard, appelante, invite la cour, au visa des articles 246 du cpc, 1134 ancien du code civil, L.112-6 et L.113-1 alinéa 2 du code des assurances, de :

— déclarer la société AXA France Iard recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

A titre principal:

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des

copropriétaires,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la responsabilité de M. Y et

du cabinet Deslandes à hauteur de 60% et 20%,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que les garanties de la compagnie

AXA France Iard étaient mobilisables,

— infirmer dès lors le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la compagnie AXA France

Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.587,70 ',

Statuant à nouveau,

— dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée dans cette affaire,

— dire qu’en tout état de cause, les garanties de la compagnie AXA France Iard ne sauraient être mobilisables,

— prononcer la mise hors de cause pure et simple de la compagnie AXA France Iard,

A titre subsidiaire

— condamner in solidum M. Y, la MACSF et la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes à relever et garantir indemne la compagnie AXA France Iard de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre par la cour,

En toutes hypothèses

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. Y, la MACSF et le cabinet Deslandes aux entiers dépens et à la somme de 6.000 ' au titre de l’article 700 cpc,

Statuant à nouveau

— condamner tout succombant à payer à la compagnie AXA France Iard, la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 14 décembre 2018, par lesquelles M. D Y, intimé, demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, L 113-1 du code des assurances, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des

copropriétaires,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que les garanties de la société

AXA France Iard étaient mobilisables,

En conséquence

— débouter la société AXA France Iard de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société MACSF à garantir M. D Y de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner solidairement tous succombant à régler à M. D Y la somme de 5.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement tous succombant aux entiers dépens d’instance dont distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 12 avril 2021, par lesquelles la société MACSF Assurances, intimée, invite la cour, au visa des articles 9,14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1384 du code civil, L 113-1 du code des assurances, à :

— dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] recevable et bien fondé en ses demandes,

A titre principal

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des

copropriétaires,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la responsabilité de M. Y et du cabinet Deslandes à hauteur de 60% et 20%,

A titre subsidiaire

— dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée dans la présente procédure,

— dire que le cabinet Deslandes a violé ses obligations résultant de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— dire que les désordres sont imputables à la société cabinet Deslandes en raison des manquements à ses obligations ès qualité de syndic,

— condamner in solidum M. Y et la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 100.612,11 ' au titre de la réparation des désordres augmentée des intérêts au taux légal,

— condamner la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 100.612,11 ' au titre de la réparation des désordres augmentée des intérêts au taux légal, en tout ou partie,

— condamner in solidum la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes et M. Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes et M. Y en tous les dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire

— condamner la société AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de

l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées à son égard,

— condamner la société AXA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8

[…]) la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AXA en tous les dépens dont distraction conformément à

l’article 699 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles en cause d’appel de la société Real

Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des

copropriétaires comme étant mal fondées ;

Vu les conclusions en date du 7 janvier 2019, par lesquelles la société Real Gestion Gérance de Passy, intimée, invite la cour, au visa de l’article 2224, 1382 et 1384 du code civil, L121-2 du code des assurances, 16 du code de procédure civile, à :

— dire la compagnie AXA France recevable mais mal fondée en son appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables et bien fondées les demandes de M. Y, de la MACSF et du syndicat des copropriétaires du 8 rue 15 Scipion à Paris 5^e à l’encontre du cabinet Deslandes, es qualité d’ancien syndic, aux droits duquel vient le cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes.

Et statuant à nouveau

— dire que l’existence des désordres était connue depuis 2008 par M. Y,

— dire que le point de départ de l’action en responsabilité contre l’ancien syndic n’est pas le dépôt du rapport mais les courriers de 2008 et 2010,

— dire M. D Y prescrit en son action à l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

En conséquence

— débouter M. D Y de ses demandes à l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

— dire que la MACSF, es qualité d’assureur de M. Y n’est pas subrogée dans les droits de son assuré à l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy en raison de l’extinction de l’action de son assuré,

— dire que la MACSF n’est pas subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires du […], victime, en raison de l’extinction de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

En conséquence

— dire l’action de la MACSF irrecevable et à tout le moins mal fondée à l’encontre du cabinet Deslandes,

— dire que l’action en responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’encontre de son

ancien syndic était prescrite dès le mois de septembre 2015,

— dire que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires par conclusions du 13 mars 2017 sont prescrites,

En conséquence

— dire l’action du syndicat des copropriétaires du […] irrecevable à l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

— dire que le cabinet Deslandes n’a jamais été assigné en ordonnance commune dans le cadre des opérations d’expertise de M. A,

— dire que le rapport d’expertise de M. A est le seul élément fondant les demandes de condamnations à l’encontre du cabinet Deslandes,

En conséquence

— dire que le rapport d’expertise est inopposable au cabinet Deslandes,

— débouter M. Y, la MACSF, le syndicat des copropriétaires du […] et tout concluant de leurs demandes à l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

Subsidiairement

— dire que le cabinet Deslandes n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa

responsabilité tant contractuelle que délictuelle,

— dire que le cabinet Deslandes n’est pas à l’origine des désordres,

— dire qu’aucune aggravation n’est démontrée, ni imputable au cabinet Deslandes,

En conséquence

— débouter purement et simplement M. Y, la MACSF, le syndicat des

copropriétaires du […] et tout concluant de leurs demandes à

l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du

cabinet Deslandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que le syndicat des copropriétaires du […] ne peut

solliciter le remboursement de travaux privatifs qu’à l’encontre des copropriétaires concernés,

— réduire de la somme de 7.223,57 ' le montant des demandes du syndicat des

copropriétaires du […],

— débouter la compagnie AXA France de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formées à l’encontre du cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

— condamner la MACSF et M. Y à payer au cabinet Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du cpc, ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 13 avril 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] demande à la cour, au visa des articles 9,14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1384 du code civil et L 113-1 du code des assurances, de :

— dire le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes,

A titre principal

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des

copropriétaires,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la responsabilité de M. Y et du cabinet Deslandes à hauteur de 60% et 20%,

A titre subsidiaire

— dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée dans la présente procédure,

— dire que le cabinet Deslandes a violé ses obligations résultant de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— dire que les désordres sont imputables à la société cabinet Deslandes en raison des manquements à ses obligations ès qualités de syndic,

— condamner in solidum M. Y et la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 100.612,11 ' au titre de la réparation des désordres augmentée des intérêts au taux légal,

— condamner la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 100.612,11 ' au titre de la réparation des désordres augmentée des intérêts au taux légal, en tout ou partie,

— condamner in solidum la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes et M. Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes et M. Y en tous les dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire

— condamner la société AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de

l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées à son égard,

— condamner la société AXA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8

[…]) la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AXA en tous les dépens dont distraction conformément à

l’article 699 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles en cause d’appel de la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des

copropriétaires comme étant mal fondées ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les demandes nouvelles en appel

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les prétentions nouvelles en cause d’appel de la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes, qui soulève pour la première fois en appel la prescription des demandes formées par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions de première instance signifiées le 13 mars 2017 ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 122 du même code, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’ ;

Aux termes de l’article 123 du même code, 'Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt’ ;

En l’espèce, la demande tendant à voir déclarer prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires n’est pas une nouvelle prétention au sens de l’article 564 du code de procédure civile, mais constitue une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes, relative à la prescription des demandes formées par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions de première instance signifiées le 13 mars 2017 ;

Sur la prescription des demandes à l’encontre du cabinet Deslandes, ès qualités de syndic

La société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes oppose la prescription depuis le mois de septembre 2015, de l’action en responsabilité à son encontre, engagée par M. Y, par la société MACSF et par le syndicat des copropriétaires, au motif que le délai de cinq ans de leur action a pour point de départ les courriers de 2008 et 2010 ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires agit en responsabilité à l’encontre de la société Real Gestion Gérance de Passy, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du mandat, soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

M. Y et son assureur la société MACSF agissent à l’encontre de la société Real Gestion Gérance de Passy, en sollicitant un partage de responsabilité, entre M. Y et l’ancien syndic, à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Au préalable, nonobstant le fait que le dispositif du jugement ne contient pas de mention relative à la prescription soulevée par le cabinet Deslandes, il convient de préciser que c’est à tort que le jugement précise, dans la motivation, que 'l’action engagée à l’encontre du syndic par acte d’huissier du 30 mars et 20 avril 2015, par le syndicat des copropriétaires et par acte d’huissier du 23 juin 2015 par la société MACSF n’est pas prescrite’ alors que selon le dispositif des conclusions reprises dans ledit jugement, ces prescriptions n’étaient pas soulevées en première instance et alors que l’assignation du syndicat des copropriétaires du 30 mars et 20 avril 2015 ne visait pas le syndic ; au surplus, le jugement n’a pas statué sur la prescription de l’action de M. Y soulevée en première instance par le cabinet Deslandes ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa version applicable depuis le 19 juin 2008, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’ ;

Le délai de prescription de l’action en responsabilité contractuelle relève de la prescription de droit commun édictée par l’article 2224 du code civil ;

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :

— la première pièce, à compter de 2008 (date à laquelle la société Real Gestion Gérance de Passy estime le point de départ du délai de prescription), dans laquelle figure l’apparition de champignons, est le devis de l’entreprise TAC daté du 12 mars 2012 (pièce 6 SDC) ; toutefois ce devis ne fait que décrire la découverte des champignons, sans se prononcer sur leur éventuelle implication dans les désordres dans les appartements de la SCI Bordemer et de M. Y ;

— aucune des pièces entre 2008 et ce devis du 12 mars 2012 ne mentionne la présence de champignons, que ce soit le courrier de M. Y du 28 octobre 2008 (pièce 4 Y), le signalement du dégât des eaux au syndic le 1^er septembre 2011(pièce 4 SDC) ou le constat de l’architecte de l’immeuble M. Z du 16 septembre 2011 (pièce 3 SDC) ;

— en novembre 2011, M. Z a ordonné des sondages qui ont mis en évidence la présence de champignons lignivores (page 19 du rapport d’expertise) et lors de la visite du 19 octobre 2012, l’expert judiciaire a constaté la présence d’un champignon lignivore de type mérule ; toutefois M. Z et l’expert judiciaire ne se sont pas prononcés à ces dates sur l’éventuelle implication des champignons dans les désordres des appartements de la SCI Bordemer et de M. Y ;

— ce n’est que dans le rapport du 10 février 2014 que l’expert judiciaire précise que ces champignons sont en cause dans lesdits désordres ;

Ainsi il convient de considérer que la simple information de la présence de champignons dans l’immeuble ne suffisait pas à donner connaissance à M. Y et au syndicat des copropriétaires du fait que ces champignons étaient impliqués dans les désordres et que ce n’est qu’à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de M. A du 10 février 2014, contradictoire à l’égard de M. Y et du syndicat des copropriétaires, que ceux-ci ont connu les faits, au sens de l’article 2224 du code civil précité, permettant d’exercer leur action à l’encontre du syndic ;

Aussi lorsqu’ils ont formulé pour la première fois leurs demandes à l’encontre du cabinet Deslandes, M. Y par conclusions du 21 octobre 2015, son assureur la société MACSF par assignation du 23 juin 2015 et le syndicat des copropriétaires par conclusions du 13 mars 2017, le délai de cinq ans à compter du 10 février 2014 n’était pas échu ;

Au surplus, l’action de la société MACSF contre le cabinet Deslandes n’est pas fondée sur la subrogation dans les droits de son assuré, M. Y, et est une réponse à son assignation par le syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 30 mars 2015 ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement qu’est rejetée la fin de non recevoir soulevée par la société Real Gestion Gérance de Passy venant aux droits du cabinet Deslandes, relative à l’irrecevabilité pour prescription de l’action en responsabilité à son encontre, engagée par M. Y, par la société MACSF et par le syndicat des copropriétaires ;

Sur le moyen du syndic relatif à l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire

La société Réal Gestion Gérance de Passy, venant aux droits du cabinet Deslandes, sollicite, sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, de dire que le rapport d’expertise est inopposable au cabinet Deslandes, qui n’a pas été assigné en ordonnance commune dans le cadre des opérations d’expertise ;

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement’ ;

L’article 16 du code de procédure civile n’interdit de retenir les documents produits par les parties que si elles n’ont pas été à même d’en débattre contradictoirement ; mais si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire produit le rapport d’expertise judiciaire de M. B du 10 février 2014 ;

Il est constant que le cabinet Deslandes n’a pas été assigné en vue de lui rendre les opérations d’expertise communes et que ces opérations d’expertise n’ont pas été réalisées de manière contradictoire à son égard ;

Toutefois ce rapport a été produit régulièrement dans le cadre de la présente procédure et il convient de considérer que les parties ont été à même d’en débattre contradictoirement, au sens de l’article 16 précité ;

Le fait que ce rapport ne soit susceptible d’avoir une valeur probante que s’il est corroboré par d’autres éléments du dossier, au motif qu’il a été réalisé de manière non contradictoire ou qu’il est inopposable, relève du fond de l’affaire et sa valeur probante sera étudiée ci-après ;

Sur les désordres et leurs origines

Les premiers juges ont justement retenu les éléments suivants :

'L’expert a constaté dans l’appartement de la SCI Bordemer situé au 1^er étage de l’immeuble les désordres suivants :

— des fissures importantes dans le salon, au niveau des murs, des poteaux, des embrasures et au plafond,

— des dégradations importantes dans la pièce B au niveau du sous-plancher haut et de la structure porteuse. Ces désordres sont caractérisés par des planches en bois de plancher déformées, des trous dans les planches, des zones d’affaissement, une ossature bois fortement abimée, des solives

incomplètes, et la présence d’un champignon lignivore (rapport p 18).

L’expert a ajouté que les désordres mettent en évidence la dégradation des bois par de la pourriture brune et cubique, ainsi que des croûtes brunes éparses (appelées fructifications) et la présence de ramifications (appelées rhizomorphes) (rapport p18), résultant de la présence d’un champignon lignivore de type mérule se développant rapidement dans un milieu présentant un taux d’humidité élevé, dans des endroits sombres, en atmosphère chaude et confinée.

Il a par ailleurs relevé dans l’appartement appartenant à M. Y :

— un affaissement du plancher dans la cuisine et un carrelage non étanche posé sur du remblai,

- un écoulement d’eau pluviale par le conduit de cheminée dans la cuisine,

— une conduite des eaux usées des sanitaires, sous le plancher de la salle de bains, qui présente une rustine de réparation, et un raccord sur la gaine d’évacuation des eaux usées en fonte, réalisés avec du ciment (non conforme aux règles de l’art) (rapport p18),

Il a ajouté que des infiltrations d’eau avaient été mises en évidence en provenance des installations sanitaires de M. Y, et que les malfacons de ces installations avaient été confirrmées par le fait que :

— le raccordement du sanitaire sur la colonne d’évacuation en fonte n’avait pas été réalisé dans les règles de l’art,

— une canalisation fuyarde, en sous-plancher, avait été réparée avec une rustine, et en 2009, une fuite d’eau était apparue dans l’appartement de la SCI Bordemer en provenance de l’appartement de M. Y,

— le sol de la cuisine ne présentait pas d’étanchéité puisque le carrelage était posé sur des morceaux de remblai et du sable,

Il a par ailleurs précisé que les investigations de l’architecte de l’immeuble avaient perrnis de constater que la zone contaminée était limitée à une seule pièce de l’appartement de la SCI Bordemer (pièce B), mais que la mérule pouvait s’étendre à plusieurs appartements et sur plusieurs niveaux, grâce à des filaments de plusieurs mètres de longueurs de sorte qu’une inspection globale de l’immeuble devait être envisagée et que le traitement curatif devait être étendu au delà de la demiére ramification du champignon, comme conseillé par l’entreprise TAC, présente lors de la première visite de l’immeuble.

L’expert en a conclu que l’origine et la cause des désordres étaient essentiellement dus à un défaut d’entretien des installations et des équipements de l’appartement du 2^e étage ainsi qu’à une non conformité règlementaire et contractuelle de ces installations (rapport, p. 21). ll a cependant ajouté que dès lors que les désordres causés par le champignon n’étaient pas visibles, ces derniers pouvaient être présents depuis fort longtemps d’autant que des traces de champignons lignivores avaient été observées dans l’immeuble en 1995, qu’en 2006, il y avait eu un dégât des eaux et que les conduites d’eau communes étaient vétustes (rapport, p. 21).

L’expert judiciaire a également estimé qu’il apparaît que si le syndic de copropriété était intervenu dès qu’il a été alerté, des investigations auraient permis de mettre en évidence ces désordres inquiétants, bien plus tôt (rapport p. 21).

Il a ainsi relevé qu’au regard de la chronologie des événements et des observations réalisées, il ne fait pas de doute que la principale cause du développement du champignon lignivore fait suite aux

installations défectueuses de M. Y : en effet, les évacuations privatives de la salle de bains et l’absence d’étanchéité du sol des 2 pièces humides ont conduit à des fuites et des infilltrations d’eau. Mais il ne s’agit pas de la seule cause. En effet, la présence de champignons lignivores avait été observée dès 1995 dans l’immeuble. Le traitement localisé de l’époque ne signifie pas l’absence de champignon en d’autres endroits du bâtiment. La vétusté des colonnes des eaux de cet immeuble peut étre aussi une source de fuites (…). Enfin le champignon a poursuivi son activité destructrice, en l’absence d’intervention rapide pour ventiler le lieux et limiter l’activité parasitaire (rapport p 25)' ;

Le constat des désordres et l’analyse de leurs origines, relevés par l’expert judiciaire, sont corroborés par d’autres pièces du dossier, notamment l’enregistrement du sinistre du 1^er septembre 2011 (pièce 4 SDC), son accusé réception par AXA (pièce 5 SDC), les lettres adressées aux syndics par M. Y (pièces 2, 4, 5, 6 , 7), le rapport de la mairie de Paris (pièce 3 Y), le rapport de l’architecte de l’immeuble (pièce 3 SDC), les devis de l’entreprise TAC (pièces 6 et 7 SDC) et le procès-verbal d’assemblée générale du 9 mai 2012 (pièce 8 SDC) ;

Concernant la date d’apparition des champignons dans la copropriété à l’origine des désordres litigieux, il convient de noter que le 28 mars 1995, la mairie de Paris a informé le syndic Immoliva de la présence de champignons (pourriture cubique) sur la poutre au plafond de la salle de bains de M. Y (pièces 2 et 3 Y) ; il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les poutres du 2^e étage ont alors fait l’objet d’un traitement insecticide ; même si l’expert relève qu’aucun traitement préventif n’a été appliqué au voisinage, il n’y a aucun élément au dossier justifiant que le traitement insecticide n’ait pas été efficace et que les champignons aient continué de se développer à compter de cette date ;

Il convient donc de considérer que les champignons sont réapparus entre 2006 et 2008 dans la copropriété ; en effet, l’expert judiciaire précise 'En 2006, le sinistre dégât des eaux peut être à l’origine de l’apparition du champignon’ (page 31) et 'En 2008, la pourriture cubique avait déjà dégradé une partie de la structure du plancher de la cuisine du 2^e étage’ (page 20) ;

Sur les responsabilités

M. Y ne conteste pas le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 544 du code civil ; il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, au titre du manquement à l’entretien des parties communes, et la responsabilité de l’ancien syndic, le cabinet Deslandes, au titre de sa carence suite aux alertes adressées dès octobre 2008 ;

Le syndicat des copropriétaires conteste le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et estime que la responsabilité du cabinet Deslandes est engagée à son égard, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du mandat, soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

La société Real Gestion Gérance de Passy, venant aux droits du cabinet Deslandes, conteste la responsabilité du cabinet Deslandes ;

• sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 'Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut

d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';

La responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne

peut s’exonérer en invoquant le fait qu’il n’a commis aucune faute ;

En l’espèce, il ressort des conclusions du rapport d’expertise judiciaire (page 31) que les désordres ont leur origine notamment dans les parties communes de l’immeuble :

— la présence de champignons dans l’immeuble, qui ont dégradé la structure du plancher entre le 1^er et le 2^e étage, partie commune de l’immeuble,

— les fissurations importantes entraînées par le ravalement de l’immeuble en 2008, 'source éventuelle d’humidité', 'les différentes sources d’humidité ayant permis au champignon lignivore de se développer',

— la vétusté des colonnes communes des eaux 'qui est une source de fuite incontestable’ : à ce titre, l’expert constate que les eaux de pluie s’infiltrent par le conduit de cheminée, visible dans la cuisine de M. Y (rapport page 7), la conduite d’eau pluviale, partie commune, visible dans la salle d’eau de M. Y, présente des traces de fuite (rapport page 8), la jonction de la conduite fonte des eaux usées, partie commune, visible dans la salle de bain de M. Y, est très abimée (rapport page 13) ;

Le fait que les désordres aient leur origine notamment dans les parties communes de l’immeuble est suffisant pour engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• sur la responsabilité du syndic, le cabinet Deslandes

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, "Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci …" ;

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire, tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé répond des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

En application de ces dispositions, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut en page 31 de son rapport que 'L’affaissement du plancher de la cuisine de l’appartement du 2^e étage n’a pas été pris en compte sérieusement par le syndic de copropriété Deslandes. Le syndicat des copropriétaires semble n’avoir été alerté que courant 2010. Mais il aura fallu attendre fin 2011 pour que des investigations soient réalisées et permettent de mettre à jour l’ensemble des désordres’ ; il précise en page 21 'si le syndic de copropriété était intervenu dès qu’il a été alerté, des investigations auraient permis de mettre en évidence ces désordres inquiétants, bien plus tôt’ ;

Cette analyse de l’expert est corroborée par d’autres pièces du dossier, soit l’enregistrement du sinistre du 1^er septembre 2011 (pièce 4 SDC), son accusé réception par AXA (pièce 5 SDC), les

lettres adressées aux syndics par M. Y (pièces 2, 4, 5, 6, 7), le rapport de la mairie de Paris (pièce 3 Y), le rapport de l’architecte de l’immeuble (pièce 3 SDC), les devis de l’entreprise TAC (pièces 6 et 7 SDC) et le procès-verbal d’assemblée générale du 9 mai 2012 (pièce 8 SDC) ;

En effet, il en ressort que le cabinet Deslandes, désigné comme syndic jusqu’au 15 septembre 2010, a été alerté dès le 28 octobre 2008 ;

Par courrier du 28 octobre 2008, M. Y a signalé au syndic le cabinet Deslandes, à l’attention de son employé M. C (pièce 4 Y), 'un affaissement progressif inquiétant du carrelage de la cuisine de l’appartement du 2^e étage’ ;

L’affaissement du plancher du 2^e étage révélant une défaillance des parties communes de l’immeuble et un risque pour les occupants des appartements concernés du 1^er et du 2^e étage, il appartenait au syndic d’ordonner en urgence des investigations pour en déterminer les causes et prendre les mesures propres à assurer la sécurité des occupants ;

Au surplus, M. Y précisait dans ce même courrier 'Il serait judicieux de faire expertiser ce problème qui est peut être dû à l’altération des solives sous-jacentes qui font partie de la structure de l’immeuble’ ;

M. Y a alerté de nouveau le cabinet Deslandes, syndic, par deux courriers du 26 janvier 2010 et du 10 avril 2010 (pièces 5 et 6 Y), en précisant qu’il constate l’absence de diligences ordonnées, l’aggravation de l’affaissement du plancher et l’apparition de nouveaux désordres telle une fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées :

— 'L’affaissement du sol de la cuisine s’aggrave. L’architecte de l’immeuble avait déjà été missionné il y a plusieurs mois. J’ignore son rapport et ses conclusions. En disposez-vous’ … Il devient urgent de missionner une nouvelle expertise et de prendre des mesures pour prévenir un écroulement du plafond … Fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées provenant du 3^e étage : Depuis quelques mois … une fuite d’eau coule le long de cette colonne..' (courrier du 26 janvier 2010),

— 'Affaissement du sol de la cuisine du lot 41, fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées provenant du lot 50 au 3^e étage 'Suite à mon courrier du 26 janvier dernier … l’architecte n’est toujours pas venu évaluer l’affaissement du sol. Faudra t il attendre que les pompiers interviennent sur un accident pour qu’une enquête soit diligentée’ …' (courrier du 10 avril 2010) ;

La réception par le cabinet Deslandes, syndic, des courriers du 28 octobre 2008 et du 26 janvier 2010 est confirmée par le fait que dans son courrier du 26 janvier 2010, M. Y répond aux questions posées par le syndic et précise que le syndic a missionné l’architecte de l’immeuble il y a plusieurs mois ;

D’autre part, dans le courrier qu’il a adressé le 22 janvier 2011 à M. C, en qualité d’employé du nouveau syndic, le cabinet Lonsdale (pièce 7 Y), M. Y précise 'L’architecte de l’immeuble était venu avec vous-même lorsque vous travailliez au cabinet Deslandes. Mais j’ignore son constat et en tout cas rien n’a été fait’ ;

L’expert judiciaire confirme dans son rapport d’expertise que les champignons étaient présents dans la structure du plancher depuis 2008 et qu’en l’absence de traitement, ils se sont développés ; d’autre part, il a bien constaté une fuite sur la colonne d’évacuation des eaux usées ;

Le rapport d’expertise judiciaire corroboré par l’enregistrement du sinistre du 1^er septembre 2011 (pièce 4 SDC), son accusé réception par AXA (pièce 5 SDC), le rapport de l’architecte de l’immeuble (pièce 3 SDC), les devis de l’entreprise TAC (pièces 6 et 7 SDC) et le procès-verbal d’assemblée générale du 9 mai 2012 (pièce 8 SDC) confirment que l’absence d’investigation et de mesures, prises

par le cabinet Deslandes, dès le 28 octobre 2008, date du signalement de l’affaissement du plancher, puis dès le 26 janvier 2010, date du signalement de la fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées, a engendré une aggravation des désordres ;

Le cabinet Deslandes a donc commis une faute, en qualité de syndic, à l’égard du syndicat des copropriétaires en ne prenant pas de mesure en urgence, pour déterminer les causes des dégradations des parties communes et y mettre fin, et il est justifié que cette inertie du syndic a eu pour conséquence, le développement du champignon, la persistance de la fuite d’eau et a contribué à l’aggravation des désordres ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du cabinet Deslandes, en qualité de syndic, à l’égard du syndicat des copropriétaires, dans les désordres ;

• sur le partage des responsabilités

En l’espèce, l’analyse ci-avant confirme :

— la part de responsabilité de M. Y, compte tenu des infiltrations d’eau en provenance des malfaçons de ses installations sanitaires et de l’absence d’étanchéité du sol de sa cuisine, l’expert estimant qu’il s’agit de l’origine essentielle des désordres (page 21),

— la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires au regard du défaut d’entretien des colonnes communes en eaux, du défaut de réparation des fissurations entraînées par le ravalement et de l’absence de traitement contre les champignons,

— la part de responsabilité du cabinet Deslandes, en qualité de syndic, pour les fautes analysées ci-avant commises dans sa gestion de la copropriété entre 2008 et le 15 septembre 2010 ;

Les fautes commises par le cabinet Deslandes, qui ont contribué à l’aggravation des désordres, n’exonèrent pas le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité au regard du défaut d’entretien des parties communes ;

Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a entériné la proposition de l’expert relative au partage de responsabilité, soit 60% pour M. Y, 20% pour le cabinet Deslandes et 20% pour le syndicat des copropriétaires ;

Sur le préiudice du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 100.612,11 ' au titre de la réparation des désordres ;

M. Y, la société MACSF son assureur, la société Real Gestion Gérance de Passy et la société AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, ne contestent pas le coût des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 100.612, 11 ' mais sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a déduit la somme de 7.223,57 ', puis 20% du solde au titre de la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement retenu que :

'Il résulte du récapitulatif de ces travaux que la somme totale de 7. 223,57 ', a été payée par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux d’aménagements privatifs des lots n°41 et n° 31, 32, 33 et 34, alors qu’en exécution de la décision de l’assemblée générale du 27 février 2013, ces travaux privatifs devront être supportés par les propriétaires des lots concernés.

Cette somme sera donc déduite du montant de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires, en réparation de son préjudice, qui s’élève à la somme de 93.388,54 ' .

Compte tenu du partage de responsabilité retenu, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge 20% du coût de réparation des parties communes, de sorte que le montant du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires correspondant au coût de réparation des parties communes sera fixé à la somme de 74.710,83 '' ;

Ainsi le coût des travaux des parties communes s’élève à la somme de 93.388,54 ' (100.612,11 – 7.223,57) ; le syndicat des copropriétaires en conserve à sa charge 20% soit la somme de 18.677,71 ' (93.388,54 x 20%) et la condamnation au profit du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 74.710,83 ' (93.388,54 -18.677,71) ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé la condamnation au profit du syndicat des copropriétaires à la somme à 74.710,83 ' ;

• sur la demande de condamnation in solidum

La responsabilité du cabinet Deslandes, en qualité de syndic, étant retenue à l’égard du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle et des fautes commises dans sa gestion de la copropriété, la société Real Gestion Gérance de Passy, venant aux droits du cabinet Deslandes, ne peut être condamnée qu’à hauteur de la part de responsabilité du cabinet Deslandes ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de condamner in solidum M. Y et la société Real Gestion Gérance de Passy au paiement des sommes dues ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— dit que chacun des co-responsables pourra exercer, pour la part incombant aux autres co-auteurs du dommage, un recours à leur encontre,

— condamné M. D Y et la société cabinet Deslandes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 74.710,83 ' en réparation de son préjudice résultant du coût des travaux de réparation de la structure de l’immeuble ;

Sur la garantie des sociétés d’assurances la société MACSF et la société AXA France Iard

Au préalable, il convient de préciser que la société MACSF ne conteste pas sa condamnation à garantir M. Y des condamnations prononcées à son encontre ;

La société AXA France Iard dénie sa garantie au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1964 du code civil qui exclut la garantie en l’absence d’aléa, au motif que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la présence des champignons à l’origine des désordres, depuis 1995, sur le fondement de l’article 19 des conditions générales du contrat d’assurance qui exclut de toute garantie les infiltrations et fuites accidentelles, et sur le fondement de la clause d’exclusion de l’article 63 des conditions générales et de l’article L113-1 du code des assurances ;

• sur le moyen fondé sur l’article 1964 du code civil et l’absence d’aléa

Aux termes de l’article 1964 du code civil, dans sa version applicable à la date de l’assignation, « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain » ;

Le contrat d’assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l’assuré sait déjà réalisé ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant les éléments suivants :

— il n’y a pas d’élément au dossier justifiant que le traitement insecticide en 1995 n’ait pas été efficace et que les champignons aient continué de se développer après cette date,

— il est considéré par la cour que les champignons sont réapparus plusieurs années plus tard dans la copropriété entre 2006 et 2008,

— le syndicat des copropriétaires n’a été informé de leur existence que par le devis de l’entreprise TAC du 12 mars 2012, et en tout état de cause pas avant novembre 2011, à supposer que les sondages ordonnés par l’architecte de l’immeuble M. Z aient révélé dès cette date la présence de champignons et à supposer que M. Z en ait informé immédiatement le syndicat des copropriétaires ;

Ainsi la société d’assurance ne produit aucun élément justifiant qu’à la date du contrat d’assurance du 11 juin 2008 (pièce 3 AXA), son assuré le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la présence des champignons ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen soulevé par la société d’assurance relatif au défaut d’aléa fondé sur l’article 1964 du code civil ;

• sur le moyen fondé sur les clauses du contrat relatives au caractère accidentel des infiltrations et fuites

En l’espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est reconnue à hauteur de 20% au titre des désordres sur les parties communes, causés notamment par la fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées, les infiltrations des eaux de pluie par le conduit de cheminée et la fuite de la conduite d’eau pluviale ;

La société d’assurance AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, est actionnée par le syndicat sollicitant la garantie de son assureur au titre des sommes restant à sa charge à hauteur de la responsabilité retenue à son encontre ;

Les clauses des conditions générales du contrat d’assurance de la société AXA France Iard (pièce 4 AXA) qui s’appliquent sont celles sous le titre 'Dégâts des eaux', dont la clause 18 précise que sont garanties 'les ruptures, fuites, débordements accidentels provenant exclusivement des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange … , les infiltrations accidentelles des eaux de pluie …' ;

L’article 108 des mêmes conditions générales définit l’événement accidentel comme 'tout événement imprévu, extérieur à la victime et constituant la cause des dommages’ ;

Les colonnes communes des eaux, soit la colonne d’évacuation des eaux usées et la conduite d’eau pluviale, correspondent aux canalisations visées dans la clause 18 précitée ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que ce n’est que le 26 janvier 2010 que M. Y a alerté le syndic d’une fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées et que ce n’est qu’au cours de l’expertise judiciaire que sont apparues les infiltrations des eaux de pluie par le conduit de cheminée et la fuite de la conduite d’eau pluviale ;

Et il n’y a aucun élément justifiant que le syndicat des copropriétaires avait connaissance à la date du contrat du 11 juin 2008, de ces fuites et infiltrations ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen soulevé par la société d’assurance relatif au caractère accidentel des infiltrations et fuites, tel qu’il est défini dans les clauses du contrat d’assurance ;

• sur la clause d’exclusion et l’article L113-1 du code des assurances

Aux termes de l’article L.113-1 du code des assurances, « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré » ;

En l’espèce, la clause 63 des conditions générales du contrat d’assurance intitulée « Les exclusions communes à toutes les garanties » stipule : "N’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui’ ;

Cette clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision ;

Il y a donc lieu de rejeter le moyen soulevé par la société d’assurance relatif à la clause d’exclusion ;

Selon l’analyse ci-avant, le syndicat des copropriétaires conserve à sa charge la somme de 18.677,71 ' (93.388,54 x 20%) et non 18.587,7 ', tel que mentionné par erreur dans le jugement ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.587,7 ', correspondant à 20% du coût de réparation des parties communes laissées à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Et il y a lieu de condamner la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.677,71 ', correspondant à 20% du coût de réparation des parties communes laissées à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société AXA France Iard, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 ', à M. Y la somme de 3.000 ' et à la société MACSF la somme de 2.000 ', par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société AXA France Iard et la société Real Gestion Gérance de Passy ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du […], tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la société Real Gestion Gérance de Passy, venant aux droits du

cabinet Deslandes, relative à la prescription des demandes formées par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions de première instance signifiées le 13 mars 2017 ;

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société Real Gestion Gérance de Passy, venant aux droits du cabinet Deslandes, relative à l’irrecevabilité pour prescription de l’action en responsabilité à son encontre, engagée par M. D Y, par la société MACSF et par le syndicat des copropriétaires du […] ;

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a condamné la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 18.587,7 ', correspondant à 20% du coût de réparation des parties communes laissées à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Condamne la société AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 18.677,71 ', correspondant à 20% du coût de réparation des parties communes laissées à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du […] de condamner in solidum la société Réal Gestion Gérance de Passy et M. D Y au paiement des sommes dues ;

Condamne la société AXA France Iard aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 3.000 ', à M. D Y la somme de 3.000 ' et à la société MACSF, en qualité d’assureur de M. D Y, la somme de 2.000 ', par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT